Raadsinformatiebrief Van: H.P.A. Kerkers Aan: de leden van de Gemeenteraad Onderwerp: Raadsvoorstel openen grondexploitatie Belgerenseweg 6 Datum: 25 oktober 2013 Steller: Harrie van den Berg Inge Claessens Nr.: RIB-HK-1351 Geachte heer, mevrouw, Tijdens de vergadering van 3 september jl. van de Commissie Wonen en Economie is het raadsvoorstel Starten grondexploitatie Belgerenseweg 6 besproken. Hierbij ontvangt u de raadsinformatiebrief met de gestelde vragen en/of toelichtingen. Over een in oktober 2010 met Meulendijks Varkensbedrijf v.o.f (Belgerenseweg 6 te Vlierden aangegane overeenkomst is in 2011/2012 een geschil ontstaan. Het college heeft een beroep gedaan op een in die overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, hetgeen Meulendijks heeft voorgelegd aan de Rechtbank Oost-Brabant. Deze rechtbank heeft vervolgens geadviseerd om opnieuw in onderling overleg te treden. Op basis hiervan moeten we vaststellen dat onze inschatting van de juridische haalbaarheid van het beroep op de ontbindende voorwaarde niet juist is geweest. De Commissie heeft zich uit kunnen spreken over drie scenario s, waarbij de Commissie de voorkeur heeft gegeven aan een ontwikkeling in samenwerking met de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Om een definitief besluit te kunnen nemen heeft de Commissie gevraagd om aanvullende informatie: 1. Een financiële toelichting op de optie waarbij de gemeente niet tot woningbouwontwikkeling overgaat en op de optie waarin de gemeente zelf ontwikkelt (zonder samenwerking); 2. Een toelichting op de risico s die voortvloeien uit een samenwerking met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij; 3. Inzicht in de aan- en verkoop van de gronden buiten het plangebied Belgerenseweg 6; 4. Bovendien werd door uw commissie gevraagd om het dossier ter inzage te leggen. In dit chronologisch geordende dossier treft u tevens de brief aan van de Provincie van 9 november 2011, naar aanleiding van ons eerdere verzoek tot aanpassing van de begrenzing van het zoekgebied stedelijke ontwikkeling. Ad 1. Financiële toelichting op de andere opties. Toelichting voor het geval dat er niet tot een woningbouwontwikkeling over wordt gegaan (optie 1 raadsvoorstel). Het exploitatieresultaat van optie 1 is een verlies van ongeveer 750.000,--. 1
De totale kosten bestaan uit: aankoopkosten 668.724,-- sloopkosten 65.500,-- Interne plankosten 40.000,-- beheerkosten 7.500,-- Rentekosten en inflatie 185.850,-- (indicatief) Totale kosten 967.574,-- De aankoopkosten en de sloopkosten zijn kosten die op basis van de overeenkomst verplicht gemaakt moeten worden, ongeacht of we over gaan tot woningbouwontwikkeling. De overige 3 kostenposten zijn een logische gevolg van deze investeringen. De totale opbrengsten zijn 217.795,--. Deze opbrengsten worden enkel gerealiseerd door de verkoop van de agrarische grond tegen 6,50 per m2. Toelichting voor het geval dat de gemeente zelf de locatie voor woningbouw ontwikkelt (optie 2B uit het raadsvoorstel). Op het moment dat de gemeente zelf ontwikkelt, ziet de kosten- en opbrengstenstructuur er heel anders uit, dan wanneer de gemeente ontwikkelt in samenwerking met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij. In deze optie maakt de gemeente alle kosten, ontvangt alle opbrengsten en is als gevolg daarvan ook volledig risicodragend. De totale kosten worden dan begroot op 1.210.184,--. Deze zijn onder te verdelen in: Aankoop- en sloop kosten 734.224,- Plan- en realisatiekosten 209.960,-- Rentelasten, inflatie en onvoorzien 266.000,-- Totale kosten 1.210.184,-- De totale begrote opbrengsten zijn 1.431.786,-- en ze bestaan uit: Verkoop 5 woningbouwkavels à 1.250.000,- 250.000,-- Verkoop resterende agrarische grond à 6,50 per m2 181.786,-- Totale opbrengsten 1.431.786,-- Het resultaat is dan circa 220.000,-- positief. Zoals al in het raadsvoorstel staat aangegeven, is dat het geval als alle 5 de kavels voor de begrote prijs verkocht worden. Voor ieder kavel dat niet wordt verkocht, verslechtert het resultaat met 250.000,--. Indien de kavelprijs met 20 % daalt, wordt het resultaat 25.000,-- negatief. Ad 2. Risico s scenario RvR In het raadsvoorstel zijn de belangrijkste risico s beschreven. Hieronder ordenen we de zekerheden en onzekerheden van de door de gemeente in ieder geval te maken kosten en de te realiseren opbrengsten. Kosten Zekerheden Onzekerheden Aankoopkosten 668.724 Ja, conform overeenkomst. - Sloopkosten 65.500,-- Geen, is een indicatie. Hogere sloopkosten als gevolg van bv. asbest, mest. Interne plankosten + advies 79.795,-- Geen, is een indicatie. Het komt overeen met 20 % van de kosten (exclusief aankoopkosten). Beheerkosten 7.500,-- - Langer lopende procedure. 2
Rentekosten en inflatie 185.500,-- Afhankelijk van het moment van afzet van de grond aan / door RvR kunnen deze kosten hoger of lager uitvallen. De berekening gaat uit van een afzet vanaf 2016. Beperkt, want op basis van overeenkomst is verkoop van de grond gegarandeerd uiterlijk 30 maanden na onherroepelijk bestemmingsplan. Opbrengsten Zekerheden Onzekerheden Verkoop grond ten behoeve 110.800, tussen 4 weken - van woningbouw en uiterlijk 18 maanden na onherroepelijk worden bestemmingsplan. Bijdrage sloop 55.000, bij eerste levering - grond. Dus tussen 4 weken en uiterlijk 18 maanden na onherroepelijk worden bestemmingsplan. Overige bijdrage kosten 25.000, 4 weken na onherroepelijk worden bestemmingsplan. - Bijdrage verplaatsingskosten 250.000,-, naar rato uitgifte kavels, uiterlijk 30 maanden na onherroepelijk worden bestemmingsplan. Bijdrage twee RvR-titels 125.000,- Afhankelijk van verkoop grootste kavels door RvR. Grootste risico is het moment. Verkoop resterende agrarische grond 181.786,-- Afhankelijk van de markt (geen onderdeel ovk RvR). Beheersopbrengsten 16.780,-- Afhankelijk van de markt (geen onderdeel ovk RvR). De opbrengsten zijn geraamd vanaf 2016. Vanwege een mogelijke procedure is gekozen voor dit moment. Als eerder een onherroepelijk bestemmingsplan ontstaat, kunnen de inkomsten ook eerder worden gerealiseerd. Dit geeft dan een rentevoordeel. Belangrijkste risico s De belangrijkste risico s zijn afgedekt. Dit wil zeggen dat het afzetrisico is doorgelegd aan de Ruimte voor Ruimte Maatschappij, inclusief een afspraak over een vaste prijs en een uiterlijk moment van afname van de grond. De belangrijkste risico s voor de gemeente zijn: - De planologische procedure. Als de planologische procedure niet tot een goed einde kan worden gebracht, is geen woningbouwontwikkeling mogelijk. Om die reden is dit een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij. Financieel betekent dit minimaal hetzelfde als niets ontwikkelen. Zie hiervoor de financiële toelichting op optie 1; - De hoogte van de sloopkosten. Als deze bijvoorbeeld, als gevolg van asbest of de aanwezige mestputten en/of resterende mest hoger uitvallen, komen die voor rekening van de gemeente. Ruimte voor Ruimte Maatschappij geeft een vaste bijdrage in de sloopkosten. Overige kleinere risico s: - Een tegenoverliggend bedrijf geeft geluidsuitstraling. Ambtelijk wordt verwacht dat dit geen belemmering betekent voor de ontwikkeling van woningbouwkavels. 3 -
Om hier verder inzicht in te krijgen is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij is overeengekomen dat zij een deel van de kosten van dit onderzoek betalen. Het deel dat de gemeente moet betalen is niet voorzien in de exploitatie, maar kan binnen de marges van de exploitatie afgedekt worden. - Vergoeding twee ruimte voor ruimte kavels (2 keer 62.500,-). Het grootste risico in deze is het moment, waarop dit geld ontvangen kan worden (negatief renteeffect). Dit, omdat dit afhankelijk is van de verkoop van de 2 grootste kavels door de Ruimte voor Ruimte Maatschappij. In de berekeningen is ervan uitgegaan dat het ene kavel in 2016 en het andere in 2019 verkocht zal worden. Inspraakreactie naar aanleiding van ter inzage legging van de Verordening ruimte 2014. In het raadsvoorstel is aangegeven dat samen met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij in (voor-)overleg met de provincie zal worden getreden over het in te dienen verzoek om het plangebied aan te wijzen als zoekgebied stedelijke ontwikkeling in het kader van de Verordening ruimte. In de tussenliggende periode heeft de Provincie het ontwerp van de Verordening ruimte 2014 voor inspraak ter inzage gelegd. Hiermee ontstond er een juridisch/ procedureel moment, waarbinnen dit verzoek gedaan zou kunnen worden. Om te voorkomen dat bij een later verzoek verwezen zou worden naar (het voorbij laten gaan van) deze inspraakmogelijkheid, hebben wij dit verzoek in onze inspraakreactie over de Verordening ruimte 2014 kenbaar gemaakt. Dit overigens na overleg met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij. Ad. 3 Aan- en verkoop gronden buiten het plangebied Belgerenseweg 6. Zoals in het raadsvoorstel vermeld, vindt er ook nog een grondaan- en verkoop plaats van gronden buiten het plangebied Belgerenseweg 6. Het gaat om de volgende percelen: Aankoop Gemeente van Meulendijks v.o.f. Perceel aan de Biesdeel, kadastraal bekend sectie Q, nr 872, 7010 m2 à 6,00,-- per m2 Perceel (Biesdeel), sectie Q, nr 872 Verkoop Gemeente aan Meulendijks v.o.f. Perceel aan de Bosrandweg, kadastraal bekend sectie H, nr. 8847, 28.800 m2 à 6,00 per m2 Perceel aan de Vlierdijk, kadastraal bekend sectie L, nr. 1969, 18.160 m2 à 6,00 per m2 4
Perceel (Bosrandweg) sectie H, nr, 8847 Perceel (Vlierdijk), sectie L, nr. 1969 Ad 4. Dossier ter inzage Vanaf woensdag 30 oktober 2013 ligt het dossier vertrouwelijk voor u ter inzage. Dit dossier is chronologisch opgebouwd. In het dossier zijn de op de kwestie betrekking hebbende stukken vanaf september 2010 gevoegd. Het dossier eindigt met de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst (26-4-2013). De concept-overeenkomst met de Ruimte voor Ruimte Maatschappij is eveneens ter inzage gelegd. Uiteraard is deze een weergave van de afspraken zoals deze tot op heden in de voorbereidingen voor de overeenkomst met Ruimte voor Ruimte zijn gemaakt. De overeenkomst is nog niet afgerond. Pas na akkoord door de Raad van Commissarissen van de RVR maatschappij en uw gemeenteraad, zijn de afspraken formeel bekrachtigd. Ondertekening van de overeenkomst is een bevoegdheid van het college. De gemeenteraad besluit over het kader waarbinnen het college zich kan verbinden. Wethouder Henk Kerkers 5