Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 3237/10 Betreft zaak: 3237/Eigen Haard - Olympus Groep I. MELDING 1. Op 20 november 2002 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woningstichting Eigen Haard en Woningstichting Olympus Groep voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 230 van 28 november 2002. Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. II. PARTIJEN 2. Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. Eigen Haard is ook actief op het gebied van projectontwikkeling ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting. 3. Woningstichting Olympus Groep (hierna: Olympus) is een stichting naar Nederlands recht. Zij is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet en is actief op het gebied van de sociale huisvesting. Olympus beheert tevens alle activiteiten van de Amsterdamse Woningbouwvereniging Ons Huis (hierna: Ons Huis). 1 Olympus is ook actief op het gebied van projectontwikkeling ten behoeve van haar activiteiten op het gebied van sociale huisvesting. 1 Ter voorbereiding op een toekomstige fusie tussen Olympus en Ons Huis hebben Olympus en Ons Huis op 30 maart 2000 een beheerovereenkomst gesloten. Op basis van deze overeenkomst verricht Olympus alle werkzaamheden met betrekking tot de administratie, het technisch beheer en het verhuur voor Ons Huis. Olympus heeft al het personeel van Ons Huis overgenomen. Olympus krijgt hiervoor van Ons Huis een vergoeding op basis van de werkelijk gemaakte 1 Openbare versie
III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemelde operatie betreft een juridische fusie tussen Eigen Haard en Olympus. Door de fusie zal het vermogen van Olympus, als verdwijnende rechtspersoon, onder algemene titel overgaan in dat van Eigen Haard, de verkrijgende stichting. Partijen hebben hieromtrent het Voorstel tot fusie van 18 november 2002 overgelegd. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat Eigen Haard en Olympus fuseren. 6. Betrokken ondernemingen zijn Eigen Haard en Olympus. 7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en Projectontwikkeling 8. Indien de activiteiten van Ons Huis niet worden toegerekend aan Olympus, overlappen de activiteiten van partijen elkaar op het gebied van projectontwikkeling niet. Indien de activiteiten van Ons Huis wel worden toegerekend aan Olympus, overlappen de activiteiten van Eigen Haard en Olympus (via Ons Huis) elkaar op het gebied van projectontwikkeling ten behoeve van de door henzelf aangeboden sociale huisvesting. Aangezien het projectontwikkeling betreft voor eigen kosten. Olympus is verplicht het saldo van de baten en lasten voortvloeiend uit het beheer van het bezit van Ons Huis, aan Ons Huis af te dragen. Deze situatie zal ten minste tot 2005 voortduren. Het kan evenwel in het midden blijven of de activiteiten van Ons Huis al dan niet aan Olympus toegerekend dienen te worden, aangezien het al dan niet toerekenen van de activiteiten van Ons Huis aan Olympus bij de onderhavige beoordeling niet tot een andere conclusie zal leiden. 2 Openbare versie
doeleinden (captive) en partijen aldus niet actief zijn op de markt voor projectontwikkeling zullen in het navolgende de projectontwikkelingsactiviteiten buiten beschouwing worden gelaten. 2 Sociale huisvesting Opvattingen van partijen 9. Partijen stellen dat zij vanuit de vraagzijde bezien concurreren met particuliere aanbieders van huurwoningen. Partijen geven hierbij aan dat woonconsumenten zich zowel inschrijven bij woningcorporaties, als bij particuliere aanbieders voor een breder aanbod van huurwoningen en om de wachttijd voor een geschikte woning te verkorten. De economische groei van de laatste jaren heeft tot gevolg dat woonconsumenten meer geld willen en kunnen besteden aan een kwalitatief goede woning en woonomgeving. De woonconsument zal dientengevolge allerlei aspecten, zoals bijvoorbeeld kwaliteit versus prijs en de mate van beschikbaarheid, tegen elkaar afwegen. Om die reden is de veronderstelling dat de primaire doelgroep geen toegang heeft tot de vrije markt niet langer juist, aldus partijen. Partijen zijn dan ook van mening dat het onderscheid tussen particuliere en sociale huisvesting aan het verdwijnen is. Volgens partijen kan de relevante productmarkt dan ook worden omschreven als de markt voor het aanbieden van huurwoningen. Beoordeling 10. Partijen zijn beide actief op het gebied van sociale huisvesting. In eerdere besluiten 3 is uitgegaan van een afzonderlijke markt voor sociale huisvesting. Gezien de vergaande regulering werd aannemelijk geacht dat sociale huisvesting in karakter verschilt van andere vormen van huisvesting. In het onderhavige geval kan het echter in het midden worden gelaten of particuliere aanbieders van huurwoningen tot de mogelijke markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen moeten worden gerekend, aangezien de uiteindelijke beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 20). 4 2 Vergelijk het besluit van 26 augustus 2002 in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, punt 10. Het feit dat de projectontwikkelingsactiviteiten in het onderhavige geval niet worden meegerekend, impliceert niet dat dit in toekomstige besluiten ook het geval zal zijn. 3 Zie bijvoorbeeld het besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/Portaal Woonstichting Portaal Woonstichting Leiden, punt 9 en het besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woningstichting Naaldwijk, punt 9. 4 Vergelijk het besluit in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, reeds aangehaald, punt 15. 3 Openbare versie
11. In eerdere besluiten over sociale huisvesting is aangegeven dat mogelijk een nadere onderverdeling te maken is naar woningtype en gebouwen met een andere bestemming dan wonen. 5 Mogelijk kan een onderscheid worden gemaakt tussen: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) (ix) Eengezinswoningen tot en met vier kamers; Eengezinswoningen groter dan vier kamers; Meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift; Meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift; Overig woningbezit; Bedrijfspanden/ winkels; Garages; Verzorgingstehuiscapaciteit; Overigen. 12. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of uitgegaan moet worden van één markt voor sociale huisvesting, dan wel van verschillende markten voor sociale huisvesting in de onderscheiden typen verhuureenheden, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 15 tot en met 20). Aangezien de activiteiten van partijen niet overlappen in de categorie (ix) overigen zal in het navolgende niet nader afzonderlijk worden ingegaan op deze activiteiten. Rel evant e geogr af ische mar kt en Opvattingen partijen 13. Partijen geven aan dat uit het oogpunt van de potentiële huurders de substitueerbaarheid van verschillende regio s op dit moment beperkt is door het bindingsvereiste dat gemeenten hanteren. Om in aanmerking te komen voor een woning in een bepaalde regio, dient de potentiële koper/huurder een economische of een maatschappelijke binding met de regio te hebben. Partijen gaan er om deze reden vanuit dat de relevante geografische markt op dit moment regionaal is. Beide partijen hebben toestemming om actief te zijn in de regio Amsterdam, dit is het zogenaamde ROA-gebied 6. Voor toelating op de woningmarkt worden ingezetenen van Almere 5 Zie besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/Woningstichting s-gravenhage Woningstichting VZOS, punt 11 en het besluit in zaak 3024/Patrimonium AWV Rochdale, reeds aangehaald, punt 16. 6 Deze regio omvat naast Amsterdam de gemeenten Aalsmeer, Landsmeer, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. 4 Openbare versie
aan de gemeenten van het ROA-gebied gelijkgesteld. Daarom hoort ook Almere bij deze markt, aldus partijen. Beoordeling 14. Evenals in voorgaande besluiten 7, kan in de onderhavige zaak in het midden worden gelaten of sprake is van (een) lokale, regionale dan wel nationale markt(en) voor sociale huisvesting, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 15 tot en met 20). B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Sociale huisvesting 15. Indien wordt uitgegaan van lokale markten voor sociale huisvesting overlappen de activiteiten van partijen elkaar in de gemeente Amsterdam. Partijen hebben in de gemeente Amsterdam op de markt voor sociale huisvesting in 2001 een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% *. 8,9 16. Op de markt voor sociale huisvesting in de regio Amsterdam/Almere beschikken Eigen Haard en Olympus over een gezamenlijk marktaandeel van circa [10-20]% 10. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de regio Amsterdam/Almere, is het aannemelijk dat hun gezamenlijke marktaandeel afneemt naarmate de markt in geografisch opzicht ruimer zou worden afgebakend. Sociale huisvesting, mogelijk onderscheiden naar type verhuureenheid 7 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woonstichting Naaldwijk, reeds aangehaald, punt 11 en het besluit in zaak 1894/Estrade Wonen Woongoed Rotterdam Vestia, reeds aangehaald, punt 13. * In deze openbare versie van het besluit zijn bepaalde marktaandelen, om redenen van vertrouwelijkheid weergegeven door middel van een bandbreedte, waarbinnen het marktaandeel zich bevindt; e.e.a. is tussen vierkante haken geplaatst. 8 Uit de door partijen overgelegde informatie blijkt dat de marktaandelen gemeten naar aantal verhuureenheden en de marktaandelen gemeten naar waarde van de verhuurde eenheden niet significant van elkaar afwijken. De marktaandelen in dit besluit zijn gegeven op basis van aantal verhuureenheden. Het marktaandeel van Ons Huis is niet meegenomen in de genoemde marktaandelen. Indien de marktaandelen van Ons Huis wel zouden worden meegerekend zou de conclusie in de punten 21 en 22 niet anders luiden. 9 Bron: Database van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. 10 Bron: Database van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. 5 Openbare versie
17. Indien wordt uitgegaan van een markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid (zie punt 11) in de gemeente Amsterdam, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen in 2001 voor wat de verschillende categorieën maximaal circa [10-20]% 11. Indien parkeerplaatsen verhuurd aan eigen huurders tot de (deel)markt voor garages zou worden gerekend, zou het gezamenlijke marktaandeel van partijen circa [20-30]% bedragen. 18. Ook indien wordt uitgegaan van een markt voor sociale huisvesting per type verhuureenheid die in geografisch opzicht de regio Amsterdam/Almere betreft, dan is het gezamenlijke marktaandeel van partijen in 2001 voor wat betreft de verschillende categorieën maximaal circa [10-20]% 12. 19. Aangezien partijen niet actief zijn buiten de regio Amsterdam/Almere, is het aannemelijk dat de gezamenlijke marktaandelen van Eigen Haard en Olympus afnemen naarmate de verschillende markten in geografisch opzicht ruimer zouden worden afgebakend. 20. Gezien het feit dat partijen niet actief zijn als particuliere aanbieder van huurwoningen zal, indien wordt uitgegaan van een ruimere markt dan die van sociale huisvesting, uitsluitend de marktomvang en het aantal concurrenten toenemen, terwijl er geen activiteiten van partijen worden toegevoegd op de ruimere markt. De positie van partijen op de mogelijke markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen zal derhalve beperkter zijn dan op de mogelijke (deel)markt(en) voor sociale huisvesting. VI. CONCLUSIE 21. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 11 Bron: Database van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, www.wibo-woningen.nl, www.cbs.nl en schattingen van partijen gebaseerd op deze bronnen. 12 Bron: Database van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, www.wibo-woningen.nl, www.cbs.nl en schattingen van partijen gebaseerd op deze bronnen. 6 Openbare versie
22. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 17 december 2002 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: w.g. Mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de directeur-generaal van de Nederlandse mededingingsautoriteit, Juridische Dienst, Postbus 16326, 2500 BH Den Haag 7 Openbare versie