Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie. Onderwerp Evaluatie Huurteam

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Evaluatie Huurteam Datum 25 mei 2011 Op 20 september 2005 is door de raad ingestemd met het geven van een vervolg aan de werkzaamheden van het Huurteam Den Haag voor de periode (RIS131458). In de jaarverslagen van 2006 t/m 2009 bent u over de werkwijze en de resultaten van het Haagse Huurteam geïnformeerd. Het jaarverslag 2010 volgt in juni Deze evaluatie kijkt terug op de behaalde resultaten van het Huurteam in de periode Tevens wordt in deze evaluatie bekeken of de gewenste doelstellingen zijn behaald en welke effecten zijn bereikt. De uitkomst van de evaluatie is dat het Huurteam op basis van de goede resultaten wordt gecontinueerd voor de periode Het programma van het Huurteam voor de periode treft u in het slot van deze evaluatie. Doelstelling en werkwijze van het Huurteam De doelstelling van het Huurteam is het in overeenstemming brengen van de prijs/kwaliteit van zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen op basis van het Woning Waardering Stelsel, zodat deze woningen in grotere mate toegankelijk blijven voor huishoudens met een laag inkomen. Bovendien wordt een bijdrage geleverd aan het levenspeil van huurders, die overwegend behoren tot de doelgroep van beleid, omdat de uitgaven voor de huur worden beperkt. Met het Huurteam worden misstanden en excessen op de woningmarkt actief tegen gegaan. Tevens wordt het bereik vergroot van instellingen als Bouw- en Woningtoezicht, de Huurcommissie en de laagdrempelige rechtshulpverlening voor mensen die dit vaak het hardst nodig hebben. Juist nu is het Huurteam belangrijk Als gemeente hebben wij een taak te zorgen dat ook minder draagkrachtige mensen in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Dit geldt zeker in de huidige verslechterde economische situatie. Vooral nu mensen in hun inkomen terugvallen, is het betalen van een eerlijke huurprijs des te meer van groot belang. Inlichtingen bij M. van Langelaan Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Voor het Huurteam Den Haag is 4 fte beschikbaar. De medewerkers van het Huurteam doen gratis woningopnames en geven de huurders inzicht in de hoogte van de huurprijs. Huurders worden benaderd op het moment dat zij net een huurovereenkomst zijn aangegaan. De reden hiervoor is dat een huurder het recht heeft om binnen zes maanden na het aangaan van het huurcontract de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Dit is vooral van belang voor netto huren boven de liberalisatiegrens. Indien de huurprijs onterecht is gezien de kwaliteit van de woning kan de aanvangshuur nog worden bijgesteld. Zes maanden na afsluiting van het huurcontract kan dit niet meer en blijft de prijs geliberaliseerd. Bij woningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens kan dit nog wel maar niet meer met terugwerkende kracht. Het Huurteam benadert huurders aan de hand van mutaties die plaatsvinden in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). De afdeling Onderzoek van DSO maakt maandelijks een selectie van de nieuwe huurders; meestal gaat om circa huishoudens. Deze nieuwe particuliere huurders ontvangen vervolgens een brief, waarin zij actief worden gewezen op het Huurteam. Daarnaast worden ook bloksgewijze benaderingen gedaan op basis van gegevens van de afdeling Onderzoek van DSO. Verder sluit het Huurteam aan bij SZW brede promotieactiviteiten (bijv. wijktochten) en doet aan eigen voorlichting en promotie. Als de huurprijs hoger is dan wat maximaal is toegestaan kan eerst met de betreffende verhuurder contact worden opgenomen. In eerste instantie proberen de leden van het Huurteam te bemiddelen tussen de huurder en de verhuurder, of er wordt doorverwezen naar het Bureau voor Bemiddeling en Mediation. Komen beide partijen er niet uit, dan kan uiteindelijk een procedure bij de Huurcommissie worden gestart om de verhouding tussen de huurprijs en de kwaliteit in evenwicht te brengen. Voor het voeren van een procedure voor de Huurcommissie wordt een volmacht aan het Huurteam gegeven. Daardoor worden procedurefouten voorkomen die vaak optreden bij zelfstandig handelen van huurders. Resultaten De resultaten van het Huurteam over de periode zijn als volgt (zie tabel 1). Voor een uitgebreide rapportage over de resultaten zie de jaarverslagen van 2006 t/m Het jaarverslag 2010 volgt in juni Streefcijfers Benaderingen 1250 Ca. 5000* Contacten Woningopnames 250 in 2006/ in in 2009/2010 Toetsing niet-conform Nvt 319 (77%) 244 (65%) 276 (59%) 300 (63%) 319 (57%) Procedures bij Huurcommissie Aantal huurverlagingen door Huurcommissie Nvt Gemiddelde (maandelijkse) huurverlaging door Huurcommissie, per dossier (tijdelijk en permanent) (in ) Nvt Totale (maandelijkse en op jaarbasis) huurverlaging door Huurcommissie, Nvt alle dossiers (in ) * Totaal aantal zaken eigen bemiddeling door het Huurteam Nvt n.b. n.b. n.b. n.b. 35 Totale (maandelijkse en op jaarbasis) huurverlaging door eigen bemiddeling Huurteam Nvt n.b. n.b. n.b. n.b Totaal huurverlaging op jaarbasis Nvt Tabel 1. Resultaten Huurteam *) Het precieze aantal benaderingen in 2006 is niet bekend, vanwege de aansluiting op een nieuw registratiesysteem.

3 DSO/ Toelichting tabel 1 NB: het aantal huurverlagingen dat door de Huurcommissie is uitgesproken staat niet in rechtstreeks verband met het aantal procedures dat in dat jaar bij de Huurcommissie is gestart. Het kan bij de huurverlagingen ook gaan om zaken die al zijn opgestart in het jaar daarvoor. Het aantal woningopnames in 2007 bleef achter bij het aantal woningopnames in Dit heeft te maken met het feit dat na de forse groei van woningopnames in 2006 voor 2007 voornamelijk een kwalitatieve doelstelling is gesteld. Het aantal opgestarte procedures bij de Huurcommissie is in de periode gedaald. Het aantal huurverlagingen door de Huurcommissie lag echter in steeds rond de 50 á 60. Het lijkt erop dat Huurteam medewerkers in die jaren kennis en ervaring hebben opgebouwd, waardoor ze vaker succesvolle zaken bij de Huurcommissie starten. Het aantal opgestarte procedures bij de Huurcommissie en het aantal huurverlagingen door de Huurcommissie in 2009 en 2010 is lager dan de jaren ervoor. In 2009 is echter de eigen bemiddeling door het Huurteam geïntensiveerd, dat resulteerde ook tot huurverlagingen. Dit resultaat is in 2009 nog niet bijgehouden, vanaf 2010 wel. De tabel 1 laat ook zien dat de totale verlaging van de huurprijs op jaarbasis in afneemt. We gaan er van uit dat dit te maken heeft met de preventieve werking, die van het Huurteam uitgaat (zie verder onder: Bereikte effecten). Vanaf 2010 wordt ook bijgehouden hoeveel zaken het Bureau Bemiddeling en Mediation heeft behandeld. Er zijn 41 onderhoudsconflicten behandeld, waarvan 28 zaken zijn aangedragen door het Huurteam. De behaalde resultaten bevestigen dat het Huurteam in een behoefte voorziet, als actief naar buiten gericht hulpverlenings- en volkshuisvestelijk instrument. Dit geldt vooral voor de particuliere woningvoorraad: de verhouding sociaal-particulier van het aantal opnames in de periode is 1 op 4,5. In de stadsdelen Centrum, Segbroek, Escamp en Laak vonden de meeste woningopnames plaats. Niet verwonderlijk, omdat daar een groot deel van de goedkope particuliere woningvoorraad staat. Succesvolle Samenwerkingsverbanden De afgelopen jaren zijn succesvolle samenwerkingsverbanden opgebouwd met de Huurcommissie, het Advocatenkantoor Dijkgraaf, het Bureau Bemiddeling en Mediation, het Project Haagse Pand Brigade (voorheen Project Inhaalslag), de Haagse Studentenvakbond, het Huurteam Rotterdam en het Huurteam Nijmegen en het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Het Huurteam heeft zich als het ware doorontwikkeld en is goed op stoom. Bereikte effecten Over het algemeen is het moeilijk de preventie werking van instrumenten hard te maken. Ten aanzien van het Huurteam constateren we echter een (behoorlijke) preventieve werking vanwege: - de jarenlange inzet en de bekendheid van het Huurteam. Het Huurteam heeft een goede naam opgebouwd bij huurders en particuliere huurders. Huurders weten de weg naar het huurteam goed te vinden en soms is het voldoende om in een conflict aan te geven het Huurteam te willen inschakelen; - Een ander voorbeeld van een preventief effect van het Huurteam is, dat het is voorgekomen dat verhuurders na een Huurcommissie procedure de huurprijs van hun hele woningbezit conform de puntentelling aanpassen, om meerdere procedures te voorkomen.

4 DSO/ De cijfers in de periode (zie tabel 1) laten een afname van het % toetsing niet conform zien (met een lichte stijging van dat % in 2009). Bij elke nieuwe verhuring van een woning kan een verhuurder opnieuw een oneerlijke huurprijs vragen, ook als de huurprijs van de vorige huurovereenkomst door de Huurcommissie is verlaagd. De werkvoorraad neemt dus niet af. Door het aangaan van samenwerkingsverbanden van het Huurteam met de Haagse Pand Brigade en het Meld- en Steunpunt Woonoverlast vullen het Huurteam en de handhavingsprojecten elkaar goed aan. Op 24 april 2008 is een rapport verschenen van Companen in opdracht van het ministerie van VROM / secretariaat van de Huurcommissies Vervolgmeting maatschappelijk rendement van de huurgeschillenbeslechting. Daarin staat dat een actieve opstelling van huurteams bij huurders drempelverlagend (naar de Huurcommissie) werkt en een positieve invloed op het doel van de Huurcommissie heeft om de woonsituatie (naar kwaliteit of prijs-kwaliteitverhouding) van huurders te verbeteren. De aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord ten aanzien van het huurbeleid bieden wellicht meer ruimte voor lokaal huurbeleid. Het Huurteam kan daarin een belangrijke rol vervullen. Verantwoording Begroting Het budget voor het Huurteam bedroeg voor het jaar ,00. In 2007 heeft de raad besloten met het Huurteam door te gaan voor de periode met een budget van ,00 per jaar, te weten ,00. Dit budget is op jaarbasis begroot voor personeelskosten op basis van de inzet van circa 5 medewerkers per jaar en kosten voor huisvesting, software, informatiebestanden, reclamemateriaal en proceskostenbudget. Uren verantwoording De urenverantwoording van het Huurteam is in de periode als volgt op basis van een gemiddelde inzet van 4 fte: Jaar Daadwerkelijke uren Totaal kosten , , , , ,00 Tabel 2. DSZW Urenverantwoording Huurteam Toelichting tabel 2 De cijfers in tabel 2 laten zien dat er in de periode gemiddeld 4,4 fte zijn ingezet, die gemiddeld 5800 uren voor het Huurteam hebben ingezet, om de streefwaarden voor de productie van het Huurteam te halen. De totaal kosten zijn in de jaren 2006 t/m 2009 uitgekomen op een overschrijding van het beschikbare budget van DSO van per jaar. De overschrijding is ten laste gekomen van het apparaat van DSZW.

5 DSO/ Conclusie en aanbevelingen voor programma Gelet op de resultaten van het Huurteam van de afgelopen jaren en de bereikte effecten, is de conclusie dat het Huurteam goed functioneert. De behaalde resultaten bevestigen dat het Huurteam in een behoefte voorziet, als actief naar buiten gericht hulpverlenings- en volkshuisvestelijk instrument. Vooral voor de goedkope, particuliere woningvoorraad. Woningen blijven zo in grotere mate toegankelijk voor huishoudens met een laag inkomen, de uitgaven voor de huur worden beperkt en misstanden en excessen op de woningmarkt worden actief tegen gegaan. Daarmee zijn de doelstellingen van het Huurteam behaald. De succesvolle samenwerkingsverbanden die door het Huurteam zijn opgericht, hebben daar in grote mate aan bijgedragen. Op basis van de goede resultaten van het Huurteam, wordt het Huurteam gecontinueerd voor de periode Het programma van het Huurteam voor de periode is als volgt. Programma De werkwijze van het Huurteam met de huidige streefwaarden voor de productie en de bestaande formatie wordt gecontinueerd; Het Huurteam blijft om praktische redenen in de organisatie Den Haag Op Maat / DSZW gepositioneerd, vanwege de Den Haag OpMaat gedachte excellente dienstverlening en 1-loket. Zo kan het Huurteam bij opnames breder kijken of er doorverwezen kan worden naar andere OpMaat afdelingen, bijvoorbeeld Huishoudelijke Verzorging of externe partijen, zoals het Melden Steunpunt Woonoverlast. Daarnaast zal de bekendheid met het Huurteam binnen Den Haag OpMaat verder worden gepromoot; De relevante samenwerkingsverbanden worden geïntensiveerd en uitgebouwd. De samenwerking met de handhavingsteams van DSO/BTD wordt versterkt door over en weer met elkaar mee te lopen. Huurteammedewerkers krijgen vanuit een vertrouwenssfeer regelmatig tips van bewoners over onrechtmatige bewoning. Bij kamerverhuur kunnen de huurteammedewerkers signaleren dat de verhuurder mogelijk geen vergunning heeft omdat er bijvoorbeeld geen vluchtroute is. Ook wordt geïnvesteerd in een betere samenwerking met woningcorporaties en particuliere verhuurders om de eigen mediation (door het Huurteam) uit te breiden; Het Huurteam gaat investeren in de kennis op het gebied van huurcontracten, zodat de huurteammedewerkers kunnen signaleren wat niet klopt en advies kunnen geven. Eventueel zou dit kunnen leiden tot een doorverwijzing naar de sociaal raadslieden. De huurteammedewerkers gaan actief naar het huurcontract vragen; Het Huurteam onderzoekt de mogelijkheden voor samenwerking met gemeenten in de regio Haaglanden. Gelet op de programmabegroting van het college (RIS175064) zijn de kosten van het Huurteam gedekt in het programma Wonen. Het gaat om een bedrag van ,00 per jaar. Ik zal de ontwikkelingen op het gebied van het huurbeleid nauwgezet volgen en indien nodig verbetervoorstellen doen naar het Rijk. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder