Haalbaarheidsonderzoek nieuwbouw Eben-Haëzerschool Leerbroek Meerkerk, 22 november 2016
Inleiding Het oudste gedeelte van de basisschool Eben-Haëzer in Leerbroek is reeds meer dan 60 jaar oud en het totale schoolgebouw voldoet niet meer aan de huidige (en toekomstige) eisen die het moderne onderwijs aan schoolgebouwen stelt. Bovendien is de basisschool niet duurzaam en toekomstbestendig ingericht. Om duurzaam basisonderwijs in Leerbroek voor de toekomst te waarborgen zal er een nieuwe basisschool moeten worden ontwikkeld. Om het duurzame basisonderwijs een extra stimulans te geven worden ook de mogelijkheden tot het realiseren van samenhangende functies zoals de voor- en buitenschoolse opvang en peuterspeelzaalwerk onderzocht. Op basis van de projectopdracht Haalbaarheidsonderzoek basisschool Leerbroek (bijlage 1) zal deze rapportage op hoofdlijnen inzicht verschaffen in onder andere de kosten die een nieuwe basisschool met zich meebrengt, de verkeerskundige situatie aan de Leerbroekseweg ter hoogte van de bestaande basisschool en eventuele alternatieve locaties. Aan de hand van deze hoofdlijnen kunnen er vervolgens op bestuurlijk niveau keuzes worden gemaakt die verder uitgewerkt kunnen worden in programma s van eisen. Functies basisschool Eben-Haëzer De huidige basisschool in Leerbroek heeft alleen een basisonderwijsfunctie. Onderwijsgerelateerde functies zoals voor- en naschoolse opvang, peuterspeelwerk, kinderopvang en bibliotheek zijn gevestigd in het nabij gelegen Leerdam en Nieuwland. Het schoolbestuur van de Eben-Haëzerschool heeft echter wel ambities om deze functies in een nieuwe brede school door externe partijen te laten exploiteren. Een toevoeging van deze functies geeft zoals eerder aangegeven een extra stimulans aan de toekomstbestendigheid van de basisonderwijsfunctie in Leerbroek. Om de vraag naar deze kindfuncties concreter te krijgen heeft het schoolbestuur van de basisschool een behoefteonderzoek uitgezet. Uit dit behoefteonderzoek is gebleken dat er behoefte is aan kinderopvang, voor- en naschoolse opvang en peuterspeelwerk. In het vervolgtraject zal dit verder worden geconcretiseerd. In dit haalbaarheidsonderzoek wordt uitgegaan van een nieuwe basisschool die opgeplust kan worden met kindfuncties voor maximaal 16 kinderen. De ruimtehoefte van de basisschool wordt aan de hand van het leerlingenaantal bepaald. Op basis van de leerlingenprognoses uit 2015 zal het leerlingenaantal van de basisschool in Leerbroek van 226 leerlingen in 2015 dalen naar 175 leerlingen in 2035. Conform de projectopdracht wordt de ruimtebehoefte gebaseerd op het gemiddelde aantal leerlingen voor de komende 10 jaar, namelijk 210 leerlingen. Op basis van de landelijke norm betekent dit een schoolgebouw van 1.256 m² BVO 1 en een buitenruimte 2 van 630 m². In 2035 zal het leerlingenaantal zijn gedaald en zal er 176 m² aan ruimte "over" zijn. De ruimtebehoefte voor de kinderopvang/bso en peuterspeelwerk is uitgaande van 16 kindplaatsen 56 m² BVO 3 aan binnenruimte en 48 m² aan buitenruimte (3 m² per kind). Er dient tevens rekening te worden gehouden met 20 m² aan verschoningsruimte/slaapruimte. Er wordt vanuit gegaan dat de beperkte ruimte voor een bibliotheekfunctie kan worden gevonden binnen de vierkante meters van de schoolfunctie. 1 basisafmeting 200 m² + (aantal leerlingen x 5,03) 2 3 m² per leerling 3 3,5 m² per kind 2
De totale binnenruimtebehoefte komt hiermee op 1332 m² BVO. De totale behoefte aan buitenruimte bedraagt 678 m². De mate van multifunctionaliteit en flexibiliteit van een nieuw gebouw bepaalt uiteindelijke de werkelijke totale ruimtebehoefte. Dit kan in de volgende ontwikkelingsfase verder uitgewerkt worden in programma s van eisen. Gerelateerd aan de functies van een brede school dient ook rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte die de functies met zich meebrengen. Voor een brede schoolvoorziening wordt deze ingeschat op ongeveer 13 parkeerplaatsen 4. Dit neemt ongeveer 163 m² in beslag. De totale ruimtebehoefte inclusief buitenruimte en parkeergelegenheid voor een nieuwe brede school in Leerbroek komt hiermee op 2173 m². Verkeersituatie Leerbroekseweg 7 De verkeersituatie ter hoogte van de basisschool aan de Leerbroekseweg 7 is één van de redenen van het schoolbestuur om op een alternatieve locatie een nieuwe basisschool te realiseren. Naar aanleiding van dit standpunt is er een extern verkeerskundig onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Dit verkeerskundig rapport is als bijlage 2 bijgevoegd. Uit het rapport kan de conclusie worden getrokken dat de verkeerssituatie ter plaatse verbeterd kan worden maar dat de locatie aan de Leerbroekseweg 7 vanuit verkeerskundig oogpunt geschikt is voor een (nieuwe) basisschool. Alternatieve locaties Leerbroek In Leerbroek zijn naast de huidige locatie alternatieve locaties voor een brede school aanwezig. In dit onderzoek worden de volgende locaties nader bekeken: 1. locatie Schep aan de Kerkweg (3880 m2); 2. locatie Dr. A. Booijstraat (1450 m2); 3. locatie ten westen van het woonzorgcomplex aan de Kerkweg (± 10.000 m2) 4. huidige schoollocatie aan de Leerbroekseweg 7 (3795 m2); De bovenstaande locaties zullen in de volgende tabellen worden getoetst op fysieke grootte, financieel/economische haalbaarheid en kwaliteit. In de fysieke toets wordt gekeken of een locatie groot genoeg is voor een nieuwe brede schoolvoorziening. 4 1 pp per leslokaal en 0,8 pp per arbeidskracht in de kinderopvang/peuterspeelzaal 3
Tabel 1: Fysieke toets Locatie Grootte Toetsing 1. Locatie Schep 3.880 m2 Gelet op de ruimtebehoefte van een brede schoolvoorziening is deze locatie groot genoeg. 2. Locatie A. de Booijstraat 1450 m² De locatie is te klein om alle brede schoolfuncties inclusief parkeervoorzieningen te huisvesten. 4
3. Locatie nabij woonzorgcomplex Leerbroek ± 5.000 m² De locatie heeft voldoende omvang. 4. Huidige schoollocatie aan de Leerbroekseweg 7 3795 m² De locatie heeft voldoende omvang. Locatie 2 is te klein en wordt niet meegenomen in de volgende toets van tabel 2. 5
Tabel 2: Financieel/economische toets Locatie Beoordeling 1. Locatie Schep De locatie is niet in gemeentelijk eigendom en zal verworven moeten worden. Mede gelet op het gebruik van het perceel in het verleden moet ook rekening worden gehouden met eventuele saneringskosten. Deze locatie heeft derhalve een substantieel kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. 2. Locatie A. de Booijstraat N.v.t. 3. Locatie nabij woonzorgcomplex Leerbroek 4. Huidige schoollocatie aan de Leerbroekseweg 7 De locatie is niet in eigendom van de gemeente en zal verworven moeten worden. De locatie heeft derhalve een kostenverhogend effect op een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. (In een gesprek met de eigenaresse moet blijken of de grondeigenaresse bereid is om de grond te verkopen c.q. verhuren) De locatie is deels in eigendom van de Vereniging voor Christelijk Schoolonderwijs en deels de gemeente Zederik. Er zit geen boekwaarde op de grond die in eigendom is van de gemeente. Het kostenverhogende effect van deze locatie heeft betrekking op het realiseren van tijdelijke huisvesting (± 248.650,--) voor de basisschool op een alternatieve locatie die wellicht gehuurd zal moeten gaan worden. Alle drie locaties zijn financieel/economisch haalbaar als de gemeente bereid is om extra te investeren bovenop een ontwikkelingsbudget voor een brede schoolvoorziening. De kwaliteit van de locaties worden beoordeeld aan de hand van diverse criteria zoals stedenbouwkundige inpassingsmogelijkheden, strategische ligging en bereikbaarheid. In de onderstaande tabel worden de locaties nader beoordeeld. Tabel 3: Kwalitatieve toets Locatie Beoordeling 1. Locatie Schep De locatie is centraal gelegen in Leerbroek. De locatie is goed te ontsluiten en is goed bereikbaar. 2. Locatie A. de Booijstraat N.v.t. 6
3. Locatie nabij woonzorgcomplex Leerbroek De locatie is gelegen aan de rand van Leerbroek. De onmiddellijke nabijheid van het woonzorgcomplex kan vanuit verschillende perspectieven als positief (levendig) en negatief (overlast en uitzicht) worden gezien. Het perceel biedt veel ruimte om de voorziening ruimtelijk en in het groen in te passen. Aangezien er op het perceel goede verkeersvoorzieningen zoals parkeerplaatsen en een kiss-and-ride zone kunnen worden gecreëerd is de locatie goed te ontsluiten voor het verkeer. Er wordt vanuit gegaan dat de locatie zich buiten de spuitcirkel van het naastgelegen gebied bevindt. 4. Huidige schoollocatie aan de Leerbroekseweg 7 De locatie is gelegen aan de buitenrand van Leerbroek. De huidige school past en functioneert goed op de locatie. Dit geldt ook voor een nieuwe basisschool die bovendien door efficiënter ruimtegebruik nog beter in te passen is. Uit het externe verkeersonderzoek is gebleken dat de locatie geschikt is voor de vestiging van een nieuwe basisschool. Ambtelijke conclusie: Vanuit ligging en kwaliteit hebben is er geen voorkeur tussen de locaties. Indien gekozen wordt voor locatie 4 is het ruimtelijk en financieel-technisch logisch om locatie 3 te huren en in te zetten voor tijdelijke huisvesting van de school voor 1,5 jaar. 7
Bouwkosten nieuwe basisschool De investeringskosten van nieuwbouw worden onderverdeeld in drie componenten: grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. De grondkosten en de bijkomende kosten zijn sterk locatieafhankelijk. Aangezien er nog geen locatiekeuze is gemaakt worden in eerste instantie alleen de bouwkosten in beeld gebracht zodat er een principebesluit kan worden genomen omtrent nieuwbouw van de basisschool in Leerbroek. De bouwkosten van een school worden berekend aan de hand van de landelijk geldende normbedragen van de VNG uit 2013. Zoals eerder in deze nota is aangegeven zal een nieuwe basisschool inclusief kindfuncties een omvang hebben van 1332 m² bvo (exclusief buitenruimte). Volgens de normen van de VNG worden de bouwkosten, alsmede de aanleg en inrichting van het schoolterrein als volgt bepaalt: Startbedrag, voor de realisatie van de eerste 350 m² bvo 713.953,28 Elke volgende m² bvo (1332 m²-350 m²) kost 1221,78 1.199.787,96 Aan de hand hiervan komen de totale bouwkosten (inclusief inrichting schoolplein) uit op 1.913.741,--. In de praktijk blijkt echter dat de VNG norm voor de bouwkosten niet in overeenstemming zijn met de werkelijkheid. Dit heeft te maken met steeds verder aangescherpte bouwregelgeving. Mede op basis van de huidige sterk aantrekkende bouwmarkt en de ophanden zijnde wettelijke verplichting tot energieneutraliteit wordt het normbedrag met 25% verhoogd. Deze verhoging houdt reeds rekening met een bezuiniging in efficiënte vierkante meters. Hiermee komt het bouwkostenbudget voor nieuwbouw van een brede schoolvoorziening in Leerbroek op 2.392.176,--. Door het concretiseren van het project in programma s van eisen kan de bouwkostenberekening specifieker en nauwkeuriger worden gemaakt. 8
Opbrengstpotentieel schoollocatie Indien de basisschool op een alternatieve locatie gerealiseerd wordt kan de huidige schoollocatie dienen als dekkingsmogelijkheid voor de investering in de nieuwe brede schoolvoorziening. De opbrengstpotentie van de schoollocatie aan de Leerbroekseweg wordt hieronder weergegeven. Tabel 4: Opbrengstpotentieel Leerbroekseweg 7 Uitgangspunten Omvang locatie in m² 3795 Groen en andere openbare voorzieningen 40% 1518 Netto uitgeefbaar 60% 2277 Opbrengsten woningbouw 1-laags prijs per m² 300,-- woningbouw duur prijs per m² 400,-- 400 910.800 Totale opbrengsten 910.800 Kosten Sloopkosten 20.000 Bouw- en woonrijp maken per m² 100 151.800 Ov. plankosten (% v/d totale opbrengst.) 25% 227.700 Boekwaarde school d.d. 31-12-2016 200.165 Totale kosten 599.665 Saldo opbrengstpotentieel 311.135 Overige dekkingsmiddelen moeten worden gevonden in de gemeentelijke begroting. Voor wat betreft het opbrengstpotentieel wordt vanuit gegaan dat de grond om niet vervalt aan de gemeente en dat de locatie wordt ontwikkeld voor het hogere woonsegment. 9
Investeringskostenramingen In verband met de vertrouwelijkheid rondom de verwervingskosten worden de investeringskostenramingen voor een nieuwe basisschool op drie locaties in een aparte vertrouwelijke bijlage (3) bij dit onderzoek gevoegd. 10
Vervolgtraject Het proces voor een nieuwe (brede) schoolvoorziening in Leerbroek bevindt zich nog in initiatieffase. Ik stel de volgende stappen voor om te komen tot de volgende fase: Initiatieffase 1. principebesluit college over locatiekeuze, kindfuncties en investering (november 2016) 2. principebesluit Raad over locatiekeuze, kindfuncties en investering + beschikbaarstelling voorbereidingskrediet (december 2016) Definitiefase 3. opstellen Programma s van Eisen brede schoolvoorziening 4. Programma s van eisen vaststellen en budget beschikbaar stellen door Raad (mei 2017) Ontwerpfase (juni 2017- november 2017) Voorbereidingsfase (oktober 2017- oktober 2018) Realisatiefase (oktober 2018 - juli 2019) Conclusie haalbaarheidsonderzoek De gedateerde staat van de bestaande basisschool in Leerbroek is het voornaamste argument om een nieuwe basisschool te realiseren in Leerbroek om zodoende een duurzaam basisonderwijs in Leerbroek voor de toekomst veilig te stellen. Het opplussen van een nieuwe basisschool met kindfuncties moet in verband met de reeds aanwezige kindfuncties in Leerdam goed overwogen worden. Dit kan worden meegenomen in de volgende procesfase bij het opstellen van de programma s van eisen voor een nieuwe basisschool. De locatie nabij het woonzorgcomplex is de meest voor de hand liggende locatie vanwege de kwaliteit en de financiële consequenties. De vestiging van een nieuwe basisschool op de bestaande schoollocatie is op basis van de financieel-technische consequenties de beste tweede oplossing. 11