College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1
Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk
1. Theorie 3 1. Theorie
1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip 1d. Waarderingsmethode De methode mag geen invloed hebben op het waardebegrip en het waarderingsresultaat.
1a. Theorie Wat is waarde? 5 Price: observeerbare daadwerkelijke transactieprijs Worth: de prijs die partij X er voor wil betalen Value: de meest waarschijnlijke opbrengst
1a. Theorie Wat is waarde? 6 Waarde is bedrag dat op waardepeildatum wordt overeen gekomen: tussen een willige koper en verkoper die op gepaste afstand van elkaar staan na een behoorlijke marketing met kennis en voorzichtigheid zonder dwang
1 b. Theorie Waarde doel 7 1. Koop/verkoop: - Voor eigen gebruik - Voor investering 2. Accountancy: - Jaarrekeningen / Fusies - Performance meting (ROZ / Aedex)
1 b. Theorie Waarde doel 8 3. Belasting: - OZB / Waterschap e.d. (WOZ) - Successierechten - Vennootschapsbelasting - Overdrachtsbelasting 4. Bank: - Financiering
1 b. Theorie Waarde doel 9 5. Verzekeraar: - Herbouwwaarde 6. Ruimt. Orde: - Onteigening / planschade
1 b. Theorie Waarde doel 10 Bord in de tuin waarde (of niet) 1. Koop/verkoop: - ja 2. Accountancy: - ja, mits men niet kiest voor hist. kostprijs 3. Belasting: - ja, maar fictie leeg (bij WOZ) - ja, maar vaste waardepeildatum (bij WOZ) 4. Bank: - ja, minus risico afslag (executiewaarde) 5. Verzekeraar: - nee, stenen tellen, excl. grond 6. Ruimt. Orde: - ja, plus bijkomende kosten
1 c. Theorie Waarde begrippen 11 1. Koop/verkoop: onderhandse verkoopwaarde 2. Accountancy: actuele waarde 3. Belasting: waarde in het economisch verkeer gecorrigeerde vervangingswaarde 4. Bank: onderhandse verkoopwaarde executiewaarde 5. Verzekeraar: herbouwwaarde 6. Ruimt. Orde: volledige schadeloosstelling
1 d. Theorie Waarde methodieken 12 Continuum tussen markt en vervangingswaarde A Markt Markt Waarde Waarde Top down Netto inkomsten kapitaliseren B Bedrijfs Bedrijfs Waarde Waarde C Vervangings Vervangings Waarde Waarde Bottom up Grond + bouwkost. - afschrijving Beschikbaarheid Markt Data Vastgoed categorie Courant Mate van aannames mbt taxatie neemt toe Vastgoed categorie Specifiek Vastgoed categorie Incourant
2. Praktijk 13 2. Praktijk
2. Praktijk 14 Type objecten a) Courant b.v. woning of kantoor b) Specifiek b.v. benzinestation c) Incourant b.v. ziekenhuis Beperken ons tot courante objecten
2. Praktijk 15 2a. Courante objecten
2a. Praktijk - courant 16 A. Courant Vastgoed is niet-branche specifiek Kantoren, bedrijfshallen, winkels, woningen Rekenmethodiek: obv marktwaarde (vastgoed inkomsten (huur) minus kosten) * factor 10 x de huur
2a. Praktijk - courant 17 Comparatieve methode (taxatie woning Margriethof 22) Adres Inhoud Kavelopp. Onderhoud Verkoopprijs Julianalaan 3 500 m3 300 m2 Goed EUR 375.000 Julianalaan 17 475 m3 325 m2 Redelijk EUR 325.000 Irenestraat 6 450 m3 280 m2 Goed EUR 340.000 Margriethof 22 460 m3 290 m2 Goed??? Waarde is circa EUR 365.000
2a. Praktijk courant 18 Huurwaarde kapitalisatie methode (taxatie kantoor Telegraml. 12) Adres Bouwjaar Lok. Huur/m2 BAR Prijs/m2 Kwaliteit Printerweg 16 1975 Redelijk 120 10% EUR 1.200 Plotterstraat 39 1986 Goed 135 9% EUR 1.500 Internetlaan 7 1994 Goed 150 8% EUR 1.875 Telegramlaan 12 2001 Goed????????? Waarde is circa 165 / 7% = EUR 2.350 per m2
2a. Praktijk courant 19 Huurwaarde kapitalisatie methode (BAR methode) BAR staat voor bruto aanvangs rendement Hoe scherper het rendement, hoe hoger de waarde BAR is een gevoelsgetal maar sterk aanwezig in de markt BAR-ren worden gepubliceerd door grote makelaars kantoren Let op: BAR kan op zeker 4 manieren worden gedefinieerd huurwaarde / waarde kk huurwaarde / waarde von huurprijs / waarde kk huurprijs / waarde von
2a. Praktijk courant 20 Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: 5 jaar marktconform verhuurd Huurprijs: 150 Huurwaarde: 150 BAR: 8% Waarde: 150 / 8% = 1.875
2a. Praktijk courant 21 Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: 5 jaar onder de markt verhuurd Huurprijs: 100 Huurwaarde: 150 BAR: 8% Contante waarde: 5 x 50 = 250 Waarde: (150 / 8%) - 250 = 1.625
2a. Praktijk courant 22 Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 aanname: leegstaand gebouw met achterstallig onderhoud Huurprijs: n.v.t. Huurwaarde: 150 BAR: 8% Verwachte leegstandsperiode: 2 jaar (2 * 150 = 300) Incentive: 1 jaar huurvrij (1 * 150) Achterstallig onderhoud: 300 Waarde: (150 / 8%) - 750 = 925
2a. Praktijk courant 23 Rekenvoorbeeld Internetlaan 7 Marktconform verhuurd gebouw 1.875 5 jaar onder de markt verhuurd 1.625 Leegstaand gebouw met achterstallig onderhoud 925 Conclusie: van buiten hetzelfde gebouw maar toch 3 waarden
College VU Amsterdam Wij kennen de waarde drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 24