Woningverbetering en huurprijs

Transcriptie

1 Woningverbetering en huurprijs Wanneer is een verandering aan een woonruimte een verbetering? En wanneer mag voor een verbetering extra huurverhoging worden gevraagd? In deze brochure leest u waarmee huurders en verhuurders rekening moeten houden bij woningverbetering. Wanneer een woningverbetering desondanks tot onderlinge problemen leidt, kan de Huurcommissie in sommige gevallen helpen. In andere gevallen moet u hiervoor naar de kantonrechter toe. Woningverbetering en huurverhoging Er zijn verschillende situaties die leiden tot woningverbetering: De gemeente verplicht de verhuurder tot woningverbetering; De woning wordt aangepast in verband met een handicap van de huurder; De verhuurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering; De huurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering. Vaak gaat de huur omhoog als deze woningverbeteringen klaar zijn. In sommige gevallen mag dit wel en in andere gevallen niet. Hieronder staan de belangrijkste regels op een rijtje. Afspraken over woningverbetering Bij woningverbetering spreken de huurder en verhuurder van tevoren af welke verbeteringen aan de woning worden uitgevoerd en of de huur wordt verhoogd, en zo ja hoeveel de huur wordt verhoogd. Om meningsverschillen naderhand te voorkomen, kunt u de afspraak het beste schriftelijk vastleggen. Renovatieplan In veel gevallen pakt de verhuurder bij woningverbetering meerdere woningen tegelijk aan. De verhuurder maakt daarvoor een zogenaamd renovatieplan. Wanneer tien of meer woningen worden verbeterd, moet het renovatieplan eerst voorgelegd worden aan de huurders. Ten minste zeventig procent van de huurders moet vooraf met het plan instemmen. Niet eens met het renovatieplan? Als de huurder het niet eens is met het renovatieplan, kan hij schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder stuurt vervolgens een bericht waarin wordt gemeld of meer dan zeventig procent van de huurders wel of niet instemt met het renovatieplan. Zeventig procent accepteert het renovatieplan Accepteert zeventig procent van de huurders het renovatieplan? Dan heeft een huurder die bezwaar heeft nog acht weken de tijd om aan de rechter te vragen of het renovatieplan redelijk is. Doet de huurder dat niet, dan moet hij de verbetering gedogen. Dat betekent dat de huurder moet toestaan dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt en dat de verhuurder daarvoor extra huur zal vragen. De huurder moet de verbetering ook gedogen als de rechter oordeelt dat het renovatieplan redelijk is. Minder dan zeventig procent van de huurders accepteert het renovatieplan Stemt minder dan zeventig procent van de huurders in met het renovatieplan? Of gaat het niet om woningverbetering van een complex van ten minste tien woningen? Dan moet de verhuurder in beide gevallen de rechter vragen een oordeel te geven over de redelijkheid van zijn plan. Oneens met het renovatieplan? De huurder kan acht weken nadat het renovatieplan is geaccepteerd naar de rechter. Doet hij dat niet, dan moet de huurder toestaan dat de ver beteringen worden aangebracht. Ook moet hij akkoord gaan met de huurverhoging. 1

2 Geliberaliseerde woningen De Huurcommissie doet alleen uitspraak over niet-geliberaliseerde woningen en woonwagens (standplaatsen). Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer: de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later, en de woning zelfstandig is, oftewel een eigen toegang en eigen keuken, wasgelegenheid en toilet heeft, en de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige huur subsidie/huurtoeslaggrens ligt. Op de website van de Huurcommissie vindt u een tabel waarin u kunt controleren of uw huurprijs geliberaliseerd is. Vernieuwen van bestaande voorzieningen Voor het vernieuwen van bestaande voorzieningen zoals een lift of een elektrische installatie, mag de verhuurder alleen een huurverhoging voorstellen als de nieuwe voorziening meer comfort biedt. Een voorbeeld is het aanbrengen van centrale ver warming die eerst niet in de woonruimte aanwezig was. Dat levert meer woongenot op. Een verhuurder mag - behalve voor dringende reparaties - geen veranderingen aan de woonruimte aanbrengen zonder toestemming van de huurder. Woonvoorzieningen voor gehandicapten Bij het aanbrengen van woonvoorzieningen voor gehandicapten spreken huurder en verhuurder samen (vooraf) een nieuwe huurprijs af. Een goed uitgangspunt hiervoor is het bedrag van de investering voor de aangebrachte voorzieningen minus de subsidie die de verhuurder heeft ontvangen en de eventuele eigen bijdrage van de huurder. Wilt u bepalen wat een redelijke huurverhoging is? Houd dan onder andere rekening met: Het rentepercentage van een aangegane lening; De gemiddelde levensduur van de woonvoorziening; De onderhoudskosten die voor rekening van de verhuurder komen. Doe de Huurprijscheck Kijk op voor de actuele puntentelling en bijbehorende huurprijs. Ook kunt u hier aan de hand van de Huurprijscheck berekenen of u een redelijke huurprijs vraagt, dan wel betaalt. Geen internet? U kunt ook bellen met de Huurcommissie via het gratis telefoonnummer , bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot uur. Maximale huurprijs en voorzieningen voor gehandicapten Het aanbrengen van voorzieningen voor gehandicapten kan gevolgen hebben voor de puntentelling. De aanwezigheid van de voorzieningen wordt in de puntentelling opgenomen en leidt meestal tot een verhoging van de maximaal toegestane huurprijs voor de woning. Hoe hoog mag de nieuwe huurprijs zijn? Een huurwoning is punten waard. Hoeveel punten dit zijn, hangt af van de woning. Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op 2

3 Komt u er samen niet uit? De Huurcommissie geeft duidelijkheid Bent u het niet eens over de nieuwe huurprijs na woningverbetering? Dan kan de Huurcommissie helpen door een uitspraak te doen over de huurverhoging. Als u bezwaar heeft tegen de woningverbetering, kun u voor juridisch advies terecht bij het Juridisch Loket, het Bureau Sociaal Raadslieden, een wets- of rechtswinkel of een advocaat. Een lijst met adressen vindt u achterin deze brochure. Hoe schakel ik de Huurcommissie in? De huurder of verhuurder vraagt de Huurcommissie om uitspraak te doen over de hoogte van de huurprijs na woningverbetering. Dit verzoekschrift moet binnen drie maanden na het aanbrengen van de voorzieningen gebeuren. U schakelt de Huurcommissie in door het formulier achterin de brochure in te vullen. Bel voor meer informatie over de te volgen procedure met de Huurcommissie of kijk op Verzoek pas na afronden woningverbetering De Huurcommissie kan alleen een uitspraak doen over de huurprijs bij woningverbetering nádat de verbeteringen zijn aangebracht. basis van het woningwaarderingsstelsel, oftewel het puntensysteem. Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in het totale punten aantal. Bij elk aantal hoort een wettelijk vastgestelde maximale huurprijs. Er is een apart puntensysteem voor zelf standige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en woonwagens (standplaatsen). De nieuwe huurprijs mag nooit hoger worden dan de maximale huurprijs die hoort bij de punten telling na de woningverbetering. Nota s De Huurcommissie vraagt de verhuurder om gespecificeerde nota s. Als de verhuurder geen nota s overlegt, maakt de Huurcommissie een schatting van de investeringskosten. De Huurcommissie bekijkt altijd of de huurverhoging in een redelijke verhouding staat tot de nettokosten die de verhuurder heeft gemaakt. Nettokosten zijn de kosten na aftrek van subsidies en een eventuele bijdrage van de huurder. Het uitgangspunt voor het bepalen van de punten is de woonruimte zoals die was toen het huurcontract werd afgesloten. Verder tellen de na die tijd door de verhuurder aangebrachte en betaalde verbeteringen mee. Daarvoor moet de huidige huurder wel toestemming hebben gegeven. De verbeteringen die de huidige huurder zelf heeft betaald, tellen niet mee in de berekening. De door de huurder uitgevoerde verbeteringen tellen wél mee als ze door de verhuurder zijn betaald. 3

4 4

5 Verbeteringen die de huurder zelf aanbrengt en betaalt De huurder doet er goed aan om vooraf met de verhuurder afspraken te maken over het aanbrengen van veranderingen in de woning die hij zelf betaalt. Leg deze afspraken ook schriftelijk vast. Beëindiging huurcontract en veranderingen in de woning Huurders hebben geen schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor kleine veranderingen die bij het einde van de huur eenvoudig en zonder grote kosten voor de verhuurder ongedaan kunnen worden gemaakt. Voor andere veranderingen heeft de huurder wel vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een nieuwe badkamer. De verhuurder moet hierop binnen acht weken reageren. De verhuurder mag alleen weigeren als de veranderingen de woonruimte minder goed verhuurbaar maken of ervoor zorgen dat de woonruimte in waarde daalt. De Huurcommissie doet geen uitspraak over dit soort huurgeschillen. U kunt wel terecht bij de kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met adressen voor het inwinnen van advies. Zelf verbeteringen aanbrengen Als een huurder voor eigen rekening verbeteringen in de woonruimte aanbrengt, kunnen deze niet tot huurverhoging leiden. Wilt u als huurder uw woning veranderen? Schakel dan de kantonrechter in. Wil een huurder iets veranderen in zijn woning, maar geeft de verhuurder hiervoor geen toestemming? In dat geval kan de Huurcommissie niet helpen. De huurder moet hiervoor naar de kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met adressen voor het inwinnen van juridisch advies. Het is woningverbetering als... de aangebrachte voorzieningen tot meer woongenot leiden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder een tweede toilet, een douche die er eerst niet was, een modernere keuken of dubbel glas aanbrengt. Alleen in zo n situatie kan de verhuurder extra huurverhoging naast de jaarlijkse huurver hoging vragen. Het is géén woningverbetering als... door herstel of vervanging van delen van een woonruimte het wooncomfort gelijk blijft. In dat geval spreken we van (groot) onderhoud. Dit is geen reden voor een extra huurverhoging. Meer informatie vindt u op of in de brochure Onderhoud en huurprijs. Geen beperkingen Een verhuurder kan in het huurcontract géén bepalingen opnemen die de mogelijkheden voor de huurder beperken om veranderingen aan de binnenkant van de woonruimte aan te brengen. Doet hij dat wel, dan zijn deze niet geldig. 5

6 Een verzoek indienen Een verzoek aan de Huurcommissie kunt u indienen door een verzoekformulier in te vullen en naar de Huurcommissie op te sturen. Achterin deze brochure vindt u het formulier. Hiermee kunt u een verzoek indienen om de huurprijs te toetsen na woningver betering. Op de omslag van deze brochure vindt u een overzicht van de andere themabrochures van de Huurcommissie. U kunt deze brochures tele fonisch aanvragen of downloaden via Leges betalen Voordat de Huurcommissie uw verzoek inhoudelijk in behandeling neemt, betaalt u een voorschot op de leges. Bent u een natuurlijk persoon (particulier), dan betaalt u 25. Vertegenwoordigt u een rechtspersoon zoals een stichting, een vereniging, een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, dan betaalt u 450. De Huurcommissie doet uitspraak over uw verzoek en bepaalt uiteindelijk wie van de partijen in het gelijk wordt gesteld. Stelt de Huurcommissie u als indiener van het verzoek in het gelijk? Dan krijgt u de betaalde leges na de uitspraak van de Huurcommissie terug. Bent u in het ongelijk gesteld, dan krijgt u het geld niet terug. Helder advies. Ik kon direct aan de slag! Voor het betalen van het legesvoorschot ontvangt u een acceptgirokaart bij de ontvangstbevestiging van uw verzoek. Het is belangrijk dat dit bedrag binnen vier weken op de rekening van de Huurcommissie staat. Betaalt u niet of niet op tijd, dan kan de Huurcommissie uw verzoek niet in behandeling nemen. Een laag inkomen en leges Heeft u een laag inkomen en is één van de onderstaande situaties op u van toepassing? 1. U ontvangt algemene bijstand. 2. u ontvangt huurtoeslag en uw inkomen ligt op bijstands niveau. 3. u ontvangt huurtoeslag en valt in de laagste inkomenscategorie. Schakel de Huurcommissie op tijd in Voor de verzoeken aan de Huurcommissie gelden wettelijke termijnen. Wanneer u een verzoek indient om de huurverhoging na woningverbetering te toetsen, moet u dat doen binnen drie maanden na het aanbrengen van de voorzieningen. Wanneer de wettelijke termijn is verstreken, kunt u niet meer bij de Huurcommissie terecht. Let daarom goed op bij het indienen van uw verzoekschrift. Dan kunt u om vrijstelling van betaling van leges ver zoeken. Dit verzoek kunt u binnen vier weken schriftelijk indienen bij de Huurcommissie via het formulier Vrijstelling leges. U kunt dit formulier downloaden via of telefonisch aanvragen. Bij dit formulier moet u een kopie van het stuk over leggen, waaruit blijkt dat u aan één van de bovengenoemde voorwaarden voldoet. 6

7 Leg afspraken vast De Huurcommissie kan u soms om bewijs vragen. Leg daarom toezeggingen, beloftes en afspraken altijd schriftelijk vast. Houd voor uzelf bij wanneer u contact heeft gezocht met de andere partij. Was hij/zij bereikbaar? En wat is afgesproken? Doe dit ook bij beloftes om terug te bellen. Bevestig waar mogelijk schriftelijk uw afspraken. Gebruikt u ? Bewaar dan uw correspondentie. De behandeling van uw verzoek 1. Nadat u het voorschot op de leges heeft betaald, neemt de Huurcommissie uw zaak inhoudelijk in behandeling. 2. Meestal is onderzoek nodig. Een medewerker van de Huurcommissie onderzoekt dan bijvoorbeeld de woning van de huurder en/of de administratie van de verhuurder. 3. Na het onderzoek ontvangt u een uitnodiging voor een zitting van de Huurcommissie. Op deze zitting kunt u uw geschil mondeling toelichten en reageren op het onderzoeksrapport. Ook de andere partij krijgt een uitnodiging om bij de zitting aanwezig te zijn. 4. Doorgaans ontvangt u vier maanden na betaling van de leges een uitspraak per aangetekende post. Dit is afhankelijk van uw situatie. 5. Is uw zaak op een zitting behandeld en bent u het niet eens met de uitspraak? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter starten. 6. In sommige gevallen wordt een zaak niet op een zitting behandeld, bijvoorbeeld omdat het verzoek niet-ontvankelijk is. Wanneer u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen drie weken verzet aantekenen bij de Huurcommissie. In de uitspraak leest u hoe u verzet kunt aan tekenen. Meer informatie? Heeft u vragen? Neem contact op met de Huur commissie via het gratis telefoonnummer , bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot uur. Of kijk op Hier kunt u informatie materiaal en formulieren downloaden of de huurprijschecks invullen. 7

8 Handige adressen Voor het zoeken naar een nieuwe woning kunnen huurders terecht bij de gemeente, een woningcorporatie of makelaar; Vragen over bedrijfsruimten kunnen zowel huurders als verhuurders stellen aan de Kamer van Koophandel: Voor problemen bij het opzeggen van de huur kunt u als huurder terecht bij de volgende instanties: - Het juridisch loket: - Bureau sociaal raadslieden: - Wets- of rechtswinkel: - Een advocaat: Als verhuurder kunt u voor vragen over het opzeggen van de huur terecht bij een advocaat: Huurders kunnen voor het aanvragen van huurtoeslag de website van de Belastingdienst bezoeken: Als u als huurder te maken krijgt met burenoverlast, belt u de politie. Burenoverlast kunt u ook melden bij de verhuurder; Algemene vragen over huurcontracten stelt u aan het juridisch loket: of een advocaat: Voor het verhelpen van onderhoudsgebreken neemt u contact op met de verhuurder en/of de gemeente, bijvoorbeeld de afdeling Bouw- en Woningtoezicht; Informatie over civiele procedures krijgt u bij de kantonrechter. Meer informatie hierover staat op de internetsite van de rechterlijke organisatie in Nederland: of op de website van Postbus 51: U kunt Postbus 51 ook bereiken via het gratis telefoonnummer De tekst in deze brochure is een vrije weergave van met name de volgende wettelijke voorschriften: Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Bij een juridisch geschil kunt u geen beroep doen op de inhoud van deze brochure. 8