. etc wonen rente.indd :19

Transcriptie

1 wonenetc

2 Wie actie onderneemt kan veel besparen Profiteert u van de lage rentestand? Nu de rente zo laag is, zoeken woningbezitters naar manieren om daarvan te profiteren. Hoe kies je tussen rentemiddeling, oversluiten en niets doen? TEKST ILSE AKKERMANS BEELD INGEBORG ROSENBERG EN AKIMOTO Al een tijd wordt het ene na het andere renterecord gebroken. ABN Amro dook eind mei als eerste onder de 1 procent met haar budgethypotheek voor twee jaar vast. Dat is historisch laag. De afgelopen vijftig jaar was bovendien de gemiddelde hypotheekrente niet zo laag als vandaag de dag. Van ongeveer 1970 tot halverwege de jaren tachtig bleef de hypotheekrente boven de 7 procent. Begin jaren tachtig was de rente zelfs hoger dan 13 procent. Een paar procent verschil in de hypotheekrente betekent honderden euro s verschil in de maandlasten van de huiseigenaar. Geen wonder dus dat zoveel huiseigenaren nu een manier zoeken om hun voordeel te doen met de lage rente. Daartoe zijn twee manieren: de hypotheek oversluiten en rentemiddeling. En beide zijn populair. In het laatste kwartaal van vorig jaar sloten eigen huis magazine juli/aug

3 63 procent meer huiseigenaren hun hypotheek over dan een jaar eerder, schreef De Hypotheker begin dit jaar in zijn kwartaalrapport. Ook het aantal gevallen van rentemiddeling neemt toe. Zo hebben in het eerste kwartaal van dit jaar al duizenden klanten van SNS Bank hun rente gemiddeld. Vijf keer zoveel als in dezelfde periode vorig jaar. Waarom zou je voor de ene of de andere mogelijkheid kiezen? Voor verreweg de meeste woningbezitters zal de keuze niet zo moeilijk zijn: Oversluiten is Van 3,5 tot 3,85 procent 5% 3,85% ABN Amro 3,65% 3,5% 3,70% 3,75% ING Obvion* Rabobank Woonfonds Rentemiddeling scheelt in de maandlasten. Maar wat het nieuwe rentetarief wordt, verschilt nogal van bank tot bank. Dit rekenvoorbeeld gaat uit van een hypotheek van euro, bij een rente van 5 procent, nog vijf jaar vast. En van een nieuwe renteperiode van 10 jaar, waarvoor de huidige rente 2 procent is. De berekening is inclusief boeterente en opslag, maar vereenvoudigd en exclusief voorwaarden. *Niet bij alle hypotheken van Obvion is rentemiddeling mogelijk. vrijwel altijd voordeliger, zegt Nico Stolwijk, manager belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis. Bij oversluiten sluit je een nieuwe hypotheek af, waarmee je de oude hypotheek in een keer aflost. Als de nieuwe hypotheekrente lager is, scheelt dat elke maand in de lasten. Jan van Vliet (niet zijn echte naam) van 72, en zijn vrouw deden dat. Ze hadden nog twee jaar te gaan tot het einde van hun rentevaste periode, met een rente van 4,8 procent. Op hun seniorenwoning rustte nog een aflossingsvrije hypotheek van euro. De hypotheekverstrekker kwam met het voorstel van rentemiddeling, of oversluiten en eenmalig een boete betalen. Als de boete werd uitgesmeerd over een nieuwe renteperiode, zou de nieuwe rente 3,3 procent zijn geweest. Als we zouden oversluiten en in een keer een boete betaalden van euro, werd de rente 2,6 procent. Daarmee gingen onze bruto maandlasten met 150 euro omlaag. Dat hebben we gedaan. Nog een voordeel van oversluiten, is dat het bij alle aanbieders kan. Dat is bij rentemiddeling wel anders. Nadelen zijn er ook: de oude geldverstrekker rekent een (soms flinke) boete, als compensatie voor misgelopen rente-inkomsten. Die moet je vaak in een keer op tafel leggen. En dat kan niet iedereen, zegt Stolwijk. En aan het overstappen naar een nieuwe aanbieder zijn kosten verbonden. Ook moet je het acceptatieproces weer doorlopen, vooral om te kijken of je aan de inkomenseisen voldoet. Rentemiddeling Bij rentemiddeling daarentegen blijft de besparing vaak wel beperkt, maar de kosten ook. Bij rentemiddeling wordt de rentevaste periode voortijdig afgebroken. De aanbieder middelt de oude hypotheekrente met het huidige, lagere tarief. Hij brengt meestal boeterente in rekening, die hij verrekent in de nieuwe hypotheekrente. Rentemiddeling wordt interessant als je nog ongeveer drie jaar te gaan hebt in je rentevaste periode, zegt Roeland Oort, business development manager bij Woonfonds. Want hoe langer je voor de verlengingsdatum zit, hoe hoger in 16 eigen huis magazine juli/aug 2016

4 de regel de boete. Achmea-dochter Woonfonds, dat ruim vijftigduizend hypotheekklanten heeft, biedt al sinds 1990 rentemiddeling aan en krijgt daarvoor veel aanvragen. Zowel direct van klanten als via adviseurs. Meer dan de helft van de mensen kiest bij rentemiddeling voor een rentevaste periode van tien jaar. Want mensen kiezen niet alleen voor rentemiddeling omdat daardoor de maandlasten omlaag gaan, maar ook omdat ze dan de zekerheid hebben van een langere rentevaste periode, zegt Oort. Rentemiddeling kan ook een goede optie zijn voor mensen die kampen met een restschuld of een gedaald inkomen, en daardoor niet naar een andere bank kunnen, zegt Ronald Tiemessen, directeur van Eigen Huis Hypotheekservice Een van de nadelen van rentemiddeling is, zoals gezegd, de relatief beperkte besparing. Vincent Westbroek (40) en zijn vrouw ondervonden dat. Zij hadden een hypotheek van euro: de helft spaarhypotheek, de andere helft aflossingsvrij. Voor het aflossingsvrije deel vroegen ze bij hypotheekverstrekker FBTO een voorstel aan voor rentemiddeling. We hebben de hypotheek in 2007 afgesloten met een renteperiode van vijftien jaar en een rente van 5,1 procent, zegt Westbroek. Het einde daarvan is dus pas over zes jaar. In het voorstel staat een middelrente voor tien jaar vast van 4,2 procent. Dat is hoog, en levert ons nauwelijks voordeel op. We neigen ernaar over te sluiten, de voorgestelde boete van euro in dit doet de vereniging Onderzoeken, aandringen, informeren Vereniging Eigen Huis is blij dat meer banken rentemiddeling gaan aanbieden. Huiseigenaren krijgen daarmee een mogelijkheid hun maandlasten te verlagen, als oversluiten geen oplossing is, zegt manager belangenbehartiging Nico Stolwijk. De ene rentemiddelingsmethode is wel voordeliger dan de andere. Het verschil kan oplopen tot zo n 0,3 procent. De vereniging is daarnaast kritisch dat sommige aanbieders barrières opwerpen voor klanten. Klanten van de Rabobank krijgen bijvoorbeeld onder bepaalde voorwaarden een boete van maximaal 3 procent bij verhuizing. En bij Obvion krijg je een hogere boete dan gebruikelijk als je binnen twee jaar weggaat. Kijk dus of de voorwaarden bij je situatie passen voor je tekent. Uit een inventarisatie, maart vorig jaar, onder banken en verzekeraars bleek dat het merendeel hun klanten geen rentemiddeling bood. Een veelgenoemde reden was onduidelijkheid over fiscale regels. Vereniging Eigen Huis kaartte het onderwerp daarop in april vorig jaar aan bij de politiek. Eind 2015 regelde het ministerie van Financiën dat boeterente wordt beschouwd als rente. Daarmee is deze voor huiseigenaren fiscaal aftrekbaar. Vereniging Eigen Huis heeft de banken daarna opnieuw aangeschreven. De helft van de hypotheekklanten van ABN Amro en Rabobank weet nog niet dat de banken vanaf deze zomer rentemiddeling aanbieden, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. In mei 2016 bevroeg de vereniging 361 leden met een hypotheek bij ABN Amro of Rabobank. Drie kwart van hen weet wat rentemiddeling inhoudt en 38 procent overweegt rentemiddeling. Van de mensen die rentemiddeling overwegen, heeft ruim een op de vier behoefte aan advies. Weten of oversluiten of rentemiddeling voor u gunstig kan zijn? eigenhuis.nl/rentemiddeling eigen huis magazine juli/aug

5 een keer te betalen, zodat we direct een lage rente van 2,4 procent krijgen. Wat we vervolgens niet meer aan hypotheekkosten kwijt zijn, zetten we dan maandelijks op een spaarrekening. Ander nadeel van rentemiddeling was tot voor kort de beperkte beschikbaarheid. Het aantal banken en verzekeraars waar de huiseigenaar terechtkon, bleef lang achter bij de vraag. Van de grote banken, bood alleen ING de mogelijkheid aan. Ook bij Woonfonds, SNS Bank, Centraal Beheer en andere, kleinere geldverstrekkers konden klanten terecht. Dat aanbod is nu uitgebreid, mede na actie van Vereniging Eigen Huis. De vereniging riep de overige banken en verzekeraars op hun klanten ook rentemiddeling aan te bieden. ABN Amro en Rabobank samen hebben ze een marktaandeel van ongeveer 40 procent zeggen lang te hebben gewacht met rentemiddeling, omdat er onduidelijkheid was over fiscale regels rond de aftrekbaarheid van boeterente. Het betekende dat we klanten zouden opzadelen met fiscaal onzekere kosten, zegt Eric Janssen, directeur hypotheken bij ABN Amro. Eind vorig jaar regelde het ministerie van Financiën in de Fiscale verzamelwet dat de boeterente wordt beschouwd als rente en niet als kosten. De boeterente is daarmee fiscaal aftrekbaar voor huiseigenaren, zowel bij oversluiten als bij rentemiddeling. De aanpassing trok Rabobank en ABN Amro over de streep. Om klanten zo goed mogelijk te begeleiden, leidt ABN Amro ze nu zelfs op de website stap voor stap door het proces. Een proef onder klanten wijst uit dat het systeem werkt. De eerste klanten van ABN Amro die hun rente kunnen middelen, zijn dan ook degenen met internetbankieren. De anderen, een minderheid, moeten nog maximaal drie maanden wachten. Ook ABN Amro-label Florius biedt nu rentemiddeling aan, gevolgd door Moneyou. In het najaar stappen Aegon en Nationale Nederlanden in. Argenta, BLG en Triodos onderzoeken het nog. Voor mensen die willen, is rentemiddeling dus een stuk toegankelijker geworden. Volgens De Hypotheker kan een op de vijf huizenbezitters zijn maandlasten verlagen als alle hypotheekaanbieders aan rentemiddeling zouden doen. Maar de beste keuze is middeling niet per se. Rentemiddeling is een stuk toegankelijker geworden. Maar de beste keuze is het niet per se Hoe maak je als huiseigenaar de afweging tussen middeling en oversluiten? Vraag je af of je financieel de mogelijkheid hebt om het einde van je huidige renteperiode af te wachten, zegt hypothekendirecteur Janssen van ABN Amro. Neem je het risico nu, als je niet meer zo n lange looptijd hebt? En voor hoe lang leg je de rente vast? Wat gebeurt er als de nieuwe renteperiode afloopt en de rente flink hoger is? Kun je de hypotheeklasten dan nog betalen? Wat de beste keuze is, hangt kortom af van het antwoord op vragen als hoe lang het nog duurt voordat de huidige renteperiode afloopt, wat de hoogte van de rente is, de hypotheekvorm en je financiën. Maar er valt er nu tenminste iets te kiezen. Kij k op eigenhuis.nl/ rentemiddeling voor meer informatie en een recent overzicht van de banken die middeling aanbieden. Kij k ons seminar van 28 juni over rentemiddeling terug: eigenhuis.nl/ seminar eigen huis magazine juli/aug