Barnewinkel < naar centrum Zutphensestraat naar A50 / Zutphen > Laan van Erica De Groene Voorwaarts Parkzone Station Apeldoorn De Maten Laan van Zonnehoeve Spoorlijn < Apeldoorn - Zutphen > Deelgebied Villahoeve Stedenbouwkundig plan Groot Zonnehoeve. In rood is Villahoeve fase 3 aangegeven 2 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
Inhoud 1. Inleiding 5 2. Villahoeve 6 3. Bestemmingsplan 10 4. Beeldkwaliteit 15 5. Welstand 21 6. Contactgegevens 23 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 3
Impressie van Villahoeve fase 3 gezien vanuit het noordoosten 4 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
1 Inleiding Groot Zonnehoeve is de nieuwste woonwijk van Apeldoorn. Aan de oostkant van Apeldoorn, tussen de Zutphensestraat en de spoorlijn Apeldoorn - Zutphen verrijzen in totaal ongeveer vierhonderd woningen. Deze woningen zijn allemaal op korte afstand van de groene wig gesitueerd; een langwerpig park met een landelijke uitstraling met ruimte voor recreatie, sport en spel. Naast groen zijn er twee winkelcentra en veel voorzieningen om de hoek, treinstation Apeldoorn De Maten op loopafstand en een aansluiting op de snelweg A50. Kortom, Groot Zonnehoeve is een aantrekkelijke buurt om te wonen. Landelijk wonen en toch alles bij de hand! Villahoeve is een van de deelgebieden in Groot Zonnehoeve, en is, zoals de naam al doet vermoeden, een lommerrijke woonbuurt met vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen. Rondom de woningen is er veel ruimte voor groen. De openbare ruimte in de straat bestaat uit grasbermen met bomen en het park ligt voor de deur. De buurt wordt dooraderd met paden voor voetgangers en fietsers, waardoor kinderen op een veilige manier door de buurt kunnen bewegen tussen huis en park. Luchtfoto plangebied Groot Zonnehoeve Met dit kavelpaspoort willen wij u informeren over de bebouwingsmogelijkheden voor het bouwen van een vrijstaande woning op een kavel in Villahoeve fase 3. Het kavelpaspoort dat u voor u heeft sluit aan op de 1 e en 2 e fase van Groot Zonnehoeve-Villahoeve. In fase 3 is ruimte voor dertien kavels met een vaste maat gelegen aan de Wezel. Braakliggend terrein Villahoeve fase 3 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 5
2 Villahoeve Met vrijstaande villa s, tweekappers, rijwoningen en zorgwoningen biedt Groot Zonnehoeve een gevarieerd aanbod. Ook is er volop ruimte om zelf uw droomhuis te (laten) bouwen. Zo is er binnen Groot Zonnehoeve een aanbod van vrije kavels in de deelgebieden De Boskamers, Zonnetuin én Villahoeve. Elk deelgebied heeft zijn eigen kwaliteiten en mogelijkheden. Het is aan ú om uw droomlocatie te bepalen. Laatste kavels aan het park! Villahoeve is, zoals de naam al doet vermoeden, een lommerrijke woonbuurt met ruimte voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. Dit kavelpaspoort gaat over de bebouwingsmogelijkheden voor woningen op de dertien kavels in de derde fase van Villahoeve. Deze fase bestaat alleen uit kavels voor vrijstaande woningen. Impressie van de parkzone Met grasbermen en prachtige bomen in uw straat is het heerlijk wonen in het groen. Ook zijn er in de wijk paden aangelegd voor voetgangers en fietsers, waardoor kinderen op een veilige manier door de buurt kunnen bewegen. De kavels van Villahoeve fase 3, gelegen aan de Wezel, hebben allemaal een vrij uitzicht op het park en een tuin volledig op het zuiden. Verderop leest u meer over de mogelijkheden voor het bouwen van een woning. De kavels hebben een vaste maat en kavelprijs. Het kavelpaspoort geeft ook een impressie van het karakter en de sfeer van Groot Zonnehoeve. Een wijk waarin ruimte en groen een belangrijke rol spelen en waarin uw woondroom werkelijkheid wordt. Speelplek in het park 6 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
Barnewinkel De Groene Voorwaarts Parkzone Wezel Speelplek Boommarter Steenmarter Laan van Zonnehoeve Spoorlijn Apeldoorn - Zutphen Uitgifte Villahoeve fase 3 binnen rode contourlijn Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 7
Stedenbouwkundige verkenning De gemeente Apeldoorn onderzoekt op dit moment of de huidige stedenbouwkundige opzet van Villahoeve nog voldoet aan de marktvraag. Hierover is nog geen definitief uitsluitsel. Er is al wel onderzocht hoe het aanbod aan vrije kavels in Villahoeve zou kunnen worden aangepast. Op de schets hiernaast is een eerste verkenning verbeeld; er wordt in dit concept een groen hof vrijgemaakt tussen de Boommarter en de Steenmarter, waar omheen woningen worden gesitueerd. Te denken valt hierbij aan rijwoningen en woningen met een bijzondere typologie zoals patiowoningen en seniorenwoningen. Hiervoor is een bestemmingsplanwijziging nodig. Verkenning herijking stedenbouwkundige opzet Verkenningsgebied 8 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 9
3 Bestemmingsplan Een bestemmingsplan bepaalt wat er in een gemeente met de ruimte mag gebeuren. Zo wordt in dit plan voor elke bestemming aangegeven of en hoe er gebouwd mag worden en voor welk doel grond en gebouwen gebruikt mogen worden. Het bestemmingsplan Groot Zonnehoeve is 18 juli 2012 onherroepelijk geworden. In dit kavelpaspoort is de plaatsing van de woning en bijgebouwen op de kavel uitgewerkt. Voor de volledige inhoud van dit bestemmingsplan verwijzen wij u door naar de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Ruimte voor 13 vrijstaande woningen Rooilijnen Op de afbeelding Rooilijnen hieronder is een overzicht gegeven van de maten van de rooilijnen in de tuinzones. In de tuinstrook mogen geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van lage erfafscheidingen. De hoofdbouw van uw woning dient gebouwd te worden binnen het bouwvlak zoals dat in het bestemmingsplan is aangegeven. Rooilijn 5 meter Rooilijn 4 meter In de bebouwingsrand langs het park, ontsloten via de straat Wezel, kunnen uitsluitend vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Villahoeve fase 3 biedt ruimte voor dertien vrijstaande woningen op kavels met een vaste maat. Nokhoogte De maximale nokhoogte van uw woning is tien meter. Er zijn geen eisen gesteld aan de minimale of maximale hoogte van de goot. Kavelnummering Villahoeve fase 3 10 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
1 2 3 4 m 4 m Kavel LV-route Wezel 15 m 5 m (e) (t) Bouwvlak (t) Bebouwingsmogelijkheden op kavels aan de langzaamverkeersroute (kavelnummers 1-8 - 9) 1 Deze kavels grenzen aan de voorzijde en aan een zijerfgrens aan de openbare ruimte. Aan de andere zijerfgrens en de achtergrens zijn buurkavels gesitueerd. 2 Het perceel wordt vanaf de straat verdeeld in een tuinstrook (t) van 5 meter diep, een bouwvlak (rood vlak) van 15 meter diep en een erf (e). De hoofdbouw van de woning dient gebouwd te worden binnen het bouwvlak zoals dat in het bestemmingsplan is aangegeven. In de tuinstrook (t) mogen geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van lage erfafscheidingen. Het is hier niet toegestaan om een hoge schutting of andere gebouwde erfafscheiding te plaatsen. 3 Een hoofdbouw van de woning dient minimaal 4 meter vanaf de zijerfgrenzen te worden gebouwd. Bijgebouwen zoals bergingen en garages zijn wel toegestaan binnen de zone van 4 meter in de erfzone (e). (e) (t) 4 m Bouwvlak 4 m Kavelbreedte LV-route Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 11
1 2 3 4 m 4 m Kavel Wezel 15 m 5 m (e) Bouwvlak (t) Bebouwingsmogelijkheden op tussenkavels (kavelnummers 2-3 - 4-5 - 6-7 - 10-11 - 12) 1. Tussenkavels zijn kavels die alleen aan de voorzijde grenzen aan de openbare ruimte. Aan de twee zijerfgrenzen en de achtergrens zijn buurkavels gesitueerd. 2. Het perceel wordt vanaf de straat verdeeld in een tuinstrook (t) van 5 meter diep, een bouwvlak (rood vlak) van 15 meter diep en een erf (e). De hoofdbouw van de woning dient gebouwd te worden binnen het bouwvlak zoals dat in het bestemmingsplan is aangegeven. In de tuinstrook (t) mogen geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van lage erfafscheidingen. Het is hier niet toegestaan om een hoge schutting of andere gebouwde erfafscheiding te plaatsen. 3. Een hoofdbouw van de woning dient minimaal 4 meter vanaf de zijerfgrenzen te worden gebouwd. Bijgebouwen zoals bergingen en garages zijn wel toegestaan binnen de zone van 4 meter. (e) 4 m Bouwvlak Kavelbreedte (e) 4 m 12 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
1 2 3 5 m 4 m Barnewinkel Kavel Wezel (e) (t) Bouwvlak (t) 15 m 5 m Bebouwingsmogelijkheden op hoekkavel (kavelnummer 13) 1 Hoekkavel 13 is een kavel die aan de voorzijde aan de openbare ruimte is gesitueerd en aan één van de zijgrenzen aan de Barnewinkel. Aan de andere zijerfgrens en de achtergrens zijn buurkavels gesitueerd. 2 Het perceel wordt vanaf de straat verdeeld in een tuinstrook (t) van 5 meter diep, een bouwvlak (rode vlak) van 15 meter diep en een erf (e). Aan de zijerfgrens met de Barnewinkel ligt een tuinstrook van 5 meter waarin geen bebouwing is toegestaan. De hoofdbouw van de woning dient gebouwd te worden binnen het bouwvlak zoals dat in het bestemmingsplan is aangegeven. In de tuinstroken (t) mogen geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van lage erfafscheidingen. Het is hier niet toegestaan om een hoge schutting of andere gebouwde erfafscheiding te plaatsen. 3 Een woning dient minimaal 4 meter vanaf de zijerfgrens met de buurkavel te worden gebouwd. Bijgebouwen zoals bergingen en garages zijn wel toegestaan in deze zone (e). Barnewinkel (t) (e) Bouwvlak 5 m 4 m Kavelbreedte Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 13
Traditioneel (1) Donker (2) Licht (3) Modern (4) Laan van Zonnehoeve Beeldthema s Villahoeve 14 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
4 Beeldkwaliteit VILLAHOEVE BIEDT VEEL MOGELIJK- HEDEN Wij willen u in Villahoeve de ruimte geven om uw droomhuis te bouwen. Maar is er ook behoefte aan samenhang en afstemming tussen uw woning en die van uw buren. Om ervoor te zorgen dat de wijk een hoogwaardige uitstraling krijgt is naast het bestemmingsplan ook een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierbij gaat het letterlijk over hoe de woning er uit ziet en hoe deze zich voegt tussen andere woningen in de buurt. In dit hoofdstuk worden de verschillende facetten beschreven waaraan uw plan dient te voldoen. Thema s Per straat is er in Villahoeve gekozen voor een thema. De thema s hebben betrekking op een architectuurstijl of een kleur: 1 traditioneel aan de Wezel en het park 2 donker aan de Boommarter 3 licht aan de Steenmarter 4 modern aan de Laan van Zonnehoeve Deze thema s geven richting aan de beoogde uitstraling van de afzonderlijke straten en tegelijkertijd veel vrijheid om uw ideeën te verwezenlijken. Door de keuze voor deze opzet ontstaat per straat een samenhang tussen de afzonderlijke woningen. U als bewoner weet hierdoor dat de naastgelegen woningen qua architectuur of kleurstelling gaan aansluiten bij uw woning. De thema s zijn geen strak keurslijf, maar ze zijn juist abstract genoeg om ruimte te geven aan een eigen interpretatie. Fase 3 bevindt zich in het beeldthemagebied traditioneel. Onder traditioneel wordt in dit geval verstaan een huis zoals een kind het zou tekenen. Een woning met een zadeldak en gebouwd met traditionele materialen zoals bakstenen, gebakken dakpannen en riet. Overigens mag binnen deze randvoorwaarden wel worden gezocht naar de hedendaagse vertaling van het huis met kap. Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 15
TRADITIONEEL AAN DE WEZEL Voorbeeld van traditionele woningen in Groot Zonnehoeve 16 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
Traditionele kapvorm Zadelkap Vrij (geen bepalingen) Moderne kapvorm Zadelkamp met wolfseinden Zadelkap Kapvormen Schildkap De vorm van de kap bepaalt in grote mate de uitstraling van een woning. Voor Villahoeve fase 3 geldt een traditionele kapvorm. Moderne dakvormen, zoals platte daken en lessenaarskappen, zijn hier dus niet toegestaan. Voorbeelden van traditionele kapvormen zijn zadelkappen (met als variant daarop een zadelkap met wolfseinden) en schildkappen. Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 17
Kopaccent met oriëntatie naar twee straten toe Bebouwing met een alzijdige oriëntatie Verbijzondering van de eindgevel Vrij (geen bepalingen) Nokrichting haaks op de straat Verbijzonderingen Bepaalde plekken in het plangebied bieden kans voor een extra verbijzondering in de architectuur. Bijvoorbeeld op de hoek van twee straten of naast de langzaam verkeersroutes. In feite heeft een woning op een dergelijke kavel twee voorgevels. Door beide gevels van ramen te voorzien krijg je een mooi zicht naar beide zijden vanuit de woning. Vanaf de openbare ruimte gezien krijgt het huis hierdoor een mooiere uitstraling. Nokrichting Met de nokrichting wordt bedoeld: de richting die de nok van het dak heeft ten opzichte van de straat. Op de afbeelding hierboven is te zien dat voor de meeste kavels in fase 3 geen beperkingen gelden. Daar mag de nok dus zowel haaks als evenwijzig aan de richting van de straat staan. De nokrichting van de hoekwoningen staat haaks op de straat. 18 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
Lage haag (maximaal 1 meter hoog) Hoge haag (maximaal 2 meter hoog) Erfscheiding Voor het totaalbeeld van Villahoeve is het wenselijk om de overgangen tussen de openbare ruimte en de kavels groen vorm te geven. Samen met de grasbermen die voorzien zijn van boombeplanting versterkt dit de groene, lommerrijke uitstraling van deze buurt. Parkeren De ontsluiting van de kavel vindt plaats op de Wezel. Iedere kavel heeft minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Om het parkeren van twee auto s op eigen terrein mogelijk te maken moeten de bijgebouwen op minimaal vijf meter achter de voorgevel worden gebouwd. Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 19
Handreikingen en aanbevelingen Bij het ontwerpen van uw woning kunt u met de onderstaande aspecten rekening houden. Het zijn geen bouwregels maar handreikingen om uw droomhuis nóg beter tot z n recht te laten komen: Besteed bijzondere aandacht in het ontwerp aan de naar de weg gekeerde gevel(s). Dit is het visitekaartje van uw woning. Verbijzonder uw woning door bijvoorbeeld elementen als erkers, balkons, bloemkozijnen (kozijn voor de gevel) toe te passen. Dit geeft uw woning eigenheid en levert bovendien extra woongenot op. Bouw zongericht door grote(re) raamopeningen in de naar de zon gekeerde gevels te maken. Dit zorgt voor licht en warmte in uw woning. Integreer eventueel zonnepanelen op het dak zoveel mogelijk door toepassing van dezelfde kleur als de kleur van de dakpannen. Verder is het voor het beeld van de woning het mooist als de bovenkant van de zonnepanelen in hetzelfde vlak ligt als de bovenkant van de dakpannen. Bijgebouwen: Het verdient de voorkeur om de bijgebouwen los van de woningen te plaatsen. Hierdoor komt de woning aan alle zijden vrij op de kavel te staan (zie afbeelding hiernaast). U bent vrij om te kiezen voor een plat dak of een kap voor uw bijgebouw. Als u kiest voor een kap, dan heeft deze bij voorkeur dezelfde dakbedekking als uw woning. Bloemkozijn Bijgebouwen los gesitueerd Erker 20 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
5 Welstand Het uiteindelijke ontwerp van uw woning wordt getoetst aan welstandseisen. Gekeken wordt of het bouwwerk in de omgeving past en of uw woning voldoet aan de criteria die in de tabel op de pagina hierna staan aangegeven. Binnen het welstandsbeleid zijn vier niveaus van toepassing, van welstandsvrij tot zwaar. In het algemeen geldt dat hoe groter de openbaarheid (dus zichtbaarder de locatie) hoe hoger de eisen die gesteld worden. Bij de lagere welstandsniveaus is de marge om af te wijken van de thematische uitgangspunten groter dan bij de hogere niveaus. Het is aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit om in ieder concreet geval te beoordelen of het ontwerp van een bouwplan binnen deze marge blijft. Zwaar welstandsniveau Normaal welstandsniveau Soepel welstandsniveau De woningen worden door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (de welstandscommissie) getoetst aan de redelijke eisen van welstand. Voor de kavels in Villahoeve fase 3 geldt welstandsniveau normaal (zie kaart hiernaast). De gemeente is graag bereid u en uw architect verder te informeren over de welstandscriteria. Welstandsniveaus Kavelpaspoort Villahoeve fase 3 21
Welstandskader Villahoeve fase 3; thema traditioneel Oriëntatie (Bestemmingsplan is maatgevend) Op de openbare weg. Bij hoekkavels dient er op alle openbare zijden te worden georiënteerd. Materialisering detaillering Traditionele bouwmaterialen: baksteen, gebakken pannen, leien, riet en dergelijke. Kleurtoepassing: gedekte tinten (niet te fel). Waar mogelijk afstemmen op de buurkavels. Architectuur (massa/dakvorm) (Bestemmingsplan is maatgevend) Traditionele typologieën o.a. Apeldoornse huisjes, landelijk, notariswoningen. De woningen dienen te worden afgedekt door middel van een hellende, traditionele kap (bijvoorbeeld zadelkap, schildkap, kap met wolfseinden). Erfafscheiding (aanbeveling indien niet vergunnings- plichtig) Hagen danwel natuurlijke overgangen aan de straatzijde en tussen de kavels. Grondvlak (Bestemmingsplan is maatgevend) Voorgevelrooilijn mag binnen het bouwvlak verspringen. Twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Regie- en beheerthema Normaal welstandsniveau 22 Kavelpaspoort Villahoeve fase 3
6 Contactgegevens Het bouwen van uw eigen huis is een unieke ervaring. Wellicht heeft u na het lezen van de informatie nog vragen. Neemt u dan vooral contact op met de Kavels+Panden winkel. We helpen u graag in een persoonlijk gesprek verder. Bezoekadres Kavels+Panden Marktplein 33, Apeldoorn Openingstijden Op werkdagen tussen 10.00 en 17.00 uur Telefoon (055) 580 25 80 Mail kavelsenpanden@apeldoorn.nl Postadres Gemeente Apeldoorn Postbus 9033 7300 ES Apeldoorn Disclaimer Er kunnen geen rechten worden ontleend aan het ontwerp van de openbare ruimte zoals op de tekeningen is aangegeven. De in het kavelpaspoort weergegeven bouwregels zijn een samenvatting van de regels die op de kavels van toepassing zijn. De te sluiten koopovereenkomst, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan bevatten de bepalingen die van toepassing zijn bij de uitgifte van een kavel. De bepalingen die in de overeenkomsten en in de verschillende van toepassing zijnde regelgeving worden/zijn opgenomen gaan, in het geval ze afwijken van de inhoud van het kavelpaspoort, te allen tijde voor. Wij wijzen u erop dat bovendien de landelijke regelgeving ten aanzien van bouwen van toepassing is.
Colofon Uitgave gemeente Apeldoorn Fotografie gemeente Apeldoorn Drukwerk PrintApeldoorn 2017, gemeente Apeldoorn