Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 kavelpaspoort W4 zelf een waterwoning bouwen bij stadswerven
Kavelpaspoort W4 Stadswerven, Werf van Schouten Wonen aan het water met de historische binnenstad op loopafstand. Dat maakt wonen in Stadswerven zo bijzonder. Eens vierde de scheepvaartindustrie hier hoogtij. Aan die periode herinneren nog de kraanbaan en de Biesboschhal, die nu als tentoonstellingsruimte in gebruik is. In dit gebied, op de kop van De Staart, verrijst de komende jaren een nieuwe woonwijk. Stadswerven ligt in het verlengde van de Dordtse binnenstad. Een voetgangers- en fietsbrug verbindt de nieuwe wijk straks met het centrum. In de bebouwing zal de bijzondere sfeer van de binnenstad tot uitdrukking komen. Dat gebeurt onder meer door het toepassen van gesloten bouwblokken, een pandsgewijze opbouw en wisselende gevelbreedte en bouwhoogten. Ook waterwoningen dragen bij aan de bijzondere sfeer. Ben je geïnteresseerd in zelfbouwen? Meld je aan voor nieuwsbrief op www.dordtseruimte.nl en volg de pagina Zelfbouwen in Dordrecht op Facebook. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 1
Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 2
Dit kavelpaspoort bevat de bouwregels en beeldkwaliteitsregels voor de kavels voor waterwoningen op de locatie Stadswerven, Werf van Schouten. Algemeen Project: Stadswerven, deelgebied De Erven Kavelnummer: W4 Totale kaveloppervlakte: 190 m² Voor de ontwikkeling gelden de volgende documenten als randvoorwaarde voor onder meer de maatvoering, architectuur en gebruik van de bebouwing: Bestemmingsplan 2 e herziening Stadswerven, locatie Kop van de Staart. Welstandsnota gemeente Dordrecht Beeldregieplan Stadwerven NTA 8111 (dit rapport verstrekt de gemeente aan optienemers). Via onderstaande links zijn deze documenten te downloaden Bestemmingsplan 2e herziening De Stadswerven, locatie Kop van de Staart http://cms.dordrecht.nl/ dordt?waxtrapp=wwsiwvbshaklpzbwcfcac Welstandsnota http://cms.dordrecht.nl/welstandsnota Beeldregieplan Stadswerven http://www.google.nl/url?sa=t&rct=j&q=beeldregieplan+stadswerven&source=web&cd=1&ved =0CCwQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.dordrecht.nl%2Fpls%2Fidad%2FmozEgemDocument%3FF_DOCNR%3D1476619&ei=tbuwUsbQ K4f20gXNqoHIAg&usg=AFQjCNGoDrES0IfxWrwW24_lJudCVOzWNw Daarnaast stelt dit kavelpaspoort specifieke regels voor met name de maatvoering en de bouwwijze, die aanvullend zijn op het bestemmingsplan. Kavelinformatie De kavel bestaat volledig uit water. Een deel van de kavel is te gebruiken als een ligplaats voor een boot(je). De waterwoning zal met twee afmeerpalen op een solide wijze worden verankerd met de ondergrond en dient daar permanent te blijven liggen. Het ontwerp moet rekening houden met een wisselend hoog en laag waterpeil (zie illustratie volgende pagina). Het waterpeil van het Wantij kent een dagelijks getijdeverschil van circa 70 cm. Er moet echter rekening worden gehouden met grotere verschillen, in verband met seizoenen, extremen en klimaatveranderingen. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 3
huidige waterstanden N.A.P. (M) Waterstanden waterstanden over 100 jaar volgens KNMI WB21 midden scenario waterstanden over 100 jaar volgens KNMI WB21 hoge scenario 5.00 4.00 NOORDENDIJK Gemiddeld hoog water Hoog water 10x per jaar 0,90m + NAP 1,55m + NAP eens in 2000 jaar eens in 500 jaar eens in 100 jaar eens in 50 jaar eens in 10 jaar 3.40 3.20 3.00 2.90 2.70 STADSWERVEN tussen 2.50+ en 3.50+ m NAP) Hoog water 1x per jaar Gemiddeld laag water 1,75m + NAP 0,20m + NAP 1 keer per jaar 10 keer per jaar 100 keer per jaar gemiddeld hoogwaterpeil gemiddeld hoogwaterpeil gemiddeld hoogwaterpeil nu 2.40 2.00 1.80 1.55 1.30 1.00 0.90 HISTORISCH HAVENGEBIED (kadehoogten tussen 1.70+ en 2.55+ m NAP) Laag water 10x per jaar Laag water 1x per jaar 0,30m - NAP 0,55m - NAP gemiddeld laagwaterpeil nu 0.20 0.00 BINNENDIJKSE STAD (tussen 0.80- en 0 NAP) 1.00- Is de waterwoning eenmaal gerealiseerd dan vormen de woning en de waterkavel een onafscheidelijk geheel. Nadat de koper de exacte maatvoering van zijn waterwoning heeft bepaald wordt in overleg met de gemeente de definitieve indeling op de kavel bepaald. De gemeente maakt voor iedere koper een uitgiftetekening op, waarop o.a. de de positie van de loopbrug en de afmeerpalen wordt vastgelegd. Op deze loopbrug worden opstalrechten gevestigd. Uit het oogpunt van de veiligheid van de woningen zal de gemeente voor haar rekening een geleideconstructie aanleggen, zoals aangegeven op bijbehorende tekeningen. Het waterpeil van het Wantij wisselt. Omdat de waterwoningen drijven, moet de bodem eronder voldoende op diepte worden gehouden. De kade van het Wantij is openbaar gebied. Het onderhoud van zowel de kadewand als het op voldoende diepte houden van de bodem is de verantwoordelijkheid van de gemeente. Indien dit voor onderhoud aan de damwand, baggeren of een calamiteit noodzakelijk is, moet de waterwoning in opdracht en voor rekening van de eigenaar worden ontkoppeld en (tijdelijk) verplaatst. De gemeente heeft de inspanningsverplichting om een tijdelijke ligplaats aan te wijzen. Kavelaanduiding Kaveltype Kaveloppervlakte Kavelprijs Stadswerven W4 Waterwoning, de woning wordt gezien als bouwwerk in de zin van de Woningwet en dient daarmee te voldoen aan het Bouwbesluit. Als belangrijk toetskader voor drijvende bouwwerken wordt de NTA 8111 gehanteerd. NTA staat voor Nederlandse Technische Afspraak. De NTA richt zich op bouwtechnische aspecten, de nutsvoorzieningen en de ruimtelijke aspecten. De gemeente verstrekt de NTA 8111 aan de optienemer. Bouwvlak: 8.00 bij 15.00 m = 120 m². Terras 4.00 bij 10 m = 40 m². Omloop steiger aan de zijkant: 15.00 bij 2.00 m = 30 m². Totaaloppervlakte waterkavel = 190 m² NB Deze kaveloppervlakte is exclusief de ligplaats voor een boot(je) en de loopbrug. De vierkante meterprijs van de waterkavel is: 780,- vrij op naam (V.O.N.), inclusief BTW. Ligplaats boot(je): Oppervlakte 44 m². Vaste prijs: 5.000,- Totale kavelprijs, inclusief ligplaats: 153.200,- (V.O.N.), inclusief BTW. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 4
Bouwregels per kavel Op iedere waterkavel mag één waterwoning worden gebouwd. Het bebouwd oppervlak is per waterkavel maximaal 8.00 meter bij 15.00 meter. De waterwoning mag alleen binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd. Bergingen e.d. dienen binnen het hoofdvolume van de woning te worden gerealiseerd. Losse bouwwerken (berging/fietsenhok/ e.d.) zijn niet toegestaan. Binnen het hoofdvolume van de bebouwing moet minimaal één rechtstreeks van buiten toegankelijke bergruimte van minimaal 5 m2 worden gerealiseerd. Deze berging kan - binnen het hoofdvolume - worden uitgebreid om ruimte te creëren voor fietsen, opslag en dergelijke. De maximale bouwhoogte bedraagt 6.00 meter, gemeten t.o.v. de waterspiegel. De diepgang bedraagt maximaal 1.50 meter. Bij het bepalen van de hoogte dient rekening te worden gehouden met de diepgang en de stabiliteit van de waterwoning. Het is mogelijk om bij de waterwoning een (drijvend) terras te realiseren aan de zuidzijde van de waterkavel. Daarnaast kan aan één zijde een steiger worden gemaakt van maximaal 2.00 meter breed. Beide oppervlakten vallen binnen de eigendomsgrens en de maximale omvang is gearceerd weergegeven op de bij het kavelpaspoort behorende tekeningen. Een dakterras, aan de zijde van het Wantij, is alleen mogelijk als uitsparing van het bouwvolume. De plek van het dakterras is aangegeven op de bij het kavelpaspoort behorende tekeningen. waterwoningen.dgn 15-9-2014 8:59:48 Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 5
Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 6
De waterwoning is vanaf de wal bereikbaar met een door de gemeente te maken loopbrug. Voor deze loopbrug gelden de volgende voorwaarden: De gemeente realiseert de loopbrug en aanlanding op de kade voor haar rekening, volgens de richtlijnen voor beeldkwaliteit (zie pagina 8). Er wordt een recht van opstal gevestigd voor het plaatsen van de loopbrug op gemeentelijke grond/water. In verband met de wisselende waterstanden wordt deze loopbrug met een flexibele verbinding aan zowel de kade als de waterwoning bevestigd. De loopbrug mag niet worden overdekt. De breedte van de loopbrug bedraagt 2.00 meter. De loopbrug wordt dusdanig ontworpen dat bij een gemiddeld waterpeil van 0,50 m + NAP wordt voldaan aan het bouwbesluit Hierbij is er rekening mee gehouden dat de vlonder van de waterwoning 125 cm hoger ligt dan het waterpeil. De eigenaren van kavels W3 en W4 zijn beide voor 50% eigenaar van de loopbrug. Onderhoud van deze loopbrug is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van beide eigenaren. Op de kade legt de gemeente een geïntegreerde walstroomkast aan voor de aansluiting van nutsvoorzieningen. Deze kast staat op gemeentegrond. De gemeente vestigt een recht van opstal op de kast en de kast zelf wordt eigendom van de koper. Vanaf deze kast aan de wal dient de koper voor eigen rekening aansluitingen naar de eigen woning aan te leggen. Deze aansluitingen van elektra, water, warmte en (internet/tv) kabel moeten flexibel zijn en tegen zowel hoge als lage temperaturen beschermd worden. De aansluitingen worden aan de onderzijde van de loopbrug aangelegd. Daarbij moet rekening worden gehouden met de beweeglijkheid van de waterwoningen en de loopbrug als gevolg van het veelvuldig wisselende waterpeil en golfslag. Voor de riolering wordt op de wal per loopbrug een ontvangstput aangebracht. Deze wordt eigendom van de kopers. Daartoe wordt een recht van opstal gevestigd. Kopers zorgen zelf voor een aansluiting vanuit de waterwoningen op de put via een persleiding/ flexibele aansluiting. De waterwoningen moeten worden aangesloten op het restwarmtenet. Een gasnet wordt niet aangelegd. Er mag geen milieuvervuiling optreden als gevolg van uitloging van toegepaste materialen. Uitlogen is het langzaam oplossen in lucht of in water van stoffen die in vaste vorm gebonden zijn in (bouw)materialen. Het is niet toegestaan voorzieningen aan te brengen aan de cortenstalen damwand of aan de damwand zelf. De waterwoningen moeten volledig afgebouwd worden ingevaren. Er is geen afbouwmogelijkheid/bouwplaats op de wal. Transport moet dus gebeuren over het water. N.B. Voor de middelste drie waterwoningen, waaronder W4, wordt de grens van het bestemmingsplan (de 2e herziening Stadswerven, locatie Kop van de Staart) overschreden. Dit is een gevolg van de eis van het Bouwbesluit over de ontsluiting van de waterwoningen. Deze strijdigheid wordt door B&W opgeheven met het verlenen van de omgevingsvergunning. De extra leges voor het afwijken van het bestemmingsplan komen voor rekening van de gemeente. In het nieuwe bestemmingsplan Stadswerven, dat dit jaar nog in procedure wordt gebracht, wordt de gewijzigde bouwgrens opgenomen. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 7
Parkeren per kavel In de hele wijk Stadswerven geldt straks betaald parkeren. Bewoners parkeren daarbij in principe op eigen terrein. Aangezien dit bij de waterwoningen niet mogelijk is, kunnen bewoners van waterwoningen parkeren in de openbare ruimte. Langs het Wantij worden tussen de bomen een aantal openbare parkeerplaatsen aangelegd. Voor iedere waterwoning is één parkeervergunning aan te vragen bij de gemeente. Voor deze vergunning geldt het reguliere tarief. Daarnaast onderzoekt de gemeente of het mogelijk is om in het appartementgebouw tegenover de waterwoningen een parkeerplaats te kopen. Indien dit mogelijk blijkt, zijn kavelkopers van de waterwoningen in de gelegenheid eventuele extra parkeerplaatsen te kopen. Het binnen stallen van fietsen moet worden opgelost binnen de waterkavel. Voor iedere waterwoning zal de gemeente nabij de loopbrug één fietsnietje plaatsen. Dit is een openbare aanbindmogelijkheid, ook te gebruiken door bezoekers. Richtlijnen Beeldkwaliteit Stadswerven wordt een nieuw levendig stedelijk gebied aan en op het water als aanvulling op het centrum van Dordrecht. In het stedenbouwkundig plan en de architectuur wordt aansluiting gezocht bij de bijzondere sfeer en karakteristiek van de Dordtse binnenstad. Het Wantij wordt daarbij gezien als centrum van de totale wijk. Om deze reden worden zoveel mogelijk functies langs en op het water geprojecteerd. Waterwoningen dragen bij aan dit stedelijk milieu en versterken de waterbeleving van Stadswerven. Op het Wantij biedt de gemeente dan ook de mogelijkheid om vijf waterwoningen te bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Naast de woning is er de mogelijkheid van een (drijvend) terras. Ook is het mogelijk op de waterkavel een boot(je) aan te meren. Iedere waterwoning is uniek en kan een eigen karakteristiek krijgen. Naast de bouwregels worden vanwege het gewenste beeld van geheel Stadswerven een aantal uitgangspunten meegegeven voor de beeldkwaliteit. De Welstands- en Monumentencommissie beoordeelt het bouwplan aan onderstaande richtlijnen en de basiscriteria uit de Welstandsnota. De waterwoning dient te bestaan uit een eenduidig volume, zonder verdere losse bijgebouwen. Bergingen dienen geïntegreerd te worden in het hoofdvolume. Een eventueel dakterras is geïntegreerd binnen het hoofdvolume. Bij het toepassen van loggia s, verspringingen e.d. wordt aandacht gevraagd voor een heldere compositie. De waterwoning is zorgvuldig gedetailleerd en besteedt aandacht aan de overgang naar het water. Het is niet wenselijk dat een onafgewerkte betonnen bak in het zicht komt te liggen, de bak vormt een integraal onderdeel van het ontwerp. Het terras dient in samenhang met het hoofdvolume mee ontworpen te worden. Hekwerken, borstweringen e.d. rondom het terras dienen transparant te zijn en in samenhang te zijn ontworpen met de steiger/loopplank. De steigers en loopbruggen hebben een slanke vormgeving/minimale constructie. De voorkeur gaat uit naar het toepassen van hoogwaardig aluminium met composieten loopvlakken. De leuningen hebben een minimaal profiel en zijn open/transparant van karakter om zoveel mogelijk vrij zicht op het water te garanderen. Toegepaste kleuren zijn afgestemd op de hoofdbebouwing. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 8
Door de ligging op het Wantij nabij de woningen op de wal vormt het dakvlak de vijfde gevel van de waterwoning. Door de hogere ligging van de omliggende woningen ligt het dakvlak goed in het zicht. In het ontwerp dient aandacht geschonken te worden aan de uitstraling/vormgeving van dit dakvlak. Te denken valt bijvoorbeeld aan een sedumdak. Bij toepassen van zonnepanelen wordt extra aandacht gevraagd voor de verschijningsvorm. Het materiaalgebruik van de waterwoning dient duurzaam en van een hoog kwaliteitsniveau te zijn. De materialen dienen op een mooie manier te verouderen. De voorkeur gaat uit naar het gebruik van natuurlijke materialen, bijvoorbeeld hout. Vormgeving, materiaal- en kleurgebruik van de waterwoning passen binnen het maritieme karakter van het Wantij en de havens. Bij het gebruik van andere kleuren worden de Dordtse Kleuren als suggestie meegegeven t.b.v. de aansluiting met het historisch centrum van Dordrecht en de overige woningen op Stadswerven. Het is niet wenselijk dat materialen worden gebruikt die vooral passen bij de architectuur van de woningen op de kade (baksteen/dakpannen/beton/natuursteen e.d.) Begrippen bestemmingsplan Het bestemmingsplan 2e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart van de gemeente Dordrecht. aan huis verbonden beroep Een dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. waterwoning Drijvend bouwwerk met een woonfunctie. drijvend bouwwerk Het drijvende bouwwerk zelf kan bestaan uit: een drijflichaam met daarop één of meer gebruiksfuncties; een drijvend gebouw, waarbij het drijflichaam onderdeel is van het gebouw, en mede benut kan worden als te benutten ruimte voor de gebruiksfunctie. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 9
drijflichaam (of drijvend lichaam) Deel van het bouwwerk dat zorgt voor het drijvend vermogen van het bouwwerk. diepgang Diepte tot waar een drijvend bouwwerk zich op een te beschouwen punt onder de waterspiegel uitstrekt. geleideconstructie Deze constructie bestaat uit meerpalen en tussenliggers en dient ter bescherming van de waterwoningen. hoofdgebouw Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in de vorm van waterwoningen. Bijgebouwen zijn niet toegestaan. loopbrug Verbinding tussen het drijvend bouwwerk en de wal. ligplaats Ligplaats voor een boot(je), gelegen direct naast de kavel. peil Het peil zoals bedoeld in het bestemmingsplan heeft voor de waterwoningen betrekking op de waterlijn. Het waterpeil - en daarmee de waterlijn- kan fluctueren. De maximale bouwhoogte en de diepgang van het bouwwerk worden echter gemeten en blijven constant ten opzichte van het waterpeil. waterlijn/ waterspiegel De lijn waar het wateroppervlak het drijflichaam (rondom) raakt. De bouwhoogte van een waterwoning bedraagt ten opzichte van de waterspiegel ten hoogste 6.00 meter. Meer informatie www.dordtseruimte.nl www.facebook.com/dordtseruimte Disclaimer Aan de teksten en beelden in dit kavelpaspoort kunnen geen rechten worden ontleend. Kavelpaspoort W4 Stadswerven Werf van Schouten, versie 16 09 2014 10