PROJECTMATIG ONDERHOUD EN/OF VERBETERING VAN UW WONING HIER KUNT U OP REKENEN vastgesteld 12 juli 2010
Inhoud Inleiding 3 1 Informatie en voorlichting 4 2 Tegemoetkoming en vergoedingen 6 3 Huurprijs 7 4 Zelf aangebrachte veranderingen 7 5 Voorbereiding 8 6 Extra dienstverlening 9 7 Leefbaarheid 9 8 Klachten 10 9 Schade 10 10 Hardheidsclausule 10 11 Tot slot 10 Bijlage: model keuze formulier 11 2
Inleiding Onderhoud en verbetering van uw woning brengt veel met zich mee. Om van te voren te weten waar u aan toe bent, is deze algemene informatie opgesteld. Deze algemene informatie is tot stand gekomen in goed overleg tussen huurdersorganisatie Tegenwicht, Het Blok, Huurdersbelangenvereniging Heumen (verder genoemd als huurdersorganisaties) en Oosterpoort. De huurdersorganisaties en Oosterpoort verwachten dat door deze informatieverstrekking aan huurders voldoende duidelijkheid wordt gegeven. De algemene informatie gaat over onderhoud en verbetering die: projectmatig uitgevoerd worden. Het heeft dus geen betrekking op een woning die individueel aangepakt wordt. meerdere werkzaamheden bevatten (altijd een combinatie van onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen) werkzaamheden bevatten die zowel binnen als buiten de woning te zijn. niet zo ingrijpend zijn dat de bewoners hun woning (tijdelijk) moeten verlaten en in een wisselwoning gehuisvest moeten worden. wel zo ingrijpend zijn dat de uitvoering alleen maar succesvol kan zijn als alle partijen (u, Oosterpoort en de aannemer) medewerking verlenen. De informatie is van toepassing op alle huurwoningen en woonwagens van Oosterpoort te Groesbeek, Ubbergen en Heumen. Wat er in dit boekje staat, is van toepassing voor huurder(s) die: een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben en; staan ingeschreven bij de gemeente op het betreffende adres en; feitelijk woonachtig zijn in de woning. Deze algemene informatie is uitgangspunt bij elk project van Oosterpoort. Het kan zo zijn dat er in een project bijzondere omstandigheden zijn, die aanpassing of aanvulling van de algemene informatie vereisen. Dit wordt met de betreffende projectcommissie besproken. Uit dit overleg ontstaat dan de specifieke informatie. Specifiek van toepassing op uw project. De specifieke informatie is pas van toepassing nadat er met de projectcommissie overleg over is gevoerd en definitief door Oosterpoort is vastgesteld. Als er geen specifieke omstandigheden zijn dan is deze algemene informatie van toepassing. Het is goed te vermelden dat alle bevoegdheden voor projectcommissies en voor de huurdersorganisaties intact blijven, zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst tussen Oosterpoort en de huurdersorganisaties. 3
1 Informatie en voorlichting Oosterpoort heeft veel woningen. Sommige woningen worden in het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) voor het bezit van Oosterpoort aangemerkt als potentieel complex voor onderhoud en verbetering. Dit houdt in dat Oosterpoort, om ook in de toekomst op een verantwoorde wijze deze woningen te kunnen verhuren, de betreffende woningen moet onderhouden en/of verbeteren. Op deze manier worden er projecten gepland. Het SVB is tot stand gekomen na overleg tussen Oosterpoort en de huurdersorganisaties en wordt periodiek bijgewerkt. 1.1 Bewonersbijeenkomst De communicatie over een project start met een bewonersbijeenkomst waar u voor uitgenodigd wordt. Op de bewonersbijeenkomst wordt de grote lijn van het project aan u uitgelegd. Tijdens de bewonersavond wordt in samenwerking met de lokale huurders-organisatie een projectcommissie uit de bewoners samengesteld. Als er al een bewonerscommissie bestaat, dan vindt het overleg plaats met de bestaande bewonerscommissie. Als de bestaande bewonerscommissie dit niet wil of kan, kan een nieuwe projectcommissie worden samengesteld. Mocht er vanuit de bewoners in het project geen behoefte zijn aan een projectcommissie zal de plaatselijke huurdersorganisatie waar nodig als contact optreden. Elke huurder in het project ontvangt een verslag van de bewonersbijeenkomst. 1.2 Projectcommissie De projectcommissie is een belangrijke schakel tussen de bewoners en Oosterpoort. Gedurende het hele traject wordt de projectcommissie geïnformeerd over en betrokken bij de voortgang. 1.3 Huisbezoek Afhankelijk van de omvang van het project gaat Oosterpoort persoonlijk bij u op bezoek. Oosterpoort wil namelijk graag: dat u persoonlijk wordt geïnformeerd over het verloop van het onderhoud en verbetering van uw woning; dat u persoonlijk wordt geïnformeerd over uw rechten en plichten; dat u informatie krijgt over de eventuele financiële tegemoetkomingen; inventariseren of u Zelf Aangebrachte Veranderingen heeft aangebracht in de woning die van invloed zijn op de werkzaamheden; dat u als dit aan de orde is uw keuzes kunt maken en het keuzeformulier kunt invullen (model keuzeformulier zie bijlage). 4
Oosterpoort maakt tijdens deze individuele huisbezoeken een verslag van de gemaakte afspraken. U krijgt een kopie van dit verslag zodat u ook weet waar u aan toe bent. Als u wilt kunt u altijd vragen of Oosterpoort nog een bezoek aan u komt brengen. Oosterpoort streeft er naar om één contactpersoon gedurende het project te hebben. 1.4 Keuzeformulier Na het huisbezoek maakt u uw eigen keuzes over eventuele verbeteringen en de daarbij behorende huurverhoging. U vult het keuzeformulier in en zorgt dat het bij uw contactpersoon van Oosterpoort terecht komt. 1.5 Informatie Oosterpoort wil u graag op de hoogte houden van de meest actuele ontwikkelingen van het project. Daarom wil Oosterpoort het volgende met u afspreken: u wordt zo snel mogelijk op de hoogte gebracht en gehouden van de planontwikkeling, de planning, de uitvoering en de mogelijke overlast met betrekking tot het onderhoud en verbetering. Hiervoor zal Oosterpoort regelmatig nieuwsbrieven verstrekken. Mocht u toch nog vragen hebben kunt u altijd terecht bij uw contactpersoon of bij de projectcommissie. 1.6 Warme opname Voordat de uitvoering start, komt onze opzichter nog een zogenaamde warme opname (= voorinspectie van de woning voordat de werkzaamheden beginnen) doen. Hiervoor wordt tijdig een afspraak met u gemaakt. Tijdens de warme opname wordt met u doorgenomen welke werkzaamheden in en aan uw woning worden uitgevoerd. De afspraken die u hierover maakt worden op papier gezet en daarna door u en de opzichter ondertekend. U ontvangt een kopie van deze afsprakenlijst. Na de warme opname zijn wijzigingen niet meer mogelijk; de materiaalbestellingen worden dan gedaan. 1.7 Oplevering van de onderhoud- en verbeterwerkzaamheden Als alle werkzaamheden zijn uitgevoerd, wordt uw woning opgeleverd. Dit gebeurt samen met u, de aannemer en de opzichter van Oosterpoort. De aanwezige tekortkomingen en/of gebreken aan de woning worden vermeld op een opleveringsformulier dat door alle partijen wordt ondertekend. Oosterpoort verstrekt huurder een kopie van het opleveringsformulier. Oosterpoort verplicht zich de vermelde tekortkomingen of gebreken binnen 3 weken na ondertekening van het opleveringsformulier doch uiterlijk binnen de garantie- en onderhoudstermijn van 3 maanden te verhelpen. Betreft het ernstige storingen en/of lekkages dan dient Oosterpoort het vermelde gebrek direct te (laten) verhelpen. 5
2 Tegemoetkoming en vergoedingen 2.1 Hoogte ongerieftegemoetkoming Als de werkzaamheden in uw woning voor veel ongemak zorgen dan kunt u een ongerieftegemoetkoming ontvangen. Dit in verband met verminderd woongenot. Duren de binnenwerkzaamheden langer dan 10 werkdagen en is er sprake van veel overlast dan krijgt u de helft van uw maandhuur van ons terug. Duren de binnenwerkzaamheden langer dan 20 werkdagen en is er sprake van veel overlast dan krijgt u de hele maandhuur van ons terug. Wel zal er onderling verschil zijn in de mate van ongerief. Zo zullen bewoners die voor meer keuzeopties kiezen meer ongerief ervaren dan bewoners die beperkte of geen keuzeopties nemen. De mate en de ernst van de overlast zal per project in redelijkheid worden bekeken. Na overleg met de projectcommissie neemt Oosterpoort een beslissing bij welke mate en ernst van overlast een ongerieftegemoetkoming in de vorm van een verminderde maandhuur wordt verstrekt. Bovendien kan de huurder bij bijzondere omstandigheden een beroep doen op de hardheidsclausule (art. 10). Overlast Overlast is een subjectief begrip, voor Oosterpoort is in ieder geval sprake van overlast als door de werkzaamheden voorzieningen als keuken, badkamer of toilet niet bruikbaar zijn. Ook is sprake van overlast als de woonkamer of slaapkamers niet gebruikt kunnen worden. 2.2 Standaard onkostenvergoeding Indien de vloerbedekking en/of gordijnen als gevolg van de noodzakelijke werkzaamheden hersteld of vervangen moeten worden, wordt hiervoor als tegemoetkoming een standaardonkostenvergoeding verstrekt. Dit geldt niet voor kosten als gevolg van onderhoud of verbeteringen waarvoor uzelf gekozen heeft. Let op: Het gaat hier niet om schade die per ongeluk is aangebracht tijdens de uitvoering van werkzaamheden. Hierover staat een en ander vermeld in hoofdstuk 9 Bedrag Vloerbedekking 500,- Gordijnen 250,- 2.3 Uitbetaling Nadat uw woning is opgeleverd ontvangt u de afgesproken financiële tegemoetkoming. Dit wordt op een door u aan te geven bankrekening bijgeschreven. Als Oosterpoort nog een vordering op u heeft dan kan Oosterpoort het te vorderen bedrag in mindering brengen op de tegemoetkoming. Dit wordt u schriftelijk vooraf meegedeeld. De tegemoetkoming wordt rechtstreeks aan u betaald en niet in mindering gebracht op de sociale uitkering. 6
3 Huurprijs 3.1 Huurprijs Tijdens de werkzaamheden blijft u de huur doorbetalen van uw woning. Voor de start van de werkzaamheden weet u precies wat er in de woning gaat gebeuren en welke gevolgen dit heeft voor een eventuele nieuwe huurprijs. 3.2 Huurverhoging? Het onderhoud aan uw woning heeft in principe geen gevolgen voor de huurprijs, ook niet als er bepaalde onderdelen van uw woning vervangen moeten worden. Alleen als er verbeteringen plaatsvinden, vraagt Oosterpoort daar een huurverhoging voor. Individuele verbeteringen die een huurverhoging als gevolg hebben, worden alleen met uw toestemming uitgevoerd. Soms is de gevraagde huurverhoging kostendekkend. In andere gevallen neemt Oosterpoort een deel van de kosten voor haar rekening en is de huurverhoging dus beperkt. Eén en ander hangt af van de verbetering die aangeboden wordt. De huurverhoging wordt in rekening gebracht op de 1 e dag van de maand na oplevering van uw woning. U wordt hierover schriftelijk geïnformeerd. Vervolgens is over de nieuwe huurprijs de jaarlijkse huurverhoging van toepassing. 3.3 Huurtoeslag Het is mogelijk dat u nu al huurtoeslag ontvangt. De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen van uw huishouden en de huurprijs. Als uw huurprijs minimaal 20,- hoger wordt, omdat u bepaalde verbeteringen laat uitvoeren, moet de huurtoeslag opnieuw worden bepaald. U kunt de huurprijswijziging binnen 3 maanden door middel van een wijzigingsformulier aan de belastingdienst doorgeven. Misschien ontvangt u nu geen huurtoeslag maar komt u hier straks, gezien de hogere huur van de woning, wel voor in aanmerking. Meer informatie kunt u vinden op internet: www.toeslagen.nl of via de belastingtelefoon: 0800 05 43. 4 Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) 4.1 Mag blijven zitten? U heeft in uw woning misschien zelf een aantal dingen veranderd of aangepast. Dit worden de Zelf Aangebrachte Veranderingen genoemd (verder afgekort tot ZAV). Tijdens de huisbezoeken inventariseren wij de ZAV s bij u in de woning. 7
Als de ZAV voor de onderhoud- en verbeterwerkzaamheden niet in de weg zit mag de ZAV blijven zitten. Als de ZAV wel in de weg zit moet u zelf de ZAV te (laten) verwijderen of er voor te zorgen dat de ingeschakelde aannemer het onderhoud en de verbetering kan uitvoeren. 4.2 Individuele onkostenvergoeding? U krijgt voor het verwijderen (en wellicht terugplaatsen) van de ZAV géén vergoeding van Oosterpoort. U bent er zelf voor verantwoordelijk dat Oosterpoort het noodzakelijke onderhoud aan uw woning kan uitvoeren. Van te voren zal u verteld worden welke maatregelen u moet treffen en welke ZAV u mogelijk moet verwijderen om de werkzaamheden goed uit te kunnen voeren. Ontstaat er schade aan uw Zelf Aangebrachte Verandering als gevolg van het verwijderen (en terugplaatsen) van de ZAV, dan is deze schade voor uw eigen rekening. Ontstaat er schade aan uw ZAV en is dat de aannemer verwijtbaar, dan kan de aannemer hier mogelijk voor aansprakelijk zijn. Dat kan natuurlijk alleen als u de nodige voorzorgsmaatregelen wel getroffen had om schade te voorkomen (zie ook artikel 9). 5 Voorbereiding 5.1 Voorbereiding aannemer In de wijk wordt door de aannemer een bouwplaats ingericht. Deze plek is het 'thuishonk' van alle medewerkers die bij de uitvoering zijn betrokken. Naast een opslagruimte van materiaal en een schaftlokaal is er een vergaderruimte waar u de opzichter regelmatig kunt vinden. U ontvangt van de aannemer afdekfolie om uw eigen spullen zoveel mogelijk te beschermen. De aannemer brengt nog extra beschermstroken aan op de vloerdelen waar veel wordt gelopen. De aannemer ruimt het vrijgekomen puin en rommel weer op. Oosterpoort spant zich in om de aannemer met een zo strak mogelijke planning te laten komen. Op deze manier proberen wij de overlast voor u zo veel mogelijk te beperken. Duidelijk moet zijn hoeveel tijd de aannemer voor iedere woning nodig heeft en welke overlast u daarvan zult ondervinden. 5.2 Uw eigen voorbereiding Wij zijn ons ervan bewust dat onderhouds- en verbeterwerkzaamheden in en rond de woning overlast en ongemak kunnen veroorzaken. Daarom zullen wij ons, in samenwerking met u, inzetten dit tot een minimum te beperken. Wij vragen van u om de aannemer in de gelegenheid te stellen de werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat u er voor zorgt dat de plaats waar gewerkt moet worden bereikbaar is en dat u maatregelen neemt om schade aan uw eigendommen te voorkomen. 8
6 Extra dienstverlening Oosterpoort wil haar huurders zo goed mogelijk bijstaan gedurende het project, daarom zal Oosterpoort haar huurders behulpzaam zijn: Als er in uw woning voorzieningen zitten voor gehandicapten en deze moeten verwijderd worden, dan worden deze ook weer aangebracht. Hieraan zijn geen kosten verbonden. Er wordt door de contactpersoon van Oosterpoort eventueel een spreekuur gehouden waar u terecht kunt met uw vragen over alles wat te maken heeft met het project. Of een spreekuur gewenst is, wordt bepaald in overleg met de projectcommissie. In bijzondere individuele gevallen kan Oosterpoort besluiten huurders tegemoet te komen in opslag en verzekering voor huisraad aan te bieden. Na oplevering stelt Oosterpoort u in de gelegenheid om gebruik te maken van het serviceabonnement van Oosterpoort zonder dat het reguliere instaptarief is verschuldigd. Dit aanbod gaat in op de 1 e van de maand na de oplevering van uw woning en eindigt een maand na deze datum. 7 Leefbaarheid Uitgangspunt is om de kwaliteit van het wonen in de buurt zo goed mogelijk te houden. Oosterpoort geeft de huurders inzage in de aard en termijn van de overlast en probeert deze zoveel mogelijk te beperken. Als de gestelde termijn wordt overschreden geeft Oosterpoort direct informatie over de oorzaak daarvan en zorgt voor een nieuwe planning. Oosterpoort verplicht zich om tot aan de start van de uitvoering van de werkzaamheden aan de woningen er zorg voor te dragen dat de uitstraling van de woningen en de buurt geen verloedering in de hand werkt. Oosterpoort maakt na overleg met de projectcommissie afspraken met de aannemer. (Deze afspraken kunnen verschillen per project gezien de specifieke omstandigheden in ieder project). Oosterpoort blijft het aanspreekpunt voor de bewoners. Tijdens de werkzaamheden is er zo veel mogelijk een medewerker van Oosterpoort bereikbaar waar huurders met klachten, vragen of problemen terecht kunnen. 9
8 Klachten Het kan zijn dat u tijdens de uitvoering van het project niet tevreden bent over de werkwijze van de aannemer. Eventuele meningsverschillen tussen u en de aannemer worden eerst voorgelegd aan Oosterpoort. Het kan ook voorkomen dat u tijdens de uitvoering van het project niet tevreden bent over de werkwijze van Oosterpoort. Eventuele geschillen tussen u en de medewerkers van Oosterpoort worden eerst voorgelegd aan de projectmanager van Oosterpoort. Deze neemt een besluit. Indien u het niet eens bent met diens beslissing dan kunt u uw klacht bij de Klachtencommissie neerleggen. Hoe u dan moet handelen, staat omschreven in de brochure U heeft een klacht, wat nu?. De brochure is verkrijgbaar bij Oosterpoort en is te downloaden via de website van Oosterpoort www.oosterpoortwoon.nl 9 Schade U treft als huurder de afgesproken en noodzakelijke voorzorgsmaatregelen met betrekking tot huisraad en waardevolle spullen. Als u aan dit verzoek geen gehoor heeft gegeven, is Oosterpoort niet aansprakelijk voor de schade aan uw eigendommen. Als door de werkzaamheden door de aannemer verwijtbare schade aan eigendommen is aangebracht, dient u deze zo spoedig mogelijk te melden (binnen 48 uur) aan Oosterpoort zodat deze het desbetreffende bedrijf aansprakelijk kan stellen.. Als u er voor gekozen heeft zelf uw eigendommen tijdelijk elders op te slaan adviseren wij daarvan zelf melding te maken bij uw verzekeraar en voor aanvullende verzekering zorg te dragen. Als er sprake is van een bijzondere individuele situatie waardoor u uw huisraad moet opslaan, geeft Oosterpoort een redelijke vergoeding voor de opslag- en de verzekeringskosten. 10 Hardheidsclausule Een huurder kan door de verbetering worden geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin deze informatie niet voorziet. Het kan ook zijn dat er omstandigheden zijn dat de huurder onevenredige negatieve gevolgen heeft. In deze gevallen kan de betreffende huurder schriftelijk verzoeken of in zijn/haar geval afgeweken kan worden of dat er aanvullende maatregelen te treffen zijn. Oosterpoort neemt dit verzoek in behandeling en zal binnen 2 weken nadat het verzoek is ontvangen, huurder schriftelijk informeren over de beslissing. Als Oosterpoort het verzoek van huurder niet of niet geheel honoreert, zal Oosterpoort aangeven waarom. 11 Tot slot Elk project is weer anders en kent bijzondere omstandigheden. Oosterpoort zal dan ook daar waar nodig maatwerk verrichten om het project op een adequate, zorgvuldige wijze te laten verlopen. Om de 3 jaar wordt de informatie door Oosterpoort en de huurdersorganisaties geëvalueerd en zo nodig aangepast. 10
Bijlage I model keuzeformulier Keuzeformulier onderhoud- en verbeterproject Naam Adres Telefoonnummer Bankrekeningnummer Tussen u en Oosterpoort zijn de volgende afspraken gemaakt Dit keuzeformulier gaat over de uitvoering van de werkzaamheden zoals aangegeven tijdens de bewonersavond d.d.. Het verslag van deze bewonersavond is door u ontvangen U heeft het informatieboekje Hier kunt u op rekenen van Oosterpoort ontvangen. Alles wat in dit boekje staat, is van toepassing op de uitvoering van de werkzaamheden in of aan bovengenoemde woning De werkzaamheden worden uitgevoerd in bewoonde staat Gedurende de werkzaamheden moet de huur van de woning worden doorbetaald. U kiest voor de volgende verbeteringen die gepaard gaan met huurverhoging. Keuzemogelijkheden voor Huurverhoging per verbeteringen maand Wel / niet Wel / niet Wel / niet Wel / niet TOTALE HUURVERHOGING PER MAAND Punten Uw huurprijs komt er dan als volgt uit te zien Huidige netto huur per maand Huurverhoging voor gekozen verbeteringen Nieuwe netto huur per maand Servicekosten Service abonnement Glasverzekering Rioolfonds Nieuwe huurprijs per maand na oplevering werkzaamheden 11
De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de genoemde huurverhoging U weet dat door het aanbrengen van de verbetering het puntental van de woning kan stijgen (woningwaarderingsstelsel) De huurverhoging wordt in rekening gebracht op de 1 e dag van de maand na oplevering van de woning. Als er een meningsverschil ontstaat, kunt u de klachtenprocedure van Oosterpoort volgen. Deze procedure staat omschreven in de brochure U heeft een klacht, wat nu?. De hiervoor vermelde afspraken gaan in na ondertekening en eindigen na het afronden van de werkzaamheden van het project. Datum :. Plaats :... Handtekening Oosterpoort : Handtekening huurder: 12