Investeren in Drenthe Trends en uitdagingen EIB Eindrapport 31 maart 2015
2
Inhoudsopgave Perspectief voor Drenthe 7 1 Inleiding 9 2 Wonen in Drenthe 10 3 Vastgoed in Drenthe 15 4 Infrastructuur in Drenthe 18 5 Beleidsuitdagingen voor Drenthe 21 Bijlage A Landelijk beeld 23
6
Perspectief voor Drenthe Grote herstructureringsopgave in Drenthe In de komende decennia zijn er nog belangrijke ruimtelijke opgaven in Drenthe. Op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur gaat het in de periode tot 2040 onder meer om: Herstructureren en verbeteren van de woningvoorraad; kwaliteitsimpuls voor 50.000 woningen in Drenthe uit de periode 1950-1970 Uitbreiding van de woningvoorraad met 15.000 à 25.000 woningen Verduurzamen van de bestaande woningvoorraad: 38% van de gelabelde woningen heeft energielabel D-G Uitbreiding van de gebouwenvoorraad met 2½ tot 3 miljoen m 2 bij gemiddelde tot hoge economische groei Sterke stijging van het zorgvastgoed met 0,2 miljoen m 2 à 0,6 miljoen m 2 Vervanging en vernieuwing van maatschappelijk en commercieel vastgoed 11 tot 14 miljard voor de infrastructuuropgave, aandeel vervanging en onderhoud neemt toe Groeimarkten in Drenthe tot 2040 Wonen Vastgoed Infrastructuur Nieuwbouw komende tien jaar Zorggebouwen Reconstructie Herstructurering Bedrijfsruimten Onderhoud Verbetering en verduurzaming bestaande voorraad Vervanging en verbetering bestaande voorraad Vervanging gemeentelijke infrastructuur Samenvatting beleidsuitdagingen in Drenthe Wonen - De bestaande woningvoorraad vraagt vanwege de demografische ontwikkelingen om een omvangrijke herstructurering. Deze herstructureringsopgave biedt kansen voor sterke verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, zoals op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. - Daarnaast is uitbreiding van de woningvoorraad nodig. Hierbij ligt de nadruk op de eerstkomende tien jaar, daarna vlakt de huishoudensgroei sterk af. Dit betekent dat een goede investeringsstrategie voor de woningbouw moet worden ontwikkeld, waarin de middellange- en lange-termijntrends op elkaar worden afgestemd. 7
- De nieuwbouwopgaven moeten worden gecombineerd met krimpopgaven in delen van de provincie (met name Zuidoost-Drenthe). In krimpgebieden gaat het vooral om het op peil houden van de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving. Vastgoed - De vergrijzing in de provincie vraagt om een sterke toename van het zorgvastgoed. Bij de ruimtelijke investeringsstrategie zal een evenwicht moeten worden gevonden tussen bereikbaarheid en betaalbaarheid van de voorzieningen. - Bij gemiddelde tot hoge economische groei is in Drenthe behoefte aan uitbreiding van de vastgoedvoorraad, dit betreft vooral bedrijfsruimten. - Toenemende veroudering en hogere gebruikerswensen leiden tot behoefte aan vervanging en verbetering van de bestaande gebouwenvoorraad. - Toenemende krimpopgaven in delen van de provincie, met name bij lage economische groei. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie toe. Infrastructuur - De infrastructuurproductie in Drenthe bestaat voor een bovengemiddeld aandeel uit onderhoud en vervanging. Zowel onderhoud als vervanging zullen de komende decennia in alle scenario s belangrijker worden. - Afnemende pendelstromen leiden tot minder uitbreidingsbehoefte, afgezien van lokale knelpunten. Bij gemiddelde tot hoge economische groei nemen de individuele en maatschappelijke wensen op het gebied van comfort en verkeersveiligheid toe. - Herstructurering van de woningvoorraad leidt ook tot opgaven in de infrastructuur, bijvoorbeeld herinrichting van de openbare ruimte in bestaande kernen. - De gemeentelijke opgaven verschuiven van investeringen rond bouwlocaties naar beheer en onderhoud van de gemeentelijke infrastructuur, inclusief vervanging van naoorlogse netwerken. Kwaliteit van de infrastructuur vraagt na de recente bezuinigingen hernieuwde aandacht. 8
1 Inleiding Welke ontwikkelingen zijn in de komende decennia te verwachten in de gebouwde omgeving in Drenthe? Zijn er in Drenthe nog belangrijke groeimarkten op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur? Waar dreigt leegstand en hoe moet worden omgegaan met de vervanging van gebouwen en infrastructuur? In deze notitie schetsen we de trends en uitdagingen voor Drenthe in de komende decennia. Drie scenario s voor Nederland In de studie Investeren in Nederland 1 worden drie scenario s uitgewerkt voor de periode 2010-2040. Dit zijn scenario s met duidelijk uiteenlopende ontwikkelingen op het terrein van economie, demografie en technologie. De gevolgen van deze toekomstige ontwikkelingen voor de gebouwde omgeving lopen sterk uiteen voor de verschillende regio s van Nederland. Dit betekent dat ook de investeringsopgaven en de beleidsuitdagingen voor de regio s sterk zullen verschillen. De scenario s geven een beeld van mogelijke ontwikkelingen die op ons afkomen. Hierbij gelden uiteraard de nodige onzekerheden. 1 Dynamische Agglomeraties (DA). Dit is een scenario met een hoge economische en demografische groei. De werkgelegenheid stijgt en de inkomensontwikkeling is gunstig. Bevolking en huishoudens nemen vooral toe in de gebieden rond de sterke agglomeraties. 2 Evenwichtige Groei (EG). Dit scenario is gebaseerd op de huishoudensprognoses uit het middenscenario van het CBS en hanteert economische groeicijfers die zijn af te leiden uit CPB-studies. Er is sprake van een solide economische groei, die op lange termijn vooral uit productiviteitsgroei bestaat. De ruimtelijke spreiding is meer gelijkmatig en trendmatig dan in DA. 3 Ruimtelijke Segregatie (RS). Dit is een scenario met lage economische en demografische groei. De economie stagneert bijna en er is nauwelijks ruimte voor extra investeringen buiten de zorg. Er is sprake van regionale concentratie binnen de landsdelen. Deze notitie gaat in op de trends en uitdagingen voor Drenthe in de komende decennia. Voor meer achtergrond over de inhoud en de belangrijkste ontwikkelingen in de verschillende scenario s op landelijk niveau wordt verwezen naar bijlage A bij deze notitie. Het volledige rapport Investeren in Nederland zal binnenkort worden gepubliceerd. 1 Deze studie is verricht in samenwerking met Aedes, Bouwend Nederland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor een uitgebreidere beschrijving van de scenario s en uitkomsten daarachter wordt verwezen naar dit landelijke rapport. 9
2 Wonen in Drenthe Welke ontwikkelingen staan ons op de woningmarkt in Drenthe te wachten op lange termijn? Wat wordt de vraag naar huur- en koopwoningen en welke woonkwaliteiten worden vooral gevraagd? Hoe verhouden binnenstedelijke en groene woonlocaties zich tot elkaar? Wat betekent de vergrijzing voor de gevraagde samenstelling van de woningvoorraad? Hoe ziet de vervangingsopgave eruit in de komende decennia? Vooruitzichten: aantal huishoudens neemt toe De bevolking in Drenthe heeft momenteel een omvang van bijna 500.000 personen. In de komende decennia zal de bevolkingsomvang in de provincie stabiel blijven. Alleen bij lage economische groei neemt tussen 2020 en 2040 de bevolking af met ruim 15.000 personen ten opzichte van 2010 (tabel 2.1). In de samenstelling van de bevolking doen zich de komende decennia belangrijke verschuivingen voor. Vooral de groep ouder dan 65 jaar zal in alle scenario s sterk in omvang gaan toenemen. De toename tussen 2010 en 2040 bedraagt ongeveer 80%. Daarmee neemt het aandeel in de totale bevolking toe van bijna 20% in 2010 naar ongeveer een derde in 2040. Dit gaat in de komende decennia, maar vooral vanaf 2020, ten koste van de groep 20-65 jarigen. Tabel 2.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in Drenthe, 2010-2040, in duizenden 2010 2020 2040 DA EG RS DA EG RS Bevolking 490 492 493 489 492 494 475 Tot 20 jaar 116 105 105 104 102 103 96 20-65 jaar 287 269 272 270 230 234 226 Ouder dan 65 jaar 87 118 116 115 160 157 153 Huishoudens 210 227 223 223 236 231 226 Het aantal huishoudens neemt in Drenthe in alle scenario s vrij sterk toe. In DA ligt dit aantal in 2040 12% boven het niveau van 2010, in RS is dit 8%. De toename van het aantal huishoudens in de drie scenario s doet zich ook in alle delen van Drenthe voor. Alleen in Zuidoost-Drenthe is bij lage economische groei sprake van lichte krimp van het aantal huishoudens. Deze trend in het aantal huishoudens is een belangrijke determinant voor de gevraagde omvang van de woningvoorraad. Deze voorraad zal de komende decennia dan ook gaan toenemen (tabel 2.2). Tussen 2010 en 2040 gaat het om een stijging van de voorraad met 15.000 à 25.000 woningen. De woningvoorraad in Drenthe bestond in 2010 voor bijna 60% uit koopwoningen. Dit segment gaat 10
in de komende jaren in absolute zin het sterkst stijgen. In RS gaat het om 11.000 extra koopwoningen in 2040, in DA neemt de voorraad met 27.000 koopwoningen toe. Dit betekent een stijging van de koopwoningvoorraad met ruim 20%. De voorraad woningen in de gereguleerde huursector op de woningmarkt loopt in DA en EG terug. Alleen in RS blijft deze voorraad stabiel. De vrije huur groeit in relatieve zin sterk in DA en EG. De niveaus blijven hierbij in absolute zin nog vrij bescheiden. Uitbreidingsvraag vooral in de komende tien jaar De gevraagde toename van de woningvoorraad doet zich vooral voor in de eerstkomende tien jaar. Daarna neemt de uitbreidingsvraag op grond van de demografische trends af. Drenthe kent een hoog aandeel woningen in een groene omgeving (gekenmerkt door een relatief lage bevolkingsdichtheid). Dit aandeel is met 80% het hoogst van alle provincies. De toename van de woningvoorraad in de komende jaren vindt vooral in dit segment plaats. Tabel 2.2 Ontwikkeling woningvoorraad in Drenthe, 2010-2040, in duizenden 2010 2020 2040 DA EG RS DA EG RS Woningvoorraad 209 224 220 220 233 229 223 Gereguleerde huur 76 77 77 79 66 73 77 Vrije huur 10 12 12 11 17 19 12 Koop 123 135 131 130 150 137 134 Stedelijk 39 41 42 42 43 46 44 Groen 170 183 178 178 190 183 181 Eengezins 142 151 148 149 154 150 147 Meergezins 67 73 72 71 79 79 76 Opgeleverde woningen 1 987 1.569 1.452 1.080 354 253 111 1 Aantallen in eindjaar De vraag naar uitbreiding van de voorraad zal vooral via bestaande locaties moeten worden gerealiseerd. Het aantal opgeleverde woningen ligt vooral na 2020 op (veel) lagere niveaus dan in de afgelopen periode. Selectief kan sprake zijn van de ontwikkeling van enkele nieuwe locaties. Transformatie van vrijkomende ruimte bij bijvoorbeeld kantoren, winkels of verzorgingshuizen kan nauwelijks een rol spelen bij het opvangen van de vraag naar nieuwe woningen. 11
Herstructurering van de voorraad Naast enige uitbreiding van de voorraad is in Drenthe herstructurering van groot belang. In vergelijking met andere provincies kent Drenthe een relatief grote voorraad woningen uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw (figuur 2.1). Inclusief de woningen uit de jaren vijftig kent de voorraad in Drenthe 90.000 woningen uit de periode 1950-1980. Een groot deel hiervan is in hoog tempo ontwikkeld in de tijd van woningnood. In de komende decennia zullen deze woningen moeten worden verbeterd of vervangen. Dit kan door renovatie of door sloop en vervangende nieuwbouw. In Zuidoost-Drenthe zal deze opgave in het scenario met lage economische groei waarin het aantal huishoudens hier krimpt moet worden gecombineerd met het opvangen van de effecten van krimp. Daarnaast kan de herstructurering van de voorraad worden aangegrepen om de woningen in de provincie ook op het gebied van duurzaamheid te verbeteren (zie kader). Figuur 2.1 Verdeling aantal woningen naar bouwjaar, Drenthe en totaal Nederland (in %) 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Drenthe Nederland 12
Verbetering duurzaamheid gebouwenvoorraad In de afgelopen jaren is de woningvoorraad in Drenthe energie-efficiënter geworden. In totaal zijn 65.000 energielabels toegekend. Meer dan 60% van de gelabelde woningen heeft het label A, B of C. Hiermee komt Drenthe sterk uit boven het landelijk gemiddelde waar iets meer dan de helft van de woningen dit label heeft. Bij de utiliteitsgebouwen scoort Drenthe ook bij de kantoren beter dan het landelijk gemiddelde wat betreft de energieindex. Bij winkels ligt de index op het landelijk gemiddelde. Verdere verduurzaming van de gebouwenvoorraad in Drenthe blijft in de komende tijd nog een belangrijke opgave die geïntegreerd zal moeten worden in de toekomstige bouwopgave. Energielabels woningen, Drenthe en totaal Nederland A, A+ of A++ B of C D of E F of G Drenthe 7% 54% 31% 7% Nederland 5% 46% 38% 10% Voor de totale woningbouwopgave in Drenthe betekenen bovenstaande trends dat deze op termijn bij lage tot gemiddelde economische groei op een lager niveau komt te liggen. In EG bedraagt de totale woningbouwopgave in 2040 circa 470 miljoen, terwijl dit in 2010 570 miljoen was. In RS daalt de woningbouw sterker naar 385 miljoen in 2040. In het DA-scenario worden in 2040 productieniveaus gehaald die vergelijkbaar zijn met 2010. In de verdeling van de woningbouwopgave doen zich in alle scenario s sterke verschuivingen voor. Het aandeel van nieuwbouw was in 2010 bijna 45%. In DA is dit aandeel in 2040 gehalveerd. In EG en RS daalt het aandeel naar 15% respectievelijk minder dan 10% in 2040. De verschuivingen richting herstel, verbouw en onderhoud duiden op een groot gewicht van de opgaven op het gebied van herstructurering en verbetering van de bestaande voorraad. In absolute termen neemt de markt voor herstel, verbouw en onderhoud in alle scenario s toe. In 2010 had deze markt een omvang van 320 miljoen. Dit stijgt naar 360 miljoen (RS) tot 420 miljoen (DA) in 2040. 13
Figuur 2.2 Woningbouwopgave in Drenthe, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 DA EG RS Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud 14
3 Vastgoed in Drenthe In welke deelmarkten van de utiliteitsbouw zal de gebouwenvoorraad in Drenthe nog groeien? Wat betekent de toenemende veroudering van de nu nog jonge gebouwenvoorraad voor de toekomstige vervangingsopgave? En hoe werken ontwikkelingen rond leegstand, internetwinkelen, het nieuwe werken en de beleidsingrepen in de zorg in de verschillende scenario s door op de verwachte ruimtevraag? De voorraad utiliteitsgebouwen is naar zes gebouwtypen gedefinieerd: bedrijfsruimten, kantoren, winkels, onderwijsgebouwen, zorggebouwen en overige gebouwen. Demografie en economie spelen generiek een rol in de opbouw van de gebouwenvoorraad. In het geval van maatschappelijk vastgoed zijn ook beleidsingrepen zichtbaar. Een groot deel van de zorggebouwen en scholen is in de jaren zeventig van de vorige eeuw gebouwd. De kantorenvoorraad is vooral na 1985 gebouwd. In deze periode is het aantal kantoorbanen door een groeiende beroepsbevolking en de verdienstelijking van de economie sterk gegroeid. De voorraad winkels en bedrijfsruimten ontwikkelt zich meer in lijn met de economische groei. Vooruitzichten: werkgelegenheid neemt af De ontwikkeling van de werkgelegenheid is een belangrijke determinant voor de vastgoedsector. In Drenthe zal de werkgelegenheid vanaf 2020 in alle scenario s afnemen (figuur 3.1). Tot 2020 is deze bij gemiddelde tot hoge economische groei stabiel. In 2040 ligt het aantal arbeidsplaatsen in Drenthe 20.000 tot 30.000 lager dan in 2010. In RS daalt de werkgelegenheid met 15%, in DA en EG bedraagt de daling ongeveer 10%. De krimp in de werkgelegenheid doet zich in alle regio s binnen Drenthe voor, maar is het sterkst in Zuidoost- Drenthe. De krimp in de werkgelegenheid betekent dat de nieuwbouw in het vastgoed op een lager peil komt. In DA is deze daling nog relatief beperkt, in RS zakken de nieuwbouwniveaus in de komende decennia tot gemiddeld een derde van het niveau van 2010. De totale opgave in het vastgoed ligt in DA en EG de komende decennia op een (licht) hoger peil (figuur 3.2). Achtergrond hiervan is de sterke toename van vervanging in de bestaande gebouwenvoorraad. Dit leidt tot een toename van herstel, verbouw en onderhoud binnen het vastgoed. Deze stijging doet zich in RS ook voor, al is de groei minder dan in andere scenario s. Groei van herstel, verbouw en onderhoud biedt in RS echter geen volledige compensatie voor de sterke krimp in de nieuwbouw. De ontwikkelingen in de werkgelegenheid lopen uiteen in de verschillende gebieden in Drenthe. De trends in de vastgoedopgaven zullen zich dan ook in alle gebieden voordoen, maar zullen naar verwachting het sterkst zijn in Zuidoost-Drenthe. 15
Figuur 3.1 Werkgelegenheid in Drenthe, 2010-2040, in duizend personen 210 200 190 180 170 160 150 2010 DA EG RS DA EG RS 2020 2040 Figuur 3.2 Vastgoedopgave in Drenthe, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 DA EG RS Nieuwbouw Herstel en verbouw Onderhoud 16
Sterke groei zorgvastgoed In de komende decennia blijft de gebouwenvoorraad in Drenthe groeien (tabel 3.1). In totaal komt er in de komende decennia bij gemiddelde tot hoge economische groei 2½ tot 3 miljoen m 2 bij. In RS is de toename met ½ miljoen m 2 veel geringer. Het zorgvastgoed is een sterke groeimarkt in Drenthe. In relatieve zin neemt de gebouwenvoorraad in dit segment in DA en EG met ongeveer de helft toe. Ook de winkelvoorraad vraagt de komende jaren nog uitbreiding. In absolute zin treedt de grootste stijging in de voorraad op bij de bedrijfsruimten. Dit segment heeft met 55% het grootste aandeel in de totale voorraad. Tabel 3.1 Ontwikkeling gebouwenvoorraad in Drenthe, 2010-2040, in miljoen m2 2010 2020 2040 DA EG RS DA EG RS Gebouwenvoorraad 11,2 12,4 12,2 11,6 14,1 13,5 11,8 Bedrijfsruimten 6,1 6,9 6,8 6,4 7,9 7,5 6,5 Kantoren 1,2 1,3 1,3 1,2 1,2 1,2 1,2 Winkels 1,5 1,4 1,4 1,2 2,1 2,0 1,8 Onderwijsgebouwen 0,8 0,8 0,8 0,8 1,0 0,9 0,7 Zorggebouwen 1,0 1,2 1,2 1,1 1,6 1,5 1,2 Overige gebouwen 0,6 0,8 0,6 0,6 0,7 0,7 0,5 2001-2010 2010-2020 2020-2040 Mutaties DA EG RS DA EG RS Uitbreidingsvraag 1,6 1,3 1,1 0,6 1,9 1,4 0,6 Vervangingsvraag 0,4 0,5 0,5 0,5 1,6 1,5 1,1 Krimpopgave 0,1 0,1 0,1 0,2 0,1 0,2 0,5 De ontwikkelingen in de werkgelegenheid leiden ertoe dat de uitbreiding van de voorraad in de periode tot 2040 afvlakt en ook op een lager niveau komt dan in het afgelopen decennium. De vervangingsvraag zal daarentegen de komende jaren sterk toenemen. Vervanging van gebouwen met een relatief lage kwaliteit en verbetering van de bestaande voorraad komen vooral na 2020 op een hoger niveau. Tussen 2020 en 2040 zal in totaal 1 tot 1½ miljoen m 2 in de gebouwenvoorraad moeten worden vervangen. Van toenemend belang wordt daarnaast dat voor een deel van het vastgoed leegstand dreigt waarvoor naar verwachting ook geen alternatieve bestemming zal kunnen worden gevonden. In totaal gaat het om maximaal een half miljoen m 2 in een periode van 20 jaar. Deze krimpopgave wordt vooral actueel in RS. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie in RS toe. 17
4 Infrastructuur in Drenthe Welke opgaven zijn er in Drenthe op het gebied van de infrastructuur? Wat betekenen de demografische en economische ontwikkelingen in de provincie voor de behoefte aan nieuwe infrastructuur? In welke mate zal in de komende decennia sprake zijn van vervanging van infrastructuur? Welke groeimarkten dienen zich de komende tijd aan? De provincie Drenthe heeft bijna 500.000 inwoners en heeft de laagste bevolkingsdichtheid van alle provincies in Nederland. In Drenthe is de woningvoorraad in vergelijking met het landelijk gemiddelde voor een groot deel gelegen in landelijk gebied. Dit betekent dat de infrastructuurdichtheid per woning in Drenthe relatief hoog is. De gemeenten hebben in Drenthe een belangrijk aandeel in het beheer van de infrastructuur. Het aandeel van het Rijk is relatief laag in vergelijking tot andere provincies. Ook de private sector is relatief minder vertegenwoordigd in Drenthe in verhouding tot het landelijk beeld. De toekomstige ontwikkelingen in de infrastructuuropgave staan in Drenthe onder meer onder invloed van demografische trends. De groei van de mobiliteit wordt daarbij bepaald door de ontwikkeling van de werkgelegenheid. De economische groei in de komende decennia leidt tot extra kwaliteitsvraag en is daarnaast ook bepalend voor de investeringen in de private sector. Vooruitzichten: afnemende pendelstromen, minder uitbreiding De totale infrastructuuropgave in Drenthe wordt voor de komende decennia geraamd op 11 tot 14 miljard. Hiervan betreft 4 tot 5 miljard nieuwbouw en reconstructie. Vervanging en onderhoud vragen naar verwachting 7 tot 9 miljard tot 2040. In Drenthe was het aandeel van vervanging en onderhoud in 2010 met 65% het hoogst van alle provincies. Dit aandeel zal in de komende decennia verder toenemen (figuren 4.1 en 4.2). In RS stijgt dit aandeel naar meer dan 70% in 2040, in DA en EG is de toename minder groot. In RS neemt nieuwbouw en reconstructie ook in absolute zin vrij sterk af. Na 2020 relatief sterk afnemende pendelstromen Drenthe wordt gekenmerkt door een afnemende werkgelegenheid in de komende decennia. Dit vertaalt zich ook in de ontwikkeling van de pendelstromen voor het woonwerkverkeer (figuur 4.3). Tot 2020 is nog sprake van een lichte groei van de pendelstromen, met uitzondering van Zuidoost-Drenthe in RS. Na 2020 nemen de pendelstromen in alle scenario s in alle delen van de provincie af. Ook nu wijkt Zuidoost-Drenthe in RS in negatieve zin af van de andere delen van de provincie. De druk op de capaciteit van de verkeersinfrastructuur zal door de lagere pendelstromen afnemen. Dit leidt tot lagere nieuwbouwniveaus bij de infrastructuur. In RS gaat het om gemiddeld 5% krimp in de nieuwbouw, gemiddeld per jaar in de periode 2020-2030. In DA en EG is de afname minder, maar wel duidelijk aanwezig. Lokaal kunnen wel knelpunten blijven bestaan die om een oplossing vragen. 18
Figuur 4.1 Infrastructuuropgave in Drenthe, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in miljoen euro) 700 600 500 400 300 200 100 0 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 DA EG RS Nieuwbouw en reconstructie Vervanging en onderhoud Figuur 4.2 Aandeel vervanging en onderhoud in infrastructuuropgave Drenthe en Nederland, 2010-2040 (%) 80 70 60 50 40 30 20 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 2010 2020 2030 2040 DA EG RS Drenthe Nederland 19
Figuur 4.3 Pendelstromen in Drenthe, 2010-2040 (gemiddelde mutatie per jaar in %) 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0,8-1,0-1,2 2010-2020 2020-2040 2010-2020 2020-2040 2010-2020 2020-2040 DA EG RS Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Naast kwantitatieve vraag is er ook een kwalitatieve vraag in de infrastructuur. In EG richt deze zich vooral op verbetering van maatschappelijke aspecten als leefbaarheid en verkeersveiligheid. De verwachte herstructurering van de gebouwenvoorraad in Drenthe kan in dit verband ook voor de infrastructuur gevolgen hebben. Denk aan herinrichting van de openbare ruimte in kernen en het verbeteren van de energie- en waterinfrastructuur in lijn met de vervanging en verbetering van de naoorlogse woningvoorraad. Dit betekent dat ook na 2020 nog belangrijke opgaven zullen bestaan. In DA richt de kwaliteitsvraag zich vooral op individuele wensen op het gebied van comfort en bereikbaarheid, onder meer op belangrijke verkeersverbindingen in de provincie. Gemeentelijke opgaven verschuiven richting beheer De lagere woningbouwaantallen in Drenthe in de komende decennia betekenen dat de investeringen van gemeenten en energie- en waterbedrijven rond bouwlocaties de komende jaren sterk zullen afnemen. Denk hierbij aan het aanleggen en ontsluiten van bouwlocaties, aansluiten van de woningen op de nutsinfrastructuur en de inrichting van woonwijken. Het onderhoud aan de bestaande infrastructuur en het geleidelijk vervangen van verouderde infrastructuur wordt daarentegen belangrijker in de toekomst. Dit betekent dat binnen het gemeentelijk domein op termijn een verdere verschuiving van nieuwbouw naar beheer zal plaatsvinden. In de afgelopen decennia zijn door gemeentelijke bezuinigingen de ambities met de kwaliteit van de infrastructuur gemiddeld genomen verlaagd. Voor de komende jaren betekent dit dat hernieuwde aandacht voor deze kwaliteit van belang is. 20
5 Beleidsuitdagingen voor Drenthe Woningvoorraad: omvangrijke herstructurering De provincie Drenthe staat voor een grote herstructureringsopgave in de bestaande woningvoorraad. Circa 50.000 woningen in Drenthe zijn gebouwd in de vroeg naoorlogse periode (1950-1970). Deze woningen zullen nog een belangrijke kwaliteitsverbetering moeten ondergaan, door renovatie of door sloop en vervangende nieuwbouw. Deze herstructureringsopgave biedt kansen voor sterke verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Een deel van de woningen in Drenthe heeft inmiddels een energielabel. Bijna 40% van de gelabelde woningen heeft een energielabel D of ongunstiger en zal verder moeten worden verduurzaamd. Toenemende vraag naar koopwoningen De lichte toename van het aantal huishoudens leidt ertoe dat de woningvoorraad in de provincie Drenthe tot 2040 met 15.000 à 25.000 woningen zal moeten toenemen. Drenthe kent een relatief hoog aandeel koopwoningen, dit zal bij hoge economische groei nog toenemen. De vraag naar vrije huurwoningen zal relatief sterk stijgen, maar blijft in absolute zin bescheiden. De vraag naar nieuwe woningen concentreert zich in de eerstkomende tien jaar, daarna neemt de uitbreidingsbehoefte af. Dit betekent dat een goede investeringsstrategie voor de woningbouw moet worden ontwikkeld, waarin de middellange- en langetermijntrends op elkaar worden afgestemd. Verschillen in regionale dynamiek Binnen de provincie is er regionale differentiatie waarbij Zuidoost-Drenthe zich minder gunstig ontwikkelt dan de andere delen van de provincie. Meer regionale samenwerking, gericht op het ruimte geven aan de sterkere gebieden en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de gebouwde omgeving in andere gebieden, kan hiervoor gewenst zijn. Sterke uitbreiding zorgvastgoed De vergrijzing in de provincie leidt tot een sterke toename van het zorgvastgoed. Dit segment vertoont de sterkste groei op de vastgoedmarkt. Belangrijk is om in de ruimtelijke investeringsstrategie een evenwicht te vinden tussen bereikbaarheid en betaalbaarheid van de voorzieningen. Bij gemiddelde tot hoge economische groei is in Drenthe behoefte aan uitbreiding van de gebouwenvoorraad, met name bij bedrijfsruimten. Vervanging verouderende gebouwen De bestaande gebouwenvoorraad zal de komende decennia geleidelijk verouderen. Om tegemoet te komen aan hogere gebruikers- en maatschappelijke eisen is een groot deel van deze voorraad de komende decennia aan vervanging toe. De krimpopgave zal in delen van de provincie toenemen, met name bij lage economische groei. Problemen van leegstand en leefbaarheid die hiermee samen kunnen hangen, nemen zonder nadere actie toe. 21
Onderhoud en vervanging infrastructuur nemen in belang toe De infrastructuurproductie in Drenthe bestaat voor een bovengemiddeld aandeel uit onderhoud en vervanging. Zowel onderhoud als vervanging zullen de komende decennia in alle scenario s belangrijker worden. Herstructurering van de woningvoorraad leidt ook tot opgaven in de infrastructuur, bijvoorbeeld herinrichting van de openbare ruimte in bestaande kernen. Minder uitbreiding infrastructuur door afnemende pendelstromen Afnemende pendelstromen leiden tot minder uitbreidingsbehoefte, afgezien van lokale knelpunten. Bij gemiddelde tot hoge economische groei nemen de individuele en maatschappelijke wensen op het gebied van comfort en verkeersveiligheid toe. Deze opgaven zullen via bestaande verbeteringsprogramma s moeten worden gerealiseerd. Gemeenten: verschuiving naar beheer De gemeentelijke opgaven verschuiven van investeringen rond bouwlocaties en andere uitbreidingsinvesteringen naar beheer en onderhoud van de gemeentelijke infrastructuur, inclusief vervanging van naoorlogse netwerken. De kwaliteit van de infrastructuur vraagt na de recente bezuinigingen bij de gemeenten hernieuwde aandacht. 22
Bijlage A Landelijk beeld Trendmatige demografische groei: een miljoen extra huishoudens tot 2040 In het landelijk beeld lopen de demografische ontwikkelingen sterk uiteen in de verschillende scenario s. In het EG-scenario is sprake van een toename van ruim 1 miljoen huishoudens in de periode 2010-2040. In het DA-scenario komen er 1,4 miljoen huishoudens bij, terwijl in het RSscenario het aantal huishoudens nog met 700.000 toeneemt. In figuur 1 wordt de huishoudensgroei in drie scenario s weergegeven. Figuur 1 Huishoudensontwikkeling in drie scenario s, 2010-2040 9,5 Aantal in miljoenen 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 Dynamische Agglomeraties Evenwichtige Groei Ruimtelijke Segregatie Vergrijzing overheerst demografisch beeld In het demografische beeld is het de vergrijzing die het meeste opvalt. Het aantal ouderen zal met ongeveer 80% stijgen in de komende dertig jaar, zoals blijkt uit tabel 1. De groep oudere ouderen (vanaf 80 jaar) wordt meer dan twee keer zo groot. Opvallend is verder dat van ontgroening in absolute zin naar verwachting geen sprake zal zijn in de komende decennia. Het aantal jongeren blijft gelijk en ook de groep tussen 30 en 50 jaar blijft stabiel na 2020. Het is de groep tussen 50 en 70 jaar die, na 2020, in absolute termen terugloopt. Hier neemt het aantal personen met 600.000 tot 800.000 af in de periode 2010-2040. 23
Tabel 1 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, 2010-2040, in miljoenen 1 2010 2020 2040 DA EG RS DA EG RS Tot 25 jaar 4,9 4,9 4,8 4,7 5,1 4,8 4,5 25 tot 30 jaar 1,0 1,1 1,1 1,1 1,1 1,0 0,9 30 tot 50 jaar 4,7 4,2 4,2 4,1 4,6 4,3 4,1 50 tot 70 jaar 4,2 4,6 4,6 4,6 4,0 3,9 3,8 70 tot 80 jaar 1,1 1,6 1,6 1,6 2,1 2,1 2,1 Vanaf 80 jaar 0,7 0,9 0,9 0,8 1,7 1,6 1,5 Totale bevolking 16,7 17,4 17,2 17,0 18,6 17,8 17,0 1 De getallen zijn afgerond, hierdoor kunnen er afrondingsverschillen ontstaan. Sterke stijging opleidingspeil Een andere opvallende trend is dat in de komende decennia het opleidingspeil van de bevolking sterk zal toenemen. In 2010 was gemiddeld 38% van de bevolking hoog opgeleid, in 2040 is dit toegenomen tot bijna de helft. Tabel 2 geeft dit weer voor het EG-scenario. In de andere scenario s is het beeld vergelijkbaar. Opvallend is het verschil in opleidingspeil tussen jongeren en ouderen. De meeste winst in termen van een stijgend opleidingsniveau wordt bereikt onder ouderen. De generatie van laagopgeleide ouderen sterft uit in de komende decennia en deze wordt vervangen door de babyboomgeneratie. Waar de (oudere) ouderen van nu vaak laag tot middelbaar opgeleide alleenverdieners zijn, zijn de nieuwe ouderen vaak middelbaar tot hoogopgeleide tweeverdieners. In termen van inkomen zijn de toekomstige ouderen dan ook veel beter af in vergelijking met hun ouders nu. Tabel 2 Opleidingspeil huishoudens naar leeftijdsgroepen, in het EG-scenario, aandelen in procenten, 2010-2040 2010 2040 Laag Middelbaar Hoog Laag Middelbaar Hoog Tot 25 jaar 12 63 25 9 64 27 25 tot 30 jaar 11 40 49 7 41 52 30 tot 50 jaar 16 38 46 7 37 56 50 tot 70 jaar 33 30 37 11 37 52 70 tot 80 jaar 56 20 24 20 38 42 Vanaf 80 jaar 65 16 19 25 35 40 Gemiddeld 29 33 38 13 38 49 24
Flinke uitbreidingsvraag op de woningmarkt De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals hierboven geschetst is op lange termijn bepalend voor de uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Op middellange termijn kunnen verschuivingen optreden in de leeftijd waarop huishoudens zelfstandig gaan wonen waarbij de leeftijd doorgaans daalt in tijden van economische voorspoed en stijgt bij een verslechtering van het economische klimaat maar op lange termijn is er een hechte relatie tussen de structurele groei van het aantal huishoudens en de groei van de woningvoorraad. Naast uitbreidingsvraag is er ook vervangingsvraag, die voor het grootste deel in de sociale voorraad plaatsvindt. De omvang van de vervangende nieuwbouw wordt vooral bepaald door de leeftijd en kwaliteit van de bestaande voorraad en de financiële mogelijkheden van de corporaties. In figuur 2 wordt de ontwikkeling van de uitbreidings- en vervangingsvraag voor geheel Nederland weergegeven. In de komende decennia moet nog een flink aantal woningen worden gebouwd. Het tempo van de jaarlijkse woningbouwproductie neemt in alle scenario s wel (duidelijk) af in de tijd in samenhang met de afnemende demografische groei. Figuur 2 Uitbreidings- en vervangingsvraag, 2010-2040 1.600 Aantal woningen in duizenden 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Uitbreiding Vervanging Dynamische agglomeraties Evenwichtige groei Ruimtelijke segregatie De vraag is vervolgens op welke wijze in deze uitbreidingsvraag kan worden voorzien. Wat betreft de locaties wordt onderscheiden tussen (binnen)stedelijke locaties en landelijke locaties. Naast fysieke beperkingen voor de invulling van de woningvraag op stedelijke locaties spelen de potentiële effecten op de grondexploitaties een rol. Tabel 3 geeft een beeld van deze effecten. Ook in de toekomst zijn stedelijke locaties gemiddeld verliesgevend, terwijl op landelijke locaties positieve grondexploitatiesaldi te realiseren zijn. Dit leidt er toe dat ontwikkelingen in het DA-scenario het beste gewaarborgd kunnen worden. In het EG-scenario leidt een sterk binnenstedelijk bouwprogramma tot problemen met het rendabel ontwikkelen van de plannen. De negatieve ontwikkeling van de reële huizenprijs en lage bouwvolumes zorgen er in het RS- 25
scenario voor dat de exploiteerbaarheid van woningen sterk onder druk komt te staan. Alleen kwalitatief hoogwaardige locaties bieden daar nog perspectief. Tabel 3 Financieel effect grondexploitaties uitbreidingsvraag, 2010-2040, netto contante waarde, miljard euro, prijzen 2013 Dynamische Agglomeraties Evenwichtige Groei Ruimtelijke Segregatie Stedelijk -2,3-4,6-3,5 Landelijk 8,3 3,4 0,8 Totaal 6,0-1,3-2,7 De kwantitatieve woningvraag vereist nieuw woningaanbod Het toenemende woningaanbod zal vooral via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe locaties tot stand moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies. In de woningsector zelf is nauwelijks sprake van leegstand. Bij de particuliere huursector is sprake van een leegstandspercentage van rond de 15%, maar dit is vooral een registratieprobleem. De leegstand zit vooral in recreatiegebieden en boven winkels in de steden, waar illegale verhuur een belangrijke rol speelt. Professionele verhuurders in de vrije sector kennen een leegstand van rond de 2%, wat een frictieleegstand is. Van een andere dimensie is de leegstand in de kantorensector en in wat mindere mate die in de winkelsector. Ook is sprake van het overtollig worden van verzorgingshuizen als gevolg van de beleidsveranderingen in het kader van AWBZ. De relevante aantallen vierkante meters blijken echter gering te zijn als deze worden afgezet tegen de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt, zoals blijkt uit tabel 4. Tabel 4 Leegstand bij kantoren, winkels en verzorgingshuizen in relatie tot de woningvraag Overcapaciteit in miljoen m 2 Beschikbaar voor conversie Potentieel aan woningen Kantoren 7,6 25% 20.000 Winkels 1,6 60% 10.000 Verzorgingstehuizen 1 8,0 25% 20.000 Totaal 50.000 1 Betreft alle capaciteit van de huidige verzorgingstehuizen De beschikbare overcapaciteit in de utiliteitssector is daarmee hooguit goed voor het opleveren van enkele tienduizenden woningen en zal daarmee niet snel kunnen uitkomen boven een jaar vraag naar nieuwe woningen. Als oplossing voor de woningvraag op lange termijn is de rol van 26
de bestaande voorraad daarmee dus zeer bescheiden. De woningvraag zal met andere woorden moeten worden opgevangen via nieuw woningaanbod. Dit speelt vooral in de Randstad en andere centraal gelegen gebieden in ons land, waar sprake is van een krachtige groei van de vraag. Toenemende regionale verschillen De ruimtelijke spreiding van de groei is de komende decennia niet gelijkmatig. De verwachting is dat juist in scenario s met een hoge demografische druk er sprake zal zijn van extra groei, zoals in de Randstad en enkele andere groeigebieden buiten de Randstad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens naar landsdeel is weergegeven in tabel 5. Uit de tabel kan worden opgemaakt dat in Randstad Noord (Noord-Holland en Utrecht) er 400.000 (EG) tot bijna 600.000 (DA) huishoudens bij kunnen komen als sprake is van een trendmatige tot hoge demografische groei in Nederland. Het gaat dan om een groei van het aantal huishoudens in dit deel van het land met 20 tot 30%. In Randstad Zuid (provincie Zuid-Holland) is de demografische groei wat minder krachtig dan in Randstad Noord. Deze ligt dichter bij het nationale gemiddelde. In de drie noordelijke provincies van ons land komt de groei van het aantal huishoudens in de beschouwde periode in geen van de scenario s uit boven 10%. Het beeld is dat de regionale demografische verschillen zullen toenemen, waarbij vooral de mate waarin dit zal gebeuren met (veel) onzekerheid is omgeven. Tabel 5 Huishoudens naar landsdeel, 2010 en 2040, in duizenden 2010 2040 Dynamische Agglomeraties Evenwichtige Groei Ruimtelijke Segregatie Noord 773 845 835 811 Oost 1.500 1.821 1.756 1.704 Randstad Noord 1.817 2.390 2.207 2.072 Randstad Zuid 1.611 1.987 1.876 1.755 Zuid 1.743 1.958 1.865 1.804 Totaal 7.444 9.001 8.539 8.146 De omslag op de arbeidsmarkt Een bijzondere ontwikkeling zal zich in de komende decennia gaan voordoen op de arbeidsmarkt (figuur 3). In het verleden is sprake geweest van een duidelijke groei van de beroepsbevolking, waarbij bovendien de participatiegraad (van vrouwen) sterk is gestegen. Hierdoor is sprake geweest van een krachtige groei van de werkgelegenheid. In de komende decennia zal de beroepsbevolking naar verwachting dalen, waarbij de participatiegraden alleen nog maar licht zullen toenemen. In de dynamische omgeving van DA kan de werkgelegenheid na een stijging tot 2020 zich vervolgens op dat niveau stabiliseren in de periode 2020-2040. In de andere scenario s zal het arbeidsaanbod en daarmee ook de werkgelegenheid op lange termijn gaan dalen. Op korte termijn spelen verschillen in werkloosheid ook een rol voor de werkgelegenheid, maar op lange termijn is het arbeidsaanbod bepalend voor de 27
werkgelegenheid. Daarmee ontstaat een situatie op de arbeidsmarkt die de thans levende bevolking nog niet eerder heeft meegemaakt, namelijk een situatie van structureel stagnerende of zelfs dalende werkgelegenheid in de tijd. Figuur 3 Ontwikkeling werkgelegenheid, 2010-2040 7.400 In duizend arbeidsjaren 7.200 7.000 6.800 6.600 6.400 6.200 2010 2020 2030 2040 2020 2030 2040 2020 2030 2040 DA EG RS De werkgelegenheid ontwikkelt zich niet gelijkmatig over de regio s in ons land. De regio s met weinig demografische groei zijn meestal ook de regio s met een bovengemiddelde vergrijzing, zodat de groei van het arbeidsaanbod in deze regio s duidelijk achterblijft bij het landelijk gemiddelde. In de Randstad is, in tegenstelling tot het noorden en zuiden van het land, nog sprake van een duidelijke groei van de werkgelegenheid. In het DA-scenario is de groei van de werkgelegenheid in de Noordvleugel van de Randstad zelfs fors te noemen en komen er nog een half miljoen voltijdsbanen bij in de komende dertig jaar. Ook de samenstelling van de werkgelegenheid zal de komende decennia veranderen, ten gunste van de zorg en ten koste van industrie en landbouw (figuur 4). De dienstensector blijft in aandeel ongeveer gelijk. De verschuivingen verschillen niet veel tussen de scenario s. Uit de figuur kan worden afgeleid dat de werkgelegenheid in de zorg nog fors zal stijgen. Momenteel werkt één op de acht mensen in de zorg. In 2040 zal dit zijn opgelopen tot één op de vier. De werkgelegenheid wordt onder meer steeds sterker in de zorg geconcentreerd door productiviteitsstijging in andere sectoren. 28
Figuur 4 Sectorale samenstelling werkgelegenheid in EG, 2010 en 2040 2010 2040 Landbouw Industrie Commerciële diensten Zorg Overheid Bestedingsruimte blijft toenemen Een belangrijke ontwikkeling is dat het inkomen per hoofd in alle scenario s toeneemt. Een deel van deze groei zal echter neerslaan in hogere zorguitgaven. De ruimte voor overige bestedingen en productie zal hierdoor worden beperkt (figuur 5). Positief is dat ook na verdiscontering van de toenemende zorguitgaven de bestedingen nog kunnen toenemen. Dit is gunstig voor de bekostiging van de investeringsopgaven in de fysieke ruimte. In het DA-scenario en EG-scenario neemt de bestedingsruimte met 35% respectievelijk 20% toe tot 2040. Alleen in het ongunstige RS-scenario met een lage economische groei en een vergrijzende bevolking- blijft per hoofd van de bevolking nauwelijks ruimte over voor groei van de overige bestedingen. Dit betekent dat in RS ook de kwaliteitsvraag naar woningen zeer beperkt zal kunnen toenemen en dat de betaalbaarheid voor bepaalde groepen sterker in het gedrang zal komen. 29
Figuur 5 Ontwikkeling van het (besteedbaar) inkomen per capita, wel en niet gecorrigeerd voor zorguitgaven, 2010-2040 180 Index 2010=100 BBP per capita 170 160 150 140 130 120 110 100 180 2020 2030 2040 2020 2030 2040 2020 2030 2040 DA EG RS BBP per capita, na correctie voor zorguitgaven Index 2010=100 170 160 150 140 130 120 110 100 2020 2030 2040 2020 2030 2040 2020 2030 2040 DA EG RS Bevolking blijft stationair na 2040 Om een goed beeld te krijgen van de demografische trends en de effecten daarvan op de gebouwde omgeving, is het interessant om nog wat verder te kijken dan 2040. De demografische ontwikkelingen op de heel lange termijn zijn weergegeven in figuur 6. Hieruit blijkt dat na 2040 er geen sprake zal zijn van een krimpende bevolking zoals vaak wordt gedacht - maar dat de bevolkingsomvang ongeveer op het niveau van 2040 zal blijven. Deze 30
stationaire staat hangt ermee samen dat de krimp van de bevolking door overlijden van ouderen wordt gecompenseerd door groei van de bevolking. De huidige bevolking reproduceert zich hiermee. Gelijk blijven van de bevolkingsomvang op termijn heeft als belangrijke implicatie dat er na 2040 op landelijk niveau geen sprake zal zijn van grote aantallen vrijkomende woningen door overlijden van de oudere bevolking. Regionaal zullen hier wel verschillen optreden. Figuur 6 Huishoudensontwikkeling tot 2060, in miljoenen 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2013 2020 2030 2040 2050 2060 tot 65 vanaf 65 Utiliteitsbouw: grote uitbreidingsvraag bedrijfsruimten en zorggebouwen Het perspectief voor de utiliteitsbouw hangt sterk samen met de geschetste demografische en economische ontwikkelingen. In lijn met de werkgelegenheidsontwikkeling komt de uitbreidingsvraag naar gebouwen lager uit dan in het verleden, maar is deze bij bedrijfsruimten en zorggebouwen nog vrij omvangrijk (tabel 6). De totale gebouwenvoorraad zal tussen 2010 en 2040 in alle scenario s toenemen, met 35 miljoen m 2 in RS en met 180 miljoen m 2 in DA. In specifieke sectoren zoals de kantoren- en winkelmarkt spelen trends als het nieuwe werken en internetwinkelen die de ruimtevraag zullen drukken. De vraag naar kantoren hangt vooral samen met de kantoorhoudende werkgelegenheid en de hoeveelheid kantoorruimte die werknemers gemiddeld in gebruik hebben. Het landelijk beeld in de utiliteitsbouw is dat met name de gebouwenvoorraden van kantoren, winkels en scholen vergeleken met het verleden niet veel meer hoeven toe te nemen tot aan 2040. Regionaal en in specifieke segmenten zal sprake zijn van krimpvraag. 31
Tabel 6 Courante voorraad utiliteitsgebouwen, 2010-2040, miljoen m 2 2010 2020 2040 DA EG RS DA EG RS Bedrijfsruimten 257,7 301,9 290,3 272,7 385,0 340,0 290,6 Kantoren 69,5 76,0 73,1 71,1 78,9 73,5 68,6 Winkels 52,7 54,8 53,5 52,2 60,2 54,3 49,6 Onderwijsgebouwen 39,7 42,4 41,2 39,6 49,8 44,4 38,5 Zorggebouwen 26,9 33,8 31,8 30,5 49,7 41,5 37,1 Overige gebouwen 19,6 21,0 20,4 19,5 23,4 21,0 18,4 Totaal utiliteitsgebouwen 466,2 530,0 510,3 485,6 647,0 574,8 502,7 Bron: BAG, EIB In de komende decennia is in het vastgoed sprake van een omvangrijke vervangingsvraag. De gebouwenvoorraad zal de komende decennia sterk gaan verouderen. De vraag naar vernieuwing van de voorraad gaat daarmee sterk toenemen. Dit kan zowel via vervangende nieuwbouw als via grootschalige renovatie van gebouwen plaatsvinden. De totale vastgoedopgave verschuift daardoor ook steeds meer naar herstel, verbouw en onderhoud. In 2010 was het aandeel hiervan ruim 40% van de opgave, in 2040 is dit toegenomen naar circa 50% in DA en EG en zelfs 60% in RS. De vervangingsvraag in het vastgoed is zodanig groot dat deze de teruggang bij de uitbreidingsvraag compenseert (EG) of zelfs overtreft (DA). Alleen in het RS-scenario komt de totale vastgoedopgave op landelijk niveau lager uit dan in het verleden. Infrastructuur: vervanging verouderde netwerken, uitbreiding in de Randstad De behoefte aan infrastructuur wordt in de komende jaren positief beïnvloed doordat bij gemiddelde tot hoge economische groei de pendelstromen in en naar de sterke agglomeraties nog zullen toenemen. In de andere regio s nemen de pendelstromen niet meer toe en neemt de uitbreidingsbehoefte af. In alle gebieden is sprake van een toenemende vervangingsvraag. Onder meer gemeentelijke wegen en riolering, maar ook energie- en waterstelsels, zijn aan toenemende veroudering onderhevig waardoor in de komende decennia een grote vervangingsopgave ontstaat. Een groot deel van de bestaande infrastructuurnetwerken is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd. Naast kwantitatieve vraag is ook de vraag naar kwaliteit van de infrastructuur van belang. Toenemende welvaart leidt tot hogere eisen en wensen ten aanzien van het gebruik en de beschikbaarheid van de infrastructuur, met name in DA en EG. Denk hierbij aan aspecten als comfort, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Voor een belangrijk deel zullen deze eisen worden gerealiseerd via reconstructie en vervanging van de bestaande infrastructuur. De afnemende nieuwbouw van woningen leidt in alle scenario s tot een afnemende uitbreidingsvraag wat betreft wegen en netwerken rond nieuwe bouwlocaties. Hierbij doen zich, gegeven de differentiatie in demografische dynamiek, grote regionale verschillen voor. In totaal bedraagt de infrastructuuropgave voor de periode 2015-2040 in DA en EG ongeveer 400 miljard. In RS is de opgave voor de infrastructuur ruim 300 miljard (figuur 7). De lagere opgave in RS komt vooral doordat de activiteiten op het gebied van nieuwbouw en reconstructie veel minder zijn dan in de andere scenario s. DA kent de grootste nieuwbouwopgave. 32
Figuur 7 Infrastructuuropgave naar aard van de activiteiten, 2015-2040, in miljarden euro s 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 DA EG RS Onderhoud Vervanging Reconstructie Nieuwbouw 33