Gemeente Kuurne Woonstudie. september 2009, definitieve versie

Gemeente Kuurne Woonstudie september 2009, definitieve versie

Colofon Dit document is een publicatie van: Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 BE8500 Kortrijk tel +32 56 24 16 16 fax +32 56 22 89 03 stedenbouw@leiedal.be in samenwerking met het welzijnsconsortium Zuid WestVlaanderen Ontwerper: Nele Vandaele Liesbet Mullie In samenwerking met: Kathy Helsen Opdrachtgever: Gemeente Kuurne Burgemeester Carl Vereecke Schepen van huisvesting en wonen Francis Benoit Schepen van ruimtelijke ordening Eric Lemey Secretaris Veronique Vanhoutte ism Soetkin Decaluwé en Isabel Tremerie 2

Inhoudsopgave 0 Inleiding 6 3.1 Situering van de problematiek 48 3.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 49 3.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 52 3.4 Evaluatie instrumenten/middelen 75 3.5 Mogelijke acties voor het beleid 76 0.1 Wat is een woonplan? 6 0.2 Waarom een woonplan? 6 0.3 Rol van het woonplan in het kader van het ontwerpdecreet grond en pandenbeleid 6 0.4 Positionering van het lokaal woonbeleid 6 0.5 Het planproces 8 0.6 Aanpak van het woonplan. 9 0.7 De gemeente Kuurne in een notendop 10 1. prioriteit 1: KUURNE ALS REGISSEUR IN HET WOONBELEID: het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 14 4. prioriteit 4: KUURNE VOERT EEN ACTIEF PREMIE EN RENOVATIEBELEID: kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen 78 4.1 Situering van de problematiek 78 4.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 79 4.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 82 4.4 Evaluatie instrumenten/middelen 87 4.5 Mogelijke acties voor het beleid 91 5. prioriteit 5: KUURNE BIEDT KANSEN VOOR WONEN EN ZORG: integreren van principes van levenslang wonen in woningen en woonomgevingen. 92 1.1 Situering van de problematiek 14 1.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 14 1.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 18 1.4 Evaluatie instrumenten/middelen 28 1.5 Mogelijke acties voor het beleid 29 5.1 Situering van de problematiek 92 5.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 93 5.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 94 5.4 Evaluatie instrumenten/middelen 102 5.5 Mogelijke acties voor het beleid 103 2. prioriteit 2: KUURNE KIEST VOOR LEEFBAARHEID EN HOGE KWALITEIT: bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 30 6. prioriteit 6: KUURNE START MET WOONLOKET EN PLATFORM: optimaliseren van de dienstverlening rond wonen voor de burger. 104 2.1 Situering van de problematiek 30 2.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 31 2.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 32 2.4 Evaluatie instrumenten/middelen 46 2.5 Mogelijke acties voor het beleid 46 6.1 Situering van de problematiek 104 6.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 105 6.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 106 6.4 Evaluatie instrumenten/middelen 110 6.5 Mogelijke acties voor het beleid 110 3. prioriteit 3: KUURNE INVESTEERT IN SOCIAAL WONEN: systematisch opdrijven van het aantal sociale huurwoningen en tegelijkertijd maatregelen nemen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 48 3

Geachte, Kuurne kiest voor een duidelijke woonvisie In uitvoering van het beleidsplan Kuurne op Koers biedt dit woonplan niet alleen een antwoord op de sociale vraag van het toekomstig bouwen in onze gemeente maar ook een duidelijke keuze voor een leefbare woongemeente. Vertrekkend vanuit een woonstudie, leggen we duidelijke prioriteiten voor de komende jaren. Wij zetten in als regisseur van het woonbeleid. We willen strijden voor een hoge leefbaarheid en kwaliteit, betaalbaar en sociaal wonen, kansen voor jongeren en ouderen, actuele en vernieuwende premies en een schitterende dienstverlening. Tal van verkavelingen en bouwprojecten kondigen zich voor het komend decennium aan. Bij de totstandkoming moeten stedenbouwkundige en omgevingsoverwegingen het geheel van de realisatie doen inpassen in het woon en werkweefsel van onze gemeente. Hierbij komen klassieke aspecten aan de orde zoals riolering, berging van regenwater, ontsluiting en wegenis, mobiliteit, nuts en groenvoorzieningen, parkeren De aard van bebouwing komt tegemoet aan de opgelegde dichtheidsnormen : open en halfopen bebouwing, rijwoningen, meergezinswoningen. Kuurne heeft in het recente verleden een goede traditie opgebouwd en beschikt over een uitgebreid aanbod van sociale huurwoningen dank zij haar sociale bouwmaatschappij. Tevens wonen vele Kuurnenaren in sociale koopen huurwoningen. Dit wil het Woonplan doortrekken en consolideren. Het woonplan is ook afgestemd met ons lokaal sociaal beleidsplan. Zorg staat hierbij centraal. Dit woonplan is een duidelijk sociaal plan met toekomstmogelijkheden. Voor de verwezenlijking van dit woonplan danken wij het team : Nele Vandaele Leiedal), Liesbet Mullie Welzijnsconsortium), Isabel Tremerie woonbeleidscoördinator), Soetkin Decaluwé stedebouwkundig ambtenaar), de medewerkers van technische dienst en het sociaal huis. Ook dank aan de vele deelnemers van het woonplatform. Wij danken ook de gemeenteraad, de huisvestingsmaatschappijen, het OCMW om mee dit woonplan te ondersteunen Francis Benoit, Schepen van wonen en huisvesting Eric Lemey, Schepen van Ruimtelijke ordening Wonen is echter meer dan ruimtelijke ordening. Het is ook een integrale toekomstvisie : aandacht voor de leefbaarheid in al zijn facetten. Oog voor ontmoetingsplekken voor jong en oud, groene vingers in de gemeente, gemeenschapsvoorzieningen, betaalbaarheid, 4

Figurenindex Figuur 1: dichtheden kaart uit GRS 9 Figuur 2: statistische sectoren 11 Figuur 3: belangrijke ruimtelijke elementen in Kuurne 12 Figuur 4: wijken 13 Figuur 5: juridisch aanbod 20 Figuur 6: Sente op grondgebied van drie gemeenten 22 Figuur 7: semi)publieke eigendommen 24 Figuur 8: projectzones 26 Figuur 9: woondichtheid 34 Figuur 10: % appartementen per statistische sector 35 Figuur 11: % open en halfopen bebouwing per statistische sector 35 Figuur 12: gemiddelde appreciatie van de woonkwaliteit per statistische sector see 2001): % ontevredenen 38 Figuur 13: publieke parken pleinen met buffers 40 Figuur 14: basismobiliteit 42 Figuur 15: % gezinnen zonder wagen per statistische sector 43 Figuur 16: functiekaart uit GRS 44 Figuur 17: bestaand aanbod sociale huurwoningen EGEH en projecten van de ZWVl huisvestingsmaatschappij 54 Figuur 18: aanbod huurwoningen ocmw 55 Figuur 20: foto s van Spijker en Schardauw 59 Figuur 19: projectzones volgens oppervlakte 64 Figuur 21: prioritaire gebieden mbt kwaliteit van de woningen 83 Figuur 22: percentage 65plussers per statistische sector, 2001 95 Figuur 23: voorzieningen senioren 100 5

0 Inleiding 0.1 Wat is een woonplan? De Vlaamse Wooncode reikt het woonplan aan als beleidsinstrument voor de gemeenten. Een woonplan is een door de gemeenteraad goedgekeurd gemeentelijk beleidsdocument waarin de krachtlijnen en keuzes voor het lokaal woonbeleid worden aangegeven. De gemeenten moeten de initiatieven op elkaar afstemmen van alle actoren die zich op lokaal niveau bezig houden met wonen. Om deze regisseursrol uit te bouwen wordt eerst een duidelijk beeld gevormd over de bestaande situatie: waar zitten opportuniteiten of knelpunten? Na het afbakenen van de doelstellingen wordt een actieprogramma op korte en middellange termijn opgesteld. 0.2 Waarom een woonplan? Wonen en de woonomgeving hebben een heel grote invloed op ons welzijn. Menswaardig wonen is dan ook een basisrecht. Een woonplan laat de gemeente toe om doordacht en integrerend invulling te geven aan dit basisrecht. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan GRS) bevat een globaal huisvestingsbeleid. Het woonplan concretiseert de opties uit het GRS. De woonbehoefteberekening, opgemaakt in het kader van het GRS, is toe aan een actualisatie voor de volgende beleidsperiode. Het GRS behandelt huisvesting vanuit het ruimtelijk perspectief. Het woonplan legt de relatie tussen de ruimtelijke invalshoek met andere beleidsdomeinen: lokaal sociaal beleid, welzijn, jeugd en senioren, leefmilieu,... Kuurne maakt deel uit van het stedelijk gebied Kortrijk. Hierdoor staan er verschillende nieuwe woonprojecten op til. De gemeente kan hiervoor een kader scheppen in een woonplan. 0.3 Rol van het woonplan in het kader van het ontwerpdecreet gronden pandenbeleid Een nieuw decreet grond en pandenbeleid zal waarschijnlijk in het najaar 2009 van kracht gaan. Dit decreet bevestigt het gemeentelijk woonplan als belangrijk instrument in het woonbeleid. Een aantal mogelijke taken worden met dit decreet met een woonplan mogelijk gemaakt: Confrontatie aanbod vs behoefte. Opvolging leegstand. Onbebouwde percelen in eigendom van semi)openbare instanties: actieprogramma om 25% te ontwikkelen als sociale woningen tegen 2020. Bindende sociale objectieven: voorstel voor sociale koopwoningen en sociale kavels t.a.v. provincie en programma om bindend objectief sociale huurwoningen uit te voeren. Gemeentelijk reglement sociale woningen: differentiatie algemene normen. Met dit woonplan willen we reeds vooruit kijken op wat dit nieuwe decreet voor Kuurne betekent. Het decreet brengt vooral een aantal belangrijke wijzigingen m.b.t. sociale woningen, aanpak van leegstand en onbebouwde percelen met zich mee. 0.4 Positionering van het lokaal woonbeleid Het gemeentelijk woonbeleid is een onderdeel in een complex radar van bevoegdheden op de verschillende bestuursniveau s in België. Niettemin is wonen een kerntaak op lokaal vlak. De gemeente is het eerste aanspreekpunt voor haar inwoners en bepaalt in belangrijke mate het aanbod en de kwaliteit van 6

woning en woonomgeving. Hierna wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste bevoegdheden en werkterreinen inzake wonen op de verschillende bestuursniveau s in België. Federale bevoegdheden: Huurwetgeving Fiscaal beleid: onder meer belastingsvermindering hypothecaire lening, registratiekosten,... Bevoegdheden van het Vlaams Gewest: Decreet Vlaamse Wooncode Institutionele partners in de sociale huisvesting: VMSW en SHM s, het Vlaams Woningfonds en de erkende huurdersbonden Premies voor particulieren Huursubsidies momenteel in hervorming) Gratis verzekering gewaarborgd wonen Projectsubsidies voor sociale huisvesting + nieuw financieringssysteem sociale huisvesting lening met gewestwaarborg) Kwaliteitsbewaking Ondersteuning lokaal woonbeleid, projectsubsidies intergemeentelijke samenwerking Actiepunten provincie WestVlaanderen: Vlaamse opleiding ism provincie voor huisvestingsconsulenten, nieuw aanbod in voorbereiding Regionale werking ondersteunen, bijvoorbeeld de organisatie van regionale overlegtafels samen met intercommunale Leiedal) Sociale verhuurkantoren ondersteunen Kenniscentrum met cijfergegevens Ondersteuning bij de verbetering van de dienstverlening naar de burgers toe Premies voor particulieren: onder meer vochtbestrijding, bestrijding COvergiftiging) wordt gewijzigd. 7

0.5 Het planproces 8 Datum Aanwezigen Inhoud 19 nov 08 schepen RO schepen wonen OCMWmedewerkster technische dienst WZC, Leiedal 15 dec 08 Eva Van Haecke woonloket) 16 dec 08 Aleidis Depoortere loket technische dienst) werkafspraken platform wonen voorbereiden eerste resultaten gesprek gesprek 16 dec 08 SHM Eigen Gift Eigen Hulp gesprek 16 dec 08 SVK De Poort gesprek 6 jan 09 SHM ZuidWestVlaamse gesprek 6 jan 09 OCMW: André Vandenheede 8 jan 09 Jeroen Dujardin: buurtwerker S&S gesprek gesprek 16 jan 09 rusthuis Heilige Familie gesprek 5 febr 09 Jaak Veys en Soetkin Decaluwé gesprek 5 febr 09 rusthuis Evarist Carpentier gesprek 27 febr 09 schepen RO schepen wonen OCMWmedewerkster technische dienst WZC, Leiedal 23 maart 09 woonplatform 60tal genodigden uit zeer diverse groepen) stand van zaken doelstelling woonplan eerste resultaten onderzoek 20 apr 09 gecoro doelstellingen woonplan eerste resultaten onderzoek 8 mei 09 hogere besturen schepen ro schepen wonen stedenbouwkundig ambt, ocmw, WZC, leiedal 28 mei 09 schepen RO schepen wonen OCMW, stedenbouwk ambt, woonbeleidsmedewerker, WZC, Leiedal aftoetsen relatie met decreten en beleidskeuzes hogere besturen discussie omtrent resultaten uit onderzoek en aanbevelingen 10 juni 09 college van burgemeester en schepenen discussie omtrent resultaten uit onderzoek en aanbevelingen: beleidskeuzes 22 juni 09 woonplatform toelichting samenvatting en oproep voor discussie 10 september 10 juli 09 schepen RO schepen wonen OCMW, stedenbouwk ambt, woonbeleidsmedewerker, WZC, Leiedal nodige aanpassingen 31 augustus 09 schepen RO schepen wonen stedenbouwk ambt, woonbeleidscoordinator, WZC, Leiedal voorbereiding platform 10 sept 09 woonplatform discussie omtrent beleidskeuzes en acties 17 sept 09 schepen RO schepen wonen stedenbouwk ambt, woonbeleidscoordinator, WZC, Leiedal laatste aanpassingen Het woonplan wordt opgemaakt voor de periode 20092014. Er wordt bewust gekozen voor een tijdhorizon die 1 jaar legislatuuroverschrijdend is. Dit wil niet zeggen dat er geen bijsturingen en evaluaties tussentijds mogelijk zijn. Minstens 1 keer per jaar gebeurt een tussentijdse en gedeeltelijke evaluatie in de projectgroep.

0.6 Aanpak van het woonplan. 0.6.1. Het woonregieboek als leidraad In de werkgroep wonen van Resoc ZuidWest Vlaanderen werd eind 2006 de nood vastgesteld aan een stimulans voor het woonbeleid in onze regio. Vanuit die vaststelling gaf Resoc de opdracht aan de regionale cel woonbeleid om een projectdefinitie voor de opmaak van een woonregieboek op te stellen. De regionale cel woonbeleid is een samenwerkingsverband tussen de provincie West Vlaanderen en de intercommunale Leiedal ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid in Zuid WestVlaanderen. Voor dit project werd de regionale cel woonbeleid versterkt met het Welzijnsconsortium. In die projectdefinitie werd de doelstelling voor het woonregieboek als volgt gedefinieerd: Het woonregieboek wil de gemeenten stimuleren en begeleiden bij het opnemen van hun regisseursrol in het woonbeleid. De verschillende actoren die actief zijn in het woonbeleid in de streek werden opgeroepen om gedeelde kennis op te bouwen, elkaar te enthousiasmeren en samen de krijtlijnen voor het woonbeleid uit te werken. Op basis van de grote hoeveelheid aan informatie en vaststellingen werden zes actuele prioriteiten voor het lokaal woonbeleid in ZuidWestVlaanderen geformuleerd: 1. Het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 2. Bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 3. Het aantal sociale huurwoningen wordt systematisch opgedreven en tegelijkertijd worden maatregelen genomen om een goed beheer van sociale woonprojecten te bevorderen. 4. 5. 6. Kwaliteitsverbetering is prioritair bij huurwoningen. Principes van levenslang wonen worden geïntegreerd in woningen en woonomgevingen. De dienstverlening voor de burger rond wonen wordt geoptimaliseerd. Deze zes prioriteiten worden in het woonplan Kuurne dieper uitgespit. Per prioriteit gaan we na: Hoe Kuurne zich in de betreffende prioriteit positioneert binnen de regio. Welke specifieke accenten in Kuurne van toepassing zijn. Hoe efficiënt de bestaande beleidsinstrumenten worden ingezet. Welke acties Kuurne kan ondernemen. 0.6.2. Gemeentelijke beleidsplannen als invalshoek Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Kuurne werd goedgekeurd op 5 juli 2007. De belangrijkste elementen met betrekking tot wonen zijn: Een aanzet tot differentiatie van de woontypologien en bebouwingsdichtheden: zie hiervoor het kaartje hiernaast. Het voornemen om actief mee te werken aan inbreidingsprojecten: projecten opzetten, overleg organiseren, wettelijk kader voorzien. De actie om een inventaris van strategische woningbouwprojecten op te stellen. De insteek van een woonproject t.h.v. de kerk van SintPieter om de omgeving te versterken. De actie om een globaal strategisch plan voor het openbaar domein op te maken. De inhoudelijke keuze om te waken over voldoende openbaar groen bij nieuwe woonprojecten. Figuur 1: dichtheden kaart uit GRS 4 3 2 3 schema minimum woondichtheden: 1 historisch kerngebied 35 we/ha 2 gemengd woongebied 25 we/ha 3 residentiële woonwijk binnen de wijkverzamelweg) 2025 we/ha 4 residentiële woonwijk buiten de wijkverzamelweg) 20 we/ha 5 nog te realiseren woongebieden i.f.v. de ligging) 15)25 we/ha GEMIDDELDE WOONDICHTHEID 25 we/ha 5 1 2 4 3 9

Lokaal sociaal beleidsplan 20082013 De accenten m.b.t. wonen zijn: aanpak woonverkrotting, betaalbaar wonen, levenslang wonen, sterke geïntegreerde en multidisciplinaire stedenbouwkundige visie ontwikkelen, info over woonuitbreiding, woningen voor mindermobielen, verder ondersteunen Spijker en Schardauw, voorzieningen bij woonuitbreiding, sociale huisvesting bij woonuitbreiding. De initiatieven moeten gericht zijn op 1) het behoud van zaken die momenteel goed lopen, 2) een inhaalbeweging in de wijken waar er op vandaag een ondermaatse score is en 3) een voortdurende alertheid voor signalen. Er worden twee belangrijke prioriteiten geformuleerd mbt wonen: uitbouw woonloket en aanpak noden sociale huisvesting. Hieraan zijn concrete acties gekoppeld. Een aantal worden met de opmaak van dit woonplan uitgevoerd woonbehoeften in kaart brengen, overleg opstarten, evaluatie gemeentelijke huisvestingspremies,...), een aantal worden geconcretiseerd en aangevuld bij de acties in dit woonplan inventaris leegstand en verkrotting, kwaliteitsonderzoek van woningen,...). Verder staan volgende punten op de lokale sociale agenda: betaalbare, kwaliteitsvolle en energiezuinige woning voor de doelgroep met een verhoogd armoederisico, toegankelijke sociale dienstverlening, wonen en zorg en wijk en straatactiviteiten als hefboom voor leefbaarheid/gemeenschapsvorming, sterke vergrijzing van het centrum flankeren door inspanningen t.a.v. jonge gezinnen. Vergelijkend wijkenonderzoek 2007 Recent werden voor Kuurne heel wat cijfergegevens verzameld en gebundeld. Het vergelijkend wijkenonderzoek wordt gezien als een basiswerk. In dit woonplan wordt er op verder gebouwd en naar verwezen. 0.7 De gemeente Kuurne in een notendop Kuurne wordt onderverdeeld in 15 statistische sectoren. Ze worden in de kaart hiernaast benoemd. In dit woonplan worden deze statistische sectoren voor heel wat cijfergegevens als vertrekbasis genomen. In het vergelijkend wijkenonderzoek wordt Kuurne in wijken verdeeld. Een wijk omvat een min of meer samenhangende woonomgeving. Deze wijken worden weergegeven in de kaart op blz 13. In 20 januari 2006 werd de afbakening van het stedelijk gebied Kortrijk goedgekeurd. Hiermee krijgt Kuurne 3 grote nieuw te ontwikkelen woongebieden toebedeeld: Kuurnebrug, Ter Perre en Seizoenswijk. Deze gebieden zijn goed voor ongeveer 700 bijkomende woongelegenheden in Kuurne. Op korte termijn worden hier projecten ontwikkeld met de werknaam: Bondgenotenlaan, Leiehoek, Abelenstraat Hulstestraat en Seizoenswijk. Dit zijn niet de enige woonprojecten in Kuurne, maar wel de grootste. De luchtfoto op blz 12 toont een aantal belangrijke elementen die bepalend zijn voor de woonomgeving in Kuurne: R8, shoppingcenter, groene long, feestzaal van Wonterghem, de sociale woonwijk Spijker en Schardauw, 3 kernen: Kuurne, SintPieter en Sint Katrien,... Op 1/1/2008 zijn er 5.188 woningen in Kuurne of 12.649 inwoners. 10

Figuur 2: statistische sectoren A294 A001 Kuurne Centrum A01 Groene BoormgaardNieuwenhuyze A021 Abelenhoek A294 A40 A21 A032 A042 A053 Herder Leiehoek Verniewd Centrum A222 A091 Putjeskapelleke A20 De Katte A21 Stokerijhoek A233 A222 Rijksweg A20 A091 A021 A032 A233 A294 A314 A370 Kasteelhoek Stokerijhoek Zonneveld Industrieterrein A40 SintKatrien A370 A042 A01 A053 A001 A314 0 500 1,000 250 Meters 11

Figuur 3: belangrijke ruimtelijke elementen in Kuurne N50 renbaan spijker en schardauw bedrijven kerkhof groene long R8 sportterreinen RVT leie RVT heulebeek kleinhandel 12

Figuur 4: wijken Sterrewijk Sente SintPieter Abeelhoek Industriezone Watertorenwijk Kasteelhoek Leiehoek Hoevewijk Centrum 0 500 1,000 250 Meters 13

1. prioriteit 1: KUURNE ALS REGISSEUR IN HET WOONBELEID: het slapend aanbod binnen gebieden bestemd als woongebied wordt doordacht gevaloriseerd. 1.1 Situering van de problematiek Kuurne maakt voor het grootste stuk deel uit van het stedelijk gebied Kortrijk. Dit brengt met zich mee dat er een aantal nieuwe ontwikkelingsgebieden bepaald zijn. Het stedelijk gebied krijgt van hogere overheden een taakstelling mbt te realiseren woningen. Een behoefteberekening is in deze situatie dan ook niet van belang voor het motiveren van nieuw te ontwikkelen woongebied, maar wel om een zicht te krijgen op de gedifferentieerde woningbehoeftes van de Kuurnse bevolking. Hiervoor wordt de verfijning van de behoefteberekening aangehaald in hoofdstuk 2 in verband met de differentiatie in typologie. De kern Sente is niet geselecteerd in het provinciaal ruimtelijk structuurplan. Hierdoor kan enkel het juridisch aanbod ontwikkeld worden. Belangrijk om te weten is de toepassing van 6% btw in plaats van 21% voor vervangende nieuwbouw in stedelijk gebied. Dit is een fiscale ingreep die stimuleert om kleine, onaangepaste en oude woningen niet te renoveren maar te vervangen en tegelijk de stedelijke gebieden te stimuleren. Betaalbaar wonen is in elke gemeente een prioriteit. Het is echter niet eenvoudig daar als openbaar bestuur een impact op te hebben. De prijssituatie wordt immers niet alleen door het aanbod bepaald, maar ook en in sterkere mate door interestvoeten, fiscaliteit,... Een aantal recente studies relativeren de prijsstijgingen t.a.v. het aandeel van het besteedbaar inkomen of het resterend bedrag om van te leven. Hieruit blijkt dat de grootste problemen mbt betaalbaarheid zich situeren op de private huurmarkt. Het ontwikkelen van het slapend aanbod is dus minder van belang voor de betaalbaarheid en meer in het kader van duurzaam ruimtegebruik en kwaliteit van de woonomgeving. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op volgende vragen: Waar en hoeveel woningen kunnen er de komende jaren gebouwd worden? Welke aspecten in het aanbod hebben nood aan impulsen: leegstand onbebouwde percelen nietuitgeruste woongebieden? grond, woningen, appartementen? Het is belangrijk om dit hoofdstuk samen met hoofdstuk 2 te lezen: voor wie moet er gebouwd worden. 1.2 Positionering van Kuurne in het arrondissement 1.2.1 Druk op de woningmarkt: prijzen Er kan gesproken worden van een hoge druk op de woningmarkt als de absolute prijzen hoger zijn dan het gemiddelde in de regio en als de prijsstijging ook hoger is dan het arrondissementsgemiddelde. De analyse werd opgesplitst in de prijssituatie van kleine en middelgrote woningen, van appartementen en van bouwgrond. De grafieken en de tabellen hiernaast geven de situatie weer voor 20022006. Beschouwd over 5 jaar is het aantal verkopen voldoende groot om de uitschieters af te vlakken. De gemiddelde prijzen van zowel woningen, 14

appartementen als bouwgrond liggen boven het gemiddelde in het arrondissement. Van woningen 12% hoger, van appartementen 6% hoger en van bouwgrond 30% hoger. In de periode 20022006 was de gemiddelde prijs voor een woning 113.000, voor een appartement 119.000 en voor een m² bouwgrond 100 of 96.000 per bouwlot. Deze cijfers voor het arrondissement zijn respectievelijk 100.000, 112.000 en 78 of 74.000 per bouwlot. De prijsstijging van 2000 tot 2005 was vooral markant voor appartementen: 97% t.a.v. gemiddeld in het arrondissement 17%. Ook de prijs van de woningen en de bouwpercelen is uiteraard gestegen, respectievelijk met 43% en 26%. Deze situatie loopt echter gelijk of minder stijgend dan in het arrondissement. Het aantal verkopen relatief ten aanzien van het aantal gezinnen loopt voor de drie categorieën gelijk met het arrondissement voor de periode 2002 2006. Hoewel de perceptie vaak is dat er weinig 2002 2006 woningen gemiddelde prijs tav arr app gemiddelde prijs tav arr bouwperceel gemiddelde prijs tav arr anz 111 101 115 ave 96 103 79 dee 107 130 98 har 100 103 102 kor 96 103 127 kuu 112 106 130 len 97 98 83 men 77 94 73 spi 91 31 72 war 113 133 114 wev 96 104 107 zwev 103 94 99 arr 100 100 100 2000 2005 2002 2006 woningen % aantal verkopen app. % aantal verkopen bouwperceel % aantal verkopen woningen % prijsstijging app % prijsstijging bouwperceel % prijsstijging t.a.v. gezinnen t.a.v. gezinnen t.a.v. gezinnen anz 42 41 83 anz 9 1 3 ave 11 3 4 dee 9 2 2 har 12 3 2 kor 11 3 2 kuu 10 2 2 len 10 3 2 men 15 1 2 spi 13 1 3 war 8 3 3 wev 10 1 3 zwev 10 1 4 ave 37 50 11 dee 45 79 37 har 38 36 63 kor 61 5 39 kuu 43 97 26 len 12 6 453 men 58 14 36 spi 137 0 62 war 58 22 98 wev 32 66 147 zwev 59 69 3 arr 48 17 55 arr 11 2 2 15

Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% relatieve verkoopprijs woonhuizen 20022006 prijsevolutie kleine en middelgrote woningen 20002005 16 relatieve verkoopprijs appartementen 20022006 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% prijsevolutie appartementen 20002005 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20% 40% 60% Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme relatieve verkoopprijs bouwgrond per m² 20022006 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% prijsevolutie per m² bouwgrond 20002005 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 50% Anzegem Avelgem Deerlijk Harelbeke Kortrijk Kuurne Lendelede Menen SpiereHelkij Waregem Wevelgem Zwevegem arrondisseme

bouwgronden zijn en veel appartementen tonen de verkopen dat beide aantallen gelijk lopen en bovendien in evenwicht zijn met de regio. De tabel hiernaast geeft dit weer. Uit deze cijfers blijkt dat tot 2005 recentere gegevens zijn er niet beschikbaar) vooral de druk op de appartementen zeer hoog is. Op basis van de prijzen lijkt het aanbod de vraag niet te overstijgen en is het verantwoord een blijvend hoog aanbod aan appartementen te voorzien. De perceptie dat er teveel appartementen gebouwd worden heeft waarschijnlijk te maken met een concentratie van appartementen in het centrum of met de nog recentere evolutie na 2005). Hieruit blijkt het belang van een doordachte inplanting van verschillende woontypologien in een woonomgeving. Dit kan echter enigszins genuanceerd worden door de vervanging van goedkopere, oudere appartementen door nieuwe, duurdere appartementen, wat de prijzen sowieso doet stijgen. Anderzijds vormt de prijs van de bouwgrond een aandachtspunt. Met 30% boven het gemiddelde in het arrondissement is Kuurne voor bouwgrond de duurste gemeente in de regio 20022006). 2002 2006 totaal aantal vergunde woongelegenheden % vergunde woongelegenheden t.a.v. gezinnen anz 412 8 ave 309 8 dee 310 7 har 926 9 kor 1308 4 kuu 338 7 len 133 6 men 618 5 spi 75 10 war 1304 10 wev 387 5 zwev 712 8 arr 7032 6 1.2.2 Bouwactiviteit: vergunningen Op basis van het aantal stedenbouwkundige vergunningen voor nieuwbouw woongelegenheden zowel appartementen als ééngezinswoningen) kunnen we de relatieve toename van de woningen evalueren. Tussen 2002 en 2006 kwamen er in Kuurne op basis van de vergunningen 383 nieuwe woongelegenheden bij of een groei van 6,86% van het woningbestand. Deze groei loopt gelijk met deze van het arrondissement. SpiereHelkijn en Waregem kennen relatief de sterkste groei: bijna 10% in 5 jaar tijd. Zie hiervoor de tabel hiernaast. Het is opmerkerlijk te noemen dat Kortrijk, Kuurne, Menen en Wevelgem, de gemeenten van het stedelijk 17

20072012 20072017 woningbehoefte 357 554 jaarlijkse behoefte 60 50 20022006 migratiesaldo 154 natuurlijk accres geboorten 58 overlijdens) totaal 96 bevolkingsprognose 1991 2007 2012 2017 2007 2017 # % # % # % # % # % 019 jaar 3.218 26% 2.801 22% 2.608 21% 2.387 19% 414 15% 2039 jaar 3.892 31% 3.054 24% 2.909 23% 2.999 24% 55 2% 4059 jaar 3.339 26% 3.640 29% 3.694 29% 3.491 28% 149 4% 6079 jaar 1.800 14% 2.590 21% 2.697 21% 2.846 23% 256 10% 80+ jaar 361 3% 541 4% 666 5% 772 6% 231 43% totaal 12.610 100% 12.626 100% 12.574 100% 12.495 100% 131 1% gezinsprognose 1991 2007 2012 2017 2007 2017 # % # % # % # % # % 1539 jaar 1.490 32% 1.190 23% 1.152 22% 1.224 22% 34 3% 4059 jaar 1.783 39% 2.041 40% 2.121 40% 2.072 38% 31 2% 6079 jaar 1.123 24% 1.589 31% 1.662 31% 1.757 32% 168 11% 80+ jaar 202 4% 302 6% 385 7% 458 8% 156 52% totaal 4.598 100% 5.122 100% 5.319 100% 5.511 100% 389 8% gebied bij uitstek, de zwakste groei kennen. Het algemeen Vlaams beleid is immers gericht op een aanbodbeleid in de stedelijke gebieden. 1.3 Verfijning van de gegevens voor Kuurne 1.3.1 Woningbehoefte Op basis van een gesloten prognose voor de komende 5 en 10 jaar wordt duidelijk dat er enerzijds een beperkte afname van het aantal inwoners te verwachten valt en anderzijds een toename van het aantal gezinnen. Dit is te wijten aan de gezinsverdunning. De gezinsverdunning kan verklaard worden vanuit volgende elementen: Vermindering van het aantal kinderen per gezin De toenemende echtscheidingen Het meer zelfstandig gaan wonen van nooitgehuwden De hogere levensverwachting en de hoge zelfstandigheid tot op hogere leeftijd De eerstkomende 5 jaar is er een behoefte aan 357 bijkomende woningen of gemiddeld jaarlijks 60 woningen. De volgende 5 jaar is er een behoefte aan 197 bijkomende woningen of gemiddeld 40 woningen per jaar. In de komende 10 jaar is er met andere woorden een behoefte aan 554 bijkomende woongelegenheden. Dit betekent een toename van het woningenaantal van ongeveer 1 % per jaar of 11% de komende 10 jaar. In relatie tot de bouwactiviteiten tot 2006 inschatting op basis van bouwvergunningen) is dit hetzelfde tempo. Een open prognose zou een negatiever beeld geven. De laatste 5 jaar 20022006) kent Kuurne immers een negatief migratiesaldo. De Vlaamse Overheid berekende in 2005 een open) bevolkingsprognose 18

waarin voor Kuurne een afname van de bevolking van 4% t.a.v. een afname van 1% in de gesloten prognose) voorspeld wordt. Voor deze behoefteberekening wordt gerekend op een frictieleegstand van 3%. Op vandaag is de leegstand op basis van het register van leegstand) zeer beperkt: slechts 3 woningen staan op de lijst van leegstand. Uit de verdeling per leeftijdsklasse blijkt dat de toename van het aantal gezinnen zich hoofdzakelijk situeert in de 60plussers. Het aantal starters blijft min of meer gelijk. De cijfers zijn confronterend: het aantal 80plussers stijgt in 10 jaar tijd met 43%; het aantal gezinnen met een gezinshoofd ouder dan 80 jaar zelfs met 52%. In alle leeftijdsklasses onder de 60 jaar wordt er een daling van het aantal inwoners voorspeld. In het kader van het standstill principe in de verhouding van het aantal woningen tussen het buitengebied en het stedelijk gebied kan maximum 10% van de behoefte of 55 woningen over de periode 20072017 in het buitengebied gerealiseerd worden. 1.3.2 Juridisch aanbod In januari 2009 werd een actualisatie gedaan van het register op onbebouwde percelen van Kuurne. Deze actualisatie werd samen met de stedenbouwkundig ambtenaar gescreend op fouten. Het resultaat is een weergave van het theoretisch) juridisch aanbod aan bouwmogelijkheden in de gemeente Kuurne. Dit vormt de basis van onderstaande beschouwingen omtrent het juridisch aanbod. In deze berekening werden een beperkt aantal restpercelen van beperkte oppervlakte buiten beschouwing gelaten aangezien ze onbebouwbaar zijn. Ook percelen die in gebruik zijn als park, parking, garageweg,... werden buiten beschouwing gelaten. Voor het aanbod aan vervangbouw appartement ter vervanging van grondgebonden woning) werd het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar beschouwd op basis van de bouwvergunningen: 14 bijkomende woongelegenheden per jaar. De laatste 5 jaar is dit aantal al afgenomen naar 12 en we veronderstellen dat dit gezien de huidige conjunctuur verder zal afnemen naar een aanbod van een tiental woongelegenheden per jaar. Het merendeel van de bebouwde omgeving van Kuurne maakt deel uit van het stedelijk gebied. Van het juridisch aanbod bevinden er slechts 7 onbebouwde loten in verkavelingen zich in het buitengebied. Er wordt dan ook verder geen onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitengebied. De tabel en de kaart op de volgende pagina geven het juridisch aanbod weer. Er worden drie scenario s in tabelvorm weergegeven: 1e) een dichtheid van 25 woningen per hectare en realisatiegraden zoals die door de provincie voorgesteld worden relatief laag). 2e) een dichtheid van 30 woningen per hectare voor het nietuitgerust woongebied) en dezelfde realisatiegraden 3e) een dichtheid van 25 woningen per hectare met hogere realisatiegraden Dit aanbod is respectievelijk 607, 688 en 878 woningen over een periode van 10 jaar tijd. Een verhogen van het aanbod kan enerzijds door een hogere dichtheid na te streven of anderzijds door de realisatiegraad te verhogen. Dit laatste is het meest efficiënt in het verhogen van het aanbod en betekent een actieve begeleiding van de projecten vanuit de gemeente. In de dicht bevolkte gemeente Kuurne dient doordacht omgegaan te worden met hoge dichtheden. 19

Figuur 5: juridisch aanbod GEMEENTE KUURNE juridisch aanbod Legende onbebouwde loten binnen de goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen onbebouwde percelen in woongebied, buiten verkavelingen, langs uitgeruste wegen niet uitgeruste onbebouwde terreinen in woongebied niet uitgeruste onbebouwde terreinen in woonuitbreidingsgebieden verkavelingen reconversie 0 200 400 100 Meters schaal: 1:18.000 20

25 woningen/ha; min realisatiegraden provinciaal structuurplan onbebouwde loten in verkavelingen onbebouwde loten langs uitgeruste weg percelen in nietuitgerust woongebied potentieel aantal woningen verdeling realisatiegraad 10 jaar aanbod in 10 jaar tijd 93 5,28% 80% 74 7 86 5,28% 30% 26 3 1257 77.21% 30% 377 38 reconversie 96 6,14% 30% 29 3 vervangbouw 100 6,14% 100% 100 10 leegstand 3 0,18% 30% 1 0 totaal 1635 100% 607 61 gemiddeld jaarlijks aanbod 30 woningen/ha; min realisatiegraden provinciaal structuurplan onbebouwde loten in verkavelingen onbebouwde loten langs uitgeruste weg percelen in nietuitgerust woongebied potentieel aantal woningen verdeling realisatiegraad 10 jaar aanbod in 10 jaar tijd 93 5,12% 80% 74 7 86 5,12% 30% 26 3 1509 89,77% 30% 453 45 reconversie 115 6,84% 30% 35 3 vervangbouw 100 5.95% 100% 100 10 leegstand 3 0,18% 30% 1 0 totaal 1906 100% 688 69 gemiddeld jaarlijks aanbod 25 woningen/ha; hogere realisatiegraden onbebouwde loten in verkavelingen onbebouwde loten langs uitgeruste weg percelen in nietuitgerust woongebied potentieel aantal woningen verdeling realisatiegraad 10 jaar aanbod in 10 jaar tijd 93 5,28% 80% 74 7 86 5,28% 30% 26 3 1257 77.21% 50% 629 63 reconversie 96 5.90% 50% 48 5 vervangbouw 100 6.14% 100% 100 10 leegstand 3 0,18% 30% 1 0 totaal 1635 100% 878 88 gemiddeld jaarlijks aanbod 21

Figuur GEMEENTE KUURNE 6: Sente op Aanwezigheid senioren grondgebied van drie gemeenten figuur: Sente A053 Legende Kuurne Lendelede Kortrijk A091 A100 A40 A08 B40 A294 B492 B091 0 100 200 50 Meters schaal: 1:8,000 22

Uit de cijfers wordt ook duidelijk hoe belangrijk het aanbod in nietuitgerust woongebied is. Dit is goed voor meer dan 80% van de bijkomende woningen. 1.3.3 Confrontatie behoefte aanbod Ten aanzien van de theoretische behoefte van 554 bijkomende woongelegenheden over 10 jaar tijd, is het juridisch aanbod volgens de geijkte methode 607 woningen. Dit betekent een voldoende groot aanbod. Dit aanbod is echter wel afhankelijk van het verder gaan van de verdichtende vervangbouw op hetzelfde tempo en van de realisatie van reconversieprojecten. Zonder deze twee categorieën is er te weinig aanbod in vergelijking met de behoefte. In het licht van het algemene Vlaamse beleid van een proactief aanbod van woningen in het stedelijk gebied is het van belang te waken over een voldoende groot aanbod. Daarom werden twee alternatieven berekend zoals hierboven weergegeven. Het aanbod kan verhoogd worden door ofwel een hogere dichtheid na te streven ofwel door een stimulerend beleid te voeren zodat gronden effectief op de markt komen en niet blijven liggen. Het aansnijden van bijkomende gronden zal hoe dan ook niet aan de orde zijn de eerste 5 jaar. Er zijn immers nog teveel gronden te ontwikkelen die recent als woongebied bestemd werden. Van het ganse aanbod bevinden zich slechts 7 loten in het buitengebied SintKatrien). De bestaande verdeling van het aantal gezinnen tussen het stedelijk gebied en het buitengebied is ongeveer 90% versus 10%. Indien Sente een aantal woningen relatief aan de schaalgrootte zou krijgen, zou dit ongeveer 30 bijkomende woningen betekenen. Sente bevindt zich op de grens van 3 gemeenten: Kuurne, Kortrijk en Lendelede. Het is dan ook relevant deze kern gemeentegrensoverschrijdend te beschouwen. Op basis van de statistische sectoren kan het aantal woningen ingeschat worden: 370, waarvan 94 op Kuurne, 125 op Kortrijk en 151 op Lendelede. Het bestaande juridisch aanbod omvat in het totaal ongeveer 30 onbebouwde loten: 7 op Kuurne, 6 in Lendelede en 17 in Kortrijk. bron: grs). Aangezien Sente in het provinciaal ruimtelijk structuurplan niet geselecteerd is, is het op vandaag juridisch niet mogelijk om bijkomend nieuw woongebied te ontwikkelen. Dit is echter wel de wens van het beleid. Het ontwerpdecreet grond en pandenbeleid maakt het eenvoudiger om woonuitbreidingsgebied aan te snijden in het kader van het gemeentelijk woonbeleid. Het is daarom te overwegen om de ontwikkeling van een deel van het woonuitbreidingsgebied in Sente na te streven. Ruimtelijk en beleidsmatig wordt er geopteerd voor een 30tal woningen in SenteNoord. 1.3.4 Eigendomsstructuur aanbod Het ontwerpdecreet grond en pandenbeleid verplicht iedere gemeente om 25% van alle ontwikkelbare bouwgronden eigendom van publieke of semipublieke instanties tegen 2020 als sociaal woonaanbod te ontwikkelen. De eigendommen van de sociale huisvestingsmaatschappijen vallen hierbuiten. Hiervoor werden deze eigendommen voor Kuurne in kaart gebracht: zie de tabel aan de linkerzijde en de kaart op de volgende pagina. De gemeente Kuurne, twee sociale huisvestingsmaatschappijen, de kerkfabriek en de Intercommunale Leiedal hebben elk nog ontwikkelbare gronden in eigendom. Zowat alle gronden zijn echter niet ontwikkelbaar door hun huidig gebruik als parkje, plein, parking,... Enkel de eigendom van de kerkfabriek bij Sint Pieter komt in aanmerking voor ontwikkeling voor woningbouw, goed voor een 4tal woningen. Om tegemoet te komen aan de bepalingen van het decreet dient tegen 2020 minstens 1 woning hiervan sociaal gerealiseerd te worden. Praktisch lijkt het aangewezen deze 4 woningen sociaal te realiseren. 23

Figuur GEMEENTE7: KUURNE semi)publieke eigendommen figuur: semipublieke eigendommen Legende gemeente Kuurne EGEH kerkfabriek ZWVL Leiedal 0 200 400 100 Meters schaal: 1:15,000 24

actor straat opp m²) # woningen bemerkingen kadastraal nummer Gemeente Kuurne StKatrienstwg 6464 16 in gebruik als openbaar groen en A 0099R cultureel centrum Sint Pietersstraat 672 1 in gebruik bij de school B 0184E St Michielsweg 3536 9 groen plein B 0221T St Michielsweg 1706 4 in gebruik door de jeugdbeweging B 0236A Kattestraat 2654 7 parking bij de renbaan B 0453 F Pachthofweg 651 2 groenzone C 0071N 3 Bavikhoofsestraat 2222 6 parkje C 0037A 8 Menapiersstraat 517 1 groenzone B 0908T 2 Hulstsestraat 692 1 aangekocht voor de aanleg van infrastructuur: B 0515 C wijkverzamelweg + rotonde Hulstsestraat 544 1 aangekocht voor de aanleg van infrastructuur: B 0510 G wijkverzamelweg + rotonde StKatrienplein 1479 4 tuin bij de pastorij A 0105Y EGEH Gasthuisstraat 5674 15 project in voorbereiding: aanleunwoningen B 0668E2 B 0660K B 0660L B 0664K Kerkfabriek StKatrienplein 2898 7 tuin bij de pastorij A 0105Z Parkwijk 1465 4 B 0210D ZWVL Harelbekestraat 690 18 project in voorbereiding: appartementen C 0217F Lt Gen Gerardstraat 635 C 0216F Leiedal Gasthuisweide 405 1 reservatie voor ontwikkeling achterliggend B 0679W 3 gebied Totaal 68376 80 realistisch aanbod zonder sociale huisvestingsmaatschappijen 4 25

Figuur 8: projectzones GEMEENTE KUURNE figuur: projectzones Legende 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Bondgenotenlaan Kortrijksestraat Merelhoek Beeklaan Gasthuisweide Leieboorden Gasthuisstraat Boomgaardstraat Kasteelstraat Kattebelweg Koning Boudewijnstraat Parochieweg Weidenstraat Steenovenstraat Leiehoek Abelenstraat Seizoensweg Kathoek St. Pietersstraat St. Pieter Rijksweg Sente zuid Sente noord wug Sint Pieter 23 22 24 19 18 20 21 8 10 9 11 17 12 16 15 13 14 deels korte termijn < 5jaar) middellange en lange termijn > 5jaar) 7 te ontwikkelen via verkavelingsplan / bouwvergunning RUP nodig / gewenst bij ontwikkeling 3 2 4 5 6 1 0 200 400 100 Meters schaal: 1:20,000 26

korte termijn lange termijn nr naam opp ha) aantal woongelegenheden aantal woningen aantal woningen eigenaar planning 1 Bondgenotenlaan 3.5 80 60 20 projectontwikkelaar 6 loten langs de weg in opbouw, 1 verkavelingsplan in opmaak, rest opgenomen in bpa 2 Kortrijksestraat 1.8 46 46 verschillende particulieren 3 Merelhoek 1.2 31 31 verschillende particulieren stuk parkgebied volgens gewestplan 4 Beeklaan 0.8 21 21 verschillende particulieren 5 Gasthuisweide 3.3 60 60 verschillend RUP is goedgekeurd 6 Leieboorden 3.4 85 85 verschillend RUP in opmaak 7 Gasthuisstraat 0.4 36 36 shm + rusthuis uitvoeringsplan in opmaak 8 Boomgaardstraat 0.6 15 15 verschillend inrichtingsplan gewenst, relatie met school 9 Kasteelstraat 0.4 11 11 aannemer geen planningsinitiatief 10 Kattebelweg 1.1 29 29 verschillend inrichtingsplan gewenst 11 Koning Boudewijnstraat 7.8 196 196 verschillend deels BPA, deels woongebied volgens ASK; inrichtingsplan gewenst, eventueel RUP 12 Parochieweg 1.3 33 33 verschillend inrichtingsplan gewenst 13 Weidenstraat 0.9 22 22 verschillend strategie hoekoplossing gewenst 14 Steenovenstraat 1.6 41 23 18 deels: projectontwikkelaar gemeentegrensoverschrijdend RUP Groeninge ververij in opmaak 15 Leiehoek 11.5 270 270 verschillende projectontw masterplan Ter Perre in opmaak 16 Abelenstraat 5.4 134 55 79 projectontw en verschillende inrichtingsplan bestaat particulieren 17 Seizoensweg 8 126 105 11 verschillende projectontw ASK verkavelingsplan in opmaak 18 Kathoek 0.8 20 20 1 particulier geen planningsinitiatief 19 St Pietersstraat 0.6 12 12 projectontwikkelaar goedgekeurd verkavelingsplan 20 St Pieter 1 24 24 verschillend, deel kerkfabriek inrichtingsplan gewenst 21 Rijksweg 2.8 84 84 verschillende projectontw RUP in opmaak 22 Sente zuid 2.2 33) 33) verschillende pariculieren overleg noodzakelijk in het kader van eventuele aansnijding voor sociale woningbouw 23 Sente noord 7 30 104) 30 104) verschillende particulieren overleg noodzakelijk in het kader van eventuele aansnijding voor sociale woningbouw 24 wug Sint Pieter 15.5) 387 ) 387 ) verschilende particulieren zeer lange termijn totaal 1406 561 845 27

1.3.5 Woonprojecten Naast het theoretisch aanbod is het in dit woonplan van belang een zicht te krijgen op het realistisch aanbod en de planning van de verschillende projecten op te volgen. Hiervoor wordt het aanbod vertaald in 24 projectzones. Er kan van een projectzone gesproken worden als verschillende opportuniteiten in de onmiddellijke omgeving van elkaar gesitueerd zijn en het wenselijk is deze zone ruimtelijk als één geheel te bekijken. Bij deze projectzones worden onbebouwde loten in en buiten verkavelingen niet meegerekend als ze geen deel uitmaken van een ruimer, complexer project. De projectzones worden op de vorige bladzijde benoemd en gesitueerd op een kaart. De tabel hiervoor geeft een overzicht van verschillende karakteristieken van de projectzones. Deze werden bepaald in overleg met de gemeentelijke ambtenaren en op basis van reeds voorliggende plannen. Deze projectzones vormen de basis van verschillende analyses in de volgende hoofdstukken. Voor de volledigheid wordt het woonuitbreidingsgebied Sint Pieter 24) ook weergegeven. Dit zal echter slechts eventueel op zeer lange termijn aangesneden kunnen) worden en wordt voor de verdere berekeningen niet meegeteld. Het valt immers buiten de afbakening van het stedelijk gebied. Op basis van deze projectzones kunnen we inschatten dat op korte termijn < 5 jaar) 561 nieuwe woongelegenheden gerealiseerd zullen worden. Ten aanzien van de behoefte op korte termijn 357 woningen) voldoet dit aanbod ruimschoots. Op middellange en lange termijn kan het gaan om nog eens 845 nieuwe woongelegenheden. Een aantal van deze projecten op lange termijn zijn echter nog in sterke mate onzeker. Ze zijn in handen van verschillende eigenaars, worden op vandaag als tuin gebruikt of zijn woonuitbreidingsgebied waarbij nog onzeker is of ze juridisch kunnen aangesneden worden vooral wug stpieter). Voor de projectzones die op korte termijn zullen ontwikkeld worden, is een begeleidingsproces aan de gang. Het merendeel van de gronden zijn in handen van private ontwikkelaars Hyboma, HDI, Dumobil). De ontwikkelaars hebben meestal al verschillende keren een gesprek met de gemeente gehad. De gemeentelijke ambtenaren volgen de woonkwaliteit, de groenvoorzieningen en het sociaal woonaanbod op. Dit gebeurt echter op vandaag zonder een vast kader of richtlijnen. Om ook de projectzones op lange termijn te kunnen ontwikkelen zijn in de meeste gevallen planningsinitiatieven of andere initiatieven nodig. Er dienen inrichtingsplannen of RUP s opgemaakt te worden of de eigenaars kunnen gecontacteerd worden. Heel wat projectzones zijn immers in handen van verschillende eigenaars. Hierin kan de gemeente zelf initiatief nemen of beroep doen op de intercommunale Leiedal als projectregisseur. 1.4 Evaluatie instrumenten/ middelen Kuurne kent geen eigen heffing op onbebouwde percelen noch een heffing op leegstand en verwaarlozing. Gezien het beperkte belang van deze twee categorieën in het juridisch aanbod lijkt het niet nodig deze heffingen op vandaag in te voeren. In het kader van het ontwerpdecreet grond en pandenbeleid zal het echter nodig zijn de confrontatie behoefteaanbod iedere 6 maanden te doen. Als dit zoals op vandaag) aantoont dat het aanbod kleiner is dan de behoefte, kan een heffing op onbebouwde percelen verplicht worden. De exacte 28

spelregels hiervoor moeten nog uitgewerkt worden in uitvoeringsbesluiten. Het is echter wel wenselijk de vinger aan de pols te houden en de gegevens consequent bij te houden. Vooral met betrekking tot de leegstand is een actievere opvolging wenselijk. Het lijkt weinig waarschijnlijk dat slechts 3 woningen in gans Kuurne leeg staan. Bovendien krijgt deze lijst in het ontwerpdecreet GEP een grotere waarde. Er worden immers verschillende voordelen tav particulieren aan gekoppeld: vermindering registratierechten, lening van particulieren met belastingsvermindering. In dit opzicht wordt het bijhouden ervan ook interessant ten aanzien van de burger. kerkfabriek. 7. Voorstel formuleren tav provincie mbt sociale kavels. Relatieve verdeling van het bindend objectief komt neer op 2 sociale kavels voor Kuurne tot 2020. Gezien de ligging in stedelijk gebied kan de vraag gesteld worden om dit aanzienlijk te verhogen, bv de eerste 5 jaar twee projecten van ongeveer 15 kavels. 8. onderzoeken van juridische afdwingbaarheid om x% vrij te bebouwen kavels per projectzone op te leggen. De vraag naar vrije kavels meenemen in de onderhandeling met verkavelaars. 1.5 Mogelijke acties voor het beleid 1. Actief bijhouden register van leegstand en verwaarlozing 2. Moeilijke projectzones: als gemeente of in samenwerking met de intercommunale Leiedal regisseren 3. Inrichtingsstudies en RUP s opmaken voor projecten waar dit nodig is zie aanduiding op kaart) 4. Verder dialoog voeren met ontwikkelaars om kwaliteit te bewaken en om knelpunten te detecteren en weg te nemen. 5. Overleg met provincie plannen omtrent het aansnijden van woonuitbreidingsgebied Sente voor sociale woningbouw. 6. Slechts semipublieke eigendom komt in aanmerking voor de ontwikkeling voor woningbouw tegen 2020: de eigendom van de kerkfabriek thv St Pieter. Hier dienen sociale woningen gerealiseerd te worden. De gemeente dient hierover te waken op lange termijn: 2020. Op middellange termijn dient overleg opgestart te worden tussen gemeente en 29

2. prioriteit 2: KUURNE KIEST VOOR LEEFBAARHEID EN HOGE KWALITEIT: bij woonprojecten worden een aantal basiskwaliteitseisen toegepast. 2.1 Situering van de problematiek De ontwikkeling van kwalitatieve woonprojecten vraagt een holistische aanpak waarbij het project vanuit verschillende invalshoeken bekeken wordt ruimtelijkecologisch, sociaalcultureel, economischfinancieel,...). De marktwaarde van een woning en dus de aantrekkelijkheid ervan) wordt slechts voor 50% bepaald door de fysieke woningkenmerken aantal slaapkamers, tuin, garage,...). De andere 50% wordt bepaald door omgevingskenmerken groen, sociale samenstelling, bereikbaarheid,...). In stedelijk gebied wegen deze omgevingskenmerken nog sterker door. Vanuit de gedachte van duurzaam ruimtegebruik moeten woonprojecten een minimale dichtheid halen. Bouwen met een grotere dichtheid vraagt echter specifieke aandacht voor de kwaliteit. Uit projecten met een hoge dichtheid blijkt dat de kritische succesfactoren zijn: privacy, identiteit, omgang met de wagen, kwaliteit van het openbaar domein,... Niet enkel de kwaliteit van nieuwe projecten is van belang, maar ook in bestaande woonomgevingen. Meer dan 50% van de bouwvergunningen hebben immers betrekking op verbouwingen. De kwaliteit van de woning zelf komt aan bod bij prioriteit 4, die van de woonomgeving in dit hoofdstuk. 1. Differentiatie in typologie Om hier een zicht op te krijgen werden volgende gegevens verzameld: Verdeling open bebouwing, halfopen bebouwing, gesloten bebouwing, appartement Woningdichtheid Oppervlakte van woningen en percelen evolutie type huishoudens 2. Kwaliteit van openbaar domein Hiervoor werd beroep gedaan op drie bronnen die een zicht geven op de subjectieve ervaring van de kwaliteit van het openbaar domein: Socioeconomische enquête 2001 Vergelijkend wijkenonderzoek Kuurne 2007 Ouderenbeleidsplan 3. Aanwezigheid van openbaar groen Hiervoor werd enerzijds de nabijheid van parken in kaart gebracht en anderzijds het aandeel openbaar groen per inwoner of gezin. 4. Aanwezigheid van voorzieningen Dit werd in rekening gebracht op basis van De gegevens in het structuurplan De subjectieve ervaring in het vergelijkend wijkenonderzoek De aanwezigheid van openbaar vervoer De huishoudens die niet over een wagen beschikken. De kwaliteit van een woonomgeving hangt met zeer veel verschillende elementen samen. In dit hoofdstuk van het woonplan proberen we de kwaliteit te vatten in een aantal parameters: Voor elk van deze parameters worden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd op maat van Kuurne. 30