Aan de raad AGENDAPUNT 6.7 Verlenging vestiging voorkeursrecht Land van Wehl, gebied rbt en Heideslag Voorstel: 1. Concluderen dat de naar voren gebrachte zienswijze geen aanleiding geeft de voorgestelde besluitvorming aan te passen. 2. De termijn van het besluit van de raad van de gemeente Doetinchem van 7 juni 2007 op grond van artikel 9.4.1., lid 1 IWro verlengen met één jaar. Op 17 maart 2005 hebt u voor de woningbouwlocatie Wehl-Heideslag, voorheen Wehl-Zuid en op 26 mei 2005 en 6 juli 2006 voor het Regionaal bedrijventerrein op een deel van Land van Wehl ex artikel 8 voorkeursrecht gevestigd. Op 7 juni 2007 hebt u het structuurplan Land van Wehl vastgesteld en het gemeentelijk voorkeursrecht ex artikel 2 Wvg opnieuw gevestigd. Dit voorkeursrecht geldt voor de duur van ten hoogste twee jaar en vijf maanden, te rekenen vanaf de datum van genoemd raadsbesluit, en derhalve tot uiterlijk 6 november 2009. Teneinde ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en - door verwerving van de desbetreffende gronden - onze regierol te behouden, willen wij voor de percelen gelegen in het Land van Wehl en zoals aangegeven op bijgevoegde tekening het gemeentelijk voorkeursrecht met één jaar verlengen. Het Land van Wehl ligt ten zuiden en ten oosten van de kern Wehl. Sinds 1 januari 2005 maakt dit gebied (net als de kernen Wehl en Nieuw Wehl) deel uit van de gemeente Doetinchem. De gemeente Doetinchem is van plan in het Land van Wehl een aantal ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken zoals een Regionaal bedrijventerrein (ruwweg ten oosten van de Weemstraat en ten noorden van de A18) en een woonwijk ten zuiden van Wehl. Met de ontwikkeling van het Land van Wehl streven wij de volgende doelen na: - Realisatie van een duurzaam bedrijventerrein (ca. 87 ha bruto), dat voorziet in de behoefte binnen de Achterhoek aan een regionaal bedrijventerrein (rbt). - Realisatie van een duurzame woonwijk van 200-400 woningen ten zuiden van Wehl, die zowel voorziet in de lokale kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van Wehl, als ook in specifieke regionale behoeften. - Het respecteren van en voortbouwen op het landschap zoals dat in de loop van de tijd ontstaan is door wisselwerking tussen natuurlijke en cultuurlijke omstandigheden. - Het minimaliseren van negatieve effecten van nieuwe ontwikkelingen op water, natuur en (leef)milieu en indien mogelijk het verbeteren van de kwaliteit van de waterhuishouding, de natuur en het (leef)milieu. - Een optimale verkeersafwikkeling in en om het plangebied en een minimalisering van de verkeersgerelateerde effecten op het milieu. Deze doelen worden in onderlinge samenhang geoptimaliseerd. Het minimaliseren en indien mogelijk verbeteren van effecten op water, natuur, landschap en (leef)milieu komt aan de orde. Wij stellen u voor om op grond van artikel 9.4.1., lid 1 IWro het gemeentelijk voorkeursrecht met één jaar te verlengen op basis van het op 7 juni 2007 vastgesteld structuurplan Land van Wehl. Dit heeft te maken met de overbrugging van de tijd tot het moment dat er een vastgesteld bestemmingsplan ligt voor woongebied Wehl-Heideslag en het rbt, naar verwachting december 2009.
2 Het huidige gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd op basis van artikel 2 van de oude Wvg. Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wro in werking getreden alsmede de daarmee samenhangende Invoeringswet ruimtelijke ordening (IWro). De IWro regelt de wijziging van veertig wetten waaronder de Wet voorkeursrecht gemeenten. Tevens is in de Iwro het overgangsrecht opgenomen voor de lopende aanwijzingsbesluiten. Het overgangsrecht met betrekking tot de structuurplanvestiging is geregeld in afdeling 9.4 Overgangsrecht wet voorkeursrecht gemeenten - Invoeringswet Wro. Kort samengevat komt het overgangsrecht voor de structuurplanvestiging op het volgende neer: de werkingsduur van een structuurplanvestiging is op basis van de huidige Wvg 2 jaar, welke periode automatisch wordt verlengd voor een duur van 5 maanden. De mogelijkheid van verlenging met een jaar blijft van toepassing. U dient dan ook uiterlijk 6 november 2009 een verlengingsbesluit te hebben genomen om het voorkeursrecht tot 6 november 2010 te continueren. Zienswijzen Het ontwerpvoorstel aan de raad met de daarbij behorende stukken hebben voor eenieder ter inzage gelegen. Hiervan is openbaar kennis gegeven via een publicatie in de Staatscourant en het Doetinchems Vizier, onder vermelding van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Hiervan is gebruikgemaakt door G.H. Messink wonende aan de Martinuslaan 1 te 7031 HX Wehl. De heer Messink heeft op 23 juni 2009 een zienswijze ingediend tegen het voorgenomen besluit tot de verlenging van het voorkeursrecht. Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de zienswijze concluderen wij dat G.H. Messink blijkens de kadastrale registratie eigenaar is van het kadastraal perceel K 170, groot 0.34.60 ha, waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd en waarop de zienswijze betrekking heeft. Samenvatting zienswijze 1.1. De gemeente heeft volgens indiener aangegeven dat deze in aanmerking zou kunnen komen voor een bouwperceel in Wehl-Zuid van circa 3.000 m 2, waarbij de indiener ongeveer eenzelfde bedrag voor het bouwperceel zou moeten betalen als dat zij voor hun eigen kavel inclusief opstallen zouden krijgen van de gemeente. Indiener verbindt hieraan de conclusie dat de gemeente niet in staat is een alternatief aan te bieden. 1.2. Indiener komt op leeftijd en is op zoek naar woonzekerheid op redelijk korte termijn en is van mening dat dit niet te bereiken is wanneer het voorkeursrecht wordt verlengd. Hij wil volledige zeggenschap hebben over het betrokken perceel en ook een zeker woongenot kunnen afdwingen (geluid, stof, reuk, licht, etc.). Reactie Ad 1.1 Indiener brengt naar voren dat de prijs waarvoor een alternatieve kavel wordt aangeboden, gelijk zal zijn aan de prijs voor de aankoop van de kavel van indiener plus opstallen. Zonder de stelling van indiener te beamen, kan er geen koppeling worden gelegd zoals indiener doet tussen de verwervingsprijs van zijn perceel en de uitgifteprijs van een vervangend perceel op een andere locatie.
3 Voor het bepalen van de waarde van het perceel van indiener zijn de maatstaven als bedoeld in de artikelen 40b-40f van de Onteigeningswet van toepassing. Het betreft de waarde in het economisch verkeer, ofwel prijs die in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend koper en verkoper tot stand zou komen, rekening houdend met alle waardebepalende factoren, waaronder de vigerende en de toekomstige bestemmingen en de locatie. De verkoop van een alternatieve kavel vindt plaats volgens een marktconform tarief, waarbij ook hier rekening is gehouden met alle waardebepalende factoren. De aankoop van een perceel met opstallen en de uitgifte van een perceel zijn dan ook niet één op één uit te ruilen. Als indiener de mening is toegedaan dat het gedane aanbod door de gemeente te ver afligt van de waarde in het economisch verkeer, dan heeft hij naast het staken van de onderhandelingen de mogelijkheid de gemeente schriftelijk te verzoeken de rechtbank een deskundigenadvies over de prijs c.q. de waarde te laten uitbrengen. Aan de hand van deze objectieve waardering kan zowel indiener alsook de gemeente beslissen of zij alsnog tot overeenstemming kunnen komen. Het bepalen van de waarde van het desbetreffende perceel van indiener is derhalve met voldoende zekerheden omgeven. Niet valt in te zien dat het gemeentelijk voorkeursrecht verwijderd zou moeten worden omdat partijen het nog niet eens zijn over de verwervingsprijs van het perceel inclusief opstallen van indiener. De gemeente heeft er belang bij de huidige eigendomsverhoudingen in het gebied te handhaven. Ad 1.2 Indiener geeft aan volledige zeggenschap te wensen. Het is juist dat indiener op dit moment geen volledige zeggenschap heeft over zijn perceel, dit is echter ook de bedoeling van (de vestiging van) het gemeentelijk voorkeursrecht. De gemeente beoogt met het gemeentelijk voorkeursrecht immers een voorkeurspositie op de grondmarkt in het betreffende plangebied te verkrijgen. Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht behoudt en versterkt de gemeente de door haar gewenste regierol bij het realiseren van de in het algemeen belang gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied. Het gebruik dat bezwaarmaker van de onderhavige kadastrale perceel maakt, kan ondanks het gemeentelijk voorkeursrecht normaal blijven plaatsvinden. Het gevestigde voorkeursrecht is verder uitsluitend een grondbeleidinstrument, dat geen invloed heeft op de beleving van het woongenot. De kennelijke belemmering van het woongenot, als gevolg van geluid, stof, reuk, licht zijn argumenten van feitelijke en/of planologische aard. Het zijn aspecten die voort kunnen vloeien uit, dan wel duidelijk worden bij het opstellen en realiseren van het plan, het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken. Zij vormen hoewel begrijpelijk, geen argumenten tegen (de vestiging van) het gemeentelijk voorkeursrecht op zich. De ingebrachte zienswijze geeft dan ook geen aanleiding het voorstel aan de raad aan te passen.
4 Kern Met de verlenging van het gemeentelijk voorkeursrecht handhaaft u een gemeentelijke voorkeurspositie op de grondmarkt in de desbetreffende gebied, c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken gronden. Eigenaren en beperkt gerechtigden van de desbetreffende gronden dienen hun perceel, dan wel het daarop gevestigde beperkte recht bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het ons mogelijk een actief grondbeleid te voeren bij de ontwikkeling van de desbetreffende gronden en - door verwerving van de gronden - zelf de regie te houden bij de uitvoering van de plannen voor de nieuwe woningbouwlocatie en het regionaal bedrijventerrein. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat projectontwikkelaars en bouwers zich in het gebied een grondpositie verschaffen, waardoor de gemeentelijke regierol ernstig kan worden verstoord. Planning Na verlenging kan de gemeente het voorkeursrecht op de volgende manieren in de lucht houden. Bestendiging op basis van een projectbesluit De automatische bestendiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op basis van een projectbesluit geldt voor de periode van een jaar met de volgende verlengingsmogelijkheden: - Twee jaar, indien op het tijdstip dat het projectverleningsbesluit wordt genomen, aannemelijk is dat het project zal worden ingepast in een bestemmingsplan. Of - Vier jaar, indien op het tijdstip dat het projectverleningsbesluit wordt genomen aannemelijk is dat het project zal worden ingepast in een bestemmingsplan tezamen met de inpassing van een ander project op aangrenzende gronden of betrokken in hetzelfde bestemmingsplan. Bestendiging op basis van een bestemmingsplan De automatische bestendiging van het gemeentelijk voorkeursrecht, die bij de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvindt, geldt vervolgens totdat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen zijn gerealiseerd met een maximum geldigheidsduur van 10 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Financiën Vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat gronden aan de gemeente te koop worden aangeboden. Verwerving zal dan geschieden conform de daarvoor staande normen (de waarde in het economisch verkeer) en passend binnen de voor de gebieden opgestelde exploitatieberekeningen. Wij zullen u in dit verband voorstellen uit hoofde van uw budgetrecht akkoord te gaan met aankopen door ons in het kader van het gemeentelijk voorkeursrecht, mits deze aankopen plaatsvinden onder marktconforme prijzen, dan wel ter uitvoering van artikel 21 van de Wvg. Communicatie Uw besluit wordt gepubliceerd in de Staatscourant van 5 oktober 2009 en het Doetinchems Vizier van 7 oktober 2009 en voorts op de gebruikelijke wijze. De verlenging treedt op 6 oktober 2009 in werking.
5 Verder worden de eigenaren van en beperkt gerechtigden op de in het besluit betrokken percelen, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd door middel van een kennisgeving met bijlagen, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ING. N. VAN WAART DRS. H.J. KAISER
De raad van de gemeente Doetinchem; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders om het gemeentelijk voorkeursrecht ex artikel 9.4.1., lid 1 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (verder: 'IWro') op de toekomstige bedrijventerreinlocatie en woningbouwlocatie Land van Wehl te Wehl te verlengen met ten hoogste één jaar, welke overwegingen de raad hierbij tot de zijne maakt en daarmee ten grondslag legt aan dit besluit; overwegende dat: - de raad op 7 juni 2007 op basis van de vastgesteld structuurvisie Land van Wehl het gemeentelijk voorkeursrecht ex artikel 2 Wvg heeft gevestigd op de in dat besluit betrokken gronden, gelegen in de toekomstige bedrijventerreinlocatie en woningbouwlocatie Land van Wehl te Wehl; - deze aanwijzing geldt voor de duur van ten hoogste twee jaar en vijf maanden, te rekenen vanaf de datum van het raadsbesluit en derhalve tot uiterlijk 6 november 2009; - deze termijn door de raad eenmaal met ten hoogste één jaar kan worden verlengd; - dat tegen het voornemen om toepassing te geven aan artikel 9.4.1., lid 1 van de IWro zienswijzen zijn ingebracht door G.H. Messink, Martinuslaan 1 te 7031 HX Wehl; - dat deze zienswijzen geen feiten en omstandigheden bevatten die tot herziening van het voornemen tot bestendiging van het voorkeursrecht moeten leiden; gelet op het bepaalde in artikel 9.4.1., lid 1 van de IWro alsmede de overige van toepassing zijnde bepalingen van de Wvg; b e s l u i t : met overneming van de in het voorstel van burgemeester en wethouders weergegeven overwegingen, die worden geacht deel uit te maken van dit besluit: 1. te concluderen dat de naar voren gebrachte zienswijze geen aanleiding geeft de voorgestelde besluitvorming aan te passen; 2. de termijn van het besluit van de raad van de gemeente Doetinchem van 7 juni 2007 (op 12 juni 2007 ingeschreven in de openbare registers van de Dienst van het kadaster en de openbare registers in het register Hyp. 4, deel 52410, nummer 186) op grond van artikel 9.4.1., lid 1 IWro te verlengen met één jaar. Aldus besloten door de raad in zijn vergadering van 1 oktober 2009, de griffier de voorzitter