Barchem Bar c hem zuid Ste denb ouwkundig plan
Barchem Bar c hem zuid Ste denb ouwkundig plan Lochem Maart 2009 Projectnummer 2512
Inhoud 1. Inleiding 7 Dorpsuitbreiding Barchem 7 Opbouw toelichting stedenbouwkundig plan 7 2. Visie op de opgave 9 Van idee tot ontwerp 9 Ontwerpproces 9 6. Verkaveling: wonen, parkeren, groen 17 Woningbouwprogramma 17 Parkeren 19 Groenplekken 21 3D impressies 22 Colofon 24 3. Context: de locatie 11 Landschap en historie van Barchem 11 Locatie Eekvenne/Ruurloseweg 11 plankaart 1:500 profielenblad 1:500 4. Concept: het plan 13 Afronding van het dorp 13 Ruimtelijke opzet 13 Gelaagde rand 13 5. Structuur: verkeersontsluitingen 15 Woonstraat 15 Aansluitingen 15 Vormgeving woonstraat 15 Langzaam verkeer 15
Ruurloseweg topografische kaart Barchem omstreeks 2000 Barchem Barchem-Zuid
1. Inleiding buitengebied Dorpsuitbreiding Barchem In de Structuurvisie wonen en werken 2007-2015 is voor de kern Barchem in de gemeente Lochem een beperkt aantal potentiële bouwlocaties in beeld gebracht. Naast enkele inbreidingslocaties zijn aan de zuidzijde van de kern twee uitbreidingslocaties aangegeven. Als voorkeurslocatie is de dorpsrand ten zuiden van de wijk Eekvenne naar voren gekomen. Deze locatie is geschikt voor een gedifferentieerd woningbouwprogramma van circa 25 woningen. De keuze voor de locatie Eekvenne/Ruurloseweg aan de zuidkant van de kern Barchem is vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie Barchem zuid. Hierin zijn de globale kaders bepaald, waarbinnen de ontwikkeling tot stand kan komen. Met deze uitbreiding kan een geleidelijke overgang van kern naar buitengebied tot stand worden gebracht. Bovendien kan voor de ontsluiting op relatief eenvoudige wijze worden aangesloten op de bestaande woonwijk en de provinciale weg, de Ruurloseweg. Opbouw toelichting stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan bestaat uit een ontwerp voor de verkaveling van Barchem zuid, het voorstel voor de inrichting van de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied. De openbare ruimte bestaat uit de ontsluiting, parkeervoorzieningen en groenplekken. Het uitgeefbaar gebied wordt gevormd door de woonhuiskavels met daarop de woonbebouwing. Achterin dit boekje zitten twee losse tekeningen met de verkaveling en de bijbehorende profielen. Eekvenne Barchem Barchem zuid 7
Barchem Barchem-Zuid
2. Visie op de opgave Van idee tot ontwerp Er wordt ons, als stedenbouwkundig ontwerpbureau, wel eens de vraag gesteld: wat weet een stedenbouwkundige nu van een dorp? Velen denken dat een stedenbouwkundige zich vooral met steden bezighoudt en in ieder geval niet met dorpen. Nu betekent het woord stede zoveel als plek of plaats, dus het werkterrein van een stedenbouwkundige heeft vooral te maken met de karakteristiek van het plangebied, de genius loci. Onze visie is dat ontwerpen dan ook begint met een goede inventarisatie en analyse van de context, datgene wat al op een locatie en in de omgeving aanwezig is. In Barchem is dat zowel de huidige dorpsrand als het bestaande landschap maar ook de lokale meningen en inzichten horen daarbij. Wat van het bestaande wordt behouden en wat mogelijk verandert, is al deel van het concept, het dragende idee van het ontwerp. Wij vinden dat een concept niet uit het niets ontstaat maar een duidelijke verbinding moet hebben met aanwezige ruimtelijke kwaliteiten zoals landschappelijke patronen en de karakteristiek van de bebouwing. Het concept geeft het ontwerpproces een richting en levert bij uitwerking een structuur op die uitspraken doet over de plaatsing van de bebouwing, ontsluitingsprincipes en functieverdeling. Voor de opgave in Barchem zuid zijn daarvoor drie verschillende schetsmatige modellen ontwikkeld, waaruit in overleg met de ingestelde werkgroep een keuze is gemaakt. Het voorkeursmodel is uitgewerkt tot een verkaveling die inzicht biedt in de ruimtelijke kwaliteit en het grondgebruik. De verkaveling is ook driedimensionaal getekend in de vorm van een digitale maquette, zodat belanghebbenden en belangstellenden zich een goed beeld van de dorpsuitbreiding kunnen vormen volgens het stedenbouwkundig plan. In een afzonderlijk beeldkwaliteitplan wordt ingegaan op de karakteris tiek van deze afronding van het dorp. De overgang naar het landschap, de kwaliteit van de openbare ruimte, de plaatsing van het woonhuis op het kavel maar ook de overgangen tussen privé en openbaar gebied komen daarin aan de orde. Ook wordt aandacht besteed aan de architectuur van de woningen en worden suggesties gedaan voor materialen, kleuren en detaillering. Ontwerpproces In de startnotitie Barchem zuid is aangegeven hoe het ontwerpproces verloopt en de plaats die werkgroep en projectgroep daarbij innemen. De werkgroep bestaat uit omwonenden, potentiële toekomstige bewoners en leden van Vereniging Contact Barchem. Zij leveren als shareholders de inbreng vanuit de dorpsgemeenschap. De projectgroep staat voor de professionele inbreng vanuit de opdrachtgevers, te weten Kompaan Vastgoed B.V. en de gemeente Lochem. Zij zijn de stakeholders van het project. De opdrachtgevers schuiven ook bij de werkgroep aan zodat er goede communicatie is over wat er leeft in het dorp en over de ruimtelijke en financiële randvoorwaarden ten aanzien van het plangebied. Samen met de werkgroep hebben de gemeente en ontwikkelaar vooruitlopend op het ontwerp de aandachtspunten voor de locatie besproken. Op basis van deze aandachtspunten heeft de stedenbouwkundige enkele stedenbouwkundige modellen ontwikkeld. In overleg met de werkgroep is uit deze stedenbouwkundige modellen een voorkeursmodel bepaald, dat vervolgens verder is uitgewerkt in het voorliggende plan. Tijdens de uitwerking van het voorkeursmodel is er tussentijdse terugkoppeling geweest met de werkgroep. Het doorlopen ontwerpproces heeft bijgedragen aan het draagvlak van het plan. Barchem Barchem-Zuid 9
10 Barchem Barchem-Zuid plangebied Barchem zuid
3. Context: de locatie Landschap en historie van Barchem Barchem is een dorp in de gemeente Lochem in de Gelderse Achterhoek dat ruim 1800 inwoners telt. Het dorp ligt aan de voet van de Kalenberg. Barchem betekent dan ook oorspronkelijk Dorp naarbij de Berg. De bebouwde kom ligt in een bosrijk, heuvelachtig gebied op de overgang naar een vlakker gebied, de Barchemse Enk. De locatie Barchem zuid ligt precies op deze rand. Locatie Eekvenne/Ruurloseweg De locatie maakt deel uit van de zuidelijke dorpsrand van Barchem. De noordkant grenst aan de achtererven van de kavels langs de Eekvenne, de oostrand wordt gevormd door de Ruurloseweg, een van de invalswegen van Barchem. Beide andere zijden grenzen aan het open agrarische landschap dat wordt gekenmerkt door een onregelmatige blokverkaveling en verspreide agrarische bebouwing. Opgaande laanbeplantingen, boomgroepen en bospercelen verdelen het landelijk gebied in overzichtelijke, ruimtelijke eenheden. Ook langs de randen van de locatie komt opgaande erfbeplanting voor. Het terrein ligt aan de voet van de Kalenberg en helt in zuidelijke richting nog enigszins af. historische kaart omstreeks 1900 Barchem Barchem-Zuid 11
0 10 20 30 40 50 plankaart
4. Concept: het plan aansluiten op Eekvenne Afronding van het dorp Barchem zuid vormt de afronding van het dorp naar het open landschap aan de zuidzijde. Dat gegeven is bepalend geweest voor het concept. Een dorpsrand is meestal geen harde overgang, maar een zone waarin bebouwing en landschap ontspannen in elkaar overgaan. De huidige rand bestaat voornamelijk uit achterkanten. De nieuwe rand keert zich als voorzijde naar buiten toe en vormt zo het nieuwe gezicht van Barchem. wonen aan het lint Ruimtelijke opzet transparantie transparantie concept Het plan zoekt aansluiting bij zowel het open landschap aan de zuidzijde, de historische Ruurloseweg als de eerdere uitbreiding Eekvenne. In het plan zit een gelaagdheid die varieert van een wat dichtere bebouwing direct tegen Eekvenne aan, naar een transparantere, losse bebouwingsrand met groenplekken aan de zuidrand. Vanaf het landschap en de Ruurloseweg is op deze manier vrij zicht op de afronding van Barchem zonder dat er harde wandvorming ontstaat. Aan de andere kant wordt er vanuit de nieuwe invulling van Barchem zuid ook maximaal geprofiteerd van het vrije zicht op het landschap. Vrijwel elke woning in het plan heeft vrij zicht op het buitengebied. Gelaagde rand Ten opzichte van de bescheiden omvang van de locatie is de randlengte zeer groot. Door de gelaagde opzet liggen langs de rand van west naar oost achtereenvolgens een woonstraat met voortuinen, enkele woningen op bijzondere kavels, een groenplek met speelveld en de zijtuinen van enkele woningen. Langs delen van de rand staat ook opgaande beplanting en langs een deel van de rand loopt een sloot. Er is dan ook sprake van een sterke verweving van dorp en landschap. Barchem Barchem-Zuid 13
rijbaan parkeren achterpad voetpad 14
5. Structuur: verkeersontsluitingen Woonstraat De ontsluiting van Barchem zuid bestaat uit een woonstraat in oostwest richting tussen de Ruurloseweg en de Eekvenne. Deze straat wordt ingericht als verblijfsgebied met als wegfunctie Erftoegangsweg B, een weg met 30km regime. Hoewel de huidige ontsluiting van de wijk Eekvenne via de Larikslaan nog voldoende restcapaciteit heeft om de extra autobewegingen uit Barchem zuid te kunnen afwikkelen, is het niet wenselijk om extra verkeer uit een 30km-zone uitsluitend te ontsluiten via het huidige woonerf. Daarnaast geven de hulpdiensten er de voorkeur aan dat objecten vanaf twee kanten benaderbaar zijn in geval van een calamiteit. De bestaande wijk Eekvenne is momenteel slechts bereikbaar via één ontsluitingsweg. Daarom is bij realisatie van Barchem zuid een nieuwe aansluiting op de Ruurloseweg gewenst. Aansluitingen De aansluiting op de wijk Eekvenne wordt aangelegd aan de westzijde van het plangebied. Door de aansluiting aan de westzijde te realiseren, wordt voorkomen dat de nieuwe woonstraat een aantrekkelijke route wordt voor de rest van de wijk. De woonstraat sluit goed aan op de wegenstructuur van de bestaande wijk want de ruimte voor deze aansluiting is al gereserveerd. Vormgeving woonstraat De woonstraat krijgt een slingerend verloop als gevolg van de gelaagde rand uit het concept. Tussen de haakse aansluitingen op Eekvenne en Ruurloseweg komen twee bajonetvormige bochten, waardoor de weg steeds verder van de rand van het landschap af komt te liggen. Hierdoor ontstaan bouwblokken van verschillende diepten, aansluitend op de huidige dorpsrand. De bochten verminderen de snelheid van het verkeer en dragen bij aan de gewenste maximale rijsnelheid van 30km/uur. Langzaam verkeer Als informele verbinding met de wijk Eekvenne wordt een extra langzaamverkeersroute (fietsen, wandelen) aangelegd centraal in het plangebied. Deze langzaamverkeersroute wordt aangelegd in het verlengde van de, in de huidige situatie, op het bosje doodlopende woonstraat. Deze route kruist de nieuwe woonstraat en loopt via de groenplek door tot aan de rand van het landschap. Hier eindigt ze in een zitplek met panoramisch uitzicht. Barchem Barchem-Zuid 15
16
6. Verkaveling: wonen, parkeren, groen Woningbouwprogramma De locatie heeft een oppervlakte van circa 1,6 hectare en een capaciteit van circa 25 woningen. Bij de verdeling in woningcategorieën is het uitgangspunt circa 30% goedkoop, circa 40% middelduur en circa 30% duur. In de verkaveling is gekozen voor een afwisseling van korte rijen, twee-onder-een-kap-, patio- en vrijstaande woningen. De rijwoningen liggen midden in het plangebied en de kleinere bouwvolumes langs de randen, zodat vanuit de locatie zicht op de omgeving mogelijk blijft. De middenwoningen uit de rijen vallen in de categorie goedkoop en de eindwoningen met garage in de categorie middelduur. Ook de twee-onder-een-kap woningen vallen in de categorie middelduur. De vrijstaande woningen en patiowoningen behoren tot de dure categorie. In het totaal worden er 28 woningen gerealiseerd. Het woningbouwprogramma kent de volgende differentiatie: 9 middenwoningen rijen 6 eindwoningen rijen 4 twee-onder-een-kap woningen 3 patiowoningen 6 vrijstaande woningen Het is mogelijk dat voor een deel van het woningbouwprogramma particulier opdrachtgeverschap (uitgifte vrije kavels) wordt toegepast. duur middelduur goedkoop Barchem Barchem-Zuid 17
18
Parkeernorm 9 duur x 2,1= 18,9 10 middelduur x 1,8= 18 9 goedkoop x 1,6= 14,4 Totaal 51,3 pp vereist Parkeerberekening in plan volgens ASVV garage met lange oprit 14 x 1,3= 18,2 garage met korte oprit 2 x 1= 2 garage zonder oprit 3 x 0,4= 1,2 parkeren in straat= 36 Totaal 57,4 pp in plan parkeerbalans Parkeren Het parkeren gebeurt in principe op eigen terrein. Alleen bij de middenwoningen van de rijen is dat niet mogelijk omdat parkeren in de voortuin vanwege het dorpse karakter niet wordt toegestaan. De vrijstaande woningen krijgen een carport of garage met opstelplaats naast de woning zodat op het eigen erf één of twee auto s kunnen worden geparkeerd waarvan ten minste één achter de voorgevelrooilijn. De twee-onder-een-kap woningen krijgen een carport of garage met opstelplaats naast de woning zodat op het eigen erf ten minste één auto kan worden geparkeerd achter de voorgevelrooilijn. De patiowoningen hebben geen opstelplaats voor de auto op eigen terrein. Wel is er een garage opgenomen in het hoofdvolume. Voor de drie woningcategorieën wordt uitgegaan van de volgende parkeernormen: woningen goedkoop: 1,6 parkeerplaats per woning woningen middelduur: 1,8 parkeerplaats per woning woningen duur: 2,1 parkeerplaats per woning garage opstelplaats langsparkeren parkeerkoffer Binnen de parkeernorm wordt voor bezoekers 0,3 parkeerplaats per woning aangelegd in de openbare ruimte. Deze openbare parkeerplaatsen worden daar gerealiseerd waar de behoefte het grootst is. Dit betekent dat de openbare parkeerplaatsen met name aangelegd worden in de nabijheid van de rijwoningen. Vanwege het dorpse karakter is gekozen voor langsparkeren in parkeervakken, grotendeels aan één zijde van de rijbaan. Alleen tussen beide oostwest gesitueerde rijtjes is een klein parkeerhof voorzien. Daarnaast mag er ook geparkeerd worden op de rijbaan. In de tabel hiernaast is te zien dat binnen Barchem zuid aan de parkeereisen is voldaan. Barchem Barchem-Zuid 19
20
Groenplekken De locatie krijgt twee grotere groenplekken. Het bestaande bosje tussen Eekvenne en Barchem zuid wordt ingepast en daartegenover komt een nieuwe, open groenplek die deel uitmaakt van de dorpsrand. Tussen beide groenplekken ligt een langzaam verkeersroute, die ook het bestaande woongebied fysiek en visueel met het landschap verbindt. Deze route verdeelt de groenvoorziening in een klein speelveld met verharde zitgelegenheid aan de rand en een groter trapveld. Langs de dorpsrand worden bestaande bomen zoveel mogelijk ingepast en waar nodig nieuwe geplant. De opgaande beplanting vormt een transparant scherm tussen dorp en aangrenzend agrarisch gebied. bomen openbaar groen speelveld trapveld Barchem Barchem-Zuid 21
impressie van zuidoost naar noordwest impressie van oost naar west impressie van west naar oost impressie van zuidwest naar noordoost 22 Barchem Barchem-Zuid
impressie van noordoost naar zuidwest Barchem Barchem-Zuid 23
Colofon Lochem maart 2009 Projectnummer 2512 Ontwerp In samenwerking met Johan Galjaard SVP Architectuur en Stedenbouw Daniëlle Sauren SVP Architectuur en Stedenbouw Sonia van der Zwaan SVP Architectuur en Stedenbouw Amelia Gawronska SVP Architectuur en Stedenbouw Marlies Swart Gemeente Lochem Peter Ligtermoet Kompaan Vastgoed B.V. Jarno van de Kruisweg Kompaan Vastgoed B.V. Gemeente Lochem Markt 3 Postbus 17 7240 AA Lochem telefoon: 0573 28 92 22 fax: 0573 25 48 99 e-mail: info@lochem.nl internet: www.lochem.nl Kompaan Vastgoed Stadsring 117 3817 AX Amersfoort telefoon: 033 422 40 80 e-mail: info@kompaanvastgoed.nl internet: www.kompaanvastgoed.nl Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder vooraf schriftelijke toestemming van SVP Architectuur en Stedenbouw SVP Architectuur en Stedenbouw t Zand 17 Postbus 465 3800 AL Amersfoort telefoon: 033 470 11 88 fax: 033 470 06 11 e-mail: info@svp-svp.nl internet: www.svp-svp.nl