Algemene Leden Vergadering 11 November 2015 1
( Opgesplitste ) Vergadering Agenda ALV 11 november 2015 Wonen Wijdemeren 1. Opening en vaststellen agenda 2. Mededelingen/ingekomen stukken a. Mededeling betreffende Enquête 2015 3. Verslag van de algemene ledenvergadering van 5 november 2014 en 25 Juni 2015 4. Project Godelindehof 5. Woningwet 2015 a. Impact op het beleid van Wonen Wijdemeren b. Wat er gebeurt als we niets doen c. Wat het Bestuur wil d. Hoe denkt het Bestuur dat te bereiken 6. Rondvraag en sluiting Agenda ALV 8 december 2015 Wonen Wijdemeren 1. Opening en vaststellen agenda 2. Mededelingen/ingekomen stukken 3. Verslag (inhoudelijk en financieel) 2014. 4. a. vaststellen jaarverslag 2014 Raad van Toezicht b. vaststellen jaarverslag 2014 c. verlening décharge aan bestuur 5. Vaststelling aftredende Raad van Toezicht leden en herverdeling van RvT functies 6. Woningwet 2015 a. Raadpleging van Leden en Huurders t.a.v. de beleidswijziging zoals toegelicht op 11 november 2015 7. Rondvraag en sluiting 2
Andersson Elffers Felix Algemene Leden Vergadering Wonen Wijdemeren ( Opgesplitste ) Vergadering Met een belangrijk onderwerp: De gevolgen van de Nieuwe Woningwet 2015 voor Wonen Wijdemeren 25-Jun-2015 11-Nov-2015 4 weken 8-Dec-2015 3 weken 1-Jan-2016 tijd Volgende ALV is gepland op 8 December 2015 Raadpleging onder Leden/Huurders t.a.v. de beleidswijziging 3
Onderwerpen Wetswijziging 2015 Impact op het beleid van Wonen Wijdemeren Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren Resulterende effecten voor Wonen Wijdemeren Wat er gebeurt als we niets doen Wat het Bestuur wil Hoe denkt het Bestuur dat te bereiken Hoe verder 4
Wetswijziging Nieuwe Woningwet 2015 is ingevoerd per 1-jul-15 Besluit Toegelaten instellingen Volkshuisvesting Nieuwe regels voor Woningcorporaties Invoering in 3 termijnen: 1-jul-15; 1-jan-16; 1-jan-17 5
Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren (1 van 5) Eisen aan de bestuurders en Raad van Toezicht Harde functie eisen voor bestuurders en RvT Bestuurders zijn hoofdelijk aansprakelijk Verplichte Persoonlijke Educatie per bestuurder 36 punten per jaar Nieuwe bestuurders en RvT leden worden door de Minister getoetst op geschiktheid Kon de Algemene ledenvergadering nog de leden van de Raad van Toezicht (commissarissen) benoemen, dan is dat met de invoering van de nieuwe wet niet meer mogelijk De voordracht voor het aantal commissarissen gebeurt na 1 juli 2015 door de huurdersorganisatie of bij het ontbreken daarvan door de huurders van de woongelegenheden Bestuur RvT Criterium X Authenticiteit (gedrag en houding) X Bestuurlijk inzicht X Helikopterview X Besluitvaardig X X Integriteit en moreel besef X Leiderschap X X Maatschappelijke sensitiviteit en verantwoordelijkheid X Onafhankelijke oordeelsvorming X Teamspeler X Voorzittersvaardigheid (indien van toepassing) X Overtuigingskracht X Resultaat- en Klantgericht X Samenwerkingsvermogen X Visie X X Zelfreflectie 6
Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren (2 van 5) Strikte regels voor toewijzing van Sociale Huurwoningen (DAEB) Passende toewijzing: kort gezegd 95% woning toewijzingen aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (ca 22.000 voor 1 persoon, en 29.800 voor 2- en meerpersoonshuishouden) een woning moet krijgen toewezen met een huur tot de aftoppingsgrens (dat is ca. 576 per maand voor een 1 of 2 persoons huishouden, en ca 618 per maand voor een meerpersoonshuishouden) 80% van toewijzingen betrekking moet hebben op huishouden met maximaal 34.911 aan inkomen 10% tot 38.950 aan inkomen 10% vrij met voorrang voor urgenten conform huisvestingsverordening http://www.woningwet2015.nl/kennisbank/daeb/wonen/inkomensgrenswoningtoewijzing 7
Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren (3 van 5) Huurdersorganisatie In de nieuwe wet wordt een grotere invloed aan de huurdersorganisatie toebedeeld Zoals u weet, heeft Wonen Wijdemeren een huurderspanel die momenteel niet actief is Huurders hebben geen invloed op het Woningbezit Leden hebben geen invloed meer De toebedeelde invloed voor de Huurdersorganisatie Recht op Informatie, Overleg, Agendering en Advies, t.a.v. beleid en beheer Betrokken in Geschillenregeling Participatie bij de Prestatieafspraken met de Gemeente Corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan volkshuisvestingsbeleid in gemeente Heeft gemeente woonvisie? Dan zijn prestatieafspraken tussen gemeente, huurders en corporatie verplicht Geschillen kunnen dan worden voorgelegd aan minister (en adviescommissie) Ter voorbereiding prestatieafspraken informeert corporatie gemeente over: indicatieve investeringscapaciteit Voornemens verkopen, nieuwbouw, liberalisatie, etc. (jaarlijks voor 1 juli) Gemeenten krijgen meer mogelijkheden tot opvraag informatie Uiterlijk 15 december verzending dpi (de Prospectieve informatie) aan gemeente, huurders en minister 8
1/5: Corporatie stelt jaarverslag vast over jaar n 1 en stuurt dit toe aan minister, gemeente en huurdersorganisaties 1/7: Corporatie doet bod op uitvoeren woonvisie voor jaren n+1 t/m n+5 aan gemeente en huurdersorganisaties Jul dec: gemeente, huurdersorganisaties en corporaties spreken over prestatieafspraken: resultaten te behalen in jaarn+1 Informatiepositie Gemeente en huurdersorganisatie krijgen financieel oordeel CFV, faciliteringsvolume WSW en kunnen meer informatie opvragen bij corporatie Geschillen over de uitvoering van afspraken in jaar n 1 kunnen de minister worden voorgelegd. Jaar n Gemeente en huurdersorg. geven zienswijze op het jaarverslag n 1 Geschillen over het maken van prestatie afspraken voor jaar n+1 kunnen de minister worden voorgelegd. Gemeente en huurdersorganisatie geven oordeel over uitvoering prestatieafspraken in jaar n 1 Jan april: corporatie maakt jaarverslag over jaar n 1 15/12: Corporatie dient voornemens n+1 in(dpi) bij CorpoData. Gemeente krijgt kopie. Jan Jun: corporatie bereidt bod voor op uitvoeren woonvisie voor jaar n+1 n 2 n 1 n n+1 n+5 9
Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren (4 van 5) Verscherping van de regels t.a.v. het financiële beheer Woningbezit wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat Geen interne financiering mogelijk voor niet-daeb projecten Financiering voor nieuwe niet-daeb-activiteiten zoveel mogelijk extern en niet geborgd Interne lening onder voorwaarden mogelijk. Leningen wel tijdig aflossen Aanvullende eisen aan partijen waarbij leningen mogen worden aangetrokken Aanvullende eisen aan interne organisatie Verscherping van de regels t.a.v. risicobeheer Meer risico s worden in acht genomen en in mindering gebracht op het borgingsplafond en borgbaarheid Gemeentelijke garantstelling Door het verscherpte risicobeheer zou een Project als de Godelindehof niet te realiseren zijn, omdat er dan geen Lening meer voor afgesloten zou kunnen worden 10 80.000 40.000 45.000
Wat is de situatie voor Wonen Wijdemeren (5 van 5) In de laatste jaren zijn er extra belastingen geheven bij Woning corporaties: 1. Vennootschapsbelasting 2. Verhuurdersheffing 3. BTW over de dienstverlening Wonen Wijdemeren koopt héél véél dienstverlening van de Alliantie in 4. Bijdrageheffing Autoriteit Woningcorporaties 11
Resulterende effecten voor Wonen Wijdemeren (1 van 2) Situatie Bestuur en RvT Gemiddelde leeftijd ~ 65 jaar Fit en proper test; Hoofdelijk aansprakelijk; Verplichte scholing; Gebonden aan termijn Toetsing door Minister Wonen Wijdemeren heeft geen mensen in (vaste) dienstbetrekking Huurdersorganisatie Daadwerkelijke participatie Effect Bestuur en RvT Nieuwe Bestuurders en RVT nodig Hoe kunnen we nog bekwame en geschikt geachte bestuurders en RvT aantrekken Wat nu van mensen gevraagd wordt is een dagtaak Huurdersorganisatie Moeten nog ingericht worden Wonen Wijdemeren kan hiervoor geen secretariaat noch notulist beschikbaar stellen 12
Resulterende effecten voor Wonen Wijdemeren (2 van 2) Situatie Verscherpte eisen aan financieel beheer WSW, AW, ILT jaarrekening en jaarverslag volkshuisvestingsverslag dpi (de Prospectieve informatie) dvi (de Verantwoordingsinformatie) voorgeschreven accountantsverklaring Hoge kosten/woning Beperking financiële ruimte Effect Veel afhandeling van zaken dienen tijdens kantooruren gedaan te worden De Dienstverlening die we nu bij de Alliantie inkopen is te duur Financiële ruimte is te klein zodat in de toekomst geen renovaties of nieuwbouw door Wonen Wijdemeren kan plaatsvinden 13
Wat er gebeurt als we niets doen De huidige statuten van Wonen Wijdemeren moeten so-wie-so worden aangepast aan de nieuwe wetgeving voor 1-jan-2017 (wat kosten met zich meebrengt) De zittingsduur van Bestuur en RvT is daadwerkelijk beperkt, dus na een zekere periode MOET het huidige Bestuur en RvT weg Vanwege de te kleine omvang van Wonen Wijdemeren teren we in op ons Kapitaal De kosten per woning zijn nu al te hoog bevonden (door het ILT), maar door de nieuwe regels t.a.v. woningtoewijzing zullen we het huurbeleid moeten wijzigen <??!!> Aftoppingsregels <??!!> DAEB vs Niet-DAEB <??!!> Afstoten van Bezit <??!!> De Persoonlijke Educatie zal een extra jaarlijkse kostenpost van circa 30.000 bedragen Wanneer/zodra we niet meer voldoen aan de regels voor een Toegelaten instelling voor Volkshuisvesting zal de Minister ingrijpen Kleine corporatie inbrengen bij een grotere Voor Wonen Wijdemeren ligt het voor de hand dat we worden ondergebracht bij de Alliantie (immers veel taken zijn nu al aan de Alliantie uitbesteed. ) 14
Wat het Bestuur wil Tevreden huurders Ons Woningbezit in stand houden Benaderbaar voor onze huurders en klantgericht De financiële mogelijkheden voor onderhoud en reparaties 15
Hoe denkt het Bestuur dat te bereiken Samenwerken is geen alternatief, vanwege het feit dat we reeds samenwerken met een Corporatie (=Alliantie) en daarmee lossen we de problemen niet op Samengaan (fusie) met een andere corporatie, zodat de omvang en het draagvlak groot genoeg is om te kunnen voldoen aan de eisen van de Minister mét voldoende financiële middelen Bij een fusie eist de Minister dat die plaatsvindt met een corporatie uit de gemeente of een aangrenzende gemeente Opties: Corporatie Bedrijfsvorm Omvang Mogelijk Alliantie Maatschappelijke onderneming zonder winstoogmerk 60.000 Nee Gooi en Omstreken Stichting 7.000 Nee Botsend beleid Dudok Wonen Stichting 6.250 Nee Nu in zwaar weer Vecht en Omstreken Vereniging 2.500 Ja Gelet op de kosten vs kwaliteit én de reacties van Leden/Huurders vanuit het verleden Overeenstemmend beleid en soortgelijke cultuur 16
Is met 2.458 verhuureenheden een zelfstandige woningcorporatie en heeft ongeveer 20 medewerkers in dienst Wordt geleid en bestuurd door de directeur-bestuurder. De raad van commissarissen ziet toe op het bestuur Heeft ruime ervaring met het uitvoeren van het vastgoedbeheer en de bedrijfsvoering van andere kleinere corporaties (Kockengen en Nigtevecht) Streeft naar vergroting van het economisch draagvlak voor de professionele werkorganisatie Wil niet eerst een samenwerkingsverband aangaan met Wonen Wijdemeren, omdat men juist een herstructurering achter de rug heeft en daarbij medewerkers heeft moeten laten afvloeien Wil wel verder onderhandelen over een fusie. Met een fusie worden we één financiële entiteit, waardoor personeel kan worden aangetrokken om de werkzaamheden voor het deel van Wonen Wijdemeren te doen 17
Hoe verder Vanavond is de situatie van Wonen Wijdemeren uitgelegd en de oplossingsrichting die het Bestuur als de enige juiste mogelijkheid ziet Op 8 December is er een volgende ALV gepland, waarin de Leden en Huurders geraadpleegd worden of zij instemmen met het voornemen van het bestuur om de fusiemogelijkheden met Vecht en Omstreken verder uit te werken en door te voeren Indien de huurders/leden hebben ingestemd zal het traject nog lang zijn, omdat naast alle technische en operationele zaken ook deelname nodig is van: Alliantie Gemeenten Ondernemingsraad Vecht en Omstreken Waarborgfonds Sociale Woningbouw Rechtbank Minister Aanzeggen van de beëindiging van de dienstverleningsovereenkomst per 1-jan-2016 Zienswijze geven over de fusie Adviseren over de fusie Toestemming geven voor de fusie Afgeven verklaring van non-verzet Goedkeuren van de fusie, voor deze de Woonautoriteit: toetsen van de statuten, beoordelen van de fusie, beoordelen van de financiële continuïteit van de fusieorganisatie 18
vragen 19