JAARVERSLAG 29 WOONSTICHTING VOORUITGANG Kwaliteit in denken en doen
2 Raad van Commissarissen
Voorwoord Juist in een tijd van economische recessie moeten woningcorporaties staan voor hun maatschappelijke taak. Waar marktpartijen niet kunnen of willen presteren zullen corporaties anticyclisch hun maatschappelijke taken moeten invullen. Uiteraard zal de taakopvatting moeten zijn ingebed in een heldere visie en zal deze moeten worden gedragen door de omgeving van de instelling. Vooruitgang heeft in de afgelopen jaren hard gewerkt aan het zichtbaar krijgen van de behoeften van haar huidige en toekomstige klanten en de organisatie geprofessionaliseerd om haar maatschappelijk visie via sociaal ondernemerschap in praktisch handelen om te zetten. Helaas is de poging om de banden met de collega corporaties Sint Antonius van Padua en de Noordwijkse Woningstichting verder aan te halen niet gelukt. In 29 heeft Vooruitgang verder de vruchten kunnen plukken van de ingezette lijn. Aan de door ons zo beoogde kwaliteit op zowel de harde kant, de stenen, als ook op de zachtere kant van de bedrijfsvoering en dienstverlening is veel aandacht besteed. Leefbaarheid in al haar facetten was voor Vooruitgang een belangrijk thema in 29. Voorbeelden hiervan waren de oplevering van de vernieuwde woonwijk Oranjebuurt, de ontwikkeling van een crisisopvang voor speciale jeugdzorg, de inzet op de woonzorg- en energiebesparings-concepten, de realisatie van het parkpaviljoen, het ontwikkelen van nieuwe diensten en het vernieuwen van ons overleg met de stakeholders. Met de op dit front behaalde successen zetten wij Vooruitgang verder op de kaart als een vooraanstaande regionale ondernemende volkshuisvester die graag actief meebouwt aan een kwalitatief betere samenleving. Een organisatie waarmee het prettig samenwerken is en die zich in haar ambitie niet laat beperken door de stroperigheid van de stortvloed aan regelgeving. Een organisatie met de voeten midden in de samenleving, die niet alleen zegt wat zij doet maar ook doet wat zij zegt. Een organisatie met oog voor kwaliteit, zowel in het doordenken van problemen en hun oplossingen, het maken van plannen en het uitvoeren daarvan. Daarom geven wij dit jaarverslag de titel kwaliteit in denken en doen mee. In dit verslag proberen wij u zo goed mogelijk te informeren over onze doelen, plannen en resultaten. U vindt dit verslag ook op onze website. Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit verslag, schroom dan niet om contact met mij op te nemen. Ik dank alle medewerkers maar ook de stakeholders van Vooruitgang voor de geleverde inzet en het uithoudingsvermogen dat van hen gevraagd werd om te doen wat gedaan moest worden voor Vooruitgang en voor de volkshuisvesting. S.M. Schrader Directeur-bestuurder Woonstichting Vooruitgang 3
Inhoudsopgave 1. Woonstichting Vooruitgang: Kwaliteit in denken en doen pagina 7 1.1 Inleiding pagina 7 1.2 Een regionale speler pagina 1 1.3 Missie en ondernemingsplan pagina 1 1.4 Strategie en resultaat pagina 11 1.5 Maatschappelijke opbrengsten pagina 12 2. VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES pagina 13 2.1 Werken aan wonen: de Kaders pagina 13 2.2 Situatie op de woningmarkt pagina 13 2.3 Regionale en lokale prestatieafspraken pagina 13 2.4 Woningbezit en voorraadbeleid pagina 14 2.4.1 Kenmerken van het bezit pagina 15 2.4.2 Kwaliteit van de voorraad pagina 15 2.4.3 Aan- en verkoop van (verspreid) bezit pagina 15 2.4.4 Nieuwbouw pagina 16 2.4.5 Vervangende nieuwbouw pagina 16 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw pagina 16 2.4.7 Acquisitie van nieuwe projecten pagina 17 2.4.8 Acquisitie van grond pagina 18 2.4.9 Onderhoud van woningen pagina 19 2.5 Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen pagina 21 2.5.1 Ouderen pagina 21 2.5.2 Mensen met een beperking pagina 21 2.5.3 Asielzoekers en statushouders pagina 21 2.5.4 Wonen, zorg en welzijn pagina 22 2.6 Het huisvesten van de primaire doelgroep pagina 22 2.6.1 Verhuurbeleid en woonzicht.nl pagina 22 2.6.2 Verhuringen in 29 pagina 23 2.6.3 Onrechtmatige bewoning pagina 24 2.6.4 Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen pagina 24 2.7 Leefbaarheid en woonomgeving pagina 24 2.7.1 Inleiding pagina 24 2.7.2 Activiteiten pagina 24 3. HUURBELEID 29 pagina 25 3.1 Huurbeleid in algemene zin pagina 25 3.2 De inkomsten van de corporatie pagina 25 3.3 Huurverhoging 29 pagina 25 3.4 Huurtoeslag pagina 25 4
3.5 Huurbetaling en incasso pagina 25 3.6 Leegstand pagina 25 4. SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES pagina 26 4.1 Inleiding pagina 26 4.2 De partijen in het veld pagina 26 4.3 Samenwerking met belanghebbenden in 29 pagina 26 4.3.1 Samenwerking met de klant pagina 26 4.3.2 Overleg met SBS e.o. en andere bewonersorganisaties pagina 28 4.3.3 Klachten van bewoners pagina 28 4.3.3.1 Klachtencommissie Wonen pagina 28 4.3.3.2 Huurcommissie pagina 28 4.3.3.3 Commissie van Bezwaar en Beroep pagina 28 4.3.4 Overleg met gemeenten pagina 28 4.3.5 Overleg met het ministerie van VROM pagina 29 4.4 Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren pagina 29 5. DE ORGANISATIE pagina 31 5.1 Een slagvaardige organisatie pagina 31 5.2 Bestuur pagina 31 5.3 Raad van Commissarissen pagina 31 5.4 Organisatie en organisatiestructuur pagina 31 5.4.1 Arbeidsomstandigheden pagina 32 5.4.2 Automatisering pagina 32 5.4.3 Organisatieontwikkeling pagina 32 5.4.4 Sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen pagina 32 5.4.5 Tijdelijke ondersteuning pagina 33 5.5 Verbindingen Vooruitgang pagina 33 5.6 Informatie en communicatie pagina 34 6. FINANCIËN pagina 36 6.1 Het jaarresultaat pagina 36 6.1.1 Het jaarresultaat algemeen pagina 36 6.1.2 De balans pagina 36 6.1.3 De winst- en verliesrekening pagina 36 6.1.4 De bedrijfswaarde/actuele waarde pagina 36 6.1.5 Waardeontwikkeling bezit pagina 37 6.1.6 Borging pagina 37 6.2 Meerjarenprognose pagina 37 6.2.1 Resultaatprognoses pagina 37 6.2.2 Kasstroomprognose pagina 38 6.2.3 Vermogensposities pagina 38 6.2.4 Interest dekkingsratio pagina 39 6.2.5 Beleggingen en treasury pagina 39 6.2.6 Centraal Fonds Volkshuisvesting pagina 39 6.2.7 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw pagina 39 6.2.8 Investeringsbeleid pagina 39 5
6.3 Vennootschapsbelasting pagina 39 6.3.1 VSO en VPB pagina 39 6.3.2 Belastinglatenties pagina 39 6.4 Consolidatie pagina 39 6.5 Risicobeheersing pagina 4 6.5.1 Bedrijfsrisico s pagina 4 6.5.2 Financiële risico s pagina 41 6.5.3 Operationele risico s pagina 41 6.5.4 Strategische risico s pagina 42 6.5.5 Grondverwerving pagina 42 6.5.6 Projectrisico s pagina 42 6.5.7 Externe risico s pagina 42 6.6 Intern risicobeheersings- en controlesysteem pagina 42 6.7 Financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen pagina 43 6.8 Beloningsstructuur commissie Izeboud/Thung pagina 43 7. GOVERNANCE VERSLAG pagina 44 7.1 Structuur pagina 44 7.2 Bestuursstructuur pagina 44 7.2.1 Het bestuur pagina 45 7.2.2 Taak en plaats van raad van Commissarissen pagina 45 7.3 Toepassing van de governancecode pagina 46 7.4 Transacties met tegenstrijdige belangen pagina 46 7.5 Leningen of garanties pagina 46 7.6 Klokkenluidersregeling en integriteitregeling pagina 46 8. JAARVERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN pagina 47 8.1 Algemeen pagina 47 8.1.2 Samenstelling en rooster van aftreden Raad van Commissarissen pagina 48 8.2 Activiteiten in verslagjaar pagina 48 8.2.1 Overleg met belanghouders pagina 5 8.2.2 Vergaderingen/bijeenkomsten t.b.v evaluatie pagina 5 8.2.3 Deskundigheidsbevordering en overige activiteiten pagina 51 8.3 Verslag van de commissies pagina 51 9. JAARREKENING pagina 53 9.1 Verklaring Bestuur en Raad van Commissarissen pagina 53 9.2 Mededeling van de Raad van Commissarissen pagina 53 Bijlagen Bijlage 1 Typering woningbezit Bijlage 2 Personele bezetting per afdeling Bijlage 3 Rapportage woonzicht.nl Jaarrekening 29 Woonstichting Vooruitgang Accountantsverklaring 6
1. Woonstichting Vooruitgang: Kwaliteit in denken en doen 1.1 Inleiding Waren wij in 28 vooral gericht op het verbeteren van de organisatie, in 29 zetten wij vervolgstappen die de kwaliteit van ons denken en daarmee van onze besluitvorming verbeterde. Het besef dat wij de wijsheid niet in pacht hebben, lijkt zo eenvoudig en voor de hand liggend. Maar accepteren dat anderen het wel eens beter kunnen weten en kunnen bijdragen aan de kwaliteit in ons denken en doen, vergt een open mind. Aan die open mind werkten wij hard in 29. Overleg met onze stakeholders, onder andere in huurderspanels, en de invloed daarvan op ons denken is in 29 vanzelfsprekend geworden. Wij hoeven de dingen niet meer, zoals in het verleden, persé alleen te bedenken. Deze ontwikkeling was kenmerkend voor de activiteiten van Vooruitgang in 29. Aan de kwaliteit van ons doen hoef ik minder woorden te wijden. Zie bijvoorbeeld onze gloednieuwe Oranjebuurt op de bijgevoegde DVD; een verhaal van goede intenties, mee- en tegenvallers. Maar uiteindelijk vooral het verhaal van een oud woongebied en haar bewoners, dat met behoud van het goede, een stralende nieuwe toekomst kreeg. Steeds meer komen wij tot de ontdekking dat wij er met het traditionele stenen stapelen alleen al lang niet meer zijn. De consument van nu en straks eist meer van ons als sociaal ondernemer. Kwaliteit komt niet meer alleen tot uiting in de toepassing van de techniek. Juist het aanbieden van de combinatie van kwalitatief hoogstaande techniek met kwalitatief hoogstaande dienstverlening en slimme productontwikkeling maakt een corporatie aantrekkelijk voor de huidige en toekomstige woonconsument. Uiteindelijk zijn het bedrijfsmatig gezien diepte-investeringen die op de langere termijn hun geld dubbel en dwars waard zullen zijn. Soms helpen landelijke ontwikkelingen daarbij; af en toe, zoals bij de in 28 ontstane kredietcrisis, werken zij belemmerend. Vooruitgang heeft gekeken naar de eventuele noodzaak van een fasering in de gewenste ontwikkelingen. Gegeven de aanhoudende onzekere marktsituatie waarin het consumentenvertrouwen nog steeds op de proef wordt gesteld, is Vooruitgang tot de conclusie gekomen dat projecten niet vanzelfsprekend gerealiseerd kunnen worden. Fasering en afstemming met de markt is zeker aan de orde in de komende jaren. Landelijke ontwikkelingen In de landelijke politiek stond het jaar 29 mede in het teken van de invloed van Europa op de Nederlandse corporatiemarkt. Europa wordt steeds belangrijker in de praktijk van corporaties. Meer en meer hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op de woning-corporatie in Nederland. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bijvoorbeeld bouwregelgeving. In 29 sloot Nederland een belangrijke overeenkomst met de Europese Commissie die de volkshuisvesting in ons land sterk zal beïnvloeden. Bestaande staatssteun Het grootste twistpunt in de onderhandelingen was de bestaande staatssteun. Woningcorporaties kunnen door de achtervangconstructie bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en steun van het Centraal Fonds voor de Huisvesting tegen gunstiger rentepercentages geld lenen. Deze instrumenten zijn het belangrijkste onderdeel van de steun aan woningcorporaties en blijven met het akkoord behouden. Commerciële activiteiten De Europese Commissie heeft bij de overeenkomst bedongen dat de Nederlandse autoriteiten ervoor zorgen dat de overheidsfinanciering niet wordt gebruikt voor commerciële activiteiten en dat woningen volgens objectieve criteria worden toegewezen. De Europese Commissie wil voorkomen dat de met overheidssteun gebouwde woningen worden toegewezen aan personen die geen behoefte hebben aan sociale huisvesting. Daarom zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt over een inkomensgrens. Inkomensgrens In eerste instantie wilde de Commissie de staatssteun aan woningcorporaties alleen toestaan wanneer 9% van de jaarlijks vrijkomende woningen wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot 28.475 euro; het niveau van de huurtoeslag. Een hogere grens zou het evenwicht op de Nederlandse woningmarkt kunnen verstoren. Deze voorgestelde grens 7
zou tot gevolg hebben dat de lagere middeninkomens buiten de doelgroep van woningcorporaties vallen. Nu is overeengekomen dat de grens bij 33. euro blijft liggen, waardoor ook deze lagere middeninkomens aanspraak kunnen (blijven) maken op een sociale huurwoning. De overige tien procent van vrijgekomen woningen mag worden toegewezen aan mensen met een hoger inkomen, maar hierbij moet wel met sociale prioriteiten rekening worden gehouden (bijvoorbeeld sociale menging en sociale samenhang). De grens van 9% kan overigens wel regionaal gedifferentieerd worden. Maatschappelijk vastgoed en bijzondere projectsteun Een ander belangrijk onderdeel van het akkoord betreft maatschappelijk vastgoed. Staatssteun voor het bouwen en verhuren van gebouwen met een maatschappelijke functie, die bijdragen aan de leefbaarheid van wijken blijft toegestaan. Ook bijzondere projectsteun aan de 4 aandachtswijken is in overeenstemming met de staatssteunregels. Met deze projectsteun wil minister Van der Laan de leefomgeving in achterstandswijken verbeteren. Minister Van der Laan heeft aangegeven dat hij de uitkomsten van het akkoord met de Europese Commissie zo snel mogelijk in regelgeving zal vastleggen en uitvoering zal geven aan de afspraken in het onderhandelingsakkoord. De 4 prachtwijken die in 28 zo in de belangstelling stonden en waar veel spanning tussen overheid en branche over was, lijken in 29 toch niet zoveel impulsen vanuit het door de sector schoorvoetend vergaarde kapitaal te hebben verkregen als was voorgespiegeld. Wellicht dat een andere vorm van investeren door collegacorporaties uiteindelijk toch tot een beter resultaat en minder spanning zou hebben geleid. Vertraging nieuwbouwproductie De woningbouw in het gebied Holland Rijnland raakt ieder jaar verder achterop. De tijd tussen het ontwikkelen van nieuwe plannen en het opleveren van woningen wordt steeds langer. Het proces wordt steeds ingewikkelder en vraagt steeds meer beslismomenten van bestuurders, soms van verschillende niveaus: landelijk, provinciaal en lokaal. Het afstemmen van al de wensen van die bestuurslagen het inzetten van aanjaagteams en het aanstellen van een bouwcoördinator brengt tot op dit moment nog geen versnelling in de processen. Wellicht dat de in 29 door het kabinet voorbereidde crisis herstelwet meer vaart in de behandeling van de regelgeving zal brengen. Naast de complexe regelgeving speelt ook de afwachtende houding van de markt vanwege de crisis een voorname rol. Een ander aspect is dat woningcorporaties zich vanuit strategische overwegingen meer bezig moeten houden met het verkrijgen van posities bij toekomstige bouwlocaties, om hun doelstellingen, verwoord in het BBSH, waar te kunnen blijven maken. Een integrale wijkbenadering waarin de corporaties taken op het gebied van wonen, werken, welzijn, zorg en onderwijs hebben, moet leiden tot duurzame leefmilieus. Corporaties zijn hierbij niet alleen afnemers maar veel meer medeontwerpers met een visie voor het beheer in brede zin en op de langere termijn. In 29 is het Vooruitgang gelukt om op basis van een verworven grond- positie een intentie-overeenkomst met een andere grondeigenaar en de gemeente Teylingen ten behoeve van de ontwikkeling van een woonwijk met circa 19 woningen te sluiten. Deze ontwikkeling sluit naadloos aan op de eerder - door Woonstichting Vooruitgang en de gemeente Teylingen - gemaakte woonvisie die als basis diende voor het maken van meer concrete prestatieafspraken. Daarin is ook ruimte gevonden voor het maken van meer structurele langetermijn afspraken. De evaluatie van de afspraken moet duidelijkheid geven over de mate waarin wij als partners in staat zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke taken. Schaalvergroting en code Landelijk woedt de discussie over de gevolgen van de schaalvergroting binnen onze branche. Vooral politiek wordt steeds meer het nut in twijfel getrokken bij de omvang van de corporaties die soms 5. - 8. verhuureenheden beheren. Den Haag geeft voor nieuwe fusies die leiden tot grotere corporaties met meer dan 1. woningen niet zonder meer groen licht. Wij zien, in de context van de kerkdorpenstructuur op het verstedelijkt platteland, vooral de afstand van de organisatie tot de klant als een nadeel. Het nut en de noodzaak om in ons werkgebied tot een dergelijke schaalvergroting te komen zien wij niet. Wij vinden nog steeds dat corporaties met 7. - 9. verhuureenheden een goed schaalniveau hebben, waarbij de 8
klanten nog worden gekend en voor de huurders er nog voldoende keus is tussen de verschillende aanbieders. Een kleine opschaling voor Woonstichting Vooruitgang geeft als voordelen elkaars deskundigheden te gebruiken, in de back office efficiënter te kunnen werken en minder kwetsbaar te zijn bij uitval van medewerkers. In 29 vervolgde Vooruitgang met collegacorporaties verkennende gesprekken over intensievere samenwerking. Niet-vrijblijvende samenwerking tot aan fusie is daarbij geen doel op zich maar een middel om tot een efficiëntere organisatie te komen. In 29 zijn deze gesprekken afgerond, helaas zonder dat wij tot verdere intensivering van de samenwerking zijn gekomen. Omdat de inspanning op dit vlak haar sporen duidelijk heeft achtergelaten heeft Vooruitgang voor dit onderwerp een periode van één á twee jaar rust ingelast. Productdifferentiatie en het aangaan van strategische allianties met collegacorporaties, zorg- en onderwijsinstellingen en andere marktpartijen buiten de sector, neemt een hoge vlucht. Deze ontwikkeling is, door de noodzaak risico s te spreiden, niet meer te stoppen. Woonstichting Vooruitgang pleit ervoor, naast een verder terugtredende overheid in financiële zin, ruimte te laten voor een ondernemende corporatiesector. Daarnaast doen zich op corporatieniveau ook onverwachte ontwikkelingen voor op het gebied van concurrentieverhoudingen en de manier van zakelijke omgang. Wij keuren uitwassen af. Wellicht dat handhaving van de bedrijfstakcode, hier meer helderheid in zal geven. Kredietcrisis De in 28 begonnen wereldwijde kredietcrisis is nog steeds in al haar hevigheid gaande waarbij het einde van de gevolgen nog niet in zicht is. De crisis raakt de gehele economie en ook de woningcorporaties hebben dagelijks nog steeds met de gevolgen te maken. Dit manifesteert zich in zijn algemeenheid op de volgende onderdelen van de bedrijfsvoering: Verkopen bestaand bezit stagneren en marktwaarden nemen af. Verkopen binnen nieuwbouwprojecten liggen voor een deel op een lager niveau dan gepland, projecten worden (tijdelijk) via verhuur aangeboden, rendementen op investeringen dalen. Leveranciers en samenwerkingspartners blijken minder solide dan voorheen, marktpartijen kunnen vaak niet langer voldoen aan hun financiële en leveringsverplichtingen. Financiële instellingen blijken minder bereid om tot financiering over te gaan, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risico-opslagen in rekening. Er is een gebrek aan consumentenvertrouwen. De kredietcrisis heeft op Vooruitgang vooralsnog de volgende uitwerking: In de begroting zijn prognoses opgenomen voor de komende jaren. De kasstroomprognose is gebaseerd op de bekende nieuwbouwprojecten, inclusief de verkoop van nieuwbouwwoningen. Daar veranderingen van de marktsituatie gevolgen kunnen hebben voor de kasstroomprognose is besloten een auditcommissie in te stellen. Hierin is de Raad van Commissarissen vertegenwoordigd met twee leden. Op basis van de begroting zijn verschillende scenario s doorgerekend en zijn de gevolgen uitgedrukt in de diverse kasstroomoverzichten, waarbij de gevoeligheid op financierbaarheid in beeld is gebracht. In 29 is de verkoop van de 4 Urban Villa s als onderdeel van het plan SassemBourg van start gaan. Dit zijn appartementen met een koopprijs van rond de 3.,-. Voor aanvang bouw heeft Vooruitgang bijna volledig het verkooprisico afgedekt. Uiteraard worden de marktontwikkelingen bijgehouden en wordt erop geanticipeerd. Het nieuwbouwplan SassemBourg bestaat uit een beperkt aantal koopwoningen, huurwoningen en een zorgcentrum met commerciële verhuur en niet-commerciële verhuur. Voor woningen met een stichtingskostenniveau onder de 24.,- kan de financiering met borging door het WSW afgesloten worden. Ook voor de onderdelen die betrekking hebben op de niet-commerciële verhuur zal financiering met borging mogelijk zijn. Voor de onderdelen dure huurwoningen en commerciële verhuur zal naar alternatieve financiering gekeken moeten worden. Voor de verhuur van de plint heeft een marktoriëntatie geleid naar ongeveer 8% dekking voor de verhuur. 9
Per jaar staat de verkoop van vijf woningen uit het bestaande bezit gepland. Ook in 29 is dat deze verkoop gehaald. De rente is aan schommelingen onderhevig. Momenteel ligt de basisrente laag, echter door de hoge opslag die banken in rekening brengen, blijft de rente ongeveer op hetzelfde niveau. Daarnaast hebben de banken tarieven bijgesteld. Vanuit de treasurycommissie wordt de renteontwikkeling nauwkeurig in de gaten gehouden. De teruglopende economie zal gevolgen hebben voor de werkgelegenheid. Een toename van de werkloosheid zal ook zijn invloed hebben op de omvang van de huurachterstanden. De afdeling woondiensten anticipeerde in 29 goed op de mogelijk negatieve gevolgen door het geven van voorlichtingscursussen. Daarnaast zal de vraag naar (goedkopere) huurwoningen weer toenemen. Hoelang de gevolgen van de kredietcrisis nog merkbaar zijn, is niet te voorspellen. 1.2 Een regionale speler In 28 heeft Vooruitgang een nieuw meerjarenbeleidplan Midden in de samenleving vastgesteld. Hierin is aangegeven dat Vooruitgang de stap van lokale speler naar regionale woningcorporatie wil zetten. In 29 hebben wij aan onze uitgebreide toelating in de gemeenten Haarlemmermeer door onze inbreng bij de gebiedsontwikkeling West Flank invulling gegeven. Regionale ontwikkelingen De bouwbehoefte in de regio is groot. Vooruitgang had de intentie in 29 met de uitvoering van nieuwbouwplannen, onder andere Urban Villa s, te beginnen, maar bezwaren en procedures belemmerden de start. De bemoeienis van aanjaagteams van VROM en WVS, en ook het bezoek van de minister aan de regio, hebben geen aanwijsbare verandering in het vastzittende proces teweeg kunnen brengen. Ook door ons ingebrachte ideeën en suggesties werden niet gehoord of beantwoord. Veel energie is door Vooruitgang en collegacorporaties gestoken in het ontwerpen van een bovenlokaal kader voor prestatieafspraken. De bedoeling is dat zowel corporaties als gemeenten hun lokale afspraken afstemmen met de regionaal gemaakte afspraken. Wij vinden dat de volkshuisvestelijke vraagstukken in de regio meer daadkracht vereisen van de corporaties en de gemeenten. Helaas stranden nog veel van de ambities in de stroperigheid van de regelgeving. 1.3 Missie en ondernemingsplan Vooruitgang is een maatschappelijk ondernemer die vanuit haar sociale betrokkenheid werkt aan een duurzame en leefbare samenleving door het in de regio ontwikkelen en aanbieden van aan wonen en woonomgeving gerelateerde producten en diensten. Het ondernemingsplan 28-212 Midden in de samenleving bevat een groot aantal concrete maatregelen, uiteraard gebaseerd op de geformuleerde missie. Per afdeling is aangeven welke stappen gezet moeten worden om in 212 ook daadwerkelijk te kunnen zeggen: het ondernemingsplan is uitgevoerd zoals het bedoeld was. De maatregelen, 13 stuks voor de gehele organisatie zijn voorzien van een planning. Van het ondernemingsplan is een populaire versie naar de stakeholders gestuurd. In 28 en 29 heeft Vooruitgang 65% van de voorgenomen maatregelen uitgevoerd, waarvan de helft in 29. Aan negen maatregelen wordt gewerkt en negen andere maatregelen, gepland voor 29, zijn nog niet ter hand genomen. Uitgevoerde maatregelen (een selectie): huuraanpassing bij mutaties, vaststellen voorraad betaalbare woningen,prestatieafspraken met de gemeente, verbetering samenwerking met collegacorporaties, gratis boedelbakgebruik voor de huurders, structurele deelname aan wijkschouwen, interne overlegstructuur in beoordelingscyclus, vaststellen persoonlijke prestatieafspraken, competentieprofiel per functie, herkenbaarheid op straat vergroten, opstellen maatschappelijk investeringsprogramma, opstellen sponsorbeleid, samenwerkingsvormen zorg & welzijn, jaarlijks opleidingsplan voor medewerkers, invoeren ZAV-regeling, invoering competentiemanagement, instrumentarium meting rendementsontwikkeling, 1
protocol kleinschalige vastgoedverwerving, plan huisvesting jongeren, omschrijving vier kwaliteitsniveau s bestaande bouw, opstellen controllplan, vaststellen Energie Prestatie Afspraken, opstellen PR- en communicatieplan, ontwikkelen instrument tweejaarlijkse meting bij stakeholders, uitvoeringsplan kwaliteitssprong bestaande voorraad, invoering permanente meting huurderstevredenheidsonderzoek, tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek, invoering serviceabonnement. Van een deel van deze maatregelen vindt u in dit jaarverslag de weerslag. Maatregelen die nog niet zijn voltooid of in uitvoering zijn genomen, zijn opgenomen in de plannen voor 21. Hiertoe behoren onder andere: formuleren en implementeren in onderhoud en nieuwbouw van beleid duurzaamheid, uitwerkingsplan samenwerking particuliere opdrachtgevers nieuwbouw, maatschappelijke verankering en verantwoording van maatschappelijk investeren, verwerven concessie warmte/koudeopslag. Gezien het grote aantal succesvol uitgevoerde maatregelen, zijn wij tevreden over de behaalde resultaten. 1.4 Strategie en resultaat In het ondernemingsplan zijn de volgende strategische doelen geformuleerd: 1. In 212 staat Vooruitgang bekend als een sociaal betrokken, innovatieve en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Wij organiseren actief oplossingen voor een leefbare, duurzame samenleving. Duurzaamheid is een leidend principe bij onze beslissingen en in ons handelen. 2. In 212 is Vooruitgang een sterke speler in de regio, met een duidelijke lokale herkenbaarheid. Wij streven naar verregaande samenwerking met partners uit diverse sectoren om dit te bereiken. Voor de gemeente(n) zijn wij de natuurlijke partner voor het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en integrale gebiedsontwikkeling. 3. In 212 is Vooruitgang een professionele, voor haar taken toegeruste organisatie waar medewerkers voldoende mogelijkheden krijgen om hun werk, kwalitatief en kwantitatief, met plezier en trots te kunnen verrichten. Vooruitgang acht de inbreng en vraag van de afnemers van dusdanig belang dat onze organisatie verder wordt ontwikkeld tot een vraaggestuurde organisatie. Wij hebben sterk de indruk dat wij behoorlijk in lijn bezig zijn met de doelstellingen, hoewel die, gezien hun aard, niet duidelijk in kwantiteit zijn uit te drukken. In relatie tot doelstelling 1 In een groot aantal artikelen in (vooral) de plaatselijke pers, werd in 29 aandacht besteed aan activiteiten waarbij Woonstichting Vooruitgang initiatiefnemer of in ieder geval zeer betrokken participant was. Wij stonden in 29 veel en zeer positief in het nieuws. Uiteraard was de oplevering van de Oranjebuurt, met alle gebeurtenissen daaromheen, reden voor vele lovende artikelen. De intentie tot realisatie van een voetbalkooi, het door ons georganiseerde straatvoetbaltoernooi en de opening van het door ons aan de gemeenschap aangeboden Parkpaviljoen Park Rusthoff, haalden veelvuldig de pers. Daarnaast was er uiteraard veel aandacht voor de grote (nieuwbouw-) projecten waar Vooruitgang mee bezig is. In relatie tot doelstelling 2 Onze leidende rol in het realiseren van een aantal grote projecten is niet onopgemerkt gebleven. De oplevering van de Oranjebuurt levert ons veel goodwill op, evenals onze vasthoudendheid bij de ontwikkeling van grote projecten als SassemBourg en Liduina. Voor de gemeente zijn wij een belangrijke partners; de samenwerking legden wij vast in prestatieafspraken. Met verschillende zorgen welzijnsorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten. En met de SBS e.o., de overkoepelende bewonersorganisatie werken wij samen op basis van een overeenkomst die onder andere de rechten en plichten van beide partijen bevat. In relatie tot doelstelling 3 Gemiddeld nemen onze medewerkers, ook in 29, deel aan één cursus of opleiding per jaar per persoon. Wij zijn een lerende organisatie met lerende medewerkers. Onze professionaliteit blijkt onder andere uit de gehouden enquête onder bewoners, met goede cijfers voor onze dienstverlening. Inmiddels werken wij ook met klantenpanels, om meer informatie te krijgen 11
over de wensen van onze (toekomstige) klant. Ook van onze stakeholders willen wij leren. In 29 voerde een extern bureau een uitgebreid stakeholdersonderzoek uit. Positief was dat algemeen de Woonstichting werd omschreven als ambitieus, betrokken, ondernemend, vernieuwend en bereid te investeren. Leerpunten waren er ook: behoudende indruk die de werkorganisatie soms nog geeft, te klein voor de toekomst, soms moeite met weerstand van anderen en ad hoc reacties.* *Stakeholdersonderzoek 29 Atrivé, verslag d.d. 23 februari 21 1.5 Maatschappelijke opbrengsten Woonstichting Vooruitgang streeft naar aantrekkelijke woon- en leefmilieus, waarin bewoners zich thuis voelen en zich kunnen ontwikkelen. Een goede woning is daar een onderdeel van, iets waar een zichzelf respecterende woningcorporatie voor zorgt, evenals een prettige woonomgeving. Maar ook voldoende voorzieningen en goede onderlinge relaties tussen bewoners/buurtgenoten is van belang. In de ontwikkeling van nieuwbouwgebieden is de integrale gebiedsontwikkeling dé werkwijze bij uitstek om kwaliteit in te bouwen. Vandaar dat wij in de ontwikkeling van nieuwe woongebieden, waar wij duurzaam bij betrokken zullen blijven, graag vanuit die visie oppakken. Inmiddels is dit bij andere partijen duidelijk en ondervinden wij daarvoor waardering. De aanpak van de Oranjebuurt en de projecten SassemBourg en Liduina zijn voorbeelden van integrale benadering. Wij zien deze buurt en deze grootschalige multifunctionele complexen mede als maatschappelijke opbrengst van onze inzet. Deze maatschappelijke opbrengst kan in meerdere termen worden omschreven. Wij spelen een belangrijke rol in het samenbrengen (onder één dak) van diverse instellingen; dit blijkt een grote meerwaarde te hebben. Ook in termen van werkgelegenheid is sprake van een meerwaarde, zoals bleek in multifunctioneel gebouw Bolero en ongetwijfeld ook zal blijken na realisatie van SassemBourg. Uiteraard kan van integrale gebiedsontwikkeling geen sprake zijn in ons bestaande woningbezit waarvoor geen herstructureringsplannen zijn. Dan zijn het vaak kleinschaliger zaken zoals het op onze kosten aanleggen van een zeer gewenst terras bij een seniorencomplex. Dat dit terras inmiddels is uitgegroeid tot een ontmoetingsplek van bewoners zien wij als een groot goed. Ook andere fysieke (bijvoorbeeld een voetbalkooi op het Essenplein) en niet-fysieke zaken (inzet huismeesters, een netwerk met meerdere instanties om bewonersproblemen die een enkele discipline te boven gaan, op te lossen) bewijzen bijna dagelijks hun nuttige effect. In ons sponsorbeleid formuleerden wij vrij precies welke activiteiten voor sponsoring door Vooruitgang in aanmerking komen. De belangrijkste criteria zijn: - alleen activiteiten die een relatie hebben met het eigen werkterrein, - geen politieke of religieuze activiteiten, - bijvoorkeur gericht op leefbaarheid, en/of doelgroepen van beleid en/of samenhang in buurten of wijken. Dezelfde criteria hanteren wij bij de afweging al dan niet te investeren in projecten met een maatschappelijk karakter. Het Parkpaviljoen Park Rusthoff, een geschenk van Woonstichting Vooruitgang (vanwege haar 95-jarig bestaan) aan de bevolking van Teylingen, bewijst dagelijks van grote waarde te zijn voor veel bewoners. Dit paviljoen speelt een essentiële rol in het beheer van het centraal in Sassenheim gelegen park door vrijwilligers.op basis van een uitgebreide analyse besloot Vooruitgang tot een grote investering (ongeveer 4.) om dit paviljoen te realiseren. De criteria die werden gewogen waren onder andere: past deze investering binnen de grenzen van het BBSH en draagt de investering bij aan een beter leefklimaat? Pas na een volmondig positief antwoord op deze en andere criteria, is tot deze grotendeels onrendabele investering besloten. 12
2. Volkshuisvestelijke inspanningen, investeringen en prestaties 2.1 Werken aan wonen: de kaders Vooruitgang is actief in een geliefd woningmarktgebied. Enerzijds door de ruimte om te wonen en te recreëren, anderzijds door de nabijheid van werkgelegenheid in de grootstedelijke agglomeratie. Daardoor overtreft de vraag naar woningen al jarenlang het aanbod. Wij proberen door investeringen in vooral nieuwbouw zo goed mogelijk een bijdrage te leveren aan de oplossingen van dit belangrijke maatschappelijke vraagstuk. Daarnaast hebben onze inspanningen op volkshuisvestingsgebied betrekking op het handhaven en/of verbeteren van de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad, op een goede verdeling van de beschikbare woningen en op zaken als leefbaarheid en woonomgeving. Het ondernemingsplan formuleert voor de komende jaren een integraal beleid op ondernemingsniveau. Hiermee zijn uiteenlopende beleidsvelden op elkaar afgestemd, zoals het strategisch voorraadbeheer, nieuwbouw, huurbeleid en investeringsniveaus. Vooruitgang kiest daarbij voor het bedienen van verschillende doelgroepen. Belangrijke uitgangspunten zijn: a. De primaire doelgroep blijft centraal staan. Onder de primaire doelgroep verstaan wij huurders en woningzoekenden met een jaarinkomen tot 33. en de zogenaamde bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een handicap waardoor een vorm van woonbegeleiding nodig is, mensen met specifieke wooneisen (zoals senioren) en mensen met een moeilijke positie op de woningmarkt, zoals asielzoekers. b. Integrale benadering bij het ontwerp van buurten, wijken en zones c. Verbreding van het dienstenpakket d. Differentiatie op wijkniveau e. Continuïteit in financieel beleid 2.2 Situatie op de woningmarkt De woningmarktsituatie in Holland-Rijnland is door de crisis niet wezenlijk veranderd. Als de crisis doorzet en bijvoorbeeld leidt tot hogere werkloosheid kan dit wel leiden tot een nog grotere vraag naar de toch al schaarse betaalbare huurwoningen. Binnen woonzicht.nl zien we dat ook de vraagdruk op woningen rond de liberalisatiegrens toeneemt. Ook de vergrijzing van de bevolking gaat door. Met name in Sassenheim, waar het grootste deel van onze woningen staat, merken we dat. Bij de doelgroep senioren neemt de vraag naar wonen met zorg en welzijn toe. 2.3 Regionale en lokale prestatieafspraken Hoewel de cijfers voor nieuwbouw in de regio nog fier overeind blijven is het maar zeer de vraag of de komende jaren de genoemde aantallen worden gehaald. De regio Holland Rijnland heeft een dwingende bouwopgave van het Rijk c.q. de provincie Zuid-Holland opgekregen: vóór 22 moeten ruim 33. woningen worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 9.9 in de sociale sector. Vertaald naar Teylingen betekent deze opgave de bouw van circa 2.6 woningen, waarvan ca. 3%, 78 woningen, in het sociale segment. Al in 28 maakten Vooruitgang en twee andere corporaties werkzaam in de gemeente Teylingen hierover prestatieafspraken met de gemeente. Helaas zorgen lange procedures voor stagnatie. In 28 hebben de woningcorporaties Vooruitgang, Stek en Woningstichting Warmunda samen met de gemeente Teylingen een nieuwe Woonvisie voor 28-22 opgesteld en vastgesteld. Deze vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken (voor 21 en verder) met de gemeente. Ons strategisch voorraadbeheerplan passen wij hierop aan. In 28 en 29 waren prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties van toepassing, ook al werd een formele handtekening door partijen niet gezet. In de loop van 29 vond evaluatie van de prestatieafspraken plaats. De afspraken hadden betrekking op positie en taken van de partijen, het bouwen van nieuwe woningen, de bestaande voorraad, wonen, zorg en welzijn en tenslotte de leefbaarheid. De positie en samenwerking van partijen leverde een verbeterde verstandhouding op tussen partijen en een goede basis voor het uit de weg ruimen van obstakels. Over de productiedoelstelling bestaat overeenstemming, maar de realisering daarvan loopt vertraging op door onder andere ingewikkelde regelgeving en marktomstandigheden. In de evaluatie wordt gepleit voor het aanstellen van een gemeentelijke centrale contactpersoon en een betere verankering van de prestatieafspraken op dit onderdeel. 13
Wat betreft de bestaande voorraad zijn afspraken gemaakt over de afstemming tussen uitvoeringswerkzaamheden van gemeente en corporaties. Deze afspraken werken over het algemeen naar behoren. Over transformatie/herstructurering zijn afspraken gemaakt over het voltooien van de Oranjebuurt en de planvorming rondom Liduina en de Arend Verkleijstraat e.o. Over de omvang en samenstelling van het woningaanbod is afgesproken dat de corporaties woningen gaan aanbieden in maatschappelijk gebonden eigendom (Vooruitgang heeft in 21 gekozen voor het Koopgarantmodel en zal dit vanaf 21 op de markt brengen. Afgesproken is dat Vooruitgang plm. 48 nieuwe woningen levert in de categorie verzorgd/beschut wonen. Met acht woningen die zijn opgeleverd in de oranjebuurt en de 4 woningen die voor 21 op het programma staan, voldoen wij aan deze afspraak. Afspraken over onderzoek naar financiering voor het opplussen van bestaande woningen zijn nog niet uit de verf gekomen. Wat betreft huurniveaus is afgesproken dat tenminste 7% van de woningen bereikbaar blijft voor de primaire doelgroep. Aan deze afspraak voldoen wij ruimschoots. Afspraken rond onderzoek naar slaagkansen voor verschillende doelgroepen om een woning te verkrijgen komen wij na. Ook afspraken over de huisvesting van statushouders komen wij na. Op het gebied van wonen, zorg en welzijn werkte Vooruitgang mee aan de ontwikkeling van een visie rond woonservicezones en meer duidelijkheid omtrent bijzondere woon- en zorgvraag. De gemeente is op dit terrein initiatiefnemer/coördinator. Op het gebied van leefbaarheid zijn de afspraken: een gezamenlijke, integrale benadering van leefbaarheid, wijkschouwen (en wijkmarkten) door de gemeente, het aanstellen van huismeesters door de corporaties. Vooruitgang draagt de integrale benadering van leefbaarheid met verve uit, neemt inmiddels deel aan de wijkschouwen en heeft drie huismeesters actief in diverse complexen. Overige afspraken Met Cardea Jeugdzorg werd in het verslagjaar een samenwerkingsovereenkomst getekend. Met deze overeenkomst worden de kwaliteiten van beide organisaties gebundeld. Hierdoor is Vooruitgang in staat snel woonruimte ter beschikking te stellen voor gebruik in een zorgfunctie en kan Cardea sneller dan voorheen over adequate accommodaties beschikken om de zorgfunctie uit te voeren. Dit geldt voor het gehele werkgebied van Vooruitgang en kan gelden voor zowel bestaand bezit, te verwerven bezit of nieuwbouw. Met een scala aan instellingen sloten wij al voor 29 samenwerkingsovereenkomsten, met name in verband met de ontwikkeling van projecten als SassemBourg en Liduina. In verband met herstructurering stelden wij, in overleg met collegacorporaties een sociaal statuut op. Na overeenstemming daarover met de SBS e.o. - de overkoepelende bewonersorganisatie - is het statuut in 29 van kracht geworden. 2.4 Woningbezit en voorraadbeleid Het woningbezit nam in 29 toe van 2.87 naar 2.11 woningen. Ons voorraadbeleid bevat een groot aantal elementen. Kenmerkend is dat wij de woningvoorraad willen uitbreiden en de kwaliteit ervan willen verbeteren. De ontstellend grote vraag naar woonruimte, ook en vooral van mensen die wij tot onze doelgroep van beleid rekenen, is het argument om de voorraad waar mogelijk uit te breiden. Toch zijn wij, mede om financiële redenen, genoodzaakt een bescheiden deel van onze voorraad te koop aan te bieden. Kwaliteitsverbetering, gericht op de woonwensen van onze klanten nu en in de toekomst, bereiken wij door herstructureren (sloop en vervangende nieuwbouw), en door woningverbetering, waaronder het succesvolle dynamisch (mutatie-) onderhoud. Wat betreft huurbeleid houden wij een fors gedeelte van de woningen bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Het toewijzingsbeleid stelt geen eisen aan het inkomen van woningzoekenden. Gebleken is dat huurders met een hoger inkomen geen of nauwelijks belangstelling hebben voor de betaalbare woningvoorraad. Uiteraard wordt dit ervaringsgegeven regelmatig gecheckt. Het voorraadbeleid voeren wij uit binnen de vastgestelde financiële kaders die ervoor moeten zorg dragen dat Vooruitgang een financieel gezonde instelling is en blijft. 14
Begin boekjaar Verkoop bestaand bezit Sloop Aankoop Nieuwbouw Einde boekjaar Woningen 2.87-9 4 19 2.11 Garages 158 1 159 Overige ruimten 29 29 2.4.1 Kenmerken van het bezit Vooruitgang heeft een hoog percentage woningen voor de doelgroep bereikbaar (84%). De percentages eengezinswoningen (62%), etagewoningen zonder lift (7%) en hoogbouw boven vier woonlagen (18%) nemen licht af te gunste van de etagewoningen t/m vier woonlagen met lift (13%). De kwaliteit van de voorraad neemt toe door een stevige stijging van het aantal woningen met relatief veel punten volgens het woningwaarderingsysteem. Bijlage 1 geeft het overzicht van de kenmerken van het bezit. 2.4.2 De kwaliteit van de voorraad In het strategisch voorraadbeheerplan staan de uitgangspunten per marktcomplex. Het toewijzings-, huur- en huurtoeslagbeleid, en ook het dagelijks en planmatig onderhoud differentiëren wij naar deze marktcomplexen. In 29 is de herijking van het strategisch voorraadbeheer afgerond. Er is een toenemende vraag naar meer kwaliteit in de woningen en men is ook bereid daarvoor te betalen. De prijs- en kwaliteitscategorieën zijn daarom beter op elkaar afgestemd. Zo is er meer ruimte gekomen om via een huurverhoging in de woningen te investeren. Dit heeft enige verschuiving veroorzaakt tussen de diverse categorieën. Dit heeft uiteraard geen nadelige gevolgen voor de zittende huurders. Bij een aantal complexen ontstaat juist investeringsruimte om via Dynamisch Onderhoud kwaliteit toe te voegen. De categorieën zijn verdeeld in de volgende vier kwaliteitsniveaus met bijbehorende prijssegmenten, te weten: - basiskwaliteit tot 357, = - plussegment 357, = - 548, = - topsegment 548, = - 648, = - vrije sector boven 648, = Door een kwaliteitsinvestering kunnen woningen door de maximale huurtoeslaggrens van 648, = schieten. Omdat de woning dan niet meer bereikbaar is voor de primaire doelgroep wordt zorgvuldig gekeken of de investering doorgang moet vinden of dat er een deel van de investering als onrendabel wordt afgeboekt. 2.4.3 Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Verkoop vindt plaats vanuit de vastgestelde verkoopselectie. In 29 werden negen woningen verkocht, vier meer dan gepland. Eind 29 is een tweede verkoopselectie van bijna 1 woningen vastgesteld. Voordat deze wordt geëffectueerd worden begin 21 de financiële consequenties in beeld gebracht. Gezien het economische klimaat is de verwachting dat de animo bij zittende huurders om hun woning te kopen laag is. Het verschil tussen het maandelijkse huurbedrag en hypotheekbedrag is vaak te groot. Uiteraard worden de woningen wel als eerste aan hen aangeboden. In 29 is besloten om daarbij de Koopgarant regeling aan te bieden. In 21 sluit Vooruitgang zich aan bij dit landelijke initiatief. Aspirantkopers kunnen tot maximaal 3% korting krijgen op de vaste verkoopprijs. De woning moet bij verkoop teruggeleverd worden aan de corporatie en dan vindt een winst- of verliesdeling plaats. De verwachting is dat dit een stimulerend effect op de verkoop kan hebben. Leegkomende woningen uit de verkoopselectie worden als eerste aangeboden aan belangstellende huurders van Vooruitgang. In overleg met onze collegacorporaties in Teylingen en de gemeente is besloten om de komende jaren minimaal 5 woningen in de Koopgarant constructie beschikbaar te stellen. Dit is ook vastgelegd in de prestatieafspraken. 15
Wat betreft aankoop proberen wij kleine binnenstedelijke locaties en gronden te verwerven. Het liefst vanaf het eerste begin met partners die mede invulling kunnen geven aan een locatie. In 29 heeft Vooruitgang de woning aan de Zandslootkade 48 aangekocht voor 235.,- in het kader van verdere ontwikkelmogelijkheden, grenzend aan de huidige Oranjebuurt. Voor deze woning is een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten. Ook in 29 werden twee woningen aan de Kagerdreef in Sassenheim voor 742.,- aangekocht en gelijk doorverhuurd aan Cardea Jeugdzorg voor een periode van 15 jaar. Tevens werd een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van het voormalige politiebureau aan de Sixlaan in Hillegom. Cardea neemt voor deze locatie de verbouwingskosten voor haar rekening en Vooruitgang heeft met Cardea ook een huurovereenkomst getekend voor 15 jaar. Overdracht vond plaats in januari 21 voor een bedrag van 77.,-. 2.4.4 Nieuwbouw Vooruitgang streeft actief naar uitbreiding van haar woningbezit. Niet alleen in de gemeente Teylingen maar ook in de regio. In 29 had Vooruitgang één project in aanbouw dat ook eind dat jaar werd opgeleverd. In de Oranjebuurt in Sassenheim verrezen 241 nieuwe woningen. Gedifferentieerd in huur en koop en voor diverse doelgroepen. Ook zijn er veel projecten in ontwikkeling. Voor het kwaliteitsbeleid, zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouw, is vooral wat de markt aangeeft bepalend. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders niet meer bereikbaar zijn. Dit legt een enorme druk op de huurwoningenmarkt. Bovendien groeit de vraag naar kwalitatief betere (sociale)huurwoningen. Een antwoord op deze marktontwikkelingen zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden gevonden. 2.4.5 Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling De her- en nieuwbouw in de Oranjebuurt (totaal 241 woningen) is inmiddels afgerond. Begin 21 werden de laatste woningen opgeleverd. Er zijn diverse projecten in ontwikkeling. Drie woonzorgconcepten, nieuwbouw in Hooghkamer (Voorhout) en de Vossepolder (Hillegom). De verwachting is dat in het voorjaar 21 de eerste paal voor de 4 koopappartementen Teylingervaart in Sassenheim wordt geslagen. 2.4.6 Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling De voor Teylingen zo belangrijke woon/zorg projecten SassemBourg en Liduina ondervinden ondanks grote inspanningen van Vooruitgang en haar partner ActiVite nog steeds grote vertraging. Lange behandelperioden, combinaties met op te stellen ontwerp bestemmingsplannen, inspraakprocedures, politieke discussies en besluitvorming hebben veel tijd en hiermee ook ontwikkelkosten met zich meegebracht. Door de Raad van State is inmiddels het bestemmingsplan voor Overteylingen vernietigd op grond van verwarring rond de meetgegevens van de luchtkwaliteit. Hoewel reparatie hiervan door gemeente vlot ter hand is genomen, betekent dit weer kans op vertraging. Bouwlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord Vooruitgang en Stek overleggen gezamenlijk met de gemeente Teylingen over de verdere invulling van de taakstelling van de locatie Hooghkamer en Voorhout Noord (samen goed voor circa 2. woningen in de markt- en sociale sector). In het kader van de prestatieafspraken heeft de gemeente Teylingen de corporaties meer ruimte gegeven voor inbreng bij de ontwikkeling van deze woonwijk. Vooruitgang verwacht, samen met Stek, door een grotere betrokkenheid en daardoor een intensievere samenwerking met de gemeente Teylingen, mede sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling voor deze voor de regio belangrijke Vinexlocatie. De gemeente heeft het initiatief van de ontwikkeling naar zich toegetrokken om daarmee snelheid in het proces te krijgen. De gemeente heeft ook de kaders opnieuw vastgesteld en binnen die kaders de rol van de corporaties bepaald. Binnen de kaders heeft de gemeente gekozen voor een andere opzet van de ontsluiting van de woonwijk en hierdoor heeft zij het financiële tekort op het plan teruggebracht. Uiteraard zullen de corporaties de gevolgen van deze belangrijke ingreep in de realisatie van de woonwijk op de kwaliteit toetsen. 16
Overzicht projecten in voorbereiding Project SassemBourg Deelplan Langeveld Hooghkamer en Voorhout Noord Urban Villa s Liduina Engelse Tuin Plaats Sassenheim Sassenheim Voorhout Sassenheim Warmond Voorhout Het programma waar Vooruitgang in 29 concreet aan heeft gewerkt, en dat in 21 en later in uitvoering komt: Urban Villa s Sassenheim 4 woningen SassemBourg Sassenheim zorgvoorzieningen+ 91 woningen Liduina Warmond zorgvoorzieningen+ 86 woningen Park Overbosch Voorhout zorgvoorzieningen+ 39 woningen Bollenschuur V.d. Hulst Voorhout diverse bedrijfsruimten Hooghkamer Voorhout 12 woningen Complex 17, A.Verkleystraat e.o. 73 woningen Totaal zorgvoorzieningen + 449 woningen Omgerekend naar investeringen is de ambitie over 21-214 voor deze woningen en zorgen andere voorzieningen te vertalen naar een investering van 14..,-. Ondanks grote inspanningen maakt Vooruitgang zich zorgen over de behandeling van de projecten in verband met discussie over de ruimtelijke ordening. 2.4.7 Acquisitie van nieuwe projecten Nadat eind 28 de Gemeente Haarlemmermeer, de provincie Noord-Holland, het Rijk en het Hoogheemraadschap van Rijnland een Bestuursovereenkomst hadden getekend, heeft de projectgroep in 29 een Programma van Eisen opgesteld en een Structuurvisie op het gebied Westflank. Medio 29 is duidelijk worden wat de kansen voor woningbouw zijn op de ingenomen posities. De grootste nieuw geplande kern is Zwaanssluis met ca 2.8 woningen, waarvan ruim de helft van de grondpositie in handen is van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV. Het is de bedoeling het woningbouwprogramma in de Westflank van ca. 1. woningen te realiseren in de periode 213-23. Uitgangspunt is 4% in de sociale sfeer. Stationslocatie Teylingen/Noordwijkerhout Vooruitgang heeft haar visie over een mogelijke stationslocatie en daaraan gekoppeld de ontsluiting van nieuwe woonwijken formeel kunnen doorspreken met de lokale en de provinciale overheid. Daarop is voldoende draagvlak ontstaan zodat eind 29 is besloten tot een nadere uitwerking in samenwerking met bureau Venhoeven CS. Naar verwachting zal dat begin 21 leiden tot een tweede, meer uitgebreide, presentatie. Tevens wordt overwogen deze gebiedsstudie in 21 te laten meedingen in de tender Mooi Nederland. Hillegom en Buitenkaag In 29 zijn initiatieven genomen voor een woningbouwontwikkeling van circa 4 woningen in Hillegom en voor achttien woningen in Buitenkaag. Voor de woningen in Hillegom is een intentieovereenkomst gesloten met Ballast Nedam. 17
2.4.8 Acquisitie van grond Er zijn in 29 geen nieuwe strategisch posities aangekocht. Verwervingen worden afgemeten aan de financiële mogelijkheden en risico s en daarvan zijn de grenzen in zicht. Hoofdzaak blijft dat er een volkshuisvestelijke meerwaarde is of meerwaarde voor het algemeen maatschappelijk belang. In 26 is het beleidskader vastgesteld over het aangaan van strategische grondposities en het aankopen van gronden. Gezien de financiële omvang en in het kader van risicospreiding van de aan te kopen gronden wordt er samengewerkt met marktpartijen. In de Haarlemmermeer-West CV bijvoorbeeld in de verhouding 2:8 en blijft Vooruitgang dus ruim binnen de door het Ministerie van VROM gestelde kaders. In het beleidskader is ook een onderscheid gemaakt tussen locaties in het primaire en locaties in het secundaire werkgebied volgens onderstaande indeling: Primair werkgebied Teylingen, Noordwijk en Noordwijkerhout Duin- en Bollenstreek Noord Duin- en Bollenstreek Zuid Overig Holland Rijnland Haarlemmermeer Westflank Secundair werkgebied Overig Noordvleugel Daarnaast wordt de ontwikkelpotentie van de grondaankopen beoordeeld op de punten bestemming, toekomstvisie Rijk en Provincie, infrastructuur en Schiphol. In het jaar 29 zijn er geen gronden aangekocht. De volgende percelen grond zijn in bezit: Project Grond Loosterweg Grond s-gravendamseweg Diverse gronden Jacoba van Beierenweg Diverse gronden Turfspoor Grond Engelse Tuin Diverse gronden Plaats Lisse Voorhout Voorhout Lisserbroek Voorhout Beinsdorp Overige aankopen Stichting Raamwerk locatie Vredesteyn Sassenheim Grondposities in de Haarlemmermeer Locatie Vink Locatie Predikanten Locatie De Boer Locatie Parlevliet Diverse locaties Plaats Beinsdorp Beinsdorp Zwaanshoek Beinsdorp Beinsdorp 18
2.4.9 Onderhoud van woningen Door een uitgekiend onderhoudsbeleid houdt Vooruitgang de woningvoorraad technisch op orde, terwijl de kwaliteit van de woningen tegelijk meegroeit met de veranderende kwaliteitseisen van de bewoners. Een belangrijk meegroei-instrument is het dynamisch mutatieonderhoud, dat wil zeggen kwaliteitsverbetering of noodzakelijke markttechnische aanpassingen van het inbouwpakket, doorgaans bij mutatie maar ook bij zittende huurders indien zij daarom vragen. Hierbij spelen wij in op specifieke wensen van klanten binnen de randvoorwaarden van het strategisch voorraadbeheer. Het inzetten van de zogenaamde trouwe huurders korting werkt hier in positieve zin aan mee. In 29 was het aanbieden van keukens met trouwe huurderkorting wederom een succes. Huurders krijgen per jaar dat zij in de woning wonen 2% korting (tot 5%) op het meerwerk van de investering. In 29 is dit principe ook als proef toegepast op andere onderdelen van de woning, vooral badkamers. Hoewel technisch nog in redelijke staat, is er regelmatig de wens om tegelwerk en dergelijke na twintig jaar of langer te vervangen. Ook hier blijkt dat huurders zeer geïnteresseerd zijn in mogelijkheden tot verbetering van hun individuele woning en daar ook een redelijk bedrag voor over hebben. Het beschikbare budget voor dynamisch mutatieonderhoud werd volledig benut. Tegenover ongeveer de helft van deze investeringen staat een kostendekkende huurverhoging. Vooruitgang gaf hiermee, evenals in voorgaande jaren, ook in 29 de voorkeur aan het dynamisch mutatieonderhoud boven een grootschalige complexgewijze aanpak. Met de komst van de woonwinkel in het verschiet wordt deze aanpak verder uitgewerkt naar een pasklaar aanbod per woningtype. Het planmatig onderhoud concentreert zich vooral op elementen van het casco. In totaal werd in 29 voor 2.844.3,-- aan onderhoud besteed. Overzicht onderhoudsuitgaven Onderhoud algemeen - Klachtenonderhoud 458.7,- - Mutatieonderhoud 388.3,- - Dynamisch mutatieonderhoud 291.3,- - Bestrijding vandalisme 4.5,- - Kosten serviceabonnement 96.4,- 1.239.2,- Onderhoud voorzieningen - Cv/ww-installaties 12.1,- - Mechanische installaties 23.5,- - Liften 8.4,- - Groenvoorziening 1.3,- - Verlichting 7,- - Brandmelding/beveiliging 17.7,- 252.7,- - Planmatig onderhoud 1.352.4,- Totaal 2.844.3,- ============= Niet planmatig onderhoud Reparatieverzoeken Het aantal reparatieverzoeken in 29 bedroeg totaal 2287. 1% meer als verwacht. De totale kosten waren 458.675,-. Serviceabonnement Met ingang van 1 januari 29 is het serviceabonnement ingevoerd. Voor houders van het serviceabonnement voeren wij een deel van het huurdersonderhoud uit, dat normaliter door de huurder zelf bekostigt wordt. Het aantal abonnementen dat in 29 is afgesloten is 45. Daarmee is aan de verwachting voldaan. De totale kosten bedroegen 96.362,-. Dit is inclusief aanloop kosten en aanschaf rookmelders. 19
Onderhouds-ABC Onderhoudsverzoeken kunnen schriftelijk, telefonisch, mondeling en per e-mail worden gemeld. Bij het afsluiten van een huurovereenkomst krijgen huurders een onderhouds-abc, waarin per onderdeel staat aangegeven of het onderhoud daarvan voor de verantwoordelijkheid van de huurder of de verhuurder komt. Eigen onderhoudsdienst Als Vooruitgang de klacht moet verhelpen, wordt daarvoor een afspraak gemaakt met de betrokken huurder. Zoveel mogelijk worden onze eigen vaklieden voor deze werkzaamheden ingezet, omdat zij in de regel flexibel inzetbaar zijn en goed op de hoogte zijn van de specifieke situatie. Huurders kunnen de gehele dag reparatieverzoeken melden. Bij het maken van afspraken wordt met de bewoner een marge van twee uur afgesproken waarbinnen de vakman zal komen. Continue wachtdienst Buiten kantoortijden hebben wij een continue wachtdienst die dringende reparatieverzoeken direct verhelpt. Voor klachten aan de centrale verwarming is een servicebedrijf 24 uur per dag bereikbaar. Huurders kunnen glasschade 24 uur per dag op een rechtstreeks nummer van een verzekeringsmaatschappij melden. Mutatieonderhoud Uitgangspunt is dat bij mutatie van een woning in goede staat moet worden opgeleverd. Het uitrustingsniveau wordt zoveel mogelijk afgestemd op de marktpositie. In de praktijk blijkt dat veel huurders allerlei aanpassingen en wijzigingen in hun woning aanbrengen. Het beleid is dat deze aanpassingen en wijzigingen door een nieuwe huurder overgenomen kunnen worden indien hij dat wenst. Daarnaast continueren wij het beleid dat bepaalde door ons geaccepteerde wijzigingen van de vertrekkende huurder worden overgenomen. Hier kan een vergoeding tegenover staan. Per woning waren de kosten in 29 gemiddeld 2.133,-, totale kosten 388.261,-. Er vonden 182 mutaties plaats in 29. Dynamisch onderhoud Bij het dynamisch onderhoud wordt afhankelijk van de vraag van de doelgroep en de streefhuurprijs van de woning, het kwaliteitsniveau van de woning na een mutatie bepaald. Het dynamisch onderhoud heeft betrekking op woningontwikkeling en richt zich op woontechnische kwaliteit. De opbouw van de post dynamisch onderhoud bestaat uit twee onderdelen. 1. Onderhoudsactiviteiten Werkzaamheden die voortkomen uit het systematisch onderhoudssysteem en bij een mutatie uitgevoerd kunnen worden. 2. Noodzakelijke/gewenste markttechnische aanpassingen Ingrepen die iets toevoegen aan de standaarduitrusting van de woning om de verhuurbaarheid te vergroten. De uitgaven ten laste van dynamisch onderhoud bedroegen in 29 52.5,- waarvan werd 211.,- geactiveerd, vooral tengevolge van het plaatsen van 14 CV-installaties en 33 luxe keukens. Planmatig onderhoud De uitvoering van het planmatig onderhoud is gebaseerd op de begroting van 29 en de doorgeschoven werkzaamheden van 28. Het beschikbare budget bedroeg 1.441.4,-. Er is voor totaal voor 1.41.7,- aan opdrachten verstrekt. Dit is een onderschrijding van het budget van 3%. Ten aanzien van de uitvoering is 1.352.4,- gefactureerd. Bijna alle geplande werkzaamheden zijn opgedragen en voor 93% ook daadwerkelijk uitgevoerd. De prestatieafspraak van 9% is hiermee gehaald. 2