STOK WERKPLAN Op basis van de ervaringen van de laatste tijd stelt STOK de volgende doelen voor 2007 centraal:

Transcriptie

1 STOK WERKPLAN 2007 VOORAF De vereniging STOK behartigt de belangen van huurders van Bo-Ex wanneer het gaat over zaken, die vele of alle huurders aangaan. Het STOK-bestuur heeft elke maand een reguliere bestuursvergadering, minimaal viermaal per jaar een regulier overleg met Bo-Ex. Verder nemen bestuursleden deel aan verschillende werkgroepen, al dan niet samen met mensen van Bo-Ex, leden van de bewonerscommissies en de ondersteuner van Stade Advies BV. In dit werkplan staan de belangrijkste activiteiten waarmee het STOK-bestuur in 2007 verder wil gaan of zich wil gaan bezighouden. Het voorstel zal op de algemene ledenvergadering van 27 september 2006 aan de leden worden voorgelegd. Dat is zo vroeg in het jaar omdat de subsidieaanvraag voor 2007 inclusief het werkplan bij de gemeente voor 1 oktober binnen moet zijn. CENTRALE DOESTELLINGEN VOOR 2007 Naar aanleiding van de bestuursdag die in 2005 is gehouden wil STOK zich zo concreet mogelijke doelen stellen voor het komende jaar en daar de activiteiten en taakverdeling op baseren. Op basis van de ervaringen van de laatste tijd stelt STOK de volgende doelen voor 2007 centraal: 1. De dienstverlening en het woningaanbod van Bo-Ex moet vooral gericht zijn op mensen met een laag- of midden inkomen en mensen die anderszins minder kansen hebben op de woningmarkt. Daarom dienen er voldoende goede en betaalbare huurwoningen te zijn. 2. De samenwerking tussen bewonerscommissies en Bo-Ex moet beter worden. Het gaat te vaak fout in de communicatie, afspraken worden soms niet goed of te laat nagekomen en ingewikkelde problemen blijven te lang liggen. 3. Goed functioneren van bewonerscommissies bevorderen en de betrokkenheid van STOK en bewonerscommissies bij elkaar versterken. Deze worden in dit werkplan verder uitgewerkt naar de verschillende onderdelen en activiteiten. De beoogde resultaten van de activiteiten zullen zo nauwkeurig mogelijk worden geformuleerd, maar deze kunnen deels pas in het laatste kwartaal van 2006 worden vastgesteld, omdat nog niet alle kaders bekend zijn zoals het rijksbeleid voor de huurverhogingen in 2007.

2 OVERLEG MET Bo-Ex Het overleg met Bo-Ex heeft in 2007 tenminste betrekking op de volgende zaken. 1. huurbeleid 2. woningvoorraadbeleid en herstructurering 3. samenwerking Bo-Ex en bewonerscommissies 4. servicekosten 5. het proces bij uitvoeren van reparaties 6. knelpunten die door de bewonerscommissies worden aangedragen Ad 1. Huurbeleid Het huurbeleidoverleg is een doorlopende activiteit, die uit vier onderdelen bestaat: a. het financiële meerjarenbeleid b. de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli c. het huurdifferentiatiebeleid d. huuraanpassing bij mutaties. Gezien de komende verkiezingen is niet zeker in hoeverre de plannen van minister Dekker in 2007 zullen worden voortgezet. De wet- en regelgeving is en wordt hier wel op aangepast. STOK en Bo-Ex hebben zich in eerste instantie samen tegen deze plannen verzet, maar deze samenwerking is veel moeizamer geworden toen duidelijk werd dat Dekker haar planning kon doorzetten. Bo-Ex heeft de in 2006 nog beperkte marges bijna geheel benut om haar kostenstijgingen op te vangen. En dat terwijl de financiële reserves van Bo-Ex ruim voldoende waren. Onduidelijk is of Bo-Ex de wettelijke ruimte voor extra huurverhogingen bij mutatie meer gaat benutten. Bo-Ex wil haar huurbeleid bij mutatie weer bespreken, nadat dit in 2003 voor het laatst is aangepast. Huurverhoging in 2007 zo dicht mogelijk bij de inflatie in 2006 (de exacte doelstelling wordt op de eerste ledenvergadering van 2007 bepaald). Streefhuren bij mutatie aanpassen volgens het inflatiecijfer van Daarvoor is nodig dat de betaalbaarheidsheffing niet geheel wordt doorberekend in een extra huurverhoging. Ad 2. Woningvoorraadbeleid en herstructurering Bo-Ex heeft zich voorgenomen om een aantal van haar complexen in het kader van Utrecht- Vernieuwt! (DUO) ingrijpend te vernieuwen dan wel te slopen en vervangende nieuwbouw te realiseren. Er zijn in 2005 afspraken gemaakt over de volgende fase, DUO II. Het overleg met de STOK over de gevolgen hiervan heeft niet tot overeenstemming tussen partijen geleid. Belangrijke vragen die daarbij aan de orde kwamen: Op welke doelgroepen wil Bo-Ex zich richten? Hoe ver moet je gaan om de kwaliteit van het woningbezit te verbeteren, als de betaalbaarheid daardoor onder druk komt en mensen steeds afhankelijker worden van huursubsidie? Kunnen de zittende huurders in de DUO-complexen die dat wensen na de ingreep nog wel terugkeren? Blijven er na alle ingrepen nog wel voldoende goedkope huurwoningen voor de doelgroepen van beleid over? Deze discussie zal op stedelijk niveau (tussen de gemeente, de Utrechtse corporaties en de Bundeling) weer terug komen. Het Protocol Overleg DUO wordt geëvalueerd in het Drie Partijen Overleg tussen Bundeling, gemeente en STUW. Dit is van belang om het overleg tussen de woningcorporaties en de bewoners(organisaties) die betrokken zijn bij de herstructurering te verbeteren. STOK zal haar visie en ervaringen inbrengen bij de Bundeling om de krachten zoveel mogelijk te bundelen. Daartoe wordt het bestuur graag gevoed met de ervaringen van de aangesloten bewonerscommissies. Duidelijke afspraken hoe Bo-Ex naar vermogen bijdraagt aan het in stand houden van voldoende goede en betaalbare huurwoningen in Utrecht.

3 De knelpunten in het overleg tussen bewoners(organisaties) en Bo-Ex in de herstructurering zijn naar voren gebracht en het Protocol Overleg is zodanig aangepast dat de voorwaarden voor een goed overleg zijn verbeterd. Ad 3. Samenwerking Bo-Ex en bewonerscommissies Dit betreft onder andere: - betere communicatie vanuit Bo-Ex; - toezeggingen nakomen; - ook structurele en ingewikkelde problemen met de woningen grondig en voortvarend oplossen. Een voorbeeld: als er een enquête over glasbewassing wordt uitgezet mee inzet voor een positief resultaat (al dan niet samen met de Bewonerscommissie langs de deur om formulieren op te halen). Een duidelijke toename van de tevredenheid van bewonerscommissies over de samenwerking met Bo-Ex, wat betreft de communicatie en het nakomen van afspraken. Ad 4. Servicekosten Er is behoefte aan duidelijke informatievoorziening over servicekosten. De STOK en Bo-Ex hebben in de eerste helft van 2006 een werkgroep in het leven roepen om dit te verbeteren. De voorstellen van de werkgroep worden eind 2006 verwacht. Een brochure voor alle huurders van Bo-Ex met een duidelijk overzicht van de verschillende soorten servicekosten, waar precies voor betaald wordt en hoe de kosten verdeeld en afgerekend worden. Ad 5. Het proces bij uitvoeren van reparaties De werkgroep onderhoud bestaat uit mensen van de Bo-Ex, het STOK bestuur en de bewonerscommissies. In 2006 is besloten tot een aantal verbeteringen in procedures en informatievoorziening. Uit de KWH-metingen die in het voorjaar van 2006 zijn gehouden is gebleken dat het proces bij het uitvoeren van reparaties een zwak punt bij Bo-Ex is (waardering 3,9). De werkgroep zal haar werkzaamheden in 2007 voortzetten om alle belangrijke aspecten bij dit proces tegen het licht te houden. Toename van de tevredenheid van huurders over het proces bij het uitvoeren van reparaties, tot tenminste een 7. Ad 6. Knelpunten bewonerscommissies Op de algemene ledenvergaderingen is een vast agendapunt Rondje bewonerscommissies. Knelpunten worden uitgewisseld en zonodig ondersteunt het bestuur bewonerscommissie bij het oplossen van de knelpunten, bijvoorbeeld door hiervoor in het bestuurlijk overleg met Bo- Ex aandacht voor te vragen. Het bestuur kan voor het oplossen van knelpunten op complexniveau natuurlijk niet in de plaats treden van de betreffende bewonerscommissie, de inzet van het bestuur is dan ook om de voorwaarden voor de bewonerscommissie te verbeteren om de problemen (samen) met Bo-Ex op te lossen. Daartoe moet een goede afstemming plaatsvinden tussen de betreffende activiteiten van de bewonerscommissie en de inbreng van het bestuur in het overleg met de directie. Knelpunten die de bewonerscommissies bij het bestuur hebben aangedragen in het bestuurlijk overleg aan de orde gesteld. De activiteiten van bestuur en betreffende bewonerscommissie zijn goed op elkaar afgestemd zodat de knelpunten effectief zijn opgelost.

4 SAMENWERKING BEWONERSCOMMISSIES EN BESTUUR De belangrijkste zaken waar het bestuur in 2007 aan wil werken zijn: 1. Versterking van de contacten tussen bestuur en bewonerscommissies 2. Bewonerscommissies handvaten bieden om eventuele problemen met leefbaarheid in hun complex aan te pakken. 3. Verhoging van de deelname van bewonerscommissies aan de ledenvergaderingen. In de bijlage bij dit werkplan is de wijze waarop de communicatie met de achterban wordt vorm gegeven verder beschreven. Ad 1 Versterking contacten tussen bestuur en bewonerscommissies STOK wil het goed functioneren van bewonerscommissies bevorderen en de betrokkenheid van STOK en bewonerscommissies met elkaar versterken. Nu gaat de communicatie vooral schriftelijk en via de ALV, waar lang niet alle bewonerscommissies komen. Er waren al een aantal initiatieven genomen om de contacten tussen STOK en bewonerscommissies te versterken voor een goede uitwisseling van kennis en ervaringen: - hulp bij het oprichten van nieuwe bewonerscommissies. - het bestuur wil de contacten versterken door enkele keren per jaar een bijeenkomst van een bewonerscommissie bij te wonen - problemen zo nodig aanpakken via werkgroepen met deelname van bestuur en bewonerscommissies; - mogelijkheid van kort advies aan bewonerscommissie door Stade. Deze activiteiten wil het bestuur intensiveren om de persoonlijke contacten tussen bestuur(sleden) en leden van bewonerscommissies te versterken. Daartoe wordt voor elke bewonerscommissie in het bestuur een contactpersoon aangewezen. Deze kan bijvoorbeeld op verzoek een keer een vergadering van de bewonerscommissie bijwonen (deze activiteit zal meestal samen met een ander bestuurslid worden gedaan). Beoogd resultaat Voor elke bewonerscommissie is een contactpersoon in het bestuur. Deze contactpersoon heeft tenminste een keer met de betreffende bewonerscommissie persoonlijk contact gehad. Ad 2. Leefbaarheid en buurtbeheer In 2004 is een begin gemaakt met de ontwikkeling van het leefbaarheidsbeleid van Bo-Ex. Voor 2005 werd als thema de veiligheid gekozen (inbraakpreventie, uitstraling t.g.v. goed onderhoud). Voor 2006 is doorgegaan op dit thema, en zou Bo-Ex dit aan de orde stellen tijdens de overleggen met de bewonerscommissies. Maar weinig bewonerscommissies hebben de leefbaarheid in hun complex als probleem naar voren gebracht. Wel zijn er enkele bewonerscommissies die succesvolle activiteiten hebben ondernomen, zoals het pleinfeest op het Joke Smitplein waar ruim 100 bewoners deelnamen aan de maaltijd. De situatie wat betreft leefbaarheid en buurtbeheer zijn verschillend per complex en per buurt. Daarom wil het bestuur over deze onderwerpen zich in eerste instantie op de bewonerscommissies richten. Voor zover daar algemene aanbevelingen voor het beleid van Bo- Ex uit naar voren komen kunnen die meegenomen worden in het overleg met Bo-Ex. Succesvolle aanpakken en activiteiten van bewonerscommissies op het gebied van leefbaarheid opsporen en bespreken tijdens een ALV met de andere bewonerscommissies. Ad 3. Algemene ledenvergaderingen De bewonerscommissies worden betrokken bij de onderwerpen die op algemene ledenvergaderingen aan de orde komen. Daartoe wordt regelmatig om agendapunten en voorstellen voor één of twee inhoudelijke thema s gevraagd die eventueel met de Bo-Ex of externe deskundigen verder uitgediept kunnen worden.

5 Voor 2007 zullen vier algemene ledenvergaderingen gepland worden, afwisselend op de dinsdag en de woensdag. De vergaderingen worden steeds gehouden in het kantoor van Bo- Ex. De deelname van de bewonerscommissies is jarenlang constant geweest (gemiddeld nam ongeveer 1/3 van de leden deel aan de bijeenkomsten), maar vertoont de laatste tijd een daling. Het bestuur wil de deelname van bewonerscommissies bevorderen en met de commissies bespreken wat daarvoor nodig is. Wanneer dat vanwege de huuronderhandelingen noodzakelijk blijkt zal in maart een extra ALV gehouden worden; indien mogelijk vervalt dan een andere ALV. De STOK wil aan tenminste twee vergaderingen een thema en/of gastspreker koppelen, tenminste eenmaal iemand van de Bo-Ex. Als mogelijke onderwerpen wordt gedacht aan (nader op de ALV in te vullen). De keuze van de thema s gebeurt in overleg met de leden. De deelname van bewonerscommissies aan de ALV is gestegen tot tenminste het helft van onze leden. BESTUUR Het bestuur wil net als in 2005 bij het begin van het nieuwe jaar door middel van een bestuursdag (dagdeel) uitgebreider dan in een reguliere vergadering mogelijk is haar eigen functioneren bespreken. Daar zullen knelpunten worden uitgediept en belangstelling en taakverdeling tussen de bestuursleden worden besproken. Waar leemten zijn in het bestuur wordt gericht gezocht naar nieuwe mensen die hierin kunnen voorzien. Voor alle voorgenomen activiteiten van het bestuur zijn de taken en werkzaamheden in het bestuur verdeeld. De verantwoordelijke(n) voor bepaalde doelen letten erop dat de noodzakelijke activiteiten tijdig worden ondernomen om het gewenste resultaat te kunnen bereiken. OVERIGE CONTACTEN EN ACTIVITEITEN Voor de overige contacten en activiteiten wordt verwezen naar de bijlage.

6 BIJLAGE COMMUNICATIE MET DE LEDEN De communicatie met de bewonerscommissies en verenigingen vindt tenminste plaats op de volgende manieren: 1. via de algemene ledenvergaderingen 2. d.m.v. werkgroepen die gemeenschappelijke problemen aanpakken 3. via de Nieuwsbrief 4. via en de website van STOK 5. via het Bewonersblad van Bo-Ex 6. via de contactpersonen voor de bewonerscommissies 7. via de adviseur van Stade, de commissies kunnen advies en kortlopende ondersteuning vragen. Ad 2 Werkgroepen Als op de ALV blijkt dat zich voor een aantal bewonerscommissies gemeenschappelijke knelpunten voordoen worden hiervoor ad hoc werkgroepjes met de betrokken bewonerscommissies gevormd. Zo kunnen deze problemen snel en gezamenlijk aangepakt worden en wordt de ALV ontlast als deze knelpunten niet voor alle bewonerscommissies blijken te spelen. Ad 3. De Nieuwsbrief In 2007 wordt drie tot vier keer een Nieuwsbrief voor de bewonerscommissies en individuele contactpersonen uitgebracht. Op aanvraag kunnen bewonerscommissies ook een aantal exemplaren op A3 formaat krijgen om deze op te hangen in portieken en publicatieborden. Ad 4. Website en De STOK is eind 2004 een eigen website begonnen. Bewonerscommissies kunnen een inlogcode krijgen om het digitale archief te raadplegen. De website wordt steeds verder ontwikkeld. Ad 5. Bewonersblad Bo-Ex De STOK informeert alle huurders van Bo-Ex over onderwerpen die zij voor hen van belang acht via het Bewonersblad dat door Bo-Ex driemaal per jaar onder alle huurders wordt verspreid. Ad 6. Contactpersonen Binnen het bestuur zijn twee personen direct aanspreekbaar voor bewonerscommissies. Zij volgen via de verslagen de overleggen tussen bewonerscommissies en Bo-Ex om eventuele gemeenschappelijke (knel)punten te signaleren. Ad 7. Inhoudelijk adviseur De inhoudelijke adviseur van Stade werkt in opdracht van het bestuur. Binnen de beschikbare uren is ook enige ruimte voor direct advies aan leden (bewonerscommissies) die tegen een bepaald probleem aan lopen of incidenteel advies willen. OVERIGE AKTIVITEITEN Overleg met commissarissen Enkele malen per jaar heeft de STOK overleg met de twee leden van de Raad van Commissarissen van Bo-Ex die op voordracht van het STOK-bestuur zijn benoemd. Op verzoek van het bestuur of de algemene ledenvergadering kunnen zij ook op algemene ledenvergaderingen aanwezig zijn.

7 De Bundeling De STOK neemt als lid deel aan de vergaderingen van de Utrechtse Bundeling, de koepel van bewonersorganisaties in de stad Utrecht. Deze behartigt de belangen van de Utrechtse bewoner bij stedelijk beleid rond wonen en leefbaarheid, denk bijvoorbeeld aan betaalbaarheid van de woningvoorraad, herstructurering, participatie en subsidiëring van bewonersorganisaties. Zij heeft hierover regelmatig overleg met de gemeente en de Federatie van Utrechtse woningcorporaties. Twee bestuursleden vertegenwoordigen de STOK. Eén bestuurslid van de Bundeling is contactpersoon voor de STOK en ontvangt onze nieuwsbrieven en agenda s en kan op aanvraag vergaderingen van de STOK bijwonen. Het Regionaal Huurdersberaad Het beraad richt zich vooral op de (regionale) regelgeving, zowel in algemene zin als met betrekking tot de woningtoewijzing. In dit beraad participeert de STOK door middel van een vertegenwoordiging door de Bundeling (om het aantal vergaderingen voor het bestuur te beperken). Daarnaast woont het bestuur tenminste eens per jaar een ledenvergadering bij. Woonbond De STOK is lid van de Nederlandse Woonbond. Het doel is bij te dragen aan het versterken van de landelijke belangenbehartiging voor huurders. Ook geeft het mogelijkheden om de deskundigheid van het bestuur en de aangesloten bewonerscommissies te versterken. Vanuit het bestuur wordt deelgenomen aan de Provinciale ledenvergadering. In de ALV is afgesproken dat van bezochte studiedagen en cursussen schriftelijk verslag gedaan wordt. Deskundigheidsbevordering Bestuursleden bezoeken bijeenkomsten op het gebied van de volkshuisvesting die voor het bestuur van nut zijn. Voor de leden van de aangesloten bewonerscommissies wil de STOK in haar ALV weer enkele keren een thema bespreken waarmee ook de deskundigheid van de achterban op peil gehouden dan wel vergroot kan worden. De STOK bevordert de scholing voor leden van bewonerscommissies. Daartoe worden de mogelijkheden (zoals het aanbod van Stade Advies en de Woonbond) tenminste elk halfjaar op de algemene ledenvergadering besproken. Van de scholingsactiviteiten wordt kort (schriftelijk) verslag gedaan wat dit aan inzichten en tips heeft opgeleverd, in het bestuur respectievelijk de ALV. PROFESSIONELE ONDERSTEUNING Consulent STADE De STOK betrekt professionele ondersteuning van een adviseur van Stade Advies. Begin 2006 is een contract afgesloten voor ondersteuning voor de periode van 2006 t/m 2010 voor 405 uur per jaar. Hiermee werden de kosten voor de STOK beperkt en beide partijen kregen hiermee meerjarige zekerheid. De adviseur geeft de STOK inhoudelijke ondersteuning op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast bereidt hij de overleggen met Bo-Ex en met het bestuur voor. Tevens is hij betrokken bij de ontwikkelingen rond de toekomst van de STOK. Secretariële en financieel-administratieve ondersteuning De STOK zal in 2007 weer de secretariële en de boekhoudkundige ondersteuning via Stade Advies laten verlopen.