Agendapunt commissie: steller telefoonnummer email E. van den Boom 3665 ebo@valkenswaard.nl agendapunt kenmerk datum raadsvergadering onderwerp 13raad00684 Vaststellen bestemmingsplan Waalreseweg - Dijkstraat aan de gemeenteraad A. Samenvatting Het bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat betreft een particulier initiatief om de locatie op de Waalreseweg Dijkstraat tot ontwikkeling te brengen. Het plan bestaat uit maximaal 38 appartementen en een half verdiepte parkeergarage ten behoeve van die appartementen. Het bestemmingsplan heeft de reguliere procedure doorlopen. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan van 12 september 2013 tot en met 23 oktober 2013 zijn 4 zienswijzen ontvangen. Deze zienswijze zorgen niet voor aanpassing van het bestemmingsplan. Daarom wordt voorgesteld het bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat ongewijzigd vast te stellen. B. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met de voorgestelde behandeling van de notitie Beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat ; 2. het bestemmingsplan Waalreseweg- Dijkstraat ongewijzigd vast te stellen, zoals vervat in het analoge bestemmingsplan en in het digitale bestemmingsplan met nummer NL.IMRO.0858.BPwaalresewgdijkst-VA01, waarbij gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o.nl.imro.0858.bpwaalresewgdijkst-va01.dxf; 3. geen exploitatieplan vast te stellen ex artikel 6.12 lid 1 Wro omdat het verhaal van kosten al anderszins verzekerd is. C. Inleiding WW3 planontwikkeling is voornemens om het plangebied gelegen op de hoek van de Dijkstraat en de Waalreseweg te herontwikkelen. Het betreft het perceel aan de Waalreseweg 3, 3a, 3b en de Dijkstraat 2 en 4, ook wel bekend als de garage Luijbregts, met naastgelegen woning. De ontwikkeling aan de Waalreseweg/ Dijkstraat bestaat uit de realisatie van 38 appartementen en een half verdiepte parkeergarage ten behoeve van die appartementen. Procedure bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat Voorontwerpbestemmingsplan Het bestemmingsplan start conform artikel 3.1.1 Bro met overleg van betrokken gemeenten, waterschappen en diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg van de ruimtelijke ordening. Dit vooroverleg heeft plaatsgevonden van 28 maart 2013 tot en met 24 april 2013. 1
Het voorontwerpbestemmingsplan is aan de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap gestuurd. De Provincie en het Waterschap geven beiden aan dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Daarnaast zijn er gedurende de inspraakperiode drie inspraakreacties binnen gekomen. Alle inspraakreacties zijn behandeld. Een aantal van de inspraakreacties gaf aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Hieronder is een kort overzicht van de inspraakreactie en onze reactie daarop. - toename verkeersbewegingen met daarbij behorend overlast -> er is geen sprake van toename aantal verkeersbewegingen; - aantasting privacy -> deze stedenbouwkundige invulling is acceptabel in een stedelijk gebied; - bouwhoogte 6 bouwlagen -> volgt uit de gebiedsvisie en is stedenbouwkundig acceptabel; - waarde van de woning zal dalen -> ze kunnen een verzoek om planschade indienen; - financiële uitvoerbaarheid onvoldoende aangetoond -> ontwikkelaar heeft aangegeven dat plan uitvoerbaar is. Doelgroep senioren en appartementen sluit aan en er wordt pas gebouwd als circa 70% van de woningen is verkocht; - vrees voor geluidsoverlast -> uit akoestisch onderzoek blijkt niet dat de geluidsoverlast te hoog is voor de ontwikkeling van woningen, bovendien is er geen toename van het verkeer; - vrees voor lichthinder/ gevelreflectie -> in een stedelijk gebied kan lichthinder/ gevelreflectie plaats vinden, bij ontwerp van het gebouw zal rekening worden gehouden met mogelijke gevelreflectie; - vrees voor stankoverlast -> geen toename van verkeer, dus geen toename in stankhinder; - groene karakter komt niet terug in het plan -> komt wel terug in de bestemming groen. Tevens is ook een aantal ambtelijke aanpassingen doorgevoerd. Bij het voorontwerpbestemmingsplan was de ontwikkeling van het politiekantoor en een openbare ondergrondse parkeergarage meegenomen. Er is echter voor gekozen het plan verder in procedure te brengen, zonder de locatie van het politiebureau en zonder een openbare ondergrondse parkeergarage. Het bestemmingsplan is daar op gewijzigd en diverse onderzoeken zijn hierop aangepast. Tevens is er nog een aantal tekstuele verbeteringen en verbeteringen door de komst van een nieuwe standaard. Voor een volledig overzicht van het vooroverleg en alle inspraakreacties en onze reactie daarop, wordt verwezen naar het inspraakverslag. Dit inspraakverslag is opgenomen in de bijlage van de toelichting van het bestemmingsplan. Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens in het kader van de procedure ex artikel 3.8 Wro, vanaf 14 september tot en met 23 oktober 2013 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er vier zienswijzen binnengekomen. 2
Centrale vraag In dit voorstel is de centrale vraag: Wilt u instemmen met de voorgestelde behandeling van de ontvangen zienswijzen conform bijgevoegde nota en het voorliggende bestemmingsplan Waalreseweg - Dijkstraat ongewijzigd vaststellen? D. Wat willen we bereiken? Met het nieuwe bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat willen we als gemeente de planologische mogelijkheid bieden om het gebied op de hoek Waalreseweg Dijkstraat tot ontwikkeling te brengen. E. Wat gaan we er voor doen? Om het doel te bereiken zijn twee elementen van belang, namelijk het bestemmingsplan en het verhaal van kosten. Deze twee elementen worden hieronder toegelicht. Bestemmingsplan Zienswijze De ingekomen zienswijzen zijn afkomstig van omwonenden van het project. Hieronder worden de belangrijkste punten uit de zienswijzen genoemd. Voor een uitgebreide belangenafweging verwijzen wij u naar de Beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Waalreseweg - Dijkstraat, die als bijlage bij dit voorstel is gevoegd. De zienswijzen hebben globaal betrekking op de volgende punten: waardevermindering van de woning -> hiervoor kan op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden een verzoek om tegemoetkoming in de schade indienen. verlies aan groen -> momenteel geen groene bestemming, in het nieuwe plan wel, bovendien is de groene invulling conform de gebiedsvisie; verlies aan privacy ->deze stedenbouwkundige invulling is acceptabel in een stedelijk gebied; bouwhoogte (6 bouwlagen) -> volgt uit de gebiedsvisie en is stedenbouwkundig acceptabel; parkeerproblemen -> plan voldoet aan eisen opgenomen in de beleidsnota Parkeernormering gemeente Valkenswaard ; toename verkeersbewegingen met daarbij behorend overlast -> er is geen sprake van toename aantal verkeersbewegingen; geluidsoverlast -> het weerkaatsen van het geluid op de gevels is niet waar te nemen. onderzoek alternatieve locaties -> het plan past binnen het woningbouwprogramma en ontwikkeling is gewenst vanwege ligging in het centrum. De zienswijzen hebben niet geleid tot aanpassing van het plan. Voorgesteld wordt om de zienswijzen van alle reclamanten niet over te nemen. Vaststellen bestemmingsplan De ingekomen zienswijzen geven geen reden tot aanpassing van het bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat. Gelet op het voornoemde verzoeken wij u de raad voor te stellen het bestemmingsplan Waalreseweg - Dijkstraat zoals vervat in het analoge bestemmingsplan en in het digitale bestemmingsplan met nummer NL.IMRO.0858.BPwaalresewgdijkst-VA01 ongewijzigd vast te stellen. 3
Anterieure overeenkomst Op basis van de Wro dient het verhaal van kosten verzekerd te zijn. Is dit niet verzekerd, dan dient een exploitatieplan ex artikel 6.12, lid 1 Wro vastgesteld te worden. In voorliggend geval is het kostenverhaal anderszins verzekerd namelijk door een getekende anterieure exploitatieovereenkomst met WW3 en hoeft er dus geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Conform het gestelde in artikel 6.12, lid 2, sub a Wro stellen wij uw raad voor geen exploitatieplan ex artikel 6.12, lid 1 Wro vast te stellen. F. Financiën Op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening moet bij vaststelling van het bestemmingsplan in principe eveneens een exploitatieplan vastgesteld moeten worden. De gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. De initiatiefnemer is in dit geval financieel drager van het project. De gemeente beperkt zich tot het verlenen van planologische medewerking aan de uitvoering van het project en draagt geen verdere financiële risico s voor de realisatie. De gemeente en initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst opgesteld waarin de plankosten van de gemeente verzekerd zijn en verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer. Om deze reden is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Voor deze ontwikkeling is ook een planschadeovereenkomst met de projectontwikkelaar opgesteld, waarin is afgesproken dat de kosten voor een eventuele planschade worden verhaald op de ontwikkelaar. G. Vervolgstappen - na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, de vaststelling bekendmaken in de Staatscourant, de Kempener Koerier en op internet; - het vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage leggen voor beroep; - het bestemmingsplan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn of indien gedurende de termijn beroep is ingesteld en om een voorlopige voorziening is verzocht op het moment dat op het verzoek is beslist. Op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, kan een omgevingsvergunning worden verleend. H. Communicatie - het besluit toesturen naar de provincie Noord Brabant; - het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan publiceren in de Kempener Koerier, de Staatscourant en op internet; - de ontwikkelaar en reclamanten worden op de hoogte gebracht van het besluit middels een brief. 4
I. Bijlage(n) Geen. J. Ter inzage liggende stukken - ontwerpbestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat; - beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat; - kopie ingekomen zienswijzen tegen het bestemmingsplan. Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris, burgemeester drs. R.F.W. van Eijck. drs. A.B.A.M. Ederveen. 5
Voorgesteld besluit BESLUIT De raad van de gemeente Valkenswaard; Gelet op artikel 3.8 Wro; Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 16 januari 2014; BESLUIT 1. in te stemmen met de voorgestelde behandeling van de notitie Beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan Waalreseweg Dijkstraat ; 2. het bestemmingsplan Waalreseweg- Dijkstraat ongewijzigd vast te stellen, zoals vervat in het analoge bestemmingsplan en in het digitale bestemmingsplan met nummer NL.IMRO.0858.BPwaalresewgdijkst-VA01, waarbij gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o.nl.imro.0858.bpwaalresewgdijkst-va01.dxf; 3. geen exploitatieplan vast te stellen ex artikel 6.12 lid 1 Wro omdat het verhaal van kosten al anderszins verzekerd is. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 30 januari 2014. Kenmerk: 13raad00684 de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 6