Jaarverslag Huurteam Den Haag

Transcriptie

1 Jaarverslag Huurteam Den Haag Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten Den Haag OpMaat Huurteam Den Haag

2 Jaarverslag Huurteam Over het Huurteam Resultaten Resultaten Voorlichting en publiciteit Samenwerkingsverbanden Over het Huurteam Het Huurteam tien jaar actief De doelstelling van het Huurteam is het in overeenstemming brengen van de prijs/ kwaliteitverhouding van zelfstandige en onzelfstandige huurwoningen op basis van het woningwaarderingsstelsel, zodat deze woningen in grotere mate toegankelijk blijven voor huishoudens met een laag inkomen. Hiernaast wordt een bijdrage geleverd aan het levenspeil van huurders, omdat de uitgaven voor de huur worden beperkt. Met het Huurteam worden misstanden en excessen op de woningmarkt actief tegengegaan. Door de tijdelijke dan wel vaste huurverlagingen, uitgesproken door de Huurcommissie of gerealiseerd door eigen bemiddeling van het Huurteam, wordt een concrete bijdrage geleverd aan het verhogen van het besteedbare inkomen van Haagse burgers. In februari 2014 heeft het Huurteam het 10 jarig jubileum gevierd met een bijeenkomst in theater Dakota, het culturele hart van het stadsdeel Escamp. Bij de bijeenkomst was de wethouder aanwezig en werden de medewerkers van het Huurteam in het zonnetje gezet. Zorgen voor goed onderhoud van betaalbare huurwoningen Naast advies over de juiste huur op basis van de huurpuntentelling geeft het Huurteam ook advies over achterstallig onderhoud. Is het achterstallige onderhoud zodanig ernstig dat een succesvolle procedure bij de Huurcommissie mogelijk is? De Huurteammedewerker vertelt de huurder wat voor rekening is van de verhuurder, maar ook welk achterstallig onderhoud de huurder zelf moet opknappen. Ook kan het Huurteam de huurder vertellen welk achterstallig onderhoud met een procedure bij de Huurcommissie kan leiden tot huurverlaging. Werkwijze Huurteam De medewerkers van het Huurteam doen gratis woningopnames en geven de huurders inzicht in de maximale hoogte van de huurprijs. De Huurteammedewerker maakt een afspraak bij de huurder thuis voor een opname van de woning. Op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt duidelijk wat het maximale huurbedrag is, dat de verhuurder mag vragen. Na het huisbezoek is helder wat de stappen zijn die de huurder kan ondernemen. Het Huurteam begeleidt de huurder met zijn procedure bij de Huurcommissie. Daarnaast verwijst het Huurteam door naar sociaal raadslieden van de dienst SZW als er andere geschillen of problemen zijn. Hiermee krijgt de huurder advies en informatie over huren en weet hij wat zijn rechten en plichten zijn. Daarnaast heeft de Huurteammedewerker een signalerende rol wanneer er meerdere problemen spelen in een huishouden. De Huurteammedewerker komt bij de huurder thuis en signaleert daardoor ook overige problematiek. Hiervoor verwijst de Huurteammedewerker de huurder uiteraard - 2 -

3 altijd in overleg met de huurder door naar de diverse flankerende voorzieningen. Hierdoor wordt de huurder op een breed gebied geholpen Eigen bemiddeling Niet altijd is een procedure bij de Huurcommissie nodig. Als het Huurteam vaststelt dat de huur te hoog is of noodzakelijk onderhoud achterwege blijft, krijgt de verhuurder allereerst de kans om op deze constatering te reageren. Deze aanpak zorgt voor een goede relatie met de (meeste) verhuurders in Den Haag, en zorgt steeds vaker voor een positief resultaat voor de huurder. In gesprek met de verhuurder kun je sneller en goedkoper een goede huurprijs en goed onderhoud realiseren, dan met een procedure via de Huurcommissie. Ook in 2013 en 2014 werd het Huurteam een aantal maal gebeld door verhuurders voor advies over de maximaal toegestane huurprijs. Dit bewijst dat onze strategie werkt voor zowel huurders en verhuurders. Aanspreken op zelfredzaamheid In 2013 hebben we de werkwijze of we onze dienstverlening voor zelfredzame klanten kunnen beperken verder uitgediept, hierdoor kunnen we meer energie steken in het bereiken en begeleiden van niet-zelfredzame huurders. Vanwege het succes van de proef is dit vanaf 2013 een onderdeel van de vaste werkwijze geworden. Deze werkwijze houdt in dat we zelfredzame klanten helpen tot en met de opname, maar we laten hen zelf de procedure doen. De reacties van de klanten zijn positief: zij willen graag zelf aan de slag en waarderen het dat zij voor advies en ruggespraak altijd een beroep op het Huurteam kunnen doen. In 2013 hebben we 42 huurders hun eigen procedure laten starten. Organisatie van het Huurteam Den Haag De opdrachtgever van het Huurteam is DSO Wonen. Het Huurteam is onderdeel van Den Haag Op Maat (dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten). Den Haag Op Maat bestaat uit de afdelingen Financiële Dienstverlening, Individuele Voorzieningen (WMO voorzieningen voor gehandicapten en huishoudelijke verzorging), Inburgering & Participatie en Sociaal Juridische Dienstverlening, waar het Huurteam onder valt. Het Huurteam bestond in 2013 en 2014 uit 3 fulltime medewerkers buitendienst; 1 fulltime administratief medewerker en een teammanager (0,2 fte). Voor de financiering van het Huurteam wordt jaarlijks ,- beschikbaar gesteld vanuit Programma 14- Wonen en Duurzaamheid. Voor het ontwikkelen van een nieuwe applicatie voor het Huurteam heeft DSO ,- extra beschikbaar gesteld. De nieuwe applicatie is in maart 2014 opgeleverd. De applicatie is bedoeld om op locatie in te kunnen vullen en direct inzicht te kunnen geven of de huurprijzen correct zijn berekend. Dit bespaart administratieve lasten, en schept direct duidelijkheid voor onze klanten

4 2. Resultaten 2013 In 2013 deed het Huurteam 608 woningopnames. De meeste woningopnames deed het Huurteam in de stadsdelen Segbroek, Centrum en Laak. Bij 527 woningopnames is geconstateerd dat de huurprijs niet-conform was. Voor 84 huurders hebben we de aanvangshuurprijs getoetst. Dit kan binnen 6 maanden na het ingaan van het huurcontract

5 Na het vaststellen van een niet-conforme huurprijs of vaststellen van achterstallig onderhoud wordt de verhuurder geïnformeerd. Voor 88 huurders kon door alleen de interventie van het Huurteam al een goede huurprijs of het verhelpen van achterstallig onderhoud gerealiseerd worden. Wat opvalt, is dat slechts 3 huurders niet meer in contact treden met het Huurteam over verdere actie naar aanleiding van het constateren van een te hoge huurprijs of gebrek. In 2012 waren dat er nog 10 en in 2011 waren dat er 83, een enorme verbetering

6 Procedures Huurcommissie in 2013 In 2013 zijn er in totaal 128 procedures bij de Huurcommissie gestart. In 50 gevallen was de reden voor de procedure toetsing van de aanvangshuur en 34 procedures voor huurverlaging na het verstrijken van de 6 maanden termijn. Voor achterstallig onderhoud startten we 25 procedures; voor (voorschotbedrag) servicekosten en all-in huur in totaal 18. De Huurcommissie kwam ook tot uitspraken over in 2013 of eerder gestarte procedures. De Huurcommissie deed in totaal 107 keer uitspraak over een procedure die door het Huurteam gestart werd. In 102 procedures werd een huurverlaging gerealiseerd. In 2013 was de definitieve huurverlaging gemiddeld 181,- per maand per woning en de tijdelijke huurverlaging 314,- per maand per woning. Wanneer de huurverlaging opgeteld wordt voor alle woningen komen de bedragen respectievelijk op ,- en 9098,- per maand. In 2013 was de totale definitieve huurverlaging ,- Eerdere jaarverslagen werd de tijdelijke huurverlaging ook naar een jaar omgerekend, echter een tijdelijke huurverlaging kan van korte duur zijn. Bij een gemiddelde bewoning in de particuliere sector van gemiddeld 5 jaar (bron: Vastgoed Belang) is het verwachte rendement van de acties van het Huurteam in 2013 enkel en alleen op basis van de gestarte procedures bij de huurcommissie ruim 746,580,

7 Zorgen voor het verhelpen van achterstallig onderhoud Het Huurteam wordt regelmatig ingeschakeld voor het beoordelen van achterstallig onderhoud. Wat we constateren is zeer divers: loshangende elektriciteitsdraden, een ontbrekend keukenblok, gaten in muren en vloeren, een ontbrekende wc, soms zelfs een voor de huurder gevaarlijke situatie, zoals een loszittend balkonhek. In 2013 hielpen we 170 huurders met ernstige onderhoudsklachten, waarvan 167 uit de categorie C (ernstige gebreken) Gebreken uit categorie C kunnen leiden tot een tijdelijke verlaging van de maximale huurprijs naar 40% totdat de verhuurder de gebreken volledig heeft verholpen. In 2013 waren in 28 gevallen de onderhoudsklachten zodanig ernstig dat de Haagse Pandbrigade (voorheen Bouw- en Woningtoezicht) moest worden ingeschakeld

8 Casus uit 2013: ernstig achterstallig onderhoud en te hoge huur Meneer P huurt een woning in het centrum sinds 2011.De huur bedraagt 625,00 per maand. Meneer is via de politie naar het Huurteam doorverwezen vanwege ernstige onderhoudsklachten aan zijn woning. Meneer is in eerste instantie zelf naar de verhuurder gestapt naar aanleiding van diverse onderhoudsgebreken. Hij kreeg echter geen gehoor bij zijn verhuurder. Vervolgens is hij naar de politie gestapt en doorverwezen naar het Huurteam. De onderhoudsklachten bestonden uit: Groot gat in het plafond in de keuken De vloer in de achterslaapkamer is verzakt en verrot Vocht en schimmels in de muur in de slaapkamer Toilet lekt Het aanrecht in de keuken lekt op meerdere plaatsen waardoor schimmels in de keukenkastjes ontstaan. Aangezien er hier sprake is van een zeer ernstige situatie is de zaak overgedragen in overleg met de klant aan de pandbrigade. De buitendienst Huurteammedewerker heeft een opname gedaan eind november Hierin is vastgesteld dat de huurprijs niet conform is. Volgens het punten waarderingsstelsel mocht de huur 376,06 zijn. De buitendienstmedewerker heeft een brief voor de huurder opgesteld met een voorstel tot verlaging van de huurprijs en aanzegging onderhoudsklachten met het advies deze te overhandigen aan de verhuurder. De verhuurder is niet woonachtig in Nederland en is eigenaar van meerdere panden in Den Haag. Met ondersteuning van Huurteam heeft meneer de stap naar de huurcommissie gezet in verband met te hoge huurprijs en achterstallig onderhoud. Hierna is de stap gezet naar de huurcommissie. Deze zaak heeft meneer gewonnen huurprijs is verlaagd naar 376,06 en de gebreken zijn verholpen. Voor de schadevergoeding heeft meneer zelf een advocaat in de arm genomen deze zaak loopt nog. Huurteam houdt nog contact met klant voor de uitspraak van de kantonrechter - 8 -

9 3. Resultaten 2014 In 2014 heeft het Huurteam 544 woningopnames gedaan. Wederom de meeste opnames in de stadsdelen Segbroek, Centrum en Laak. Bij 471 opnames is geconstateerd dat de huurprijs niet-conform was. Voor 73 huurders hebben we de aanvangshuur getoetst. Dit kan binnen 6 maanden na het ingaan van het huurcontract

10 Procedures Huurcommissie in 2014 In 2014 zijn er 63 procedures bij de huurcommissie gestart. In 22 van de gevallen was de reden voor de procedure de toetsing van de aanvangshuur. Daarnaast 18 procedures voor huurverlaging na het vestrijken van de 6 maanden termijn. Voor achterstallig onderhoud hebben we 19 procedures gestart en voor servicekosten in totaal 4 procedures. De huurcommissie kwam ook tot uitspraken over in 2014 of eerder gestarte procedures. De huurcommissie deed in totaal 63 keer uitspraak over een procedure die door het Huurteam gestart werd. In 51 van de gevallen werd een huurverlaging gerealiseerd. In 2014 was de definitieve huurverlaging gemiddeld 161,- per maand per woning en de tijdelijke huurverlaging 324,- per maand. Wanneer de huurverlaging wordt opgeteld voor alle woningen komen de bedragen respectievelijk op 5627,- en 5177,- per maand. In 2014 was de totale definitieve huurverlaging ,-- Eerdere jaarverslagen werd de tijdelijke huurverlaging ook naar een jaar omgerekend en bij de totale huurverlaging geteld, echter een tijdelijke huurverlaging kan van korte duur zijn. Bij een gemiddelde bewoning in de particuliere sector van gemiddeld 5 jaar (bron: Vastgoed Belang) is het verwachte rendement van de acties van het Huurteam in 2014 enkel en alleen op basis van de gestarte procedures bij de huurcommissie ,

11 4. Voorlichting en publiciteit Huurders worden benaderd op het moment dat zij net een huurovereenkomst zijn aangegaan. De reden hiervoor is dat een huurder het recht heeft om binnen zes maanden na het aangaan van het huurcontract de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. De afdeling Onderzoek van de dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) maakt maandelijks een selectie van de nieuwe huurders (circa 500 huishoudens per maand). Deze nieuwe particuliere huurders ontvangen vervolgens een brief, waarin zij actief worden gewezen op het Huurteam. Ook komt het Huurteam actief bij huurders in vooraf gekozen straten langs. De straten waar het Huurteam de particuliere adressen actief benaderd heeft in 2013 middels een zogenaamde blokbenadering zijn: Rijswijkseweg, Vlierboomstraat, Franklinstraat, Kootwijkstraat, van Bijlandstraat, Vierhoutenstraat Voor deze bloksgewijze aanpak levert de afdeling Onderzoek van DSO eveneens de benodigde gegevens. In 2014 zijn 6407 en in huurders geïnformeerd over de dienstverlening van het Huurteam. Het Huurteam geeft ook voorlichting aan organisaties en burgers over haar werk. In 2013 en 2014 heeft het Huurteam bijvoorbeeld voorlichting gegeven aan Stek (Stichting voor stad en kerk), Poolse, Bulgaarse en Afrikaanse voorlichters, wijkagenten en MOE-landers. Met een formulier op kunnen huurders zich aanmelden voor een opname. De vriendenbon (folder met antwoordkaart) reiken we uit aan alle huurders na een opname aan om hun vrienden, buren en familie te informeren over de dienstverlening van het Huurteam

12 5. Samenwerkingsverbanden Voor een optimale dienstverlening aan huurders in Den Haag werkt het Huurteam samen met een aantal vaste partners in de stad. Het Huurteam draagt indien de situatie daarom vraagt warm over naar andere afdelingen van SZW en andere gemeentelijke afdelingen, zoals DSO Meld- en Steunpunt Woonoverlast en Pandbrigade. In het kader van excellente dienstverlening en de één-loketgedachte wordt door alle partijen breder gekeken dan alleen het eigen terrein, zodat de burger indien nodig, adequaat kan worden doorverwezen. Bemiddeling & Mediation De samenwerking met Bemiddeling & Mediation is ook in 2013 en 2014 voortgezet. Bij schrijnende situaties overleggen wij met hen welke route te bewandelen. Sociaal advocatuur Soms wordt een huurder na een uitspraak van een procedure bij de Huurcommissie geconfronteerd met een verhuurder die de teveel betaalde huur niet wil terugstorten. In deze gevallen wordt professionele nazorg geboden door advocatenkantoor Dijkgraaf, sociaal advocatuur. In 2013 heeft het Huurteam 17 zaken doorverwezen en in zaken. Haagse Pandbrigade gemeente Den Haag Samen met dit handhavingsteam is een inventarisatie gemaakt van straten in Den Haag waar een blokbenadering door het Huurteam ingezet kan worden. Signalen van inwoners over onrechtmatige bewoning worden door de Huurteammedewerkers doorgegeven aan de Handhavingsteams. Daarnaast neemt het Huurteam deel aan avond acties van de Haagse Pandbrigade. Waardoor de nodige huurders bereikt worden. Huurcommissie Om de processen en besturing van het Huurteam te verbeteren werken we actief samen met de Huurcommissie. Dit heeft geleid tot periodiek overleg en contact met een aantal vaste contactpersonen. Samen met andere Huurteams is er een jaarlijks overleg met de Huurcommissie. Externe begeleidingsgroep Het Huurteam kent een vaste externe begeleidingsgroep waarin alle vaste samenwerkingspartners, en vertegenwoordigers van huurders en verhuurders vertegenwoordigd zijn: DSO (Beleid en Onderzoek, Haagse Pandbrigade, Meld- en Steunpunt Woonoverlast), advocatenkantoor Dijkgraaf, Bemiddeling & Mediation en Vastgoed Belang. De externe begeleidingsgroep komt jaarlijks bijeen. Andere Huurteams in Nederland In 2013 heeft het Huurteam Rotterdam een landelijke Huurteambijeenkomst geïnitieerd, die in juni 2013 heeft plaatsgevonden. Teams uit Amsterdam, Leeuwarden, Nijmegen en Rotterdam waren te gast bij het Rotterdams Huurteam. Er was niet een specifiek thema maar er werden onderlinge ervaringen en werkwijzen uitgewisseld. Dit werd als een meerwaarde ervaren door het Haags Huurteam