Nota van inlichtingen Selectie Sluishuis, IJburg Steigereiland Noord d.d. 17 maart 2016 Vraag Antwoord Mededeling opdrachtgever In aanvulling op de selectiebrochure onder paragraaf 1.6 kunnen wij het laatste lid van de deskundigen jury bekendmaken. Dit is Christian Kieckens van Christian Kieckens Architects BVBA. In afwijking op de selectiebrochure onder paragraaf 1.3.1 pagina 7 het volgende. De vaste éénmalige vergoeding voor de extra stichtingskosten wordt uiteindelijk bij uitgifte in erfpacht geheel verrekend met de totale grondwaarde van het plan. Bouwenvelop 1 Is er een minimum voor het waterprogramma? Zijn ook alternatieven denkbaar in de vorm van milieucompensatiemaatregelen zoals natuurontwikkeling en/of landschapsontwikkeling? 2 Bouwenvelop, pag. 9, varende woonschepen U geeft aan dat het Sluishuis en de varende woonschepen één ontwerp vormen. Kunt u iets meer toelichting geven op de varende woonschepen. Wij dienen de ligplaatsvergunning t.b.v. deze woonschepen aan te vragen. Betekent dit ook dat wij deze plekken mogen verkopen aan geïnteresseerden met een woonschip? Zo nee, hoe zal de toewijzing van de ligplaatsen in zijn werk gaan? Wij gaan er overigens vanuit dat de woonschepen naar deze locatie Nee, er is geen minimum waterprogramma gesteld. Wel heeft de gemeente de ambitie om op deze locatie in varende woonschepen te voorzien. Hoe meer varende woonschepen gerealiseerd worden des te hoger scoort het schetsontwerp op dit onderdeel. Alternatieven in plaats van uitgifte van kavels voor varende woonschepen zijn niet mogelijk, met uitzondering van het deel waar ligplaatsen zijn uitgesloten. Hier is extra ruimte voor bijvoorbeeld steigers, een ontmoetingsruimte of een drijvende tuin. De waterpercelen worden uitgegeven aan geïnteresseerden met een varend woonschip. Op de plek kan een varend woonschip naar keuze worden ingevaren. 1
gevaren worden en dan wij geen schepen zullen ontwerpen en realiseren. Graag nog even bevestiging dat dit uitgangspunt klopt? 2
3 Bouwenvelop, pag. 15, gebouw Bij het 3e aandachtsbolletje staan de eisen t.a.v. het wel/niet aanbrengen van een waterkerende constructie omschreven. Niet helemaal duidelijk is de beschrijving hoger/lager dan 2,20 m NAP en de beschrijving hoger/lager dan 1,35 m NAP. Kunt u dit verduidelijken? 4 In hoofdstuk 1.2. van de Selectiebrochure staat rekening te houden en met een ontsluiting voor de vluchtroute vanaf de steiger van de varende woonschepen. In bijlage 08 (bouwenveloppe) noch bijlage 10.b (uitgiftetekening) is deze vluchtroute aangegeven. Is er locatie bedacht voor deze vluchtroute en zo ja waar? De voorbeeldberekening in de bijlage bij de bouwenvelop gaat uit van een vierkant gebouw zonder golfbreker en toont aan dat boven 2,20 NAP alle functies mogelijk zijn zonder waterkering. Beneden dit niveau zijn wonen en andere functies mogelijk mits er een waterkerende constructie is, met kruinhoogte op NAP +2,20 m. Voor parkeren of andere niet woonfuncties is vanwege de veiligheid geen waterkerende constructie vereist. Het niveau beneden 1,35 m NAP heeft een risico tot overstromen. Het niveau tussen 2,20 en 1,35m NAP heeft een risico op wateroverlast door golfoverslag. Ieder ingezonden ontwerp dient een eigen berekening mee te leveren met de daarbij behorende uitgangspunten. Een aangepaste notitie berekening waterveiligheid is opgenomen onder de documenten op Tenderned. Vanaf zes varende woonschepen is er een vluchtroute nodig. De ontwikkelaar dient in het schetsontwerp aan te geven waar deze vluchtroute komt. Waarbij rekening gehouden dient te worden, dat het gehele waterkavel ontwikkeld wordt met ligplaatsen voor varende woonschepen. Parkeren 5 Kunt u aangeven welke parkeernormen worden gehanteerd, welk parkeerbeleid van toepassing is en hoe om wordt gegaan eventuele duurzame alternatieve mobiliteitssystemen (oa autodeelconcepten)? 6 Selectiebrochure, 1.3. In de tabel is een grondprijs opgenomen voor de parkeerplaatsen. In de erfpachtaanbieding staat aangegeven dat het bezoekers parkeren tevens op eigen terrein in een gebouwde voorziening opgelost moet worden. Dit betekent dat wij een grondprijs voor alle parkeerplaatsen, incl. bezoekersplekken, moeten betalen, maar dat er voor het Er zijn geen parkeernormen opgegeven. Bewoners en gebruikers van Sluishuis kunnen op grond van het bestuurlijk vastgestelde parkeerbeleid geen parkeervergunning op straat krijgen. Wij dagen partijen uit om bij de indiening van het schetsontwerp met een doordacht parkeersysteem te komen inclusief een toetsbare parkeerbalans. Als middels een parkeerbalans aangetoond wordt dat met autodeelconcepten of andere alternatieve mobiliteitssystemen het aantal parkeerplekken voldoende is, is een dergelijke oplossing denkbaar. Het bezoekers parkeren kan niet op straat worden opgelost, omdat hier geen ruimte voor is. Dit is voorzien in het gebouw. De vaste grondprijs per parkeerplek is de minimale grondprijs, die om fiscale redenen wordt toegepast. U kunt zelf bepalen welk parkeersysteem u voor het bezoekers parkeren toepast, betaald of niet betaald. Een openbare garage ligt voor de hand, omdat daarmee parkeerplaatsen voor bezoekers beschikbaar zijn en blijven. De gemeente heeft 3
bezoekers parkeren vooralsnog geen opbrengsten tegenover staan. De parkeergarage zal als een openbare garage met betalingssysteem ontworpen moeten worden en geen stallingsgarage. Bij andere tenders wordt het bezoekers parkeren meestal op straat opgelost. Waarom is er voor gekozen om het bezoekers parkeren niet op straat op te lossen? Is het inderdaad de bedoeling van de gemeente dat de garage een openbare garage met een betalingssysteem wordt? 7 Stelt de gemeente minimum / maximum eisen aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen? Zo ja graag per functie specificeren. overigens geen rol in de exploitatie van de garage. Zie het antwoord op vraag 5. Grondprijzen 8 Voor de kavels varende woonschepen wordt een grondprijs per m2 aangegeven van 430,-. Hoe wordt het aantal m2 per kavel berekend? 9 Wordt de grond onder de steigers, die nodig zijn om de kavels van de varende woonschepen te bereiken, in erfpacht uitgegeven? Zo ja, welke grondwaarde wordt hier per m2 gerekend? 10 Wordt alle grond onder het water binnen de zoekruimte varende woonschepen in erfpacht uitgegeven? Zo ja, welke grondwaarde wordt hier per m2 gerekend? Hierbij wordt in de eerste instantie uitgegaan van de maximale afmetingen van de varende woonschepen (30 m x 5 m) met daaromheen extra ruimte, dat wil zeggen 2,5 m op de koppen en 1,5 m aan beide langszijden. Het waterkavel is dan 35 x 8 m = 280 m² kavel. Ja, ook de grond onder de steigers wordt in erfpacht uitgegeven. De exacte zakenrechtelijke vormgeving wordt nader bepaald na DO. Voor dit waterperceel onder de steiger wordt geen aparte grondprijs toegekend, maar deze is verwerkt in de grondprijs van de waterkavels. Zie antwoord op vraag 9. Optieovereenkomst 11 Optieovereenkomst, art. 3.4. In dit artikel wordt verwezen naar art. 3.4. We gaan er vanuit dat bedoeld wordt art. 3.3. Kunt u dit bevestigen? Inderdaad wordt hier artikel 3.3. bedoeld. In de definitieve versie van de optieovereenkomst zal dit worden aangepast. Erfpachtaanbieding 4
12 Wordt de grond onder de toegangsbrug naar het Sluishuis in erfpacht uitgegeven? Zo niet, hoe wordt dit dan juridisch geregeld? Het waterperceel/de grond onder de toegangsbrug tot het gebouw, voor zover dit ligt binnen de uitgiftegrenzen zoals aangegeven in de uitgiftetekening, wordt in erfpacht uitgegeven. Voor de aanlanding van de brug op de openbare ruimte (grond gemeente) zal een erfdienstbaarheid worden opgenomen. Bouwrijp 13 In de selectiebrochure, p. 4 staat: Het terrein wordt bouwrijp geleverd door de gemeente Amsterdam in de staat zoals het er nu bij ligt. Op pagina 2 van de bijlage 10a Terreinspecificatie staat een andere omschrijving van de bouwrijpe levering van het terrein. Dit lijkt op de daadwerkelijke levering van bouwrijpe grond, terwijl de staat zoals het er nu bij ligt duidt op een waterkavel. Ook doet paragraaf 1.3.1. Eenmalige vergoeding extra stichtingskosten op p. 6/7 van de Selectiebrochure vermoeden dat van de ontwikkelende partij wordt verwacht zelf de engineering ter hand te nemen. Kunt u nader toelichten of het gaat om een integrale planontwikkeling, waarbij de ontwikkelende partij zowel land maken als opstalrealisatie ter hand neemt, dan wel om een meer traditioneel uitgiftemodel waarbij de gemeente land maakt en bouwrijpe kavels uitgeeft? De gemeente levert de kavel in bouwrijpe staat. In de bouwenvelop staat beschreven wat dit inhoudt. U dient zelf land te maken en de opstal te realiseren. Selectiebrochure 14 Op pagina 12 van de selectiebrochure Sluishuis IJburg, Steigereiland, wordt aangegeven dat als de inschrijver gebruik wil maken van één of meerdere referentieprojecten van een andere partij, deze partij op het inschrijfdocument genoemd moet worden. Echter in dat geval gaat u uit van een inschrijving als combinatie, terwijl het ook mogelijk is om gebruik te maken van referentieprojecten van derden, waarbij deze derde enkel wordt ingezet voor de werkzaamheden waarop inschrijver zich beroept (Europese Richtlijn Werken, Leveringen en Diensten, 2004/18/EG, art. 48, lid 3). Is het voldoende dat we aangeven om welk referentieproject het gaat zonder vermelding op het inschrijfformulier van deze derde partij, met toevoeging van een verklaring ter beschikking stelling kennis en De ervaring van de inschrijver wordt aangetoond door referentieprojecten van die inschrijver. Deze selectie valt niet onder de Europese Richtlijn voor werken. Een referentieproject ingediend door een derde inclusief verklaring van de ter beschikkingstelling van kennis en middelen van die derden zal niet worden beoordeeld. 5
middelen? 15 Op pagina 12 van het selectiedocument geeft u in de op één na laatste alinea geeft aan dat De referenties moeten ontworpen, ontwikkeld, gerealiseerd en opgeleverd zijn door één of meer van de op het inschrijfformulier aangegeven partijen. Het is ons niet duidelijk welke partijen referenties kunnen aanleveren aangezien er weinig tot geen partijen zijn die al deze onderdelen zelf doen, daarvoor worden altijd externe partijen betrokken. Gaat het erom dat het referentieproject volledig voor rekening en risico van deze partij dient te zijn ontworpen, ontwikkeld en gerealiseerd door een op het inschrijfformulier aangegeven partij? Of mogen partijen die zich inschrijven ook verantwoordelijk zijn voor een onderdeel van de referentie? 16 Referentieprojecten: op blz. 12 art. 2.1.3 staat dat de referentieprojecten moeten ontworpen, ontwikkeld, gerealiseerd en opgeleverd zijn door één of meer van de aangegeven partijen. Is het woord en de bedoeling of wordt er en/of bedoeld? Dit zou namelijk inhouden dat de referentie alleen van een ontwikkelaar kan komen die alles heeft gedaan of dat de combinatie die een referentie gedaan heeft nu ook als partijen inschrijven. Referenties van architecten (die met andere opdrachtgevers de referentie hebben gerealiseerd) zouden dan nooit kunnen meetellen. 17 Op p. 12 van de Selectiebrochure staat: de referentieprojecten moeten ontworpen, ontwikkeld, gerealiseerd en opgeleverd zijn door één of meer van de op het inschrijfformulier aangegeven partijen. Dat impliceert bijvoorbeeld dat er geen referentieproject van een adviseur kan worden aangedragen die weliswaar de gehele engineering voor haar rekening heeft genomen, doch het referentieproject niet zelf heeft gerealiseerd. Is dat echt de bedoeling? 18 Uit de inschrijvingsdocumentatie komt naar voren dat de gemeente voor ogen heeft dat er één gebouw wordt ontwikkeld en gebouwd. Dat Ja, partijen die zich inschrijven mogen slechts verantwoordelijk zijn geweest voor een onderdeel. Op het Model Referentieprojecten dient te worden aangegeven welke rol de inschrijver had in het referentieproject. Hiermee geven we partijen de mogelijkheid om aan te geven in welke constructie het project is ontworpen en gerealiseerd en welke verantwoordelijkheden en bevoegdheden de inschrijver had. Bedoeld wordt hier en/of. De inschrijver (of een combinant) dient de ervaring aan te tonen met ontwerp en/of ontwikkeling en/of realisatie van het project. Referenties van bijvoorbeeld architecten kunnen, zolang deze architect als combinant is opgenomen op het inschrijfformulier, worden opgevoerd. Bij voorkeur dient de partij ervaring aan te tonen met ontwerp, ontwikkeling en realisatie, dat zal worden meegenomen in de beoordeling. Zie het antwoord op vraag 16. De uitgifte van het gebouw zal in één keer plaatsvinden en ook in het ontwerp gaan we ervan uit dat het gebouw één geheel vormt. Waarbij verder de 6
lijkt te impliceren dat het gebouw in één fase moet worden gebouwd. Is het denkbaar dat het project in twee of meer fasen wordt gebouwd, waarbij er in juridisch opzicht sprake is van meer gebouwen? 19 Hoofdelijke aansprakelijkheid: Volgens het model inschrijfformulier moet ieder van de combinanten hoofdelijke aansprakelijkheid aanvaarden voor de juiste en volledige nakoming van de verplichtingen van de combinatie die volgen uit deze voorselectie en definitieve selectie. Dit is voor combinanten die zich hoofdzakelijk met bijvoorbeeld - ontwerp en engineering bezighouden een zeer zware eis. Is het mogelijk dat aansprakelijkheid van (individuele) combinanten wordt beperkt? voorwaarde geldt, dat het gebouw binnen 36 maanden na ingangsdatum van het erfpachtrecht moeten zijn opgeleverd De eis van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de combinanten zoals opgenomen op pagina 11 van de brochure vervalt. Onder 2.1.1 2 e alinea in de selectiebrochure dient u te lezen: Indien een inschrijving wordt ingediend door een combinatie van marktpartijen, zoals ontwikkelaar, architect, investeerder, exploitant, eindgebruiker en bouwer, dienen alle combinanten het inschrijfformulier in te vullen en rechtsgeldig te ondertekenen. Daarbij dient één van de combinanten door de overige combinanten als gevolmachtige te worden aangewezen om alle overige combinanten rechtsgeldig te vertegenwoordigen en tevens hoofdelijke aansprakelijkheid te aanvaarden voor de volledige nakoming van alle verplichtingen die uit de inschrijving voortvloeien. Daar waar in de selectiedocumenten inschrijver staat kan ook gelezen worden combinatie van partijen. De tekst op het Inschrijfformulier Voorselectie is aangepast: Verklaren, in geval van inschrijving in combinatie, dat de onder A genoemde partij zal optreden als penvoerder van de combinatie en dat deze volledig bevoegd is de combinatie in het kader van deze voorselectie en definitieve selectie te vertegenwoordigen. De onder A genoemde partij is hoofdelijk aansprakelijkheid voor de juiste en volledige nakoming van de verplichtingen van de combinatie die volgen uit deze voorselectie en definitieve selectie. Zie hiervoor het aangepaste inschrijfformulier voorselectie in de documenten. 20 Is het in afwijking van hetgeen u stelt op p. 12 van de Selectiebrochure toegestaan om een referentieproject in te dienen van bijvoorbeeld een bouwpartner of adviseur, welke partij op het inschrijfformulier wordt vermeld, doch welke partij niet hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van alle verplichtingen die uit de inschrijving voortvloeien? Is het namelijk echt de bedoeling dat zoals op p. van de Selectiebrochures is aangegeven om architect, investeerder, Zie het antwoord op vraag 19. 7
exploitant, eindgebruiker en bouwer allen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming? Is dat niet juist bedoeld voor de ontwikkelaar of combinatie van ontwikkelaars? 21 Paragraaf 2.1.1 U schrijft dat alle partijen die zich als combinant op het inschrijfformulier opgeven hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van alle verplichtingen die uit de inschrijving voortvloeien. Dit financiële risico is voor met name adviseurs (zoals architect) niet wenselijk. Kan er niet volstaan worden dat alleen de gevolmachtigde hoofdelijk aansprakelijk is? 22 Voor referentieproject 1 wordt gevraagd om een markant gebouw in het water. Wij hebben meerdere projecten gerealiseerd die aan het water, in een dijklichaam en onder de grondwaterstand gerealiseerd zijn. Gezien overeenkomstige complexiteit ten aanzien van waterregulering, waterdichting, relatie met het water en de uitvoeringsplanning zouden wij een van deze projecten willen opvoeren. Kunt u aangeven of wij hiermee tegemoet komen aan uw vraag? Zo niet, graag een duidelijke definitie wat in het water behelst, met opgave van aantal zijden, percentage o.i.d. 23 2.1.3 In de referentieprojecten wordt tweemaal gevraagd om een referentie in het water en/of water programma. Van de onder bullet 1 vermelde stand alone markant gebouw in het water: daar bestaan maar een beperkt aantal referenties van. Hiermee wordt de keuze keuze in de markt beperkt. Kan de referentie-omschrijving niet versoepeld worden door bijvoorbeeld de term in het water weg te laten? 24 In paragraaf 2.1.3 van het selectiedocument noemt u bij de referentieprojecten de volgende omschrijving: Referentieproject 1 toont de mate waarin er sprake is van een standalone en markant gebouw dat in het water staat. Zie het antwoord op vraag 19. De referentieprojecten dienen zoveel mogelijk te passen bij de opgave voor Sluishuis. Indien het eerste referentieproject een stand-alone, markant gebouw is dat in het water staat benadert dit de opgave Sluishuis, wat hoger wordt beoordeeld dan een markant gebouw dat deels in het water staat. Met het door u gestelde komt u inderdaad tegemoet aan onze vraag, ook op die manier kan de ervaring met de complexiteit van bouwen in het water worden aangetoond. Zie het antwoord op vraag 22. Zie het antwoord op vraag 22. 8
Hoe definieert u in het water in dit criterium? Voldoet bijvoorbeeld een gebouw aan het water of omringd door water ook aan dit criterium? 25 Voor referentieproject 2 wordt gevraagd om een toekomstgericht en duurzaam woongebouw? Kunt een concreter aangeven hoe u dit gaat wegen gezien de vele interpretatiemogelijkheden en benaderwijzen? 26 U vraagt om zo n recent mogelijke ervaring bijvoorbeeld op gebied van toekomstgericht en duurzaamheid in woongebouwen. De ontwikkeling van deze technieken gaan snel. Is het daarmee in afwijking van wat u nu stelt in de selectiebrochure pagina 12 toegestaan om een referentieproject in te dienen waarvan de uitvoering reeds is gestart, maar de oplevering nog niet heeft plaatsgevonden? 27 Op pagina 13 wordt aangegeven dat de projecten beoordeeld worden en vervolgens een rangorde wordt bepaald. De beste vijf projecten krijgen punten toebedeeld staat hier vermeld. Hoe is de puntenverdeling in deze rangorde? 28 De indiening van de definitieve selectie ligt vrij ongunstig gezien de vakanties. Zou 19 augustus 2016 verplaatst kunnen worden naar bijvoorbeeld 1 oktober 2016? Het betreft een totaalbeoordeling van duurzaamheid van het project in de context van de tijd waarin het project is gerealiseerd. Nee, het gaat om referentieprojecten die gerealiseerd en opgeleverd zijn. Van de beste vijf referentieprojecten wordt de rangorde bepaald en dan zullen vaste scores gegeven worden van 10, 8, 6, 4 en 2. Deze datum van indiening van de definitieve selectie zal worden verschoven naar maandag 22 augustus 17.00 uur. 9
29 H.4 Overige voorwaarden en uitgangspunten: u stelt dat een vennootschap niet tegelijkertijd mag deelnemen in verschillende combinaties. En dat dit verbod evenzeer geldt voor groepsmaatschappijen. Betekent dit dat indien er een ontwikkelaar uit een groepsmaatschappij meedoet, er geen bouwkundige aannemer uit die groepsmaatschappij met een andere (externe) ontwikkelaar in combinatie mag meedoen? Dit klopt. Als de gemeente vaststelt dat in strijd met deze voorwaarde wordt gehandeld, worden alle inschrijvers/combinanten die het betreft uitgesloten van deelname aan deze selectie. 10