2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wie kopen er hypotheekloos? Auteurs: Frank van der Harst, Paul de Vries Datum: 28 juni 2017 Bij zeventien van de honderd woningen die werden gekocht door particulieren werd er in 2016 geen hypotheek afgesloten. Die zeventien woningen zijn voornamelijk gekocht door eigenaren van meerdere woningen en door doorstromers. Binnen deze groepen zijn het vooral de ouderen die geen hypotheek afsluiten en er worden het vaakst appartementen hypotheekloos aangekocht. In 2016 werd 17 procent van de woningen verkocht Bij 17 procent van de woningaankopen op de particuliere woningmarkt in Nederland werd in 2016 geen hypotheek ingeschreven 1. Dat valt te lezen in de publicatie De woningmarkt in de grote steden van De Nederlandsche Bank (DNB). Zij gebruikten hiervoor cijfers van het Kadaster. Na de publicatie van DNB zijn er veel vragen gesteld over hypotheekloze aankopen. Wie kopen er dan? Welke woningen worden er gekocht? Gebeurt dit alleen in de grote steden, of ook daarbuiten? In dit artikel worden deze vragen beantwoord. Aan het eind van het artikel geven een aantal experts in het werkveld hun visie op de betekenis van deze cijfers voor de woning- en de hypotheekmarkt. Tussen 2006 en 2013 is het aandeel hypotheekloze aankopen fors toegenomen Het aandeel hypotheekloze aankopen op de particuliere woningmarkt is gestegen van 11 procent in 2006 naar 19 procent in 2013. Vanaf 2013 daalde het aandeel licht naar 17 procent in 2016. Opvallend is dat gedurende de crisisperiode (2008-2013) het aandeel steeg en dat het aandeel licht afnam op het moment dat de woningmarkt uit de crisis kwam. In 2016 kochten particulieren in totaal voor 8,6 miljard euro aan woningen zonder dat daarbij een hypotheek werd afgesloten. Dat is 16 procent van de totale omzet op de particuliere woningmarkt. Doorstromers en eigenaren van meerdere woningen nemen de meeste hypotheekloze aankopen voor hun rekening Bij vier van de vijf hypotheekloze aankopen in 2016 was de koper een doorstromer of een eigenaar van meerdere woningen 2. Bij één op de acht woningen die door een doorstromer is gekocht werd er geen hypotheek afgesloten. Eigenaren van meerdere woningen kopen het vaakst hypotheekloos, bij meer dan de helft (61 procent) van de aankopen sloten zij geen 20% 15% 10% 5% 0% 10 8 6 4 2 0 Figuur 1: Aandeel aankopen Figuur 2: Opgetelde koopsom van de hypotheekloze aankopen (in miljard) 1 Dit zijn transacties waarbij in de dagen rond de aankoop van de woning geen hypotheek is ingeschreven. 2 Aan het einde van dit artikel zijn de definities van de type kopers gegeven. 1
hypotheek af. Ook kopers met een buitenlands adres sloten bij meer dan de helft (58 procent) van de aankopen geen hypotheek af. Koopstarters kopen niet vaak een woning zonder daarbij een hypotheek af te sluiten, in 2016 gebeurde dit bij 6 procent van de aankopen. Dit aandeel daalde de afgelopen jaren. In 2013 werd bij 9 procent van de aankopen van een koopstarter geen hypotheek afgesloten. Tabel 1: Kengetallen hypotheekloze aankopen naar type koper, 2016 Type koper Aandeel gekocht Marktaandeel van de hypotheekloze aankopen Opgetelde koopsom ( miljard) Koopstarter 6% 13% 1,0 Doorstromer 13% 38% 3,5 Eigenaar van meerdere woningen 61% 43% 3,5 Buitenlands adres 58% 6% 0,6 Totaal Nederland 17% 100% 8,6 Vooral ouderen kopen hypotheekloos Hoe ouder de koper is, hoe vaker er hypotheekloos wordt gekocht. Kopers tot 30 jaar sluiten bij 6 procent van de aankopen geen hypotheek af, bij 70 jaar en ouder werd bij bijna de helft (47 procent) van de aankopen geen hypotheek afgesloten. Tabel 2: Kengetallen hypotheekloze aankopen naar leeftijd, 2016 Marktaandeel van de Leeftijdsgroep Aandeel gekocht hypotheekloze aankopen Opgetelde koopsom ( miljard) Tot 30 jaar 6% 8% 0,6 30 tot 40 jaar 7% 12% 0,9 40 tot 50 jaar 17% 20% 1,7 50 tot 60 jaar 34% 28% 2,5 60 tot 70 jaar 42% 20% 1,8 70 jaar en ouder 47% 11% 1,1 Totaal Nederland 17% 100% 8,6 Door de leeftijd te combineren met het type koper (tabel 3) is te zien dat de leeftijd een grotere invloed heeft dan of de koper een koopstarter of doorstromer is. Jonge doorstromers kopen bijvoorbeeld niet vaak hypotheekloos (doorstromer van 30 tot 40 jaar sloten in 5 procent van de gevallen geen hypotheek af). En oude koopstarters, mensen die pas op een late leeftijd hun eerste woning aankopen, kopen ook relatief vaak zonder een hypotheek af te sluiten. 2
Het verschil in het aandeel hypotheekloze aankopen tussen koopstarters en doorstromers (6 procent ten opzichte van 13 procent) lijkt met name samen te hangen met het feit dat er in verhouding meer doorstromers zijn in de oudere leeftijdsgroepen. Tabel 3: Hypotheekloze aankopen naar leeftijd en type koper, 2016 Vooral appartementen worden hypotheekloos aangekocht Bij drie van de tien hypotheekloze aankopen werd er een appartement gekocht. Dit was te verwachten, appartementen zijn relatief goedkoop waardoor ze makkelijker zijn aan te kopen zonder daarbij een hypotheek af te sluiten, ouderen kopen relatief vaak appartementen en ook eigenaren van meerdere woningen zijn vooral actief in dit segment. Opvallend is dat vrijstaande woningen ook relatief vaak (15 procent) hypotheekloos worden aangekocht. Tabel 4: Hypotheekloze aankopen per type woning, 2016 Aandeel hypotheek loze aank open Leeftijdsgroep Koopstarter Doorstromer Eigenaar van meerdere woningen Tot 30 jaar 5% 7% 39% 30 tot 40 jaar 4% 5% 40% 40 tot 50 jaar 8% 9% 55% 50 tot 60 jaar 15% 18% 71% 60 tot 70 jaar 27% 31% 75% 70 jaar en ouder 43% 41% 71% Marktaandeel van de Type woning Aandeel gekocht hypotheekloze aankopen Opgetelde koopsom Appartement 30% 43% 3,6 Tussenwoning 10% 17% 1,5 Hoekwoning 10% 6% 0,6 Twee-onder-één-kap 10% 5% 0,6 Vrijstaand 15% 11% 1,7 Onbekend 24% 18% 0,6 Totaal Nederland 17% 100% 8,6 3
Regionaal: veel hypotheekloze aankopen in de G4, kustgebieden en grensgebieden In Amsterdam, Rotterdam en Den Haag werd bij ongeveer één op de vier aankopen geen hypotheek afgesloten. In Utrecht lag het aandeel iets lager, hier was één op de vijf aankopen hypotheekloos. Naast de G4 zijn er veel andere gebieden waar veel hypotheekloos wordt gekocht (zie figuur 3). In de kustgebieden van Zeeland zijn 30 tot 40 procent van woningen gekocht. Ook in Zandvoort, Noordwijk en het Noord-Hollandse Bergen is er veel hypotheekloos gekocht. In de studentensteden Delft, Groningen en Maastricht is het aandeel ook hoog (rond de 30 procent). Een opvallend regionaal verschil is dat het aandeel hypotheekloze aankopen in het midden van Nederland relatief laag is en dat het aandeel in de noordelijke provincies juist wat hoger ligt. Figuur 3: Aandeel hypotheekloze aankopen per gemeente in 2016 Aandeel hypotheekloze aankopen (2016) Minder dan 10% 10% - 15% 15% - 20% 20% 25% Meer dan 25% Te weinig transacties 4
Reacties van experts in het werkveld Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate Fascinerend hoe de woningmarkt zich ontwikkeld. Na decennialang een daling van het aantal particuliere huurwoningen, zien we nu de wonderbaarlijke opstanding van deze sector. De eigenaren met meerdere woningen, waarover het Kadaster schrijft, zijn immers voor het merendeel beleggers die op de koopwoningmarkt actief zijn. Landelijk heeft deze categorie kopers, deel met en deels, in 2016 circa 30.000 koopwoningen omgezet in huurwoningen. Dit is een vorm van arbitrage op een woningmarkt die mede door de bijzonder lage rente uit balans is. Zo werkt de markt. Er zijn ook grote nadelen en risico s aan deze trend. Veel starters die hadden willen kopen, hebben het nakijken en zijn aangewezen op een dure huurwoning. Als de markt weer omslaat zullen deze nieuwe beleggers snel willen verkopen. Over onderhoud van de woningen moet je je ook geen illusies te maken. Het korte termijn rendement staat voorop. Als gemeenten de starters willen steunen, zouden ze eens naar deze trend moeten kijken. De Nederlandsche Bank (DNB) In de studie "De woningmarkt in de grote steden" relateert DNB de toename van het aantal woningtransacties aan een toenemend aantal schenkingen en familieleningen, en aan de groeiende belangstelling van particuliere beleggers voor huurwoningen, vooral in de grote steden. Het aandeel particuliere beleggers op de woningmarkt neemt sinds 2014 toe. Het zogenaamde buy-to-let biedt hen namelijk een aantrekkelijk alternatief voor het lage rendement op andere beleggingen, zo concludeert DNB. Het Kadaster geeft met dit artikel meer duiding aan deze ontwikkeling: eigenaren van meerdere woningen kopen het vaakst hypotheekloos, en in de grote vier steden en de studentensteden komt het kopen zonder hypotheek vaak voor. De cijfers roepen ook vragen op voor nader onderzoek: zijn de kopers ouders die een woning voor hun kinderen kopen, particulieren die een beleggerswoning kopen voor de huurinkomsten of speelt speculatie wellicht een rol? En zijn professionele partijen ook actief in deze markt? Christian Lennartz, senior econoom bij de Rabobank Deze studie van het Kadaster biedt veel inzicht in de forse toename van het aantal huishoudens dat een huis koopt. Gezien de opmars van het eigenwoningbezit sinds eind jaren tachtig is het weliswaar niet verrassend dat veel (oudere) doorstromers genoeg vermogen hebben opgebouwd om een nieuw huis zonder externe financiering te bemachtigen, maar de plek die eigenaren van meerdere huizen innemen is wel opvallend. Voor hen is de crisis, net als voor kopers in het zogeheten buy-to-let-segment in andere landen, een zegen gebleken. Tijdens 5
de economische neergang konden ze gebruikmaken van de dalende prijzen en stijgende vraag naar huurwoningen om een portefeuille te beginnen of uit te breiden. Sindsdien is hun positie zeker niet verslechterd. Het is hun groep die de fikse prijsstijgingen op de koopmarkt het eenvoudigst kan bijbenen. Hierdoor ontstaat een zelfversterkend effect: Hoe groter het buy-to-let-segment wordt, hoe makkelijker voor hen de aankoop van een volgende woning. Het valt daarom te verwachten dat hypotheekloos kopen blijft groeien zolang alternatieve investeringen relatief onaantrekkelijk blijven. Voor startende kopers, zeker die in hotspots als Amsterdam, Utrecht en Maastricht, zou dit betekenen dat de koopmarkt in toenemende mate onbereikbaar wordt omdat zij met de koopkracht van meervoudige eigenaren niet kunnen concurreren. Voor de financiële instellingen betekent dit dat zij zich op een krimpende markt voor hypotheken moeten voorbereiden. Definities van de type kopers Koopstarter: Een koopstarter is een particuliere koper die een woning koopt zonder dat hij eerder een woning in zijn bezit heeft gehad in Nederland Doorstromer: Eigenaar van meerdere woningen: Buitenlands adres: Een doorstromer is een koper die een woning verkoopt en een nieuwe woning koopt waar hij zelf in gaat wonen. Een eigenaar van meerdere woning is een particulier die een woning koopt en ook een of meer andere woningen bezit. Het is onder andere mogelijk dat deze woning wordt verhuurd, dat de kinderen van de koper in de woning wonen of dat de woning als extra woning wordt gebruikt door de koper. Het gaat hier alleen om de particuliere personen met meerdere woningen. Juridische entiteiten met meerdere woningen zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Dit zijn personen die ten tijde van de aankoop van hun woning ingeschreven stonden op een adres buiten Nederland. Contact Frank.vanderharst@kadaster.nl / 06 5206 2410 Paul.devries@kadaster.nl / 06 2719 9503 www.kadaster.nl 6