STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

Transcriptie

1 STOK WERKPLAN 2016 Huurdersorganisatie STOK is een vereniging van huurders die zich allemaal vrijwillig inzetten om de belangen van huurders van Bo-Ex te behartigen. De vereniging wordt gevormd door haar leden (bewonerscommissies) en een bestuur. In dit werkplan staan de belangrijkste doelen en activiteiten van STOK in Waar mogelijk zijn de gewenste resultaten zo concreet mogelijk geformuleerd. Gedurende het jaar kunnen bestuur en leden meer/andere doelen en activiteiten agenderen. Leeswijzer Dit werkplan beschrijft de doelstellingen van STOK voor 2016 (hoofdstuk I) en de communicatie tussen het bestuur en de leden (II). Ook treft u informatie aan over de samenstelling en activiteiten van het bestuur (hoofdstuk III) en de ondersteuning van Stade (IV). Vooraf Het overleg over de jaarlijkse huurverhogingen en vooral de prestatieafspraken voor de komende jaren heeft in 2015 heeft een grote inspanning geëist van zowel het bestuur als de bewonerscommissies. Ook in 2016 staan we voor grote uitdagingen, waarvoor veel menskracht en deskundigheid is vereist zal dan ook in het teken staan van versterking van de huurdersparticipatie en de ontwikkeling van STOK als huurdersorganisatie die de uitdagingen van de huidige tijd en in de toekomst aankan. Zo zal de samenwerkingsovereenkomst tussen STOK en Bo-Ex worden aangepast aan de nieuwe taken en bevoegdheden volgens de Woningwet. De huurders van Bo-Ex zullen worden geraadpleegd over wat zij vinden van participatie en zeggenschap. Deze raadpleging is ook een manier om met meer huurders die zich willen inzetten voor huurdersbelangen in contact te komen. In 2016 moet duidelijk worden wat alle (wettelijke) ontwikkelingen betekenen voor doel, werkwijze en organisatie van STOK en de samenwerking met Bo-Ex. In 2016 is het 15 jaar geleden dat STOK een formele vereniging werd. Het is de bedoeling om dit lustrum feestelijk te vieren. STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

2 I DOELSTELLINGEN VOOR 2016 STOK stelt in 2016 de volgende doelen centraal: 1. Prestatieafspraken: betaalbaarheid en beschikbaarheid eerste prioriteit 2. Versterken huurdersparticipatie en nieuwe rol van STOK Deze doelstellingen vormen de leidraad voor het overleg van het STOK-bestuur met de directie van Bo-Ex en (voor zo ver van toepassing) met de gemeente. Hieronder leest u een toelichting bij deze doelen. Per speerpunt worden de belangrijkste beoogde resultaten samengevat. I.1. Prestatieafspraken Het is onwaarschijnlijk dat STOK haar inzet in 2015 voor de prestatieafspraken helemaal zal kunnen realiseren. Ook wanneer het niet lukt om eind 2015 met Bo-Ex en de gemeente tot overeenstemming over de prestatieafspraken te komen wil het bestuur de prioriteiten vanuit de ALV als uitgangspunt voor 2016 nemen, zonder onjuiste verwachtingen te scheppen dat deze allemaal gerealiseerd kunnen worden. STOK wil zich in 2016 inzetten voor A. Versterking van de huurdersparticipatie op het niveau van het complex, de corporatie en de stad (zie speerpunt 2). B. Betaalbaarheid voor alle huurders, onder andere met Bo-Ex en de gemeente beleid te ontwikkelen ter bestrijding of beperking van armoede onder de huurders. C. Beschikbaarheid van voldoende goede, betaalbare en voor de doelgroep geschikte woningen (denk ook aan wonen en zorg). D. Duurzaamheid: voortgang van het afgesproken programma voor energiebesparende maatregelen en ontwikkelen van nieuwe, energieneutrale oplossingen E. Redelijke spreiding van betaalbare huurwoningen. F. Behoud en verbetering van de leefbaarheid in kwetsbare buurten. G. Acties en lobby tegen de verhuurdersheffing, samen met andere huurdersorganisaties, de Woonbond en met Bo-Ex en de gemeente Beoogd resultaat Om dit te kunnen vaststellen is het nodig goed te bespreken hoe de gemeente en Bo-Ex tegenover de wensen en prioriteiten van STOK staan. Als we dat niet doen kan dat overspannen verwachtingen leiden over de mogelijkheden om ze te realiseren. Het gaat daarbij vooral over de financiële mogelijkheden van Bo-Ex, en de doelgroep van beleid die door Bo-Ex met steun van de gemeente beperkt wordt tot de lage inkomens. Voor de lage inkomens is het streven van Bo- Ex om de huurstijging te beperkten tot inflatie, en de huren bij mutatie zeer beperkt op te trekken. Midden- en hoge inkomens zullen vaker met huurverhoging boven inflatie te maken krijgen en zijn voor een andere woning aangewezen op huren over de sociale huurgrens van 710. Aangezien de gemeente hier achter staat en dit strookt met het rijksbeleid is niet te verwachten dat STOK daar veel aan kan veranderen. STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

3 I.2. Versterking huurdersparticipatie en nieuwe rol van STOK Het wettelijk stelsel voor woningcorporaties is in 2015 ingrijpend gewijzigd, met de herziening van de Woningwet. De woningcorporaties moeten zich beperken tot hun kerntaken en Bo-Ex heeft aangegeven zich alleen nog te richten op de lage inkomens als doelgroep. Huurders met een midden of hoog inkomen blijven uiteraard wel klant, maar zullen hogere huren moeten betalen en komen niet meer in aanmerking voor een vrijkomende sociale huurwoning. STOK heeft door de herziening van de Woningwet het recht gekregen op een volwaardige rol bij het maken van prestatieafspraken tussen Bo-Ex en gemeente, en de jaarlijkse monitoring en bijstelling daarvan. Het bestuur en de leden hebben hiervoor in 2015 een enorme inspanning geleverd, maar zijn daarbij aangelopen tegen de grenzen van genoemde inperking van de taken van de woningcorporaties en de onduidelijke invulling van de wetgever van de rol van de huurdersorganisaties. In 2016 speelt ook dat Bo-Ex tegen het eind van het jaar met een voorstel moet komen voor de splitsing van het woningbezit in sociale huur- en vrije sectorwoningen. Vooralsnog koerst Bo-Ex op een administratieve scheiding en niet op een juridische scheiding. De Woningwet 2015 geeft huurdersorganisaties instemmingsrecht op verbindingen die de corporatie wil aangaan bij de scheiding van zogenaamde DAEB (diensten van algemeen economisch belang, m.a.w. bouwen en beheren van sociale huurwoningen) en niet-daeb-activiteiten (vrije sector). Hoewel het ernaar uitziet dat Bo-Ex geen apart bedrijf opricht voor niet-daeb, is het toch zaak om hierbij goed op te letten en te voorkomen dat (te veel) sociale huurwoningen uit de sociale voorraad verdwijnen. Om haar rol als vertegenwoordiger en belangenbehartiger van de huurders van Bo-Ex goed te kunnen vervullen zal een versterking van de relatie van STOK met de achterban nodig zijn. Vanuit de leden is al de vraag gesteld of STOK het lidmaatschap van individuele huurders mogelijk kan maken. Daarmee zou de positie van de bewonerscommissies in de vereniging veranderen en ook de hoge organisatiegraad. Het is vooral belangrijk om te weten waar de huurders belangstelling voor hebben, wat ze van STOK verwachten en wat ze zelf willen doen (meepraten over beleid of ook actief deelnemen aan beheer op complexniveau en algemeen beleid, betalen contributie). Er zijn ook alternatieven voor versterking van de relatie van STOK met de huurders, bijvoorbeeld door de formele organisatievormen (bestuur, bewonerscommissies) samen te laten gaan met informele participatievormen (digitale raadplegingen, werkgroepen/bewonersadviesgroepen, themabijeenkomsten). De nieuwe rol van STOK in het overleg over de prestatieafspraken met Bo-Ex en de gemeente maakt een professionalisering noodzakelijk. Dat betekent versterking van de deskundigheid en aanvulling van het bestuur en actieve kader en voldoende professionele ondersteuning. In het kader van versterking van de huurdersparticipatie wil STOK in 2016 samen met Bo-Ex een project uitvoeren, waarbij alle huurders benaderd worden via een enquête. Beoogd resultaat: Zicht op de wensen van de huurders van Bo-Ex ten aanzien van invloed/meepraten, zeggenschap/meedoen over beleid en beheer, en zelfbeheer/uitvoeren ten aanzien van hun complex. Wat verwachten ze van STOK en wat willen ze daar zelf voor doen? Het doel is om te komen tot een versterking van de huurdersparticipatie op complexniveau en op corporatieniveau (STOK). Inzichten/uitkomsten worden besproken op een thema-alv. Daarnaast is ook een versterking van de stedelijke huurdersorganisatie gewenst. STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

4 II COMMUNICATIE MET DE ACHTERBAN ALV In 2016 zullen weer twee jaarvergaderingen gehouden worden waarin verantwoording wordt afgelegd over ondernomen activiteiten en de plannen voor de toekomst worden besproken. Daarnaast worden tenminste twee ledenvergaderingen met een actueel thema georganiseerd. Een thema betreft de financiële situatie van Bo-Ex. Enkele leden hebben aangegeven dat ze behoefte hebben om intensiever met elkaar te spreken, niet alleen om kennis en ervaringen uit te wisselen maar ook over onze visie en standpunten (bv. hoe behartig je de belangen van de huurders het best, moet STOK meer actiegericht zijn, etc.) Het bestuur zal hier in de ledenvergaderingen in 2016 ruimte voor maken. Nieuwsbrief STOK zal tenminste drie keer een nieuwsbrief voor de bewonerscommissies uitbrengen. Leden van BCs kunnen artikelen en onderwerpen aandragen. Website en Nieuwsflits Op de eigen website plaatst STOK nieuwsberichten. De website wordt zo actueel mogelijk gehouden. Huurders van Bo-Ex kunnen zich abonneren op een nieuwsflits met de verschenen berichten, die verzonden wordt per . Bewonersblad/brief Bo-Ex STOK informeert alle huurders van Bo-Ex over belangrijke en actuele onderwerpen via het bewonersblad Thuis dat door Bo-Ex twee maal per jaar onder alle huurders wordt verspreid. In de tweemaandelijkse E-brief van Bo-Ex staat een link naar STOK en kunnen we huurders attenderen op artikelen op de website van STOK. Bewonerscommissies en herstructurering Eens per jaar biedt STOK de bewonerscommissies die te maken hebben met renovatie of sloop en vervangende nieuwbouw aan om in een apart overleg ervaringen uit te wisselen en bijgepraat te worden over actuele ontwikkelingen rond dit onderwerp. Bewonerscommissies van ouderencomplexen Eens per jaar biedt STOK de bewonerscommissies die actief zijn in 50+ complexen aan om in een apart overleg ervaringen uit te wisselen en bijgepraat te worden over actuele ontwikkelingen rond specifieke onderwerpen waar zij mee te maken hebben. III BESTUUR Samenstelling en taakverdeling (*) Bestuurslid Yvonne del Valle Jan Ruijs Ferdinand Hagen Xabier Jense Ineke van Es Functie Voorzitter Vicevoorzitter Penningmeester Plv. penningmeester Lid STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

5 (*) Aan te vullen met de verkozen kandidaten op 8 december De secretaris treedt af, het bestuur verdeelt onderling de taken en kiest uit haar midden een nieuwe secretaris. Het DB bestaat uit de voorzitter, secretaris en penningmeester. Het bestuur van STOK vergadert maandelijks en heeft circa vier maal per jaar een regulier overleg met de directie van Bo-Ex. Verder nemen bestuursleden deel aan verschillende werkgroepen, al dan niet samen met mensen van Bo-Ex, leden van bewonerscommissies en de adviseur van Stade Advies. Bij nieuwe of vernieuwde bewonerscommissies biedt het bestuur aan om een kennismakingsgesprek te voeren, bijvoorbeeld door een bijeenkomst van de bewonerscommissie bij te wonen. Werkgroepen Samen met Bo-Ex-medewerkers, bewonerscommissieleden en adviseur Jaap van der Veen bespreekt het bestuur in werkgroepen uitgebreid bepaalde thema s, of er worden adviezen gegeven of voorbereid. Ook worden er soms vanuit de ALV werkgroepen gevormd door de bewonerscommissies, al dan niet met deelname van het bestuur. De volgende werkgroepen zullen naar verwachting in 2016 actief zijn: Prestatieafspraken De werkgroep prestatieafspraken is in het voorjaar van 2015 ingesteld door de ALV en bestaat uit een aantal bewonerscommissieleden en enkele bestuursleden van STOK. Het bestuur neemt deel aan de bijeenkomsten met gemeente en Bo-Ex waarin de voortgang van de uitvoering van de prestatieafspraken aan de orde komen. Aan de hand van de monitoring en andere volkshuisvestelijke ontwikkelingen kunnen de prestatieafspraken worden bijgesteld. Het bestuur bereidt haar inbreng voor met de in 2015 ingestelde werkgroep prestatieafspraken. In de delegatie van STOK naar het driepartijenoverleg is ook een bewonerscommissielid opgenomen. Huuracties De Werkgroep Huuracties bestaat uit een aantal leden van bewonerscommissies. Zij zal de in 2015 gestarte huuractie m.b.t. de huurverhoging per 1 juli 2015 in 2016 afronden. De resultaten komen aan de orde in de ALV. Energie De werkgroep Energie komt tenminste twee keer per jaar bij elkaar. Vast agendapunt is de voortgang van het energiebesparingsprogramma van Bo-Ex: naar een B-label gemiddeld in 2020 door het toepassen van energiebesparende maatregelen bij renovatie en planmatig onderhoud. Ook houdt de werkgroep zich bezig met het beïnvloeden van energiebewust bewonersgedrag. Tenslotte speelt de invoering van de Warmtewet voor complexen met collectieve verwarming. De huidige stookkosten liggen volgens Bo-Ex in het algemeen beneden de maximale tarieven van de Warmtewet. De keuze van Bo-Ex om haar warmtenetten niet over te doen aan Eneco voorkomt dat Eneco de kosten kan optrekken tot de maximale tarieven. Over de gevolgen van de Warmtewet zal Bo-Ex een voorlichtingsbijeenkomst voor de betrokken bewonerscommissies organiseren. Huur- en voorraadbeleid De werkgroep Huur- en voorraadbeleid komt een aantal keren per jaar bijeen. Daarin worden voorbereiding en uitvoering van het (nieuwe) huurbeleid en de gevolgen voor de primaire doelgroep (betaalbaarheid) besproken. De afspraken over het behoud van voldoende betaalbare wo- STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

6 ningen en een evenwichtige verdeling daarvan over de wijken worden iedere keer besproken aan de hand van kwartaalrapportages (betaalbaarheidsmonitor) van Bo-Ex. STOK wil de armoedeproblematiek onder huurders van Bo-Ex weer als vast agendapunt van het bestuurlijk overleg hebben. Zo nodig wordt dit in de werkgroep voorbereid. Participatie en communicatie Onderwerp van bespreking zijn (de enquêtes van) het huurderspanel van Bo-Ex, de dienstverlening door Bo-Ex aan de huurders en de samenwerking van Bo-Ex met de bewonerscommissies. Geplande adviezen Aanpassing Geschillencommissie Bo-Ex Bo-Ex wil naar een Regionale Geschillencommissie. De adviesaanvraag wordt begin 2016 verwacht. Contactpersonen Binnen het bestuur zijn per bewonerscommissie een of twee personen aangewezen als contactpersoon. Deze zijn direct aanspreekbaar voor de betreffende bewonerscommissie. Zij ontvangen ook de verslagen van de rondgangen in de complexen van de BCs. Deskundigheidsbevordering Bestuursleden bezoeken bijeenkomsten op het gebied van de volkshuisvesting die voor het bestuur van nut zijn. Voor de leden van de aangesloten bewonerscommissies wil STOK in haar ALV weer enkele keren een thema bespreken waarmee ook de deskundigheid van de achterban op peil gehouden dan wel vergroot kan worden. Van de scholingsactiviteiten wordt kort (schriftelijk) verslag gedaan van wat dit aan inzichten en tips heeft opgeleverd. Deze verslaglegging vindt plaats in het bestuur, de ALV of via de Nieuwsbrief. Voor algemene (huisvestings)cursussen kunnen leden terecht bij de Woonbond; voor cursussen op maat gekoppeld aan voor STOK belangrijke thema s en taken kan de ondersteuning van Stade ingezet worden. Overleg met commissarissen Twee keer per jaar wonen de twee huurderscommissarissen (de leden van de Raad van Commissarissen van Bo-Ex die op voordracht van het STOK-bestuur zijn benoemd) een vergadering van het STOK-bestuur bij. Op verzoek van het bestuur of de algemene ledenvergadering zijn zij ook op algemene ledenvergaderingen aanwezig. In 2014 zijn twee nieuwe huurderscommissarissen benoemd: Eef Meijerman en Chris Veldhuysen. STOK heeft voorgesteld om in 2016 ook een bespreking met de voltallige Raad van Commissarissen te hebben. De Bundeling STOK neemt als lid deel aan de vergaderingen van de Utrechtse Bundeling, de koepel van bewonersorganisaties in de stad Utrecht. Deze behartigt de belangen van de Utrechtse bewoner bij stedelijk beleid rond wonen en leefbaarheid, denk bijvoorbeeld aan betaalbaarheid van de woningvoorraad, herstructurering, participatie en subsidiëring van bewonersorganisaties. Zij heeft hierover regelmatig overleg met de gemeente en de federatie van Utrechtse woningcorporaties (STUW). Een bestuurslid van de STOK woont de ledenvergaderingen van de Bundeling bij; bij zeer belangrijke agendapunten gaan twee bestuursleden. De agenda van de Bundelingledenvergaderingen wordt in de STOK-bestuursvergadering voorbesproken zodat de STOKstandpunten duidelijk naar voren kunnen worden gebracht bij de Bundeling. STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december

7 De financiering van de Bundeling door de gemeente is zeer onzeker geworden. In 2016 zal de gemeente de eisen die ze aan de stedelijke huurdersorganisatie stelt met diverse huurdersorganisaties bespreken en moet blijken welke rol de Bundeling daarin kan spelen. Woonbond De STOK is lid van de Nederlandse Woonbond. Het doel is bij te dragen aan het versterken van de landelijke belangenbehartiging voor huurders. Ook geeft het mogelijkheden om de deskundigheid van het bestuur en de aangesloten bewonerscommissies te versterken. Yvonne del Valle is actief kaderlid en heeft zitting in de Verenigingsraad van de Woonbond. IV PROFESSIONELE ONDERSTEUNING Consulent Stade STOK krijgt professionele ondersteuning van een adviseur van Stade Advies. Verwacht wordt dat de extra inzet zoals die in 2015 door Stade Advies is geleverd ook in 2016 nodig is. De benodigde inzet wordt geschat op ongeveer 640 uur. De adviseur geeft inhoudelijke ondersteuning op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast bereidt hij de overleggen met/tussen Bo-Ex, de gemeente, de leden en het bestuur voor. Ook is hij betrokken bij de ontwikkelingen rond de toekomst van STOK. De adviseur van Stade werkt in opdracht van het bestuur. Binnen de beschikbare uren is ook enige ruimte voor direct advies aan leden (bewonerscommissies) die tegen een bepaald probleem aanlopen, incidenteel advies willen of om enkele BCs samen te brengen rond een bepaald thema (bv. senioren, Warmtewet). Daarnaast houdt de adviseur zich bezig met coördinerende en bureauwerkzaamheden, zoals tussendoor overleggen met het DB, het schrijven van (concept)adviezen, brieven en de nieuwsbrief en het bijhouden van de website. Secretariële en financieel-administratieve ondersteuning STOK ontvangt ook in 2016 weer 140 uur administratieve ondersteuning van Stade Advies: 100 uur secretariële en 30 uur boekhoudkundige ondersteuning, 10 uur is gereserveerd voor onvoorziene/extra administratieve ondersteuning. STOK Werkplan 2016 / Vastgesteld in ALV 8 december