JAARPLAN 2016 De juiste balans Bloemendaal Oktober 2015
INHOUD Voorwoord p. 3 1. Algemeen p. 4 2. De klant p. 5 3. Woningen p. 7 4. Organisatie en beleid p. 8 5. Partners p. 9 6. Financiën p. 10
VOORWOORD Voor u ligt het Jaarplan 2016 met de titel De juiste balans. Dat is namelijk waar wij als corporatie en zeker als kleine woningbouwvereniging in ons bijzondere werkgebied naar zoeken en mee te maken hebben. De kaders waarbinnen wij werkzaam zijn, zijn aan sterke verandering onderhevig. Veranderende wet- en regelgeving beïnvloeden ons speelveld en de vraagstukken waarvoor wij ons geplaatst zien. Dit vraagt nieuwe afwegingen om een hernieuwde balans te vinden. Het gaat om zorgvuldig en gericht keuzes maken die in het belang van huurders en woningzoekenden zijn. Het is nou eenmaal niet mogelijk om alles te doen wat we willen. In ons ondernemingsplan ( Van mensen- en maatwerk 2014-2018) hebben wij een aantal speerpunten geformuleerd aan de hand waarvan wij deze keuzes het best kunnen maken. De speerpunten uit het ondernemingsplan zijn: 1. Huurders en woningzoekenden met een laag inkomen 2. Extra aandacht voor senioren 3. Actieve samenwerking met lokale partners 4. Realiseren van financiële continuïteit 5. Constante verbetering van kwaliteit door een bedrijfscultuur waar de mens, flexibiliteit en maatwerk de toon zetten. Naast deze speerpunten zijn betaalbaarheid en beschikbaarheid op dit moment voor onze doelgroep en dus voor ons de belangrijkste onderwerpen die bijzondere aandacht verdienen en krijgen. Waar we naartoe willen, weten we dus wel. De weg er naartoe is echter niet altijd even recht en overzichtelijk. Optimaliseren van de betaalbaarheid betekent bijvoorbeeld dat de beschikbaarheid onder druk komt te staan. Immers, als er woningen worden verkocht om met de opbrengst de huren van de overige woningen zo laag mogelijk te houden, gaat dat ten koste van de beschikbaarheid. Om de bedrijfslasten, waaronder de stijgende verhuurdersheffing, te kunnen betalen, moeten wij de huuropbrengsten vergroten, terwijl we anderzijds de huren juist willen beperken om de voorraad betaalbaar te houden. De kosten moeten beperkt worden en blijven, maar dat mag niet ten koste gaan van kwaliteit van woningen en dienstverlening. Ook komt de beschikbaarheid voor reguliere woningzoekenden in het gedrang door de grote opgave die er is om statushouders een woning te bieden. Beiden vinden wij belangrijk. Kortom; we zullen in ons streven naar een voor onze doelgroep zo goed mogelijke balans, keuzes moeten maken. In deze tijd, waarin de economie uit de crisis kruipt maar de corporatiesector het moeilijk heeft met alle ingrijpende nieuwe wet- en regelgeving en intensievere controles, vraagt dit ook veel van de organisatie. Dat stimuleert ons om creatief en slim om te gaan met onze capaciteit (kennis en arbeid), bezit en financiële middelen. Het vinden van de juiste balans is een mooie uitdagende taak voor 2016! Paul Vreke, Directeur-bestuurder Bloemendaal, 29 oktober 2015 N.B. Het ondernemingsplan 2014-2018 en de missie van Brederode Wonen vormen ongewijzigd het uitgangspunt voor het jaarplan. De doelen en activiteiten voor 2016 zijn dan ook gericht op het bereiken van de voor 2018 gestelde doelen. Hiertoe hebben wij allereerst gekeken naar de doelen voor 2014 en 2015 en de mate waarin die al dan niet gerealiseerd zijn. De financiële vertaling van het Jaarplan 2016 is verwoord in de MeerJarenBegroting 2016 2025. 3
1. ALGEMEEN; EEN SCHETS VAN HET HUIDIGE KLIMAAT Hoewel nieuwe wet- en regelgeving op zich geen onderdeel van ons jaarplan zijn, benoemen wij hier onder toch een aantal belangrijke maatregelen. Deze zeggen namelijk veel over de keuzes die wij maken en ook over de mate waarin wij keuzes kúnnen maken. 1.1 Wet- en regelgeving In juli 2015 is de herziene Woningwet in werking getreden. Deze wet heeft verregaande consequenties voor de corporaties. Zo moeten woningcorporaties vanaf 1 januari 2016 bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm, waarmee de overheid wil voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terechtkomen. Van alle nieuwe toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens moet de corporatie zich in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen (prijspeil 2015): Bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal 576,87 Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal 618,24 Een tweede maatregel uit de Woningwet is de 80-10-10 regel. Deze houdt in dat voor een periode van 5 jaar een tijdelijke regeling is opgenomen, waarbij maximaal 10% van de sociale huurwoningen verhuurd mag worden aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.911 en 38.950. Daarnaast heeft de minister besloten om het woningwaarderingsstelsel aan te passen per 1 oktober 2015. De WOZ-waarden gaan dan een grotere rol spelen in de waardering. Uit een doorrekening is gebleken dat met de nieuwe woningwaardering alle woningen van Brederode Wonen onder de maximaal toegestane huurprijs blijven. Per woning kan wel het aantal punten en daarmee de maximale huur en de streefhuur wijzigen. Tenslotte heeft de minister heeft op 3 juli 2015 in een brief aan de Tweede Kamer een voorstel gepresenteerd voor een nieuw huurbeleid, waarbij hij inzet op een beperking van de huurstijging met het oog op de betaalbaarheid en een sterkere koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning. De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, stelt de minister voorlopig vast op inflatie + 1%. De huursom is alle jaarhuren van één corporatie bij elkaar opgeteld. Als de huur van een woning onder de 80% van de maximaal toegestane huur ligt, mag de huurverhoging van deze woning maximaal inflatie + 2,5% zijn. Uit het bovenstaande blijkt wel dat de nieuwe wet- en regelgeving in belangrijke mate van invloed zijn op ons huurbeleid. Maar ook op andere terreinen verandert er veel: zo wijzigt de relatie van de corporatie met de gemeenten en zijn er ook op het gebied van governance en verantwoording aanpassingen nodig. Hoewel nog niet van alle maatregelen de gevolgen voor de praktijk bekend zijn, is duidelijk dat zij meer vragen vanuit de overheid betekenen en minder bewegingsvrijheid voor corporaties bieden. 1.2 Schaarste Er heerst zeker in ons werkgebied nog altijd schaarste op de markt voor sociale huurwoningen. Woningzoekenden wachten lang op een woning. De wachttijd wordt zelfs nog langer door het steeds grotere aantal urgenten dat met voorrang op de reguliere woningzoekende in aanmerking komt voor een woning. Het betreft niet enkel urgentie op basis van medische of sociale noodzaak, stadsvernieuwingsurgentie of contingentenregeling. Volgens de Huisvestingswet (1 januari 2015) zijn ook statushouders, mantelzorgers en uitstromers uit Blijf-huizen urgent. Bij het opstellen van het jaarplan is uitgegaan van het ondernemingsplan, maar hebben wij ons ook goed rekenschap gegeven van de veranderingen in onze omgeving, waaronder de nieuwe wetgeving. 4
2. DE KLANT 2.1 Doelgroep De sociale woningbouw is bestemd voor mensen die niet of moeilijk zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Onze focus blijft dan ook expliciet gericht op de huishoudens met lage inkomens. Zoals al genoemd in H.1.2, hebben we te maken met schaarste op de sociale huurmarkt. Brederode streeft ernaar op een zo rechtvaardig mogelijke wijze zoveel mogelijk woningzoekenden aan een woning te helpen. Dat betekent dat wij niet enkel aandacht hebben voor de lage inkomens, maar dat er ook aandacht is voor kwetsbare groepen, zoals senioren en statushouders. Focus op de lage inkomens Brederode ondersteunt de gemeenten bij het vervullen van hun taak om statushouders te huisvesten Beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep Brederode zou graag de wachttijden voor sociale huurwoningen verkorten. Hiervoor zijn in principe 2 maatregelen geschikt: woningen bouwen en/of de doorstroming bevorderen. Aangezien de bouwmogelijkheden zeer beperkt zijn, is het zaak om ook zeker de doorstroming te bevorderen door een zo lang mogelijke verhuisketen op gang te brengen. Wij blijven streven naar vermindering van het scheefwonen. Naast het passend toewijzen is het verkoopprogramma een middel dat wij daartoe hoewel in beperkte mate - inzetten. Overigens streven wij door toepassing van de toewijzingsregels ook naar vermindering van het fysiek scheefwonen, hetgeen de doorstroming ten goede zou komen: van groot naar passend. Senioren Ook in 2016 besteden wij extra aandacht aan de senioren, die een belangrijk en bijzonder deel van onze doelgroep zijn. Wij blijven actief zoeken naar nieuwbouwmogelijkheden ten behoeve van senioren en wij verwachten in 2016 5 extra woningen uit bestaand bezit te kunnen labelen als seniorenwoning. Het in 2015 opgestelde seniorenbeleid wordt in 2016 verder geïmplementeerd. Dat betekent dat er een aantal instrumenten wordt ingezet om zowel senioren beter van dienst te zijn als de doorstroming te bevorderen. De doorstroming van eengezinswoning naar (senioren)appartement wordt weliswaar gestimuleerd, maar is voor een belangrijk deel afhankelijk van het beschikbare aanbod. 2.2 Klantrelatie Wij hechten groot belang aan een goede klantrelatie en een positieve en eenduidige uitstraling naar buiten. Dichtbij de samenleving en persoonlijke benadering zijn voor ons geen loze kreten, maar normen die wij vanuit overtuiging in ons ondernemingsplan hebben opgenomen. Maatschappelijke verankering en maatschappelijke legitimering zijn essentieel. De klanten zelf zijn degenen die het beste kunnen aangeven of er sprake is van een goede klantrelatie. Daarom meten wij door het jaar heen de klanttevredenheid middels onderzoek uitgevoerd door het KWH. Daarnaast hebben wij in 2015 een klantenpanel ingesteld waaronder wij geregeld kleine peilingen houden. Toepassing domotica 2016: aanbrengen videofooninstallaties bij 4 seniorencomplexen Huurmatiging toepassen voor senioren die van een eengezinswoning naar een appartement verhuizen Streven 2016: gemiddeld eindcijfer 7,9 KWH 2 bewonersavonden organiseren Actief inzetten klantenpanel: peilingen 5
Communicatie In 2016 zetten wij de eerder ingezette digitalisering van communicatie door. In dit kader worden bijvoorbeeld betalingsherinneringen zo mogelijk digitaal verstuurd, evenals de nieuwsbrieven. Ook het onderzoeken van de mogelijkheid voor huurders om via hun individuele klantportaal middels IDEAL huur(achterstanden) te betalen, staat gepland in 2016. Wij waken er mede met behulp van ons klantenpanel voor dat digitalisering niet ten koste gaat van de persoonlijke, menselijke benadering die wij als kleine corporatie nastreven. Wij willen onze huurders enkel meer mogelijkheden en vrijheid bieden en daar waar mogelijk kosten verminderen. Doelstelling 2016: beschikken over de emailadressen van min. 60% van de huurders 2.3 Buurtcommissies Het streefaantal van 20 actieve buurtcommissies voor 2018 is behaald. Wij blijven investeren in onze relatie met de buurtcommissies en in minimaal het behoud van het huidige aantal buurtcommissies. Omdat nog niet in alle kernen buurtcommissies actief zijn, zijn onze inspanningen in 2016 gericht op het werven van leden, om commissies in te stellen in de kernen waar nog geen bewonerscommissies werkzaam zijn. Operationaliseren en implementeren Klantvenster en E- archief Actief inzetten op aanwezigheid buurtcommissies in alle kernen Jaarlijkse bijeenkomst organiseren met alle buurtcommissies 6
3. WONINGEN 3.1 Verkoop en nieuwbouw Brederode verkoopt om te kunnen investeren. Wij gaan uit van een gemiddelde verkoop van 10 woningen per jaar over de jaren 2014 t/m 2018. Voor 2016 wordt rekening gehouden met de verkoop van maximaal 10 woningen, afhankelijk van de financieringsbehoefte voor investeringen. De verkoopopbrengst is immers grotendeels bestemd voor het benutten van de nieuwbouwmogelijkheden in ons werkgebied. Omdat deze mogelijkheden beperkt zijn, gaan wij voorzichtig om met de verkoop van ons bezit. Omdat wij de sociale woningvoorraad in ons werkgebied op peil willen houden en onze bouwintentie evident is, doen wij ook in 2016 intensief locatieonderzoek, bijvoorbeeld in het gebied rond Oldenhove in Overveen, dat evenwel in het jaar zelf niet tot de oplevering van nieuwbouw zal leiden. 2016: verkoop maximaal 10 woningen (verhouding ca. 5 onder voorwaarden en 5 zonder voorwaarden) Locatieonderzoek 3.2 Betaalbaarheid Met de inwerkingtreding van de herziene Woningwet hebben de corporaties een aantal ingrijpende sturende maatregelen opgelegd gekregen (zie ook H.1 Algemeen; een schets van het huidige klimaat). Zo moet de huur van minimaal 95% van de woningen die worden toegewezen aan huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens, onder de aftoppingsgrens liggen. In ons huurbeleid hebben we vastgelegd dat we bij nieuwe verhuringen de huur vaststellen op 80% van de maximaal toegestane huurprijs en bij kleine woningen op 75% van de maximale huurprijs. We noemen dit de streefhuur. We zetten in op het handhaven van onze streefhuurpercentages om het totaal aan inkomsten op peil te houden. Duidelijk is dat onze prioriteit bij de lage inkomens ligt, waarbij wij huurtoeslaggerechtigden een bijzondere voorrangspositie willen geven. Daarnaast willen wij maximaal 10% van onze vrijkomende woningen aan woningzoekenden met een inkomen tussen 34.911 en 38.950 toewijzen. Als de gevolgen van de nieuwe wetgeving en de huursombenadering zijn uitgekristalliseerd en na overleg met de HVB wordt in voorjaar 2016 het huurbeleid 2016 opgesteld. Uitgangspunt voor de begroting is het wettelijk kader. Prioriteit bij lage inkomens, met bijzondere voorrangspositie voor huurtoeslaggerechtigden 3.3 Onderhoud en Duurzaamheid In 2016 zal net als in voorgaande jaren een externe conditiemeting van een deel van het bezit worden uitgevoerd. Van 25 woningen aan de Schulzlaan in Bloemendaal worden de daken vervangen. Dit leidt tevens tot een verbetering van de energieprestatie. In het kader van duurzaamheid maakt Brederode Wonen steeds meer gebruik van zonne-energie voor complexen met collectieve installaties die zich daarvoor lenen. In 2016 zullen 3 complexen van zonnepanelen worden voorzien. Ook worden in ieder geval 80 Cv-ketels vervangen door HR-ketels. Inclusief de vervanging van ketels bij mutatie zal dit naar verwachting een besparing van 3,5% CO2-uitstoot opleveren. Vervangen van de daken van 25 woningen aan de Schulzlaan 2016: zonnepanelen aanbrengent.b.v. de collectieve voorzieningen bij 3 complexen in Velsen 2016: 80 Cv-ketels vervangen door Hr-ketels 7
4. ORGANISATIE & BELEID 4.1 Algemeen Brede inzetbaarheid en flexibiliteit zijn noodzakelijk voor het bewerkstelligen van de doelstellingen. De implementatie van de gevolgen van de herziene Woningwet zal in 2016 tijd en inspanning vergen. Door de beperkte omvang van de organisatie van Brederode Wonen is het niet mogelijk om op alle werkvelden de benodigde expertise in huis te hebben. Dit lossen wij deels op door het benutten van de expertise van collega-corporaties en deels door het inhuren van externe deskundigheid. Dit geldt onder andere voor de velden van ICT, financiën en projectontwikkeling. Digitalisering Om de efficiency te vergroten, nemen wij in 2016 stappen tot verdere digitalisering. Dat geldt zowel voor werkprocessen denk aan factureringsproces - als voor de klantrelatie (zie ook onder communicatie). 4.2 Governance Visitatie De bevindingen van de in de 2015 uitgevoerde visitatie worden in 2016 verder geïmplementeerd. Dat betekent ondermeer dat wij onze zichtbaarheid willen vergroten en meer ruchtbaarheid zullen geven aan onze activiteiten en de relatie met de Huurdersvereniging willen versterken. Planning en Control In het kader van de nieuwe wetgeving wordt de planning en controlcyclus opnieuw ingericht en worden werkzaamheden hierbinnen afgestemd. De werkzaamheden en (financiële) resultaten worden gemonitord middels maandrapportages en kwartaalrapportages. Waar nodig wordt bijgestuurd. De aanbevelingen vanuit de managementletter van de accountant worden geïmplementeerd. Minimaal 25% van de ingediende reparatieverzoeken wordt digitaal ingediend Jaarlijkse heidag Raad van Toezicht met directeurbestuurder Raad van Toezicht De Raad van Toezicht houdt conform de Governancecode toezicht op het bestuur van de corporatie. Vereniging Brederode Wonen De al eerder genoemde nieuwe wet- en regelgeving heeft ook consequenties voor de verhoudingen binnen de vereniging. Brederode Wonen gaat in 2016 het gesprek aan met de Algemene Ledenvergadering over de mogelijke en gewenste verdeling van taken en bevoegdheden binnen de vereniging en de vertaling daarvan in de statuten. 4.3 Leefbaarheid Brederode Wonen is ervan overtuigd dat haar taak en verantwoordelijkheid verder strekken dan enkel de stenen. Oftewel; wij besteden ook aandacht aan de huurders en hun leefomgeving. Dat komt ten goede aan zowel de bewoners als de buurt. Dit doen wij zonder op de stoel van de zorg, welzijn of gemeente te gaan zitten, maar door met hen samen te werken; ieder vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheid. Daarom articiperen wij in samenwerkingsverbanden (o.a. Noodteam Velsen, Sociaal Team Bloemendaal, wijkteams, verwijzersoverleg). Ook zet Brederode zich actief in mede met betrokken partners om huisuitzettingen te voorkomen. Zelfevaluatie Raad van Toezicht onder leiding van extern adviseur Statuten herzien 8
Brederode ondersteunt daarnaast (kleinschalige) bewonersinitiatieven die de sociale cohesie versterken. Enkele andere voorbeelden van activiteiten in het kader van sociaal beheer die ook in 2016 worden voortgezet zijn tuinencontroles en het bezoeken van senioren (afgestemd met de welzijnspartners) voor een veiligheidscheck.. 5. PARTNERS 5.1 Huurdersvereniging Met de veranderende wetgeving als invalshoek, wil Brederode in 2016 graag samen met de Huurdersvereniging de samenwerkingsovereenkomst evalueren en indien nodig herzien. 5.2 Zorg en welzijn De samenwerking met zorg en welzijn en het steeds grotere belang ervan in verband met de bezuinigingen op het gebied van WMO en de bemoeilijkte toegang tot verzorgingshuizen, stonden al op onze agenda. In Velsen is er een kennistafel op bestuurlijk niveau, met de bedoeling kennis uit te wisselen tussen de disciplines wonen, zorg en welzijn. Daarop volgt een werkgroep op ambtelijk en medewerkersniveau om WMO en zorgwoningen te monitoren. In het najaar van 2015 zijn - in het kader van het seniorenbeleid - met de welzijnspartners in beide gemeenten activiteiten afgestemd en afspraken gemaakt, die in 2016 verder worden geïmplementeerd. Samenwerkingsovereen komst met HVB evalueren Jaarlijks feedback ophalen bij partners Samenwerken met zorg en welzijn uitgaand van de behoefte van onze doelgroep Alle partijen zijn dermate nauw betrokken dat wanneer zich mogelijkheden en/of behoeften tot samenwerking voordoen er direct actie kan worden ondernomen. Dat kan zowel om een individueel geval als om een structurele afspraak tot een bepaalde werkwijze gaan. Bij de samenwerking met zorg en welzijn wordt uitgegaan van de behoefte van de doelgroep. 5.3 Gemeenten De nieuwe wetgeving vraagt van individuele woningcorporaties om aan gemeenten kenbaar te maken welke prestaties van de woningcorporatie verwacht mogen worden. Dit is een wat andere wijze van benaderen van prestatieafspraken. Samen met de gemeenten, collega-corporaties en bewonersorganisaties zullen wij hiervoor een passende uitvoeringswijze moeten vinden. Voor de inhoudelijke invulling van de prestatieafspraken is het van belang dat de lokale politiek op de hoogte is van de knelpunten en aandachtspunten waar de sociale woningbouwsector - en wij als kleine corporatie in het bijzonder - in ons specifieke werkgebied mee te maken hebben. Prestatieafspraken met Velsen en Bloemendaal Minimaal 4 maal per jaar overleg met de gemeenten 5.4 Collega-corporaties Brederode werkt actief samen met haar collega-corporaties: - In de gemeente Velsen met Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen - M.b.t. woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland met de corporaties in de regio - In de gemeente Bloemendaal met Pré Wonen. Met Pré Wonen hebben wij een bijzondere samenwerking. Wij voeren het beheer over een aantal complexen van Pré Wonen en Pré Wonen ondersteunt ons op het gebied van ontwikkeling. Daarnaast vindt er strategische 9
afstemming plaats met betrekking tot volkshuisvestelijke vraagstukken aangaande de gemeente Bloemendaal.. 6. FINANCIЁN Wij hebben als uitgangspunt dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd moet zijn. Wij nemen de parameters die gehanteerd worden door de landelijke sectorinstituten in acht. Met betrekking tot de onderhoudslasten streven wij naar kostenbeheersing en waar mogelijk -reductie. De afgelopen jaren ingezette trend waarin de onderhoudskosten zijn gedaald, zetten wij voort. In 2016 wordt de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld. Interestdekkingsratio minimaal 1,4 in 2016 Gemiddelde huurachterstand maximaal 85.000 Onderhoudslasten gemiddeld 1.000 per woning per jaar (excl. salariskosten) Bedrijfslasten 1.100 per woning per jaar 10