Woningmarktmonitor Economisch Bureau: -Macro Research -Sector & Commodity Research 3 april 2012 Meeste lidstaten eurozone kampen met een kwakkelende woningmarkt Nederlandse woningmarkt in de greep van een vertrouwenscrisis Daling huizenprijzen in 2012 en 2013 geraamd op 5 en 3% Correctie op huizenmarkt nog niet voltooid De prestaties van de Nederlandse huizenmarkt zijn teleurstellend. De prijzen dalen en het aantal transacties neemt af. Net als in diverse landen van de eurozone staat de huizenmarkt onder druk. Het gemiddelde prijspeil in de eurozone is vorig jaar verder gedaald. In nominale termen was er nog sprake van een stijging. De huizenprijzen namen gemiddeld met 1,1% toe, net als in het jaar ervoor. Maar indien voor de inflatie wordt gecorrigeerd, daalden de prijzen vorig jaar met 1,4% versus 0,4% het jaar ervoor. Het is door de verschillen in berekeningsmethodiek lastig om de prijsindices van de uiteenlopende landen met elkaar te vergelijken. Toch maakt een grove inspectie duidelijk dat de waardeontwikkeling in de diverse Europese lidstaten danig uiteenloopt. Terwijl in sommige lidstaten de nominale huizenprijzen stegen, kampten andere lidstaten juist met prijsdalingen. Prijsontwikkeling varieert sterk binnen de eurozone % j-o-j 10 5 0-5 -10-15 Bron: BIS Ierland Griekenland Spanje Nederland Italië Portugal eurozone 2010 2011 Duitse huizenprijzen in de lift Duitsland Oostenrijk België Frankrijk Finland Duitsland is een van de landen waar de huizenprijzen vorig jaar nominaal fors zijn gestegen. De huizenprijzen gingen daar met 5% omhoog, na een stijging van 2% in 2010. De situatie is daarmee sterk verbeterd ten opzichte van de malaise die de Duitse huizenmarkt jarenlang kenmerkte. Het prijspeil rees na de hereniging in 1989 aanvankelijk de pan uit, waarop een bouwwoede volgde. Maar vanaf 1995 raakte de markt in het slop. De prijzen daalden jaren achtereen, mede vanwege de omvangrijke woningvoorraad. De opleving van de huizenmarkt is enerzijds een teken van kracht. De economie draait goed. De uitvoer vaart wel bij de stevige vraag in het zich snel ontwikkelende China. De arbeidsmarktperspectieven zijn gunstig en de werkloosheid staat op het laagste niveau in twee decennia. Dat trekt huizenkopers over de streep. Anderzijds valt de prijsstijging ook te duiden als een teken van zwakte. Veel internationale beleggers stallen sinds het oplaaien van de Europese schuldencrisis hun vermogen in het veilig geachte Duitsland. De ruime beschikbaarheid van kapitaal en de mede daardoor lage hypotheekrente moedigen de aankoop van woningen aan. De koopbereidheid wordt nog eens extra gevoed door de angst voor inflatie. De hyperinflatie van de jaren twintig staat in het Duitse collectieve geheugen gegrift. Menig Duitser is bang dat inflatie opnieuw de kop zal opsteken nu de Europese Centrale Bank een onorthodox beleid voert en volop liquiditeit in het financiële stelsel pompt. Het vermogen wordt daarom uit voorzorg in de voor inflatie minder gevoelig geachte woningmarkt belegd. Het valt te bezien of deze factoren de prijsontwikkeling blijven voeden. De twijfels over de duurzaamheid van de prijshausse worden nog eens versterkt door de nog altijd royale woningvoorraad. Het aanbod zal met een door vergrijzing krimpende bevolking naar verwachting ruim blijven. Hier komt bij dat de toegang tot hypothecair krediet gelimiteerd is door behoudende acceptatiecriteria, die er mede toe bijdragen dat Duitsland eerder een huurders- dan een koperscultuur kent. De combinatie van een groot woningaanbod en beperkingen op de kredietverlening zal naar verwachting de prijsontwikkeling aan banden leggen. Stimuleringsbeleid werpt vruchten af in Frankrijk In Frankrijk was de prijsontwikkeling zelfs nog gunstiger dan in Duitsland. De huizenprijzen stegen daar vorig jaar met 6,1%, na het jaar ervoor ook al met 5,1% te zijn gestegen. Parijs lag aan kop met een prijsstijging van liefst 12%. Het prijspeil is dankzij de forse waardestijging meer dan volledig hersteld van de dip in 2009, toen de prijzen nog met 7,1% daalden. Ook het aantal transacties lag vorig jaar weer op het niveau van vóór de kredietcrisis. Een bijdrage aan het herstel van de afgelopen jaren is geleverd door de banken. Die hielden de kredietkraan
2 Woningmarktmonitor - 3 april 2012 open. Een nog substantiëlere bijdrage kwam van de overheid. Er is onder de vlag van diverse stimuleringsprogramma s een reeks maatregelen doorgevoerd om de woningmarkt weer op gang te helpen. De huizenmarkt is een traditioneel belangrijk beleidsinstrument om de conjunctuurcyclus te sturen. Subsidies, belastingontheffingen, grondbeleid en huurregulering behoren alle tot het arsenaal dat de beleidsmakers tot hun beschikking staat. Deze instrumenten hebben ook bij de recente crisis hun nut bewezen. De middelen om de huizenmarkt nog langer te ondersteunen raken echter uitgeput. Europese afspraken over de begrotingsdiscipline vereisen dat de regering het opgelopen begrotingstekort terugdringt. Daarnaast staan de overheidsfinanciën in het vizier van de kredietbeoordelaars, die de rating voor Frankrijk al hebben verlaagd. Verder saneren zal echter een lastige opgave zijn, zeker als ook de matige economische groeivooruitzichten in beschouwing worden genomen. Daar komt bij dat het Franse bankwezen relatief veel moet afboeken op de uitzettingen in de Europese periferie en tegelijkertijd hogere kapitaalbuffers dient aan te houden om aan de strengere Basel III regelgeving te voldoen. Het gevaar bestaat dat de banken de kredietkraan zullen dichtdraaien. Al met al ligt voor 2012 een minder florissante ontwikkeling van de huizenprijzen in het verschiet. Diverse landen kampen met leegstand Het herstel op de huizenmarkt verloor vorig jaar al aan kracht in België, Oostenrijk en Finland, waar de prijzen duidelijk minder hard stegen dan in 2010. De oplaaiende onzekerheid rondom de Europese schuldencrisis en de terugval van de economische activiteit in de tweede helft van het jaar speelden deze huizenmarkten parten. Maar de nadelige gevolgen van de schuldencrisis waren er lang niet zo ernstig als in de Europese periferie, waar de huizenprijzen daalden. Spanje, Ierland, Griekenland en - in mindere mate - Portugal kampen alle vier met kwijnende huizenmarkten als gevolg van de zwakke economische situatie. Er wordt stevig bezuinigd door de overheden om de financiën weer op orde te krijgen. Bedrijven schuiven hun investeringen vooruit en consumenten houden de hand op de knip in verband met de gestegen werkloosheid. De onzekere arbeidsmarktsituatie laat weinig ruimte voor grote aankopen zoals de aanschaf van een woning. Afgezien daarvan is het voor potentiële kopers lastig om aan betaalbare financiering te komen. De rente op overheidsleningen, en in het verlengde daarvan hypothecair krediet, is fors gestegen. Bovendien hebben banken de acceptatiecriteria aangescherpt. Terwijl het aantal transacties in alle vier landen sterk is teruggevallen, is er variatie in de omvang van de waardedaling. De recente prijsmutaties hangen nauw samen met de waardeontwikkeling in de jaren voorafgaand aan de crisis. De waarderingen zijn het sterkst afgenomen in de landen waar de prijzen eerder nog het hardst stegen, zoals Ierland en Spanje. Daar daalden de prijzen vorig jaar met respectievelijk 13,2% en 5,6%. Het prijspeil in Ierland is bijna gehalveerd ten opzichte van het hoogtepunt in 2007. De totale aanpassing in Spanje is met een daling van 20% minder rigoureus. De prijsdaling in Griekenland kwam onder invloed van de ingrijpende economische krimp uit op 5,1%, waarmee de prijsindex ruim 15% onder het niveau van 2008 staat. In Portugal bleef de prijsdaling met 0,2% relatief beperkt en ligt het prijspeil zelfs boven het niveau van voor de kredietcrisis. Het risico van verdere prijsdalingen in de Europese periferie blijft groot. Hoewel de bouwactiviteit dramatisch is teruggevallen, is het overschot aan leegstaande nieuwbouwwoningen in bijvoorbeeld Spanje nog altijd omvangrijk. Stemming Nederlandse woningmarkt op dieptepunt Index (100 = neutraal) 100 90 80 70 60 50 04 06 08 10 12 Bron: Eigen Huis Marktindicator Vertrouwenscrisis in Nederland Nederland is binnen de eurozone een buitenbeentje. De economische groei bleef de afgelopen jaren redelijk intact. De overheid hoeft er minder straf te bezuinigen dan de evenknieën in de periferie. Ook de kapitaalmarktrente bleef laag. Deze daalde zelfs toen de Europese schuldencrisis oplaaide en beleggers zekerheid zochten in landen die te boek staan als veilige haven. De kapitaalmarktrente daalde zelfs zodanig dat de overheid gratis kon lenen, althans gecorrigeerd voor inflatie. Verder was de arbeidsmarkt robuust. De werkloosheid daalde alweer in 2010, na een relatief beperkte stijging na de uitbraak van de kredietcrisis in september 2008. Ondanks deze op zichzelf hoopgevende elementen dalen de huizenprijzen nu al drie jaar op rij. De woningwaarde-indicator van het Kadaster staat ruim een tiende lager dan in augustus 2008, toen de waardering nog een recordhoogte bereikte. Er is weinig vertrouwen dat de situatie op de huizenmarkt snel verbetert. Dat is onder andere terug te zien aan de marktindicator van Verenging Eigen Huis. Die veerde in juli 2011 op na de beslissing van het kabinet om de
3 Woningmarktmonitor - 3 april 2012 transactiebelasting tijdelijk te verlagen. Het positieve effect op het sentiment van deze maatregel, die de aandacht van de aanhoudende discussie over de hypotheekrenteaftrek diende af te leiden, was echter snel uitgewerkt. De stemming kantelde in oktober en bereikte in maart een nieuw dieptepunt. De indicator staat met een waarde van 54 drie punten onder het vorige dieptepunt van juni 2011. Het gebrek aan vertrouwen draagt bij aan de verwachting dat de huizenprijzen verder zullen dalen. Aantal transacties en huizenprijzen dalen Aantal transacties op jaarbasis, prijsstijging % j-o-j 220.000 8 190.000 4 160.000 0 130.000-4 100.000-8 08 09 10 11 12 Aantal transacties (l.a.) Huizenprijs (r.a.) Bron: CBS, Kadaster Aantal transacties teleurstellend laag De verwachting dat de Nederlandse huizenprijzen verder zullen dalen, wordt gevoed door de recente ontwikkeling van het transactievolume. Een verslechtering van de situatie op de woningmarkt is doorgaans eerst in het aantal transacties terug te zien, en pas later in de prijsontwikkeling. Het aantal transacties nam in 2009 met een derde af. De twee jaren daarop bleef het transactievolume afkalven - zij het in een bescheidener tempo - tot 120.000 in 2011, 90.000 minder dan in recordjaar 2006. De terugval van het transactievolume ten opzichte van 2006 is bij woningen nog groter dan bij appartementen. Het aantal transacties in de eerste categorie is met ruim 40% afgenomen versus ruim 30% in de tweede categorie. Appartementen, waarvan de gemiddelde transactieprijs in 2011 met EUR 190.000 ruim EUR 70.000 lager lag, blijken iets meer courant te zijn dan eengezinswoningen. Het tempo van de terugval is in de eerste twee maanden van 2012 opnieuw versneld. Het totaal aantal transacties bedroeg in januari en februari 2012 nog geen 15.000, ruim 3.000 minder dan in dezelfde maanden in 2011. Het teleurstellend lage aantal transacties in de eerste twee maanden van het jaar laat zien dat de huizenmarkt volledig is verkrampt. De kramp is zelfs zodanig dat sommige huizenbezitters die eigenlijk willen verhuizen, hun plannen laten varen en ervan afzien om hun huis te koop aan te bieden. Het aantal te koop staande woningen stabiliseerde in de eerste twee maanden van het jaar. Er staan meer dan 220.000 woningen te koop, een recordaantal. De combinatie van een groot aantal te koop staande woningen en een laag transactievolume dwingt degenen die hun huis van de hand willen doen om langer te wachten op een geïnteresseerde koper. Het vergt bij het huidige transactievolume in theorie 23 maanden om de volledige voorraad te koop staande woningen te verkopen. Dat is flink langer dan in februari 2011 toen het theoretisch nog zeventien maanden vergde om de voorraad weg te werken, of in vergelijking met het jaar 2004 toen het gemiddeld slechts om acht maanden ging. Steeds meer verkopende partijen zullen de afweging moeten maken of zij hun vraagprijs naar beneden aanpassen of dat zij het bordje te koop van de gevel verwijderen naarmate de verkooptijd langer wordt. De gemiddelde vraagprijs daalt al sinds januari 2010. De gemiddelde vraagprijs bedroeg toen nog EUR 330.000. Nu is dat EUR 310.000. Daarmee is de gemiddelde vraagprijs sterker gedaald dan de gemiddelde transactieprijs, die in dezelfde periode met EUR 3.000 is afgenomen tot EUR 237.500. Woningbouw is hard getroffen De daling van het aantal transacties manifesteert zich ook in het aantal nieuwbouwwoningen dat van de hand gaat. Er werden vorig jaar 19.000 nieuwbouwwoningen verkocht, zowat 30% minder dan in 2010. Desondanks werden er vorig jaar 7% nieuwbouwwoningen meer opgeleverd dan het jaar ervoor. De toename van de productie tot 60.000 valt toe te schrijven aan de relatief warme winter van 2010-2011en de relatief gunstige economische situatie in 2010. Verder hebben projectontwikkelaars hun prijs-kwaliteitverhouding aangescherpt en kleinere en goedkopere woningen aangeboden. Maar de animo om extra woningen te bouwen neemt af door de terugval van de conjunctuur in de tweede helft van 2011 en door het aanhoudend lage aantal transacties. Het aantal gereedgekomen woningen zal naar verwachting dalen tot 57.000 dit jaar en 58.000 volgend jaar. De verminderde instroom van nieuwe opdrachten bij architecten, de dalende orderportefeuilles bij bouwbedrijven en de daling vorig jaar van het aantal afgegeven bouwvergunningen vormen de voorbodes van de zwakkere bouwactiviteit. Het woningtekort zal de komende jaren door de te lage woningbouwproductie stijgen. De structurele vraag bedraagt naar schatting 75.000 woningen per jaar, rekening houdend met de groei van het aantal huishoudens en de sloop van bestaande woningen in de periode 2011-2013. Dit, in combinatie met het al bestaande woningtekort, leidt tot de schatting dat Nederland eind volgend jaar om 70.000 woningen verlegen zit in de economisch sterkere regio s en dat er na 2013 een inhaalslag nodig is wat betreft het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen. Hierbij is wel de kanttekening op zijn plaats dat het aantal huishoudens
4 Woningmarktmonitor - 3 april 2012 niet vast ligt. Kinderen gaan langer bij hun ouders wonen wanneer de economische situatie daar aanleiding toe geeft. Verder beweegt het aantal scheidingen mee met de conjunctuur. Paren blijven tegenwoordig niet alleen bij elkaar omwille van de kinderen, maar ook vanwege het huis en de dreiging van restschuld. Het aantal woningbezitters waarvan het huis minder waard is dan het uitstaande hypotheekbedrag groeit door de recente prijsdalingen. Vooral kopers die laat zijn ingestapt behoren tot deze categorie. Hypotheekverstrekking aan banden gelegd Het lage aantal woningtransacties valt deels terug te voeren op de minder ruimhartige verstrekking van hypotheken. Potentiële huizenkopers komen op hun beslissing om te verhuizen terug wanneer zij erachter komen dat zij minder kredietruimte hebben dan gedacht. De beperkingen op de leencapaciteit vanuit de regelgeving, zoals de strengere Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de verlaagde Nibud-woonquote, zijn deels verantwoordelijk voor de minder ruimhartige kredietverlening. De belangrijkste aanpassing van de nieuwe gedragscode is dat de hypotheek nog maar voor maximaal de helft van de waarde van de woning aflossingsvrij mag zijn. Dit ter beperking van het restschuldrisico. De Nibudwoonquote, die het maximale hypotheekbedrag bepaalt, is verlaagd in verband met het door hogere zorg- en pensioenpremies beperkte budget voor wonen. Daarnaast zijn er beperkingen op de leencapaciteit vanuit de internationaal aangescherpte kredietvoorwaarden van banken. Banken in de gehele eurozone zien zich genoodzaakt een hogere risicoopslag in rekening te brengen vanwege het turbulente klimaat op de financiële markten en de daaruit voortvloeiende hogere kosten van financiering. Daar komt voor de Nederlandse banken bij dat zij voor de financiering van hun hypotheekportefeuille meer dan andere Europese banken afhankelijk zijn van securitisaties. Een derde van het in Nederland uitstaande hypotheekbedrag is verpakt en wordt verkocht als schuldpapier aan beleggers. Maar de securitisatiemarkt staat sinds het Amerikaanse subprime fiasco in een slechte reuk bij regelgevers. Securitisaties dreigen onder Basel III niet langer tot de liquide buffer van banken te worden gerekend. Verzekeraars zien zich bovendien mogelijk verplicht om onder Solvency II meer kapitaal aan te houden als zij beleggen in securitisaties. Deze voorgenomen aanpassingen, die overigens nog niet zeker zijn, kunnen een hindernis opwerpen voor de Nederlandse securitisatiemarkt. Dit ondanks het feit dat deze markt geen enkele overeenkomst vertoont met die van de Amerikaanse subprime-kredieten. Zo maakte kredietbeoordelaar Moody s onlangs bekend dat bij Nederlandse securitisaties vorig jaar slechts 0,65% van de onderliggende hypotheekgevers met een betalingsachterstand van meer dan zestig dagen kampt, een daling ten opzichte van 2010 (0,81%). Hoewel het aantal betalingsachterstanden is afgenomen, is het aantal gedwongen veilingen in 2011 ten opzichte van 2010 met meer dan een derde gestegen tot 2811. Ondanks deze op het oog forse stijging, is het aantal gedwongen veilingen relatief laag. Het beleid van kredietverstrekkers om gedwongen veilingen zo veel mogelijk te voorkomen via budgetcoaching werpt zijn vruchten af. En in het uiterste geval krijgt onderhandse verkoop via een makelaar de voorkeur, omdat dat tot een hogere opbrengst en een lagere restschuld leidt. Het aantal gedwongen veilingen neemt toe Aantal op jaarbasis 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 05 06 07 08 09 10 11 12 Aantal onvrijwillige verkopen Bron: Kadaster Potentiële kopers kijken kat uit de boom De belangrijkste oorzaak van het geringe transactievolume is de terughoudendheid bij potentiële huizenkopers. Doorstromers verkopen liever eerst hun eigen huis alvorens zelf toe te slaan. Slechts enkele huizenbezitters durven het aan om de lasten van twee woningen te dragen in een economisch onzekere omgeving, waarbij er onduidelijkheid bestaat over de oplossing van de Europese schuldencrisis en over de gevolgen van de bezuinigingen voor de BBP-groei en de arbeidsmarkt. De Nederlandse economie krimpt en de werkloosheid loopt op. Starters zien zich op hun beurt geconfronteerd met een relatief hoog gewaardeerde huizenmarkt, waardoor het voor hen lastig is om een eerste huis te kopen. Historische vergelijkingen met huurprijzen, besteedbare inkomens en bouwkosten wijzen uit dat huizenprijzen hoog zijn. Het relatief hoge prijspeil wordt deels verklaard door het ingrijpen van de overheid, die een stevige vinger aan de pols van de woningmarkt houdt. De beperking op de gronduitgifte vormt samen met de hypotheekrenteaftrek een belangrijk fundament onder het huidige prijspeil. Eventuele beleidsaanpassingen kunnen daarom van grote invloed zijn. Het kabinet heeft al meerdere pogingen gedaan om de mineurstemming op de woningmarkt te doorbreken. Zo heeft het besloten om de tijdelijk verruimde voorwaarden voor de Nationale Hypotheek Garantie pas later terug te draaien en
5 Woningmarktmonitor - 3 april 2012 de overdrachtsbelasting tijdelijk te verlagen. Omdat deze maatregelen tot dusver weinig soelaas bieden, klinkt steeds vaker de roep om de vastgelopen woningmarkt integraal aan te pakken, zowel het huur- als het koopsegment te hervormen en de hypotheekrenteaftrek niet langer te ontzien. Bij dat laatste punt weigert het kabinet tot dusver gehoor te geven. Het heeft in het regeerakkoord vastgelegd dat het de aftrekregeling ongemoeid zal laten. Het is echter lang niet zeker dat de regering zich aan deze afspraak zal houden. Naar verluidt liggen er momenteel toch plannen op tafel bij de besprekingen in het Catshuis om de regeling, of de mogelijkheden om ervan gebruik te maken, te beperken. De meeste oppositiepartijen dringen al langer aan op een aanpassing. Ook bij de regeringspartijen krijgt dat standpunt meer aanhangers, in het bijzonder bij het CDA. Zolang er geen politieke eensgezindheid bestaat over de structurele inrichting van de woningmarkt zal de onzekerheid aanhouden. Vooruitzichten blijven pover Wij houden er rekening mee dat de huizenmarkt voorlopig vast blijft zitten, gegeven het gebrek aan politieke eensgezindheid over de woningmarkt. Hoewel de beperkte omvang van de woningvoorraad een prijsval helpt voorkomen, dient rekening te worden gehouden met een verdere daling van de huizenprijzen. We schatten dat de huizenprijzen dit jaar met 5% en volgend jaar met 3% dalen. Ook het aantal transacties blijft laag, met naar schatting 110.000 in 2012 en 115.000 in 2013. De lichte verbetering in 2013 is gebaseerd op de verwachting dat het algehele economische klimaat in de loop van 2012 iets aangenamer wordt; 2011 werd gekenmerkt door een in economisch opzicht gunstig eerste halfjaar, en een zwakke tweede helft. In 2012 gaat het vermoedelijk andersom: eerst een zwakke helft en daarna herstel. Deze lichte verbetering werkt positief door op de huizenmarkt, maar volstaat niet om de markt uit het slop te halen. 2011 2012 2013 Huizenprijzen -2¼% -5% -3% Aantal transacties 121.000 110.000 115.000
6 Woningmarktmonitor - 3 april 2012 Economisch Bureau Macro Research Philip Bokeloh tel: +31 20 38 32 657 philip.bokeloh@nl.abnamro.com Economisch Bureau Sector & Commodity Research Otto Schell tel: +31 20 38 32 694 otto.schell@nl.abnamro.com Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO betrouwbaar geachte gegevens en informatie, die op zorgvuldige wijze in onze analyses en prognoses zijn verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan onze eigen visie en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Teksten zijn afgesloten op 3 april 2012. ABN AMRO, april 2012 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Het gebruik van tekstdelen en/of cijfers is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is gekregen van ABN AMRO.