Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014 1 juni 2011 Afdeling Financiën Team Vastgoed en Belastingen Opgesteld door: Hans Waltman en Ilse Witvoet Behandeld door college: 17 mei 2011 Beleidskaders vastgesteld door raad: 16 juni 2011
Inhoudsopgave Voorwoord... 4 Samenvatting... 5 1 Inleiding... 6 1.1 Wat is grondbeleid...6 1.2 Waarom een Nota Grondbeleid?...6 1.3 Doelen van de Nota Grondbeleid...7 1.4 Doelen van het grondbeleid...7 1.5 Projectmatig werken...8 1.6 Rekenkamercommissie, rapportage...8 1.7 Leeswijzer...9 2 Vormen van grondbeleid... 10 2.1 Actief grondbeleid... 10 2.1.1 In eigen beheer ontwikkelen... 10 2.1.2 Bouwclaim... 10 2.1.3 Publiek Private Samenwerking (Joint Venture)... 10 2.2 Faciliterend (passief) grondbeleid... 11 2.2.1 Consessie ofturn Key... 11 2.2.2 Zelfrealisatie... 12 2.3 Voor- en nadelen van de mogelijke vormen van grondbeleid... 12 2.4 Structuur... 13 3 Wettelijke en ruimtelijke kaders Grondbeleid... 15 3.1 Inleiding... 15 3.2 Europese kaders... 15 3.3 Landelijke kaders... 15 3.3.1 Inleiding... 15 3.3.2 Wet ruimtelijke ordening... 15 3.3.3 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)... 16 3.4 Provinciale kaders... 16 3.4.1 Provinciale Structuurvisie... 16 3.4.2 Provinciale woonvisie... 17 3.5 Regionale kaders... 17 3.5.1 Regionale Structuurvisie... 17 3.5.2 Regionale woonvisie... 18 3.6 Gemeentelijke kaders... 18 3.6.1 Structuurvisie... 18 3.6.2 Woonvisie... 19 3.6.3 Stimuleringsmaatregelen... 19 3.6.4 Financiële Verordening (2004)... 20 3.6.5 Notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels... 20 3.6.6 Nota Bovenwijkse Voorzieningen... 20 3.6.7 Nota Grondprijzen... 20 3.6.8 Leidraad Projectmatig Werken... 21 3.7 Samenvattend schema... 22 4 Instrumenten... 23 4.1 Grondexploitatie... 23 4.2 Instrumenten van actief grondbeleid... 25 Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 2
4.2.1 Minnelijke verwerving... 25 4.2.2 Onteigening... 26 4.2.3 Wet voorkeursrecht gemeenten... 27 4.3 Instrumenten van faciliterend grondbeleid... 28 4.3.1 Anterieure overeenkomst... 28 4.3.2 Exploitatieplan... 28 4.3.3 Baatbelasting... 28 5 Planning en Control... 29 5.1 Producten Planning en Control... 29 5.2 De cyclus... 30 5.3 Bepaling parameters... 30 5.4 Voorzieningen, winstneming en reserve... 31 5.5 Weerstandsvermogen... 31 5.6 Afwijkingen... 31 6 Risicoanalyse en -management... 33 6.1 Inleiding... 33 6.2 De analyse van de risico s... 33 6.3 Het managen van de risico s... 34 7 Rollenverdeling en transparantie... 36 7.1 Rolverdeling tussen raad, college en ambtelijke organisatie... 36 7.2 Transparantie... 38 Bijlage: Kaart exploitatiegebieden... 39 Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 3
Voorwoord Voor u ligt de Nota Grondbeleid 2011. Deze nota geeft onze uitgangspunten aan bij het voeren van het grondbeleid. Onze gemeente bepaalt per te ontwikkelen locatie welke vorm van grondbeleid en de daarbij in te zetten instrumenten passend is. Dit vereist maatwerk en een gedegen inzicht in de verscheidene te kiezen vormen van grondbeleid en hun betekenis. Transparantie en eenduidigheid zijn de kernbegrippen in de werkwijze rondom ons grondbeleid, die de aanbevelingen uit het rapport van de rekenkamercommissie volgt en ondersteunt. Voor een gemeente is het van groot belang om te kunnen beschikken over gronden waarop de gewenste ruimtelijke doelen kunnen worden gerealiseerd, wonen, werken, recreatie en de maatschappelijke doelstellingen. Grond is een schaars en duur goed. Gronden bedoeld voor bouwactiviteiten worden in de regel verkocht. Om de grondmarkt doelmatig en rechtvaardig te laten verlopen, voert de overheid een grondbeleid. Dit is ondersteunend aan het ruimtelijk beleid. In een sterk veranderende markt, zowel gelet op de regelgeving als de economische situatie, dienen de instrumenten zo efficiënt mogelijk ingezet te worden. Een juiste afstemming tussen wensen en mogelijkheden is cruciaal voor de slagingskans van ruimtelijke projecten. De nota biedt hiertoe het gereedschap. Het grondbeleid krijgt een andere rol. Door de economische crisis moet de gebiedsontwikkeling als het ware opnieuw uitgevonden worden. Dit vereist creativiteit en doorzettingsvermogen in samenspel met de inzet van alle denkbare instrumenten. Het grondbeleid ondergaat een veranderende rol. De gemeente zal steeds vaker faciliterend optreden. De samenwerking op te komen tot een succesvolle gebiedsontwikkeling tussen raad en college is hierbij van doorslaggevende betekenis. Tot nu toe werd er door het college in hoofdzaak verantwoording afgelegd aan de gemeenteraad door middel van de (verplichte) paragraaf grondbeleid in de begroting. De nu voorliggende Nota Grondbeleid 2011 stelt de gemeenteraad in staat om op een meer gestructureerde wijze kaders te stellen op de realisatie van de ruimtelijke projecten, welke door het college worden aangestuurd. Deze nota heeft tevens een kapstokfunctie voor de overige beleidsnota s rondom het grondbeleid, zoals de Nota Bovenwijkse Voorzieningen en de Nota Grondprijzen. Beide nota s worden jaarlijks herzien, terwijl de Nota Grondbeleid 2011 een werkingsduur heeft voor de gehele raadsperiode. April 2011 Het college van Burgemeester en Wethouders Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 4
Samenvatting Deze Nota Grondbeleid is de eerste versie waarin de beleidskaders worden vastgelegd rondom het grondbeleid van waaruit projecten worden vormgegeven. In deze nota worden dus geen specifieke regelingen opgenomen, zoals grondprijzen voor de verschillende bestemmingen en locaties. Voor het opstellen en actualiseren daarvan dient deze Nota Grondbeleid als leidraad. De nota steunt op de volgende doelen: Mogelijkheid te sturen op grondbeleid en in te zetten instrumenten Het type grondbeleid wordt per project bij de initiatieffase bepaald aan de hand van het schema keuzemodel grondbeleid. Dit schema is opgenomen in de Nota Grondbeleid. Het te voeren grondbeleid is maatwerk. Mogelijkheid bij te sturen bij grote afwijkingen Alle afwijkingen binnen een grondexploitatieberekening worden gemeld bij de TURAP s en de jaarrekening. Afwijkingen in het exploitatiesaldo groter dan 10% worden daarnaast tussentijds gemeld aan de gemeenteraad. De basis hiervoor vormt de Nota Financieel Afwijkingenbeleid. Om redenen van efficiency zijn bij de tussentijdse rapportages drempelbedragen ingebouwd voor het melden van saldoafwijkingen. Deze staffel voorkomt dat bij relatief geringe afwijkingen telkenmale tussentijds een rapportage aan de raad dient te worden uitgebracht, terwijl deze afwijkingen ook al in de reguliere rapportagemomenten gemeld worden. Mogelijkheid risico s te managen De ontwikkeling van een gebied kent in de regel een lange looptijd die vertaald wordt in een grondexploitatie. In deze grondexploitaties worden aannames gedaan ten aanzien van onder andere de kosten, opbrengsten, afzetmogelijkheden en fasering. De fasering vindt zijn vertaling in rente en inflatie. Hierbij wordt voor de verschillende onderdelen een hoge mate van voorspelling gedaan wat een onzekerheidsfactor betekent. Om deze onzekerheid beter te kunnen beheersen wordt een risicoanalyse uitgevoerd. Aan de hand van deze analyse worden beheersmaatregelen opgesteld om het risico te managen. Het risicomanagement voor de grondexploitaties zal op een uniforme wijze plaatsvinden. Hierbij wordt inzicht gegeven in de bandbreedtes van het exploitatieresultaat bij de beschouwing van de mogelijke scenario s. Rollen en taakverdeling tussen college en raad met betrekking tot het grondbeleid Op grond van artikel 160 van de gemeentewet hebben de raad en het college als afzonderlijke bestuursorganen binnen de gemeente ieder hun eigen bevoegdheden. De raad controleert en toetst periodiek vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders plaats vindt. In de Nota Grondbeleid wordt vastgelegd welke informatie en op welke wijze de raad gepresenteerd krijgt. Transparantie en helderheid rondom grondbeleid en bestuur De transparantie rondom het grondbeleid, zoals weergegeven in de nota wordt ondersteund door het uniform hanteren van informatie en rapportages in hun onderlinge samenhang. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 5
1 Inleiding 1.1 Wat is grondbeleid Grondbeleid van een gemeente vormt het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur op een verantwoorde en transparante wijze vorm kan krijgen. Grondbeleid is een middel om dat ruimtelijk beleid op een zo economisch verantwoord mogelijke wijze te realiseren. Het grondbeleid is dus geen doel op zich. Dit betekent ook dat het grondbeleid niet een visie omvat over hoe de gemeente zich in ruimtelijk opzicht zou moeten ontwikkelen. Het biedt wel de instrumenten om de regie over die ruimtelijke ontwikkeling te kunnen voeren. Door een goede regievoering kunnen grondopbrengsten worden gegenereerd die de kosten, welke gepaard gaan met de verwezenlijking van de ruimtelijke ontwikkeling, dekken. De wijze waarop het grondbeleid wordt gevoerd wordt vastgelegd in deze Nota Grondbeleid. 1.2 Waarom een Nota Grondbeleid? Via de Nota Grondbeleid bepaalt de gemeenteraad haar beleidskaders en stelt ze het college in staat om binnen deze kaders ondernemend deel te nemen aan en de regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid schept de voorwaarden en bepaalt de financieel economische kaders voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Met deze kaders kan de gemeente op financieel economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren. De dynamiek in de gebiedsontwikkeling is groot. Het aantal stakeholders is eveneens groot en de complexiteit hoog. Regelgeving om sturing te kunnen geven op het vlak van grondbeleid is een duidelijke succesfactor. In de zomer van 2010 heeft de rekenkamer een onderzoek gedaan naar de rol van de raad bij grondbeleid en grondexploitaties. De uitkomsten van dit onderzoek zijn tevens aanleiding geweest voor het uitbrengen van deze nota. Met de komst van deze Nota Grondbeleid wordt een beleidsdocument neergelegd met een integraal beeld over alle aspecten van het grondbeleid. De Nota Grondbeleid gaat, ten opzichte van de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening, nader in op de wijze van projectmatig grondbeleid. Het gaat in op de rolverdeling tussen college en raad, geeft meer inzicht in het risicomanagement en hoe je per locatie tot maatwerkafspraken komt bij grondbeleidskeuzen en tot slot hoe de bijbehorende grondbeleidinstrumenten gehanteerd moeten worden. In deze nota wordt het grondbeleid voor de periode 2011 tot en met 2014 verwoord. Het beleid is afgestemd op het coalitieakkoord 2010. De ontwikkelingen voor deze periode zijn hierin verwoord. Het grondbeleid is, door de lange looptijd van diverse projecten, programma overschrijdend. Voorgesteld wordt om elke 4 jaar, per collegeperiode, de Nota Grondbeleid te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Het vaststellen geschiedt dan in de 2 e helft van het eerste jaar van de collegeperiode. De Nota Grondbeleid wordt elke 4 jaar, per collegeperiode, herijkt en kan al dan niet ongewijzigd vastgesteld worden door de gemeenteraad. Dit geschiedt in de tweede helft van het eerste jaar van de nieuwe collegeperiode. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 6
Tevens is de Nota Grondbeleid de kapstok voor separate nota s die operationele aspecten van het grondbeleid behandelen, zoals de Nota Grondprijzen en de Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.3 Doelen van de Nota Grondbeleid Met het vaststellen van deze Nota Grondbeleid wordt een aantal doelen bereikt: Het regelt de verhoudingen tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden ten aanzien van het grondbeleid; Het biedt een kader voor specifieke ruimtelijke ontwikkelingen die door middel van het voeren van grondbeleid worden gerealiseerd; Het gemeentelijk grondbeleid wordt aangepast aan nieuwe wetgeving en jurisprudentie; De nota biedt een naslagwerk: het bundelt het reeds vastgestelde en nieuwe grondbeleid waardoor een totaaloverzicht ontstaat. De gemeente maakt haar grondbeleid kenbaar aan de buitenwereld ; Deze nota geeft de hoofdlijnen van het beleid weer. In deze nota worden geen gedetailleerde regelingen opgenomen, zoals grondprijzen voor de verschillende bestemmingen en locaties. Voor het opstellen en actualiseren daarvan dient deze Nota Grondbeleid als leidraad. De Nota Grondprijzen is een separaat beleidsdocument en wordt jaarlijks herzien. Deze Nota Grondbeleid biedt een gereedschapskist bij de bepaling voor het door de gemeente te voeren grondbeleid per te onderscheiden locatie. Deze Nota Grondbeleid is het kader voor de separaat vast te stellen Nota Grondprijzen en Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.4 Doelen van het grondbeleid Het primaire doel van het grondbeleid is het ondersteunen van de realisatie van ruimtelijk en sectoraal beleid door middel van gebieds en locatieontwikkeling. Om in te kunnen spelen op de huidige en komende veranderingen op de grondmarkt is regie en samenhang tussen de in te zetten instrumenten noodzakelijk. Met name de komende periode zal erop gericht zijn om het risicoprofiel van de lopende projecten te beheersen en om de (beperkte) beschikbare financiële middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten voor nieuwe ontwikkelingen. Kansen dienen zo veel gefaciliteerd te worden om de dynamiek van de stad te kunnen behouden. De mix van instrumenten die per locatie ingezet zullen worden, dienen afgestemd te worden op de kenmerken van de locatie, de ambities voor de locatie en de te betrekken partijen in het ontwikkelingsproces. Het grondbeleid kan zowel direct sturend zijn als volgend. Sturend wil zeggen kaderstellend voor het inzetten van de instrumenten. Het begrip volgend houdt in dat daarmee samenhang tussen de in te zetten instrumenten wordt gestuurd. Zoals eerder aangegeven is de mix van sturend en volgend grondbeleid belang waarbij flexibel in kunnen spelen op veranderende omstandigheden van cruciaal belang is. De inzet van het grondbeleid is gericht op het, binnen de gestelde doelen van het ruimtelijk en sectoraal beleid, realiseren van de gewenste verandering van het grondgebruik voor de te onderscheiden nieuwe functies. Uitgangspunten hierbij zijn: De marktvraag De gewenste ruimtelijke kwaliteit en het bouwprogramma Een verantwoorde kosten kwaliteitsverhouding Binnen de gewenste tijdsplanning Efficiëntie Binnen financieel aanvaardbare kaders Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 7
1.5 Projectmatig werken De gebieds- en locatieontwikkeling wordt op projectmatige basis gerealiseerd. Hierbij gelden de regels van het projectmatig werken. Deze worden in hoofdstuk 3 nader behandeld. Bij projectmatig werken wordt fasegewijs invulling gegeven aan de doelstelling. In essentie kunnen de intiatief-, planvormings- en uitvoeringsfase worden onderscheiden. Elke fase kent separate besluitvormingstrajecten. Met name in de initiatieffase worden de doelen vorm gegeven met hun bijbehorende instrumentarium. Bij de start van een project zal in het bestuurlijk vast te stellen projectdocument, vanuit het grondbeleid worden vastgelegd wat het te voeren type grondbeleid zal zijn. Voor de vormen van het grondbeleid wordt verwezen naar hoofdstuk 2. 1.6 Rekenkamercommissie, rapportage De rekenkamercommissie heeft een onderzoek verricht naar het gemeentelijke grondbeleid en grondexploitaties. De uitkomsten van dit onderzoek 1 dienen mede als kader voor deze Nota Grondbeleid. De gemeenteraad heeft de conclusies en aanbevelingen van het rapport overgenomen. In het onderzoek is geconstateerd dat de paragraaf Grondbeleid van de programmabegroting verbetering behoeft met betrekking tot de kaderstellende uitgangspunten. De volgende aspecten zijn hierbij aan de orde: Uitgangspunten op grond waarvan kan worden gekozen voor actief of faciliterend grondbeleid of een tussenvorm; Criteria voor aankoop en verkoop van gronden, de kaders voor grondverwerving dienen te worden opgesteld, evenals afspraken met betrekking tot betrokkenheid van de raad; Uitgangspunten voor het bepalen van de grondprijzen; Kwaliteitscriteria voor een exploitatieopzet; Te hanteren uitgangspunten bij het opstellen en afsluiten van samenwerkingsovereenkomsten; Een aanpak voor het verhalen van kosten van bovenwijkse voorzieningen; Uitgangspunten voor het werken met risicomanagement als instrument binnen de grondexploitatie; Criteria voor de jaarlijkse actualisatie en de interne controle op de uitvoering; Uitgangspunten voor het instellen, benutten en opheffen van reserves en voorzieningen ten behoeve van grondbeleid; Uitgangspunten voor de evaluatie van grondbeleid; Op welke wijze de raad in staat wordt gesteld te sturen op de relatie tussen doelen, prestaties en de inzet van middelen voor het grondbeleid; Procesbeschrijving grondexploitaties; Rolverdeling tussen raad en college met betrekking tot het grondbeleid De kernbegrippen uit de rapportage zijn in hoofdzaak: Versterken van de transparantie van het te voeren grondbeleid Meer inzicht in de risico s en de wijze van managen Versterken van de samenhang en wijze van rapporteren aan de raad over de ontwikkelingen binnen projecten De grondexploitatieberekeningen en rapportages dienen op meer uniforme wijze vormgegeven te worden De benodigde nota s samenhangend met het grondbeleid op orde brengen 1 De rol van de raad bij grondexploitaties, onderzoek van de Rekenkamercommissie Gorinchem, vastgesteld in de vergadering van de Rekenkamercommissie van 20 september 2010 en behandeld in de raad van 28 oktober 2010. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 8
De te onderscheiden aandachtspunten zijn enerzijds verwerkt in deze Nota Grondbeleid en anderzijds op separate wijze ingevuld met de opmaak van de Nota Grondprijzen 2011 en de (concept) Nota Bovenwijkse Voorzieningen. 1.7 Leeswijzer De basisinformatie wordt gegeven in hoofdstuk 2 en 3. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de vormen van grondbeleid. In hoofdstuk 3 worden de wettelijke en ruimtelijke kaders behandeld. Van hieruit wordt de informatie aangevuld met de instrumenten behorende bij de verschillende vormen van grondbeleid(hoofdstuk 4). Met dit pakket is het mogelijk om gefundeerd een maatwerkkeuze te maken ten aanzien van het in te zetten grondbeleid per locatie. De wijze waarop de bewaking en rapportage van de realisatie van de te onderscheiden projecten plaatsvindt is weergegeven in hoofdstuk 5. Het ontwikkelen van bouwrijpe gronden is een risicodragende activiteit. De projecten zijn complex, hebben veelal een lange looptijd en veel partijen zijn betrokken. Om de risico aspecten te kunnen onderkennen en te sturen is risicomanagement een probaat middel. In hoofdstuk 6 is dit uiteengezet. De rolverdeling tussen raad en college wordt vormgegeven in de bepaling van het in te zetten en te verantwoorden grondbeleid. Dit is het onderwerp van hoofdstuk 7. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 9
2 Vormen van grondbeleid Zoals eerder is opgemerkt is grondbeleid faciliterend aan het ruimtelijke beleid van de gemeente. Hiermee worden in samenhang met elkaar de stedelijke kaders gerealiseerd. Er zijn verschillende vormen van grondbeleid waarmee de geformuleerde doelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid gerealiseerd kunnen worden. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend (passief) grondbeleid. Het belangrijkste onderscheid tussen deze vormen van grondbeleid is de mate waarin de gemeente zelf, al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen, overgaat tot het kopen, exploiteren (bouw- en woonrijp maken) en uitgeven van grond. 2.1 Actief grondbeleid 2.1.1 In eigen beheer ontwikkelen De gemeente ontwikkelt bij een actief grondbeleid zelf de grond: zij voert de grondexploitatie, verwerft gronden of heeft reeds de gronden in eigendom, maakt bouwrijp en geeft gronden uit. Door middel van een actief grondbeleid streeft de gemeente naar een maximale regie en maximale mogelijkheden tot kostenverhaal. De gemeente heeft hierbij voldoende sturingsmogelijkheden in handen om planvorming optimaal af te stemmen in de relatie tussen volume, kwaliteit, kosten en grondopbrengsten en (ruimtelijke) beleidsdoelstellingen van de gemeente. 2.1.2 Bouwclaim Deze bijzondere vorm van actief grondbeleid wordt veelal gekozen als private partijen grondposities hebben in het plangebied. Het bouwclaimmodel houdt in dat private partijen de door hen verworven gronden in het plangebied verkopen aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij na de grondontwikkeling (bouwrijp maken) bouwkavels kunnen verkrijgen in het plangebied, tegen de gebruikelijke marktconforme uitgifteprijs van de gemeente. De grondexploitatie blijft in dit model een volledig gemeentelijke verantwoordelijkheid en de gemeente draagt dan ook het grondontwikkelingsrisico. Het bouwclaimmodel is actief grondbeleid, waarbij vooraf bekend is wie de afnemer is van de geproduceerde bouwrijpe grond. 2.1.3 Publiek Private Samenwerking (Joint Venture) Afhankelijk van de eigendomsposities is het voor de gemeente niet altijd mogelijk of wenselijk om objecten alleen actief te verwerven, de gronden bouw- en woonrijp te maken en vervolgens weer uit te geven aan een ontwikkelende partij. Daardoor ontstaat soms de wens om samen te werken met private partijen. Het betreft dan ook een vorm van actief grondbeleid met een gedeeld risicoprofiel. Een dergelijke Publiek Private Samenwerking (PPS) kent meerdere verschijningsvormen. Samenwerkingsovereenkomst De meest gebruikte constructie is die van een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Dit is de meest lichtste juridische vorm van samenwerken. Voor bijvoorbeeld de realisatie van de Van Zomerenlaan is tussen partijen een samenwerkingovereenkomst afgesloten. In de overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over risicoverdeling, planning en gronduitgiften. Gezamenlijke rechtspersoon In plaats van een samenwerkingsovereenkomst kan ook de keus gemaakt worden tot het oprichten van een gezamenlijke rechtspersoon, ook wel joint-venture genoemd. Het joint- Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 10
venture model komt vooral in beeld wanneer de gemeente een gebied wil ontwikkelen en in dat gebied sprake is van een aanzienlijke grondpositie van één of meer marktpartijen. Voor de vorming van een gezamenlijke rechtspersoon kan gekozen worden voor een CV/BVconstructie. De gemeente en de private partij(n) (ontwikkelaar) richten een besloten vennootschap (BV) op waarin ieder een deel van de aandelen houdt. Zij benoemen tevens twee, of meerdere bestuurders. Deze BV wordt als beherend vennoot in de CV (commanditaire vennootschap) geplaatst en tegelijkertijd worden alle aandeelhouders van de beherend vennoot de commanditaire vennoten in de CV. Op deze manier lopen zij geen hoger risico dan hun inleg, maar tegelijkertijd bepalen zij wel het beleid van de CV naar buiten toe. Schematisch weergegeven zit dit er als volgt uit: Gemeente Project ontwikkelaar Aandeelhouder Aandeelhouder Beheer BV Commanditaire vennoot Beherend vennoot Commanditaire vennoot PPS CV De betrokken partijen brengen de in bezit zijnde gronden en/of opstallen gelegen binnen het plangebied in bij de CV. De Beheer BV voert namens de CV alle werkzaamheden uit, verwerving van de overige gronden, het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van de gronden. Essentieel bij deze constructie is dat gemeente en marktpartij(en) de kosten, opbrengsten, risico s en zeggenschap delen. Deze constructie wordt bijvoorbeeld toegepast in Hoog Dalem en Lingewijk Noord. Maatwerk Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Op voorhand zijn hiervoor geen principekeuzes te maken. Per project wordt een toegesneden samenwerkingsconstructie opgezet. 2.2 Faciliterend (passief) grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid is de grond geheel of grotendeels in handen van private partijen. In dat geval verzorgen de private partijen de bebouwing en uitgifte van de gronden en ook het bouw- en woonrijp maken. De gemeente kan met name via haar publieksrechtelijke instrumenten (zoals het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan) invloed uitoefenen op de private ontwikkeling. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening, met als onderdeel de zogenaamde Grondexploitatiewet, kan de gemeenteraad bovendien locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën stellen. Hiermee wordt de regierol van de gemeente bij particuliere grondexploitaties vergroot. Eén van de voordelen van faciliterend grondbeleid voor de gemeente is een veel geringer risicoprofiel ten aanzien van de grondexploitatie. 2.2.1 Consessie ofturn Key Bij het concessiemodel draagt de gemeente haar eigendommen onder voorwaarden over aan een marktpartij. De marktpartij zal vervolgens het project risicodragend realiseren. Hierbij kan Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 11
de gemeente werkzaamheden binnen het project, zoals bijvoorbeeld het leveren van engineering, aanbieden of verplichten. De betrokkenheid van de gemeente is hiermee groter dan bij turn key. Bij een turn key project besteedt de gemeente de realisatie van het project volledig (inclusief engineering) uit aan een marktpartij. Aan het einde van het project hoeft de gemeente als het ware alleen de sleutel te krijgen om het volledig gerealiseerde gebied in gebruik te nemen. De opdrachtnemer neemt alle taken op zich, van voorbereiding tot en met realisatie van het volledige project. De gemeente bepaalt aan de voorkant de randvoorwaarden van het project, brengt haar eigendommen in het project in en neemt deze na realisatie weer uit. 2.2.2 Zelfrealisatie Het begrip zelfrealisatie wordt genoemd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Onteigeningswet (Ow). Indien de eigenaar van te transformeren onroerend goed een beroep doet op zelfrealisatie is actief grondbeleid niet meer mogelijk. De instrumenten van actief grondbeleid (zie hoofdstuk 4) kunnen dan niet gebruikt worden. De gemeente kan enkel faciliterend optreden. 2.3 Voor- en nadelen van de mogelijke vormen van grondbeleid Actief grondbeleid PPS Passief grondbeleid Voordelen Maximale sturing op doelstellingen en planontwikkeling mogelijk Betere markt- en onderhandelingspositie Mogelijkheid om ongewenste (ruimtelijke) ontwikkelingen tegen te gaan c.q. tijdig te kanaliseren Kostenverhaal via gronduitgifte Mogelijkheid om positief exploitatieresultaat te behalen Verdeling risico s Meer mogelijkheden tot sturing/regie dan bij faciliterend grondbeleid Profijt van elkaars expertise Negatieve grondexploitatieresultaten delen met private partijen Minder risico s, omdat marktpartijen risicodragende partijen zijn Gemeente hoeft niet te zorgen voor het bouw- en woonrijp maken en de gronduitgifte; gemeente beperkt zich tot het scheppen van de noodzakelijke randvoorwaarden Op basis van de Grondexploitatiewet sturing mogelijk op doelstellingen en planinvulling Nadelen Financiële ruimte nodig Meer risico s, omdat de gemeente risicodragende partij is (met name renteverlies en de mogelijkheid om een negatief exploitatieresultaat te halen) Positieve grondexploitatieresultaten doorgaans delen met private partijen Samenwerken resulteert vaak in compromissen sluiten, waardoor ambities gemeente niet altijd geheel gerealiseerd kunnen worden Stroperige procedures (veelvuldig en nauwkeurige afstemming nodig, terugkoppeling naar beide besturen) Minder krachtige marktonderhandelingspositie, met als gevolg complexe onderhandelingen die meer tijd vergen Kostenverhaal via gronduitgifte niet mogelijk, wel via het sluiten van een anterieure overeenkomst Weinig invloed op (het starten van gewenste) locatieontwikkelingen Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 12
2.4 Structuur Het is van belang om bij de start van een project de gemeentelijke rol vast te stellen aan de hand van de verschillende vormen van grondbeleid. In het schema keuzemodel grondbeleid op de volgende pagina is een grafische weergave gegeven van de keuzes die gemaakt moeten worden om te komen tot het meest passende ontwikkelingsmodel per project. De vakken in de donkere kleuren zijn van toepassing op deze nota. Het schema begint bij de initiatieffase 2. Uit de initiatieffase wordt duidelijk of iets is aan te merken als een project. Daarbij is onderscheid te maken naar een ontwikkelingsproject en een project van de algemene dienst. Een project van de algemene dienst betreft solitair gemeentelijke gebouwen (bijvoorbeeld de realisatie van een school) en/of infrastructuur. Bij een ontwikkelingsproject is er sprake van een ruimtelijke ontwikkeling al dan niet met de realisatie van bouwwerken. In dit geval kan er sprake zijn van een (gemeentelijke) grondexploitatie. Onderstaand schema laat echter zien dat dit niet altijd het geval hoeft te zijn. Een ontwikkelingsproject start met een bestuurlijk vastgestelde startnotitie aan het einde van de initiatieffase. Hierin worden de uitgangspunten van het te voeren grondbeleid opgenomen. Er is sprake van maatwerk. Bij de initiatieffase stelt de gemeenteraad, op voordracht van het college, aan de hand van het schema keuzemodel grondbeleid, het te voeren grondbeleid per te ontwikkelen gebied vast. 2 In paragraaf 3.6.8 wordt verder ingegaan op de Leidraad Projectmatig werken en de verschillende fases binnen het projectmatig werken. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 13
Initiatief Project ja nee Ontwikkelings project Project algemene dienst Regulier werk Wie heeft de grond in eigendom? Gemeente Gedeeld Ontwikkelaar Heeft de gemeente zelfstandig voldoende capaciteit en financiële draagkracht voor het project? ja nee ja nee ja nee Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Wil de gemeente risico s dragen en/of actief sturen bij het project? Ja Nee Ja Nee Ja Nee Gemeentelijke grondexploitatie Concessie/Turn Key PPS Bouwclaim Private zelfrealisatie Figuur 1: schema keuzemodel grondbeleid Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 14
3 Wettelijke en ruimtelijke kaders Grondbeleid 3.1 Inleiding Om tot ontwikkeling van een gebied te komen gelden wettelijke en ruimtelijke kaders. Deze zijn vastgelegd in Europese en nationale wetgeving. Aan de hand hiervan zijn de verschillende vormen van grondbeleid in te zetten, welke in hoofdstuk 2 zijn besproken. De onderstaande kaders geven richting aan de ontwikkelingsmogelijkheden en afhankelijk van het te kiezen grondbeleid gelden specifieke kansen en risico s. In de volgende paragrafen worden de wettelijke en ruimtelijke kaders van het grondbeleid toegelicht. 3.2 Europese kaders Bij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of andere vormen van een samenwerking, het verlenen van financiële bijdragen aan projecten of participatie door overheden in ontwikkelingsmaatschappijen, moeten Europese regels op het gebied van aanbesteding, staatsteun en mededinging in acht worden genomen. Bij elk project zal het aspect staatsteun zorgvuldig bekeken worden en is deze beoordeling onderdeel van het projectdocument in de fase van definitie, onderwerp en uitvoering. 3.3 Landelijke kaders 3.3.1 Inleiding Het Rijk vormt op een aantal manieren een kader voor het lokale grondbeleid. Op het gebied van wet- en regelgeving zijn voor het gemeentelijke grondbeleid de volgende kaders relevant: De Wet ruimtelijke ordening (Wro) 3, met als onderdeel afdeling 6.4 Grondexploitatie; De herziening van de Wet voorkeursrecht gemeenten 4 ; De Crisis en herstelwet 5 in combinatie met de Onteigeningswet; De Wet ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk behandeld als een kader voor het grondbeleid. De afdeling 6.4 Grondexploitatie is zowel een kader als een instrument. Daarom wordt dit onderwerp zowel in dit hoofdstuk, als in hoofdstuk 4 beschreven. De overige wetten worden volledig als instrumenten beschouwd en dus beschreven in hoofdstuk 4. 3.3.2 Wet ruimtelijke ordening De ruimtelijke plannen vinden hun basis in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze wet is op 1 juli 2008 grondig herzien. De belangrijkste wijziging met betrekking tot het grondbeleid is de afdeling 6.4 Grondexploitaties, de zogenaamde grondexploitatiewet. Met deze afdeling is een belangrijke stap gezet in de verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van de ruimtelijke plannen en het verplichte kostenverhaal. De doelstellingen zijn meerledig: Verplichting tot kosten verhaal door de gemeente; duidelijke wettelijke inkadering privaatrechtelijk kostenverhaal; verbetering publiekrechtelijk kostenverhaal; wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van de openbare ruimte; 3 Inwerking per 1 juli 2008 4 Inwerking per 1 juli 2010 5 In werking per 31 maart 2010 Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 15
de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale huur en particulier opdrachtgeverschap. Met de grondexploitatiewet worden de rollen tussen gemeente en particuliere ontwikkelaars helder. Het kostenverhaal van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling is in de wet geregeld. Met de wetgeving is het instrument exploitatieplan ingevoerd. Dit plan biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en bevat ook de noodzakelijke locatie eisen. Gemeenten zijn verplicht gemaakte kosten te verhalen via het vaststellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst. Onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is in de jurisprudentie betekenis toegekend aan het onderzoek naar de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in zowel financieel-economisch als maatschappelijk opzicht. Vooral de financieel economische uitvoerbaarheid is een belangrijk toetsingscriterium. Zelfs als aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan voor de gemeente zelf geen kosten zijn verbonden, ontslaat haar dat niet van de verplichting om een onderzoek in te stellen naar de uitvoerbaarheid van het plan 6. Vertrouwelijke bedrijfsgegevens die van belang zijn voor de financiële uitvoerbaarheid, behoeven niet tezamen met het bestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Eventueel kan een accountantsverklaring volstaan. Met andere woorden, in een bestemmingsplan moet altijd een financiële onderbouwing worden opgenomen. 3.3.3 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. Artikel 9 van het BBV schrijft voor dat in de begroting in afzonderlijke paragrafen de beleidslijnen worden vastgelegd met betrekking tot relevante beheersmatige aspecten, alsmede tot de lokale heffingen. Er wordt een opsomming gegeven van verplichte paragrafen, waaronder een paragraaf Grondbeleid. Ook voor het jaarverslag geldt dat hierin gerapporteerd dient te worden over in elk geval de verplichte paragrafen: deze dienen de verantwoording te bevatten van hetgeen in de overeenkomstige paragrafen in de begroting is opgenomen. 3.4 Provinciale kaders 3.4.1 Provinciale Structuurvisie De provincie is vanuit haar kaderstellende, ondersteunende en toetsende rol van invloed op het gemeentelijk grondbeleid. Voor de gemeente Gorinchem geldt de door Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland in juli 2010 vastgestelde Visie op Zuid-Holland. De Visie op Zuid-Holland bestaat uit de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Hierin beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen (structuurvisie), stelt zij regels aan ruimtelijke ontwikkelingen (verordening) en geeft zij aan wat nodig is om dit te realiseren (uitvoeringsagenda). Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening Ruimte stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. In de Uitvoeringsagenda staat hoe de provincie met de gemeente de structuurvisie gaat uitvoeren. De nadruk ligt op samenhang van maatregelen en programma s en de samenwerking met de regio s. De Uitvoeringsagenda maakt duidelijk wat er moet gebeuren en wat de 6 Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van Staten 12 maart 2003, Gst. 7186,95 Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 16
onderlinge rolverdeling van de provincie en de gemeente is. Elke partij werkt vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid om de ambitie van de structuurvisie te realiseren. Inmiddels heeft Provinciale Staten eind februari 2011 de 1 e herziening van de Provinciale StructuurVisie (PSV) vastgesteld en is een start gemaakt met de 2 e herziening. Vaststelling daarvan is gepland in december 2012. 3.4.2 Provinciale woonvisie Centraal in het provinciale beleid staat het uitgangspunt dat de provincie voor alle bevolkingsgroepen er naar streeft dat zij kunnen beschikken over passende woningen. In deze woonvisie wordt daarom zorgvuldig gekeken naar de behoefte aan sociale woningbouw, maar evenzeer naar het scheppen van woonmilieus voor midden- en hogere inkomens. En naast de enorme behoefte die er is aan woningen voor ouderen en jongeren, blijft er vanzelfsprekend aandacht voor de gezinshuishoudens. Die provinciale rol is overigens niet allesbepalend. De provincie Zuid Holland werkt aan een nieuwe woonvisie. De centrale doelstelling blijft dat de provincie een passende woning wil voor iedereen in Zuid-Holland, nu en in de toekomst. De thema's van de ontwerp woonvisie 2011-2020 zijn: effecten van ramingen naar woningbehoefte kwaliteit toevoegen aan nieuwbouw en bestaande voorraad prioriteiten in de nieuwbouw en de verhouding nieuwbouw - sloop rol en taken van de provincie op het gebied van wonen 3.5 Regionale kaders 3.5.1 Regionale Structuurvisie In maart 2004 hebben de acht gemeenten de Regionale Structuurvisie Alblasserwaard & Vijfheerenlanden "Authentiek & Vernieuwend" vastgesteld. Deze visie was een vervolg op de strategische visie De Vitale Regio van januari 2002, die diende als inbreng vanuit de regio voor de herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost. Centrale uitgangspunt van de regionale structuurvisie is het duurzaam vernieuwen van zowel het landelijk als het stedelijk gebied voor de vorming van een vitale regio. Behoud van het cultuurhistorisch waardevolle landschap gaat hierbij gepaard met economische groei, doorontwikkeling van de Ecologische Hoofdstructuur, het creëren van meer waterbergend vermogen en een selectieve versterking van de toeristischrecreatieve voorzieningen. In 2010 was, volgens de deelnemende gemeenten, de tijd aangebroken om met z n allen deze visie nog eens tegen het licht te houden en gezamenlijk een strategie te bepalen voor de toekomst. De belangrijkste redenen waren hiervoor: Actualisatie van de regionale structuurvisie De geldende structuurvisie Authentiek en Vernieuwend is in de afgelopen 5 jaar niet meegegroeid met de omstandigheden. Dit vraagt dus om een herijking van in ieder geval de visie op de toekomst en wellicht ook tot een (op punten) daadwerkelijke aanpassing van de structuurvisie. Nieuwe ontwikkelingen op diverse beleidsvelden Op de verschillende beleidsterreinen sociaal, cultuur, economie, ruimtelijke ordening, wonen, verkeer enz. zijn na het vaststellen van de structuurvisie nieuwe beleidsdocumenten opgesteld om antwoord te kunnen geven aan de vragen van deze tijd. Echter het zou goed zijn hier vanuit een helikopterview naar te kijken. Wens tot meer integrale visie De huidige beleidsdocumenten hebben met elkaar gemeen dat deze niet integraal zijn opgesteld maar per beleidsveld. Het is van belang een samenhangende strategie voor de toekomst uit te stippelen. Inhaalslag positionering en profilering van de regio De visie dient een nieuwe set van regiobreed gedeelde integrale kaders te formuleren op Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 17
het fysieke, economische en sociale terrein. En dient ervoor om op regionaal niveau en lokaal niveau keuzes te kunnen maken op deze beleidsvelden. De nieuwe toekomstvisie zal helderheid moeten brengen over de te varen koers voor de komende jaren en zal gericht zijn op draagvlak voor die gezamenlijk te bepalen koers. Het betreft dan ook geen vrijblijvend document maar een kader voor het regionaal en gemeentelijk beleid. De startnotitie, die in april 2011 door alle gemeenteraden is vastgesteld, vormt de basis voor de verder visievorming. Hiermee worden de kaders voor het proces en de inhoud aangegeven. De Visie 2030 gaat over de toekomst van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden tot 2030. Dit houdt echter niet in dat het blikveld bij 2030 stopt. Er zullen daar waar mogelijk ook ontwikkelingen na deze tijdsperiode meegenomen moeten worden. Dit omdat deze effecten hebben op wat er tot 2030 zal en moet gebeuren. Qua oppervlak betreft de visie de acht gemeenten van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Volgens de meest recente planning zal genoemde visie in de huidige raadsperiode worden vastgesteld. 3.5.2 Regionale woonvisie In december 2005 is de regionale woonvisie Alblasserwaard- Vijfheerenlanden 2006-2009 Goed Wonen voor Jong en Oud vastgesteld. Het wonen speelt een belangrijke rol in de identiteit van de Alblasserwaard- Vijfheerenlanden. De ligging in en deels aan de rand van het Groene Hart en het gedifferentieerde kernenpatroon geven kleur aan de kwaliteit van het wonen. Deze situatie biedt kansen, maar stelt ook randvoorwaarden aan mogelijke en wenselijke ontwikkelingen. Dit leidt tot een centrale opgave voor de samenwerkende gemeenten. In nauwe samenspraak met andere betrokken partijen moet zorggedragen worden voor een goede kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van het woonaanbod (bestaand en nieuw) op de huidige en veranderende omvang en samenstelling van de bevolking. De regionale woonvisie wordt in 2012 herzien. 3.6 Gemeentelijke kaders 3.6.1 Structuurvisie In vervolg op de in augustus 2004 vastgestelde Gemeentelijke Structuurvisie is op 23 april 2009 de WRO-proof zijnde Structuurvisie vastgesteld, waardoor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen van de stad tot 2015 voldoen aan de per 1 juli 2008 geldende wetgeving. De ambities van Gorinchem rondom de functies wonen, werken, groen en water, mobiliteit, welzijn en milieu zijn hierin samen gebracht voor zover zij betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de stad. Het doel van de structuurvisie is enerzijds het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de gemeente Gorinchem aan derden. De structuurvisie heeft geen directe bindende werking voor de burger, op basis van de structuurvisie worden nog geen ontwikkelingen daadwerkelijk mogelijk gemaakt. Wel biedt de structuurvisie het ruimtelijke kader voor de uitwerking van concrete plannen en projecten. De uitwerking van de structuurvisie vindt plaats door middel van het vast stellen van bestemmingsplannen voor de diverse ontwikkelingslocaties. De Wro biedt de mogelijkheid om in een structuurvisie de basis te leggen voor bovenwijkse voorzieningen, dit in de vorm van een bijdrage. Dat is in deze versie gebeurd en dus vormt deze structuurvisie de basis voor het opnemen van de kosten van werken van bovenwijkse Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 18
voorzieningen. De verdeling van de kosten van bovenwijkse voorzieningen wordt in een separate nota geregeld. 3.6.2 Woonvisie Gorinchem heeft een kwantitatief woningtekort, maar de nadruk komt steeds meer te liggen op het kwalitatieve tekort dat ontstaat doordat een deel van de Gorinchemse woningvoorraad niet meer voldoet aan de huidige eisen en toekomstige wensen van bewoners. De woonvisie moet worden gezien als een verbindend element tussen gemeentelijke structuurvisie en het sociale vernieuwsbeleid zoals dat is vastgelegd in het de nota Investeren in Samenleving en Verandering uit 2000 en is herbevestigd in het Meerjaren Investeringsprogramma. Het sociale vernieuwingsbeleid richt zich op stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid, bevordering van een duurzame ontwikkeling en verbetering van de woon- en milieukwaliteit, versterking van het economisch draagvlak, versterking van culturele kwaliteiten, bevordering van de sociale samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat stedelijk gebied. De doelen en uitgangspunten uit de woonvisie geven, vanuit een langere termijn perspectief op wonen, in hoofdlijnen aan hoe de afstemming tussen ruimte en samenleving via projecten en ontwikkelingsplannen gestalte moet krijgen. De woonvisie is tevens een toetsingskader voor de prestatieafspraken tussen de gemeente en de in Gorinchem werkzame woningcorporatie Poort6. De woonvisie geeft richting aan de programmatische invulling van de stedelijke vernieuwingsen inbreidingsprojecten die in het kader van het ISV-programma (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) de komende jaren worden uitgevoerd. Op basis van dit programma worden kleinere maar ook grotere locaties in het bestaand stedelijk gebied benut voor woningbouw, zoals Mollenburg en Lingewijk Noord. Op basis van de woningbehoeftenraming in de Structuurvisie wordt geconstateerd dat er extra ruimte nodig is om de komende tien jaar in de behoefte te kunnen voorzien. De raad heeft ingestemd met de raadsopdracht wonen. De woonvisie zal worden geactualiseerd en begin 2012 worden vastgesteld door de gemeenteraad. 3.6.3 Stimuleringsmaatregelen Erfpacht Bij het kopen van een woning kan het verkrijgen van een hypotheek een obstakel zijn. De prijs van de woning wordt bepaald door de combinatie van de woning en de grond. De gemeente wil kopers daarin tegemoet komen door de grond uit te geven in erfpacht (en daarmee de aankoop van de grond uit te stellen). Wel worden de maandelijkse rentekosten in rekening gebracht. Voor de aankoop van de grond hoeft dus nog geen lening te worden afgesloten. Dat kan een aantal voordelen met zich meebrengen. De hypotheek wordt lager en de canon is aftrekbaar. De woningprijs kan onder de koopsubsidiegrens van Agentschap NL 7 komen. Hierdoor komen koopstarters eerder in aanmerking voor subsidie en een hypotheek, bovendien wordt de doorstroming op de woningmarkt zo bevorderd. NoRisk De NoRisk-regeling biedt de mogelijkheid om bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Gorinchem door een particulier een NoRisk-garantie af te sluiten. De NoRisk geeft de garantie dat de oude Gorcumse woning voor 90% van de taxatiewaarde wordt aangekocht. Twee maanden na oplevering van de nieuwbouwwoning koopt de gemeente de oude woning. De woning blijft in de verkoop, maar komt zo nodig in tijdelijke, danwel definitieve verhuur via Poort6. Deze tijdelijke maatregel is van kracht tot 2012. 7 Agentschap NL maakt onderdeel uit van het Ministerie van Economische zaken, landbouw en innovatie. Als het gaat om duurzaamheid, innovatie, internationaal ondernemen en samenwerken is Agentschap NL het aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 19
3.6.4 Financiële Verordening (2004) De financiële verordening van de gemeente geeft uitgangspunten voor het financieel beleid, financieel beheer en de inrichting van de financiële organisatie van de gemeente. In artikel 12 is het volgende opgenomen: 1. Het college informeert in de paragraaf grondbeleid in de programmabegroting, programmarapportage en de jaarrekening over de voortgang van het grondbeleid. 2. Het college geeft in de paragraaf grondbeleid uit de programmabegroting een visie op het grondbeleid in relatie tot de programmadoelstellingen. 3. Na vaststelling vormt de Nota Grondbeleid het kader voor het te voeren grondbeleid De financiële verordening is een soort kapstok -verordening waarin verwezen wordt naar onderliggende nota s en notities, zoals de Nota financieel afwijkingenbeleid. Naar verwachting zal de verordening in juni 2011 worden voorgelegd aan de gemeenteraad. 3.6.5 Notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels In april 2009 is de notitie Financieel afwijkingenbeleid/budgetspelregels aangepast naar de huidige wet- en regelgeving en vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van de notie is: 'het bestempelen van de rollen van college en raad op het terrein van budgetrecht en begrotingsrechtmatigheid. Het gaat om het vastleggen van bestaande afspraken op dit terrein teneinde deze afspraken een plek te geven binnen de cultuur die Gorinchem kent. In de notitie worden de afspraken uitgewerkt wanneer de raad vooraf dan wel achteraf door het college wordt geïnformeerd over budgettaire afwijkingen. In de notitie actualisatie financieel afwijkingenbeleid en afschrijvingsbeleid worden acht soorten financiële afwijkingen, ofwel oorzaken van budgettaire afwijkingen, omschreven. De raad wordt voorafgaande aan verdere besluitvorming geïnformeerd over financiële afwijkingen die ontstaan als gevolg van beleidswijzigingen. De raad wordt voor het overige achteraf geïnformeerd via de tussenrapportages, de jaarrekening en separate documenten. In de notitie Financieel afwijkingenbeleid wordt afzonderlijk ingegaan op de informatievoorziening en besluitvorming over grondexploitaties. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in wel- en niet in exploitatie genomen gronden. In hoofdstuk 7 worden de communicatie momenten tussen raad en college weergegeven. Hiermee wordt invulling gegeven aan de actieve informatie behoefte van de raad door het college en de manier waarop het college hier invulling aan geeft. 3.6.6 Nota Bovenwijkse Voorzieningen De Wro geeft nieuwe criteria voor kostenverhaal. In dat kader is het bij het toepassen van kostenverhaal bij particuliere ontwikkeling noodzaak om te kunnen beschikken over een actuele Nota Bovenwijkse Voorzieningen. Deze nota is in concept gereed en zal medio 2011 ter besluitvorming worden voorgelegd. In de nota gelden de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit als uitgangspunten. Het uitvoeringsgedeelte van deze nieuwe nota zal jaarlijks worden geactualiseerd en vastgesteld door het college (aan het begin van het kalenderjaar). 3.6.7 Nota Grondprijzen Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen dient te kunnen worden beschikt over dan geldende uitgifteprijzen. De werkwijze rondom de berekening van de grondprijzen en de vastlegging van de bedoelde prijzen in verschillende categorieën is vastgelegd in de Nota Grondprijzen welke jaarlijks wordt bijgesteld en vastgesteld door het college (aan het begin van het kalenderjaar). Nota Grondbeleid Gorinchem 2011-2014, 1 juni 2011 20