Openings Dia - Powerpoint Vidomes Wat is voor wie betaalbaar? Datum 1
Werking huurtoeslag Inkomensgrenzen (peildatum 2016): 1 persoon 22.100 meerpersonen 30.000 (65+: 30.050) Kern: woningen voor de doelgroep onder 630 710,68 586,68 < 23jr 1p / 65+ 40% 1 of 2p 23j 2+p: 0% 3 of meer p 628,76 0% 65% 65% 409,92 100% ~230,- inkomen 0% 30-9-2016 2
Betaalbaarheidsstelsel voor alleenstaanden 700 / 120.000 586 Sociale woningvoorraad Bereik huurtoeslag 22.100 30.000
Betaalbaarheidsstelsel voor gezinnen Kern: grote woningen vragen een forse huurafslag (mn eengezinswoningen) 850 / 200.000 Sociale woningvoorraad 628 Bereik huurtoeslag 30.000 45.000
bijstand 20.000 30.000 35.000 45.000 Huur ( per maand) Kern: betaalbaarheidsrisico zit bij minima groep net boven huurtoeslag tussen wal en schip, Betaalbaarheid: advieshuren Nibud minima inkomens > huurtoeslaggrens Inkomens > 45.000 800 700 600 500 400 300 Netto Nibud advieshuur Bruto Nibud advieshuur Aftoppingshuur Verzamelinkomen ( per jaar)
Ken je doelgroep Alleenstaand Minimum inkomen lage huur 920,- WWB + 70,- ZT Basis inkomen 990 woonlasten 212 energie & water 95 lokale belastingen 0 verzekeringen 149 telefoon, tv, internet 53 contributies & abon. * vervoer * kleding 48 Inventaris & onderhoud 89 ziektekosten 23 recreatie * voeding 190 huishoudgeld 60 totaal uitgaven 919 saldo 71
!!! 30-9-2016! 7
Kern: gezinnen betaalbaarheidsrisico tot wel 35.000 Wat kan een gezin betalen? huurprijsgrens ( 710) 2e aftopgrens ( 628) kwaliteitskortingsgrens ( 410) 30-9-2016 8
Waar betalingsrisico s? Minima Gezinnen, meer naarmate: meer kinderen éénverdieners Waar relatief weinig betalingsrisico? -eenoudergezinnen (boven minimum ) -senioren (!) -alleenstaanden (boven minimum)
Wetten! DAEB (woningwet) Aanvangshuur tot 710 EU toets toewijzingen: 80% tot 35.000, 10% tot 40.000, 10% erboven. -> Regio Haaglanden haalt 95%. -> Voldoende slaagkans middeninkomens (gezinnen < 45.000 toegang soc. voorraad) Passendheidstoets (woningwet) 95% huurtoeslagontvangers toewijzen tot aftoppingsgrenzen ( 600 ) -> druk op betaalbare voorraad groter -> druk op corporaties om huren af te toppen -> groep net boven de huurtoeslag wel of niet toelaten? Doorstroomwet Huursom stijging max inflatie+1%. Bij leegkomst + huurverhoging per 1 juli Maximale hvh +2,5% Inkomensafh hvh: +4% vanaf 40.000 (valt buiten de 1% huursom) -> rem op hogere huren -> corporaties gaan nu echt harmoniseren
Uitdagingen: de schaarse gezinswoning Eengezinswoning Jaarlijks 2-4% verhuizingen Veel bewoond door hogere inkomens en empty nesters Betaalbaar houden voor minima versus empty nesters laten doorstromen Moreel dilemma: ontwortelen empty nester? Oplossingen Inkomensafhankelijke huurverhoging (kleine stapjes) 2,5% huurverhoging inzetten voor empty nesters (selectie op leeftijd?) of 2,5% voor iedereen, kwijtscheldingsregeling of fonds voor gezinnen met lage inkomens
Dilemma: doorstroming of gemengde complexen/buurten? Sociale voorraad reserveren voor lage inkomens streng toewijzen inzet op doorstroming hogere inkomens versus Gemengd wonen. Sociale verbanden laten bestaan, alleen doorstromen wie wil. Huidige instroom regio Haaglanden: 60% minima! Oplossingen Niet de mensen, maar geld laten doorstromen (ink hvh tot redelijke huren). Bredere voorraad, voor bredere groep mensen (ruimte voor scheefwoners )
Doelmatig: selectie sociale voorraad Bescheiden kwaliteit Overmatige kwaliteit Huidige huur: 375 Huidige huur: 550 Streefhuur: 530 Streefhuur: 600 Maximale huur: 590 Maximale huur: 925 Markthuur: 590 Markthuur: 950 Markt-streefhuur: 60 Markt-streefhuur: 350 WWS: 120 WWS: 185 Oppervlakte: 82 m2 GBO Oppervlakte: 120 m2 GBO Leegwaarde: 160.000 Leegwaarde: 240.000 Huurkorting: 10% Huurkorting: 36% Aandachtspunt: eenzijdige buurten! 13
Samengevat Betalingsrisico s zitten bij minima en gezinnen tot 35.000 Voldoende betaalbare voorraad tot 630 is de uitdaging Met name grote (eengezins)woningen vragen forse huurafslag Voorkomen van segregatie vergt 1 bredere sociale voorraad met brede groep mensen, 2 gemengde buurten Doelmatige inzet van middelen betekent: overmatige kwaliteit laten gaan
Wat kan de gemeente? Armoede/woonlastenfonds voor minima (marketing) Sturen op voldoende betaalbare woningen, ongedeelde stad -> Bewaken dat er ook voldoende grote woningen betaalbaar blijven. Betaalbaar bouwen: -geen dure parkeervoorzieningen onder sociale woningen -sociale grondprijzen -sobere kwaliteitseisen Partijgenoten in Tweede Kamer vragen om: -betere vormgeving huurtoeslag (zie rapport Overstag met de huurtoeslag) -daarop aansluitend huurbeleid -verhuurdersheffing inzetten om problemen in sociaal wonen op te lossen (verevening).
Openings Dia - Powerpoint Vidomes Reservedia s Datum 16
alleenstaanden > 710? < 710 teveel aanbod < 586?? < 410 weinig aanbod < 13.000 < 22.000 < 27.000 < 35.000 > 35.000?
Prijssegmenten Loket 1 Woningen tot 628 Alleen inkomen< 30.000 Loket 2 Woningen tot 710 Inkomen 30.000-35.000 Loket 3 Woningen vanaf 710 Inkomen > 35.000 Wachttijden Te duur Dilemma: inkomens net boven huurtoeslag
Doelgroep afbakening Huishoudens die in de markt onvoldoende kansen hebben op fatsoenlijke woonruimte Kwaliteitsopvatting! Uitwerking voor Haaglanden: Huishouden fatsoenlijk wonen Vereist inkomen Doelgroepgrens Gezinnen: eengezinswoning koop 180.000 45.000 (NHG) 44.800 huur 850 46.000 (4,5xink.) 1 en 2p: appartement koop 120.000 30.000 34.911 huur 600 33.000 Per regio verschillend! Welke locatie; ongedeelde stad?