Raadsvoorstel Datum vaststelling voorstel door het college 28 februari 2017 Datum raadsvergadering 13 april 2017 Nummer raadsvoorstel 2017-396 Bijbehorend veld van de programmabegroting Ruimte, cultuurhistorie, monumenten en natuur Naam portefeuillehouder college / Initiatiefnemer raad G. Boonzaaijer Wettelijke basis Onderwerp Herhuisvesting gebruikers Bosstraat 1 te Driebergen-Rijsenburg Samenvatting In verband met verkoop van het oude gemeentekantoor gelegen aan de Bosstraat 1 te Driebergen- Rijsenburg heeft de gemeenteraad op 7 juli j.l. een motie aangenomen waarin aan het college opdracht werd gegeven om samen met de gebruikers van de Bosstraat op zoek te gaan naar tijdige herhuisvesting. Voorgesteld besluit - De gemeenteraad heeft geen wensen en bedenkingen tegen het voornemen van het college een gemeentegarantie te verstrekken ter hoogte van maximaal 450.000,= aan Stichting Gilde Utrechtse Heuvelrug voor ten hoogste het bedrag voor de aankoop van de kerk plus kosten noodzakelijke verbouwing om zoveel als mogelijk alle partijen te huisvesten. - Op de boekwaarde van de grondexploitatie Hoek 75.000 afboeken, zijnde de getaxeerde waarde van de oude Wagenschuur, deze vermindering te dekken uit de Algemene Reserve en de begroting 2017 overeenkomstig te wijzigen. - De gemeenteraad heeft geen wensen en bedenkingen tegen het voornemen van het college een gemeentegarantie te verstrekken aan de Stichting Cultuur Centrum ter hoogte van 210.000,=. Duurzaamheid Werkgelegenheid 1. Heeft het besluit gevolgen voor de werkgelegenheid? Herhuisvesting zal leiden tot verbouwing van de panden. 2. Draagt het besluit bij aan het versterken van het vestigingsbeleid? 3. Is social return toegepast om (oudere) werklozen aan het werk te helpen?
2 Financiële consequenties / wijze van dekking a. Garantieverstrekkingen (Stichting Gilde Utrechtse Heuvelrug (maximaal 450.000) en Stichting Cultuur centrum ( maximaal 210..000) Het garanderen van een geldlening leidt niet tot een wijziging van de begroting. Door garant te staan loopt de gemeente wel een groter risico. De omvang van dit risico zal deel uit gaan maken van de paragraaf weerstandsvermogen. b. Afboeken boekwaarde Oude Wagenschuur De Oude Wagenschuur is onderdeel van de grondexploitatie Hoek. Wanneer het pand om niet wordt overgedragen aan de Stichting, leidt dit tot een afboeking van de boekwaarde van deze grondexploitatie met 75.000,-. Deze waardevermindering heeft een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Gelet op het maatschappelijk belang van deze overdracht ligt het in de lijn om dit verlies niet in de grondexploitatie te nemen, maar te verantwoorden in de reguliere begroting 2017. Het tekort dat hierdoor ontstaat kan gedekt worden door een onttrekking aan de algemene reserve. Eerdere raadsbesluiten Raadsbesluit 1 februari 2007 realiseren centrale huisvesting Doorn met daaraan gekoppeld eerste recht van koop. Reacties van derden / communicatie Participatie Er heeft meerdere malen ambtelijk en bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de gebruikers van de Bosstraat. Naar aanleiding hiervan is het rapport Veel van Waarde opgesteld en hanteren we dit als uitgangspunt. Vervolgtraject Op basis van de besluiten van de gemeenteraad geeft het college uitvoering aan het besluit. Bijlage(n): Rapport herhuisvesting Bosstraat 1 Veel van Waarde. Nadere informatie te verkrijgen bij 1. Karin van Boxtel, karin.van.boxtel@heuvelrug.nl, tel 06-22026452. 2. Germt Medema, germt.medema@heuvelrug.nl. Toelichting op gevraagde beslissing 1. Inleiding Op 7 juli jl. is door u als gemeenteraad gesproken over het voornemen van het college om het oude gemeentekantoor aan de Bosstraat 1 te Driebergen-Rijsenburg te verkopen. Dit op basis van het feit dat voor deze locatie een eerste recht van koop geldt voor de firma Van Grootheest tegen een marktconforme prijs. Naar aanleiding van deze vergadering is er een motie aangenomen door de raad: Overwegende dat:
3 - De raad in juli 2009 een besluit heeft genomen de haalbaarheidsstudie voor een cultuurhuis (21 april 2009) voor kennisgeving aan te nemen en het daarin beschreven advies om plannen voor het cultuurhuis verder uit te werken in de initiatieffase; - De raad bij de begrotingsbehandeling 2015-2018 ingestemd heeft met de Motie Efficiënt en effectief maatschappelijk vastgoed; - De raad haar wensen en bedenkingen kenbaar heeft gemaakt ten aanzien van de brief Bosstraat; - Er financiële en juridische consequenties gekoppeld zijn aan het eerste recht van koop wat rust op de Bosstraat 1, tenzij de beoogde koper zijn maatschappelijk belang groter acht en afziet van nakoming en kostenverhaal. Constaterende dat: - Er momenteel geen oplossing voor handen ligt voor de herhuisvesting van de gebruikers van het gebouw Bosstraat 1 te Driebergen; - De raad van mening is dat de gemeente een coördinerende en faciliterende rol heeft ten aanzien van het vinden van een huisvestingsoplossing voor de gebruikers van het gebouw. Verzoekt het college: - In samenwerking met de werkgroep Bosstraat 1 op zoek te gaan naar een tijdige oplossing voor herhuisvesting van de huidige gebruikers van het gebouw Bosstraat 1 te Driebergen uiterlijk 1 juli 2017; - Daaraan invulling te geven in de geest van de motie Efficiënt en effectief maatschappelijk vastgoed, als zijnde een pilot; - Hierbij geen locaties of combinaties van locaties uit te sluiten; - De Bosstraat 1 alleen in de beschouwingen te betrekken als de beoogde koper zijn maatschappelijk belang groter acht en afziet van nakoming en kostenverhaal, of tot een eigen oplossing komt met de huidige gebruikers van de Bosstraat 1. 2. Kern Als gevolg van deze motie zijn er diverse ambtelijke en bestuurlijke bijeenkomsten georganiseerd samen met de gebruikers waarin diverse mogelijkheden zijn onderzocht waaronder locatie Hoek (wagenschuur), de Oranjekerk, het Jagerspad, school in Amerongen, ruimte oude bibliotheek Driebergen, het Oostrom 3 te Driebergen enzovoorts. De gebruikers hebben aangegeven binnen de particuliere markt geen mogelijkheden te zien vanwege de hoge prijzen. Tevens hebben zij aangegeven niet buiten het dorp Driebergen gehuisvest te willen worden. Naar aanleiding van de diverse bijeenkomsten hebben de gebruikers het rapport Veel van Waarde opgesteld welk rapport u bij dit raadsvoorstel aantreft. Rekening houdend met de wensen van de gebruikers en de mogelijkheden die er zijn hebben we de 3 opties die aangegeven zijn door de gebruikers samen verkend waarbij de gebruikers hebben aangegeven de voorkeur te hebben voor optie 3, te weten gezamenlijk blijven in de Bosstraat. We beperken ons tot de uitwerking van de betreffende scenario s zonder uitgebreid in te gaan op de betreffende organisaties. Het belang alsook de doelstellingen van hen zijn in een eerder stadium al aangegeven en worden ook in het rapport uitgebreid beschreven. Scenario 1 Gezamenlijk naar locatie Hoek Dit scenario verdient geen voorkeur. Daar waar in de Bosstraat alle benodigde voorzieningen aanwezig zijn zou dat in dit scenario ook zo moeten zijn, maar de financiële consequenties blijken voor zowel de gemeente als voor de gebruikers hun mogelijkheden te boven te gaan. Scenario 3 Gezamenlijk blijven in de Bosstraat In strijd met uw raadsbesluit d.d. 17 december 2015 vaststelling nota scenario analyse grondexploitaties.
4 Scenario 2 De Oranjekerk voor de maatschappelijke functies en de wagenschuur locatie Hoek als cultuurcentrum Maatschappelijke functies De Oranjekerk staat op dit moment in de verkoop. Het kerkbestuur staat sympathiek tegenover het idee de kerk te verkopen aan een goede doelenstichting. De contacten tussen de maatschappelijke gebruikers en het kerkbestuur lopen buiten de gemeente om. De werkgroep geeft aan dat het niet makkelijk zal zijn om alle maatschappelijke partijen hier te huisvesten maar hun uiterste best te zullen doen om dit te verwezenlijken. Omdat in het rapport uitgebreid wordt ingegaan op de mogelijkheden en de zaken die (technisch) nog moeten gebeuren willen alle partijen zich hier kunnen huisvesten beperken we ons tot hetgeen aan de gemeente wordt gevraagd om dit te kunnen bewerkstelligen. Dit betreft bemiddeling bij het verkrijgen van een lening bij een bank en een garantstelling voor deze lening. Mochten niet alle maatschappelijke partijen hier onderdak kunnen vinden: Eurowinkel, Inloop, Verleiding, Taalcoaches dan zal dit leiden tot een verdere versnippering van ontmoeting in Driebergen. Omdat het Sociaal Dorpsteam een behoorlijke oppervlakte nodig heeft is het alleen mogelijk hen te vestigen in de kerk als er een verdiepingsvloer wordt gerealiseerd. De kosten die hiermee gepaard gaan bedragen circa 100.000,=. Het is echter mogelijk om het Sociaal Dorpsteam elders te vestigen. De vragen die aan de gemeente worden gesteld betreffen: - Een gemeentegarantie voor een krediet ter grootte van 450.000,=; - Een éénmalige bijdrage ad 50.000,= ter vermindering van de jaarlijkse financieringslasten; - Een garantie voor de verhuuropbrengsten van de maatschappelijke partners; - Te bemiddelen voor een mogelijk uitstel van de vertrekdatum Bosstraat 1 van 1 juli 2017 naar 1 februari 2018. Cultuurcentrum Ook hier wordt in het rapport uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden en de zaken die nog gerealiseerd moeten worden op de locatie Hoek. De vragen die aan de gemeente worden gesteld betreffen: - Verstrekken van een lening ad 150.000,= tegen gunstige voorwaarden; - Pand om niet in erfpacht overdragen en grond in eigendom houden; - Pand opleveren met een minimaal aantal basisvoorzieningen ten bedrage van ca 60.000,=. Maatschappelijke gebruikers De Stichting Gilde Utrechtse Heuvelrug vraagt om garant te staan voor een aan te trekken geldlening in verband met de aankoop van de Oranjekerk en om bemiddeling bij het verkrijgen van een lening bij een bank. Naar alle waarschijnlijkheid zal dit om een bedrag van ca 450.000,= gaan. Dit is echter pas bekend nadat de onderhandelingen zijn afgerond en nadat bekend is welke verbouwing noodzakelijk is om alle partijen te huisvesten. Private organisaties kunnen niet rechtstreeks lenen bij de BNG. De maatschappelijke gebruikers hebben een gesprek gehad bij de bank welke heeft aangegeven een lening te willen verstrekken indien de gemeente een garantstelling afgeeft. Voor de afgifte van een garantiestelling zijn de volgende artikelen uit het treasurystatuut van belang: Artikel 3 lid 1. De letterlijke tekst van dit artikel luidt als volgt: 1. De gemeente mag leningen of garanties uitsluitend verstrekken uit hoofde van de publieke taak. Het gemeentebestuur bepaalt de publieke taak, waarbij vooraf advies van de afdeling Financiën en
5 belastingen wordt ingewonnen over de financiële positie en de kredietwaardigheid van de betreffende partij. Artikel 6 lid 2. De letterlijke tekst van dit artikel luidt: Bij het verstrekken van leningen of garanties uit hoofde van de publieke taak worden zoveel mogelijk zekerheden of garanties geëist. In haar besluit motiveert het college het openbaar belang van de garantieverstrekking. En eveneens de volgende artikelen uit de financiële verordening: Artikel 7 Informatieplicht Financiële Verordening 2015 Het college besluit voor zover het niet bij de begroting vastgestelde verplichtingen betreft, niet over: a. Het verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan 25.000,=; b. Het verstrekken van kapitaal aan instellingen en ondernemingen. dan nadat de Raad is geïnformeerd over het voornemen en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Artikel 15 lid 4 Bij het verstrekken van leningen, het verstrekken van garanties, het verstrekken van risicodragend kapitaal en het aangaan van financiële participatie uit hoofde van de publieke taak bedingt het college indien mogelijk zekerheden. Het college motiveert in zijn besluit het openbaar belang van dergelijke uitzettingen van middelen, verstrekkingen van garanties en financiële participaties. Het in de Oranjekerk realiseren van een maatschappelijk hart van en door de dorpsgemeenschap behoort naar ons idee zeker tot de publieke taak. Indien wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3 lid 1 van het treasurystatuut is een afgifte van een garantiestelling mogelijk. Gezien het feit dat het gebouw eigendom wordt van de maatschappelijke gebruikers en de hypotheekverstrekker een eerste hypotheek zal eisen hebben we nagenoeg geen zekerheden. Het is weliswaar mogelijk een tweede hypotheek op het pand te vestigen. Daar naar verwachting echter het gehele aankoopbedrag geleend zal moeten worden geeft dit weinig tot geen zekerheid. De Wet Fido (Wet financiering decentrale overheden) schrijft voor dat er geen overmatig risico mag worden gelopen. Enige tijd geleden is uw raad verzocht om wensen en bedenkingen kenbaar te maken in verband met een gemeentegarantie voor de Binder. Daar werd aangegeven dat de doelstelling en de activiteiten van de Binder behoren tot de publieke taak als bedoeld in artikel 3.1. van het treasurystatuut. Als de maatschappelijke gebruikers een vergelijkbare doelstelling en activiteiten hebben is er tevens sprake van een publieke taak. Het betrof daar wel een veel lager bedrag welk bedrag wordt gebruikt voor het aanpassen van een gebouw hetwelk eigendom is van de gemeente welke aanpassingen wellicht waardevermeerdering met zich meebrengen. Het faciliteren en stimuleren van deze groep maatschappelijke gebruikers past echter binnen het in voorbereiding zijnde beleid maatschappelijk vastgoed waarin de rol van de gemeente voornamelijk wordt beschreven als faciliteerder en verbinder. Dergelijke initiatieven kunnen bijvoorbeeld worden gefaciliteerd door middel van een activiteitensubsidie vanuit het dorpsbudget. Een dergelijke subsidie geeft zowel de gebruikers als de gemeente meer (tijdelijke) zekerheid. Tot op heden heeft de Stichting niet eerder een subsidie aangevraagd. De subsidieverordening zoals we deze op dit moment hebben kent slechts het verstrekken van een subsidie voor activiteiten en niet voor een exploitatie. Op basis hiervan is op dit moment het verlenen van een subsidie niet mogelijk.
6 De stichting vraag om een garantie voor de verhuuropbrengsten van de maatschappelijke partners voor een periode van 10 jaar. Deze garantie kan de gemeente niet geven. Met betrekking tot het verzoek om te bemiddelen voor een mogelijk uitstel hebben we aan de stichting reeds aangegeven dat is overeengekomen dat het pand op 1 juli a.s. leeg en ontruimd moet worden opgeleverd. De stichting dient zelf in overleg te treden met de koper. De Stichting Gilde Utrechtse Heuvelrug geeft aan er vanuit te gaan dat alle gebruikers (zoals hiervoor aangegeven en m.u.v. het Sociaal Dorpsteam) gehuisvest zullen en kunnen worden in de kerk. Aan het verstrekken van een gemeentegarantie kan de gemeente echter geen voorwaarden verbinden, een bank zal dan namelijk geen geldlening verstrekken. Dit betekent dat de gemeente geen enkele sturing heeft met betrekking tot de huisvesting c.q. met de daaraan gekoppelde huurprijzen. Vanwege dit risico zou uw raad alternatief kunnen overwegen om deze gebruikers ergens tijdelijk op kosten van de gemeente - te huisvesten zodat we tijd kunnen kopen om integraal met het dorp Driebergen te bezien op welke manier men ontmoeting vorm wil geven en waar. We doen dit dan door een dorpsgesprek te hebben, waarbij dit een belangrijk punt is. Hiermee voorkomen we dat we nu garant gaan staan voor een behoorlijk bedrag voor aankoop Oranjekerk door de stichting. Culturele gebruikers De culturele gebruikers van de Bosstraat (de kunstenaars) vragen om een lening ad 150.000,=. Hiervoor geldt hetzelfde hetgeen hiervoor is gesteld. Zij geven aan dat zij voornemens zijn (gefaseerd) een cultureel (ontmoetingscentrum) voor publiek met kunstenaars (schilders, tekenaars, fotografen, acteurs, schrijvers, zangers, ambachtslieden etc) te realiseren Indien daadwerkelijk wordt gerealiseerd hetgeen ze stellen kan men spreken van een vergelijkbare situatie met de Binder voor wat betreft de vraag of er sprake is van algemeen belang/publieke taak. Bij deze constructie (verstrekken van een lening) kan wel een hypotheek (op de erfpacht) worden gevestigd waardoor de gemeente meer zekerheid heeft Indien u zou besluiten om een geldlening te verstrekken ontstaat er bij de gemeente een financieringsbehoefte. Tegenover de rente en aflossing die de gemeente hiervoor betaalt, staat de aflossing en de rente die de gemeente van de Stichting moet ontvangen gedurende de looptijd van de overeenkomst. Het rentepercentage wordt afgestemd op de op dat moment geldende marktrente op het moment van de overeenkomst (BNG 25 jaar). Daarbij is een opslag mogelijk voor het afdekken van eventuele risico s die de gemeente loopt. Het verstrekken van een geldlening heeft uiteraard negatieve gevolgen voor de schuldpositie van de gemeente. Daarnaast behoort het verstrekken van geldleningen niet tot de primaire kerntaak van de gemeente. Het is geen gemeentelijke taak om, zoals dat wel het geval is bij een bancaire instelling, om de risico s die met de lening gepaard gaan, voldoende te doorgronden. Daarnaast komt de gemeente in een onhandige positie wanneer in de toekomst blijkt dat de gebruikers niet meer aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De gemeente zal dan betaling vorderen eventueel ondersteund door een deurwaarder. In die situatie willen we niet geraken. Op dit moment heeft de gemeente alleen leningen uitstaan bij woningbouwcorporaties. Aanvullend is in 1996 voor een sportvereniging een lening aangetrokken, daarna niet meer. Dit beleid wil de gemeente graag handhaven. Gelet op het hier vorenstaande alsmede een eventuele precedentwerking ligt het niet voor de hand een geldlening te verstrekken maar garant te staan. Mede wordt gevraagd om de overdracht van het pand om niet terwijl de gemeente vooraf een
7 investering moet doen van circa 60.000,=. Met de overdracht van het pand is de mogelijkheid om de investering ad 60.000,= te activeren vervallen. In deze constructie zal de 60.000,= in 1 keer gedekt moeten worden. Het lijkt dan ook niet voor de hand liggend om hiervoor te kiezen. Het zou zuiverder zijn om de stichting zelf de werkzaamheden voor hun rekening te laten nemen. Voor het verstrekken van de lening kan dan een hypotheek worden gevestigd op de erfpacht zodat de gemeente enige zekerheid heeft. Locatie Hoek betreft een grondexploitatie die nog loopt en die een boekwaarde (door makelaarskantoor Klaassen & Daalmans getaxeerd op 75.000,=) heeft. De Wagenschuur is hier onderdeel van. Wanneer we dit pand om niet overdragen zal de waarde van het pand 75.000,= afgeboekt en dus als verlies genomen moeten worden.