*Z0103DC8E8A* Voorstel voor de gemeenteraad Voorstelnummer Voorstellen Raad Directeur : mevr. S. van Heeren Zaakgericht\395 Behandelend ambtenaar A.W.M. van den Dungen Zaaknummer Z.16-17596 Datum: 25 oktober 2016 Afdeling Projecten Tel.nr 0345-636199 1. ONDERWERP: Broekgraaf/ vaststellen 3e herziening Exploitatieplan Broekgraaf Vertrouwelijk Openbaar besluit Datum openbaar besluit Nee Ja 15-12-2016 2. GEVRAAGDE BESLISSING: De raad van de gemeente Leerdam besluit: De 3e herziening van het Exploitatieplan Broekgraaf gewijzigd vast te stellen; Dat dit plan met kenmerk NL.IMRO.0545.EPBROEKGRAAFHERZ3-VS01 zal worden geciteerd als: 3e herziening Exploitatieplan Broekgraaf. GEVOLGEN VOOR JA/NEE ROUTING DATUM Communicatie Nee College 1-11-2016 Financieel Nee Juridisch Ja SOORT RAADSVOORSTEL x Kaderstellend Informerend Meningvormend Controlerend x Verordenend Toetsend Gemeenteraad 15-12-2016 Meegezonden stukken: 3 e herziening Exploitatieplan Broekgraaf Concept publicatie Ter inzage
3. INLEIDING In juni 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en het exploitatieplan Broekgraaf vastgesteld, die beide met de uitspraak van de Raad van State op 8 juni 2011 onherroepelijk zijn geworden. Het gaat hier om een globaal bestemmingsplan dat verder uitgewerkt moet worden conform artikel 3.6 lid 1 onderdeel b Wet ruimtelijke ordening (Wro). Dientengevolge is ook het exploitatieplan globaal van karakter. De gemeente is bezig met de ontwikkeling en voorbereiding van de woningbouw in fase 4 van Broekgraaf. Dat maakt een herziening/actualisatie van het exploitatieplan noodzakelijk. Dit is de 3 e herziening van het exploitatieplan. Het exploitatieplan is eerder herzien en vastgesteld op 30 mei 2013 respectievelijk 17 april 2014. Wij vragen u in te stemmen met de 3 e herziening van het exploitatieplan Broekgraaf en deze gewijzigd vast te stellen. Zie voor argumentatie hieronder 4 e bullit. 4. BEOOGD EFFECT Waarborgen van het kostenverhaal voor de realisering van Broekgraaf; De ontwikkeling en realisering van de woningbouwlocatie Broekgraaf 5. ARGUMENTEN Wij stellen u voor om in te stemmen met de bijgevoegde 3 e herziening van het exploitatieplan Broekgraaf omdat: Artikel 6.15 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat het exploitatieplan periodiek herzien/geactualiseerd moet worden. Artikel 6.12 van de Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan op te stellen indien het kostenverhaal niet op een andere manier is zeker gesteld. Tegelijkertijd met het vaststellen van bestemmingsplan Broekgraaf in 2010 is er ook een exploitatieplan vastgesteld. Dit exploitatieplan is sindsdien twee keer herzien/geactualiseerd. De laatste keer in april 2014. In deze 3 e herziening van exploitatieplan de laatste inzichten met betrekking tot ontwikkeling van Broekgraaf zijn verwerkt en hiermee aansluit op de grondexploitatie 2016, zoals die in de raad van juni 2016 is vastgesteld. Voor de concrete wijzigingen op dit punt verwijzen wij naar pagina 3 van het exploitatieplan. Het ontwerp exploitatieplan met ingang van 28 juli 2016 gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen. In die periode is er een pro forma zienswijze ingediend en heeft de gemeente aan de indiener een termijn van twee weken gegeven om de gronden voor de zienswijzen aan te vullen. Deze aanvullende gronden zijn uiteindelijk niet ingediend waardoor de zienswijze buiten behandeling is gelaten. Het exploitatieplan is gewijzigd ten opzichte van het ontwerp-exploitatieplan, in die zin dat er twee projecten in fase 4 waarvoor een procedure ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo (vml projectbesluit) is opgestart geen onderdeel meer uitmaken van het exploitatieplan. De realisering van deze projecten kan alleen mogelijk worden gemaakt met een afwijking van het bestemmingsplan. Het kostenverhaal en titel voor de exploitatiebijdrage is volgens artikel 6:12 lid 2 en lid 4 Wet ruimtelijke ordening hierbij gekoppeld aan de omgevingsvergunning. Het exploitatieplan de raadsbesluiten van 26 januari 2012 en 18 mei 2015 volgt. Op 26 januari 2012 heeft de raad besloten om de sportaccommodatie niet te verplaatsen en te handhaven op de huidige locatie. Daarmee zijn de sportvelden buiten het exploitatiegebied komen te liggen en is het exploitatieplan niet meer in overeenstemming met het bestemmingsplan. Op 18 mei 2015 heeft de raad de ontsluitingsstructuur voor Broekgraaf vastgesteld en daarbij bepaald dat er een nieuwe zuidelijke ontsluitingsweg wordt aangelegd, die afwijkt 2
van de ontsluitingsstructuur zoals opgenomen het bestemmingsplan Broekgraaf 2010. Voor deze nieuwe ontsluitingsstructuur is een nieuw (feitelijk partiële herziening van het) bestemmingsplan vastgesteld. Materieel gezien heeft dit voor het kostenverhaal geen gevolgen voor de grondeigenaren in het exploitatiegebied, maar dit brengt wel juridische risico s met zich mee. Zie verder juridische risico' s. Het exploitatieplan de basis vormt voor de exploitatiebijdrage, die aan kopers van kavels wordt gevraagd. De gemeente heeft een ruling met de fiscus op grond waarvan de kavelprijs is verdeeld in een grondprijs en een exploitatiebijdrage. Het plan economisch uitvoerbaar is. Op grond van de resultaten van het exploitatieplan is sprake van een tekort van circa 4,7 mio. Omdat de inbrengwaarde in het exploitatieplan van de gemeentelijke gronden hoger is dan werkelijke boekwaarde ontstaat er boekwinst. Het gemeentelijk exploitatieresultaat kent na verrekening van alle kosten en opbrengsten een tekort van circa 0,8 mio. Hiervoor heeft de gemeente een verliesvoorziening getroffen. Zie verder hoofdstuk 5 in het exploitatieplan. In 2016 ten behoeve van de grondexploitatie en het exploitatieplan de inbrengwaarde is bepaald door een onafhankelijk taxateur. 6. KANTTEKENINGEN Zie risico s 7. RISICO S 1. Het bestemmingsplan Broekgraaf en de 3 e herziening van het exploitatieplan komen niet met elkaar overeen. Het bestemmingsplan voorziet nog in een verplaatsing van de sportvelden, terwijl de 3 e herziening van het exploitatieplan uitgaat van het handhaven van de sportvelden. Het bestemmingplan is leidend en het exploitatieplan richt zich op de uitvoering van het bestemmingplan. Het zou niet zo mogen zijn dat beide plannen in strijd zijn met elkaar. In dit geval is dit wel zo. Er is voor gekozen om de herziening van het bestemmingsplan niet gelijk op te laten lopen met deze 3 e herziening van het exploitatieplan, omdat voor een integrale herziening van het bestemmingsplan een aantal processen en discussies afgerond moeten zijn, zoals de besluitvorming rond de stationshalte en de verplaatsing van de sportaccommodatie van de hockey en de korfbalclub, de discussie over de flora- en faunacompensatie etc. Deze kwesties maken het lastig om nu te komen met een afgeronde integrale herziening van het bestemmingplan, terwijl artikel 6.12 lid 1 Wro actualisatie van het exploitatieplan vereist en dat het wenselijk is in verband met de ontwikkeling van fase 4 om nu het exploitatieplan ook te actualiseren. De verwachting is wel dat eind dit jaar deze kwesties zijn opgelost en dat begin 2017 gestart zal worden met een integrale herziening van het bestemmingsplan. Welke risico loopt de gemeente met deze werkwijze? Strikt genomen kan de rechter bepalen dat het exploitatieplan niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Echter alleen belanghebbenden c.q. grondeigenaren kunnen beroep instellen bij de Raad van State. Tijdens de zienswijzenprocedure is er één pro forma zienswijze ingediend door een van de grondeigenaren. Deze eigenaar heeft twee weken de tijd gekregen om de zienswijze aan te vullen, maar daar geen gebruik van gemaakt, waardoor deze buiten behandeling is gesteld. Die kans dat de indiener van de pro forma zienswijze in beroep gaat en gelijk krijgt van de rechter is daarmee klein. 3
Bovendien is het de vraag hoe een rechter inhoudelijk gaat oordelen. De aanwezige 5 eigenaren worden niet benadeeld door het kleinere exploitatiegebied en ondervinden geen materiele schade aangezien een belangrijke kostenpost wegvalt (namelijk het verplaatsen van de sportaccommodatie). Voor hen levert het juist een voordeel op. Bovendien bij de 1 e en 2 e herziening, waar dat ook al aan de hand was, hebben de belanghebbenden geen zienswijzen ingediend of beroep ingesteld. 2. De aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg brengt voor bepaalde gronden een wijziging van de bestemming met zich mee (Wonen Uit te werken (W-U) wordt Verkeer(V), Verkeer (V) wordt Wonen (W). Met andere woorden de aanleg van die weg past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Hiervoor moet het bestemmingsplan partieel worden herzien. Deze bestemmingsplanwijziging is met de bestemmingsplan zuidelijke ontsluiting B onlangs vastgesteld. De Wro bepaalt dat een exploitatieplan niet meerdere bestemmingplannen kan omvatten. Omgekeerd is wel mogelijk dat binnen een bestemmingsplan meerdere exploitatiegebieden worden aangewezen. De regel van de wet volgend zou de gemeente in dit geval voor het nieuwe bestemmingsplan zuidelijke ontsluitingsweg B een nieuw exploitatieplan moeten opstellen. Dit moet dan worden gezien als een bovenwijkse voorziening die op basis van de regels van causaliteit, proportionaliteit en toerekenbaarheid, voor het grootste deel toegerekend moet worden aan Broekgraaf. De weg wordt immers voor Broekgraaf aangelegd en met name de bewoners van Broekgraaf maken gebruik van die weg. Op die manier maken de kosten van de aanleg toch weer onderdeel uit van de exploitatie van Broekgraaf. Hier kan ook beargumenteerd worden dat het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan slechts op een beperkt aantal onderdelen wordt aangepast en dat de aanpassingen nog steeds voorzien in de uitvoering van het moederplan en het bijbehorende exploitatieplan. De samenhang in het plan wordt niet gewijzigd en er zijn geen feitelijke materiele wijzigingen ontstaan. De ontsluitingsweg zit ook in het moederplan. Alleen de weg wordt iets zuidelijker aangelegd. Bovenstaande argumenten, die afgestemd zijn met Van der Heijden Grondbeleid BV hebben er toe geleid dat er is gekozen voor een partiële herziening van bestemmingsplan en deze integraal op te nemen in het exploitatieplan. Nu er geen zienswijzen zijn ingediend is de kans op beroep bovendien klein Resumerend kan gesteld worden dat er nog steeds sprake is van één samenhangend plan dat op slechts beperkte onderdelen is gewijzigd. Er zijn geen feitelijke materiële wijzigingen en er ontstaat geen financieel nadeel voor de belanghebbenden, de grondeigenaren. Het moederplan wordt nog steeds uitgevoerd. Bovenstaande argumenten hebben er toe geleid dat er is gekozen voor één exploitatieplan voor heel Broekgraaf, uitgezonderd de onderdelen waarvoor thans de vergunningprocedure wordt doorlopen.. 8. UITVOERING Het vastgestelde Exploitatieplan zal worden gepubliceerd en ter inzage worden gelegd voor de beroepstermijn; Conform art 6.14 lid 2 Wro zal uw besluit kenbaar worden gemaakt aan alle grondeigenaren en andere belanghebbenden. Er zijn nog 5 particuliere eigenaren in het plangebied. Een van 4
de eigenaren heeft nog eigendom in fase 4 (waar we nu gaan ontwikkelen), maar met deze is een koopovereenkomst gesloten (transport moet nog plaatsvinden). Daarnaast worden de projectontwikkelaars, waarmee de gemeente een overeenkomst heeft gesloten over de ontwikkeling van fase 4, aangemerkt als belanghebbenden. Zij zullen ook op de hoogte worden gesteld van uw besluit. Dit besluit zal worden bekendgemaakt in Het Kontakt, op het elektronisch gemeenteblad en via www.ruimtelijkeplannen.nl. Dit besluit met bijbehorende bijlagen ligt gedurende 6 weken ter inzage in het gemeentehuis aan Dokter Reilingplein 1, 4141 DA Leerdam. Het besluit met bijbehorende stukken is tevens digitaal beschikbaar op www.leerdam.nl onder het kopje bekendmakingen. 9. GEVOLGEN De beoogde ontwikkeling en de realisering van fase 4 past binnen de grondexploitatie zoals die in juni 2016 is vastgesteld. Bovendien toont het exploitatieplan aan dat het plan economisch uitvoerbaar is. 10. BIJLAGE 3 e herziening Exploitatieplan Broekgraaf Concept publicatie 5
RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leerdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 oktober 2016 met kenmerk Raad/395 overwegende Dat het bestemmingsplan Broekgraaf in 2010 is vastgesteld; Dat de 2 e herziening van het exploitatieplan Broekgraaf dateert van april 2014; Dat de gemeente nog niet alle gronden in Broekgraaf in eigendom heeft en derhalve de kosten niet anderszins verzekerd zijn; Dat het uitwerkingsplan Broekgraaf fase 1 is vastgesteld, in werking is getreden en in uitvoering is; Dat het college fase 4 in ontwikkeling heeft genomen en daartoe de nodige procedures heeft opgestart; Dat deze ontwikkelingen economisch uitvoerbaar zijn en passen binnen de financiële kaders van de 3 e herziening van het Exploitatieplan Broekgraaf; Dat in deze 3 e herziening van het Exploitatieplan Broekgraaf de laatste ontwikkelingen en huidige stand van zaken met betrekking tot kosten en opbrengsten zijn opgenomen; Dat de woningbouwprojecten binnen Broekgraaf die worden gerealiseerd met een artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo (projectbesluit) geen onderdeel uitmaken van de 3 e herziening van het Exploitatieplan en dat hiermee afwijkt van het ontwerp-exploitatieplan dat gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen; Dat er een pro forma zienswijze is ingediend tegen het ontwerp van de 3 e herziening van het Exploitatieplan, maar dat de gronden niet binnen een daartoe verstrekte termijn van twee weken zijn aangevuld en derhalve het bezwaar buiten behandeling is gesteld; Dat de herziening van het exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro een bevoegdheid is van de raad. gelet op Artikel 6.12 lid 1 van de wet ruimtelijke ordening b e s l u i t: De 3e herziening van het Exploitatieplan Broekgraaf vast te stellen; Dat dit plan met kenmerk NL.IMRO.0545.EPBROEKGRAAFHERZ3-VS01 zal worden geciteerd als: 3e herziening Exploitatieplan Broekgraaf. 6
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 15 december 2016, de griffier, de voorzitter, 7