Aan Bo-Ex T.a.v. dhr. J. Klinkenberg Postbus 3151 3502 GD Utrecht Utrecht, 16 december 2015 Betreft: Verloop en uitkomsten prestatieafspraken met Bo-Ex Geachte heer Klinkenberg, STOK heeft zich in haar ledenvergadering van 8 december beraden of zij in wil stemmen met de prestatieafspraken met Bo-Ex en de gemeente voor de periode 2016 2019. In deze bespreking zijn op basis van de concepttekst van 24 november de plus- en minpunten en kansen aan de orde gekomen, maar ook het verloop van het proces. Voor de stedelijke raamafspraken beschikten we niet tijdig over een concept tekst. De conclusie van de vergadering was dat de voorgestelde prestatieafspraken onvoldoende recht doen aan de inbreng van STOK, om ervoor te kunnen tekenen. Daarbij concludeerden de leden dat STOK niet als volwaardige partij is behandeld, en de gemeente eerder gedane toezeggingen in de praktijk niet is nagekomen. Zie voor de afspraken bijlage 1. Natuurlijk moeten er compromissen gesloten worden om het met drie partijen over zo veel onderwerpen tot afspraken te komen. De praktijk was echter dat vooral Bo-Ex en de gemeente met elkaar zaken gedaan hebben en STOK nauwelijks invloed op de afspraken kon uitoefenen. Bij de start van het overleg over prestatieafspraken heeft STOK weinig kansen gehad om haar inbreng te leveren. De gemeentelijke uitvraag werd op 17 april aan de woningcorporaties verstuurd, met het verzoek om voor 1 juni een aanbod te doen. STOK heeft op 28 april met u overleg gehad over het proces. Daarbij is afgesproken dat Bo-Ex STOK in staat zou stellen de financiële mogelijkheden van Bo-Ex voor het realiseren van wensen van STOK door te laten rekenen door Ortec Finance. Verder heeft u aangegeven geen kans te zien op om 1 juni al een bod uit te brengen. U wenste het bod eerst eind juni met de Raad van Commissarissen te bespreken en daarna tegelijk aan de gemeente en STOK te sturen. Op 4 mei heeft u dit schriftelijk aan ons bevestigd en de uitvraag van de gemeente toegestuurd. Andere woningcorporaties hebben het bod dat zij aan de gemeente wilden uitbrengen eerst met hun huurdersorganisatie besproken. De mogelijkheid om Ortec Finance in te schakelen vonden wij zeer positief. Helaas duurde het tot eind september tot Ortec Finance voldoende gegevens van Bo-Ex kon verzamelen om deze berekeningen uit te voeren. STOK had een wensenpakket opgesteld en op 22 september met haar leden besproken en van prioriteiten voorzien. ( ) Tijdens het ambtelijke tripartite overleg van 12 oktober weigerde de gemeentelijke delegatie echter om in te gaan op het wensenpakket dat STOK op basis van die bespreking had ingediend. STOK werd voor een aantal wensen terug verwezen naar overleg met Bo-Ex en voor een reeks andere wensen werd verwezen naar een tripartite overleg tussen 1
gemeente, STUW en Bundeling. Die opstelling was zeker voor de punten waarvoor STOK werd terug verwezen naar Bo-Ex - duidelijk in strijd met de wettelijke positie van STOK als volwaardige partij. U heeft op 12 oktober geen inspanning geleverd om de gemeente op andere gedachten te brengen, ondanks uw eerder beleden uitgangspunt dat het van groot belang is STOK als volwaardige partij bij het maken van de prestatieafspraken te betrekken. STOK heeft vervolgens haar wensenpakket met Bo-Ex besproken en haar stedelijke wensen doorgegeven aan De Bundeling. In het bilaterale overleg met u en later ook in een bestuurlijk tripartite overleg ( ) was wel ruimte om over de wensen van STOK te praten. Daarbij kwamen verschillen van inzicht aan de orde, over het belang van het behoud van goedkope huurwoningen en de taak die woningcorporaties ook hebben voor huisvesting van de lage middeninkomens. Maar er werden ook concrete voorstellen besproken om wensen van STOK vorm te geven. Bijvoorbeeld het uitwerken van een duidelijk criterium om te bepalen of de spreiding van de sociale huurwoningvoorraad over de wijk evenwichtig is. Bij volgende tripartite overleggen weigerde de ambtelijke delegatie de stukken aan STOK te sturen, daarvoor werd opnieuw verwezen naar Bo-Ex. Bij de concept teksten die wij van Bo-Ex ontvingen hebben we op basis van het bestuurlijk overleg nog een aantal opmerkingen aan de gemeente en Bo-Ex doorgegeven; van de gemeente kwam hierop geen enkele reactie. Terwijl afgesproken was dat STOK zo veel mogelijk in staat zou worden gesteld om haar achterban goed te raadplegen kwamen de gemeentelijke teksten pas vlak voor de aanvang van de ALV binnen. De gemaakte opmerkingen bleken niet in de tekst verwerkt te zijn. De gemeente is niet ingegaan op het voorstel van De Bundeling (mede namens STOK) om vooraf gezamenlijke prestatieafspraken te maken over het te volgen proces. Tijdens het proces werd De Bundeling niet rechtstreeks of in een te laat stadium door de gemeente geïnformeerd. Omdat STOK sommige stukken wel van Bo-Ex ontving (zoals de uitvraag aan de woningcorporaties) hebben wij die doorgegeven aan De Bundeling. Die werkwijze was niet efficiënt en te veel afhankelijk van toevalligheden en de tijd die vrijwilligersorganisatie hiervoor kunnen vrijmaken. De Bundeling concludeert in een brief aan haar leden van 1 december dat de door de gemeente gevolgde werkwijze tot gevolg had dat zij geen zicht kreeg op het totaal van de prestatieafspraken met de corporaties en de samenhang daartussen. Zoals gezegd zien wij plus- en minpunten, en kansen. Zie hiervoor bijlage 2. Maar om de kansen goed te kunnen benutten is het nodig dat STOK als volwaardige partij kan deelnemen aan het tripartite overleg met gemeente en Bo-Ex. Op dit moment hebben wij te weinig vertrouwen in het proces om de prestatieafspraken te tekenen. STOK wil voor het vervolg in 2016 graag op korte termijn betere procesafspraken met u en de wethouder maken. Mocht dat niet mogelijk blijken dan overwegen we de minister daarvoor te hulp te roepen middels de geschillencommissie. Met vriendelijke groeten, namens het bestuur, Yvonne del Valle voorzitter Martin van t Klooster secretaris 2
BIJLAGE 1 Procesafspraken Correspondentie Op 30 juni 2015 hebben we u in een brief geschreven dat STOK graag haar rol wil oppakken bij de prestatieafspraken met Bo-Ex en de gemeente, die zij met de herziening van de Woningwet als huurdersorganisatie heeft gekregen. Wij hebben toen aangeven hoe we dat willen en kunnen doen, en u om medewerking verzocht. In het bijzonder deden we u de volgende verzoeken. 1. Bent u bereid STOK ruimte te bieden om als gelijkwaardige partij deel te nemen aan het overleg en de onderhandelingen over de prestatieafspraken met de gemeente? 2. Bent u bereid om STOK dan ook gelijktijdig van dezelfde informatie over dit onderwerp te voorzien als de gemeente? 3. Bent u bereid om in de agendaplanning rekening te houden met de mogelijkheden van STOK? U heeft hierop het volgende geantwoord: Ad 1 In mijn brief van 4 mei 2015 heb ik reeds gesteld dat het van groot belang in om de STOK als een volwaardige partij bij het maken van de prestatieafspraken te betrekken. Ad 2 Uiteraard is Bo-Ex bereid om de STOK gelijktijdig met de gemeente van dezelfde informatie te voorzien. Ik neem aan dat de STOK van haar kant ook deze bereidheid heeft. Ad 3 De planning, die voor het proces van het maken van prestatieafspraken door de gemeente is opgesteld, moet half december 2015 leiden tot een besluit over een overeenkomst prestatieafspraken in het College van B&W. Vóór 1 december a.s. moet een concept-overeenkomst gereed zijn. Dit houdt dus een erg krappe planning in, waarbij Bo-Ex rekening wil houden met de mogelijkheden van de STOK. Ik ga er wel van uit dat alle partijen zich zullen inzetten om deze planning ook te realiseren. Wensenlijst STOK op basis van ALV 22 september Participatie huurders(organisaties) UITVRAAG GEMEENTE A. Invloed huurders op beleid, uitvoering en bedrijfsvoering BOD BO-EX STOK en Bo-Ex werken sinds jaar en dag samen, op basis van een samenwerkings- en financieringsovereenkomst (ook voor bewonerscommissies) 3
WENSEN STOK 1. STOK wil als volwaardige partij deelnemen aan overleg en onderhandelingen, en aan de monitoring. Zij moet wel voldoende tijd krijgen voor terugkoppeling naar de achterban. 2. De huidige samenwerkingsovereenkomst tussen STOK en Bo-Ex voldoet niet aan de herziene Woningwet en herziene Overlegwet en zal daarop moeten worden aangepast. 3. De (slagkracht van de) huurdersorganisatie en -participatie moet zowel bij Bo-Ex als op stedelijk niveau versterkt worden. STOK wil hier met Bo-Ex een project/stappenplan voor maken. In de voorgestelde prestatieafspraken met Bo-Ex komen deze onderwerpen niet terug. In de voorgestelde prestatieafspraken op stedelijk niveau wordt in de paragraaf Verantwoording van de totstandkoming hier wel aandacht aan besteed. Daarin wordt beschreven hoe de gemeente op stedelijk niveau op drie momenten klankbordbijeenkomsten heeft georganiseerd om betrokken huurdersorganisatie met elkaar in gesprek te brengen en extra gelegenheid te geven gesprekspunten aan te dragen. Deze punten zijn dan weer betrokken in de onderhandelingen. Zoals aangegeven zijn die onderhandelingen vooral gevoerd tussen gemeente en corporatie en is van de voorstellen van STOK op het punt van huurdersparticipatie niets terug te vinden in de voorgestelde afspraken. 4
BIJLAGE 2 Waardering van het resultaat Pluspunten 1. Versterking huurdersparticipatie: Bo-Ex brengt de mogelijkheden voor zelfbeheer onder de aandacht van haar huurders. Als bewoners een initiatief aandragen, zal Bo-Ex dit faciliteren (PA 1.3). Verder is Bo-Ex bereid om samen met STOK bestaande en succesvolle voorbeelden van huurdersparticipatie in haar bezit te inventariseren. Het bestuur wil hierover met haar leden praten en een huurdersraadpleging houden. Geïnteresseerde huurders kunnen vervolgens uitgenodigd worden voor workshops en thema bijeenkomsten. We zijn hierover met Bo-Ex in gesprek om verdere afspraken te maken. 2. Naar aanleiding van ons advies over de huurverhoging per 1 juli 2015 heeft Bo-Ex haar huurvoorstel verbeterd en is alle huurders met een laag inkomen (75% van de huurders) een huurverhoging van slechts 1% gevraagd (inflatie 2014). Bij de prestatieafspraken is bereikt dat Bo-Ex hen zelfs de komende 3 jaar niet meer dan inflatie wil vragen. Gemeente en Bo-Ex zijn bereid om na te gaan hoe de lage inkomens die een relatief goedkope woning hebben ontzien kunnen worden bij boven inflatoire huurverhoging in het kader van de huursombenadering. Hoe dit gerealiseerd kan worden hangt af van de precieze regelgeving van Blok die eind 2015 bekend zal worden. 3. De streefhuren van Bo-Ex voor nieuwe huurders zullen in veel gevallen lager worden, in het kader van het passend toewijzen met behoud van de slaagkans voor lage inkomens. 4. De sociale huurvoorraad van Bo-Ex zal in de periode 2016-2020 tenminste gelijk blijven. Het streven is om als resultaat van meer nieuwbouw dan verkoop en liberaliseren per saldo een toename met 237 woningen te realiseren. Daarvan blijft 70% onder de aftoppingsgrens van 618 (prijspeil 2015). 5. Bo-Ex zet zich in om samen met de U10 gemeenten te komen tot een coulanceregeling voor huurders die door een zeer hoge huurquote in betalingsproblemen zijn geraakt of dreigen te raken (woonlastenakkoord). 6. Gemeente en Bo-Ex streven naar evenwicht tussen vraag en aanbod op wijkniveau van zorggeschikte woningen en een evenwichtige spreiding van daarmee samenhangend woningaanbod. Zij gaan proberen om de doorschuifregeling voor huurders met een lichamelijke beperking te verruimen. 7. Gemeente en Bo-Ex streven ernaar versterking van de segregatie (concentratie van de primaire doelgroep in slechts enkele wijken) tegen te gaan, vooral in Overvecht en Leidsche Rijn. Minpunten 1. Bo-Ex en de gemeente weigeren om concrete afspraken te maken over de huisvesting van (lage) middeninkomens in de sociale huursector, terwijl die weinig alternatieven hebben. Een andere groep waar betaalbaarheidsproblemen te verwachten zijn betreft de mensen die (net) niet voor huurtoeslag in aanmerking komen. Er zijn echter geen afspraken gemaakt over een gedegen onderzoek naar de betaalbaarheidsproblemen in Utrecht. 2. STOK heeft onvoldoende zekerheid dat het geven van prioriteit door Bo-Ex en gemeente aan nieuwbouw van sociale huurwoningen in Leidsche Rijn niet ten koste gaat van voldoende aanbod in de andere wijken en de financiële mogelijkheden om het bestaande woningbezit in 5
goede staat te houden of te brengen. 3. De gemeente en Bo-Ex hebben de opmerkingen die STOK op basis van het bestuurlijke driepartijenoverleg had gemaakt bij de concept tekst niet meer verwerkt in de prestatieafspraken met Bo-Ex. Hoewel bepaalde onderwerpen in de stedelijke afspraken wel terug zullen komen, is bijvoorbeeld de suggestie van de wethouder voor een duidelijk criterium voor een evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen niet opgenomen (een minimum percentage voor de omvang van de sociale huurwoningvoorraad per buurt), wat ook houvast geeft voor het streven om de toename van de segregatie tegen te gaan. 4. Bo-Ex zal geen omvangrijk budget vrijmaken voor versterking van de huurdersparticipatie. 5. Huurliberalisatie van de meest gewilde huurwoningen wordt niet gestopt, wel getemperd. 6. STOK heeft geen volwaardige positie gekregen in het overleg met de gemeente. 7. Veel afspraken zijn algemeen geformuleerd en zijn eerder positieve voornemens dan SMART geformuleerde prestatieafspraken. Kansen 1. Voor de behandeling van de prestatieafspraken in de gemeenteraad kunnen we de raad(sfracties) suggesties doen voor moties, die het vervolg van het proces beïnvloeden en handvatten bieden voor (meer) invloed vanuit de huurders(organisaties), zowel op gemeentelijk beleid als op corporatieniveau. 2. Op een aantal terreinen zullen de algemeen geformuleerde afspraken komend jaar verder worden uitgewerkt. STOK kan opnieuw in het drie partijen overleg participeren. 3. Er is een opening naar een proces van versterking van de huurderparticipatie met Bo-Ex. 4. De ontwikkelingen op de woningmarkt en samenstelling van de sociale huurvoorraad wordt beter in kaart gebracht. 5. Er komt een belanghoudersbijeenkomst over het nieuwe Ondernemingsplan van Bo-Ex, waarbij we de moeilijke positie van (lage) midden inkomens met gemeente en Raad van Commissarissen kunnen agenderen. 6