Bestendigheid in een roerige omgeving 1Real Estate!
Colofon Auteurs: Maurice van Sante, ING Economisch Bureau Amsterdam Tel: + 31 (0)20 576 85 47 maurice.van.sante@ing.nl Julien Manceaux, ING Economische Studiedienst Brussel Tel. + 32 (0)2 547 33 50 julien.manceaux@ing.be Redactieraad: Kristof Van den Brande Marc De Hertogh Jaina Gonzalez Fernandez Ingrid De Kelver Erika Tomme Marcel Peek Guillaume Piret ISBN-nummer: 978-906-919-271-0 Opmaak/druk: Papyrus B.V. Diemen 1e druk Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 2
Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies 4 Inleiding 6 1 Beleggingsmarkt 7 1.1 Structuur van de markt 7 1.2 Vastgoedmarkt in de economische context 9 2 Residentiële markt 12 2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt Vooruitzichten op korte termijn 12 2.1.1 De correctie is weggewerkt 12 2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen 13 2.2 Vooruitzichten op lange termijn 14 2.2.1 De traditionele factoren van steun aan de markt 14 2.2.2 De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) 15 2.2.3 Vooruitzichten op lange termijn 16 3 Kantorenmarkt 20 3.1 Gebruikers van kantoorruimte 20 3.2 Regionale kantorenmarkten 23 4 Retailmarkt 26 4.1 Ontwikkeling detailhandel 26 4.2 Gebruikersmarkt winkelvastgoed 27 5 Bedrijfsruimtemarkt 30 5.1 Ontwikkeling industrie en transportsector 30 5.2 Gebruikersmarkt bedrijfsruimten 31 5.3 Regionale bedrijfsruimtemarkten 32 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 3
Samenvatting en conclusies Belgisch vastgoed blijkt crisisbestendig De vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Enorme prijsdalingen zoals in andere Europese landen zijn België tijdens de recessie grotendeels bespaard gebleven. Dit komt doordat er minder sprake was van een zeepbel. Enorme prijsstijgingen, zoals in andere Europese landen, bleven in 2005 en 2006 in België grotendeels uit. Hieraan heeft ook de relatief beperkte economische recessie ten grondslag gelegen. België heeft ook een relatief groot ambtenarenapparaat en er zijn veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Deze hielden de vraag naar vastgoed (voornamelijk kantoren) ook tijdens de recessie op een relatief hoog niveau. Beleggingsmarkt vertoont weer een lichte volumegroei In het eerste half jaar van 2010 groeide het beleggingsvolume in commercieel vastgoed met 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2009. De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, lijkt in 2010 wat verdwenen en de dynamiek is enigszins teruggekeerd. De hoge beleggingsvolumes van de jaren 2006 en 2007 zullen door het beperkte economische herstel echter de komende jaren niet terugkeren. De vaak buitenlandse high leverage buyers zijn grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Beleggers investeren in hun zoektocht naar zekerheid meer en meer in courant vastgoed op A-locaties waarbij vooral panden met nog lang lopende huurcontracten in trek zijn. De lage aanvangsrendementen op deze objecten nemen de beleggers erbij. Prijzen residentieel vastgoed stijgen met 4,5% in 2010 In vergelijking met Europa had de crisis maar een zeer beperkte impact op de Belgische residentiële markt. Ook al ging dit niet op voor alle sectoren, toch werd in de tweede helft van 2009 een snelle inhaalbeweging vastgesteld. Die dynamiek is in 2010 ietwat stilgevallen, want de prijzen zijn in het eerste halfjaar vrij stabiel gebleven en de transacties blijven ruim onder hun peil van voor de crisis, ondanks de zeer gunstige financieringsvoorwaarden. Er is nog altijd een risico dat de vraag de komende maanden nog zal vertragen als gevolg van een rentestijging. De al geboekte vooruitgang is echter voldoende om uit te gaan van een stijging van de huizen prijzen van circa 4,5%. Op langere termijn lagere prijsstijgingen residentieel vastgoed Op langere termijn zullen ten minste twee van de drie belang rijkste factoren, waaraan de forse prijsstijging van het laatste decennium te danken was, wegvallen (de betere financieringsvoorwaarden en de gunstiger belastingmaatregelen). De derde factor die de prijzen in het verleden ondersteunde, namelijk de sterke toename van de persoonlijke inbreng, zal in de toekomst aan kracht inboeten. De aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers zijn immers geconcentreerd bij een derde van hen en zij trekken de prijzen omhoog. Bovendien is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van de kopers nu al gelijk aan nul en stemt de maandlast overeen met een derde van hun inkomsten. Zij zullen zich dus geleidelijk aan tevreden moeten stellen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat ze geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag kunnen gaan lenen. Vanuit macro-economisch standpunt lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt en de opwaartse druk op de prijzen zal waarschijnlijk niet opwegen tegen de neerwaartse druk van het fiscaal en financieel moeilijkere klimaat. De prijsstijging kan in de toekomst dus alleen maar berusten op fundamentals als de inkomstenstijging en de demografie, wat wil zeggen dat ze globaal genomen wel positief zal zijn, maar zwakker dan de afgelopen jaren. Kantorenmarkt is meer en meer een verdringingsmarkt Kantoren hadden van de drie commerciële vastgoedmarkten 1 de afgelopen 5 jaar met 5,2% gemiddeld het laagste totaal rendement 2. De belangrijkste gebruikers van kantoorruimten, de financiële en zakelijke dienstverlening, laten in 2010 wel een licht herstel zien. De vooruitzichten voor de kantorenmarkt zijn op lange termijn echter niet gunstig. De Belgische economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen en de trend naar flexwerken zet voort. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door de aankomende vergrijzing waardoor het aandeel van de beroepsbevolking afneemt. Hierdoor verandert de kantorenmarkt steeds meer van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. De huidige leegstand is in Brussel al opgelopen tot meer dan 11%. Deze huidige situatie van overaanbod zal gelet op bovengenoemde factoren dan ook niet snel verdwijnen. Herontwikkel incourante kantoorpanden in centrum tot appartementen Om de leegstand te lijf te gaan, zullen leegstaande kantoorpanden herontwikkeld moeten worden. Kantoren in het centrum van een stad zijn vaak geschikt om te verbouwen tot aantrekkelijke appartementen. Verbouwing van kantoorruimte tot appartementen maakt een gebied weer aantrekkelijker doordat wijken ook in de avonduren dan levendiger zijn. Daarnaast worden door het opknappen van vaak oudere kantoorpanden de standaarden duidelijk verbeterd en zijn panden direct verduurzaamd doordat milieuaspecten vaak ook aandacht krijgen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur. Herontwikkeling van kantoorpanden naar appartementen gebeurt dan ook nog maar op kleine schaal. 1 De kantorenmarkt, de retailmarkt en de bedrijfsruimtemarkt 2 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 4
Periferie aantrekkelijk maken voor back-offices Voor kantoren buiten de stad liggen andere bestemmingen als appartementen minder voor de hand en is de leegstand ook een stuk hardnekkiger. Voordeel van deze locaties is echter dat zij per auto vaak relatief goed bereikbaar zijn ten opzichte van de dichtslippende binnensteden maar echter wel slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Daarbij liggen de huren in deze gebieden veel lager dan in het centrum. In met name Brussel zouden deze kantoorpanden zich kunnen profileren als goedkoop goed bereikbare alternatief voor het dure Central Business District. Bedrijven kunnen in deze gebieden hun back-office plaatsen en alleen de afdelingen in Centraal Brussel vestigen die, door hun aanwezigheid aldaar, ook daadwerkelijk meerwaarde hebben. Nadeel blijft echter dat vooral back-office medewerkers afhankelijk zijn van het openbaar vervoer voor hun woon-werk verkeer en de periferie juist hiermee slecht bereikbaar is. De leegstand in deze gebieden zal dan waarschijnlijk ook nog van lange duur zijn. Winkelvastgoed geeft hoogste rendement Winkelvastgoed rendeerde de afgelopen 5 jaar het beste met een totaal rendement van jaarlijks meer dan 10% gemiddeld. De nog betrekkelijk goed draaiende detailhandel heeft er voor gezorgd dat de waardedalingen van winkelvastgoed in 2009 met een min van 1,6% het laagst waren van alle commerciële vastgoedcategorieën. Ook de lage leegstand zorgt ervoor dat prijzen relatief stabiel blijven. In de hoofdwinkelstraten komt leegstand bijna niet voor. Van vooral buitenlandse ketens houdt de vraag naar winkelruimte aan. De huurprijzen zijn in België in vergelijking met andere Europese steden nog relatief laag. De stabiele markt zorgt ervoor dat aanvangsrendementen tot de laagste behoren van het commerciële vastgoed. Op toplocaties in Antwerpen en Brussel bedroegen deze in de zomer van 2010 circa 5,0%. Ook de komende jaren zullen deze aanvangsrendementen naar verwachting laag blijven. Bedrijfsruimtemarkt heeft potentie Als er wordt gekeken naar de meest ideale plek voor Europese distributie dan komt België in marktonderzoek als beste uit de bus. Logistieke dienstverleners vinden hier een gunstig vestigingsklimaat. Dit is vooral te danken aan de centrale ligging ten opzichte van het achterland en de lage kosten voor het bouwen of huren van opslag- en magazijnruimte. Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte naar (nieuwe) m 2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het logistieke en industriële vastgoed. Bedrijfsruimten rendeerden hierdoor met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst van de verschillende commerciële vastgoedcategorieën. In 2010 hebben de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en de transportsector echter weer flink kunnen profiteren van de aantrekkende wereldhandel. De groei van deze sectoren zal de komende jaren gematigder zijn maar biedt zeker perspectief voor de bedrijfsruimtemarkt. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 5
Inleiding Deze studie brengt het profiel van de verschillende Belgische vastgoedmarkten in kaart. Op de vastgoedmarkt ontmoet het ontwikkelde en bestaand vastgoed de marktvraag. Vraag en aanbod bepalen samen de huurprijs en daarmee de verkoopwaarde van het vastgoed. Vragen als Waarom sloeg de recessie in België in mindere mate toe op de vastgoedmarkt dan in de omringende landen?, worden in deze studie beantwoord. Daarnaast worden de belangrijkste trends en ontwikkelingen besproken en spreekt ING zijn verwachtingen uit over de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt voor de komende jaren. De studie is gebaseerd op desk research en op interviews met vooraanstaande personen in de vastgoedmarkt. In het eerste hoofdstuk komt de beleggingsmarkt van vastgoed aan bod. De structuur van de markt wordt beschreven en deze wordt onder andere ingedeeld naar regio, herkomst van investeerders en naar beleggingscategorie. Daarnaast wordt een verband gelegd tussen de economie en de ontwikkeling van de verschillende vastgoedmarkten: de residentiële-, kantoren-, retail-, en bedrijfsruimtemarkt. In hoofdstuk 2 komt eerst de residentiële markt aan bod. De gevolgen van de recessie worden besproken. Daarnaast worden er verwachtingen uitgesproken voor de korte en de lange termijn. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 passeren achtereenvolgens de kantoren-, de retail- en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Telkens wordt ingegaan op de belangrijkste gebruikers van de betreffende vastgoedcategorie waarna de gebruikersmarkt zelf aan de orde komt. Uiteindelijk worden al deze hoofdstukken afgesloten met een paragraaf waarin ingegaan wordt op regionale kenmerken. ING wil de vastgoedmarkt en de partijen die hierin opereren, steeds beter begrijpen zodat de geïntegreerde dienstverlening aan (beoogde) klanten verder kan worden geoptimaliseerd. Met deze studie willen wij naast een volwaardige en duurzame relatie met onze (beoogde) klanten en andere relevante (markt)partijen een rol als professioneel sparringpartner vervullen. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 6
1. Beleggingsmarkt In dit hoofdstuk wordt de huidige stand van zaken op de beleggingsmarkt van vastgoed besproken. Paragraaf 1.1 geeft een overzicht van de omvang van de vastgoedbeleggingsmarkt en hoe deze regionaal en naar verschillende vastgoedcategorieën is verdeeld. Ook komen de rendementen van verschillende vastgoedsectoren aan bod. Paragraaf 1.2 bespreekt de vastgoedmarkt in relatie met de economische ontwikkeling. Belangrijkste trends beleggingsmarkt Belgisch vastgoed heeft veel minder last gehad van de recessie maar ook het herstel is beperkter; Beleggers investeren bij hun zoektocht naar zekerheid vooral in vastgoed op toplocaties; Beleggingsvolumes zullen de komende jaren op een laag niveau blijven; Van het commerciële vastgoed zal de retailmarkt de komende jaren het best presteren; Seniorenhuisvesting is een interessante groeimarkt voor vastgoedbeleggers om hun portefeuille te diversifiëren. 1.1 Structuur van de markt Brussel ruimschoots grootste vastgoedmarkt Investeringen in vastgoed zijn het grootst in Brussel. Vooral de kantorenmarkt is in Brussel groot door de aanwezigheid van zowel veel lokale als internationale overheidsinstellingen en verschillende hoofdkantoren van bedrijven. Brussel beschikt over bijna 13 miljoen m 2 kantoorruimte. In de eerste helft van 2010 3 werden bijna 60% van de totale Belgische commerciële vastgoedbeleggingen besteed in de Europese hoofdstad (figuur 1.1). Dit aandeel was in 2009 53%. De toename is een gevolg van de wens van beleggers om te investeren in courant vastgoed op A-locaties. Professionele investeerders zijn over het algemeen ook terughoudender met investeringen buiten Brussel en Antwerpen. De vloeroppervlakten van kantoorruimten zijn daar veel lager en de opnameniveau s kleiner. De markt is hierdoor minder liquide waardoor de risico s groter zijn omdat verkoop veel lastiger is. Het gewest Vlaanderen (exclusief Antwerpen) trok in het eerste kwartaal bijna 30% van het investeringsvolume naar zich toe. In Antwerpen komt circa 10% van het beleggingsvolume terecht. Antwerpen heeft zich de afgelopen jaren vooral doen gelden als winkelstad en met de aanwezigheid van de zeehaven is ook de logistieke sector hier goed vertegenwoordigd. Wallonië sluit de rij met 4% van de totale investeringen in de eerste helft van 2010. Kantorenmarkt wint terrein terug In de eerste helft van 2010 waren vooral beleggingen in kantoren in trek. Het aandeel kantoorbeleggingen steeg van 40% in 2009 naar 53% (= 289 miljoen) in het eerste half jaar van 2010. De toename van de kantorenmarkt ging ten laste van het marktaandeel van bedrijfsruimten en hotels. Investeringen in winkelruimten besloegen zowel in 2009 als in de eerste twee kwartalen van 2010 (= 195 miljoen) ongeveer een derde van de totale vastgoedbeleggingen. Figuur 1.1 Geografische spreiding beleggings volumes commercieel vastgoed, 2009 en 1 ste helft 2010 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2009 Wallonië Vlaanderen (exc. Antwerpen) Brussel Antwerpen Bron: King Sturge H1 2010 Figuur 1.2 Verdeling beleggingsvolumes commercieel vastgoed, 2009 en 1 ste helft 2010 100% 80% 60% 40% 20% 0% Winkels Bedrijfsruimten Kantoren Hotels Bron: King Sturge 2009 H1 2010 3 Data over de laatste twee kwartalen van 2010 was bij het ter perse gaan van deze studie nog niet beschikbaar. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 7
Rusthuizen: opkomende nieuwe beleggingscategorie In 2030 is 23% van de bevolking ouder dan 65 jaar ten opzichte van 17% in 2010. Het aantal 65 plussers is dan opgelopen met meer dan 850.000. De vergrijzing geeft een veranderende vraag naar woonruimte. Ouderen proberen wel zo lang mogelijk in hun eigen woning te wonen met eventuele technische aanpassingen. De gemiddelde leeftijd dat men opgenomen wordt in een rusthuis is 82 jaar waar men dan nog circa 2 jaar verblijft. Het groeiende aantal ouderen geeft een toename van de vraag naar het aantal bedden de komende jaren. Voor beleggers is seniorenhuisvesting daarom een interessante categorie om in te investeren en de portefeuille te diversifiëren. Het risico wordt over het algemeen lager geschat dan bij commercieel vastgoed door de toenemende vraag, een hoge bezettingsgraad en de vaak lange termijn contracten met uitbaters. 4 Figuur 1.4 Totaal rendement beleggingsportefeuilles 12% 10% 8% 6% 4% 2% Figuur 1.3 Verdeling vastgoedbeleggingen naar nationaliteit, 1ste helft 2010 0% Alle objecten Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Bron: DTZ Research België Groot Britannië Duitsland Nederland Overig Aandeel buitenlandse investeerders neemt af Het aandeel van Belgische vastgoedbeleggers steeg de afgelopen jaren. In 2005 kwam slechts een kwart van alle beleggingen op naam van lokale investeerders. In de eerste zes maanden van 2010 is dit gestegen tot 75%. Buitenlandse partijen zijn gedurende de recessie op zoek gegaan naar zekerheid en vonden dit op hun eigen thuismarkt omdat zij daar meer verstand van zaken hebben. Onder druk van buitenlandse overheden werd daarbij bij financiering door banken vaker de voorkeur gegeven aan binnenlandse projecten om de eigen economie te stimuleren waardoor buitenlandse investeringen ook afnamen. Daarnaast verdwenen de afgelopen jaren de high leverage buyers uit de markt doordat kapitaal minder makkelijk beschikbaar was. Deze vaak buitenlandse beleggers kochten vastgoed en financierden dat met soms wel meer dan 90% vreemd vermogen. Doordat kredietverstrekkers meer eigen vermogen verlangen bij het verstrekken van kapitaal, is dit nu beperkter mogelijk en daalt het aandeel van deze buitenlandse beleggers. 4 In 2011 zal ING met een uitgebreide studie komen naar seniorenhuisvesting. 5 jaars gemiddelde (2005-2009) 2009 Bron: IPD Overig Nederland Rendementen van winkels blijven het hoogst Het totaal rendement 5 Duitsland op beleggingsportefeuilles was de afgelopen 5 jaar gemiddeld Groot 6,4% Brittanië volgens de IPD index (figuur 1.4). Winkelvastgoed rendeerde het beste met een totaal rendement van jaarlijks België meer dan 10%. Kantoren lieten van de drie commerciële vastgoedmarkten de afgelopen 5 jaar gemiddeld het laagste rendement zien van 5,2%. Bedrijfsruimten rendeerden met een totaal rendement van 0,4% in 2009 het slechtst (5-jaars gemiddelde 7,9%). Bedrijfsruimten worden voornamelijk gehuurd door gebruikers uit de sectoren industrie, transport en logistiek. Vooral deze sectoren hadden tijdens de recessie in 2009 last van de terugval van de wereldhandel. Hun behoefte aan (nieuwe) m 2 daalde en dit had ook zijn terugslag op de waarde van het vastgoed. Het indirecte rendement van bedrijfsruimten liet in 2009 van alle vastgoedcategorieën dan ook de grootste daling zien van -/-7,1% ten opzichte van -/-1,6% op kantoren en -/- 2,6% op winkels. Voor de totale markt is de waardedaling mogelijk nog groter doordat de hier gebruikte IPD-index vooral het courante deel van de markt beslaat en het de waardering van portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod tot stand zijn gekomen. 5 Het totaal rendement bestaat uit de netto huurinkomsten gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (directe rendement) en de waardeverandering gerelateerd aan het geïnvesteerd vermogen (indirecte rendement). Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 8
1.2 Vastgoedmarkt in de economische context Vastgoedmarkt gaat gebukt onder economische situatie De commerciële vastgoedmarkten maken moeilijke tijden door, waarbij vooral de kantorenmarkt en bedrijfsruimtemarkt hard worden getroffen. Dit heeft een tweetal oorzaken. Ten eerste is de marktsituatie op de vastgoedmarkten sterk afhankelijk van de economie. Net als andere Europese landen heeft België een terugslag gehad van de wereldwijde crisis in het najaar van 2008 en in 2009. De economie kromp in 2009 met 2,7%, terwijl de conjunctuurgevoelige internationale handel zelfs met 11% afnam. Vanzelfsprekend werkte dit ook door op de Belgische vastgoedmarkten. De investeringsvolumes in vastgoed halveerden in 2009 ten opzichte van 2008 tot 1,6 miljard (figuur 1.5). Vergeleken met de buurlanden Nederland (-3,9%) en Duitsland (-4,7%) viel de economische terugslag overigens nog mee. Omgekeerde cyclus in vastgoed bij huidige recessie Opvallend aan de terugslag op de vastgoedmarkten in 2009 is dat deze anders verloopt dan vorige cycli (figuur 1.6). Voorheen leidde een neergaande economische groei tot een verslechterende gebruikersmarkt waarna ook het sentiment onder beleggers van vastgoed verslechterde. In de huidige recessie werd echter eerst de vastgoedbeleggingsmarkt geraakt. Doordat door de kredietcrisis meer eigen vermogen moest worden ingebracht, werden beleggers minder actief. Wat begon als een financiële crisis, heeft uiteindelijk ook de reële economie geraakt en hierdoor ook de gebruikersmarkten. Internationale handel trekt economie vlot, basis blijft kwetsbaar Halverwege 2010 is de economie onder invloed van de aantrekkende wereldhandel uit het dal gekomen. Het aanvullen van afgebouwde voorraden door bedrijven heeft hieraan ook een impuls gegeven. Al met al is de verwachting dat de economie in 2010 met 2,0% geleidelijk zal herstellen, om hier in 2011 met 1,6% groei opvolging aan te geven. Hoewel dit vooruitzicht bemoedigend oogt, is de weg naar de toekomst de komende jaren kwetsbaar. Een risico ligt bij de consument, die zijn koopkracht voorlopig minder onder druk ziet staan dankzij de loonindexering en netto jobscreatie. Maar dit zou minder het geval zijn volgend jaar, want in België en in belangrijke exportlanden zal onver- Figuur 1.5 Investeringsvolumes in commercieel vastgoed en het bruto binnenlands product per kwartaal (2005-3 de kwartaal 2010) 1750 94 1500 92 1250 90 1000 88 750 86 500 84 250 82 0 80 '05 I '05 II '05 III 05 IV 06 I '06 II '06 III '06 IV '07 I '07 II '07 III '07 IV Investeringsvolumes in miljoenen _ BBP in miljarden seizoensgezuiverd '08 I 08 II '08 III '08 IV '09 I '09 II '09 III '09 IV '10 I '10 II '10 III Bron: DTZ Research en Ecowin, bewerkt door ING Economisch Bureau Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 9
Figuur 1.6 Vastgoedmarkt en de economische cyclus Economie (bbp) Vastgoedmarkt Conjunctuur Fase I Herstel II Hoogconjunctuur III Vertraging IV Laagconjunctuur Toenemende opname Constant aanbod Grote opname Toenemend aanbod Dalende opname, toenemend aanbod Zwakke opname, dalend aanbod Aantrekkende verkoop- en huurprijzen Stijgende verkoop- en huurprijzen Constante verkoop en huurprijzen Dalende verkoop- en huurprijzen Dalende leegstand Lage leegstand Oplopende leegstand Hoge leegstand Vertrouwen neemt toe onder ontwikkelaars Optimisme kan omslaan in onbegrensd vertrouwen Pessimisme onder ontwikkelaars Pessimisme kan omslaan in paniek en angst Kenmerken markt Aarzelende toename projecten op risico Dalende leegstand basis voor rendementsverbetering Huisvesting krijgt voorzichtig meer aandacht in het bedrijfsleven Veel op risico ontwikkelen Leegstand in portefeuille biedt kansen voor huuraanpassingen Huurcontracten met lange looptijden Singletenant panden zijn teken van kracht Leegstand tast rendement belegger aan Verkoop met verlies of noodgedwongen (tijdelijke) verhuur Sterke incentives: huurvrije periodes en bijdrage verhuis- cq inrichtingskosten Flexibele huurcontracten met korte looptijden Multitenant verhuur kan teken van zwakte zijn Ook incourant vastgoed wordt verhuurd Huisvesting is een middel om kosten te besparen Toename van onderhuur / grijze markt Verplaatsingsmarkt / verhuismarkt gedreven door reorganisaties. Overheid is stabiele factor onder opname. Tweedeling: bijna geen markt voor incourant vastgoed. Zelfs courant vastgoed kan verhuurproblemen hebben. Bron: ING Economisch Bureau Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 10
Figuur 1.7 Indices prijsontwikkeling vastgoedfondsen ( januari 2000 = 1000) 5000 4000 3000 2000 1000 0 nov-00 nov-01 nov-02 nov-03 nov-04 Ontwikkeling Belgische vastgoedfondsen stabiel nov-05 nov-06 _ België _ Nederland _ Frankrijk _ Europa nov-07 nov-08 nov-09 nov-10 Bron: Ecowin mijdelijke sanering van de overheidsfinanciën in de vorm van bezuinigingen flinke tegendruk opleveren. Alles bij elkaar genomen is de verwachting dat het economische groeitempo de komende jaren toch gematigd zal zijn. Belgisch vastgoed relatief minder hard getroffen De Belgische vastgoedmarkt is over het algemeen vrij stabiel. Uit figuur 1.7 blijkt dat Belgische vastgoedfondsen minder volatiel zijn dan die van de omringende landen. De enorme prijsstijgingen in andere Europese landen in 2005 en 2006 zijn in België grotendeels uitgebleven. De hierop volgende prijsdalingen zijn België echter ook grotendeels bespaard gebleven. De relatief beperkte economische recessie in België ten opzichte van andere landen heeft hier grotendeels ten grondslag aan gelegen. Daarnaast heeft België een relatief groot ambtenarenapparaat en zijn er veel internationale (niet direct conjunctuurgevoelige) organisaties zoals de Europese Unie en de NAVO in Brussel te vinden. Het aantal vierkante meters dat zij gebruiken is groot en doordat zij niet direct door de recessie getroffen worden nam dit niet direct af. Daarentegen nemen overheidsinstanties de laatste jaren wel al relatief weinig nieuwe kantooroppervlakte op omdat ook zij vaak moeten bezuinigen. In 2010 is er een licht herstel zichtbaar Het stabiele karakter van de Belgische vastgoedmarkt is ook te zien na de recessie. Niet alleen de krimp was in België beperkter, ook het herstel in 2010 is gematigder. Zo steeg de EPRA vastgoedindex voor België in november 2010 met 4% ten opzichte van 8% in Europa (beide j.o.j.). Het herstel is ook zichtbaar in de beleggingsvolumes. In het eerste halfjaar van 2010 stegen deze weer met 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2009. Hierdoor werd er in deze periode voor 662 miljoen geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Dit niveau is nog wel slechts een derde van dat van topjaar 2007. De afwachtende houding die beleggers in 2009 hadden, leek hierdoor wat verdwenen en de dynamiek en het positieve sentiment enigszins teruggekeerd. De hernieuwde onrust op de financiële markten door de Griekenlandcrisis en later in het jaar ook de financiële problemen rond Ierland temperde de stemming waardoor beleggers weer meer de kat uit de boom kijken. Daarbij zijn tijdens de recessie, zoals eerder ook al aangegeven, de (vaak buitenlandse) high leverage buyers grotendeels uit de markt verdwenen doordat agressieve financiering met veel vreemd vermogen niet meer mogelijk is. Hierdoor zullen de hoge beleggingsvolumes van 2006 en 2007 ook de komende jaren niet terugkeren. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 11
2. Residentiële markt * 2.1 Gevolgen van de crisis op de Belgische vastgoedmarkt Vooruitzichten op korte termijn 2.1.1 De correctie is weggewerkt België vormde de uitzondering op de regel in Europa In vergelijking met Europa had de Belgische markt niet al te zwaar te lijden van de crisis, ook al blijkt dat bepaalde sectoren of gemeenten zwaarder getroffen werden. Terwijl de prijscorrectie oploopt tot 25% in Ierland en 12% in Spanje, was de correctie op de Belgische markt (namelijk 5,6% tussen de zomer 2008 en juni 2009) eind 2009 al weggewerkt: het herstel was over het algemeen dus even dynamisch als de crisis hevig was. In dat verband is het opmerkelijk dat de overwaardering van de markt zoals berekend door het IMF in 2007 bij ons niet gecorrigeerd werd, terwijl in de andere landen wel een correctie werd vastgesteld (zie figuur 2.1). Belangrijkste trends residentiële markt De residentiële markt kende een dynamisch herstel in de tweede helft van 2009 dat verslapte in 2010; De vooruitzichten op korte termijn blijven positief voor 2011, ook al zal de prijsstijging waarschijnlijk veel lager zijn dan de dynamiek van de voorgaande jaren; Op middellange en lange termijn zullen de uitzonderlijke factoren die de markt de voorbije jaren ondersteunden steeds minder aanwezig zijn, wat zou kunnen wijzen op een positieve maar minder dynamische gemiddelde groei voor het volgende decennium. De appartementensector had zo goed als niet te lijden van de crisis... De crisis (van de zomer 2008 tot juni 2009) kende een verschillend verloop naargelang de sector die we bekijken. Zo bleven de prijsdalingen heel beperkt in de appartementensector, en vooral in Vlaanderen, wat tot een snelle en forse daling van het aantal transacties leidde. Omdat er minder kopers waren dan voor de crisis en de verkopers niet bepaald bereid waren om kortingen toe te staan, moesten de transacties de schok opvangen: meer dan 30% transacties minder, dat zijn ongeveer 7.800 transacties voor het slechtste kwartaal tegenover meer dan 11.000 in normale omstandigheden. In Vlaanderen zijn de appartementsprijzen stabiel gebleven, maar in Wallonië werd een daling van 3,2% vastgesteld. In de tweede helft van 2009 zijn de appartementsprijzen opnieuw sterk beginnen toe te nemen: de gemiddelde prijs ging van gemiddeld 174.000 euro op het hoogtepunt van de crisis naar Figuur 2.1 Europa: potentiële en vastgestelde correcties 0-5 -10-15 -20-25 -30-35 IR UK NL Potentiële correctie geraamd door het IMF (in vergelijking met de reële prijzen in 2007) Waargenomen correctie einde 2009 (in vergelijking met de reële prijzen in 2007) Bron: IMF, ECB en ING-berekeningen FR 183.000 euro tegen het einde van het jaar, dat is 3,8% lager dan voor de crisis. Toch bleven er ook voor de prijzen regionale verschillen bestaan. Zo geraakten de prijzen in Wallonië en Brussel amper boven het peil van voor de crisis, terwijl ze in Vlaanderen bijna 7% hoger dan dat niveau uitkwamen.... terwijl het duurdere marktsegment het zwaarder te verduren kreeg Het omgekeerde deed zich voor in het duurdere segment (viergevelvilla s en bungalows), waar de verkopers bijzonder snel prijsdalingen toestonden, zodanig dat de correctie nog tijdens de eerste maanden van de crisis van start ging en ook heviger was (prijsdaling van gemiddeld 10%). Maar ook op die markt nam de activiteit almaar af, met amper 3.200 transacties in het slechtste kwartaal van de crisis tegenover 4.500 in normale omstandigheden. Het tweede halfjaar 2009 was minder dynamisch op die markt dan op andere markten en tegen het einde van het jaar waren de prijzen nog altijd 6% lager dan hun peil van voor de crisis (namelijk 323.000 euro). De gewone huizenmarkt maakte een tussentijdse evolutie door, met een correctie van 5%, terwijl de activiteit terugviel tot 13.000 transacties in het slechtste kwartaal in vergelijking met een normaal kwartaal van zowat 18.000 transacties. De prijzen zijn wel sterk opgeveerd aangezien ze tegen eind 2009 opnieuw op hun peil van voor de crisis uitkwamen, namelijk ongeveer 176.000 euro. Die ontwikkeling was kenmerkend voor Vlaanderen, terwijl ze in Wallonië uitbleef. Daar bleven de woonhuizen ook eind 2009 nog lichtjes (1%) onder hun niveau van voor de crisis. In Brussel kwamen de huizenprijzen 3% hoger uit dan voor de crisis. BE ES SE IT * Dit hoofdstuk is geschreven door Julien Manceaux Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 12
Figuur 2.2 Prijsverloop per kwartaal in 2010 5,5% 4,5% 3,5% 2,5% 1,5% 0,5% -0,5% -1,5% Q1 Huizen Villas, bungalows Q2 Bron: ADSEI (kwartaalverloop in 2010) Appartementen TOTAAL 2.1.2 Het dynamische herstel van 2009 lijkt stil te vallen Het herstel is vooral te danken aan de mooie tweede helft van 2009... We kunnen dus stellen dat de markt in haar geheel vanaf de zomer 2009 opnieuw opveerde. Toch blijft het aantal transacties zelfs nu nog lager dan normaal. Zolang het aantal transacties per kwartaal onder de drempel van 30.000 blijft, kunnen er dus nog extra kopers op de markt (terug)komen. Verwonderlijk daarbij is dat het eerste halfjaar gekenmerkt werd door een historisch lage rente, wat het aantal kopers in principe doet toenemen. Bovendien lijkt het herstel van de tweede helft van 2009 ietwat stil te vallen in 2010 (figuur 2.3). Niet alleen waren er veel minder transacties dan normaal, ook de prijzen bleven nagenoeg gelijk. De kwartaalgroei van de huizenprijzen bleef beperkt tot 1% in het eerste halfjaar en de appartementen waren in juni 2010 gemiddeld op dezelfde prijs blijven hangen als in januari. Ook in Wallonië kwamen de huizenprijzen in juni 2010 nog altijd niet op hun peil van voor de crisis uit. Alleen het segment van de villa s lijkt het beter te doen met een mooi eerste kwartaal 2010, maar komt van verder terug.... want begin 2010 lijkt de dynamiek wat zoek Dat betekent dat de groei in de eerste helft van het jaar slap was en dat het jaarlijkse groeicijfer (5,6%) in het eerste halfjaar vooral te danken was aan een zeer gunstige vergelijking met een zeer erbarmelijk eerste halfjaar 2009. Tenzij de markt in de tweede helft van het jaar haar tweede adem vindt, zal de jaarlijkse vergelijking de komende zes maanden veel minder gunstig uitvallen (het tweede halfjaar 2009 was dat van het herstel). We denken dat die tweede adem niet zo waarschijnlijk is omdat de financieringsvoorwaarden de komende maanden niet meer sterk zullen verbeteren en het consumentenvertrouwen doorgaans al goed hersteld is. De laatste hypotheekcijfers wijzen echter op een sterke toename van het aantal leningen en getuigen van enige druk op de prijzen: de gemiddelde geleende bedragen zijn in het derde kwartaal gestegen met 4,5%. Maar de al geboekte vooruitgang is voldoende om uit te gaan van een globale groei van meer dan 4,5%. Dankzij Q2 de huidige financieringsvoorwaarden is het bovendien goed mogelijk dat de markt tot halfweg volgend jaar transactieniveaus Q1 blijft zien die in de buurt komen van haar topniveau. Het belangrijkste risico blijft de slappe vraag door de toekomstige rentestijging... Het grootste risico hangt nog altijd samen met de ontbrekende dynamiek van de transacties, terwijl de context zoals gezegd gunstiger is dan ooit voor kandidaat-kredietnemers. Het risico bestaat dus dat een aantal aankopen vervroegd wordt, vooral gezien de zeer dynamische cijfers voor hypothecaire kredieten in het derde kwartaal. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, heeft de bodem bereikt. Maar wat staat er de komende maanden te gebeuren wanneer de vervroegde aankopen achter de rug zijn en de rentestijging uitgesprokener wordt? De kans is dus groot dat de markt tamelijk snel de in het derde kwartaal gemaakte inhaalbeweging zal verliezen, wat te merken zal zijn aan een zwakker dynamisme van de prijzen vanaf volgend jaar na de periode van vervroegde aankopen waarin we momenteel nog altijd verkeren. Figuur 2.3 Het aanbod reageerde zeer snel op het herstel 50 40 30 20 10 0-10 -20-30 03 _ NBB onderzoek (Bouwprijzen voorzichtigen) _ Bouwvergunningen (1000 s - RHS) Bron: ADSEI 04 05 06 07 08 09 10 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 13
Figuur 2.4 dat nochtans niet overal hetzelfde is 20% % transacties 2de kwartaal (j.o.j.) 15% 10% 5% 0% -5% -10% Brussel gaat van slechts presterende woningmarkt in q2 2009 naar best presterende in q2 2010 Namen Luxemburg Antwerpen West Vlaanderen Luik Henegouwen Vlaams Brabant Oost Vlaanderen Henegouwen Namen Gewest Brussel Limburg Waals Brabant West Vlaanderen Luxemburg Oost Vlaanderen Antwerpen Waals Brabant -15% Gewest Brussel -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 2009 q2 2010 q2 Bron: ADSEI % prijzen 2de kwartaal (j.o.j.)... terwijl het aanbod zich al hersteld heeft Het aanbod lijkt al te hebben gereageerd op in eerste instantie het inhaaleffect en vervolgens de vervroegde aankopen. Het aantal bouwvergunningen, dat sinds eind 2008 sterk gedaald was, is sinds het voorjaar 2010 met meer dan 5% op jaarbasis toegenomen. Het ziet er dus naar uit dat positievere groeivooruitzichten inzake prijzen en de opvering van de vraag het aanbod sinds enkele maanden ondersteunen, terwijl de zeer duidelijke daling tijdens de crisis de risico s op een overaanbod beperkt heeft. We verwachten daarom geen al te grote negatieve impact van de primaire markt op de prijzen van de secundaire markt. De regionale verschillen blijven bestaan Op regionaal vlak moet worden benadrukt dat het herstel niet even dynamisch is in alle uithoeken van het land. Ook al blijft het aantal transacties overal laag ten opzichte van hun niveau van juni 2009 (en dus a fortiori ten opzichte van dat van voor de crisis), toch is er een duidelijk herstel te zien in Brussel en in een aantal Vlaamse provincies en in Henegouwen. Het jaarlijkse groeicijfer van de prijzen is enkel in Brussel en een deel van Vlaanderen hoger dan het gemiddelde van het tweede kwartaal (6% op jaarbasis). In Wallonië is dus nog steeds een inhaalbeweging aan de gang, aangezien de meeste prijzen er nog altijd niet zijn teruggekeerd naar hun niveau van voor de crisis. 2.2 Vooruitzichten op lange termijn 2.2.1 De traditionele factoren van steun aan de markt De Belg is geboren met een baksteen in de maag Verscheidene factoren hebben altijd al enige stabiliteit gegeven aan de Belgische markt. Ze verklaren ook gedeeltelijk waarom de residentiële markt in België globaal genomen minder getroffen was door de recessie dan in de andere Europese landen. Eerst en vooral verhuizen Belgen relatief weinig: gemiddeld om de 33 jaar. In heel wat andere Europese landen ligt dat cijfer ruim onder de 20 jaar. Dat is te wijten aan de hoge transactiekosten (ongeveer 15% van de waarde van het goed ten laste van de koper), maar ook aan de grootte van het land: de kans te moeten verhuizen in geval van een nieuwe baan is veel kleiner in een land van 32.000 km². Ten tweede zijn de Belgische banken door de wet altijd al verplicht geweest om een streng beleid te voeren inzake hypothecaire kredieten zodat de risico s op een toename van gedwongen verkopen in crisistijden (zoals in de VS, waar de prijzen fors daalden) kleiner zijn. Ten derde lijken de Belgen een voorkeur te hebben voor vastgoed als langetermijnbelegging. Eigendom is, wanneer men met pensioen is, een garantie tegen onzekerheid. Dat verklaart waarom de gemiddelde leeftijd van de krediet- Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 14
nemers relatief laag is (36 jaar) en waarom de eigendomsgraad een van de hoogste is in de geïndustrialiseerde wereld (70%). De gemiddelde leeftijd lijkt echter toe te nemen omdat het verwerven van een eigen woning voor de jonge gezinnen moeilijker wordt, terwijl de eigendomsgraad lijkt af te nemen. Ten vierde heeft de tewerkstelling in de overheidssector hier een veel groter belang in de arbeidsmarkt dan in andere Europese landen. Bovendien draagt ook de loonindexering bij tot de stabiliteit van de koopkracht van de Belgen in het algemeen, en dan hebben we het nog niet over het zeer genereuze socialezekerheidsstelsel. Figuur 2.5 De demografische druk neemt toe 2,50 2,45 2,40 2,35 2,30 2,25 2,20 1990 _ BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) _ BE - Aantal huishoudens (RHS) Bron: ADSEI 1995 1998 2000 2004 2005 2006 2007 2008 4.800.000 4.600.000 4.400.000 4.200.000 4.000.000 3.800.000 3.600.000 Figuur 2.6 en de bevolkingsstructuur zal veranderen 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 5.00.000 0 2000 _ BE - Populatie 35-44 jaar _ BE - Populatie 70 jaar en meer Bron: ADSEI 2010 2020 2030 2040 2050 De demografie heeft een grote impact op de vraag Volgens de voorspellingen van het Planbureau zal de bevolking de komende twintig jaar met 1,2 miljoen mensen toenemen om uit te komen op 12 miljoen mensen. Tegelijkertijd zal de grootte van de gezinnen ongetwijfeld nog iets meer afnemen. Ter illustratie: bij een afname van de gezinsgrootte van 2,4 tot 2,3 personen zijn 200.000 extra woningen nodig. Het woningpark, dat momenteel meer dan 5 miljoen woningen telt, zal de komende jaren dus moeten toenemen. Rekening houdend met een verdere afname van de gezinsgrootte (tot 2,1 personen per gezin in 2030) en met de hierboven vermelde bevolkingsgroei (bijna 12 miljoen inwoners) zullen het aantal gezinnen en het woningpark binnen twintig jaar waarschijnlijk 5,7 miljoen bedragen. Dat stemt overeen met een gemiddelde toename van ongeveer 50.000 eenheden per jaar. De jongste jaren werden jaarlijks echter bijna 4.000 woningen van de markt gehaald voor afbraak. Om aan de toenemende vraag te voldoen, moeten er dus jaarlijks netto 54.000 woningen bijkomen. Ten tweede verandert ook de vergrijzing de vraag naar huisvesting. In 2010 zal 17% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn en in 2030 zal dat percentage 23% bedragen. Die behoeften betreffen serviceflats, maar ook onafhankelijke woningen die voldoen aan specifieke behoeften op het gebied van oppervlakte en locatie. De vergrijzing dreigt de druk op de vraag in sommige segmenten van de markt dus te vergroten en ook het aanbod in de segmenten waaruit de bejaarden wegtrekken te doen toenemen. Wat dat betreft, zal de sector van de serviceflats en rusthuizen in de toekomst specifiek geanalyseerd moeten worden gezien het toenemende belang van de 70-plussers tussen 2020 en 2050. BE - Huishoudens (samenstelling - #leden) 2.2.2 De uitzonderlijke factoren van steun aan de markt (laatste decennium) Drie uitzonderlijke factoren verklaren de prijsdynamiek van het laatste decennium Die ondersteunende factoren volstaan echter niet om de uitzonderlijke ontwikkeling BE - Aantal huishoudens van Belgische (RHS) vastgoedprijzen in het laatste decennium te verklaren. De periode werd immers gekenmerkt door een gestage toename van de kloof tussen de prijzen en de inkomens. Ter illustratie: het aantal jaren aan gemiddeld loon nodig voor de aankoop van het gemiddelde vastgoed verdubbelde tussen 1995 en 2008: het gemiddelde goed was destijds twee jaar brutoloon waard (kosten voor de bouwopdracht vóór belastingen) tegenover vier jaar in 2008. Die over de voorbije 35 jaar uitzonderlijke evolutie kan worden verklaard door drie factoren die de prijs ondersteunen: een continue en snelle verbetering van de financieringsvoorwaarden, een veel gunstiger belastingklimaat voor 2060 1990 1995 1998 2000 2004 2005 2006 2007 2008 Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 15
Figuur 2.7 De kloof tussen de prijzen en de inkomens is groter geworden... 250 200 Figuur 2.8 ondanks de merkbare rentedaling 900 850 800 750 7,0 6,5 6,0 5,5 150 100 700 650 600 550 Lonen Prijzen 5,0 4,5 4,0 3,5 50 80 82 84 86 88 90 92 94 96 _ Reële Huisprijzen (1995 = 100) _ Reële lonen (per capita - 1995 = 100) Bron: NBB, ADSEI 98 00 02 04 06 08 10 500 00 01 02 03 04 05 _ Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR) _ Gemiddelde rente (1) Bron: NBB (1) Gemiddelde rentevoet voor hypothecaire kredieten met vaste rente op meer dan 15 jaar. 06 07 08 09 10 3,0 eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de financiële inbreng op de vastgoedmarkt. Die drie factoren verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de afgelopen tien jaar zo hevig was en waarom het prijsverloop zo sterk kon afwijken van de inkomensevolutie. Het laatste decennium werd gekenmerkt door lage rentetarieven... Ten eerste konden de Belgische kopers door de rentedaling die volgde op de uiteenspatting van de technologische bubbel begin jaren 2000 (in 1995 waren de rentetarieven het dubbele van wat ze vandaag zijn) niet hun leninglasten verlagen, maar de ontleende bedragen verhogen: tot in 2006 leidde de rentedaling dus niet tot een vermindering, maar een verhoging van de gemiddelde maandlast. Die extra leencapaciteit oefende veel druk uit op de prijzen, vooral omdat het fenomeen gepaard ging met een verlenging van de looptijd van de leningen waardoor de kopers meer konden lenen. Na 2006 varieerde de maandlast opnieuw met de rentetarieven, wat kan betekenen dat de meeste kredietnemers in verhouding tot hun inkomen aan hun limiet zaten qua leencapaciteit.... en door een gunstigere fiscale context... Ten tweede waren verscheidene wijzigingen in de fiscaliteit gunstig voor het bezitten van eigendom. Zo was er de fiscale amnestie van 2004-2005 die een vermindering van 30% toekende in de Eenmalige Bevrijdende Aangifte als het gerepatrieerde geld belegd werd in Belgisch vastgoed. Daarnaast was er vanaf 2004 ook de mogelijkheid om van het belastbare inkomen een groot deel van het kapitaal en de maandelijks aan de bank terugbetaalde interesten af te trekken.... terwijl de kopers steeds meer eigen vermogen inbrachten Ten derde zagen we in het jongste decennium een spectaculaire vermindering van het deel van de lening in de gemiddelde vastgoedaankoop. De gemiddelde persoonlijke inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen 2004 en 2008 immers opgelopen van 20% naar 35% van de verkoopprijs. Hierdoor kwam er een overdracht van verschillende miljarden van het financiële naar het onroerende vermogen van de Belgen. Zo kon het financiële vermogen van de Belgen in 1993 op 450 miljard euro worden geraamd, terwijl het Belgische vastgoedpark destijds goed was voor een waarde van 260 miljard euro. In 2009 heeft het vastgoedpark een waarde van 980 miljard euro, tegenover 900 miljard euro voor het financiële vermogen. Die extra inbrengen duwden de prijzen de hoogte in en het is vandaag dan ook de vraag of die trend zal blijven duren of zelfs zal toenemen. 2.2.3 Vooruitzichten op lange termijn Zullen de factoren die de forse groei van de laatste jaren aanwakkerden, standhouden? Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt fundamenteel afhankelijk van het inkomen, aangezien dat bepalend is voor wat de kopers kunnen lenen. Daarbij is het Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 16
Figuur 2.9 De rentestijging wordt al voorbereid 1,6 1,5 3,1 3,0 Figuur 2.10 De betaalbaarheid van de markt is nog altijd zeer beperkt 140 130 1,4 2,9 120 1,3 2,8 110 Variabele rente (1/1/1) 1,2 2,7 100 90 Euribor 12M 1,1 2,6 80 1,0 Oct- 09 Jan- 10 _ Euribor 12M _ Variabele rente (1/1/1) Bron: NBB, Thomson Reuters April- 10 Juli- 10 Oct- 10 2,5 70 60 81 83 85 87 89 91 93 95 _ ING betaalbaarheid index Bron: ADSEI, NBB, ING-berekeningen 97 99 01 03 05 07 09 opmerkelijk dat de gemiddelde maandlast van de Belgische kredietnemer door de jaren heen een bijzonder stabiel vast deel van zijn beschikbare inkomen (ongeveer 30%) uitmaakt. Door de jaren heen werd de Belgische vastgoedmarkt niet alleen ondersteund door de inkomensstijging, maar ook door een aantal andere specifieke factoren: een grote honkvastheid, verbonden met de omvang van het land, en een eigenaarstraditie, waardoor België een van de weinige industrielanden is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf eind jaren 80 zijn er ook demografische factoren die de markt ondersteunen, zoals de toename van het aantal gezinnen. Het risico op een grote correctie, na de crisis die we hebben doorstaan en die weinig impact had op de markt, lijkt dus van de baan. Maar toch is dat niet voldoende. We moeten ons ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens, permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn. De financieringsvoorwaarden zullen minder gunstig worden... De eerste factor was de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Hiervoor wordt algemeen aangenomen dat de huidige voorwaarden een historische opportuniteit zijn. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, begint immers nu al te stijgen (figuur 2.9) en de langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven, zal in de loop van 2011 toenemen naarmate op de eerste rentestijging van de Europese Centrale Bank wordt geanticipeerd. En zelfs al maakt de wetgeving een verlenging van de looptijd van de leningen boven 30 jaar mogelijk, toch is dat scenario weinig waarschijnlijk omdat de ervaring leert dat de financiële instellingen dat type looptijd maar moeilijk gefinancierd krijgen.... en de conjunctuur laat geen fiscale geschenken meer toe De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen voor eigenaars. Zo kwam de EBA (Eenmalige Bevrijdende Aangifte) in 2005 de vastgoedbeleggingen ten goede waardoor 2005 een recordjaar was voor de prijzen. Vanaf 2004 werd een nieuw en naderhand gunstiger stelsel ingevoerd om de op een hypothecaire lening betaalde lasten deels van het belastbare inkomen af te trekken. Bovendien werd het laatste decennium gekenmerkt door het opmerkelijke uitblijven van kadasterherzieningen. Maar met een federaal budget dat niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld en het bekende politieke klimaat staat het wel vast dat het volgende decennium niet echt gunstig zal zijn voor fiscale geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk andere fiscale middelen worden gevonden die waarschijnlijk niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor eigenaars. De betaalbaarheid van de markt zal dus weer verslechteren voor wie alleen op zijn krediet kan rekenen... Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning van de prijs in het laatste decennium zullen de komende jaren dus forfait geven. Zij zijn wel verbonden met een groep kopers die het grootste deel van hun aankoop lenen. De betaalbaarheid van de markt voor wie vooral op zijn eigen inkomen Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 17
Figuur 2.11 De persoonlijke inbreng is almaar belangrijker geworden 90% Figuur 2.12... en was een bepalende factor in de dynamische prijsstijging 200.000 180.000 80% 160.000 140.000 70% 60% 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 Deel van de globale som etc. 50% _ Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een hypothecaire lening is 96 98 00 02 04 06 08 10 0 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 Bron: NBB rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren (figuur 2.10). Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke overdracht van het financiële naar het onroerende vermogen (de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen). Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop dat met een hypotheek gefinancierd wordt, namelijk van 80% in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (figuur 2.11). We stellen vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs (figuur 2.12) in vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden doorslaggevend zal zijn Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn, mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene persoonlijke inbreng van gemiddeld 35%. We moeten uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen voor de aangekondigde zwakke groei van het geleende deel van de prijs (in donkerblauw in figuur 2.12 en verbonden met het fiscale klimaat, de financieringsvoorwaarden en de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk? Prijs van het gemiddelde vastgoed (nominaal - EUR) Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR) Bron: ADSEI, NBB We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal niet homogeen zijn... Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief staal van 36.000 aankopen 6 waarvoor er een hypothecaire lening was. Daarbij voegen we nog 3.600 aankopen zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere kredietnemers (figuur 2.13) en minder hoog in de provincies met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen, tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover 20 jaar voor wie maar 65% leent).... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge inbreng doen... De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant. We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk 6 Het betreft aankopen van onroerende goederen op de secundaire markt van midden 2006 tot midden 2010. Alleen de aankopen en de aankopen/verbouwingen zijn inbegrepen (zonder grond en bouwwerken dus) en de vermelde waarde is de schattingswaarde (eventueel na werkzaamheden). Dit staal is anoniem en eigendom van ING België nv. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 18
Figuur 2.13 Geleende deel per leeftijdsgroep Figuur 2.14 Verdeling van de geleende quotiteit 50% 140 227.000 194.000 163.000 160.000 45% 85% 130 40% 120 35% 110 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 93% <25 25-35 74% 36-45 64% 46-55 60% >56 100 90 80 70 60 50 40 Bron: ING Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal 1 7139 14277 21415 Aandeel van die leeftijdsgroep in het staal Bron: ING 18% van de bevolking uitmaken. De eerste groep kunnen we onderbrengen bij de 10% van de bevolking die contant koopt: de lening van die eerste groep is gemiddeld immers kleiner (minder dan 100.000 euro) en maakt doorgaans minder dan een derde van de gemiddelde aankoopprijs uit (600.000 euro). We hebben dus een eerste groep (28% van de bevolking) die bestaat uit kopers van wie de persoonlijke inbreng al bijzonder hoog is, maar die nog kan stijgen naarmate er overdrachten komen van het financiële naar het onroerende vermogen.... toch is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van hen gelijk aan nul De vier andere groepen (elk 18% van de bevolking) worden voorgesteld in figuur 2.14. Een eerste opmerkelijk element is dat die vier groepen wel onroerende goederen van verschillende waarde kochten, maar dat hun leningen (en hun gezinsinkomen) niet zo verschillend zijn (respectievelijk gemiddeld 148.000, 173.000, 163.000 en 175.000 euro voor de laatste vier groepen). Het verschil in waarde van hun respectieve huizen wordt dus bijna helemaal bepaald door hun inbrengmogelijkheden. Een tweede element is dat de gemiddelde inbreng van een niet te verwaarlozen deel van de bevolking (54% van de kopers) in werkelijkheid gelijk is aan nul. Met andere woorden: meer dan de helft van de huidige kopers heeft alle kredietmogelijkheden benut om een onroerend goed te kopen en heeft geen inbreng meer ter beschikking. Voor die kopers is de betaalbaarheid van de markt sterk aan het afnemen. Blijft nog een groep van 18% kopers van wie de gemiddelde inbreng overeenstemt met het nationale gemiddelde van 35% en die net iets duurdere goederen koopt dan het gemiddelde. Een nieuwe toename van de persoonlijke inbreng lijkt dan ook weinig waarschijnlijk Ten slotte zijn de aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers dus geconcentreerd bij een derde van hen, die op die manier de prijzen de hoogte induwen. Meer dan de helft van de kopers zal dus geleidelijk aan genoegen moeten nemen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat zij geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag meer kunnen gaan lenen. Macro-economisch gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt, zeker omdat het geconcentreerd is bij een deel van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt. Die overstap zou de druk op de secundaire markt verlichten. Het is dus zeer aannemelijk dat de opwaartse druk op de prijzen als gevolg van de toenemende persoonlijke inbreng de sterke neerwaartse druk van het moeilijkere fiscale en financiële klimaat niet helemaal zal kunnen opvangen. Afgaand op de drie belangrijkste factoren waaraan de spectaculaire groei van het laatste decennium te danken was, kunnen we dus besluiten dat zij niet in staat zullen zijn om de groei van de markt in haar geheel te blijven ondersteunen. Zodoende zal die groei in de toekomst alleen nog kunnen rekenen op fundamentals als de inkomensgroei en de demografische ontwikkelingen (zie hierboven). Buiten de zones waar de bevolkingsdruk wellicht te groot zal zijn opdat het aanbod nieuwe woningen kan volgen (nog te analyseren), kunnen we dus rekenen op een positieve groei die wel zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren. Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 19
3. Kantorenmarkt In dit hoofdstuk komt de kantorenmarkt uitgebreid aan bod. In paragraaf 3.1 worden eerst de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte, de zakelijke en financiële dienstverlening, besproken. In paragraaf 3.2 zal vervolgens ingegaan worden op de regionale verschillen van de kantorenmarkt. Belangrijkste trends kantorenmarkt De belangrijkste gebruikers van kantoren, de zakelijke en financiële dienstverlening, vertonen in 2010 weer groei; De hoge leegstand in Brussel is een hardnekkig probleem. Leegstaande kantoren in het centrum kunnen herontwikkeld worden tot bijvoorbeeld appartementen. Verbouwkosten zijn echter wel vaak hoog ten opzichte van de te vragen huur; Een vergrijzende bevolking en trends als flexwerken zorgen op de lange termijn voor een verdere dalende vraag naar kantoorruimte; Kantorenmarkten in steden als Gent en Luik kunnen de komende jaren profiteren van personeeltekorten in Brussel. Bedrijven overwegen daar vestigingen te openen omdat de arbeidsmarkt daar nog vaak wel enigszins ruimer is. 3.1 Gebruikers van kantoorruimte Zakelijke dienstverlening trekt weer aan De voornaamste gebruikers van kantoren zijn te vinden in de zakelijke en financiële dienstverlening en de overheid. Met een aandeel van 29% is de sector zakelijke en financiële dienstverlening zelfs dominant in de economie. Deze sectoren zijn relatief beperkt getroffen door de recessie en krompen met slechts iets meer dan 1%. Ondanks deze krimp in 2009 zijn ondernemers in de zakelijke dienstverlening in de tweede helft van 2010 weer over het algemeen positief gestemd. Dit is mede te danken door herstel in andere sectoren, zoals de industrie en transport waar de zakelijke en financiële dienstverlening grotendeels van afhankelijk is. Over de ontwikkelingen van het personeelsbestand zijn de ondernemers ook weer positief. In september 2010 verwachtte per saldo 7 al weer bijna 20% van de ondernemers het personeelbestand te gaan uitbreiden. Vergrijzing bedreiging voor kantorenmarkt Ondanks het lichte herstel van de belangrijkste gebruikers zijn de vooruitzichten voor de kantorenmarkt op lange termijn niet gunstig. De economie heeft al een hoog aandeel kantoorbanen. Bovenal wordt de kantorenmarkt getroffen door 7 Som van de positieve en negatieve antwoorden Figuur 3.1 Evolutie volume financiële en zakelijke dienstverlening en overheid en vertrouwen dienstverlening, 1997-3 de kwartaal 2010 40 8% 30 6% 20 4% 10 2% 0 0% -10-2% -20-4% -30-6% -40 sep-97 _ Vertrouwen dienstverlening _ Evolutie volume financiële & zakelijke dienstverlening (j.o.j. r.as) _ Evolutie volume overheid en onderwijs (j.o.j. r.as) sep-98 sep-99 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09 sep-10-8% Bron: Ecowin Bestendigheid in een roerige omgeving Januari 2011 20