Gemeenteblad Nijmegen Jaartal / nummer Opgenomen in collectie gemeentebladen op 29 maart 2004 2004 / 27 Naam Bestemmingsplan Benedenstad 56 (uitbreiding pannenkoekenhuis Burchtstraat 75 - Hoogstraat 3 - wijzigingsplan artikel 11 WRO Voorschriften Kaart nr. 117864 Toelichting Opmerkingen Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 18 september 2003 Vaststelling bij besluit van Burgemeester en Wethouders d.d. 28 oktober 2003, agendapunt nr. 2.2 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 16 december 2003, nr. RE2003.103924 Aantal bladzijden / verkoopprijs 6 / 0,30 gb04-027.doc
VOORSCHRIFTEN 1. Bestemming Artikel 1 Horeca 1 Onder 'Horeca' (H) wordt verstaan: een bedrijf vallende onder de horecasector, dat uitsluitend of in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van in eigen onderneming bereide en in hoofdzaak complete maaltijden voor gebruik ter plaatse zoals bistro's grillrooms en restaurants, een en ander zonder de exploitatie van zaalaccommodatie; 2 Op gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'Horeca' (H) zijn toegestaan: a. op de begane grond: horeca als omschreven in lid 1 b. op de verdiepingen: wonen; 3 De voorschriften van het Bestemmingsplan Benedenstad blijven voor het overige onverminderd van kracht. 2. Titel en kaart Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Wijzigingsplan BENEDENSTAD 56' Bij dit wijzigingsplan behoort de tegelijk vastgestelde kaart, nr. 117864, met bijbehorende verklaring, waarop de bestemming van de in het plan begrepen gronden is aangegeven 2
TOELICHTING 1. Algemeen De panden aan de Burchtstraat 75-97 en Hoogstraat 3 zijn in 1990 verbouwd en gesplitst. Beide panden hebben van oorsprong veel met elkaar te maken. Het pand Hoogstraat 3 is door middel van een zware muur gescheiden van de overige panden waarmee het in verbinding stond en heeft in 1990 een horecabestemming gekregen. Hierin is een pannenkoekenhuis gevestigd. Het pand Burchtstraat 75 bestaat uit een smalle winkelruimte aan de zijde van de Burchtstraat en een grote ruimte aan de achterzijde. Boven de voorzijde zijn kleine appartementen (kamers) gesitueerd en boven de ruimte aan de achterzijde grote appartementen. Momenteel is het pannenkoekenhuis aan de Hoogstraat 3 te klein voor een goede rendabele bedrijfsvoering, zodat bedrijfstechnisch een uitbreiding van het restaurant gewenst is. Hiertoe is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend. Dit verzoek behelst uitbreiding door een ruimte van de winkel aan de Burchtstraat 75 te betrekken bij het pannenkoekenhuis. Deze vergroting bedraagt ongeveer 100 m2. Hiervoor dienen zeer zware bouwkundige ingrepen plaats te vinden, zoals het verwijderen van een dragende, scheidende bouwmuur; het aanbrengen van een keukenruimte en toiletgelegenheid. Tevens is de brandwerendheid alsmede de geluidwering van de grote ruimte naar de bovengelegen appartementen op dit moment discutabel. Deze zaken zijn bouwkundig goed op te lossen. 2. Wijzigingsbevoegdheid ex artikel 11 WRO Op basis van het geldende bestemmingsplan "Benedenstad" heeft het perceel Burchtstraat 75 de bestemming "Gemengde bebouwing (BD)". Het bestemmingsplan bepaalt hiervoor dat aaneengesloten winkels op de begane grond en op de verdiepingen wonen zijn toegestaan. In het bestemmingsplan 'Benedenstad' is bepaald dat Burgemeester en Wethouders bevoegd zijn om met toepassing van artikel 11 WRO het plan te wijzigen indien dit handelt over het verbouwen van de op de begane grond gelegen winkel tot horecabedrijf. Voor het uitbreiden van het pannenkoekenhuis, zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. Deze wijziging maakt de realisatie van een restaurant op de begane grond en wonen in de bovengelegen panden mogelijk. 3. Horecabeleid In het integraal horecabeleid is de omgeving Kelfkensbos aangewezen als accentgebied. Het restaurant Hoogstraat 3 vormt de overgang van het gebied Kelfkensbos naar de Burchtstraat. Het ligt in een aanloopgebied naar het winkelcentrum van de binnenstad. Het restaurant is een bestaande horecagelegenheid, welk weinig of geen overlast bezorgt aan zijn directe omgeving. Met een uitbreiding van dit restaurant wordt het aantal horecagelegenheden niet vermeerderd. Vanuit het horecabeleid zijn er dan ook geen redenen om negatief tegenover het verzoek te staan. 4. Monument De voorgevel van het pand Burchtstraat 75 is een gemeentelijk monument in het beschermde stadsgezicht. De redengevende omschrijving luidt: 'Bakstenen pand van drie bouwlagen, waarvan de onderste de geheel gewijzigde winkelpui vormt. De etages met elk twee grote vensters met kruiskozijnen. De enige versiering van de gevel bestaat uit een gestucte band ter hoogte van het horizontale deel der kozijnen, en een gestuuct blok in de streklaag boven de ramen. Kroonlijst met goot op drie gebeeldhouwde consoles. 3
Daarboven plat dak met een laag dakschild met leien aan de straatzijde, waarin een dakkapel met kroonlijst op pilasters als omlijsting. Bouwjaar: ca. 1870-1880. Het bovengedeelte is van belang in de straatwand.' Hiermee is aangegeven dat het monumentale met het uiterlijk van het pand te maken heeft en dat dit uiterlijk vooral bescherming geniet. Het uiterlijk van dit pand zal in de toekomst ongewijzigd blijven. Vanuit monumentenperspectief zijn er geen bezwaren tegen de voorgenomen wijziging. 5. Verkeersaspecten In de directe omgeving is geen ruimte aanwezig om nieuwe parkeervoorzieningen te ontwikkelen. De noodzaak hiertoe is ook niet aanwezig. Reden hiervoor is dat de bevoorrading van het restaurant ongewijzigd blijft. Daarbij beschikt de Nijmeegse binnenstad en de directe omgeving van Burchtstraat 75 over voldoende betaaldparkeervoorzieningen. Voor fietsers zijn voldoende stallingsmogelijkheden voor handen. Vanuit verkeersoptiek bestaan er geen bezwaren tegen de voorgenomen functiewijziging. 6. Milieuaspecten 6.1 Algemeen Met betrekking tot een tot ongeveer 100 m2 beperkte wijziging van deze bestemming in horeca bestaan milieutechnisch geen problemen. Hierbij dient echter op voorhand wel rekening te worden gehouden met de eventuele overlast die deze horeca met name met betrekking tot geluid en geur kan geven naar de omliggende en mogelijk zelfs aanpandig gelegen woningen. Dit houdt in dat met name voor een hoogwaardige scheiding met betrekking tot de geurcomponent naar de omliggende bebouwing toe dient te worden zorggedragen, waarbij een goede en van voldoende capaciteit voorzien afzuigsysteem, ook voor wat de ruimteventilatie betreft, een eerste vereiste is. Indien het pand als een pannenkoekenhuis wordt geëxploiteerd zullen, in verband met de te verwachten geluidsbelasting, rekening houdend met achtergrondmuziek, naar de omgeving toe geen ingrijpende maatregelen nodig zijn. Evenals hierna bij geluid wordt opgemerkt, zal het gebruik van het pand als restaurant in de voorgeschriften daartoe beperkt moeten worden. Reden hiervoor is dat andere horeca in de vorm van stank tot aanzienlijk meer overlast kan leiden. 6.2 Geluid Onder de voorwaarde dat in de voorschriften wordt geregeld dat het gebruik van het pand slechts als restaurant is toegestaan, geldt dat de voorgestelde herziening betrekking heeft op een niet-geluidsgevoelige bestemming. Hierdoor is de Wet geluidhinder niet van toepassing is. Dit betekent dat de geluidbelasting niet getoetst hoeft te worden aan de wettelijke waarden van de Wet geluidhinder. Evenals hiervoor onder 3.1 is opgemerkt, zal het gebruik van het pand als restaurant in de voorgeschriften daartoe beperkt moeten worden. Reden hiervoor is dat andere horeca in de vorm van geluid tot aanzienlijk meer overlast kan leiden 6.3 Bodem Uit een beperkt historisch onderzoek blijkt dat op de locatie geen verdachte activiteiten hebben plaatsgevonden waardoor een ernstige verontreiniging van de bodem kan zijn ontstaan. Aangezien met het bestemmingsplan geen uitbreiding van het pand is beoogd en de bestemming niet 'gevoeliger' wordt, zullen er zover het de bodem betreft, geen bijzondere financiële of milieutechnische problemen bestaan. 4
7. Natuur en Landschap Het onderhavige bestemmingsplan is niet van invloed op de aanwezige groenvoorzieningen en heeft daarmee geen invloed op de stedelijke hoofdgroenstructuur. 8. Waterhuishouding 8.1 De watertoets. In verband met de watertoets heeft overleg met het waterschap plaatsgevonden en is de inhoud voor de waterparagraaf vastgesteld. 8.2 Algemeen. Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Benedenstad. Voor dit gebied is het "Waterplan Nijmegen" relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming. 8.3 Oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. 8.4 Grondwater Het bestemmingsplan bevindt zich in een grondwaterbeschermingsgebied. In het Kronenburgerpark bevindt zich de stedelijke drinkwaterwinning. De voorgenomen wijziging heeft hierop geen invloed. 8.5 Riolering De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Burchtstraat en de Hoogstraat. Het rioolsysteem in de Hoogstraat is uitgevoerd als gemengd stelsel, het rioolsysteem in de Burchtstraat is uitgevoerd als gemengd stelsel met afkoppelen. 9. Financiële paragraaf Behoudens de plankosten heeft het plan voor de gemeente geen financiële consequenties. De economische uitvoerbaarheid behoeft derhalve niet te worden aangetoond. 10. Zienswijze Naar aanleiding van de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan is een zienswijze ontvangen van F.F.J. Kersten, eigenaar van het pand Hoogstraat 3 te Nijmegen en woonachtig Botsestraat 10 te Leuth. In de zienswijze wordt gevraagd welk nummer wordt gehanteerd voor de afgesloten ruimte gelegen achter het bestaande pannenkoekenhuis. Dit is de ruimte waarop de wijziging betrekking heeft en dat grenst aan het pand dat in eigendom is bij de heer Kersten. Reactie gemeente: De afgesloten ruimte achter het pannenkoekenhuis behoort momenteel toe aan het pand Burchtstraat 75. Voor een deel van dit pand is de bestemmingsplanwijziging aangevraagd. Dit deel van het pand zal na afronding van de procedure voor bestemmingsplanwijziging en afgifte van bouwvergunning, fysiek deel uit maken van het bestaande pannenkoekenrestaurant aan Hoogstraat 3. Het zal dan niet nodig zijn een afzonderlijk huisnummer aan deze ruimte te geven. Voor zover dit wel zo zou zijn, dan had de ingebrachte zienswijze geen aanleiding gegeven de wijzigingsprocedure stop te zetten. De zienswijze geeft overigens ook geen aanleiding om het wijzigingsplan aan te passen. 5