IG&H Consulting & Interim Make strategy work! Mei 2012 IG&H Hypotheekupdate Q1 2012 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 1 e kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier toe. IG&H Consulting & Interim Belangrijkste trends en ontwikkelingen 2012 belooft een jaar te worden om niet snel te vergeten Het eerste kwartaal van 2012 is het slechtste hypotheekkwartaal sinds de start van de kredietcrisis. Er was sprake van zeer lage omzetten en transactieaantallen. Opvallend is vooral de halvering van het aantal oversluitingen. In deze turbulente markt zijn funding en strategische keuzes bepalend voor de grootte van het marktaandeel en de positie in de top 10 van hypotheekverstrekkers. We signaleren verschuivingen van meerdere procentpunten bij diverse partijen. Het hypotheeknieuws reflecteert deze turbulentie, met als uiteindelijke climax het Lenteakkoord. Hierin wordt de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken beperkt. Althans, als het akkoord de verkiezingen van 12 september overleeft. De onzekerheid blijft in 2012 dus nog boven de hypotheekmarkt hangen. Hiermee wordt ook 2012 een roerig jaar om niet snel te vergeten. Omzet en aantallen Minder oversluitingen zorgen voor zeer slecht 1 e kwartaal op hypotheekmarkt
Hypotheekomzet De hypotheekomzet komt in het eerste kwartaal uit op 10,1 miljard*, dit is een daling van 38% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011. Ten opzichte van Q4 2012 is de hypotheekomzet met 28% gekrompen. Traditioneel is de maand december altijd een piekmaand waarna een scherpe daling in januari en daarna licht herstel in februari en maart volgen. Aantal hypotheken Het aantal ingeschreven hypotheken neemt met 31% af ten opzichte van Q1 2011; iets minder dan het volume, maar nog altijd zeer fors. De sterkere daling van het volume komt door verlaging van de overdrachtsbelasting en de gedaalde woningprijzen. De gemiddelde transactieprijs is met ca. 10% gedaald ten opzichte van Q1 2011. Oversluitingen De belangrijkste oorzaak van de gedaalde omzet en aantallen is de forse afname van het aantal oversluitingen. Deze zijn ten opzichte van Q1 2011 met 49% gedaald. Het aantal overige hypotheken is slechts met 18% afgenomen en het aantal verkochte woningen is met 16% gedaald, waarmee deze twee redelijk in lijn zijn met elkaar. Een mogelijke verklaring voor de forse daling in het aantal oversluitingen zijn de verscherpte hypotheekregels. Veel oversluiters voldoen niet aan de nieuwe eisen en zijn daardoor niet interessant voor aanbieders. De hoogte van de rente speelt in ieder geval geen rol, omdat deze vergelijkbaar is met een jaar geleden. Voor 2012 hebben wij eerder een daling van 12% in de hypotheekomzet voorspeld naar 53 miljard. Door de afname van het aantal oversluitingen lijkt die voorspelling voor 2012 nu al te optimistisch. Daarnaast gingen wij ook nog uit van de verhoging van de overdrachtsbelasting, die nu echter niet doorgaat. Positieve noot is dat de woningmarkt zelf minder fors daalt dan de hypotheekmarkt. Er zijn dus nog steeds mensen die
woningen kopen en die verhuizen. Bron: Kadaster & IG&H Consulting & Interim *De marktcijfers worden gecorrigeerd voor het effect van het herinschrijven van RBS-hypotheken i.v.m. de legal demerger door ABN AMRO. Marktaandelen Argenta en Obvion winnen fors marktaandeel, Rabobank levert in Opvallend is de toename van 5,4% in marktaandeel van Argenta: de spaarbank heeft zijn marktaandeel meer dan verdubbeld ten opzichte van Q4 2011. In een jaar tijd is het marktaandeel zelfs verviervoudigd. Argenta is één van de partijen die voldoende funding heeft en zo relatief eenvoudig marktaandeel kan veroveren. Obvion (+4,5%) en Florius (+3,4%) zetten hun opmars voort en hebben flink marktaandeel gewonnen ten opzichte van een jaar geleden. Beide partijen hebben via een renteactie eind 2011 extra marktaandeel veroverd. ABN AMRO wint 2,7% marktaandeel ten opzichte van Q1 2011. De groei in marktaandeel is ook hier het gevolg van een renteactie eind 2011. Onder de grootbanken levert Rabobank 3,0% in en ING Bank 1,8%. Rabobank verliest ten opzichte van het zeer goede 4e kwartaal 2011 zelfs 7%. Rabobank Holding (inclusief Obvion) is ten opzichte van vorig jaar dus wel licht gestegen. Amstelhuys en Westland Utrecht verliezen beide ongeveer 2%. Het aandeel van de particuliere schuldeisers is met 0,8% toegenomen. Waar het moeizamer wordt om van banken te lenen, neemt het aandeel van de particuliere financiering toe.
De top 4 is gelijk gebleven. Opvallende nieuwkomer is Argenta Spaarbank: van buiten de top 10 naar de 6e plek. Obvion stijgt 5 plaatsen naar plek 5. Westland Utrecht heeft marktaandeel ingeleverd en zit nog maar net in de top 10. Vergeleken met Q1 2011 is BNP Paribas uit de top 10 verdwenen; deze partij heeft de Nederlandse markt inmiddels verlaten. Bron: Kadaster en IG&H Consulting & Interim Hypothekennieuws De teneur blijft negatief Januari Februari Banken willen afbouw van de hypotheekrenteaftrek (NVB, 17 jan 2012). Maart Een grote groep Nederlandse economen pleit met een zes-stappenplan voor hervorming van de woningmarkt (23 februari 2012). Onderzoek van IG&H toont aan dat de werkgelegenheid in de hypotheekadvisering sterk onder druk staat. Naar verwachting daalt de werkgelegenheid naar 4.300 fte in 2013 van ruim 6.000 in 2011 (IG&H, 20 februari 2012). April Uit onderzoek van D&O blijkt dat het intermediair een slecht jaar achter de rug heeft, mede door de slechte hypotheekmarkt (FD, 12 maart 2012). Hypotheekaanbieders melden het aflopen van de rentevastperiode op de hypotheek te laat aan de klant. In maar liefst 65% van de gevallen wordt de door minister De Jager voorgestelde norm niet gehaald, zo toont onderzoek van de AFM aan (AMweb, 15 maart 2012). De betaalbaarheid van koopwoningen is met 12% verbeterd, blijkt uit berekeningen van
De Hypotheekshop. Daling van woningprijzen en de verlaagde overdrachtsbelasting liggen hieraan ten grondslag (Z24.nl, 4 april 2012). De verkoop van nieuwbouwwoningen belandt op een nieuw dieptepunt. Ook de aanvraag van nieuwe bouwvergunningen is sterk gedaald. (FD, 11 en 12 april 2012). Uit de BKR Hypotheekbarometer blijkt een verdere toename van betalingsachterstanden op hypotheken. Er zijn nu iets meer dan 65.000 woningbezitters met een betalingsachterstand. (InFinance, 20 april 2012). Door de malaise in de koopwoningmarkt neemt het aantal verhuurde huizen sterk toe. In het eerste kwartaal is er sprake van een stijging met 34% (Nu.nl, 26 april 2012). Mei Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis - waaraan ook IG&H heeft meegewerkt - blijkt dat er 500.000 huishoudens zijn met een potentiële restschuld van gemiddeld 30.000 euro. Vooral huishoudens jonger dan 35 jaar zijn zwaar geraakt (FD, 1 mei 2012). Het Lenteakkoord heeft grote gevolgen voor de hypotheekmarkt door de verplichte aflosvorm voor nieuwe hypotheken. De reacties op de daadkracht zijn lovend, maar kritisch over de gekozen oplossing. De nieuwe regels werken toetreding van starters op de koopwoningmarkt tegen en werken verdere prijsdalingen in de hand (diverse opiniestukken, mei 2012). Aegon heeft als eerste Nederlandse bank funding opgehaald in de Verenigde Staten door een securitisatie onder Amerikaans recht (FD, 7 mei 2012). Delta Lloyd kiest vanwege de risico s op de Nederlandse hypotheekmarkt vrijwel uitsluitend voor hypotheken met NHG en heeft zijn productie in Q1 2012 teruggeschroefd (FD, 11 mei 2012). IG&H visie op... Plannen woningmarkt moeten worden heroverwogen Minister De Jager ziet het Kunduz-akkoord liever omgedoopt worden tot Lente-akkoord. Waar het gaat om de woningmarktparagraaf lijkt Kunduz echter meer opportuun. Vindt deze ongewijzigd doorgang, dan zal Nederland namelijk nog jaren last hebben van deze mission impossible voor de woningmarkthervorming. Kernpunt in het plan is dat de hypotheekrenteaftrek blijft, maar nieuwe hypotheken alleen in aanmerking komen voor aftrek als ze volledig worden afgelost in de vorm van een annuïteitenhypotheek. Juist op dit punt valt veel aan te merken. Het is overduidelijk dat de woningmarkt muurvast zit. Daar komt bij dat Nederland mede door de hypotheekrenteaftrek een relatief hoog niveau hypotheekschulden kent. Vanzelfsprekend is hervorming van de woningmarkt in dat licht bezien noodzakelijk. Het is echter ook een zeer delicaat spel met grote risico s indien nu verkeerde beslissingen worden genomen. Terug naar het voorstel. Allereerst is het de vraag of de overheid zo nadrukkelijk een stempel zou moeten zetten op één enkele productcategorie en daarmee op de keuzevrijheid voor de consument. Belangrijker echter is dat, aangezien de maatregel zich beperkt tot nieuwe hypotheken, de woningmarkt waarschijnlijk nog verder stil zal vallen. Immers: verhuizers worden gedwongen (deels) een nieuw regime hypotheek te sluiten, met fors hogere maandlasten als gevolg. Zo wordt een extra drempel opgeworpen om te verhuizen. Daarbij komt dat het kernprobleem van de woningmarkt in de startersmarkt zit. Het is voor starters heel moeilijk geworden om een hypotheek te krijgen. Dit wordt er met de nieuwe voorstellen niet beter op. De annuïteitenhypotheek kenmerkt zich door hoge maandlasten waardoor de leencapaciteit juist in
het starterssegment nog verder afneemt. Concurrentiebeperking is een volgend probleem. Verzekeraars zullen zich steeds meer afvragen wat zij nog te zoeken hebben in deze hypotheekmarkt. Na de komst van banksparen is de fiscale beperking tot annuïteitenhypotheken de definitieve doodsteek voor de spaarhypotheek, hun kernproduct. De kans is levensgroot dat de toch al beperkte concurrentie verder zal verminderen. Tenslotte is dit plan zeer bedreigend voor onafhankelijke hypotheekintermediairs. Deze worden de komende jaren geconfronteerd met een kwakkelende hypotheekmarkt, amper keuzemogelijkheden op productgebied voor consumenten en het afhaken van verzekeraars als geldverstrekkers. Tel dit op bij de grote gevolgen van het provisieverbod en je hebt een giftige cocktail die veel hypotheekadviseurs genadeloos zal treffen. Zo dreigt een waardevol advieskanaal om zeep te worden geholpen. Het moge duidelijk zijn: Nederland is niet gebaat bij het overhaast doordrukken van dit schadelijke, matig doordachte plan. Er zijn genoeg -veel betere- alternatieven te bedenken. De 22 economen hebben daar laatst al een goede voorzet voor gedaan. Zelf ben ik voorstander van stapsgewijze (lineaire) afbouw van hypotheekrenteaftrek in 30 jaar voor alle hypotheken. Een dergelijke maatregel is eenvoudig in de uitvoering, differentieert niet onnodig tussen oude en nieuwe gevallen en doordat er geen verplichte productcategorie wordt voorgeschreven is dit gunstiger voor het concurrentiebeeld en het continueren van een level playing field tussen bancair en intermediair hypotheekadvies. Drs. Matthijs Mons Partner IG&H Consulting & Interim Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bouwe Kuik, Director bij IG&H Consulting & Interim. E: b.kuik@igh.nl, T: 030 2040 900 Wilt u eerder op de hoogte worden gehouden? Volg ons via Twitter: Ook op www.igh.nl vind je regelmatig nieuwe informatie Wilt u als nieuwe abonnee deze nieuwsbrief voortaan ontvangen, klik dan hier Voor afmelden van deze nieuwsbrief, klik hier