WERKPLAN STOK 2019 Onverdroten

Transcriptie

1 WERKPLAN STOK 2019 Onverdroten verder Vooraf Het bestuur heeft de aanwezigen op de ALV van 4 september gevraagd om ideeën voor het Werkplan 2019 aan te leveren. Dat heeft bijna 30 nieuwe voorstellen opgeleverd. Ook het bestuur heeft nodige inbreng geleverd en gelukkig vielen er veel samen zodat het opstellen van STOK Werkplan voor 2019 geen probleem was. Het Werkplan 2019 is de basis voor de STOK Begroting De ideeën zijn er primair op gericht om de belangen van de huurders - binnen het kader van de corporatie te behartigen- of ze nu van materiële of immateriële aard. Secundair maakt STOK op stedelijk niveau zich met name hard voor meer capaciteit binnen de sociale huisvesting, om zo de het forse woningtekort te bestrijden. De voortgang van de activiteiten in het Werkplan 2019 zal, nadat dit is vastgesteld door de Algemene Ledenvergadering op 27 november 2018, gedurende het jaar worden bijgehouden en zo nodig bijgesteld worden. Op de Algemene Ledenvergaderingen is dit een telkens terugkerend onderwerp. De uitvoering van de genoemde activiteiten staat of valt bij de feitelijke inbreng van actieve huurders, vooral de leden van het bestuur en de bewonerscommissies (BCs) Ook professionele inbreng is essentieel. STOK zal daarbij ook in 2019 vooral een beroep doen op STADE voor inhoudelijke, financieel-administratieve en organisatorische ondersteuning. Algemeen De sociale huisvesting staat onder druk. De regering Rutte kiest er voor de sociale huisvesting verder te belasten. Deze regering is daarin de enige in Europa. De inzet van corporaties om betaalbaarheid te realiseren, de (nieuwbouw)capaciteit te vergroten, de duurzaamheid (samen met de huurders) te vergroten en leefbaarheid in en om de woning te vergroten, lijdt onder dit overheidsbeleid. Vanuit huurderskringen komen daarom steeds meer tekenen van onrust. Veel huurders onderkennen hun rol en verantwoordelijkheid in het verzet hiertegen. Voor STOK zal het in 2019 weer des te meer een reden zijn om een actief beleid en inzet te ontplooien. STOK zal daarbij zo (optimaal) mogelijk samenwerken met Bo-Ex. STOK hanteert in het Werkplan 2019 de volgende prioriteiten: 1. Matiging van de maandelijkse woonlasten. 2. Versterking van de invloed op de woonomgeving (participatie en zelfbeheer) en communicatie binnen STOK. 3. Meer capaciteit en meer kwaliteit voor sociale woningbouw. 4. Duurzaamheid, waarin huurders zich herkennen. 5. Leefbaarheid & participatie. In de volgende paragrafen wordt het Werkplan verder uitgewerkt. November 2018 Het STOK bestuur

2 1. Matiging van de maandelijkse woonlasten Naar aanleiding van scholingsavonden over de financiële positie van Bo-Ex was de belangrijkste conclusie dat de mogelijkheden voor Bo-Ex om de huur te matigen worden belemmerd door de belastingheffingen van de regering op de corporaties (eind 2018 gaan circa 3 maandhuren per huurder naar Den Haag). Niettemin mag dit voor Bo-Ex niet als een vrijbrief beschouwd worden om de huren onevenredig te verhogen. Verder wordt er gekeken hoe de bijkomende woonlasten binnen de perken blijven. 1. STOK gaat zich in 2019 inzetten voor een landelijke petitie tegen de heffingen. 2. Gedurende het jaar komt in STOK verband de werkgroep Huurbeleid bijeen maal bijeen om haar standpunten uit te werken voor de Algemene Ledenvergadering. Ook het advies over de nieuwe huurprijs per 1 juli 2019 komt in deze werkgroep ter sprake. 3. Gedurende het gehele jaar zijn er overleggen gepland met betrokken partijen als Bo-Ex en de Gemeente en het Stedelijk Overleg van huurdersorganisatie. 4. Bij het overleg met Bo-Ex schuift de werkgroep Huur- en Voorraadbeleid aan. Hier vindt de eerste informatie-uitwisseling plaats over huurbeleid (en capaciteit). Het voorstel van Bo-Ex om gedifferentieerde huurverhoging (lage huren meer verhogen, hoge huren minder; los van de kwaliteit) door te gaan voeren zal hier aan de orde komen. 5. In de Stuurgroep Huren (met gemeente Utrecht, andere huurderorganisaties en de corporaties) zal STOK aandringen op huurmatiging. Deze stuurgroep komt o.a. bijeen om nieuwe Prestatieafspraken op te stellen. 6. STOK heeft adviesrecht inzake de huuraanpassing en zal Bo-Ex hierover ook van advies voorzien. 7. De werkgroep Servicekosten organiseert 2 thema-avonden over alternatieven voor de verlaging van de servicekosten. a. Geen huurverhoging zolang de verhuurderheffing (en andere belastingheffingen) van kracht blijft. b. Behoud van de huurverlaging voor U-pashouders. c. Géén inkomensafhankelijke huurverhoging. d. Verlaging van de servicekosten (mede in samenhang met de zonnepanelen). e. Preventie van huurschulden. f. Maatwerk bieden voor degenen met betalingsproblemen. 2. Participatie, zelfbeheer en communicatie Meer invloed van huurders op het beleid van Bo-Ex en de eigen woonomgeving blijft een belangrijk streven. Bewonerscommissies (BCs) spelen een centrale rol in het overleg met huurders van de woningen en het overleg daarover met Bo-Ex. Het bestuur van STOK zal steeds de inbreng van BCs als uitgangspunt nemen in het overleg met Bo-Ex en andere overlegpartners. 8. STOK ondersteunt STOK BCs waar mogelijk met raad en daad. Of het nu gaat om het stimuleren of ondersteunen van de inspanningen van bewonerscommissies op de verschillende complexen en/of clusters (zoals in het geval van geplande werkzaamheden rond groot-onderhoud, renovatie en duurzaamheid) of om het aanmoedigen van initiatieven van huurders om eigen vormen van (zelf)-

3 beheer te ontwikkelen. Verder helpt STOK graag mee aan de oprichting van een nieuwe bewonerscommissie in Leidsche Rijn (Parkvliet). 9. Met Bo-Ex STOK stimuleert STOK in dat kader ook het implementeren van de samenwerkingsovereenkomst tussen de afzonderlijke bewonerscommissies en Bo-Ex. 10. STOK organiseert verschillende activiteiten om de thema s participatie en zelfbeheer onder de aandacht brengen. Men denke aan thema-avonden om bestaande activiteiten te inventariseren en die met leden van andere Bewonerscommissies te delen en scholingsactiviteiten. 11. Samen met Bo-Ex overlegt STOK in de Werkgroep Participatie en Communicatie over nieuwe ontwikkelingen en activiteiten rond participatie en zelfbeheer. 12. Via met name digitale raadplegingen wil STOK kennis nemen van de opvattingen van en behoefte aan inbreng onder huurders. Dat gebeurt via het Bo-Ex panel en Argu.com. 13. Op het vlak van de communicatie zal STOK op papier (een folder in het introductiepakket van Bo-Ex voor nieuwe huurders) en digitaal (website en Facebook) zo breed mogelijk inzetten en de BCs waar mogelijk berichten en informeren. STOK bouwt het gebruik van de digitale middelen verder uit; vooral het vergroten van het bereik van de Facebook is een punt van aandacht. g. Een vergroting van de informele invloed van huurders op het beleid van Bo-Ex, door voortdurend kritisch de ontwikkelingen bij de corporatie te volgen, en waar mogelijk met een beter alternatief als inbreng te komen. Verder door in verschillende kwesties als STOK zelf het initiatief te nemen en door aan projecten vanuit Bo-Ex deel te nemen. h. Een inbreng van STOK op basis van de bijdragen van leden van bewonerscommissies en andere actieve huurders. i. De bijdrage van de aanwezige kennis en expertise van huurders en leden van bewonerscommissies moet leiden tot uitgewerkte en concrete voorstellen in het overleg met - en advisering van Bo-Ex. j. Ontwikkeling van het beleid van STOK en Bo-Ex door wisselwerking tussen Bo-Ex en huurders en tussen huurders onderling om zo tot samenspraak te komen. k. Intensivering van het contact tussen bestuur en bewonerscommissies blijft het fundament van STOK; het bestuur van STOK wil om die reden (meer) de wijk in gaan. 3.a. Vergroting beschikbaarheid sociale huisvesting Utrecht is een populaire stad. De komende jaren voorziet de gemeente een fikse groei tot inwoners. De behoefte aan sociale huisvesting zal groter worden en daarmee de groei van de wachttijden. Het nieuwe programcollege in Utrecht heeft als streven geformuleerd om minstens 35 procent sociale nieuwbouw te realiseren in de uitbreidingsplannen tot A. Op corporatie niveau: 14. Overleg in de Werkgroep huur- en Voorraadbeleid ter over de capaciteit van de sociale woningbouw door Bo-Ex moet leiden tot een standpunt van STOK inzake het gewenste nieuwbouw-volume. 15. STOK bepleit in overleg met Bo-Ex maatregelen om doorstroming in de stad te bevorderen door het woningbestand actiever in te zetten (door bijvoorbeeld geen extra-kosten voor senioren bij verhuizing). 16. STOK weet als partij deel te nemen aan het overleg over de planvorming voor nieuwbouw in de Ivoordreef en de Reitdiepstraat.

4 B. Op stedelijk niveau: 17. Met Huurders030 werkt STOK mee in de Themagroep Sociale Capaciteit en levert STOK inbreng in het aanjaagteam sociale locaties, dat op initiatief van STOK actief op zoek is naar nieuwe locatie en bouwplannen in de stad Utrecht monitort. 18. In de Stuurgroep Huren zet STOK (zo mogelijk met huurdersorganisaties1 en corporaties 1 ) zich in voor het vinden van locaties (desnoods tijdelijke projecten) en pleit het voor meer gemeentelijke steun bij verwerven van bouwlocaties. l. Samen met andere huurdersorganisaties inzetten op de uitbreiding van de sociale voorraad tot 2040 met 35 procent gemiddeld voor de stad. m. Aandringen op ten minste een evenredige bijdrage aan de uitbreiding van de sociale- en kerncapaciteit in de sociale huur in Utrecht door Bo-Ex (1/5 deel), tenzij andere woningcorporaties meer dan hun eigen aandeel willen bouwen. n. Huurdersinvloed op de nieuwplannen van Bo-Ex (Reitdiepstraat en Ivoordreef). o. Blijven aandringen op stop op verkoop van woningen; alleen in uitzonderingsgevallen als dat volkshuisvestelijk gewenst is. p. Inzetten op dat de gemeente bouwlocaties tot sociale huisvestingslocaties benoemt; wie er ook bouwt de locatie behoudt tot in de lengte van dagen die status. q. Actieve inzet van Bo-Ex in de sector van de middenhuur / dure huur (boven de 710, -) met het oog op het mogelijk maken van een bredere sector sociale huisvesting. 3.b Meer woningkwaliteit door onderhoud, grootonderhoud en renovatie. Bo-Ex ontwikkelt ook in 2019 een ambitieus programma voor grootonderhoud- en renovatieprojecten. Het gaat hierbij om vooral de wijken Overvecht, Kanaleneiland en Utrecht Oost en West. Het blijkt dat bij dergelijke projecten de verschillende (vervangings- en duurzaamheids-) werkzaamheden steeds meer door elkaar gaan lopen, wat voor het nodige ongemak en de nodige onrust zorgt. Hoewel de betrokken bewonerscommissies van STOK in de uitwerking en uitvoering van de plannen gekend worden, is niettemin in 2018 met inzet van actieve huurders, bewoners- commissieleden en het bestuur van STOK bereikt dat Bo-Ex steeds meer haar oor te luisteren legt bij inbreng van huurders. Maar er valt nog veel werk te verzetten. 19. Bo-Ex en STOK werken ook in 2019 samen om waar nodig en mogelijk een bewonerscommissie op te zetten en van professionele ondersteuning te voorzien. 20. STOK komt in de werkgroep Groot-onderhoud en renovatie en samen met Bo-Ex in de werkgroep Communicatie en Participatie bijeen om gezamenlijk de knelpunten en oplossingen te bespreken. STOK zal daarbij steeds bepleiten dat bewonerscommissies in alle fasen van werkzaamheden 2 betrokken worden. Ook zal in het overleg met Bo-Ex zal STOK met alternatieven komen inzake beschikbaarheid, toegankelijkheid en levensloopbestendigheid. 21. STOK reikt aan alle bewonerscommissies een STOK Protocol dan wel Handboek Renovatie en Grootonderhoud uit. 22. STOK zal meewerken aan initiatieven van huurdersorganisaties en corporaties om bekendheid te geven aan het ASP zoals verspreiding van de publieksuitgave en via de website etc. 1 Denk aan HuurdersNetwerk Mitros, BoKS /SSH, Regioraad Portaal en Huurdersvereniging Weidelanden / Groen West. 2 Bij de voorbereiding, het bouwkundig - en bewonersbehoefte-onderzoek, de planvorming, de draagvlakmeting en de uitvoering.

5 r. Mede zorg dragen voor professionele ondersteuning van de bewonerscommissies bij hun werkzaamheden voorkomend uit het grootonderhoud dan renovatie (al dan niet in combinatie met duurzaamheid) in hun complexen. s. Beperking overlast onderhoud/renovatie voor huurders op de betrokken complexen. t. Samenhang in de werkzaamheden met oog voor verduurzaming. u. Tevredenheid van huurders na afloop van de werkzaamheden. v. STOK gaat zich actief inzetten rond huisvesting van senioren binnen Bo-Ex en de stad. 4. Duurzaamheid Huurders van Bo-Ex zijn betrokken bij de klimaatproblematiek en willen meewerken aan plannen gericht op duurzaamheid en beperking van de CO2 uitstoot. In de Bewonersenquête (door Bo-Ex gehouden in 2017) blijkt dat 70% van de respondenten bewust bezig is met het gebruik van energie in hun woning. Ongeveer twee derde van hen vindt dat de corporatie moet investeren in duurzaamheid. Circa 55% vindt wel dat meer duurzaamheid niet mag leiden tot huurverhoging. 23. STOK belegt ook in 2019 een thema-avond over duurzaamheid voor de leden van bewonerscommissies en geïnteresseerde huurders. 24. Samen met Bo-Ex overlegt STOK in de Werkgroep Duurzaamheid over zaken als: de uitwerking van de Routekaart naar Energieneutraal van de Woonbond, meer voorlichting aangaande duurzaam gedrag, de voortgang van het project Zonnepanelen (mede op basis van het door STOK uitgebrachte advies) de noodzaak van een duidelijke opgave en de doorberekening van de kosten die de energiemaatregelen voor de huurders met zich mee kan brengen. 25. STOK wil niet alleen koersen op gasvrij, maar daarbij ook alternatieven (warmtebronnen, wind, zon) blijven stimuleren. Daarom zal STOK ook steeds aandacht vragen voor de voorlichting en informatieverstrekking over alternatieven in de energiebronnen en -gebruik. 26. STOK pleit in het stedelijk overleg voor een wijkgewijze dan wel buurtgewijze aanpak. 27. Ook in de Stuurgroep Huren zal STOK inzake de Prestatieafspraken pleiten voor een duidelijke inzage voor huurders in de kosten van de duurzaamheidsmaatregelen. w. In de werkzaamheden voor groot-onderhoud en renovatie worden tevens verbeteringen op het terrein van duurzaamheid meegenomen. x. Huurders van Bo-Ex kunnen zich vinden in de plannen ter verduurzaming van de woning, mede omdat die dienen te resulteren in een verlaging van de woonlasten en de servicekosten. y. Bij planontwikkeling in wijken en buurten zijn steeds bewonersorganisaties / -commissies betrokken.

6 5. Leefbaarheid Leefbaarheid in en om de wooneenheden is steeds een belangrijk aandachtspunt van de Bewonerscommissies. Veel activiteiten die op dat gebied georganiseerd worden betreffen gezamenlijke groenactiviteiten, schoonmaak- en opruimacties en ontmoetingen en barbecues. Op grond van de Woningwet 2015 mag Bo-Ex per woning daarvoor een bescheiden bedrag besteden. 28. STOK ondersteunt bestaande en nieuwe leefbaarheidsinitiatieven van actieve huurders en andere bewoners. 29. STOK organiseert in samenwerking met actieve leden van bewonerscommissies een thema-avond over leefbaarheid. 30. Samen met Bo-Ex wordt in het overleg over de Prestatieafspraken zorg gedragen voor heldere afspraken met zorg-, welzijnsorganisaties, buurt- en wijkteams om met bewonerscommissies / huurdersorganisaties (preventief) te werken aan begeleiding van kwetsbare buren. Een intensiever afstemming van deze activiteiten met genoemde partijen moet in algemene zin bijdragen aan meer leefbaarheid. 31. STOK zet zich in voor handhaving en/of uitbreiding van huismeesters en/of complexbeheerders. 32. STOK komt tot het formuleren van voorstellen aangaande woon-en zorgarrangementen voor ouderen en ook bepleit het i.s.m. ouderenorganisaties als COSBO levensloopbestendig bouwen. 33. Met de andere huurdersorganisaties pleit STOK voor het streven om per complex hoogstens 15 procent van de woonruimte toe te wijzen aan huurders met een urgentie. z. Concrete voorstellen voor en door bewonerscommissies voor meer invloed op hun woonomgeving. aa. Contact en ontmoeting tussen huurders onderling en met andere bewoners van de wijk. bb. Vergroten van het woongenot. In onderstaand overzicht zijn de activiteiten opgenomen die in 2019 door STOK worden georganiseerd.

7