Gemeente Den Haag. De voorzitter van Commissie Ruimte

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Aantal bijlagen Onderwerp Aanpak malafide huisjesmelkerij en de inzet van de bestuurlijke boete Datum 16 april 2013 In- en aanleiding In het afgelopen jaar is er een aantal raadsvragen gesteld over de aanpak van huisjesmelkers (RIS , RIS en RIS ). Voorts zal de commissie Ruimte binnenkort een werkbezoek brengen aan de Haagse Pandbrigade. Tot slot legt het college vanaf 2010 bestuurlijke boetes op voor overtredingen van de Huisvestingswet. Graag informeer ik de commissie voorafgaand aan het bezoek over hoe het instrument van de bestuurlijke boete binnen de bestaande aanpak van malafide huisjesmelkers past. Malafide huisjesmelkers hebben een negatieve invloed op de leefbaarheid en veiligheid in straten en buurten. De exploitatie van en handel in woningen door malafide huisjesmelkers heeft meerdere van de volgende kenmerken: overbewoning, slecht onderhoud, hoge huren, fraude en oplichting, conflicten tussen huurder en verhuurder, onvakkundige verbouwingen en het achterwege laten van vergunningaanvragen. Een gedeelte van deze problematiek speelt tussen verhuurder en huurder (hoge huren en conflicten) of valt onder de bevoegdheid van de politie. Een ander gedeelte valt onder de toezichtstaak van de gemeente (overbewoning, slecht onderhoud, niet goed uitgevoerde verbouwingen en het achterwege laten van vergunningaanvragen). Bescherming en ondersteuning van de huurder Ik hecht eraan, dat handhaving en de inzet van de bestuurlijke boete niet het enige is wat de gemeente doet bij de bestrijding van malafide huisjesmelkers. Samen met de politie of Belastingdienst grijpt de gemeente in bij fraude, conflicten, intimidatie en bedreiging. Daarnaast ondersteunt de gemeente huurders met het Huurteam, wanneer er te hoge huren gevraagd worden. In 2010 bereikte het Huurteam een totale huurverlaging van ,00 en in ,00 (RIS ). Over 2012 ontvangt de commissie nog een verslag over het Huurteam. Tot slot werkt de gemeente samen met de stichting Integratie in Den Haag van Europese Migranten (IDHEM). Deze stichting informeert arbeidsmigranten, een kwetsbare groep, over rechten en plichten in Nederland. De stichting doet dit onder meer tijdens de controles van Haagse Pandbrigade. Inlichtingen bij G.P.L. de Bock Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Telefoon: / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ Huurders in Den Haag staan er ten opzichte van de malafide huisjesmelker niet alleen voor. De malafide huisjesmelker Gebouwen worden doorgaans goed geëxploiteerd, zoals in onderstaand figuur is weergeven. Daarboven zit een groep eigenaren, die de grenzen van het toelaatbare opzoekt. Malafide huisjesmelkers maken de top van de piramide uit. Zij overtreden structureel wet- en regelgeving. Hun oogmerk is winstbejag, waarbij er geen rekening wordt gehouden met huurders en omwonenden. Het gaat om een kleine groep exploitanten met een grote negatieve impact op de maatschappij. Exploitanten, die veel overtredingen plegen. Geen onderhoud, te hoge huren, geen vergunningen, te veel personen in woning. Exploitanten, die de grenzen opzoeken. Hogere huren - slechte kwaliteit of een lichte overtreding. Calculerend gedrag bij het wel of niet aanvragen van vergunningen Winst Exploitanten die zich aan wet- en regelgeving houden, onderhoud plegen en redelijke huren vragen Er is dus een groep overtreders, die op de grens van het toelaatbare opereert. In bovenstaande piramide wordt die groep weergegeven in het gebied van oranje naar rood. Arbeidsmigranten zijn hier vaak het slachtoffer van. Zij vormen een groep huurders, gewend aan een iets lagere levensstandaard en laten zich makkelijk uitbuiten door bedrijven die zo veel mogelijk willen verdienen en dus veelal besparen op huisvesting. Daarnaast bevinden de arbeidsmigranten zich vaak in een dubbele afhankelijkheidspositie, waarbij zowel baan als huisvesting op het spel staan. Al met al ingrediënten voor malafide huisjesmelkerij. De gemeente treedt in beginsel op tegen elke overtreding. Bij lichte overtreders is het doel om de overtredingen te beëindigen en te voorkomen, dat deze exploitanten opnieuw de fout in gaan. Hierdoor worden eigenaren en exploitanten in het bovenstaande schema van het oranje naar het groene gebied gedrongen. Bij malafide huisjesmelkers is het doel om ze voorgoed uit de markt te krijgen. In het plaatje betekent dat: de rode top eraf. De gehele aanpak is gebaseerd op een samenhangend beleid van strikte handhaving en voldoende goed en legaal aanbod van huisvesting. In deze brief zal ik nader ingaan op de handhaving en meer specifiek het relatief nieuwe instrumentarium van de bestuurlijke boete. Aanpak malafide huisjesmelkers In Den Haag heeft de aanpak van malafide huisjesmelkers absolute prioriteit. Er wordt intensief samengewerkt met partners zoals politie, Openbaar Ministerie, Belastingdienst e.a.. Het volledige arsenaal aan juridische middelen wordt ingezet. De ureninzet van toezichthouders is relatief gezien beperkt, omdat er niet zoveel grote malafide huisjesmelkers zijn. Dit is het resultaat van jarenlang intensief handhaven.

3 DSO/ Ook het beleid kamerbewoning met voldoende mogelijkheden om legale huisvesting te creëren, heeft er aan bijgedragen. Bovendien tracht de gemeente met inzet van het Huurteam een relatief kleine kwetsbare groep huurders weerbaar te maken. De totale aanpak is in sterke mate afhankelijk van de bestrijding van de oranje groep. Door ons te richten op de kleine jongen wordt de sprong naar grote jongen bemoeilijkt of onmogelijk gemaakt. De omvang van de groep maakt dat het grootste deel van de capaciteit van handhaving daarop wordt gericht. Grootschalige acties Een grootschalige integrale aanpak van een malafide huisjesmelker komt zo eens in de twee tot drie jaar voor. In de afgelopen zeven jaar zijn er drie malafide huisjesmelkers uit de markt gespeeld. Zij zijn achter de tralies verdwenen en /of op het onroerend goed is beslag gelegd. De bedrijfsvoering van deze malafide huisjesmelkers wordt dus onmogelijk gemaakt. Tijdens deze acties werken de gemeente, politie, Openbaar Ministerie en Belastingdienst samen. Dit zijn zeer ingrijpende acties, die niet lichtvaardig worden ingezet. De meest recente actie is van januari Hierover is de commissie geïnformeerd bij brief van 17 januari 2012 (RIS ). De desbetreffende huisjesmelker is gearresteerd en er is beslag gelegd op onroerend goed, voertuigen en financiële tegoeden. De rechtszaak is nog steeds in voorbereiding. Het proces van onderzoek naar veroordeling is een tijdrovend proces. Een andere actie in 2009 was gericht tegen een malafide huisjesmelker, die illegaal verblijvende personen huisvestte onder mensonterende omstandigheden. Niet zozeer de omvang van de exploitatie, maar het ernstig norm overschrijdende gedrag van de huisjesmelker was aanleiding om integraal met samenwerkingspartners op te treden. Mede gebaseerd op de processen-verbaal van de gemeente is verdachte veroordeeld tot vier jaar gevangenisstraf. Het arrest en een feitelijke omschrijving kan teruggevonden worden op onder LJN: BM3374, 3 mei De lijst aan processtukken geeft een beeld van de arbeidsintensiviteit van een integrale aanpak van een huisjesmelker. Tot slot is in 2006 een andere malafide huisjesmelker aangepakt. Hierover is de commissie geïnformeerd bij brief van 23 mei 2006 (RIS ). Opsporing Een huisjesmelker kan alleen worden aangepakt als de gemeente beschikt over gegevens om overtredingen op te sporen. Ook de analyse van handhavingsresultaten achteraf is van groot belang. Dit werk wordt uitgevoerd door de Haagse Pandbrigade. In het schema hieronder is de werkwijze weergegeven van de Haagse Pandbrigade.

4 DSO/ Meldingen - HH-Verzoeken - Meld- en steunpunt Woonoverlast - Andere signalen van inwoners Registraties - GBA - Gebruiker woning (BD) - Sofinummers - Tewerkstellingsvergunningen - Vergunningen - Uitkeringen Andere organisaties - Arbeidsinspectie - Politie - Brandweer - RCF - Corporaties RIEC - Adressen uit analyse (info waar gemeenten niet bij kunnen etc). Risicoanalyse Controle Handhaving Preventieve aanpak - Huurteams - VvE-ondersteuning - Subsidies - Beleid kamerbewoning De werkwijze in het bovenstaande schema is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de input. Dit houdt in, dat slimme malafide huisjesmelkers soms lang onder de radar kunnen opereren. Door zoveel mogelijk input te vragen en te krijgen, kan de gemeente Den Haag dit zoveel mogelijk voorkomen. Daarom ben ik de raadsleden erkentelijk, die zich zorgen maken over bepaalde exploitanten en dit doorgeven. Wanneer er namen veelvuldig naar voren komen in handhavingstrajecten, worden deze personen aangedragen bij het Regionale Informatie- en Expertisecentrum (RIEC). Binnen het RIEC wordt onderzocht of ook de politie en de Belastingdienst belang hebben bij een verdergaand onderzoek. Voor zover ik weet, is er geen gemeente in Nederland die op dit gebied een omvangrijker opsporingssysteem heeft ontwikkeld. Juridisch instrumentarium Het instrumentarium voor de aanpak van malafide huisjesmelkers is vrij omvangrijk. Op grond van de Wet economische delicten (WED zijn bepaalde overtredingen van de Woningwet strafbaar. De gemeente Den Haag heeft met het Openbaar Ministerie (OM) afspraken gemaakt in welke gevallen het OM overgaat tot vervolging. De grondslag hiervoor zijn de processen-verbaal van gemeentelijke bijzonder opsporingsambtenaren (BOA s). De gemeente Den Haag is, voor zover ik weet, de enige gemeente in Nederland, die van deze strafrechtelijke aanpak gebruik maakt bij malafide huisjesmelkerij.

5 DSO/ Daarnaast heeft de gemeente nog andere punitieve sancties tot haar beschikking, zoals de bestuurlijke boete. Op de inzet van de bestuurlijke boete zal ik later nader ingaan. Tot slot heeft de gemeente herstelsancties tot haar beschikking staan. Deze middelen geven een overtreder de kans om binnen een bepaalde termijn eerst zelf de overtreding te beëindigen. Pas als een overtreder na deze termijn niets gedaan heeft, kan de gemeente overgaan tot inning van een dwangsom of het zelf fysiek beëindigen van de overtreding (bestuursdwang). De dwangsom of bestuursdwang worden doorgaans bij overtredingen ingezet. Bestuursdwang en dwangsom hebben echter geen preventieve werking. De overtreder kan opsporing van de overtreding afwachten en krijgt alsnog de kans dit te herstellen. Over de toepassing van alle bovenstaande middelen is de commissie geïnformeerd op 12 oktober 2010 (Richtlijn bestuursrechtelijke dwangmiddelen, RIS ). De bestuurlijke boete Sinds 25 november 2009 staat de bestuurlijke boete voor de aanpak van malafide huisjesmelkerij tot beschikking van de gemeente Den Haag. Dit middel is ideaal voor de aanpak van het donker oranje gedeelte van de piramide, omdat het preventief werkt. De bestuurlijke boete wordt direct opgelegd. De overtreder krijgt dus geen kans om de overtreding eerst zelf te beëindigen. De hoogtes van de boetes zijn fors en daardoor treft het de overtreders in de portemonnee. Daarnaast loopt het boetebedrag op als een overtreder opnieuw de fout in gaat (recidive). Daarmee wordt het opnieuw plegen van overtredingen sterk ontmoedigd. Hieronder vindt u de boetebedragen in een tabel: Overtreding 1e keer Recidive Art. 7, eerste lid Art. 7, tweede lid niet-bedrijfsmatige exploitatie bedrijfsmatige exploitatie Art. 45, eerste lid: niet-bedrijfsmatige exploitatie bedrijfsmatige exploitatie Voor de aanpak van malafide huisjesmelkers zijn de boetes op overtredingen van artikel 45 Huisvestingswet van belang (onderste rij in de tabel). Deze boetebedragen hebben betrekking op het realiseren van kamerbewoning zonder de benodigde vergunning. De boetes worden hoger als de overtredingen worden gepleegd vanuit een bedrijfsmatig oogpunt en / of als er meerdere overtredingen worden gepleegd. De toelichting op de Huisvestingverordening zegt hier het volgende over: - vanuit een bedrijfsmatig aspect: als een overtreder vanuit zijn of haar beroep de Huisvestingswet dient te kennen, dan kan een overtreding zwaarder aangerekend worden. Ook derden, die met professionele bedrijven zaken doen, moeten erop kunnen vertrouwen dat deze exploitanten volgens de regels handelen. Er is sprake van bedrijfsmatige exploitatie bij de exploitatie van meerdere panden, zoals verhuur van meerdere woningen. Of als de exploitatie beroepsmatig plaatsvindt, zoals makelaars en uitzendbureaus die huisvesting verzorgen voor werknemers. Overigens kan er per overtreding, dus bij iedere woning waar een vergunning voor kamerverhuur ontbreekt een boete worden opgelegd; - recidive: als een overtreder voor de tweede keer dezelfde overtreding begaat, was de boete de eerste keer blijkbaar niet hoog genoeg om een afschrikkende werking te hebben. Bovendien is het zeker dat de overtreder de regels kende of behoorde te kennen, vanwege de eerdere boete. De boete richt zich dus bij uitstek op beginnende malafide huisjesmelkers. Malafide huisjesmelkers, die al een imperium hebben opgebouwd - de rode top van de piramide -, zullen van deze bedragen niet schrikken. Om deze effectief aan te pakken is samenwerking met Belastingdienst, politie en Openbaar Ministerie noodzakelijk. Uiteraard worden de boetes in deze gevallen wel opgelegd, maar zijn in dit geval niet voldoende.

6 DSO/ Het opleggen van een bestuurlijke boete is arbeidsintensiever dan het opleggen van een dwangsom of een bestuursdwang, omdat bewezen moet worden dat iemand een overtreding heeft gepleegd. De bewijzen moeten worden vastgelegd in processen-verbaal. Bij een ingewikkelde eigenaar-huur-doorverhuur-constructie is dit moeilijk. De overtreder is namelijk niet makkelijk aan te wijzen. In de beginfase is daarom veel tijd geïnvesteerd in hoogwaardige rapportages. Hierdoor was de gemiddelde doorlooptijd van een boetedossier 3 à 4 maanden. Door de opgedane ervaring is de bestuurlijke boete steeds meer ingebed in de dagelijkse handhavingspraktijk. Nu is het voor de betrokken toezichthouders makkelijker om boetewaardige situaties te herkennen, op effectieve wijze informatie te verkrijgen en deze snel te verwerken tot een boeterapport. De gemeente heeft in april 2010 aangekondigd dat zij boetes kan opleggen voor overtredingen van de huisvestingsverordening. Nieuwe regels moeten vooraf bekend gemaakt worden. Daarnaast is er voor gekozen dat overtreders tot 1 september 2010 een waarschuwing ontvangen. De eerste boetes zijn in oktober 2010 opgelegd. In 2011 heeft het college twaalf boetes opgelegd. In zes dossiers zijn de overtreders niet vrijwillig tot betaling overgegaan. Er staat nog een bedrag van ,00 open in deze zes dossiers. De boetes opgelegd in 2012 zijn nog niet allemaal onherroepelijk, omdat er nog bezwaar- en beroepsprocedures aanhangig zijn. Hierdoor kan ik vooralsnog geen precies cijfermatig beeld schetsen van de resultaten. Effecten van de bestuurlijke boete De bestuurlijke boetes worden voornamelijk opgelegd aan professionele partijen, omdat de boetes daar een groot effect kunnen bewerkstelligen. Te denken valt eigenaren met meer bezit en aan uitzendbureaus, die arbeidsmigranten huisvesten. Deze exploitanten houden zich vanuit bedrijfs- en beroepswerkzaamheden bezig met huisvesting. In de piramide op pagina één is dit de groep, die zich bevindt in het donker oranje. Hierdoor wordt de winstgevendheid van de overtredingen ongedaan gemaakt en daarom wordt het plegen van overtredingen zeer onaantrekkelijk. Dit laatste licht ik toe met een praktijkvoorbeeld: Een eigenaar van zes panden in Den Haag heeft een boete ontvangen voor het omzetten van een zelfstandige woning naar kamerbewoning zonder vergunning. Later ontvangt de eigenaar een concept boetebesluit voor een tweede woning, die eveneens zonder vergunning is omgezet naar kamerbewoning. De eigenaar onderneemt daarop actie met betrekking tot zijn gehele bezit. Voor de twee gecontroleerde woningen vraagt hij een vergunning voor kamerbewoning aan en voor drie andere woningen uit zijn bezit doet hij dit ook, zònder dat daar door de gemeente gecontroleerd is. Dit voorbeeld illustreert dat het effect van de bestuurlijke boete verder strekt dan enkel de opgespoorde overtredingen. Door directe handhaving zijn er overtredingen beëindigd in twee panden. De eigenaar zelf heeft nog in drie andere panden overtredingen beëindigd. Dit gebeurde zonder controle en aanschrijving. Ook in de toekomst zal de boete voornamelijk ingezet worden tegen eigenaren, die zich bedrijfsmatig met de exploitatie van vastgoed bezig houden. Samenvatting De aanpak van malafide huisjesmelkers is een voortdurende strijd tegen de winsten, die te maken zijn door het plegen van overtredingen. Het levert meer op om tien personen in één slecht onderhouden woning te stoppen, dan een goed onderhouden huis te verhuren aan een gezin tegen een redelijke huurprijs. De Haagse aanpak kan ik het best weergeven aan de hand van onderstaande illustraties:

7 DSO/ Handhaving Winst Momenteel verwijderen wij de top van de piramide en dwingen de rest van de overtreders naar een legale situatie. Dit is een langdurig proces. Maar met de bestuurlijke boete heeft het college een extra middel in handen, waarmee precies ingegrepen kan worden in dat gebied van de markt, waar een gemeente zelfstandig het verschil kan maken. Bij de grotere malafide huisjesmelkers zal blijvend samengewerkt worden met politie, Belastingdienst en Openbaar Ministerie. Handhaving Winst Bovenstaand plaatje geeft de ideaalsituatie weer. Daarbij moet ik opmerken dat het moeilijk zal zijn deze ideaalsituatie helemaal te realiseren. Daarnaast is ook in deze ideaalsituatie blijvende aandacht van handhaving noodzakelijk. Anders zal onder de opstuwende kracht van de winstgevendheid opnieuw een piramide ontstaan. Aandachtspunten De bestuurlijke boete op de Huisvestingwet is een stap in de goede richting, maar nog niet voldoende. Daarom ben ik op twee vlakken in overleg met het ministerie van Binnenlandse Zaken om extra instrumenten in handen te krijgen. Hiermee wil ik de aanpak malafide huisjesmelkerij versterken. Dit zijn: - een bestuurlijke boete op de Woningwet: Momenteel zal de bestuurlijke boete slechts gebruikt worden bij de handhaving van de Huisvestingswet. Maar malafide verhuur leidt óók tot overtredingen van de Woningwet, zoals onvergunde en slecht uitgevoerde bouwwerkzaamheden, ernstige brandonveiligheid en overbewoning. De gemeente wil ook deze gedragingen kunnen beboeten; - een betere registratie van arbeidsmigranten: De huidige GBA-wetgeving geeft onvoldoende zicht op de verblijfplaats van arbeidsmigranten. Dit is juist een groep, die zeer kwetsbaar is voor huisjesmelkerij. Een beter zicht op de verblijfplaats van arbeidsmigranten kan een aanmerkelijke bijdrage leveren aan de opsporing en aanpak van overtredingen van malafide huisjesmelkers.

8 DSO/ Daarnaast is de gemeente Den Haag bezig met het verbeteren van het functioneren VvE s. Dit gebeurt in samenwerking met Rijksoverheid en Rotterdam. In de loop van komend jaar worden pilots gestart in Den Haag en Rotterdam, die hierop zijn gericht. Goed functionerende VvE s kunnen malafide huisjesmelkerij bemoeilijken of zelf voorkomen. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder