Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2008 De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt met 0,4% in het 1e kwartaal van 2008. De stijging van de prijs per m2 is met 0,7% iets hoger. De stijging van de prijs van de gemiddelde woning is lager dan in het 4e kwartaal van 2007 maar de stijging van de prijs per m2 is hoger dan in het 4e kwartaal (de definitieve cijfers voor het 4e kwartaal zijn respectievelijk 0,7% voor de prijsstijging en 246.000 euro voor de prijs van de gemiddelde verkochte woning). De prijs van de gemiddelde verkochte woning komt nu uit op 244.000 euro. Een stijging van 3,2% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2007. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs is licht gestegen tot een niveau van 3,4% tegen 4,2% op het voorlopig hoogste niveau in het 1e kwartaal van 2004. Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren % prijsstijging 7 6 5 4 3 2 1 0 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 98-1 98-2 98-3 98-4 99-1 99-2 99-3 99-4 00-1 00-2 00-3 00-4 01-1 01-2 01-3 01-4 02-1 02-2 02-3 02-4 03-1 03-2 03-3 03-4 04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 kwartalen Prijsstijging verschillende woningtypen De stijging van de prijs geeft voor alle typen een iets ander beeld. De prijsstijgingen wijken bijna allemaal af van het overall gemiddelde van 0,4%. Om precies te zijn: de prijs van de gemiddelde verkochte tussenwoning steeg met 0,8%, de prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg met 0,4%, de gemiddelde twee-onder-een-kapwoning steeg 0,1% in prijs en de gemiddelde vrijstaande woning steeg 1,7% in prijs; de prijs van het gemiddelde appartement nam met -0,3% af. -1-2 Goedkope versus dure Er is, in tegenstelling tot 2007, geen opvallend verschil in prijsontwikkeling tussen de gemiddelde goedkope en de gemiddelde dure : de dure stijgen dit kwartaal slechts weinig meer in prijs per m2 dan de goedkope. In het 4e kwartaal stegen de m2-prijzen voor zowel de dure als de goedkope duidelijk meer dan gemiddeld, nu stijgen de prijzen per m2 voor dure evenveel als gemiddeld en de goedkope iets minder dan gemiddeld. De trend dat dure duidelijk meer in prijs stijgen dan goedkope, zet zich in het eerste kwartaal dus niet voort. Tussen geven het grootste verschil te zien in
prijsontwikkeling naar goedkoop en duur. Goedkope tussen stijgen 0,5% in prijs per m2 terwijl de dure met 1,3% in prijs toenemen. Tabel 1 Dure versus goedkope Nederland 1 e kwartaal 2008* versus 4 e kwartaal 2007 Prijs per m 2 Verandering in procenten Tussen Hoek 2 onder 1 kap Vrijstaande Apparte menten Alle Dure 1,3% 0,4% 0,7% 0,9% 0,2% 0,7% Goedkope 0,5% -0,1% 0,6% 0,6% 0,5% 0,5% * voorlopige cijfers Geldvolume Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van is in het 1e kwartaal met 13% afgenomen na een stijging in het vorige kwartaal van 1%. Deze daling wordt veroorzaakt doordat in het 1e kwartaal van dit jaar veel minder zijn verkocht dan in het 4e kwartaal. Vergeleken met het 1e kwartaal van 2007 is het aantal verkopen lager met nu nog geen 33000 tegen toen meer dan 35000 verkopen. Tabel 2 Nederland 1 e kwartaal 2008 versus 4 e kwartaal 2007 Nederland 1e kwartaal 2008* versus 4e kwartaal 2007 tussen hoek 2 onder 1 kap vrijstaande appartementen alle transactieprijs in duizenden euro's niveau 1e kwartaal 2008 215 238 294 427 176 244 gew. procent. verschil 4e kwartaal 2007 0.8% 0.4% 0.1% 1.7% -0.3% 0.4% prijs per m2 niveau 1e kwartaal 2008 1854 1940 2119 2506 2247 2103 gew. procent. verschil 4e kwartaal 2007 1.2% 0.6% 0.3% 1.2% 0.4% 0.7% looptijd in dagen niveau 1e kwartaal 2008 71 84 97 147 73 87 gew. procent. verschil 4e kwartaal 2007 14% 21% 15% 17% 19% 17% marktstemmingsindicator in miljoenen euro's niveau 1e kwartaal 2008 2240 1192 1377 1951 1967 8727 procentueel verschil 4e kwartaal 2007-10% -10% -14% -15% -16% -13% aantal verkochte niveau 1e kwartaal 2008 9543 4568 4498 4155 9925 32690 procentueel verschil 4e kwartaal 2007-9% -9% -13% -16% -13% -12%
Aanbod versus aantal verkopen In het 1e kwartaal zijn er zoals te verwachten in de winter in verhouding minder nieuw te koop gekomen. Ten opzichte van het woningaanbod bij het begin van het kwartaal is het percentage dat in het 1e kwartaal te koop komt afgenomen met 13 procentpunt ten opzichte van het 4e kwartaal (66% naar 53%). Tegelijkertijd is de verkoopquote van de te koop staande gedaald van 27,5% naar 23,8%. Het aantal verkopen is daardoor voor Nederland als geheel 12% lager dan in het 4e kwartaal en, belangrijker, bijna 8% lager dan het aantal verkopen in het 1e kwartaal van 2007. Voor de regio s Amsterdam, Haarlem en Delft is het aantal verkopen zelfs respectievelijk 25%, 25% en 23% lager dan in het 4e kwartaal. De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning is met 0,9% gestegen ten opzichte van het 4e kwartaal. De looptijd van de te koop staande is door het geringe nieuwe aanbod en de lagere verkoopquote met 10% toegenomen. De betaalbaarheid De betaalbaarheid van koop is in het 1e kwartaal flink toegenomen. De ontwikkeling van alle bepalende factoren pakken positief uit voor de betaalbaarheid (woningprijsdaling, rentedaling en inkomensgroei). De financieringslasten zijn daarmee belangrijk afgenomen, wat vooral voor starters van belang is. De betaalbaarheid kan onder invloed van de minder gunstige conjunctuur in de loop van het jaar nog verder verbeteren door een mogelijke verdere daling van de rente en de huizenprijzen, waardoor de woningvraag met name van starters - op den duur wat meer kan gaan aantrekken. De stand van de betaalbaarheid is in het eerste kwartaal dicht bij het lange termijn gemiddelde komen te liggen. Een gemiddelde koopwoning is daardoor nog steeds betaalbaar voor de meerderheid van huishoudens als gekeken wordt naar het benodigde inkomen dat nodig is voor een hypotheeklening. Voor de meeste werkende huishoudens ligt het betaalbaarheidspercentage boven de 100%. De positie van alleenverdieners op de woningmarkt is daarbij duidelijk moeilijker dan voor tweeverdieners. Tabel 3 NVM Betaalbaarheidspercentage gemiddelde koopwoning 1 e kwartaal 2008 Éénverdiener Tweeverdiener Starter (100% financiering) 75% 112% Doorstromer (70% financiering) 104% 156% Tabel 4 NVM Betaalbaarheidspercentage naar woningtype 4 e kwartaal 2007 Woningtype Starters (100% financiering) Doorstromers (70% financiering) 1-verdiener 2-verdiener 1-verdiener 2-verdiener Appartement ( 175.900) 104% 155% 144% 216% Tussenwoning ( 214.600) 85% 127% 118% 177% Hoekwoning ( 238.100) 77% 115% 106% 160% 2 onder 1 kap woning ( 293.600) 62% 93% 86% 129% Vrijstaande woning ( 426.700) 43% 64% 59% 89% totaal ( 244.000) 75% 112% 104% 156%
De regionale verschillen in het vierde kwartaal In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 1 e kwartaal van 2008 zijn er significante verschillen tussen de 76 NVM-regio s zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten, op basis van prijs per vierkante meterverandering. Tabel 5 Alle in de regio: Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten 1e kwartaal 2008* 4e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008* 1e kwartaal 2007 NVM-regio stad Groningen eo - 1.5 % + 1.8 % - 0.8 % NVM-regio Zwolle eo + 0.3 % + 0.8 % + 1.7 % NVM-regio Zutphen eo + 8.1 % - 0.2 % + 12.2 % NVM-regio Almere + 1.2 % - 0.5 % + 1.5 % NVM-regio Amsterdam - 2.7 % + 6.9 % + 11.5 % NVM-regio Utrecht + 2.1 % + 0.6 % + 6.9 % NVM-regio Den Haag + 1.8 % - 1.4 % + 3.2 % NVM-regio Rotterdam + 1.6 % - 1.9 % + 1.6 % NVM-regio Nijmegen eo - 1.2 % + 2.1 % + 3.0 % NVM-regio Breda - 0.1 % + 0.7 % + 6.7 % NVM-regio Den Bosch - 1.0 % + 1.6 % - 0.1 % NVM-regio Eindhoven eo + 0.8 % + 0.6 % + 2.5 % NVM-regio Zeeuwse Eilanden - 0.6 % - 0.1 % - 3.4 % NVM-regio zuid Limburg + 0.0 % + 2.1 % + 7.7 % Nederland + 0.4 % + 0.7 % + 3.2 % * voorlopig cijfer In de meeste van de beschouwde regio s stijgt de prijs van de gemiddelde verkochte woning in dit kwartaal, maar er zijn ook een groot aantal regio s waar de prijs daalt. Vooral de regio Zutphen valt op door een prijsstijging van 8,1%. Opvallende prijsdalingen zijn er in de regio s stad Amsterdam, Groningen en Nijmegen. Vergelijken we het 1e kwartaal van 2008 met een jaar eerder, dan is in de meeste regio s de prijs van de gemiddelde verkochte woning gestegen. In de regio s Zutphen, Amsterdam, Utrecht, Zuid- Limburg en Breda is de prijsstijging duidelijk meer dan de 3,2%, die voor Nederland geldt. NB 1. Voorlopige cijfers: De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het eerste kwartaal van 2007. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden soms pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit gebeurt echter sporadisch, maar kan daarmee de cijfers beïnvloeden. Het definitieve cijfer voor de prijsstijging in het vierde kwartaal van 2006 komt uit op 0,8 % (Het voorlopige cijfer was 1,1 %). De definitieve prijs van de verkochte woning is voor het vierde kwartaal van 2006 239 duizend euro (het voorlopige cijfer was 241 duizend euro). 2. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). 3. Berekenmethode: De NVM berekent het prijsniveau per kwartaal voor Nederland als geheel door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane verkoopprijzen per type en regio. Er
wordt daarbij gewogen met het aantal verkochte per type en regio in het betreffende kwartaal. Dit aantal kan van kwartaal tot kwartaal verschillen. De prijsstijging/daling voor Nederland wordt berekend door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane prijsstijging/daling per type en regio van kwartaal op kwartaal. Daarbij wordt gewogen met de verkopen in beide kwartalen samen gedeeld door twee. Doordat het aantal verkopen naar type en regio van kwartaal tot kwartaal kan verschillen, verschilt het gemiddelde aantal verkopen over 2 kwartalen van het aantal in elk van beide kwartalen. Daardoor hoeft op het niveau van Nederland als geheel het cijfer gepresenteerd voor de prijsontwikkeling niet overeen te komen, met het eenvoudig zelf te berekenen procentuele verschil tussen de voor Nederland gepresenteerde prijsniveaus. Doorgaans zullen deze cijfers elkaar echter weinig ontlopen. 4. Wijzigingen in de beschikbaar komende NVM-cijfers: Met ingang van het tweede kwartaal van 2005 is de regio-indeling gewijzigd. De belangrijkste verandering is dat de NVM nu 76 woningmarktregio s onderscheidt, voorheen waren dit er 80. Dit komt doordat de nieuwe indeling gebaseerd is op dorpskernen en plaatsen en niet meer op gemeenten. Hierdoor kan het voorkomen dat de eerder berekende prijzen iets afwijken. Net als in voorgaande kwartalen worden recreatie niet meer in de kwartaalcijfers meegenomen. Deze wijziging is met terugwerkende kracht doorberekend naar de voorgaande kwartalen. Tenslotte heeft de NVM de twee-onder-een-kapper als aparte categorie toegevoegd. Dat betekent dat er nu vijf categorieën worden onderscheiden: appartement, tussenwoning, hoekwoning (optelling geschakelde tussenwoning en hoekwoning), 2-onder-1-kapper en vrijstaande woning. Al deze veranderingen zijn met ingang van het tweede kwartaal 2005 met terugwerkende kracht in de NVM-kwartaalcijfers doorgevoerd.