2. Het sloopproces. Pagina 1 van 6

Transcriptie

1 Basis sociaal plan (Geldig vanaf 5 september 2011, gedeeltelijk herzien XX oktober 2015) Dit Basis Sociaal Plan is vastgesteld na advies van de SHBW en in overleg met de gemeente Almelo. 1. Inleiding In het ondernemingsplan van Beter Wonen staat de mens centraal. Samen met onze partners zorgen wij voor een vitale leefgemeenschap in wijken en buurten. Vitale wijken bereiken we door een combinatie van sociale, fysieke en economische interventies. Een van de meest ingrijpende fysieke maatregelen is sloop in een wijk. Juist omdat sloop zo n ingrijpende maatregel is, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken. Bewoners moeten weten waar zij aan toe zijn en wat ze kunnen verwachten van Beter Wonen. In dit basis sociaal plan is dit terug te vinden. Op basis van dit basis sociaal plan schrijven we per sloopproject een projectgebonden sociaal plan. Dit projectgebonden sociaal plan wordt besproken met de projectcommissie. In het projectgebonden plan moeten minimaal dezelfde voorwaarden staan als die uit het basis sociaal plan. Het kan uitgebreid worden met extra voorzieningen en regelingen (bijvoorbeeld extra hulp voor senioren, begeleiding als er veel huishoudens wonen met sociale problematiek, enz.). Alle huurders (van woningen) ontvangen het projectgebonden sociaal plan zodat ze weten waar ze aan toe zijn. Het basis sociaal plan is geschreven op basis van sloop. Bij grootschalige renovatie gelden in principe dezelfde voorwaarden zoals hier omschreven. Bij grootschalige renovatie gaat het om woningverbetering waardoor bewoners een langere periode niet in hun woning kunnen verblijven. Bewoners hebben in dat geval recht op een wisselwoning en een onkostenvergoeding. Overal waar sloop staat in dit sociaal plan, moet dan verbetering staan. 2. Het sloopproces Voornemen tot sloop en sloopbesluit Als Beter Wonen plannen heeft voor sloop van een complex wordt dit in een vroeg stadium besproken met de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie (als deze er is), de commissie heeft namelijk adviesrecht bij sloop. Bij plannen voor sloop informeert Beter Wonen bewoners zo tijdig mogelijk. Hierbij maken we onderscheid tussen het formele sloopbesluit en het voornemen tot sloop. Het formele sloopbesluit neemt Beter Wonen in principe 18 maanden voor de sloopdatum. Vanaf het moment dat het formele sloopbesluit is genomen, kunnen bewoners aanspraak maken op de afspraken uit het Sociaal Plan. Bewoners worden door Beter Wonen schriftelijk op de hoogte gebracht van het sloopbesluit. Bij gelijktijdige sloop van meerdere woningen organiseren we ook een informatiebijeenkomst. Pagina 1 van 6

2 . Voor deze periode weet Beter Wonen al eerder dat een bepaald complex gesloopt gaat worden (voornemen tot sloop). Beter Wonen kiest ervoor om bewoners zo vroeg mogelijk te informeren bij sloopplannen. Bewoners krijgen dan de garantie dat zij nog tot een bepaald jaar in hun woning kunnen blijven wonen. Ook kan deze periode gebruikt worden voor het oprichten van een projectcommissie of klankbordgroep. Beter Wonen bepaalt zelf of vrijkomende huurwoningen in deze periode nog (tijdelijk) verhuurd worden. Alleen huurders met een regulier huurcontract voor een woning hebben rechten zoals opgenomen in het sociaal plan. Huurders met een tijdelijk huurcontract, huurders van bedrijfsonroerend goed, huurders van bergingen/ garageboxen hebben deze rechten niet. Zorginstellingen die complexmatig huren kunnen geen aanspraak maken op de rechten volgens dit sociaal plan. Huisbezoek en het zoeken naar vervangende woonruimte Na het formele sloopbesluit bezoekt een medewerker van Beter Wonen alle huurders. Tijdens dit huisbezoek ontvangen huurders informatie over de herhuisvesting. Verder vragen wij naar woonwensen en willen we informatie over het huishouden zoals inkomen en huishoudgrootte. Op basis van de woonwensen zoeken wij een andere woning (zie verder bij punt 5). De afspraken die wij tijdens het huisbezoek maken leggen we schriftelijk vast, huurders ontvangen hiervan een kopie. Sloopaankondiging Minimaal zes maanden voordat de feitelijke sloop start, ontvangen huurders een aangetekende brief. In deze brief zegt Beter Wonen formeel de huur van de woning op wegens dringend Pagina 2 van 6

3 eigen gebruik. Als het contract op meerdere namen staat ontvangt ieder een eigen aangetekende brief. Projectcommissie Bij sloop probeert Beter Wonen altijd een projectcommissie of klankbordgroep te vormen. Door deze projectcommissie wordt het projectgebonden sociaal plan besproken en goedgekeurd. Aan de andere huurders wordt gecommuniceerd wie er in de projectcommissie zitten. Communicatie tijdens het sloopproces Tijdens het hele sloopproces informeren wij bewoners schriftelijk via (nieuws)brieven. Waar nodig organiseren we ook inloopavonden. Verder is het huisbezoek een belangrijk moment in de communicatie. 3. Huurprijs Huurbetaling Na het nemen van het formele sloopbesluit worden de huurprijzen bevroren. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli wordt niet meer doorgevoerd. Het voorschot voor de servicekosten en stookkosten wordt wel opnieuw berekend. Afrekening servicekosten en stookkosten De servicekosten berekenen we per kalenderjaar (1 januari t/m 31 december). In het daarop volgende jaar (in mei of juni) vindt de afrekening plaats. In de servicekosten zitten ondermeer de kosten voor schoonmaak, huismeester en algemene elektra. De afrekening van de stookkosten vindt plaats na verhuizing. 4. Onderhoud Na het nemen van het formele sloopbesluit blijft Beter Wonen de woningen onderhouden. Wel proberen we zoveel mogelijk te herstellen, in plaats van te vervangen. 5. Vervangende woonruimte Inschrijven als woningzoekende Na het nemen van het formele sloopbesluit moeten bewoners zich opnieuw inschrijven als woningzoekende. Hier zijn geen kosten aan verbonden. Vanaf het moment dat het formele sloopbesluit is genomen, krijgen de bewoners urgentie. Vergelijkbare vervangende woonruimte Huurders van de te slopen woningen hebben minimaal recht op vergelijkbare vervangende woonruimte. Als bewoners zelf aangeven een stap te willen zetten in hun wooncarrière (met de daarbij horende financiële consequenties) werkt Beter Wonen hier waar mogelijk aan mee. Beter Wonen houdt zoveel mogelijk rekening met de woonwensen van de vertrekkende huurders. Tijdens het huisbezoek vragen wij de huurders naar hun voorkeur wat betreft woningtype, aantal slaapkamers, huurprijs en ligging van een woning. Bovenstaande woonwensen beschouwt Beter Wonen als voorkeuren. Bij het beoordelen van het begrip gelijkwaardige en passende vervangende woonruimte zijn dit geen harde criteria. Waar hebben bewoners dan wel minimaal recht op? Pagina 3 van 6

4 Bewoners hebben in ieder geval recht op een vergelijkbare, passende woning binnen de gemeente Almelo binnen de kaders van de hiervoor geldende regelgeving ten aanzien van passend toewijzen. Als criteria voor een vergelijkbare woning hanteert Beter Wonen een woning die wat betreft het woningtype en het aantal WWS-punten minimaal vergelijkbaar is met de te verlaten woning. Hierbij geldt een marge van +10/-10 punten (als de te slopen woning niet is voorzien van een cv-installatie en/of isolatieglas, dan worden de punten die hiervoor bij de nieuwe woning worden toegekend buiten beschouwing gelaten). Bij het zoeken naar een andere woning verwachten wij medewerking van de huurders (constructief overleg en reële woonwensen). Als er meerdere huurders belangstelling hebben voor eenzelfde vervangende woonruimte kijken wij naar woonduur. Diegene met de langste woonduur heeft dan voorrang. Als huurders belangstelling hebben voor een koopwoning, informeren wij hen over de koopmogelijkheden. Terugkeergarantie Als Beter Wonen vervangende nieuwbouw ontwikkelt op de locatie van de sloopwoningen kunnen huurders terugkeren naar hun oude buurt. Hiervoor ontvangen zij dan een terugkeergarantie. Huurders moeten wel rekening houden dat zij dan twee keer moeten verhuizen en hebben hierbij eenmalig recht op de tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten. Ook hier geldt dat wij kijken of de nieuwe woningen passen bij de bewoners (als wij bijvoorbeeld een complex voor senioren bouwen, heeft een gezin met kinderen geen recht op terugkeergarantie naar deze locatie). Wanneer geen vervangende woonruimte? Indien bij renovatie volgens Beter Wonen een (tijdelijke) verhuizing niet nodig is, is er vanzelfsprekend geen sprake van een vergoeding. Indien de huurder hier niet mee eens is, kan de huurder bij de rechter verzoeken om een uitspraak. Bij lopende procedures rondom ontbinding van de huurovereenkomst (o.a. bij ernstige woonoverlast) wachten we de uitkomst van de procedure af voordat het Sociaal Plan in werking treedt. 6. Vertrek uit de huidige woning Huuropzegging Als er vervangende woonruimte elders gevonden is (buiten Beter Wonen), zegt de huurder zelf schriftelijk de huur van de huidige woning op bij Beter Wonen. De opzegtermijn is één maand. Als de huurder opnieuw huurt bij Beter Wonen, maakt Beter Wonen afspraken met de huurder over de nieuwe huursituatie en de beëindiging van zijn huurcontract van de te verlaten woning. Deze afspraken worden in een door beiden ondertekend document vastgelegd. Oplevering van de huidige woning Huurders van de te slopen woning moeten hun woning schoon en leeg achter laten. Bij de voorinspectie maken huurder en Beter Wonen afspraken over hoe de woning achtergelaten moet worden. Deze afspraken worden schriftelijk vastgelegd en beide partijen ontvangen deze. Over het algemeen gelden de volgende afspraken: De woning moet leeg en (bezem)schoon achter blijven. Dit geldt ook voor balkon/tuin of berging. Vloerbedekking en gordijnen moeten uit de woning verwijderd worden. Pagina 4 van 6

5 Zelf aangebrachte voorzieningen (bijvoorbeeld eigen keuken, extra wasbak, ligbad, enz.) mogen in de meeste gevallen blijven zitten. Op het moment dat de woning niet wordt achtergelaten zoals is afgesproken, brengt Beter Wonen kosten voor schoonmaak/verwijdering in rekening. Deze kosten verrekenen wij met de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten. Buurt leefbaar houden Beter Wonen maakt een plan voor het beheer van het complex voor de periode voorafgaand aan de sloop. Hierin staat onder meer of woningen tijdelijk verhuurd worden en welke maatregelen we nemen op het gebied van leefbaarheid (bijvoorbeeld vitrage laten hangen, dichtplanken, onderhoud groen, weghalen van rommel, extra controlerondes, enz.). 7. Financiële regelingen Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten Alle huurders die hun woning huren op basis van een regulier huurcontract hebben recht op een financiële regeling als zij verhuizen nadat het formele sloopbesluit is genomen. De regeling is bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting van de nieuwe woning. De tegemoetkoming is een wettelijk vastgesteld bedrag wat jaarlijks wordt geïndexeerd. Op dit moment is de bijdrage 5.857,- (prijspeil maart 2015). De vergoeding wordt uitbetaald in twee termijnen (uitsluitend via bank/giro). De eerste helft bij het opzeggen van de huur van de huidige woning. De tweede helft na het inleveren van de sleutels van de oude woning en correcte oplevering. Eventuele openstaande betalingen verrekenen wij met de bijdrage. Zelf aangebrachte voorzieningen Door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen (bijvoorbeeld een cv-installatie, een ligbad, rolluiken of keuken) worden zoveel mogelijk hergebruikt. Hergebruik kan ook betekenen dat de vervangende woning voorzien is van een voorziening die gelijkwaardig is als de voorziening die is aangebracht in de oude woning. In een aantal gevallen is hergebruik niet mogelijk. Beter Wonen vergoedt dan gedeeltelijk de zelf aangebrachte voorzieningen. De voorwaarden hiervoor zijn: de voorziening moet in goed werkende staat in de woning achterblijven; de voorziening is voor de datum van het sloopbesluit aangebracht; bewoners hebben schriftelijke toestemming van Beter Wonen voor de voorziening; de voorziening is een verbetering van de woning; de voorziening is in goede staat. Bij de huuropzegging bekijkt Beter Wonen welke zelf aangebrachte voorzieningen er zijn aangebracht, en welke voor vergoeding in aanmerking komen. Wij gaan uit van een afschrijvingsperiode van 10 jaar (10% afschrijving per jaar). Voorzieningen op medische grond Voorzieningen die zijn aangebracht op medische noodzaak vallen buiten deze regeling. Deze voorzieningen worden, voor zover mogelijk is, overgebracht naar de nieuwe woning door Beter Wonen. Als dit niet mogelijk is, helpt Beter Wonen bij het aanvragen en bespoedigen van een nieuwe aanvraag. Beter Wonen biedt een alternatief als aanpassing niet mogelijk is. Geen dubbele huur De huurbetaling van de oude woning eindigt op het moment dat de huur van de nieuwe woning ingaat. Vanaf deze datum neemt Beter Wonen de huur van de oude woning voor één maand Pagina 5 van 6

6 voor haar rekening. Huurders hebben dan een maand de tijd om te verhuizen. Als dit niet lukt, zijn huurders opnieuw huur verschuldigd voor hun oude woning. Wisselwoning Als er twee keer verhuisd moet worden (bijvoorbeeld in het kader van een grootschalige renovatie) hebben bewoners recht op een gestoffeerde wisselwoning + een extra vergoeding van 530,- (bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). 8. Contactpersoon Bij elk sloopproject is er een contactpersoon van Beter Wonen waar huurders met al hun vragen terecht kunnen. Bewoners ontvangen in een vroeg stadium (voor het definitieve sloopbesluit) informatie hoe zij de contactpersoon kunnen bereiken. 9. Klachten Als huurders klachten hebben over de naleving van de afspraken uit het sociaal plan of over het gedrag van onze medewerkers, dan kunnen zij deze (schriftelijk) melden bij Beter Wonen. Wanneer overleg niet leidt tot een bevredigend antwoord, dan kunnen huurders de klacht voorleggen aan een onafhankelijke klachtencommissie van Beter Wonen (zie verder het reglement klachtencommissie Beter Wonen). 10. Overeenkomst voor onbepaalde tijd Het basis sociaal plan is door Beter Wonen en de SHBW (Stichting Huurders Belangen Beter Wonen) voor onbepaalde tijd afgesloten. Als er vanuit Beter Wonen of SHBW behoefte is om deze notitie aan te passen is dit mogelijk in gezamenlijk overleg. Almelo, Voor akkoord: Voor akkoord: Voor akkoord: SHBW Gemeente Almelo Beter Wonen Pagina 6 van 6