INLEIDING AMBITIE VOOR SPORT IN NIEUW TIJENRAAN Gemeente Raalte Arjen Jansen OLCO Advies & management Mark Westra
AGENDA 1. Vraagstelling gemeente 2. Urgentie 3. Aanpak a. Betrokkenen b. Renovatie? c. Marktconsultatie d. Typologie programma onderdelen e. Aanbesteding f. Resultaat aanbesteding 4. Leerpunten
AGENDA Film Start Bouw https://www.youtube.com/watch?v=czvjohs5 6fM
VRAAGSTELLING GEMEENTE Knelpunten - eigenaarschap 1. Gemeentegrenzen vs verzorgingsgebied 2. Kerntakendiscussie 3. Dialoog gebruikers / exploitant 4. Ondernemerschap 5. Beschikbaarheidsvergoeding 6. Technische en functionele kwaliteit
VRAAGSTELLING GEMEENTE Knelpunten organisatie exploitatie 1. Geen innovatie mogelijkheden 2. Focus op kosten vs inkomsten 3. Verzelfstandiging wel / niet 4. Niet flexibel in roostering Gewenst Verdienmodel Knelpunten vastgoed exploitatie 1. Functionaliteit 2. Staat van onderhoud 3. Energiekosten & waterverbruik 4. Water- en luchtkwaliteit 5. Comfort
VRAAGSTELLING GEMEENTE Doel: Het bepalen van de functie van sportcentrum Nieuw-Tijenraan in Raalte voor nu en in 2030 Onderzoeksvragen 1. Is het huidige Tijenraan te renoveren? 2. Wat is de ideale locatie? 3. Wat zijn minimale eisen aan programma? 4. Hoe kan een bijdrage van marktpartijen worden verkregen? 5. Wat zijn kosten van investering &exploitatie? 6. Hoe kan de ontwikkeling het beste plaatsvinden?
URGENTIE
FILOSOFIE Doel: Het bepalen van de functie van sportcentrum Nieuw-Tijenraan in Raalte voor nu en in 2030 Sportcentrum Nieuw-Tijenraan 1. Spil voor sport, spel en beweging 2. Ontmoeting, educatie en zorg 3. Gebruik markt 4. Perfecte functionaliteit 5. Optimale Total Cost of Ownership (TCO) 6. Maatschappelijke meerwaarde VERDUURZAMEN VAN EXPLOITATIE TEGEN REEELE KOSTEN SCHOLEN, VERENIGINGEN EN DOELGROEPEN
FILOSOFIE Voorwaarden tot succes 1. Creatief denken 2. Gemeenschappelijk belang 3. Nieuwe wegen Werkwijze 1. Alleen vs samen 2. Rol gemeente vs marktspecialisme 3. Functie van sport & accommodatie 4. Eindgebruikers aan zet 5. Flexibel en open proces 6. Eerst de functie, dan de stenen
WAAR BEGIN JE? BOTTOM-UP Inspiratie bijeenkomst Zaal Zwakenberg 19/09/2013
BETROKKENEN Verenigingen, scholen en organisaties 11
AANPAK Aanpak in stappen - September 2013 1. Oriëntatie (gebruikers en wensen): a. Succesfactoren b. Enquête verenigingen (o.a. gebruiksrooster, ledenontwikkeling, niveau sport) c. Plenaire bijeenkomsten gebruikers d. Marktconsultatie in de regio e. Locatie randvoorwaarden f. Installatie klankbordgroep 2. Definitiefase (techniek en financiën) a. Uitwerking drie modellen programma b. Investering vs exploitatie c. Keuze optimaal model d. Plenaire bijeenkomst alle stakeholders 3. Raadsbesluit informatie februari 2014
AANPAK Excursies, werksessies en overleg
Politiek-maatschappelijke doelen Aantrekkelijke woon- en leefomgeving versterken Hoog voorzieningenniveau aanbieden Primaire projectdoelen: Gezondheid- en bewegingsactiviteiten stimuleren Zwem- en binnensport stimuleren AANPAK Gebruikers een goede wedstrijdaccommodatie bieden Subfuncties: Sportpartners Gezondheidspartners Ondersteunende functies Bewegingsonderwijs Sportverenigingen Individuen Body Mind Onmoeting (gebruikers en bezoekers) Nieuwe initiatieven & verenigingen Bestaande verenigingen Diverse niveaus Verenigingsruimten Extra aandacht voor jeugd Ontmoeten Recreëren Verzorging Zorg Fitheid Horeca Zwemmen Ruimte voor ambitie en expansie Het nieuwe werken Handbal Facilitair Gymnastiek Werkruimte Sportbedrijf Badminton Volleybal Biljart
RENOVATIE? Conclusies 1. Functionaliteit Sfeer & beleving Wet- en regelgeving, eisen sport Logistiek slecht Geen efficiënte m2 2. Duurzaamheid Hoge kosten energie, onderhoud en schoonmaak Comfort sporter, personeel en bezoeker 3. Total Cost of Ownership Voordeel nieuwbouw ca. 180.000 / jaar 40 jaar vs 25 jaar Geen tijdelijke sluiting (delen) Tijenraan Beste efficiency m2 Locatie en exposure
Model 1: veld 8/9 LOCATIE
LOCATIE
Gemeenteraad februari 2015 1. Functie van het nieuwe gebouw 2. Gebouwconcept: modern, duurzaam, toegankelijk 3. Basis programma (activiteiten) 4. Ambitie / kwaliteitsniveau 5. Locatie langs de N348 (exposure) 6. Financieel kader: huidige bijdrage is plafond 7. Nieuwbouw en dus geen renovatie 8. Vervolgproces: gebruikers centraal BESLUIT
TYPOLOGIE ZWEMBAD Onderzoeksvragen 1. Toekomstig gebruik (frequentie en tijden) 2. Hoeveelheid bassins en type roosters 3. Hoofdbassin 17 x 25 en diepte? Baanzwemmen 6 banen Training waterpolo Synchroonzwemmen (?) Schoonspringen (?) 4. Doelgroepenbassin(s) Groeiverwachting Recreatief zwemmen? 5. Te verduidelijken: Niveau en ambitie zwemsport; Capaciteit tribune/toeschouwers; Gebruiksrooster.
TYPOLOGIE SPORTHAL Onderzoeksvragen 1. Omvang sporthal vs noodzaak spelzaal roosters Volleybal klasse Handbal klasse Bewegingsonderwijs 2. Te verduidelijken: Training vs wedstrijdcapaciteit Capaciteit tribune/toeschouwers Turnen?
DEFINITIEF PROGRAMMA 1. Functionaliteit Max ca. 7.000 m2 FNO Zicht op sport Eén hoofdentree Ideale sportbeleving & functionaliteit 2. Onderdelen 3 Baden concept + tribune 2 Sporthallen 28 x 44,2 x 7 + tribune Biljart 5 tafels Fitness en behandelruimten Horeca voor de sport Kantoren Sportbedrijf Optie glijbaan
MARKTCONSULTATIE Voorzieningenniveau: Het creëren van meerwaarde door samenwerking in vastgoed, organisatie en exploitatie Aanpak 1. Focus op potentie in regio samenwerking stakeholders 2. Haalbaarheid scenario s in samenwerking 3. Welke onderdelen kansrijk?
MARKTCONSULTATIE Zoeken kansen in markt door marktpartijen mee te laten denken en criteria aan te geven om in toekomst ruimte te bieden Opzet marktconsultatie 1. Partijen: Gezondheid, beweging, sport & recreatie Lokaal, regionaal & nationaal 29 partijen 2. Deelname Huur (structureel vs incidenteel) Mee - investeren 3. Respons: Geen concrete investeringscapaciteit, wel huur potentie intentie overeenkomst verhuur Toegevoegde waarde paramedische voorzieningen zonder risico op leegstand
AANBESTEDING Zoeken expertise in markt bij marktpartijen en definiëren gemeenschappelijk doel
AANBESTEDING Keuze aanbesteding 1. Traditioneel vs geïntegreerd contract DB of DBM(E) Inspraak en betrokkenheid Risico management Kwaliteit eindproduct doelstelling gebouw 2. Planning Raadsbesluit jan 2014 oplevering december 2017 Beoordeling plannen marktpartijen 3. Rol gemeente en adviesteam Expertise bij markt Sportbedrijf 4. Financiële risico s Vaste prijs Gunningcriteria opties
AANBESTEDING TCO denken: Optimalisatie van kosten en baten over levensduur
AANBESTEDING Uitvraag: Design, Build, Maintain + Energie garantie Aanpak aanbesteding 1. Complete en coherente uitvraag - informatie Vraagspecificatie Contract en voorwaarden Locatie informatie (bv bodemonderzoek) Proces beschrijving & communicatie 2. Dialoogmomenten 3 dialoogmomenten Flexibel (SROI) 3. Rol gemeente en gebruikers 4 Werkgroepen beoordeling Gebruikers en Sportbedrijf onderdeel beoordeling 4. Financiële risico s Vaste prijs Gunningcriteria: opties glijbaan, onderhoudstermijn en Z-monitoring, duurzaamheid, lokale meerwaarde
RESULTAAT AANBESTEDING Het ontwerp van de winnaar Vaessen biedt meer dan de uitvraag. Het plan biedt meer elementen die niet in de basis waren opgenomen: 1. energiezuinig gebouw (EPC = -0,08) 2. Sporthal 48 meter lang i.p.v. 44 meter lang 3. Glijbaan 4. Zwembadmonitoring 5. Innovatief waterzuivering- en ventilatiesysteem in het zwembad (groter comfort) 6. Onderhoudsprestaties gegarandeerd voor een periode van 24 jaar in plaats van 20 jaar 7. Coaching Sportbedrijf t.a.v. onderhoudsfase
RESULTAAT AANBESTEDING
RESULTAAT AANBESTEDING
RESULTAAT AANBESTEDING Het ontwerp van de winnaar Vaessen biedt meer dan de uitvraag. Het plan biedt meer elementen die niet in de basis waren opgenomen: 1. energiezuinig gebouw (EPC = -0,08) 2. Onderhoud en energie: 160.000 per jaar besparing 3. Sporthal 48 meter lang i.p.v. 44 meter lang 4. Toch een glijbaan 5. Zwembadmonitoring 6. Innovatief waterzuivering- en ventilatiesysteem in het zwembad (groter comfort) 7. Onderhoudsprestaties gegarandeerd voor een periode van 24 jaar in plaats van 20 jaar 8. Coaching Sportbedrijf t.a.v. onderhoudsfase 9. 25% van opdrachtwaarde door lokale partijen
SAMENWERKING
RESULTAAT AANBESTEDING Film Vaessen Aanbieding
LEERPUNTEN Onderdeel Vertrouwen Politiek Draagvlak gebruikers Resultaatgericht Financiën en voorzieningen Aanbesteding Maatregel Transparantie & duidelijkheid Toekennen rol en taakverdeling stakeholders Vroeg betrekken werken in stappen Volledig en tijdig informeren Gezamenlijk doel bepalen Grote betrokkenheid & input Toelichten aanpak & terugkoppeling resultaten Bepaal succesfactoren & bewaak deze TCO methode optimaal voorzieningenniveau Dialoog markt Flexibel kader Slimme gunningmatrix Politieke steun voor gunningscriteria
Vragen Vragen en toelichting: Per mail: m.westra@olco.nl arjen.jansen@raalte.nl