Beslisnota voor de raad Onderwerp De Agenda van de corporaties en gemeenten voor betaalbaar wonen in woningmarktregio Zwolle en Kampen Versienummer 0.2 Portefeuillehouder Informant Berenda de Paus Bruins Eenheid/Afdeling Ontwikkeling / OWA Telefoon (038) 498 4064 Email B.de.Paus@zwolle.nl Bijlagen 1. de agenda voor Betaalbaar wonen in Zwolle en Kampen De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1 In te stemmen met de agenda van de vier betrokken corporaties en de gemeenten Zwolle en Kampen voor betaalbaar wonen in de woningmarkt Zwolle-Kampen. 2 Het college opdracht te geven een onderzoek te starten naar de ontwikkeling van een woonlastenfonds en het vrijwillig inhouden van de vaste lasten voor de laagste inkomensgroepen. 3 Het college opdracht te geven met de corporaties prestatieafspraken te maken over de actiepunten en maatregelen die in de agenda voor betaalbaarheid zijn opgenomen. 4 Kennis te nemen van de voortgang van de uitvoering motie nr. 135 over Betaalbaarheid wonen, welzijn en zorg.
Inleiding Voor een aantal groepen in de samenleving wordt het steeds moeilijker financieel rond te komen. Door de crisis, toenemende werkloosheid, onzekerheid op de arbeidsmarkt, bezuingigen en stijgende vaste lasten, komen steeds meer mensen met een laag inkomen in de problemen en kunnen zij niet meer rondkomen met hun inkomen. Betaalbaarheid is een breed probleem waarbij vele partijen een stuk van de oplossing in handen hebben. Betaalbaarheid raakt het huurbeleid van corporaties, het armoedebeleid van de gemeenten, het incassobeleid van zorgverzekeraars, en het rijksbeleid ten aanzien van werkgelegenheid en sociale zekerheid en zorg. Door de invoering van scheiden wonen en zorg zal de druk op de woningmarkt en de betaalbaarheid verder toenemen De betaalbaarheid van de vaste lasten in algemene zin, en woonlasten in specifieke zin is de afgelopen jaren een toenemend probleem geworden voor mensen met de laagste inkomens. Het onderzoek van het Nibud dat eind 2014 in het kader van WWZ038 is uitgevoerd toont dit ook aan. Wat in de afgelopen jaren geleidelijk is ontstaan door huurharmonisatie, stijgende andere vaste lasten, dalende inkomens kwam in dat onderzoek helder aan het licht. Mensen met een inkomen op bijstandsniveau hebben moeite om hun vaste lasten te betalen en daarnaast ruimte in hun inkomen te houden voor minimale vormen van sociale participatie. Samen met de gemeente Kampen en de corporaties in de woningmarktregio Zwolle-Kampen hebben we in het afgelopen jaar intensief gewerkt aan de bijgevoegde agenda voor betaalbaar wonen. We realiseren ons dat het verbeteren van de betaalbaarheid van de vaste lasten, en de woonlasten in specifieke zin een urgent vraagstaak is. Zowel de corporaties als de gemeenten willen graag in gezamenlijkheid hun bijdrage leveren aan het verminderen van betaalbaarheidsproblemen. Maar we beseffen daarbij ook dat we slechts een deel van de oplossing kunnen bieden, en dat andere partijen eveneens een rol hebben, en ons inziens ook zouden moeten pakken. Zowel lokaal, als landelijk op rijksniveau. We willen echter met deze betaalbaarheidsagenda afspraken maken over de punten waar we zelf aangrijpingsmogelijkheden en verantwoordelijkheden hebben, en we willen dit lokaal steeds verder uitbreiden door samenwerking met anderen te zoeken. In onze lobby richting Rijk zullen wij daarbij via onze eigen kanalen (VNG, G32, Aedes) ook voortdurend op aandringen dat het Rijk met beleids-en systeemwijzingen komt die de betaalbaarheid voor de laagste inkomens structureel verbeteren. Wij roepen het Rijk daarbij op om te kijken met dezelfde integrale bril. Betaalbaarheid gaat over de relatie tussen inkomen en vaste lasten, waarvan de woonlasten een groot onderdeel uitmaken. De mogelijke invoering van de huursombenadering, herinvoering van de passendheidstoets, invoering van de nieuwe woningwet (Novelle) zijn hiervoor eerste stappen die door het Rijk gezet zijn. De agenda Betaalbaar wonen in Zwolle en Kampen treft u aan in bijgevoegde notitie. Daarmee geeft het college tevens uitvoering aan de motie die uw raad in januari 2015 heeft aangenomen (nr. 135 betaalbaarheid wonen, welzijn en zorg) waarin u het college oproept, mede in het perspectief van scheiden wonen en zorg, voorstellen te doen om het wonen voor de meest kwetsbare doelgroepen betaalbaar te houden. Omdat er nog vervolgonderzoeken noodzakelijk zijn, en een deel van de afspraken wordt meegenomen bij het maken van nieuwe prestatieafspraken 2016-2019 is de motie in deze fase nog niet geheel afgehandeld.
Beoogd effect Het doel van de betaalbaarheidsagenda is om binnen de verantwoordelijkheden en mogelijkheden van de gemeenten en corporaties er aan bij te dragen dat de meest kwetsbare doelgroepen hun vaste lasten, reserveringen en huishoudelijke uitgaven kunnen blijven voldoen. De meest kwetsbare groepen zijn de inkomensgroepen die door Nibud zijn benoemd als groepen waarvoor de betaalbaarheid van het wonen een knelpunt is. In de betaalbaarheidsagenda werken we aan de hand van de volgende criteria passende maatregelen uit: 1. Gezien de urgentie van het probleem geven we prioriteit aan oplossingen die snel in gang gezet kunnen worden. 2. Oplossingen die het probleem niet doorschuiven naar andere doelgroepen die nu geen probleem hebben omdat hun inkomen net boven bijstandsniveau is. 3. Oplossingen moeten niet leiden tot eenzijdige wijken. we moeten acht slaan op de leefbaarheid in de wijken. 4. Tenslotte winnen oplossingen aan kracht wanneer sprake is van samenwerking en wederkerigheid met andere partijen. Argumenten 1.1 De betaalbaarheid van het wonen is een complex probleem; samenwerking is essentieel In de totstandkoming van de betaalbaarheidsagenda hebben wij intensief met de corporaties gewerkt aan definiering van het probleem en de onderbouwing hiervan. In de inleiding gaven we al aan dat het verbeteren van de betaalbaarheid van vaste lasten in algemene zin, de verantwoordelijkheid van veel partijen, op verschillende niveau s, vraagt. Ook als het gaat om de verbetering van de betaalbaarheid van het wonen zijn er systeemwijzigingen op rijksniveau nodig. Eerste stappen zijn hiertoe gezet: het gaat dan om de herinvoering van de passendheidstoets en de mogelijke invoering van de huursombenadering. De nieuwe woningwet (Novelle) geeft de gemeente meer invloed op de corporaties via de prestatieafspraken. De woningmarkt zit vast en doorstroming is gestokt. De koopmarkt is voor veel mensen ondanks de aantrekkende woningmarkt nog steeds moeilijk bereikbaar. De rentestanden zijn nu extreem gunstig, maar door de flexibilisering van de arbeidsmarkt, is het voor velen toch moeilijk de stap naar een passende koopwoning te maken. Door het huurharmonisatiebeleid zijn de verschillen tussen nieuwe huurders en zittende huurders in de afgelopen jaren snel toegenomen. Wie eenmaal ergens woont, kan zijn huurwoning (en bij aflossing ook de koopwoning) na verloop van jaren vaak goed betalen. Zeker wanneer het inkomen in de tussentijd stijgt. Maar wie nieuw wil toetreden op de huurmarkt of wil/ moet verhuizen wordt geconfronteerd met stijgende huren. Dit heeft geleid tot toenemende scheefheid in het huren. Zowel aan de onderkant (te duur wonen), als aan de bovenkant (te goedkoop wonen). Dit heeft lokaal geleid tot stagnatie en gebrek aan doorstroming op de huurmarkt. Daarnaast zijn de energieprestaties van de woningen erg verschillend. De corporaties zullen tot 2020 hun bezit verbeteren tot minimaal niveau C en overwegend B niveau. Dat heeft als positief effect dat energielasten op de langere termijn beheersbaar blijven, maar heeft op korte termijn vaak hetzelfde effect als de huurharmonisatie: voor nieuwe huurders worden de energie-investeringen meegenomen in de passende huur volgens het woningwaarderingsstelel, voor zittende huurders zal het huurniveau
gematigd stijgen door de energie-investeringen. Het verschilt dus per complex (en per woning voor zittende dan wel nieuwe huurder) in hoeverre de energie-kosten van de woning gunstig danwel minder gunstig zijn voor de woonlasten. Maatregelen die we nemen zijn daardoor altijd gebonden aan de beperkte doorstroming op de woningmarkt en het stringente beleid over het huurprijsbeleid. We hebben als het ware behoefte om op woningniveau te kunnen beoordelen of de woonlasten passend zijn voor de huurder met zijn actuele inkomen. Dat gaat in het huidige systeem niet. Corporaties mogen geen inkomenspolitiek bedrijven en kunnen slechts bij aanvang van het huurcontract het inkomen beoordelen. We hebben daarom gezocht naar maatregelen die we op lokaal niveau kunnen beïnvloeden. De koppeling tussen ons gemeentelijk armoedebeleid en het woonbeleid (en huurbeleid in specifieke zin) is van groot belang om binnen de mogelijkheden stappen te zetten. Binnen het armoedebeleid zijn we ook gebonden aan wet-en regelgeving die de mate van inkomenspolitiek begrenzen, maar hebben we wel zicht op wie er een inkomen op bijstandsniveau heeft, en kunnen we maatwerk bieden. Deze samenwerking willen de komende tijd uitbreiden met andere partijen. Onze afspraken over de collectieve ziektekostenverzekering bij Achmea waardoor de ziektekosten gedekt zijn en mensen geen eigen riscio hebben is hier onderdeel van. Wij zijn met de corporaties van mening dat wij daartoe duidelijke stappen zetten, we gaan er vanuit dat andere partijen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid (en inzet van maatschappelijk kapitaal) hierop zullen aansluiten. Concreet zullen wij met Achmea en Essent in gesprek gaan over het onderzoek tot vrijwillige doorbetaling van vaste lasten voor mensen in de bijstand. En we zijn met Essent in gesprek over een pakket voor praktische energiebesparing ( zie maatregel 5 van de notitie, pag. 12). Waarbij we ons ook realiseren dat iedere maatregel in de betaalbaarheid van het huren meteen invloed heeft het totale woonbeleid van gemeente en corporaties. Het raakt altijd de driehoek: betaalbaarheid beschikbaarheid kwaliteit. Aanpassingen in het huurbeleid hebben directe consequenties in het investeringsniveau van de corporaties, en daarmee in hun vermogen om nieuwbouw te plegen en het onderhoud en beheer van het bestaande bezit op goed niveau te houden. 1.2 De basis voor de agenda betaalbaar wonen is een analyse van passende huurniveaus voor de laagste inkomens (Nibud) gekoppeld aan huurprijzen van woningen en de toewijzingen. De basis voor onze aanpak is een gedegen analyse. Zodat we weten welke groepen daadwerkelijk een probleem hebben. En zodat we samen met de corporaties steeds hetzelfde pespectief op het probleem blijven houden. Dat versterkt het gezamenlijk werken aan oplossingen. Wij hebben daarom het Nibud gevraagd om de analyse over de betaalbaarheid van het wonen te verdiepen. Het Nibud heeft voor de betaalbaarheidsagenda de doelgroep van de corporaties verdeeld in acht huishoudtypen, onderverdeeld naar inkomen. Per categorie heeft het Nibud een passend huurniveau berekend. Uit het Nibud rapport blijkt dat betaalbaar wonen het meest knelt bij huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau en twee-oudergezinnen met twee of meer kinderen en met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Nibud hanteert in haar systematiek vaste normen voor alle categorieën van vaste lasten. Hierbinnen is voor de laagste inkomensgroepen een passende norm voor het huren een huurprijs tot 400.00 per maand.
Ook tweepersoons huishoudens met beiden alleen een AOW (dus zonder enig aanvullend pensioen) hebben een probleem. Uit de verdere analyse blijkt het hier om een klein aantal gaat (0,5% van de toewijzingen in 2014, dat waren 9 huishoudens van de 1.822 toewijzingen). Als vervolgstap in de analyse is er een koppeling gelegd tussen de genoemde laagste inkomensgroepen, de huren en de toewijzingen, om daarmee zicht te krijgen op de omvang van het probleem. De huurwoningen van de corporaties zijn op een eenvoudige manier de verdelen in drie huurpijscategorien: woningen met een huurprijs tot 400 per maand, tussen de 400 en 600 per maand en boven de 600 per maand (tot 700 per maand). In 2014 hebben de corporaties 1.822 huurwoningen toegewezen. Als we inzoomen op de huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau en twee-oudergezinnen met twee of meer kinderen en met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, heeft 66% van deze huishoudens een woning duurder dan 400 toegewezen gekregen en aanvaard. Hiervan heeft 19% een woning toegewezen gekregen boven de 600,00. De overige toewijzingen zijn woningen tussen de 400,00 en 600,00. Zij ontvangen huursubsidie om een deel van de te hoge huurlasten te compenseren, omdat het recht op huursubsidie tussen de 400, 00 en 600,00 60% is hebben zij deels nog een betaalbaarheidsprobleem. 1.3 De agenda geeft een set aan maatregelen op korte termijn Zoals bij de criteria aangegeven hebben we onze focus gelegd bij maatregelen die op korte termijn in te voeren/ nader uit te werken zijn. In de betaalbaarheidsagenda treft u de uitgebreide toelichting op de maatregelen aan. We hebben voor de korte termijn de volgende maatregelen afgesproken: Invoering van het passend toewijzen De agenda begint bij passend toewijzen: een huurder krijgt bij toewijzing een woning met een huurprijs die past bij het inkomen. Deze maatregel wordt ondersteund met regels uit de AmvB van het ministerie bij de nieuwe Woningwet. Corporaties zullen aan minstens 95% van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huur onder de 600 per maand. De uitkomst van 2014, dat 19% van de woningen wordt toegewezen aan groepen die vallen binnen de doelgroep van de betaalbaarheidsagenda is dan niet meer aan de orde. Eenvoudig wordt dit niet. De verwachting is dat bij het huidige streefhuurbeleid van de corporaties er te weinig woningen op de markt beschikbaar komen om aan deze maatregel te voldoen. De corporaties zullen daarom ook kritisch naar hun streefhuurbeleid kijken. Om de beschikbare voorraad onder de 600,00 per maand te vergroten zal dit betekenen dat de corporaties voor een deel van hun voorraad het streefhuurpeil naar beneden moet bijstellen. We realiseren ons dat dit consequenties heeft voor het investeringsvolume van de corporaties. En dat we de keuzevrijheid van de woningzoekenden zullen beperken, maar ons inziens rechtvaardigt de ernst van de betaalbaarheidsproblematiek deze maatregel. Matiging van het huurprijsbeleid Een tweede maatregel die meteen wordt ingevoerd is gematigd huurprijsbeleid voor 2015 e.v. Corporaties hebben hierin verschillende vormen gekozen, voor alle corporaties geldt dat het huurprijsbeleid gematigd is. Deels inflatievolgend (1 %), deel rond de 2,5%. De wettelijk maximale toegestane huurverhoging wordt door geen van de vier corporaties doorgevoerd.
Maatwerk bij acute probleemsituaties De kracht van de samenwerking in de betaalbaarheidsagenda tussen gemeenten en corporaties zit ons inziens in de koppeling tussen het gemeentelijke armoedebeleid en het huurbeleid van de corporaties. Naast de maatregelen die wij structureel in gang zetten hebben gemeente en corporaties met elkaar afgesproken dat er gezamenlijk gekeken wordt naar maatwerkoplossingen kijken in acute situaties. Te denken valt aan aftopping van de woning zodat het huishoduen maximaal de huursubsidie kan benutten. Of inzet van bijzondere bijstand in combinatie met huurmatiging om een periode van tijdelijk te hoge woonlasten te overbruggen. We bieden ruimte aan de uitvoering om te komen tot dergelijke oplossingen om acute problemen op te lossen. 2.1 Uitwerking van een tijdelijk woonlastenfonds In aanvulling op het genoemde maatwerk zullen wij als vervolg op deze betaalbaarheidsagenda op korte termijn de optie om te komen tot een gezamenlijk (tijdelijk) woonlastenfonds onderzoeken en uitwerken. Zoals Nibud heeft aangegeven; mensen met een inkomen op bijstandsniveau zouden niet meer dan 400,00 euro per maand aan huur moeten uitgeven. Het is niet haalbaar om binnen de huidige voorraad van de corporaties voldoende woningen onder de 400 euro beschikbaar te hebben. Dat zou geen recht doen aan het gewenste kwaliteitsniveau in de woningvoorraad en in wijken en buurten dat wij als gemeenten en corporaties nastreven. En het blijvende effect van de maatregel wordt sterk beperkt door het feit dat de corporaties alleen bij de start van de verhuur een inkomenstoets mogen doen. Bij stijging van het inkomen ontstaat dan al heel snel de andere kant van scheefwonen: een relatief te goedkope woning bij het inkomen van het huishouden. Bovendien hebben mensen met een laag inkomen bij een woning tussen de 400,00 en 600,00 recht op huurtoeslag. De feitelijke huurlasten zijn hierdoor lager. Tot 400,00 is het recht op huurtoeslag 100%. Een hogere huur dan 400 per maand wordt nog voor 60% gecompenseerd door de huurtoeslag. Het idee achter een woonlastenfonds is om de huishoudens waar deze agenda zich op richt, uit het woonlastenfonds een oplossing te creëren door de resterende 40% te vergoeden zodat hun feitelijke huurlast passend wordt bij het inkomensniveau (zie voor een toelichting pag. 4 van de notitie). Het fonds heeft voor ons in principe een tijdelijk karakter. Het is een overbrugging van het tekort aan huursubsidie dat ontstaat doordat de woning niet meer volledig wordt gesubsidieerd. Maar het is daarmee ook een maatregel die ook afhankelijk is van het huursubsidiebeleid dat op rijksniveau wordt bepaald. Wij zullen de komende maanden met elkaar onderzoeken of en in welke vorm en omvang het mogelijk is een woonlastenfonds op te richten waarbij de resterende 40% via een gemeentelijk fonds kan worden vergoed. Dit doen we in gezamenlijkheid met de corporaties. Onderdeel van het onderzoek is de vraag op welke wijze zij de funding van het fonds kunnen regelen en welke (aanvullende) bijdrage van de gemeenten noodzakelijk is.
2.2 Uitwerking van de optie om vanuit Sociale Zaken de vaste lasten in te houden op het inkomen Een preventieve maatregel die wij op korte termijn willen uitwerken is het inhouden van de vaste lasten voor mensen met een inkomen op bijstandsniveau. Deze maatregel zien wij als een aanvulling in het licht van de bovengenoemde maatregelen. Als zelfstandige maatregel is hij onvoldoende om het betaalbaarheidsprobleem aan te pakken. Immers als de vaste lasten te hoog zijn, helpt het op zich niet als ze vooraf van het inkomen ingehouden worden. Maar het kan wel helpen om erger te voorkomen. De incassokosten bij het te laat betalen van rekeningen lopen al snel hoog op. Dat zijn kosten die op zich vermijdbaar zijn, en mensen ongewenst verder in de betaalbaarheidsproblemen helpen. 3.1.Maatregelen voor de langere termijn worden verbonden aan de prestatieafspraken Naast bovengenoemde maatregelen en acties hebben we in de betaalbaarheidsagenda diverse maatregelen neergelegd die deels al lopend beleid zijn, en wij deels verder zullen betrekken bij de vorming van nieuwe prestatieafspraken 2016-2019. Het gaat om: Meer goedkope woningen toevoegen door inzet van de flexibele schil. Door samenwerking met Carex hebben wij afgesproken door inzet van gemeentelijk leegstaand vastgoed en corporatiewoningen per jaar minimaal 100 woningen in de flexibele schil beschikbaar te hebben. Onderzoek of er ook woningen aan de woningvoorraad kunnen worden toegevoegd met een kortere exploitatieduur, en daardoor lagere huurprijzen zoals chalet woningen of nieuwe bouwconcepten. In het nieuwbouwprogramma de focus verleggen naar kwalitatief goede, maar kleinere woningen voor een/tweepersoonshuishoudens met een huurprijs onder de 600. In de komende prestatieafspraken leggen gemeente en corporaties daartoe niet alleen in algemene zin de nieuwbouwopgave vast, maar maken ook afspraken over type woningen, huurprijscategorieën en grondprijzen. Ook binnen de 300 extra woningen die gerealiseerd worden in het kader van de Versnellingsactie sociale woningbouw zullen zoveel als mogelijk en passend bij de locatie, woningen onder de 600,00 gerealiseerd worden. Geen sloop of verkoop van goedkope woningen, tenzij Het sloop- en verkoopbeleid van de corporatie is een onderdeel van het strategisch voorraadbeleid, gebaseerd op een marktverkenning en economisch overwegingen. Gelet op de maatregel van het passend toewijzen moet het op peil brengen en houden van de voorraad huurwoningen tot 600 per maand uitgangspunt worden in het SVB. Hier vloeit uit voort dat corporaties en gemeente afspreken dat corporaties in beginsel geen goedkope woningen meer slopen of verkopen tenzij het handhaven van deze woningen niet meer verantwoord is. Of voorgenomen sloop uitstellen totdat is voorzien in goedkopere woningen. En als het gaat om woningen in zeer slechte staat, is het te overwegen deze woningen als Kluswoningen in de markt te zetten waar huurders de renovatie zelf ter hand kunnen nemen tegen een zeer lage huur. Financiën Aan het vaststellen van de agenda voor betaalbaarheid zijn in deze fase geen financiële consequentis verbonden. Aan het uitvoeren van de vervolgonderzoeken en het verder uitwerken van de samenwerking zijn kosten verbonden. Wij voeren deze uit binnen de reguliere beleidscapaciteit.
Vervolgstappen zoals het eventueel op te richten woonlastenfonds en de directe inhouding van vaste lasten op de uitkering, zullen als beslisnota aan uw raad worden aangeboden. De prestatieafspraken resulteren in algemene zin jaarlijks in een omvangrijke investeringsopgave bij zowel gemeenten als corporaties. De gemeentelijke investeringen lopen via de grondexploitaties (voor woningbouw locaties) of uitvoeringstaken (zoals Wmo en participatiewet). Vervolg Met de betaalbaarheidsagenda hebben wij in de woningmarktregio Zwolle en Kampen een stevige basis gelegd op de gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties om het wonen voor de meest kwetsbare groepen betaalbaar te krijgen en te houden. Voor de korte termijn worden genoemde maatregelen ingevoerd en verder uitgewerkt (met name het passend toewijze). Voor de begroting 2016 zullen wij u een beslisnota voorleggen waarin wij de uitkomsten van de onderzoeken naar het woonlastenfonds en het vrijwillig inhouden van de vaste lasten aan u voorleggen. Voor de langere termijn zullen wij in het kader van de prestatieafspraken 2016-2019 tot verdere afspraken komen. Waarbij we integraal kijken naar de driehoek betaalbaarheid-beschikbaarheid-kwaliteit. Openbaarheid Deze nota is openbaar. Burgemeester en Wethouders van Zwolle, de heer drs. H.J. Meijer, burgemeester mevrouw R.E. Riemersma MCM, secretaris