Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Korte Nieuwstraat 34 5014 HA TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 09-01-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs van 769,00 is niet redelijk. Een huurprijs van 569,80 per maand is wel redelijk. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 25 mei 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 2 augustus 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 5
Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik ben via de makelaar aan de woning gekomen. Ik heb niet ergens op gereageerd. Deze woning heb ik niet van te voren gezien. Het was een seniorenflat die werd gerenoveerd. Ik vond het raar dat ik ook moest tekenen voor de berging. Er was geen mogelijkheid te huren zonder berging. Wij hebben een mail waaruit blijkt dat het contract niet ontbonden kan worden. Huurder vertrekt per 1 januari 2017. Ik heb getekend toen ik in het appartement stond. De berging hoort bij het appartement en is er niet los van. Ik heb geen opmerkingen op het rapport. Er zijn 3 verwarmde vertrekken. Ik ben per 31 december 2016 weg. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: In augustus 2014 zijn de appartementen gekocht door de stichting om op te knappen. De bedoeling was de bergingen separaat te verhuren. Ik heb een verklaring van de makelaar. De makelaar zegt dat de berging geboden wordt apart van de woninghuur. Vanwege optimalisatie van de opbrengst. Niet alle bergingen zijn even groot. Sommige worden verhuurd aan ZZP-ers. We hebben geprobeerd in overleg eruit te komen. Huurder had eerder uit de woning gemogen. We hebben met de stichting een huurprijscheck gemaakt en ook naar de huurder gestuurd. De oppervlakte verschilt en de verwarmde vertrekken. Het heeft een apart kadastraal nummer. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs Uit de verklaringen van de gemachtigde van de verhuurder ter zitting is gebleken dat het de bedoeling is geweest om de berging apart van de woonruimte te verhuren. Uit de verklaringen van de huurder ter zitting is gebleken dat dit niet bij de huurder bekend was. De Huurcommissie merkt op dat de bedoeling duidelijk moet zijn voor beide partijen. De Huurcommissie overweegt dat uit artikel 2.2.1 van de huurovereenkomst valt op te maken dat het huurcontract van de berging onlosmakelijk is verbonden met het huurcontract van de woonruimte. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat de huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2016 tegen een huurprijs van in totaal 769,00, omdat dit bedrag bestaat uit een huurprijs van 664,00 voor de woonruimte en een huurprijs van 105,00 voor de berging. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van 710,68 per maand. Pagina 2 van 5
Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 116 punten. De gemachtigde van de verhuurder heeft opmerkingen gemaakt over dit puntenaantal. Verwarmde vertrekken De gemachtigde van de verhuurder heeft verklaard dat er 4 verwarmde vertrekken zijn in plaats van 2 verwarmde vertrekken. De Huurcommissie overweegt dat de huurder ter zitting onweersproken heeft verklaard een verwarmde woonkamer, slaapkamer en badkamer te hebben. De Huurcommissie is daarom van oordeel dat er punten moeten worden toegekend voor 3 verwarmde vertrekken bij onderdeel 3 verwarming en installaties in de puntentelling. Daarmee komen de punten bij dit onderdeel op 6 punten in plaats van 4 punten uit. Energieprestatie De gemachtigde van de verhuurder heeft daarnaast verklaard dat er bij onderdeel 4 energieprestatie in de puntentelling 11 punten voor een energielabel D zouden moeten worden meegenomen. De Huurcommissie overweegt dat met ingang van 1 juli 2011 een nieuwe wet omtrent het energielabel in werking is getreden. Voor zelfstandige woonruimten waarbij de peildatum van het geschil (hier: 1 januari 2016) op of na de ingangsdatum van de wet (1 juli 2011) ligt, wordt gekeken of er een energielabel op de website www.ep-online.nl aanwezig is. Is hiervan sprake, dan is de nieuwe woningwaardering (inclusief energielabel) van toepassing. De voorzitter merkt hierbij op dat de website www.ep-online.nl van overheidswege is ingericht en hierop energielabels voor woningen zijn geregistreerd zodat per woning kan worden gecontroleerd of voor die woning een energielabel is afgegeven. De Huurcommissie beschouwt de informatie van deze website als bindend. Uit controle van deze website is gebleken dat de woning beschikt over energielabel F geldig voor WWS geregistreerd op 16 mei 2010. Voor meergezinswoningen geldt dat er dan een punt voor het label F mag worden meegenomen in de puntentelling. De Huurcommissie neemt daarom de puntentelling voor dit onderdeel conform de puntentelling in het rapport over. Conclusie Gezien de overwegingen zoals hierboven beschreven, is de Huurcommissie van oordeel dat er 2 punten bij onderdeel 3 vanwege de 3 verwarmde vertrekken moeten worden meegenomen. Het totaal aantal punten komt daarmee op 118,45 punten, afgerond 118 punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 januari 2016 daarom vast op 118 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 569,80 per maand (exclusief bijkomende kosten). De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens van 710,68. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Pagina 3 van 5
Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De huurder heeft tijdens de zitting niet verklaard dat er gebreken zijn. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 118 punten. De met ingang van 1 januari 2016 overeengekomen huurprijs van 769,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 569,80 per maand met ingang van 1 januari 2016 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 450,00 leges betalen. Pagina 4 van 5
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. BREDA, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme ing. J.N. Kieft en J.W.J. Verheijen Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5