Rapport Specialistische opleiding Real Estate Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate Mieke Paelinck - 25092010 Rapport Specialistische opleiding Real Estate Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate... 1 Aanleiding, opzet en doel van de opleiding... 2 Structuur van de opleiding... 3 De MSRE masteropleiding met profielkeuze... 3 Structuur van Real Estate Valuation... 3 Module-opbouw... 4 Ingangscriteria... 4 Doelgroep... 5 Kernbegrippen van de opleiding... 5 Toets- en eindtermen van de opleiding... 7 Leerdoelen van de modules... 8 I introductie en context - Module 1... 8 II analyse - Module 1... 9 III waardebepaling - Module 1... 9 IV strategie en implementatie - Module 2 t.e.m. 4... 10 o 1
Aanleiding, opzet en doel van de opleiding De kredietcrisis en de affaires rond de vastgoedfraude hebben verscheidene problemen in de vastgoedsector aan het licht gebracht. De kwaliteit van taxatierapporten en de vereiste multidisciplinaire kennis om deze te kunnen interpreteren worden steeds vaker als onvoldoende ervaren. Wat zijn de belangrijkste determinanten van de waarde van vastgoed? Wat zijn de meest geschikte methoden en technieken om gefundeerd te kunnen waarderen? Welke financieringsstructuur is verantwoord? Wat is de impact van actuele wetgeving op de waarde? Enkele van de vele vragen, die het belang van het vak Real Estate Valuation aantonen. De behoefte om het vakgebied verder te professionaliseren, is meer dan actueel. Uit het marktonderzoek (met dertig geïnterviewde partijen door Pieter Jager iov ASRE) kunnen we rekenen op bijzondere interesse in een degelijke opleiding Real Estate Valuation'. In de vraagstelling naar ontevredenheid over de bestaande opleidingen voor vastgoedwaardering gaf vrijwel iedereen aan dat er een versnipperd aanbod bestaat van vooral praktijkopleidingen voor de taxateurs en makelaardij. Bijvoorbeeld de opleidingen voor de (her)certificering aan de VastgoedCERT bij de aangesloten onderwijsinstellingen Hanzehogeschool, Fontys Eindhoven en toetsing bij de SVMNIVO. In Nederland bestaat er geen langdurige samenhangende opleiding (of vorm van nascholing) voor professionals met enige werkeivaring die zich op toegepast wetenschappelijk niveau willen specialiseren in Real Estate Valuation. Ook bestaat vanuit de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en VastgoedCERT de wens om een groep van ongeveer 150 NVM-taxateurs te 'upgraden'. Vanuit de aangegeven kennislacunes zal de opleiding zich focussen op inzicht bieden in de context en principes van de waardebepaling van vastgoed en hoe daarop te sturen. We leiden niet op tot koningen van de spreadsheets, maar tot het interpreteren en doorgronden van deze spreadsheets, conceptmatig, met visie op prijsvorming op microniveau en de samenhang met macro-economie. Op deze wijze kan de professional van deze opleiding de kwaliteit van een waardebepaling systematisch analyseren en de uitkomst van een vastgoedwaardering plaatsen in een bredere (macro) economische en institutionele context. Lacunes: Samenhangende opleiding op hoogwaardig niveau over Real Estate Valuation Toegespitst op de waarderingsmethoden kunnen reflecteren op gekozen waarderingsmethode Toegespitst op het mulitidicsiplinaire een goede en volledige analyse kunnen maken van de determinanten die gevolg hebben voor de waardebepaling vanuit de context geredeneerd Combinatie theorie en cases 2
Structuur van de opleiding De MSRE masteropleiding met profielkeuze De specialitische opleiding Real Estate Valuation maakt onderdeel uit van de Master of Studies in Real Estate, een masteropleiding aan de ASRE (NVOA hbo-master geaccrediteerd in 2007). De ASRE werkt momenteel aan de aanvraagprocedure om de MRE en de MSRE tot wo-master te accrediteren. De opleiding Real Estate Valuation behoort tot een van de profielonderdelen van de MSRE. De opleiding Master of Studies in Real Estate (MSRE) is bestemd voor vastgoedprofessionals die al over de nodige ervaring en kennis beschikken (2 jaar). De titel Master of Studies in Real Estate wordt verkregen als drie van de acht MSREvakken zijn afgerond en een scriptie is geschreven. Elke student volgt een profiel dat overeenkomt met onderstaande profielvakken. De student stelt het vakkenpakket als volgt samen: De student kan bij de examencommissie toestemming aanvragen om een vrije studierichting te volgen. In plaats van het vak Marktanalyse wordt dan één van de profielvakken gevolgd. De student moet wel kunnen aantonen dat hij/zij door vooropleiding en werkervaring over voldoende kennis beschikt van het vak Marktanalyse. Het vak Investeringsanalyse maakt ook verplicht onderdeel uit van de vrije studierichting. Structuur van Real Estate Valuation De opleiding Real Estate Valuation kent een totale studiebelasting van 420 uur (20 uur per week). Dit staat voor 15EC. Gecombineerd met 2 andere vakken en de scriptiemodule bedraagt dit 60EC, dus een mastergraad. 3
De totale studiebelasting wordt ingevuld door: het voorbereiden, volgen van colleges; voorbereiden, opmaak en presentatie van cases en de voorbereiden en opmaak van tentamens. De colleges gaan wekelijks door op dinsdag van 13,00-19,00u, met 3 blokken van 1u45 college. De opleiding start dinsdag 1 februari en eindigt dinsdag 28 juni 2010. Module 1 Context en principes van vastgoedwaarderen Module 2 Beleggingsvastgoed Module 3 Vastgoed in Ontwikkeling Module 4 Ondernemingsvastgoed Module-opbouw De opleiding kent een stevig eerste blok met vooral een theoretische invalshoek. De nadruk ligt op basisprincipes en de waarderingsmethodieken, waarbij de Angelsaksische methodes de basis vormen. Hierbij kan de professional uiteenlopende vastgoedobjecten waarderen met behulp van passende waarderingsmethoden en kan hij reflecteren op de methodekeuze en gevonden uitkomsten. Er is ook aandacht voor datamanagement: hoe kun je data interpreteren, analyseren en vervolgens integreren in de waardebepaling? Deze kennis wordt toegepast in complexe, praktijkgerichte blokken over het waarderen van beleggingsvastgoed, de waardebepaling van nog te ontwikkelen objecten en ondernemingsgerichte vastgoedvraagstukken. Tijdens de opleiding staat de toepassing van de International Valuation Standards (IVS) centraal. In tegenstelling tot Angelsaksische landen heeft de taxatiediscipline in Nederland zich nooit echt kunnen ontwikkelen tot een volwassen vakgebied, waarin consensus over een aantal fundamentele principes gepaard gaat met een eenduidige aanpak en met als resultaat een diploma. Het schema op de volgende pagina toont meer in detail de moduleopbouw, de centrale inhoud, de voorziene collegetijden, de toetsvorm en de kerndocent. Deze laatste is het inhoudelijk aanspreekpunt van de opleiding. Deze persoon stelt tevens de tentamenvragen op, maakt deel uit van de jury van de case en bewaakt de inhoudelijke samenhang van de opleiding. Ingangscriteria Minimaal een (volledig) hbo-bachelordiploma 2 jaar relevante werkervaring Juridische basiskennis, basiskennis Financiële Rekenkunde en basiskennis Statistiek 4
(hiervoor worden e-modules opgemaakt die voor de start van de opleiding kunnen gevolgd worden). Doelgroep De opleiding Waarderen richt zich op professionals met werkervaring in vastgoedwaarderingsvraagstukken, alsook op financiers, accountants, corporatiemedewerkers, ambtenaren en adviseurs. Kernbegrippen van de opleiding Analyse - starten vanuit een inzicht in de context van het waarderingsvraagstuk: economisch, ruimtelijk-wetenschappelijk, juridisch-fiscaal, institutioneel,... Waardebepaling - kennen van de verschillende waarderingsmethoden en kunnen reflecteren op de waarderingsmethode Strategie en implementatie - de 'wat doe je ermee'- vraag, het kunnen implementeren van de kennis van waarde-analyse en waardebepaling en mede advies formuleren naar de opdrachtgever 5
Module 1 Module 2 Module 3 Module 4 De opleiding Real Estate Valuation start met een stevige theoretische module over de context en principes van het waarderen en waarderen van vastgoed. De nadruk ligt op basisprincipes en de waarderingsmethodieken, waarbij de Angelsaksische methoden de basis vormen. Deze waarderingsmethoden worden in de Nederlandse context geplaatst. Grofweg wordt onderscheid gemaakt tussen: de directe vergelijkende methode, de inkomstenmethode en de kostenmethode. De behandelde methoden en technieken maken gebruik van financiële rekenkunde en statistische analyses. Naast de methoden wordt ingegaan op de waardebepalende factoren op gebouw- en op locatieniveau, het verzamelen en analyseren van (markt-)data en de integratie ervan in de waardebepaling. De diverse Valuation Standards (oa IVS en RICS) zullen worden besproken. In de module wordt eveneens aandacht besteed aan de zachte kant van het waarderingsproces. Denk hierbij aan de rol van de taxateur ten opzichte van de opdrachtgever en integriteitvraagstukken. Deze worden behandeld met behulp van een dilemmatraining. Module 2 bouwt voort op het fundament van module 1. Het accent komt nu te liggen op de toepassingen. Deze module richt zich op het bepalen van de waarde van beleggingsvastgoed, omdat hierbij meerdere waarderingsaspecten grondig behandeld kunnen worden. Denk hierbij aan de voor- en nadelen van de direct vergelijkende methode, de regressiemethode, de kapitalisatiemethoden, de discounted-cashflowmethode (contantewaardemethode) en de kostenmethode in de dagelijkse praktijk. Waarderingsvraagstukken spelen bij beleggingsvastgoed zowel op het niveau van de beleggingsportefeuille als op dat van de individuele objecten. Belangrijke aanpalende vraagstukken gaan over de financiering van vastgoed, evenals over benchmarking en performancemeting. De portefeuilleresultaten worden in een bredere (macro economische) context geplaatst. In module 3 wordt de nadruk gelegd op de waardebepaling in relatie tot gebiedsontwikkeling en in relatie tot vastgoedontwikkeling. Welke waarde moet aan grond of objecten worden toegerekend in verschillende fasen van het ontwikkelingsproces?, is een vraagstuk dat aan de orde komt. Ook is er de nodige aandacht voor waarderingsvraagstukken gekoppeld aan grond- of gebiedsexploitatie. Wanneer het gaat om de waardering van projecten in ontwikkeling, moet rekening gehouden worden met een aantal aanvullende waardebepalende factoren. Hierbij kan gedacht worden aan de grondexploitatiewet, onteigeningssituaties en erfpachtsituaties. In het dagelijks leven is waar te nemen dat in bepaalde gevallen het vastgoed en de daarin verrichte bedrijfsactiviteiten als het ware een onlosmakende samenhang vertonen (ondernemingsvastgoed). Hierbij is te denken aan horecagelegenheden, zwembaden en golfbanen. Het waarderen van ondernemingen behoort tot het terrein van de Business Valuator. Gezien het voorgaande is het echter van belang dat Real Estate Valuators inzicht hebben in de wijze waarop Business Valuators te werk gaan. De 4e module gaat over hoe de fundamentele waarderingsgrondslagen op dit terrein geoperationaliseerd worden. Tevens wordt ingegaan op de mogelijke relatie tussen het in de onderneming aanwezige vastgoed en de totale economische waarde van de onderneming. Ook zal aandacht worden geschonken aan de wijze waarop over waarde wordt gerapporteerd. Boekhoudkundige waardebegrippen komen over het algemeen niet overeen met economische en dat heeft verschillende consequenties. Duur 7 collegeweken 3 daagse excursie naar Londen Cass Business School Tussentoets Duur 4 collegeweken case Duur 4 collegeweken case Duur 4 collegeweken case Eindtentamen Kerndocent: prof. dr. Peter van Gool FRICS Handboek Real Estate Valuation, Principles and Applications Kenneth M. Lusht Red Book, RICS Kerndocent: drs. Hans op t Veld Kerndocent: drs. Peter van Arnhem MRE RT FRICS Kerndocent: drs. Jan Vis MBA CMC RV 6
Toets- en eindtermen van de opleiding Onderstaand schema toont voor de opleiding Real Estate Valuation de eindtermen en door middel van welke werkvormen en leerstijlen dit wordt gehaald. Leerdoel Leerstijl Werkvorm Na afloop is de student in staat uiteenlopende vastgoedobjecten te waarderen op basis van daartoe geëigende waarderingsmethoden en is in staat te reflecteren op de methodekeuze en gevonden uitkomsten. Leren door reflectie en analyse Hoorcollege Werkcollege Zelfstudie Werken aan individuele opdrachten Na afloop is de student grondig op de hoogte van de institutionele (juridische, (markt)technische, maatschappelijke) ontwikkelingen op het gebied van waardebepaling en kan deze ontwikkelingen incorporeren bij het bepalen van de waarde van vastgoedobjecten. Na afloop kan de student in passende termen mondeling en schriftelijk communiceren over de uitkomst van een vastgoedwaardebepaling met diverse belanghebbenden. Leren door reflectie en analyse Leren door samenwerken Leren door ervaren Hoorcollege Werkcollege Zelfstudie Werken aan individuele opdrachten Werken aan casusopdrachten in groepsverband Toetstermen van de opleiding Real Estate Valuation 1. Na afloop is de student in staat uiteenlopende vastgoedobjecten te waarderen op basis van daartoe geëigende waarderingsmethoden en is in staat te reflecteren op de methodekeuze en gevonden uitkomsten. Toets: de student is in staat de waarde te bepalen van een gegeven vastgoedobject (minimaal vastgoed in beleggingsportefeuille, vastgoed in ontwikkeling, aan exploitatie gebonden vastgoed), kan aangeven wat de overwegingen zijn voor methodologische keuzen en kan redeneren over de nauwkeurigheid van de gevonden uitkomsten Prestatie: de student maakt een plausibel taxatierapport voor een vastgoedobject Minimaal: de student kent de verschillende waardebepalingsmethoden en kan deze beredeneerd toepassen Toetsvorm: tussentoets, eindtentamen, casus. 2. Na afloop is de student grondig op de hoogte van de institutionele (juridische, (markt)technische, maatschappelijke) ontwikkelingen op het gebied van waardebepaling en kan deze ontwikkelingen incorporeren bij het bepalen van de waarde van vastgoedobjecten. Toets: de student kan in een gegeven context de actuele ontwikkelingen aangeven in de context van zijn vakgebied Prestatie: de student toont in een rapport waarin de waarde van een vastgoedobject is bepaald, hoe daarbij rekening is gehouden met wetgeving, omgevingsfactoren en andere actuele ontwikkelingen met gevolg op de waardebepaling Minimaal: de student kent de juridische, markttechnische en maatschappelijke actualiteit, die nodig is voor het kunnen waarderen van vastgoedobjecten Toetsvorm: casus, eindtentamen 7
3. Na afloop kan de student in passende termen mondeling en schriftelijk communiceren over de uitkomst van een vastgoedwaardebepaling met diverse belanghebbenden. Toets: de student kan een plausibel advies geven over de waarde van een vastgoedobject aan een belanghebbende Prestatie: schriftelijke en mondelinge presentatie van een taxatie rapport aan een klant (cq. jury van een case) Minimaal: de student kan zich geloofwaardig uitdrukken in de begrippen die passen bij vastgoedwaarderingsvraagstukken Toetsvorm: casus Leerdoelen van de modules Bovenstaande eind- en toetstermen zullen verder worden verfijnd aan de hand van leerdoelen gekoppeld aan de inhoud van de verschillende modules. Belangrijk hierbij is de eerste module die de fundamenten (analyse en waardebepaling) omvat die verder worden toegespitst en toegepast (strategie en implementatie) op de modules beleggingsvastgoed, vastgoed in ontwikkeling en ondernemingsvastgoed. Voor de eerste module nemen we het boek Real Estate Valuation, Principles and Applications van M. Lusht als leidraad. Hieronder vindt u een puntsgewijze opsomming van de invulling van de verschillende modules, gekoppeld aan de opbouw van de opleiding. Deze opsomming wordt momenteel vertaald in het collegerooster. Gelet op nog niet alle definitieve toezeggingen van de docenten, verspreiden we pas het collegerooster, wanneer iedere docent hierop heeft gereageerd. I introductie en context - Module 1. Oorsprong van het waarderingsvraagstuk - algemene economie. Het waarderingsproces en de onroerend goedmarkten. actualiteit ("Sense Of Urgency"). wie zijn de gebruikers van taxatierapporten. nut en noodzaak van taxatierapporten. geschiedenis en speelveld. waarderingsproces. een overzicht (theorie en praktijk). drie benaderingen (concept < voor- en nadelen, beperkingen>, theorie en praktijk. prijs, waarde (definities) en vastgoedmarkten. definities. marktwaarde. beleggingswaarde. gebruikerswaarde. typering onroerend goedmarkten. grondmarkt. bouw- en ontwikkelingsmarkt. koop-, huur- en beleggingsmarkt. International Valuation Standards. Rol van de taxateur. ethiek en integriteit. dilemmatraining 8
II analyse - Module 1. Determinanten van waarde. een overzicht (theorie en praktijk). locatie. gebouw. "Expected Use". criteria in "Expected Use" -analyse. "Comparables". wel beschikbaar. niet beschikbaar. overige "Expected Use" onderwerpen III waardebepaling - Module 1. Inkomstenbenadering. directe kapitalisatie. een overzicht (concept < voor- en nadelen, beperkingen> theorie en praktijk). van bruto naar netto operationeel inkomen. effectieve huur. leegstand. operationele kotsten (variabel en vast). kredietwaardigheid huurders. inkomstenprognose. inflatie en indexering. uitponden. multipliers. bruto / netto. "Comparables". reserve voor achterstallig onderhoud. kapitalisatie. Discounted Cash Flow modellen. een overzicht (het concept, theorie en praktijk). Discounting, Present Value en Future Value. samengestelde interest. risico en rendement. meerdere kasstromen. financieringen. Internal Rate of Return en Net Present Value. residuele waarde. residuele grondwaarde bepaling. residuele waarde voor "Highest and Best Use". inschatten Discount Rate. een overzicht (theorie en praktijk). gebruik alternatieve investeringen. verwachtingen van investeerders. risico's. relaties tussen inkomsten benaderingsmodellen. niet: investeringsanalyse (verwijzen naar ander blok). maatstaven voor returns (rendementen). verwachtingen van returns. risicoanalyses. Breakeven. "Debt Service Coverage Ratio. gevoeligheidsanalyses, scenario's en simulatie. Kostenbenadering. een overzicht (concept < voor- en nadelen, beperkingen>, theorie en praktijk). schatten van kosten. kantoren. winkels 9
. woningen. schatten van afschrijvingen. economische veroudering. functionele veroudering. duurzaamheid. Direct vergelijkende methode. een overzicht (concept < voor- en nadelen, beperkingen>, theorie en praktijk). MASS Apraissal. selectie en aanpassingen referenties. vergelijkende methode en basale statistische analyse. populatie en steekproeven. grafieken en verdeling. trends en standaard deviatie. vergelijkende methode en regressie analyse. simpele regressie, Scatter diagrammen, regressielijn, correlatie analyse. specifieke overwegingen bij grond IV strategie en implementatie - Module 2 t.e.m. 4 Module 2 - Beleggingsvastgoed. Waardering van individuele objecten. yield begrip. taxaties issues: illiquiditeit, smoothing and lagging. taxatie versus transacties indices. rendements-beinvloedende elementen: cash flows, huurscenario's, input van eigenaar. object in Privaat (niet-beursgenoteerd) vastgoedfonds. belang indirect beleggen onder institutionele beleggers. kenmerken niet-beursgenoteerde fondsenmarkt. verschillende stijlen van niet-beursgenoteerde beleggers. waardebegrippen: NAV, IRR, direct en indirect rendement. liquiditeit en waardering. belegging door de bril van de beursgenoteerde vastgoedbelegger. kenmerken beursgenoteerde vastgoed aandelenmarkt. discounts en premies. toegevoegde waarde in portefeuille. financieel modelleren. short selling. Case Module 3 - Vastgoed in ontwikkeling. Strategisch grondbeleid en planeconomie. Waardering in relatie tot gebiedsontwikkeling. actief grondbeleid raming verwervingskosten GREX wet voorkeursrecht gemeenten minnelijke grond- en vastgoedverwerving onteigening erfpact. passief grondbeleid systematiek grondexploitatiewet WRO-residuele methode, grex, onteigening, staatssteun, Wvg taxatie inbrengwaarde. Waardering in relatie tot vastgoedontwikkeling haalbaarheidsonderzoek- opbrengstoptimalisatie gevolgd van duurzaamheid financieringsaspecten. Case 10
Module 4 - Ondernemingsvastgoed. Methode en fundament van Business Valuation. Modelmatige toepassing van Business Valuation relatie tussen vastgoed en de totale economische waarde van het vastgoed. Toepassing in horecagelegenheden, zwembad, golfbaan. waardering van incourant specifiek vastgoed. Case. 11