Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/2013.1761 RIS 270671 Doorkiesnummer 0703534299 E-mailadres Aantal bijlagen Onderwerp Voortgang programma Particuliere Woningvoorraad en vooruitblik naar 2020 Datum 4 maart 2014 Geachte voorzitter, In deze brief informeer ik u over de activiteiten en resultaten van het programma particuliere woningvoorraad 2010-2014 (RIS178632). Het programma is een uitwerking van de ambities en voornemens, die het college heeft ten aanzien van de particuliere woningvoorraad. Voorts wordt een vooruitblik geschetst van een aanpak voor de particuliere woningvoorraad na afloop van dit programma eind 2014. Inleiding Het kwalitatief op peil houden van de particuliere woningvoorraad is een van de grote uitdagingen voor de komende jaren. Particulier woningonderhoud en -verbetering verdient door de gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt en de afgenomen investeringskracht van corporaties extra aandacht. De particuliere woningvoorraad in Den Haag groeit gestaag, en telt ongeveer 160.000 eigenaar-bewoners of particuliere verhuurders. De particuliere voorraad beslaat daarmee twee derde van de totale woningvoorraad en is in vergelijking met de andere grote steden bovendien veel groter. Het eigendom van de woningen is versnipperd over honderden particuliere verhuurders en Den Haag telt daarnaast zo n 20.000 VvE s. De kwaliteit van de woningvoorraad is economisch van groot belang voor de aantrekkelijkheid van de stad. Naast de economische uitdaging is het ook maatschappelijk noodzakelijk om de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden. Wanneer woningen slecht worden onderhouden kan dit een direct negatief effect hebben op de woonomgeving en leefbaarheid van de wijk. Het onderhoud van het particulier bezit is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Maar vanwege het economische en maatschappelijke belang van de woningvoorraad voor de stad, houdt de gemeente een rol. Deze rol verschilt per gebied. In de meeste gebieden kan de gemeentelijke rol zich beperken tot het minimaal op peil houden van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad door het borgen van onderhoud en beheer van de woningen en woonomgeving (informeren, faciliteren, handhaven). Wel moet in al deze gebieden, met name die met een woningvoorraad van vóór 1980, op het punt van energetische verduurzaming nog veel gebeuren. Inlichtingen bij Maaike van Langelaan / Hettie Berendsen Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: 070-353 2852/353 2966 Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: 070-353 3615 Internetadres: www.denhaag.nl
DSO/2013.1761 2 Voor de kwetsbare, particuliere gebieden aan de onderkant van de woningmarkt heeft de gemeente een meer actieve rol (aanjagen) om te voorkomen dat de toch al kwetsbare woningmarktpositie verder onder druk komt te staan. Haagse aanpak particulier onderhoud Den Haag is een van de voorlopers in Nederland als het gaat om de aanpak van het woningonderhoud en renovatie door particuliere eigenaren. Dit is een van de conclusies uit het recent verschenen eindrapport van het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad, uitgevoerd door OTB/TU Delft en Platform 31. De particuliere woningvoorraad staat al tientallen jaren op de Haagse agenda. Tal van initiatieven zijn door de jaren heen door de gemeente genomen om ervoor te zorgen dat er wordt geïnvesteerd in woningonderhoud, renovatie en vernieuwing. Tijdens de stadsvernieuwing in de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw, richtte het Haagse beleid zich op sociaal economisch zwakke gebieden met particuliere woningen met veel bouwtechnische achterstanden en op eigenaren van wie geen eigen initiatief tot woningverbetering was te verwachten. In deze periode zijn duizenden woningen met overheidsgeld aangekocht, gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De gemeente stimuleerde bovendien de verbetering van particuliere woningen door grootschalige subsidieregelingen voor particuliere woningverbetering en onderhoudsstimulering. Het Rijk zorgde voor flankerende subsidieregelingen om particuliere woningen in de stadsvernieuwingsgebieden op te knappen. Samen met de grootschalige aankoop en verbetering van particuliere woningen bleek dit beleid zeer succesvol. Uit een in 2009 uitgevoerd onderzoek van KOW bleek dat de kwaliteit van de particuliere voorraad in redelijke tot goede staat was, behoudens enkele plekken met forse gebreken en daardoor hoge herstelkosten. Omdat de kwaliteit van de particuliere voorraad een enorme verbeterslag heeft doorgemaakt is een forse omslag gemaakt in de aanpak. Eigenaren kunnen niet meer rekenen op subsidies van de overheid voor het onderhoud van hun woningen, maar zijn (weer) zelf verantwoordelijk voor de instandhouding, transformatie en verbetering van het eigen bezit. De gemeentelijke rol t.a.v. particulier woningonderhoud veranderde daardoor van initiatiefnemer en subsidieverstrekker naar facilitator, stimulator en waar nodig handhaver. Dit betekent niet dat de gemeente niet meer als initiatiefnemer optreedt. Integendeel, omdat het onderhoud van de particuliere woningvoorraad grosso modo op orde was, zijn aandacht en inspanningen verschoven naar de volgende grote opgave: het verduurzamen van de woningvoorraad. Verduurzaming is vanuit twee oogpunten van groot belang. In de eerste plaats vanwege de betaalbaarheid van de energielasten voor bewoners. Daarnaast vanuit de klimaatdoelstellingen van de gemeente, en de bijdrage aan een beter leefmilieu. Door de verschuiving richting duurzaamheid is het overige onderhoud van de particuliere woningvoorraad wat meer op de achtergrond geraakt. Het huidige subsidiestelsel is vooral gericht op investeringen in het energiezuinig maken van woningen. Zo zijn er subsidies beschikbaar gesteld voor o.a. dak- en vloerisolatie, dubbel glas en zonnecollectoren. Inzet van het huidige programma particuliere woningvoorraad Het programma particuliere voorraad sluit aan op het programma Duurzaam Den Haag (RIS165334) en het Uitvoeringsprogramma Bestaande woningen, duurzame woningen (RIS176840). Het programma particuliere woningvoorraad bestaat uit vier pijlers: 1. Het versterken van de Haagse VvE s zodat ze zelf het structureel onderhoud gaan organiseren. 2. Het begeleiden en uitvoeren van projectmatige onderhouds- en renovatieprojecten. 3. Naast het inzetten van kleinschalige subsidies ook de wettelijke handhavingstaken uitvoeren. 4. Samenwerken met de stad. Doel is met de activiteiten uit het programma 2500 woningen te verbeteren in de periode 2010-2014. Daarnaast activeert de VvE Balie 500 VvE s per jaar. Voor het programma is 9,5 miljoen beschikbaar gesteld. Over de resultaten van de VvE Balie wordt u met een separate commissiebrief uitgebreid geïnformeerd (DSO2013.673).
DSO/2013.1761 3 Resultaten 1. Versterken VvE s Voor het versterken van Haagse VvE s zet het college sinds 2008 de succesvolle VVE Balie in. De VVE Balie voert haar activiteiten uit, zoals het adviseren en (re)activeren van circa 500 VvE s per jaar, bemiddeling en mediation, informatieavonden, deelname aan beurzen en lokale activiteiten. Het afgelopen jaar ondersteunt de VvE Balie de eigenaren van 12 VvE s (circa 500 woningen) bij het verduurzamen van hun woningbezit. Dit zijn de zogeheten VvE s met Energie. Er is hier veel vraag naar vanuit de stad. Met voorbeeld VvE s legt de ene VvE aan de ander uit hoe het proces in zijn werk gaat. Zo ontstaat een zogeheten olievlekwerking. De VvE Balie werkt onder andere ook aan de toepassing van het machtigingsmodel. Dit is een instrument om eigenaren uit een VvE te dwingen mee te werken aan het verbeteren van de woningen uit een VvE. Vanuit het programma zouden we ook een VVE fonds gaan oprichten. Dat is nog niet gebeurd, omdat nog wordt onderzocht wat de juiste manier is om zo n fonds binnen en buiten de gemeente te organiseren. Ook het Rijk denkt hierover na. 2. Onderhouds- en renovatieprojecten Met het project Duurzaam de Wijk in zijn circa 50 duurzame voorbeeldwoningen gerealiseerd, verspreid door heel de stad. Bewoners krijgen van de gemeente een EPA advies en vervolgens vergoedt de gemeente één duurzame maatregel uit het advies. Als tegenprestatie voor een duurzame maatregel stellen de bewoners hun huis een aantal keer per jaar open voor mensen uit de stad. De laatste Voorbeeldwoningendag van 9 november 2013 Gluren bij de Buren, heeft circa 200 bezoekers opgeleverd. Veel bewoners willen voorbeeldwoning worden, soms zelfs drie in een straat. Daarom wordt nu geëxperimenteerd, vanuit het project Duurzaam de Wijk in, met het opschalen in de vorm van straataanpakken. De diverse bewoners uit een straat worden hierbij door de gemeente gezamenlijk ondersteund bij het proces om de juiste keuze te maken voor duurzame woningrenovaties van hun woningen (d.w.z. bouwkundige en/of energetische maatregelen). Er zijn nu drie straten waarmee wordt proef gedraaid in Scheveningen, Moerwijk en Mariahoeve. Maar er zijn daarnaast al 30 andere straten geïnteresseerd om aan de slag te gaan. Vorig jaar zijn vanuit het programma vijf duurzame kluswoningen aangepakt. Dit jaar worden tien kluswoningen in de Duinstraat opgeknapt. Vanuit het programma is de eigenaren de isolatie van het dak en procesbegeleiding voor het duurzaam renoveren van hun woning door de gemeente aangeboden. Het programma Particuliere Woningvoorraad focust daarnaast op de gebieden: Vruchtenbuurt, Laak, Rustenburg-Oostbroek, Schildersbuurt en Mariahoeve. Projectleiders coördineren de activiteiten voor particuliere woningverbetering in samenwerking met o.a. de VvE Balie, Wijkberaden en het lokale MKB. Naast de voorbeeldwoningen en voorbeeldstraataanpakken volgt hier een aantal voorbeelden van specifieke activiteiten in deze buurten. (1) In de Vruchtenbuurt zijn circa 100 onderhoudsscans verricht door twee bouwbedrijven uit de buurt. (2) In Laak is recent een Energie Match Markt georganiseerd, waar 100 bewoners op af kwamen en veel eigenaren geïnspireerd zijn geraakt om duurzame woningrenovaties aan hun woning uit te gaan voeren. (3) In de Schildersbuurt loopt het project Meesterwerk. Het gaat om het opknappen van 115 particuliere woningen in een woningblok met corporatiebezit van Arcade. Inmiddels zijn van bijna alle woningen bouwkundige opnames gemaakt. Ook alle slapende VvE s zijn door de VvE Balie geactiveerd. De volgende stap is het in overleg gaan met bewoners en hen over te halen verbeteringen aan hun woning uit te voeren. Hier is de aanpak gericht op het maken van kleine stappen: het activeren van VvE s en het bieden van maatwerk (zoals bijvoorbeeld het aanbieden van een nieuwe deur door de gemeente). De inzet van een handhavingstraject is minder goed mogelijk omdat de meeste woningen niet aanschrijvingswaardig zijn (niveau Bouwbesluit). Dit zijn de moeilijkste projecten uit het programma, omdat de eigenaren of verhuurders vaak niet mee willen of kunnen werken, bijvoorbeeld vanwege financiële knelpunten. Daarnaast is in project Meesterwerk oog voor verbeteringen in de woonomgeving, zoals de aanpak van de verborgen binnentuin in het complex.
DSO/2013.1761 4 3. Subsidies en handhaving Met de diverse duurzaamheidssubsidies (dak- en vloerisolatie, dubbel glas, groene daken, en zonnepanelen) worden zo n duizend subsidies per jaar verstrekt. De dak- en vloersubsidie is in 2013 en dit jaar verlengd met een budget van 1 miljoen uit het programma Particuliere Woningvoorraad. Er zijn tot dit jaar 508 subsidies voor dak- en vloerisolatie verleend. Voor Groene Daken zijn in 2013 uit 92 aanvragen 37 subsidies verleend voor particuliere woningen. Voor Dubbel Glas zijn 800 subsidies verleend. Het budget voor deze regeling is in december 2013 uitgeput en derhalve is deze regeling stopgezet. Er zijn circa 250 subsidies voor zonnepanelen verleend. De duurzaamheidssubsidies hebben een looptijd tot en met 2014 volgens het principe op is op. Doorgaan met deze subsidies hangt af van de te maken keuzes door het nieuwe college. Tabel resultaten in aantal verbeterde woningen en ge(re)activeerde VvE s: Maatregel 2010-2012 2013 Totaal 2010-2013 VvE s ge(re)activeerd 1450 (9000 woningen) 400 (3000 woningen) 1850 (12000 woningen) Dak- en vloerisolaties 1000 508 1508 HR++ glas 350 800 1150 Zonnepanelen 200 50 250 Groene daken 157 37 194 Voorbeeldwoningen 38 12 50 Funderingen Kleine Veenkade 36-36 Kluswoningen 5 10 15 Eindtotaal 1786 woningen en 1450 1417 woningen en VvE s 400 VvE s 3203 woningen en 1850 VvE s Tot nu toe is door de inzet van het programma Particuliere Woningvoorraad bij circa 10 % van de Haagse particuliere voorraad verbetering van onderhoud of activering van VvE s bereikt. De VvE-balie heeft het afgelopen jaar ook een actieve rol gespeeld in diverse handhavingsprojecten. In de afgelopen vijf jaar zijn er 229 VvE s die een aanschrijving voor achterstallig onderhoud van de Haagse Pand Brigade hebben gekregen, geholpen om zich te organiseren en het (achterstallig) onderhoud uit te voeren. Daarnaast werkt de VvE Balie nauw samen met het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Naast deze subsidies is de onderhoudslening voor starters in de maak, waarmee circa 200 startersleningen kunnen worden verstrekt. Een geheel ander traject dan bij subsidies omdat er middelen revolveren. 4. Samenwerken met de stad Inmiddels is er vanuit het programma Particuliere Woningvoorraad een flink netwerk opgebouwd van marktpartijen, (bewoners)organisaties, kennisinstellingen, MKB, banken, advocaten- en notarissen. Uit dit netwerk is op initiatief van BAM Woningbouw en bouwbedrijf Van Wijnen het Consortium Energie voor Energie opgericht. Dit consortium wil 1000 woningen duurzaam renoveren in de Bomen- en de Bloemenbuurt. In januari 2014 zijn de bewoners uit de Bomen- en de Bloemenbuurt met een ludieke actie (werkhandschoenen in de brievenbus) geïnformeerd over het bestaan van Energie voor Energie. Vervolgens zullen de bewoners worden bevraagd over hun wensen voor woningverbetering en worden de bewoners aantrekkelijke producten op maat aangeboden. Het doel is in 2014 de eerste 100 woningen op te knappen. Hier is ook weer sprake van opschaling, zoals ook bij VvE s met Energie en het experimenteren met straataanpakken. Er zijn nieuwe consortia in aantocht. De bouwbedrijven zijn, mede gelet op de crisis in de bouw, op zoek naar nieuwe verdienmodellen. Een mogelijk verdienmodel is het renoveren van bestaande woningen op grotere schaal. Zij zijn daarvoor business cases aan het ontwikkelen. De gemeente faciliteert deze partijen in de vorm van een platform duurzame woningrenovaties (gemeente, bedrijven en kennisinstellingen zoals TU Delft/OTB). Partijen kunnen hier kennis delen en samen werken aan goede business cases. De gemeente vervult de functie van buitenboord motor. Het netwerk rondom het programma Particuliere Woningvoorraad bestaat ook uit Europese contacten, zoals met het Benelux netwerk Urbiscoop. Vanuit Urbiscoop wordt kennis uit Benelux gemeenten gedeeld en kunnen gezamenlijk Europese subsidies worden aangevraagd. Kansen daarvoor liggen in het Europese subsidieprogramma Horizon2020.
DSO/2013.1761 5 Vanuit de bedrijvenkant vindt dit jaar een pilot plaats voor een Haagse Marktplaats Duurzaam Bouwen. Dit is een digitaal platform, met een backoffice van makelaars, waarbij vraag (eigenaren) en aanbod (bedrijven) worden verbonden. Er wordt een neutraal advies gegeven. Duurzaam Den Haag vervult hierin de rol van front-office. In Den Haag wordt hierbij geëxperimenteerd met een beoordelingssysteem van bedrijven (zoals ZOOVER). Gemeente Rotterdam en de regio Rotterdam werken ook al samen met de Marktplaats Duurzaam Bouwen. Blik naar de toekomst De afgelopen jaren heeft de crisis op de woningmarkt geleid tot een kanteling in een aantal mechanismen op de woningmarkt, die van invloed zijn op het duurzaam onderhoud. De belangrijkste kanteling is dat waardevermeerdering van het bezit geen vanzelfsprekendheid meer is, eerder is sprake van mogelijk toekomstige waardevermindering. Voor de crisis was sprake van een lange periode van waardestijging van woningen en krediet was ruimschoots voor handen. Dit maakte het lucratief om een woning te kopen en te onderhouden. Investeringen werden snel terugverdiend. Deze situatie is nu volledig veranderd. Inkomens dalen, woningprijzen dalen, de eisen aan kredietverstrekking zijn flink aangescherpt én de ruimte om te lenen wordt de komende jaren nog verder ingeperkt. In dit negatieve klimaat zijn eigenaren minder geneigd te investeren in het onderhoud van de woning. Eigenaren mijden risico s, sparen nu liever of lossen af op de hypotheek, dan dat ze investeren. Daarbij speelt ook mee dat er meer bewoners zijn met een hypotheek die onder water staat. Dit betekent dat deze bewoners meer schuld hebben dan hun woning bij verkoop zou opleveren. Uit het WoON 2012 blijkt dat van naar schatting 25.000 Haagse eigenaar-bewoners de hypotheek onder water staat. Onderwaterhypotheken komen vaker voor in de kwetsbare particuliere wijken, zoals Laakkwartier, Transvaal, Stations- en Rivierenbuurt, Den Haag Zuidwest en Rustenburg- Oostbroek. Onder jonge eigenaar-bewoners (tot 35 jaar) bewoners die veelal op de top van de markt een woning hebben gekocht staat zelfs meer dan de helft van de hypotheken onder water. Voor het waarde behoud van de woning is het belangrijk om ondanks alles te blijven investeren in de woning. Daarbij komt dat onder deze jonge eigenaar bewoners er ook een grote verhuiswens is. Op dit moment kunnen zij deze wens niet effectueren omdat de restschuld op de woning te groot is en/of het niet lukt de huidige woning te verkopen. Dit wordt mede veroorzaakt doordat starters deels ingegeven door beperking van de kredietmogelijkheden minder geneigd lijken een woning te kopen. In Den Haag zien we dat vooral de positie van goedkope woningen, in de praktijk vooral appartementen (in VvE s), onder druk staat. In een aantal gebieden, waaronder delen van Laak, Transvaal, Rustenburg- Oostbroek, Regentesse-Valkenbos, Moerwijk en de Rivierenbuurt, is ook al merkbaar dat het onderhoud achterblijft. Signalen van de Haagse pandbrigade en een aantal makelaars werkzaam in deze buurten wijzen daarop. De wijze waarop we op deze trends in de woningmarkt inspelen voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad in de nieuwe collegeperiode is aan het nieuwe college. Het nieuwe college kan daarbij gebruik maken van de lessons learned, de ontwikkelde instrumenten en de opgebouwde netwerken in de afgelopen jaren. In het huidige programma voor de particuliere voorraad is een forse koerswijziging ingezet naar faciliteren, stimuleren en verbinden van bewoners en bedrijven, met bijbehorend vernieuwend instrumentarium. De VvE Balie is een succesvol instrument gebleken en de gecombineerde aanpak van onderhoud en duurzaamheid slaat aan in de stad. Door te luisteren naar de bewoners en de bedrijven om hen zo goed mogelijk te ondersteunen, leveren we nu vooral maatwerk per gebeid. Met de inzet van het huidig instrumentarium is het gelukt om duurzame woningrenovaties in Den Haag te vermeerderen en te versnellen. Het heeft goed gewerkt dat er in het programma Particuliere Woningvoorraad ruimte is voor het experimenteren met nieuwe instrumenten.
DSO/2013.1761 6 Een voorbeeld daarvan is de procesbegeleiding bij de straataanpakken om tot verbeteringen en vernieuwingen van de Haagse aanpak van de particuliere verhuurders, MKB, makelaars, energieleveranciers, banken, (bouw)ondernemers, kennisinstellingen zoals TU Delft/OTB, de Haagse Hogeschool en het ROC Mondriaan en internationale coalities gericht op kennisuitwisseling, hebben hier ook in belangrijke mate aan bijgedragen. Ik hoop u een beeld te hebben geschetst van de veelheid aan activiteiten en projecten waar het college de afgelopen jaren samen met de stad keihard aan heeft gewerkt en bovenstaande resultaten heeft geboekt. Een nieuwe manier van werken voor de kwaliteit van particuliere woningen in Den Haag nu en in de toekomst! Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder