Sloop en Groot onderhoud reglement Goed Wonen Gemert

Transcriptie

1 Sloop en Groot onderhoud reglement Goed Wonen Gemert Overeengekomen tussen Goed Wonen Gemert, Stichting Huurdersbelang Gemert-Bakel en gemeente Gemert-Bakel Versie: maart

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Begripsbepalingen Algemene bepalingen Procedure bij sloop of groot onderhoud

3 1. Inleiding Dit reglement dient als kader voor het opstellen van een sociaal plan voor huurders van woningen van Goed Wonen Gemert, waarvoor een sloopbesluit geldt of waar groot onderhoud uitgevoerd wordt. Een besluit tot het slopen van woningen of het uitvoeren van groot onderhoud, wordt genomen op basis van het strategisch voorraadbeleid van Goed Wonen Gemert en de woonvisie van de gemeente Gemert-Bakel. Voornemens om woningen te slopen worden altijd overlegd met de gemeente Gemert-Bakel en de Stichting huurdersbelangenvereniging. Het sloop en groot onderhoud reglement bevat uitgangspunten voor de communicatie met huurders en de wijze waarop zij bij het proces worden betrokken. Ook worden enkele uitgangspunten genoemd met betrekking tot het onderhoud van woningen waarvoor een sloopbesluit geldt en de wijze waarop Goed Wonen Gemert de leefbaarheid en veiligheid van de woonomgeving waarborgt. Het reglement is besproken en overeengekomen met Stichting Huurdersbelang Gemert-Bakel en me de gemeente Gemert-Bakel. 3

4 2. Begripsbepalingen 2.1 Reglement Het onderhavige sloop- en groot onderhoud reglement. 2.2 Sloop Sloop van één of meerdere (deel)complexen al dan niet met vervangende nieuwbouw. 2.3 Groot onderhoud Onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden die zodanig ingrijpend zijn dat (tijdelijke) herhuisvesting noodzakelijk is. 2.4 (Deel)Complex Een verzameling van geografisch bij elkaar horende woningen en/of woongebouwen 2.5 Huurder Degene die op grond van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met Goed Wonen Gemert, gerechtigd is tot bewoning van een zelfstandige woning uit het woningbezit van Goed Wonen Gemert, op het adres van die woning is ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente, en daarnaast de woning ook feitelijk bewoont. 2.6 Bewonersvertegenwoordiging Permanente of ter gelegenheid van de sloop of groot onderhoud ingestelde vertegenwoordiging van de betrokken huurders. 3. Algemene bepalingen 3.1 Het reglement treedt in werking op 1 januari Jaarlijks zal een evaluatie van de overeenkomst plaatsvinden. Zo nodig wordt het reglement in gezamenlijk overleg met de Gemeente en de huurdersbelangenvereniging aangepast. 3.2 Bij sloop of groot onderhoud zullen afspraken op grond van de bepalingen in dit reglement worden gemaakt en vastgelegd in een sociaal plan op (deel)complexniveau. 3.3 Het reglement heeft betrekking op alle (deel)complexen en individuele woningen van Goed Wonen die komende jaren gesloopt worden of waarbij groot onderhoud uitgevoerd wordt. Het reglement geldt voor alle huurders die hiermee te maken krijgen en die: Met Goed Wonen een huurcontract hebben afgesloten voor onbepaalde tijd; Bij de gemeente op hetzelfde adres staan ingeschreven; Feitelijk woonachtig zijn in de woning. 4

5 3.4 Indien het reglement in een specifiek geval voor een huurder onevenredig negatieve gevolgen heeft, die duidelijk ongunstiger zijn dan dat voor de overige huurders het geval is, dan kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule en Goed Wonen verzoeken om af te wijken van het reglement. In dat geval zal Goed Wonen dit verzoek in behandeling nemen en binnen 30 dagen een besluit nemen over dit verzoek. De uitslag wordt schriftelijk, met redenen omkleed, medegedeeld aan de betreffende huurder. 3.5 Alle geschillen die direct dan wel indirect voortvloeien uit dit reglement en/of meerdere (individuele) overeenkomsten worden voorgelegd aan de regionale geschillencommissie. De samenstelling en werkwijze van de geschillencommissie is vastgelegd in het klachtenreglement van Goed Wonen. 4. Procedure bij sloop of groot onderhoud Communicatie en participatie betrokken huurders 4.1 Het sloopbesluit en na te streven sloopdatum of het besluit tot groot onderhoud en de na te streven periode van uitvoering worden zo snel mogelijk schriftelijk aan de betrokken huurders, de huurdersbelangenvereniging en de gemeente medegedeeld, waarbij een uiterlijke termijn van 8 weken na besluit geldt. 4.2 Betrokken huurders en de huurdersbelangenvereniging worden individueel of gezamenlijk zo spoedig mogelijk geïnformeerd over de consequenties van het genomen besluit. Onderwerpen van gesprek zijn en afspraken worden gemaakt over in ieder geval: de rechten en plichten van de huurder en van Goed Wonen waaronder begrepen het sociaal plan; de procedure in het kader van het sloopbesluit of het besluit tot groot onderhoud; de wijze van participatie en overleg met de betrokken huurders of een vertegenwoordiging daarvan; de mogelijkheden met betrekking tot (tijdelijke) herhuisvesting en/of terugkeer naar de woning of de vervangende nieuwbouw in geval van sloop; de vergoedingen die worden verstrekt conform artikel220 lid 5 en 275 lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; de inspanningen van Goed Wonen en de betrokken huurders ten aanzien van het onderhoud en de leefbaarheid van de woningen en de woonomgeving vanaf het moment dat het sloopbesluit is genomen tot aan de geplande sloopdatum of gedurende de periode dat er groot onderhoud wordt uitgevoerd. Alle afspraken die worden gemaakt worden schriftelijk vastgelegd in het sociaal plan op (deel)complexniveau of in een individueel sociaal plan met betrokken huurders. De ingangsdatum van het sociaal plan wordt per sloopbesluit of besluit tot groot onderhoud van een (deel)complex door Goed Wonen Gemert bepaald. 5

6 Onderhoud woningen tot sloopdatum 4.3 Woningen waarvoor een sloopbesluit geldt worden slechts op sobere wijze onderhouden. De huurders van (deel)complexen die op termijn worden gesloopt kunnen tot op het laatste moment reparatieverzoeken indienen. Goed Wonen draagt tenminste zorg voor het regenen winddicht houden van de woningen en zij houdt rekening met het waarborgen van de gezondheid en veiligheid van de huurder evenals het waarborgen van de leefbaarheid. Bewoning tot sloopdatum 4.4 Indien woningen waarvoor een sloopbesluit geldt, vrijkomen, is het mogelijk dat deze door Goed Wonen tijdelijk in gebruik gegeven worden door middel van een gebruikscontract of dat de woningen tijdelijk worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst naar aard van korte duur dan wel in het kader van de Leegstandswet. Goed Wonen Gemert beoordeelt per (deel)complex waarvoor een sloopbesluit is genomen wat de beste oplossing is om de woonomgeving leefbaar en veilig te houden. 4.5 De kale huurprijs van de woningen waarvoor een sloopbesluit geldt, wordt vanaf het sloopbesluit bevroren tot het einde van de looptijd van de huurovereenkomst van de te slopen woningen. 4.6 Woningen die binnen 5 jaar worden gesloopt, komen niet in aanmerking voor het aanbrengen van geriefverbeteringen. Dit om desinvesteringen te voorkomen. Als de huurder toch zelf geriefverbeteringen wil aanbrengen dan is dat mogelijk. Indien de huurder schriftelijk op de hoogte is gebracht van het sloop voornemen dan zal nooit een financiële tegemoetkoming voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) worden uitgekeerd die na schriftelijke kennisgeving van de sloopplannen zijn aangebracht. Leefbaarheid 4.7 Goed Wonen Gemert streeft ernaar om de woonomgeving van de woningen waarvoor een sloopbesluit geldt samen met de betrokken huurders veilig en leefbaar te houden totdat ze gesloopt worden. Ook bij de woningen waar groot onderhoud wordt uitgevoerd spant Goed Wonen Gemert zich in om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden zoveel mogelijk te behouden. Per (deel)complex worden afspraken gemaakt met de betrokken huurders welke maatregelen er nodig en/of gewenst zijn in het kader van de leefbaarheid. 6