Ondernemingsplan 2015-2018 Evenwicht tussen betaalbaarheid en financiële continuïteit Verdienen waar het kan, uitgeven waar het moet Inhoud 1. Voorwoord: blik op 2018... 2 2. Inleiding... 3 3. Missie en maatschappelijke opdracht... 3 3.1 Missie... 3 3.2 Maatschappelijke opdracht... 3 4. Ontwikkelingen en vraagstukken... 4 4.1 Externe ontwikkelingen... 4 4.2 Ontwikkelingen (lokale) woningmarkt... 4 4.3 Vraagstukken... 4 5. Doelstellingen 2015-2018... 6 5.1 Werken vanuit een fitte en flexibele organisatie... 6 5.2 Samenwerken om lokaal sterk te blijven... 6 5.3 Betaalbaar en prettig wonen mogelijk maken voor de doelgroep... 7 5.4 Woningaanbod kwantitatief en kwalitatief op orde houden... 8 5.5 Financiële continuïteit van de organisatie waarborgen... 9 6. Scenario s...10 7. Verantwoording en toezicht...13 Bijlage: percentages, normbedragen en aantallen t.b.v. scenario s...14 Versie 4.0 Dit ondernemingsplan is in augustus vastgesteld door het MT en in september 2014 goedgekeurd door de raad van commissarissen.
1. Voorwoord: blik op 2018 Door allerlei overheidsmaatregelen worden corporaties, min of meer, gedwongen beheerorganisaties te zijn. Vecht en Omstreken wil meer zijn dan een beheerorganisatie. Vecht en Omstreken wil kunnen blijven doen, wat zij altijd gedaan heeft. Sober en doelmatig werken aan een goede, betaalbare sociale huursector. We volgen komende periode de ontwikkelingen op de woningmarkt, zodat we eind 2018 weten in hoeverre we ons bezit in stand houden of we vernieuwen door nieuwbouw. Concreet betekent het dat we eind 2018 antwoord hebben op de vraag of we Ameland, Otterspoor, duplexwoningen aan de Wilhelminastraat en Bernhardstraat in Breukelen slopen of door middel van ingrepen toekomstbestendig maken. We hebben ervaring met investeren in en verhuur van bovenwoningen aan het Bisschopswater in Breukelen en de Vijverlaan in Vreeland om de woningen toegankelijk te maken voor kleine huishoudens met kinderen. Dit geldt ook voor alle grondgebonden seniorenwoningen in ons bestand. Op het gebied van duurzaamheid hebben onze woningen gemiddeld minimaal een C-label. Vecht en Omstreken voldoet (glansrijk) aan alle financiële kaders die aan haar gesteld worden. Borging van leningen door het WSW zijn gegarandeerd en we voldoen aan alle eisen die de toezichthouders stellen. Wij verrichten op tijdelijke of structurele basis (een deel van de) uitvoerende werkzaamheden voor enkele kleinere collega corporaties in de buurt. Met de grotere collega corporatie Portaal werken we samen om gezamenlijk positie in te nemen op vraagstukken die de gemeente Stichtse Vecht opwerpt. Met de collegae in RWU-verband vindt afstemming plaats op diverse volkshuisvestelijke thema s. De organisatie is in staat met minimale middelen een maximale inspanning te leveren. We werken daarnaast nauw samen met zorg- en welzijnsinstellingen om aan de doelstellingen van de participatiesamenleving te kunnen voldoen. Met deze partijen zijn kaders, verantwoordelijkheden, verwachtingen en rollen afgestemd. Onze huurders wonen naar volle tevredenheid in onze woningen. Zij zijn tevreden met onze dienstverlening en waar nodig weten zij ons te vinden. Pagina 2 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
2. Inleiding De wereld om ons heen verandert. De wereld van de volkshuisvesting des te meer. Dat is geen nieuws: al decennia lang is dit onze realiteit. De golfbeweging gaat van veel invloed van de overheid op ons beleid via privatisering en brutering naar minder invloed van de overheid en via schandalen weer terug naar veel invloed van de overheid. De komende jaren hebben we te maken met een overheid die zich intensief met ons bemoeit. Dat vraagt om een andere focus. Tijd dus voor een nieuw ondernemingsplan. In dit ondernemingsplan geven we kort en overzichtelijk aan welke focus we hebben voor de periode 2015-2018. Vanuit onze missie komen we bij onze opdracht. Vervolgens beschrijven we kort de maatschappelijke context waarmee wij te maken hebben en de daaruit volgende vraagstukken. We sluiten af met doelstellingen voor de periode 2015-2018. De inhoud van dit ondernemingsplan geeft ons uiteindelijk de randvoorwaarden om via verschillende scenarioberekeningen te komen tot adequate besluitvorming en beleidsbepaling. Dit ondernemingsplan geeft de focus/richting aan voor onze inspanningen de komende vier jaar. Concretisering voor de uitvoering van de doelstellingen vindt plaats in de jaarplannen. 3. Missie en maatschappelijke opdracht In onze missie willen wij uitdrukken dat wij een lokale ambitie hebben: wij zijn er voor de mensen die qua inkomen tot onze doelgroep behoren en in ons werkgebied willen wonen. Ons werkgebied is de gemeente Stichtse Vecht, met een nadruk op de kernen Breukelen, Loenen aan de Vecht en Vreeland. Onze rol in Nieuwersluis, Loenersloot en Nieuwer ter Aa is door het beperkte aanbod dat wij daar bieden minimaal en zal verder teruglopen. Wij zoeken samenwerking met collega corporaties die bezit hebben in de kernen in Stichtse Vecht waar wij geen bezit hebben. Doel van de samenwerking is het versterken van de volkshuisvesting in de gemeente en elkaar daarbij ondersteunen. 3.1 Missie We zijn lokaal sterk. We hebben dagelijks contact met onze bewoners. Wij kennen hun woonwensen. Wij beheren de woningen die zij nodig hebben. Alleen of samen met partners ontwikkelen wij nieuw bezit. We staan midden in de samenleving. We werken actief aan leefbaarheid en combinaties van wonen en zorg. 3.2 Maatschappelijke opdracht Eén van de overheidsmaatregelen waar wij de komende periode mee te maken krijgen, is dat wij onze middelen vrijwel uitsluitend mogen inzetten voor het huisvesten van onze doelgroep. We moeten ons richten op onze kerntaak. Tegelijk worden wij geconfronteerd met sterk toenemende bedrijfslasten als gevolg van overheidsmaatregelen (verhuurdersheffing en heffing saneringssteun: samen zo n 15% van onze totale inkomsten). Onze opdracht voor de komende periode bestaat dus onveranderd uit het bieden van betaalbare huurwoningen aan de doelgroep. We stimuleren de zelfredzaamheid van bewoners en waar nodig bieden we ondersteuning. Om dit te doen zoeken we naar afstemming en samenwerking met huurders en andere belanghouders. Duurzaamheid is en blijft belangrijk, maar investeren doen we zoveel mogelijk kostenneutraal. Onze werkwijze is efficiënt en sober om de bedrijfslasten te drukken. We zorgen voor een flexibele en financieel gezonde organisatie. Kortom: onze opdracht is het bieden van betaalbare huurwoningen, terwijl we tegelijkertijd onze financiële positie gezond houden. We zoeken naar evenwicht tussen onze inkomsten en uitgaven: we verdienen waar het kan en geven uit waar het moet. Pagina 3 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
4. Ontwikkelingen en vraagstukken 4.1 Externe ontwikkelingen Herziening Woningwet effectief in 2015. Gevolgen van nieuwe wetgeving nog onduidelijk. Partijen zoeken naar rolverdeling en verantwoordelijkheden, waardoor het moeilijk is om concrete afspraken te maken. Verhuurdersheffing en heffing saneringssteun brengen een flinke, extra kostenpost met zich mee voor corporaties. Daartegenover staat de mogelijkheid huren extra te verhogen voor bepaalde inkomensgroepen. Woningcorporaties moeten focussen op de kerntaak: betaalbare huurwoningen aanbieden. Er is minder ruimte voor investeringen in leefbaarheid en duurzaamheid. Scheiding daeb en niet-daeb nog onduidelijk en effecten op ons aanbod dus ook. Overheid stuurt op zelfredzaamheid van burgers, participatiesamenleving. Gemeente stoot taken af vanwege bezuinigingen. Wijzigingen in zorgwetgeving hebben effect op de leefbaarheid in de wijk. Omdat nog onduidelijk is hoe de gemeente haar taken en verantwoordelijkheden gaat inrichten, zijn bij het schrijven van dit ondernemingsplan de effecten op leefbaarheid en taakverdeling nog niet verder uitgewerkt. 4.2 Ontwikkelingen (lokale) woningmarkt Het kwantitatieve aanbod aan huurwoningen is voldoende in het werkgebied. Er zijn weinig uitbreidmogelijkheden in het werkgebied. Wel mogelijkheden voor enkele kleinschalige nieuwbouwprojecten de komende jaren. De vraag van kleine huishoudens neemt toe, mede door vergrijzing, latere instap starters en verbroken huishoudens. Het grootste deel van de woningzoekenden in ons werkgebied is tussen 23 en 35 jaar. Zij zoeken woningen met drie of vier kamers. Zorgbehoevenden blijven langer in de woning wonen, wat de doorstroom belemmert. Effecten van wijzigingen WMO-wetgeving zijn nog niet te overzien. De leefbaarheidsproblemen nemen toe, er is sprake van toenemende overlast. Er zijn relatief veel huurders met een huurschuld. Woonlasten stijgen, mede door stijging van energielasten. Energiezuinigheid van onze woningvoorraad neemt langzaam toe. We investeren alleen nog kostenneutraal, de huurder betaalt mee. 4.3 Vraagstukken Hieruit volgt een aantal vraagstukken of dilemma s die mede onze richting voor de komende periode bepalen. Betaalbaarheid 1 versus financiële continuïteit De kabinetsmaatregelen kosten ons geld. We mogen voor bepaalde inkomensgroepen de huur extra verhogen, maar we worden tegelijk gewezen op het betaalbaar houden van sociale woonruimte. Hoe kunnen wij kasstromen en solvabiliteit op termijn voldoende hoog houden en tegelijk de huren betaalbaar houden? Verlaten we de betaalbaarheid, dan verlaten we onze reden van bestaan. Verliezen we de financiële continuïteit van de organisatie uit het oog, dan houden we vanzelf op te bestaan. De koers ligt dus in het midden: we vinden een balans tussen betaalbaarheid van de huren enerzijds en financiële continuïteit van de organisatie anderzijds. 1 Voor betaalbaarheid volgen wij de norm die de overheid hanteert in relatie tot daeb/niet-daeb. Pagina 4 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
Kaders waarbinnen wij onze opdracht uitvoeren Wat is betaalbaarheid? Betaalbaarheid is een aanbod aan huurwoningen dat qua huurprijs aansluit bij de vraag van woningzoekenden. Maar de vraag is niet helder vast te stellen, omdat de grenzen aan huurprijzen en inkomens van woningzoekenden wettelijk bepaald worden. Kunnen huurders met een inkomen boven de vastgestelde wettelijke grens zich wel redden op de woningmarkt? Het is de bedoeling dat particuliere ontwikkelaars hierop inspringen. Maar als de particuliere ontwikkelaars niet willen opereren in deze markt, moeten wij dat dan wel willen? Het is vrijwel onmogelijk zelf de kaders te bepalen, omdat de overheid op dit moment streng toeziet op de sector. We volgen de kaders die de overheid ons aangeeft en passen ons beleid hierop aan. Voorraad vernieuwen, vervangen, uitbreiden of afstoten Herijking van de rol van woningcorporaties is nodig, gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en overheidsmaatregelen. In hoeverre hebben we de ruimte nog om een ontwikkelcorporatie te blijven of noodgedwongen slechts een beheercorporatie te worden? Als we nieuwe woningen kunnen bouwen, breiden we dan het aanbod uit of vervangen we verouderde complexen door nieuwer bezit? Verkoop zonder dat er nieuwbouw tegenover staat, betekent krimp van het aanbod. Is dat nog langer gewenst? Waar mogelijk vernieuwen we ons aanbod. Hoe we dat doen, laten we zien in ons strategisch voorraadbeleid. We maken daarnaast de keuze voor uitbreiding van ons woningaanbod op beperkte schaal (gemiddeld zo n vijf woningen per jaar). Tegelijk blijven we in eerste instantie de verkoop van tien woningen per jaar stimuleren. Dat betekent voorlopig per saldo een lichte afname van ons woningaanbod. Zijn we in staat de opdracht optimaal uit te voeren We reageren zo flexibel mogelijk op actuele maatschappelijke ontwikkelingen en overheidsmaatregelen. De taken van de corporatie wijzigen, versmallen en vernieuwen. Is ons personeelsbestand hierop toegerust qua competenties en capaciteit? Hoe blijven we scherp en innovatief, maar tegelijk ook sober en doelmatig? We starten de planperiode met een herindeling van de organisatie op taken en werkplekken. In 2015 leggen we de basis voor een fitte en flexibele organisatie. Daarmee zijn we voldoende toegerust om de opdracht optimaal te kunnen uitvoeren. Hoe gaan we om met kwetsbare groepen We verwachten een toename van kwetsbare groepen binnen ons woningbezit. We wijzen (vrijwel) uitsluitend toe aan mensen met een laag inkomen. Door wijzigingen in de zorg blijven mensen met een zorgbehoefte thuis wonen. Zo lang de economische situatie niet verbetert blijven huurders betalingsproblemen houden. In ons dagelijks werk verwachten wij dat overlast toeneemt, de eenzaamheid onder met name senioren toeneemt en de huurachterstanden blijven stijgen. In het aanpakken van de oorzaken hebben wij als woningcorporatie geen rol, daar zijn andere organisaties voor. Bij het bestrijden van de gevolgen werken we nauw samen met deze organisaties. We houden de vinger aan de pols en pakken waar mogelijk onze invloed. Pagina 5 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
5. Doelstellingen 2015-2018 Het vinden van een evenwicht tussen het betaalbaar houden van de huren, het doen van investeringen om voldoende woonkwaliteit te bieden en het genereren van voldoende inkomsten is de grootste uitdaging voor de komende periode. Onze doelstellingen hebben alles te maken met deze opdracht en kunnen tegenstrijdig zijn. Per situatie of project zoeken wij naar een hanteerbaar evenwicht. Concretisering vindt plaats in jaarplannen met begroting We delen de opdracht hierna op in vijf onderwerpen met doelstellingen. Daarmee geven we de koers aan voor de planperiode. Hoe we concreet invulling geven aan de doelstellingen uit dit ondernemingsplan komt jaarlijks tot uiting in de jaarplannen met begroting. Kengetallen meetbare resultaten In dit ondernemingsplan spreken wij over kwantitatieve en kwalitatieve verbeteringen en efficiencyverbeteringen in algemene zin. Het ontbreekt nog aan heldere informatie en duidelijkheid over hoe de toekomst voor de sector eruit komt te zien. We hanteren als extra doelstelling voor het einde van de planperiode dat wij beschikken over kengetallen, die we hanteren als criteria waarop we behaalde resultaten kunnen beoordelen. Met andere woorden: op dit moment is het nog onmogelijk om voor een aantal doelstellingen criteria te bepalen waarmee we het resultaat meten. Die criteria bekijken we jaarlijks en breiden we waar mogelijk uit. We stellen ze uiterlijk in 2018 vast. 5.1 Werken vanuit een fitte en flexibele organisatie Wijzigende omstandigheden in de sector vragen om flexibilisering van de organisatie. Wij zijn in staat flexibel te opereren in het spanningsveld tussen de taakafbakening die ons enerzijds wordt opgelegd en wat de huurder van ons verwacht anderzijds. We zijn lokaal sterk: we staan voor kleinschaligheid en aandacht voor de menselijke maat. Personeel en bedrijfsruimte We voeren in 2015 een herindeling van taken en werkplekken uit, waardoor ons personeelsbestand kwalitatief en kwantitatief aansluit bij de opdracht. We herijken onze identiteit en kernwaarden in 2015. Dat resulteert in een beknopte set waarden waar alle medewerkers zich in herkennen. We stoten een bedrijfspand (Poeldijk 8) af per 1 januari 2016. We herschikken het aantal werkplekken in de resterende twee bedrijfspanden. Automatisering We voldoen aan onze automatiseringsbehoefte en letten daarbij op kostenefficiency. Gebruikte systemen bieden voldoende mogelijkheden om bedrijfsprocessen, zoals planmatig onderhoud, incasso, verhuur, etc. strak en tijdig in te plannen en te begroten. Risicomanagement We professionaliseren ons risicomanagement en voeren jaarlijks verbeteringen door. We anticiperen op en brengen risico s en maatregelen in kaart. We hanteren een beleidscyclus waarin we overzichtelijk maken welk beleid we hebben, hoe dat samenhangt en wanneer herziening plaatsvindt. We evalueren de inkoop- en aanbesteding in de verschillende processen en scherpen waar mogelijk aan, zodat het risico op fraude of budgetoverschrijding verkleind wordt. 5.2 Samenwerken om lokaal sterk te blijven We vinden een balans tussen enerzijds betaalbaarheid van de huurwoningen en anderzijds onze financiële continuïteit. Daarvoor hebben we intensieve contacten nodig met onze samenwerkingspartners om waar nodig via hen invloed uit te oefenen en de belangen van Pagina 6 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
onze doelgroep te beschermen. (In het belanghoudersregister staan onze samenwerkingsverbanden opgesomd.) We werken samen met de gemeente voor het realiseren van onze doelstellingen op volkshuisvestelijk gebied en leefbaarheid. We stemmen beleid en actualiteiten in de sector af met collega corporaties in onderling overleg en in RWU-verband. We ondersteunen (lokale) collega corporaties door het uitlenen van personeel en expertise. 5.3 Betaalbaar en prettig wonen mogelijk maken voor de doelgroep We hanteren een primaire doelgroep met een inkomensgrens tot 34.678 (prijspeil 2014) en een secundaire doelgroep met een inkomensgrens tot 46.423 (prijspeil 2014). We focussen op onze kerntaak en proberen waar mogelijk de sociale leefbaarheid te verbeteren met minimale investeringen. Betaalbare huurwoningen (SVB) We hanteren een huurprijs 699, daarboven toppen we de huurprijs af. In ons huurbeleid staat ook dat we als richtlijn 80% van maximaal redelijk vragen bij nieuwe verhuringen. We herzien ons huurbeleid jaarlijks. We bepalen daarin o.a. op basis van financiële prognoses en effecten op betaalbaarheid wat de jaarlijkse huurverhoging wordt. We kijken jaarlijks voorafgaand aan de begroting per complex of per project hoe we de verhouding tussen betaalbaarheid en financiële continuïteit zo optimaal mogelijk kunnen beïnvloeden. Leefbaarheid In de gemeente Stichtse Vecht is geen sprake van algemene leefbaarheidsproblemen. De druk op sociale problematiek neemt echter toe, waardoor inspanningen op detailniveau noodzakelijk zijn. Daarbij lopen we aan tegen verschillende partijen die onderling aftasten welke rol en verantwoordelijkheid zij hebben. Woningcorporaties, gemeente, maatschappelijke instellingen, al die partijen die samen werken op het snijvlak van wonen en zorg en in afwachting zijn wat de transitie van taken tussen Rijk en gemeente gaat betekenen. Tot dat duidelijk is, kunnen wij geen concrete stappen zetten behalve de dagelijkse inspanningen op detailniveau. We hopen in 2018 duidelijk voor ogen te hebben wat onze rol en verantwoordelijk is op dit gebied. We nemen dit mee in de jaarplannen. Onze doelgroep woont in schone en veilige wijken met voldoende sociale samenhang. We hanteren een kostenefficiënte schoonmaakbegroting. We werken samen met de gemeente Stichtse Vecht aan het behouden van de leefbaarheid in onze wijken en dorpen. We stimuleren de zelfredzaamheid van bewoners, waar nodig bieden we ondersteuning. Concrete mogelijkheden nemen we op in de jaarplannen. We scherpen onze incassoprocedure aan en stemmen deze af op de (toenemende) financiële problematiek bij huurders. Resultaten worden zichtbaar in de kwartaalrapportages en jaarstukken. We zetten sponsoring in om lokale leefbaarheid positief te beïnvloeden met een jaarlijks vastgesteld budget. Wonen en zorg Voor het realiseren van doelstellingen op het gebied van wonen en zorg zijn we in grote mate afhankelijk van de samenwerking met anderen. Vanwege wijzigende wetgeving en onduidelijkheid over taken en verantwoordelijkheden is het op dit moment onmogelijk om harde doelstellingen te benoemen. Zeker is dat wij ons moeten beperken tot huisvesting. We hopen aan het einde van de planperiode duidelijk voor ogen te hebben wat onze eigen rol en verantwoordelijk is in de samenwerking met andere organisaties. We nemen dit jaarlijks mee in de jaarplannen. Pagina 7 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
De overheid geeft aan dat zorgbehoevenden langer zelfstandig moeten blijven wonen. Dat heeft effect op de fysieke woonkwaliteit van onze woningen. Daarvoor is overleg nodig met gemeente en zorginstanties. Doelstellingen worden concreet uitgewerkt per jaarplan en leiden mogelijk tot aanpassing van het SVB. 5.4 Woningaanbod kwantitatief en kwalitatief op orde houden We bekijken waar zich mogelijkheden voordoen voor verbetering, vervanging of uitbreiding van de voorraad. Dit komt tot uiting in ons strategisch voorraadbeleid. We focussen op het uitvoeren van onderhoud en beheer van de bestaande voorraad. Investeringen in duurzaamheid hebben een neutraal of positief effect op de betaalbaarheid. Waar mogelijk investeren we in kleinschalige nieuwbouwprojecten. Het huidige aantal huurwoningen blijft ongeveer gelijk of neemt licht af. Onderhoud We vergroten de verdiencapaciteit van onze woningen door een optimale verhouding tussen kwaliteitsniveau van de woningen en kosten om dit in stand te houden. We hanteren een taakstellende onderhoudsbegroting met strikte sturing en verantwoording op vier onderdelen: mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, planmatig niet regulier en reparatieverzoeken. We onderzoeken mogelijkheden voor andere vormen van opdrachtgeverschap, waarbij we uitgaan van flexibiliteit en kostenbesparing. Nieuwbouw Per project maken we de overweging tussen investeren of niet aan de hand van ons investeringsstatuut. We onderzoeken bouwconcepten waarmee nieuwbouw sneller en tegen lagere kosten gerealiseerd kan worden. We zoeken samenwerking met gemeente en collega corporaties om mogelijkheden te vergroten en kosten te verlagen. Verkoop We stellen jaarlijks voorafgaand aan de begroting onze verkoopdoelstellingen bij qua hoeveelheid te verkopen woningen en selectiecriteria voor te verkopen complexen. Duurzaamheid We stellen jaarlijks voorafgaand aan de begroting scenario s op van de totale voorraad waarmee we beslissingen nemen over welke complexen wel of niet in aanmerking komen voor verbetering. Bij mutatie, nieuwbouw en planmatig onderhoud gaan we na of de duurzaamheid verbeterd kan worden. Als toetsingsmethodieken gebruiken we Woonkeur en de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. Bij elke vorm van onderhoud in een woning met label D of slechter nemen we maatregelen voor verbetering van de energieprestatie met minimaal twee labels, mits financieel en technisch haalbaar. Investeringen in duurzaamheid doen we (zoveel mogelijk) kostenneutraal. Pagina 8 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
5.5 Financiële continuïteit van de organisatie waarborgen Betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep is onze eerste prioriteit. Tegelijk zorgen we ervoor dat de organisatie ook nog financieel gezond blijft. Hierbij willen wij meer, en mogelijk op een wat andere wijze, gaan sturen op de rendementen per complex en de individuele bijdrage in de totale kasstromen. Dit sluit in hoofdlijnen aan bij de voorgestelde wetswijzigingen ten aanzien van de waarderingsgrondslagen in de Novelle van Blok. Tot nu toe waardeerden we ons bezit op basis van de bedrijfswaarde. Afgaand op de voorgestelde wetswijzigingen zal waardering in de toekomst plaatsvinden tegen marktwaarde. Hierbij beoordelen we het bezit op meer marktconforme wijze, wat ook weer van invloed is op de ontwikkeling van financiële kengetallen, zoals solvabiliteit en loan to value. We nemen jaarlijks in de begroting op welke middelen we inzetten om ervoor te zorgen dat onze financiële continuïteit gewaarborgd is (verkoop, etc.). We werken met scenarioberekeningen om hier zicht op te krijgen (en te houden). We behalen jaarlijks het hoogste oordeel van de extern toezichthouder. Onze borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is gegarandeerd. Onze solvabiliteit is tenminste 22,5% (gebaseerd op bedrijfswaarde). Onze loan to value is maximaal 75% (gebaseerd op bedrijfswaarde). De interest coverage ratio is minimaal 1,4. Pagina 9 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
6. Scenario s Met name de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting leggen de komende jaren een aanzienlijk beslag op de operationele kasstromen en het eigen vermogen. Wij namen de afgelopen tijd al maatregelen om deze operationele kasstromen en het eigen vermogen op peil te houden. We verlaagden de personeels- en bedrijfskosten en verhoogden de huren extra (in 2014). Aan de hand van de voortschrijdende begroting 2014 hebben we diverse scenario s doorgerekend waarbij we diverse aannames doen voor de ontwikkeling van parameters en grondslagen. Zo variëren we bijvoorbeeld met de ontwikkeling van huurontvangsten en bedrijfskosten, het aantal verkochte woningen en de aantallen nieuwbouw. We gaan in de diverse scenario s ondermeer uit van toenemende inflatie/kostenstijgingen, waarbij de huurontvangsten telkens wat meer achterblijven (geen gelijke tred houden). Voor deze scenario s zijn de gegevens gebruikt die beschikbaar waren in augustus 2014. Op dat moment was de begroting 2015 nog niet vastgesteld. Er bestaat dus geen direct verband tussen de hierna volgende doorrekeningen en de op een later tijdstip vast te stellen begroting 2015. De gehanteerde grondslagen in de diverse scenario s worden in de bijlage nader toegelicht. Scenario 1 Dit scenario sluit het meest aan bij de door het CFV recent gepubliceerde bronnen en normen voor de beoordelingsmethodiek 2014. De jaarlijkse huurstijging is hierbij 2% (excl. een aflopend percentage harmonisatie). De beheerkosten nemen jaarlijks met 3% toe en de rente neemt geleidelijk toe tot 4,25%. We verkopen jaarlijks tien woningen en er worden jaarlijks gemiddeld 2,5 woningen nieuw gebouwd. Omdat we hier uitgaan van de gepubliceerde bronnen en normen beschouwen we dit als het meest realistische scenario. Scenario 2 Het verschil met scenario 1 is dat we in dit scenario uitgaan van een wat lagere huurstijging (geen harmonisatie) en een hogere huurderving. De jaarlijkse stijging van de beheerkosten komt met 3,25% hoger uit als in het vorige scenario en ook voor de verhuurdersheffing is meer ingerekend. De financieringsrente gaat op termijn naar 4,75%. In dit scenario verkopen we jaarlijks vijf woningen in plaats van de tien stuks in het 1 e scenario. Scenario 3 In dit scenario neemt de kostenontwikkeling ten opzichte van het vorige scenario verder toe en de financieringsrente komt op termijn uit op 5,25%. Er worden geen woningen meer verkocht en er worden jaarlijks vijf nieuwe woningen gebouwd. Hiertegenover staat wel dat de huren wat meer stijgen als in de voorgaande scenario s (op termijn 0,25% meer). Scenario 4 Het verschil met scenario 3 is dat hier de kosten nog verder toenemen en de rente gaat naar 6,75%. Scenario 5 Gelijk aan het vorige scenario met als verschil dat er vanaf 2018 geen verhuurdersheffing is berekend. De invloed van de doorrekening van de scenario s op de solvabiliteit, de loan to value en de interest coverage ratio geven we hierna weer. Pagina 10 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
Solvabiliteit eigen vermogen De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totale vermogen per einde boekjaar. We hanteren een minimale solvabiliteitseis van 22,5%. jaar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 scenario 1 24,6 24,3 25,5 28,0 30,1 30,6 31,7 34,4 36,9 39,9 43,0 46,4 scenario 2 24,6 16,5 16,8 18,2 18,5 17,8 17,1 18,2 18,8 19,8 20,9 21,7 scenario 3 24,6 12,6 12,2 11,9 11,1 9,1 6,7 6,2 5,1 4,3 3,3 2,0 scenario 4 24,6 3,1 1,6 0,1-2,1-5,0-9,7-12,1-15,7-19,3-23,1-28,0 scenario 5 24,6 29,7 30,7 31,8 32,2 31,4 31,2 32,3 33,2 34,0 35,4 36,8 Loan to value Dit betreft het deel van het bezit dat is gefinancierd met vreemd vermogen, algemeen aanvaardbaar is een norm van maximaal 75%. jaar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 scenario 1 76,0 76,1 74,6 69,5 65,7 65,2 64,0 61,0 58,2 54,8 51,2 47,3 scenario 2 76,0 85,5 83,9 78,5 78,2 79,1 79,8 78,5 77,9 77,2 75,6 74,9 scenario 3 76,0 90,2 88,3 85,4 86,3 88,8 91,3 91,8 93,2 94,2 95,3 96,9 scenario 4 76,0 102,2 100,7 98,5 100,9 104,8 109,5 112,1 116,5 120,7 125,4 131,4 scenario 5 76,0 69,9 67,3 64,2 63,6 64,2 64,6 63,2 62,3 61,8 60,0 58,1 Pagina 11 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
Interest coverage ratio Dit kengetal heeft betrekking op de liquiditeitspositie. Het wordt gebruikt door het WSW als borgsteller voor de leningen en geeft aan in welke mate we de rentelasten kunnen betalen uit de netto operationele kasstromen. De kritische ondergrens is momenteel 1,4% (wij hanteerden tot op heden 1,25%). jaar 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 scenario 1 2,1 1,9 2,1 2,1 2,4 2,7 2,5 2,8 2,9 3,2 3,4 3,8 scenario 2 2,1 1,9 2,0 2,0 2,3 2,4 2,1 2,2 2,2 2,3 2,4 2,5 scenario 3 2,1 1,9 1,9 2,0 2,2 2,2 1,9 2,0 1,9 1,9 1,9 1,9 scenario 4 2,1 1,9 1,8 1,9 2,0 2,0 1,5 1,5 1,4 1,3 1,3 1,2 scenario 5 2,1 1,9 1,8 1,9 2,0 2,9 2,5 2,6 2,6 2,6 2,7 2,8 Op basis van de ontwikkeling van alle kengetallen beoordelen we de scenario s 1 en 5 als positief. Scenario 1 beschouwden we eerder als het meest realistische scenario en scenario 5 komt, ondanks een hoog kostenniveau, positief uit door het niet meer inrekenen van de verhuurdersheffing vanaf 2018. Uit de scenario s 2, 3 en 4 volgt, gelet op ons financieel statuut, een onvoldoende solvabiliteit en loan to value. In deze gevallen zijn aanvullende maatregelen nodig. Hierbij dient wel aangegeven te worden dat zowel de solvabiliteit als de loan to value sterk beïnvloed worden door de manier van waarderen van de materiële vaste activa. We waarderen deze activa momenteel tegen bedrijfswaarde. In het geval we overgaan op het waarderen tegen marktwaarde, gaan de kengetallen er heel anders uitzien. Op basis van de schattingsmethodiek die het CFV hanteert, komen we op een indicatieve marktwaarde van circa 250 miljoen, dus grofweg 2,5 keer de huidige bedrijfswaarde. De liquiditeitspositie verslechtert (logischerwijs) naarmate de kosten toenemen en de ontwikkeling van de huurontvangsten hierop achterblijft. In vrijwel alle varianten blijft de interest coverage ratio echter op peil. Pagina 12 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
7. Verantwoording en toezicht De markt en wetgeving zijn constant in beweging. Op het moment dat dit ondernemingsplan opgesteld wordt, is er veel onduidelijkheid over taken en verantwoordelijkheden van de corporatiesector en haar omringende instanties. Daarom bekijken we bij het bepalen van de jaarlijkse doelstellingen steeds de actuele stand van zaken om de juiste koers te bepalen en beleidskeuzes te maken. Jaarplannen worden vastgesteld in het managementteam en goedgekeurd door de raad van commissarissen. Verantwoording vindt enerzijds intern plaats via kwartaalrapportages die naar de raad van commissarissen gaan en anderzijds extern via de jaarstukken. De jaarstukken worden uiteindelijk goedgekeurd door de leden tijdens de algemene ledenvergadering in juni van elk jaar. September 2014 Pagina 13 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
Bijlage: percentages, normbedragen en aantallen t.b.v. scenario s Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Huurverhoging 2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Huurverhoging 2015 2,00 2,00 2,50 2,50 2,50 Huurverhoging 2016 2,00 2,00 2,50 2,50 2,50 Huurverhoging 2017 2,00 2,00 2,25 2,25 2,25 Huurverhoging 2018 2,00 2,00 2,25 2,25 2,25 Huurverhoging 2019 e.v. 2,00 2,00 2,25 2,25 2,25 Huurharmonisatie 2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Huurharmonisatie 2015 0,50 0,00 0,00 0,00 0,00 Huurharmonisatie 2016 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 Huurharmonisatie 2017 0,30 0,00 0,00 0,00 0,00 Huurharmonisatie 2018 0,20 0,00 0,00 0,00 0,00 Huurharmonisatie 2019 e.v. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Huurderving 2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Huurderving 2015 1,00 1,25 1,50 1,50 1,50 Huurderving 2016 1,00 1,25 1,50 1,50 1,50 Huurderving 2017 1,00 1,25 1,50 1,50 1,50 Huurderving 2018 1,00 1,25 1,50 1,50 1,50 Huurderving 2019 e.v. 1,00 1,25 1,50 1,50 1,50 Stijging onderhoud 2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Stijging onderhoud 2015 1,50 1,75 2,00 2,50 2,50 Stijging onderhoud 2016 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging onderhoud 2017 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging onderhoud 2018 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging onderhoud 2019 e.v. 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging kosten alg. beheer 2014 n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. Stijging kosten alg. beheer 2015 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging kosten alg. beheer 2016 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging kosten alg. beheer 2017 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging kosten alg. beheer 2018 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Stijging kosten alg. beheer 2019 e.v. 3,00 3,25 3,50 4,00 4,00 Verhuurdersheffing 2014 3,81 3,81 3,81 3,81 3,81 Verhuurdersheffing 2015 4,49 4,99 5,49 5,99 5,99 Verhuurdersheffing 2016 4,91 5,41 5,91 6,41 6,41 Verhuurdersheffing 2017 5,36 5,86 6,36 6,86 6,86 Verhuurdersheffing 2018 5,36 5,86 6,36 6,86 0,00 Verhuurdersheffing 2019 e.v. 5,36 5,86 6,36 6,86 0,00 Rentepercentage 2014 2,83 2,83 2,83 2,83 2,83 Rentepercentage 2015 3,25 3,25 3,50 4,00 4,00 Rentepercentage 2016 3,50 4,00 4,50 6,00 6,00 Rentepercentage 2017 3,75 4,25 4,75 6,25 6,25 Rentepercentage 2018 4,00 4,50 5,00 6,50 6,50 Rentepercentage 2019 e.v. 4,25 4,75 5,25 6,75 6,75 Pagina 14 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018
Scenario Scenario Scenario Scenario Scenario 1 2 3 4 5 Aantal verkopen 2014 10 10 10 10 10 Aantal verkopen 2015 10 5 - - - Aantal verkopen 2016 10 5 - - - Aantal verkopen 2017 10 5 - - - Aantal verkopen 2018 10 5 - - - Aantal verkopen 2019 e.v. 10 5 - - - Aantal nieuwbouw 2014 - - - - - Aantal nieuwbouw 2015 5 5 5 5 5 Aantal nieuwbouw 2016 5 5 5 Aantal nieuwbouw 2017 5 5 5 5 5 Aantal nieuwbouw 2018 5 5 5 Aantal nieuwbouw 2019 e.v. 2,5 2,5 5 5 5 Pagina 15 van 15 Ondernemingsplan Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken 2015-2018