16 mei 2012
YellowEnergyHub (YEH): Samenvatting in 10 punten U kunt YellowEnergyHub beleven via: www.yellowenergyhub.nl @Yellowenergyhub www.facebook.com/yellowenergyhub 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Is een initiatief van enthousiaste professionals die de voormalige Shell-toren als icoon terug willen geven aan Amsterdam-Noord. Is van mening is dat de huidige markt vraagt om nieuwe manieren van ontwikkelen. De huidige vraagprijs van 10 miljoen een belemmering vormt voor de haalbaarheid van inspirerende ideeën. Daarom gekozen heeft voor een onderscheidende aanpak. Gestart is met het bouwen van een community via de website, twitter en facebook. Niet alleen marktpartijen maar juist ook bewoners, bezoekers en creatieve bedrijven heeft uitgenodigd en benaderd om mee te denken. Ondertussen onafhankelijk onderzoek heeft laten verrichten naar de waarde van Toren Overhoeks waaruit blijkt dat de waarde NIHIL is. Hiermee ook een statement wil afgeven dat het roer over vastgoed denken in Nederland radicaal om moet en wil anticiperen op de veranderende tijdsgeest in onze sector. Als voortrekker hiervan een nieuwe vorm van ownership wil introduceren om samen met de huidige eigenaar en de gemeenschap Toren Overhoeks nieuw leven wil inblazen. Dit met open vizier is opgezet met een actieve inzet van social media. Hoopt dat de gemeente Amsterdam open staat voor een andere en vernieuwende aanpak. Wil dat Amsterdam-Noord binnenkort een nieuw icoon heeft aan de Noordelijke IJ-oever. 2 3
Inhoudsopgave Samenvatting in 10 punten 2 Inhoudsopgave 5 1 De opgave 7 Inleiding 8 Manifest van YellowEnergyHub 8 Situatieschets 9 Doelstelling 9 Uitgangspunten 9 Verwachte projectresultaten 9 2 Belevingsonderzoek Amsterdam Noord 11 Inleiding 12 verslag van gesprekken met betrokkenen 12 3 Taxatie Toren Overhoeks 17 Inleiding 18 Resultaat 19 4 Wat heeft YellowEnergyHub te bieden? 20 Plan 21 Financiën 21 5 Professionaliteit van YEH 23 Referenties 25 6 Customer Journey als ontwikkelinstrument 27 7 Bijlagen 31 4 5
De opgave 1 6 7
Inleiding Stadsdeel Amsterdam Noord heeft als eigenaar van het pand Toren Overhoeks, beter bekend als het oude Shell hoofdkantoor, in maart van dit jaar een tender uitgeschreven om de juiste marktpartij te mogen selecteren voor aankoop van dit markante pand gevestigd als Icoon bij de ingang van Amsterdam Noord. Het pand staat sinds enige jaren leeg en reeds vele marktpartijen hebben zich de afgelopen jaren gemeld om te onderzoeken welke mogelijkheden het pand te bieden heeft. Tot op heden is het door zowel de aanbod- als vraagkant niet gelukt een geschikte en economisch haalbare combinatie te vinden voor een succesvolle doorstart. Waarom niet? Deze vraag heeft ook YellowEnergyHub (hierna YEH) zichzelf gesteld. YEH is een initiatief van Paul Kotvis, Hylke Hellinga en Siebe Geerdsema. Een enthousiaste gelegenheidscombinatie die haar kennis en ervaring binnen conceptontwikkeling, vastgoed, strategische huisvesting, exploitatie en gebruikersbeleving verenigd hebben. YEH heeft een eigentijdse kijk op de exploitatie van (leegstaand) vastgoed. In het onderstaande manifest geeft zij een doorkijk naar de initiële Manifest van YellowEnergyHub Shall we meet at YELLOW ENERGY HUB AMSTERDAM NOORD Energie geven en opnemen Het leven draait om energie. We kunnen niet zonder. Zonder energie is er geen licht, geen warmte, geen voedsel, geen transport, geen menselijk leven. We hebben dagelijks energie nodig: olie, gas, elektriciteit, wind, water en zon. Om ons leven inhoud en richting te geven hebben we ook mentale energie nodig in de vorm van inspiratie, stimulerende ideeën en SAMENWERKINGEN. Steeds meer raakt de samenleving er van overtuigd dat de nieuwe vraagstukken op het terrein van milieu, economie en samen-leven in een breed culturele samenleving om NIEUWE OPLOSSINGEN vraagt. Er groeit een generatie op die NIEUWE RICHTING AAN ONZE SAMENLEVING wil geven, anders aankijkt tegen de instituties, het bestuur, omgang met informatie en privacy, de rol van de overheid en de markt, wijze van samenwerken en samenleven, wijze van communiceren. Ze kiezen voor ruimte. Ruimte om zichzelf te zijn. Ruimte om richting te geven aan hun eigen micro-omgeving, hun vrienden, hun samenwerkingen. Er gelden nieuwe waarden, waarden die tot andere keuzen leiden. Hergebruik van materialen, lage energie-consumptie uit alternatieve en duurzame bronnen, open vormen van samenwerking, online aanwezigheid, je passie volgen. Zij zoeken plekken met historie, maar die ruimte laat voor de toekomst, voor een eigen invulling. Daarbij vervaagt de scheiding tussen maatschappelijke en economische processen. Wonen, werken, (re-)creëren, produceren, consumeren, komen dichter bij elkaar, zo dicht, dat de functies gaan overlappen en elkaar wederzijds gaan beïnvloeden. De wederzijdse invloed kan leiden tot NIEUWE OPLOSSINGEN voor problemen die we niet in bestaande structuren kunnen oplossen. Het voormalige SHELL-complex met de oude hoogbouw en het voormalige laboratorium en de daar omheen liggende ruimte bergt de combinatie en interactie van economische en maatschappelijke functies in zich. Mede door haar strategische ligging op de as Amsterdam Noord en Amsterdam Centrum is het complex uitermate geschikt voor een sterk ontwikkelde ontmoetingsfunctie. YELLOW noemen we deze plek. De kleur van warmte, fantasie en energie (de zon). In de citybranding wordt een stad als Berlijn als een voorbeeld beschouwd van een typisch gele stad. YELLOW is ook de kleur van haar vorige gebruiker: SHELL. YELLOW wordt niet ontwikkeld vanuit een visie op een eindbeeld, maar wordt gestart vanuit een gevoel van richting en energie. YELLOW staat voor experiment, lef, grensverleggend, roldoorbrekend. YELLOW wordt basaal opgeleverd en geeft haar toekomstige gebruikers alle ruimte biedt om een invulling te geven die bij hen past, bij de steeds veranderende tijd past. YELLOW wordt door betrokken partijen ontwikkeld met open vizier. De belangen en motivaties om mee te doen zijn helder, geen verborgen (rendements-) agenda s. YELLOW biedt ruimte voor techniek, ontwerp, ambacht, cultuur en kleinschalige duurzame industriële ontwikkeling. YELLOW is een gebied waar vertrouwen en verantwoordelijkheid vóór controle en vergunningen gaan, waardoor YELLOW initiatieven mogelijk maakt die elders niet meer kunnen/mogen. Maak van YELLOW een vergunningenluwe zone. De gemeente maakt afspraken met de gebruikers, maar realiseert zich dat haar rol daarbij bescheiden is. Zij geen stempel drukt op een door haar of de markt gewenste richting. Een eerlijke overheid die met open vizier met te werk gaat. Die naast de burgers staat en er niet tegenover. Een overheid die een actieve bevolking wenst, durft afhankelijkheidsgedrag van mensen en instituten te doorbreken en bevordert het varen op eigen kracht. Het roer moet om. We komen uit een BLAUWE tijd, waarbij geld, materie en economie voorop stonden. Maar de tijd verschiet van kleur omdat een nieuwe generatie een andere samenleving wil. DE KLEUR WORDT Situatieschets Geschiedenis van de Toren Overhoeks In de loop van 1965 werden de eerste voorbereidingen getroffen voor de bouw van Overhoeks, het nieuwe gebouw voor de algemene diensten en de directie van Shell. Architect Arthur Staal, die het gebouw ontwierp, moest het door de beperkte afmetingen van het terrein wel in de hoogte zoeken. Tegelijkertijd greep hij de kans om de strakke horizontale lijnen van de bestaande bebouwing te doorbreken en aan het gebouwencomplex een nieuw gezicht te geven. Wat de plaatsing betreft week hij ook af van het bestaande patroon van onderling loodrechte lijnen. Hij zette het gebouw zo, dat de hoeken respectievelijk wezen naar de middeningang van de blauwe vleugel van het Groot Laboratorium, naar het IJ, naar het kanaal en ruwweg naar het toen nog bestaande Ketelhuis. Op grond van deze ligging kreeg het gebouw de naam Overhoeks, een mooi woord voor diagonaalsgewijs. Geschiedenis gebied Overhoeks In 2003 werden de eerste concrete plannen voor de ontwikkeling van het Shell terrein aan het IJ in Amsterdam-Noord gepresenteerd. Shell had niet langer behoefte aan de 27 hectare die zij in bezit had. Zij wilde op 7 hectare haar nieuwe laboratorium bouwen. Hierdoor kwam 20 hectare ter beschikking voor een nieuwe stadswijk. Het stedenbouwkundig plan waarin de opzet van het gebied in grote lijnen is vastgelegd, is afgerond in 2005. 2005-2009: Verhuizing Shell YELLOW Amsterdam maart 2012 In 2005 startte de bouw van het Shell Technology Centre Amsterdam. In 2009 verhuisde het concern naar de nieuwbouw aan de noordkant van Overhoeks. In de tussentijd werd de grond gesaneerd en klaar gemaakt voor de bouw van de eerste woningen. Twee gebouwen blijven behouden: de Toren Overhoeks en het Groot Lab. Met de verhuizing van Shell komt ook het voormalige bedrijfsrestaurant de Tolhuistuin, recht tegenover de pont, beschikbaar. De Tolhuistuin krijgt een culturele- en een horecafunctie met onder meer een podium, een expositieruimte, een grand café met terras, een buffetrestaurant en zalen die te huur zijn. Kengetallen Toren Overhoeks Totaal : circa 8.660 m 2 Verdiepingen : 17, circa 640 m 2 per verdieping Voorstel uitvraag : begane grond; 1.240 m 2 entree, horeca en vergaderen, openbaar : 17de verdieping, terras/uitkijk openbaar : 1ste t/m 16de verdieping eigen invulling Vanuit deze opsomming van historische feiten en data is het belangrijk om te kijken naar de maatschappelijke ontwikkelingen en huidige status van de vastgoed markt. Traditioneel blijven kijken naar mogelijke oplossingen heeft uitgewezen niet te werken. Het is tijd om het roer om te gooien! Het is belangrijk om te vertellen waar wij vandaag en morgen in geloven. Centraal in de stedelijke ontwikkeling staat steeds meer eigenaarschap en co-creatie. Immers met een steeds groter wordend publiek domein moet worden voorkomen dat plekken vervallen tot no-go areas. Dit wordt nog eens versterkt door dalend aanbod van kapitaal krachtige gebruikers (zowel vanuit bedrijfsleven als de overheid). Social media, in combinatie met de online beschikbaarheid van vele digitale tools, maakt het mogelijk om het meedenken en meebeslissen van grote groepen betrokkenen op professionele wijze vorm te geven. De tijd dat de vakkennis exclusief bij de bedrijven en overheden lag, zijn al lang voorbij. Veel kennis zit bij de honderdduizenden gebruikers in een gebied en niet bij grote marktpartijen of overheden. Met mee-beslissen kan mede-verantwoordelijkheid tot stand worden gebracht: eigenaarschap of ownership. Het is niet langer een trend maar een serieuze ontwikkeling om op basis van wensen en behoeften van de eindgebruikers invulling te geven aan een nieuwe exploitatievorm. YEH zal de verschillende groepen eindgebruikers inzetten om niet alleen aan Toren Overhoeks een invulling te geven maar zal tevens het Randstedelijke gebied, waar Toren Overhoeks centraal staat, meenemen in deze ontwikkeling. Doelstelling De aanpak van YEH gaat uit van de volgende doelstelling: Yellow Energy Hub wil samen met gemeente, buurtbewoners en ondernemers ideeën genereren en bouwen aan Toren Overhoeks als nieuw icoon voor Amsterdam Noord en omgeving met een haalbare exploitatie. Hierbij staat transparantie, openheid en een heldere agenda voorop. Uitgangspunten YEH gaat uit van het volgende: De ideeën, wensen behoeften van de huidige en potentiële gebruikersgroepen vormen de basis voor de ontwikkeling. Gemeente Amsterdam Noord en YEH starten een organische samenwerking met een gezamenlijk doel en flexibele werkwijze. Verwachte projectresultaten Beoogde project resultaten zijn: Een nieuw icoon voor Amsterdam Noord, de stad en de omgeving met groot draagvlak en betrokkenheid van de directe omgeving. Een nieuwe werkwijze die bruikbaar is voor andere ontwikkelingen in de stad. 8 9
Belevingsonderzoek Amsterdam Noord 2 10 11
Inleiding YEH heeft de daad bij het woord gevoegd en heeft fieldreserach uitgevoerd in het Overhoeksgebied en Amsterdam-Noord. YEH is daarbij actief in gesprek gegaan met direct betrokkenen in Amsterdam Noord. verslag van gesprekken met betrokkenen Shall we meet at Creatieve sector groeit snel De sectoren die de afgelopen 3 jaar het meeste hebben bijgedragen aan de werkgelegenheidsgroei zijn de televisiesector in de media en entertainment en de interieur- en modesector in de creatieve zakelijke dienstverlening. Net als in voorgaande jaren is de stijging te vinden in Amsterdam-Noord, Westerpark en Zeeburg. De crisis heeft de verdere ontwikkeling van het gebied vrijwel stilgelegd, vooral waar het privaat gefinancierde bouw betreft. Voor sociale woningbouw gelden andere financieringsbronnen die mogelijk nog wel kunnen worden ingezet. Van der Pekbuurt Net ten noorden van het terrein van SHELL ligt de Van der Pekbuurt. 16 nov inspreken agendapunt 20, over sloopdrang van Ymere en participatie. 27 november 2011 Hierbij mijn tekst ingesproken in de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat op 16 november, agendapunt 20, over sloopdrang van Ymere en participatie. Na aanleiding van, Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid de heer Mulder van 14 juni 2011 inzake renovatie- en sloopactiviteiten van Ymere. Amsterdam, college van b&w van 19 juli 2011(zie bijlage) Het was een emotionele avond. Er waren vele verhalen te horen van de verschillende bewoners en een falende Ymere. Aanwezig waren de raadsleden uit de Commissie, oa Mulder, Combrink en Weevers (ook Woonbond), Freek van Ossel, Pieter de Jong (Ymere) en vele andere mensen van de 9 projecten van Ymere (oa. Palmgracht, Haarlemmerpoort) die door de PVDA waren geduid als grote probleem projecten door onzuivere rapportages over fundaties en geen participatie met bewoners. dhr. Pieter de Jong (raad van bestuur Ymere) beweerde oa als verweer over de VD Pek, dat wij slechts een kleine groep bewoners waren, dat de huizen heel slecht zijn en dat de wijk ooit is gebouwd als zijnde tijdelijk... de sloop zoals ik die benoem in mijn inspreek tekst, werd overigens helemaal niet weerlegd door dhr. De Jong. Ik heb vol verve de VD Pekbuurt als een soort 10e case benoemd. Lees de tekst. groet Bart YELLOW ENERGY HUB AMSTERDAM NOORD Goedenavond, voorzitter, Ik ben Bart Stuart, voorzitter huurdersvereniging Vd Pekbuurt, 5000 mensen, een Vogelaarwijk vlak aan de overkant van het IJ. Gebouwd in 1920 op nieuwe grond, het opgespoten baggerslib vormt een dikke klei laag met daarbovenop een dunne laag zand als bouw terrein. Deze laag is eigenlijk te dun en de grondwaterstand is daarom hoog. Er moet goed worden gedraineerd. Waternet moet dat doen. Dit gebeurt al 25 jaar niet goed. De woningen moeten goed geventileerd worden. Door achterstallig onderhoud en geen educatie aan bewoners is de ventilatie soms verstopt geraakt. Zonder drainage en ventilatie kunnen er schimmels en rot ontstaan. (zie: Rapport regioplan, 2011 Staat van onderhoud verkend, VD Pek buurt). Over bovenstaande feiten zijn alle experts het eens. Noord: arm maar sexy Als er iets uit de gesprekken helder is geworden is het dat dit pand een icoon van Amsterdam Noord kan worden. Het stadsdeel Noord is sinds haar ontstaan het weeskindje van de stad. Het onderscheidde zich (en nog steeds) van de rest van de stad door haar sterk industriële karakter. Het gaf Noord een grijs en saai uiterlijk en maakte dat zij een eenzijdige bevolkingsopbouw kende van veelal niet of laag geschoolde arbeiders. In de afgelopen decennia is dit stadsdeel, meer dan de meeste andere wijken van de stad, sterkt van kleur verschoten. De gevarieerde etnische samenstelling veroorzaakten nieuwe problemen, zeker in combinatie met de vrijwel volledige teloorgang van de scheepsbouw en de daaraan leverende industrie en dienstensector. Bron: Gemeente Amsterdam SHELL werd Overhoeks. Zoals op zoveel plekken in Nederland had ook Amsterdam grootste plannen met dit deel van de stad. De IJ-oevers zouden een andere gezicht krijgen. Vooral op de leeggevallen plekken van de verdwenen zware en ondersteunende industrie kwamen grote oppervlakten voor herontwikkeling beschikbaar. Het weeskind Noord kon nu eindelijk worden verlost van de één van de twee barrières die haar sinds haar ontstaan als grote wijk van de rest van de stad scheidde: de ondoordringbare industriële gordel tussen haar en het IJ en daarmee de andere stadsdelen. Het IJ is als fysieke barrière al lang geslecht door de intensieve infrastructuur die Noord met het centrum van de stad, maar ook de oostelijke en westelijk stadsdelen verbindt. De psychische werking van het scheidende water kan echter niet zo eenvoudig worden overbrugd. Overhoeks als stedenbouwkundig plan leek te breken met de historie van de plek: energie als industriële activiteit. Het nieuwe filmmuseum onder de naam EYE werd met haar opmerkelijke architectuur de visuele icoon van het nieuwe te ontwikkelen gebied. Daarmee lijkt de SHELL-toren haar plek als aandachtstrekker van Noord aan EYE te hebben moeten afstaan. De Van der Pekbuurt is een buurt in de droogmakerij Buiksloterham in Amsterdam-Noord, vlakbij het Buiksloterwegveer, ook bekend als de Tolhuispont. De Van der Pekbuurt ligt tussen het Van der Pekplein, de Ranonkelkade, Distelweg, Hagedoornweg en Meidoornweg. De buurt is opgezet als arbeidersbuurt in het interbellum. Het was een van de eerste tuindorpen die tussen de Eerste Wereldoorlog en Tweede Wereldoorlog werden ontwikkeld in Amsterdam-Noord om een tegenwicht te bieden aan de verpauperde volksbuurten in de binnenstad. Bron: Wikipedia De wijk lag altijd verstopt achter het hermetisch afgeschermde terrein van SHELL. Met de herontwikkeling van deze plek kunnen er direct mentale en fysieke routes tussen de aanlegplaats van de pont en de wijk worden gecreëerd en daarmee kan de wijk dichter bij de andere stadsdelen ten zuiden van het IJ worden gebracht. Wij spraken met Bart Stuart, kunstenaar en voorzitter van de Huurdersvereniging van de Van der Pekbuurt. Bart werpt zich in die hoedanigheid en als betrokken bewoner op voor het behoud van de wijk en daarmee tegen de sloopplannen van YMERE. Hij sprak eind 2011 in in de Commissie Bouwen, Wonen en Klimaat. Ymere heeft een onderzoek laten doen waaruit blijkt dat soms schimmel en rot voorkomen. De fundatie kan niet gegarandeerd worden voor de komende 50 jaar. De door Ymere gesuggereerde oplossing, slopen of een nieuwe fundatie, lossen de oorzaak van het probleem, slechte drainage en ventilatie, niet op. Daarnaast is het grondwaterpeil niet overal schadelijk hoog. Niet alle blokken bebouwing hebben problemen. De aanpak die Ymere overweegt: Sloop/nieuwbouw voor grote delen van de wijk is daarom onzinnig drastisch, en veel te generiek. De ingeslagen weg is heel kostbaar: Om de renovatie te betalen worden er sociale woningen gesloopt en nieuwe woningen voor de verkoop gebouwd. Daarmee verdwijnen 2 van de 3 sociale-woningen voorgoed. De enige overgebleven huurwoning is ook nog van de duurste soort, boven de huursubsidie grens. Daarom zal de Van der Pek voor de huidige bewoners en andere minderverdieners verloren gaan. Dit is niet nodig. Met zinnig maatwerk kunnen, daarover zijn alle experts het eens, veel meer sociale woningen behouden blijven voor Amsterdam. Het begint met het oplossen van de grondwaterbeheersing. Wanneer dat geregeld is: Goed, en per blok bouwkundig inventariseren. Wij als huurders werken op dit moment met de architect Hein de Haan aan een alternatief gezond verstand plan voor de hele wijk. De werkmethode van Ymere, geen participatie, niet informeren, niet eens luisteren, doet de Van der Pekkers ook echt veel verdriet. Maar, de kwestie is niet of Ymere onmenselijk handelt. De eigenlijke zaak is dat onder het mom van renovatie, door de stad een tweede golf stadsvernieuwing gaat: veel goedkope sociale woningen worden zo door Ymere gesloopt, om plaats te maken voor makkelijk te verkopen grotere huizen voor de rijkeren. Deze sloop wordt feitelijk alleen beargumenteerd door het woonprogramma. Amsterdam verliest, om de winst, een kostbaar goed. Dat kan en mag de stad zich niet veroorloven. De erfenis van Tellegen, Wibaut, Keppler en Van der Pek wordt zo, als puin afgevoerd. Ik dank u voor de aandacht. Bart Stuart Ik nodig u van harte uit om mij verder vragen te stellen over de terugkeergarantie en de financiële realiteit van huurders. De kwaliteit van de fundatie rapporten en hoe er nu al meer dan twee jaar enkele blokken leeg staan in de buurt en worden gestript zonder sloopvergunning. 12 13
Uit dit gesprek en andere gevoerde gesprekken* kwam naar voren dat een verwevenheid van de SHELL-toren met het achterland als zeer wenselijk wordt beschouwd. Daar waar EYE vooral de trekker moe(s)t worden voor de te ontwikkelen nieuwbouw achter het nieuwe SHELL-laboratorium, kan de oude SHELL-toren een brugfunctie vervullen tussen de centrale stad en de bestaande wijken in Noord. Het verderop beschreven globale plan is bij een aantal van onze gesprekspartners in goede aarde gevallen. Vooral de veelzijdigheid van de plannen, het niet vastleggen op een rigide eindbeeld, het aansluiten bij SHELL als keyspeler in het gebied, maar vooral ook het betrekken van omliggende belangen, initiatieven en belanghebbenden maken onze aanpak politiek en maatschappelijk zeer aantrekkelijk. Tolhuistuin De Tolhuistuin ligt precies op de grens tussen het centrum van Amsterdam, de Van der Pekbuurt in Noord, het nieuwe Overhoeks en het Centraal Station. Het bestaat uit een gebouw en een tuin. Irma de Bruijne is kunstenares en sterk betrokken in het beheer van de tuin van Tolhuistuin. Zij ziet mogelijkheden om de toren een versterking te laten zijn voor de Tolhuistuin. De uitgangspunten van Yellow Energy Hub bieden daar voldoende kansen voor. Het aansluiten bij de historie van de plek (SHELL en energie), alsook de groene initiatieven in Noord maken dat het pand een sterk publieke functie krijgt, die verder gaat dan de plint en het voor publiek toegankelijke uitzicht vanaf het dakterras. De kunstzinnige invulling en culturele programmering van het pand van de Tolhuistuin kan een goede wisselwerking met de visie van Yellow Energy Hub tot stand brengen en daarmee de publieksfunctie van het gebied verder versterken. Gesprekspartners Onderstaande personen hebben wij bereid gevonden hun tijd beschikbaar te stellen om met ons de plannen te bespreken. Daarnaast hebben wij hen gevraagd om hun beelden van de toekomst van de SHELL-toren te schetsen. Bart Stuart, kunstenaar en voorzitter van de Huurdersvereniging van de Van der Pekbuurt. Bart ondersteunt onze plannen van harte en wil graag meedenken met de verdere ontwikkeling van YELLOW. Naast kunstenaar heeft hij een grote affiniteit met planologische vraagstukken. Hij beijvert zich voor behoud van de huidige bebouwing van de Van der Pekbuurt. Zie ook onder tekst Van der Pekbuurt. Irma de Bruijne, bewoonster van Noord, kunstenares en betrokken bij het beheer van de Tolhuistuin.Irma ziet de combinatie van energie en startups in die sector wel zitten. Vooral pleit zij voor een vorm van indoor urban gardening. Een aantal etages met energiezuinige kweekvormen van groenten zou een topexperiment kunnen worden. Zou SHELL belangstelling hebben? En wat te denken van haar idee om studenten van de TU Leiden, TU Eindhoven en de Landbouw Universiteit van Wageningen in het pand te laten samen werken op het thema energie en voedselproductie, de twee wereldproblemen van de toekomst. Judith Lekkerkerker, Editor in chief bij Ruimtevolk, Urban Development Consultant/ Researcher bij Urhahn Urban Design, Urban Development Consultant bij CO-URB. Wij kwamen met haar in contact via Jurgen Hoogendoorn van de gemeente Amsterdam. Zij ziet zich als verbinder, community-builder. Zij stelt een kavelplan (etages) voor op website! Belangstellenden laten online intekenen per ruimte. Uitgangspunten voor planontwikkelen: starten met een visie zonder eindbeeld! De tijd dat de vakkennis exclusief bij de bedrijven en overheden lag, zijn al lang voorbij. Veel kennis zit bij de honderdduizenden individuen, bewoners, zelfstandige professionals. Met mee-beslissen kan mede-verantwoordelijkheid tot stand worden gebracht: eigenaarschap of ownership. En dat bereiken is de uitdaging van veel stadsbesturen. Gewend als ze zijn om aan het stuur te zitten, moeten ze hun rol omvormen tot een facilitaire rol. Zelfs hun voorsprong in kennis neemt af (of is al weg) en stuurgelden (subsidies) zijn vrijwel opgedroogd. De burger is aan zet om vorm te geven aan zijn eigen omgeving. Daarom hanteren voor de herontwikkeling van de voormalige SHELL-toren de volgende uitgangspunten: het pand is gezien de ligging schatplichtig aan de buurt en haar historie; het pand moet een brug slaan tussen Noord en de centrale stad; het pand moet functies krijgen die dienend zijn aan nieuwe werkvormen en verbindingen leggen met bestaande belangen en initiatieven in de directe omgeving; het pand moet bij een juiste economische -niet speculatieve- waardering kostendekkend kunnen worden geëxploiteerd. Communicatie via social media en lokale media; Door de opkomst van de digitale media ontstaat een duale of hybride stad: een fysieke en een digitale. Er ontstaan krachtige fysiek niet waarneembare structuren. Deze kunnen door hun snelheid van communiceren, de meningsvorming van grote groepen mensen snel en krachtig beïnvloeden. Ook ontstaan er steeds meer verbindingen tussen de massa- en deze micromedia, waardoor microberichten een nog groter bereik 1 kunnen krijgen Centraal in de stedelijke ontwikkeling staat steeds meer de begrippen eigenaarschap en co-creatie. Met een steeds groter wordende hoeveelheid aan publieke ruimte, in het licht van dalend aanbod van kapitaal krachtige gebruikers (zowel vanuit bedrijfsleven als de overheid), moet met een toenemende rol van de burger worden voorkomen dat plekken vervallen tot no-go areas. Er zijn prachtige voorbeelden 2 van toepassing van digitale technieken om het publiek een betekenisvolle rol te geven in het vormgeven van hun publieke domein. Social media, in combinatie met de online beschikbaarheid van vele digitale tools, maakt het mogelijk om meedenken en meebeslissen op professionele wijze vorm te geven. Bekijk eens dit prachtige voorbeeld uit London: Give me back my broken night 3 of deze uit Rotterdam 4. De tijd dat de vakkennis exclusief bij de bedrijven en overheden lag, zijn al lang voorbij. Veel kennis zit bij de honderdduizenden individuen, bewoners, zelfstandige professionals. Met mee-beslissen kan mede-verantwoordelijkheid tot stand worden gebracht: eigenaarschap of ownership. En dat bereiken is de uitdaging van veel stadsbesturen. Gewend als ze zijn om aan het stuur te zitten, moeten ze hun rol omvormen tot een facilitaire rol. Zelfs hun voorsprong in kennis neemt af (of is al weg) en stuurgelden (subsidies) zijn vrijwel opgedroogd.de burger is aan zet om vorm te geven aan zijn eigen omgeving.het is hierom dat wij sociale media nadrukkelijk inzetten om de herontwikkeling van de SHELL-toren in verbinding te doen met alle betrokkenen. 1 http://bureauarnhem.nl/2010/07/wat-twitter-veranderde-tijdens-loveparade-duisburg/ Deze plek is een culturele vrijplaats voor alle vormen van kunst, geworteld in de gemeenschappen van Noord, open voor heel Amsterdam, geprogrammeerd volgens de agenda van het Europa dat wij willen zien, gastvrij en kosmopolitisch. Voor en van de buurt, maar met de blik ver over de grenzen. De programmering is erg divers: artistieke disciplines, publieksgroepen en deelnemende kunstenaars lopen dwars door elkaar. Aan schotten en grenzen doen we niet. Het gaat om de confrontatie van verschillen, het samenwerken van tegenpolen, de kunst van het onmogelijke. Bron: Tolhuistuin.nl Brigitte Schapendonk, bewoonster van Noord, thuis in coaching en opleiden, maar vooral in de omliggende wijk, is een spin in het web van vele initiatieven in de wijk. Door haar brede culturele interesses en haar voormalige betrokkenheid bij broedplaatsenbeleid in stadsdeel West, maakt dat Brigitte een waardevolle bijdrage wil en kan leveren aan de herontwikkeling van de SHELL-toren tot een concept als YELLOW. Floor Ziegler, is cultureel ondernemer, coach voor creatieven. Ze creëert verbindingen tussen (creatieve) mensen en initieert culturele projecten. Zij is werkzaam bij de cultuurplaats Noorderparkkamer is druk met eigen werkzaamheden voor de wijk. Zij zit, zoals zij dat noemt, in de binnenlanden van Amsterdam Noord. Zij volgt de ontwikkelingen rond het pand maar de IJ-oevers zijn voor haar initiatieven te ver weg. Peter Dordregter, adviseur ruimtelijke ordening, groen en openbaar domein en werkzaam bij Energy Docks. Hij onderschrijft de waarde van ons concept. Zelf wilde hij dat in de SHELL-toren realiseren, maar de plannen gingen naar verkoop. Hij heeft daarom reeds een ander complex betrokken voor technische bedrijven even verderop en met SHELL als aandeelhouder. 2 http://virtueelplatform.nl/kennis/verslagen-en-blogposts-social-cities-of-tomorrow 3 http://www.watershed.co.uk/dshed/give-me-back-my-broken-night 4 http://www.baasopzuid.nl/ 14 15
Taxatie Toren Overhoeks 3 16 17
Inleiding YEH heeft een beëdigd taxateur onafhankelijk onderzoek laten verrichten naar de waarde van toren Overhoeks. Dit onderzoek is ondersteund door studenten Real Estate van Hogeschool Saxion. Resultaat: Waarderingsverslag A. OPDRACHT/OPNAME Datum opdracht : 1 mei 2012 Naam Opdrachtgever : Room with a Vision B.V. Adres opdrachtgever : Postbus 76822 1070 KC Amsterdam B. OBJECT Korte objectomschrijving : Solitair (kantoor)gebouw, bestaande uit 17 verdiepingen En begane grond met tussenverdieping. Grond wordt uitgegeven als erfpacht door gemeente Amsterdam. Kadastrale gegevens : gemeente Amsterdam (bijlage 2) sectie K nummer ged. 9112 ter grootte van 1.446 + terras; 332= 1.778 m 2 Adres, plaats : Overhoeksplein 1, 1031 KS Amsterdam Opdracht namens opdrachtgever Verstrekt door : Opdracht is verstrekt aan : CBC Real Estate B.V. Adres opdrachtnemer : Postbus 1831 3600 BV Maarssen Industrieweg 32-03 3606 AS Maarssen Lid van registers : Vastgoedcert V652436735 BV021112020 onder nummer 507- C. DOEL VAN DE WAARDERING De waardering is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: De beoordeling voor de mogelijkheden van een transformatie, exploitatiemogelijkheden in zowel appartementen, kantoorgebouw/leisureactiviteiten/horeca/hospitality. Hiertoe wenst de opdrachtgever de huidige waarde van het kantoorgebouw als basis voor de berekeningen en het ontwikkelen van een concept. D. WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op 4 en 12 mei 2012 Onderhandse vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Zegge - nihil Euro- E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID: : nihil SCVM: 08R1196 Datum opname en inspectie : 4 en 12 mei 2012 1. Voorwaarden Op deze waardering zijn van toepassing 2. Aansprakelijkheid: : Algemene Voorwaarden De waardering is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voorzover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit verslag heeft gefinancierd. 3. Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed De taxateur verklaart de waardering te hebben verricht in overeenstemming met het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed, gedeponeerd bij de Rechtbank te Utrecht. 2 3 18 19
Plan Wat heeft YellowEnergyHub te bieden? Hoewel de initiatiefnemers en betrokkenen bij YellowEnergyHub een groot aantal ideeën hebben voor de invulling van Toren Overhoeks laten zij zich op dit moment niet verleiden tot uitspraken over mogelijke oplossingsrichtingen. Er moet ruimte blijven voor het vrije denkproces en het bedenken van nog niet-bestaande functies. Wel onderschrijft YEH de uitgangspunten van de gemeente Amsterdam dat het een publieksfunctie moet zijn. Financiën YellowEnergyHub wil niet voldoen aan de gestelde financiële minimumeisen. Deze minimumeisen belemmeren de gewenste open planvorming en nieuwe ontwikkelmethoden. Het principe van YEH gaat uit van een uitgestelde opbrengst voor de gemeente Amsterdam. De hoogte daarvan blijkt uit de verdere samenwerking. 4 20 21
Professionaliteit van YEH 5 22 23
Professionaliteit van YEH Paul Kotvis Houdt zich bezig met interim- en projectmanagement opdrachten op het gebied van exploitatie- en beheervraagstukken van multifunctionele werk- en leefomgevingen. Dit omvat onder meer conceptontwikkeling, beoordeling van vastgoedportefeuilles en strategie- en beheervragen van grotere vastgoedprojecten op het snijvlak van hospitality-, property- en facility management. Sinds 2008 werkte hij voor het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam (OGA), Koninklijke BAM Groep en Fortress/SNS PropertyFinance. Thans werkt hij in opdracht van het Rijksvastgoed en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) als kwartiermaker aan de herontwikkeling van het Hembrugterrein in Zaandam. Hylke Hellinga Werkt bij advies- en managementbureau Draaijer+partners en is verantwoordelijk voor de Adviesgroep met 25 professionals. Vanuit zijn achtergrond in gebiedsontwikkeling heeft hij zich de afgelopen jaren gespecialiseerd in de haalbaarheid van speciale projecten zoals musea, voetbalstadions en unieke publieksaccommodaties. In zijn visie zijn gebouwen geen doel, maar een middel om ambities en een gezonde exploitatie daadwerkelijke te realiseren. Vanuit deze visie werkt hij met collega s en partners continue aan het bedenken en toepassen van nieuwe ontwikkelmethoden. Met deze positieve drive draagt hij bij aan YellowEnergyHub. Samenwerking Paul J de Bruijn Zelfstandig communicatie adviseur, werkt onder de naam Bureau Arnhem en social media dagelijks in de praktijk. Doen, ervaren, anders doen. Ingewikkelder is zijn model niet. Passie, verbinden en delen, dat is de kern van social media. Bureau Arnhem ondersteunt bij bedrijfs- en projectcommunicatie en training/support. Carla Brouwer Docent aan de Hospitality Business School, Saxion Hogeschool te Deventer en werkzaam als beeidigd taxateur bij Corporate Business Consultancy B.V. te Maarssen. Referenties Betrokkenen hebben ruime ervaring in de (her)ontwikkeling van (bestaand) vastgoed met publieksfuncties zoals: Westergasfabriek. Amsterdam Nieuw Hembrug, Amsterdam Drents Museum, Assen New Babylon, Den Haag Siebe Geerdsema Werkt bij (facilitair) advies- en managementbureau CFS Group. CFS Group is gespecialiseerd om binnen toonaangevende organisaties, binnen hun eigen branche, diverse facilitaire concepten te ontwikkelingen die het primaire proces ondersteunen, doelstelling hierbij is altijd de klantbeleving te verhogen en de integrale beheerkosten verlagen. Heeft een achtergrond in de zakelijke dienstverlening bij o.a. Amsterdam ArenA, Koninklijke van den Boer Groep en ISS Integrated Facility Services. 24 25
Customer Journey als ontwikkelinstrument 6 26 27
In de aanpak van YEH wordt de gehele beleving van de eindgebruikers als Customer Journey in kaart gebracht. Deze reis van de bewoners, naar en rondom de Toren Overhoeks wordt in kaart gebracht om te kijken naar alle mogelijke klantcontactpunten (Touchpoints). Hieruit is op te maken: wat de gebruiker belangrijk vindt aan Toren Overhoeks welke waardering hij geeft aan Toren Overhoeks welke oplossingen/ideeën hij/zij heeft met betrekking tot Toren Overhoeks. 1 Op basis van deze gegevens kunnen we een stres- en belevingscurve van Toren Overhoeks en omgeving opstellen. De reis van de eindgebruiker die zich in en rondom Toren Overhoeks afspeelt heeft namelijk vele facetten. De reis is op te knippen in verschillende onderdelen namelijk; 1. voorbereiding en heenreis, 2. aankomst en ontvangst, 3. verblijf, 4. vertrek 5. terugreis. 1. voorbereiding/heenreis 2 Door alle onderdelen in kaart te brengen weten we nu niet alleen meer over de invulling van de Toren Overhoeks maar zijn we tevens in staat om ook de wensen & behoeften van faciliteiten rondom de Toren Overhoeks in kaart te brengen. Door deze analyse uit te voeren kan Toren Overhoeks ook gaan fungeren als katalysator voor mogelijke andere projecten die in Amsterdam Noord, Amsterdam en/of het Randstedelijke gebied gepland kunnen gaan worden. 2. aankomst en ontvangst 8 Doel verblijf 1 2 3 Openen website Maken van afspraak Reminder van afspraak 3 3. verblijf 4 Aankomst 5 Parkeren 4 Horeca 9 7 Faciliteiten 4. doel van het verblijf 5 Receptie & informatiebalie 6 10 Vertrek en terugreis 5. vertrek /terugreis 28 29
Bijlagen Bijlage 1 : Inschrijfformulier Bijlage 2 : Taxatierapport Toren Overhoeks 7 30 31
Waarderingsverslag A. OPDRACHT/OPNAME Datum opdracht : 1 mei 2012 Waarderingsverslag Naam Opdrachtgever : Room with a Vision B.V. Adres opdrachtgever : Postbus 76822 1070 KC Amsterdam Amsterdam Overhoeksplein 1 Torenoverhoek Opdracht namens opdrachtgever Verstrekt door : Opdracht is verstrekt aan : CBC Real Estate B.V. Adres opdrachtnemer : Postbus 1831 3600 BV Maarssen Industrieweg 32-03 3606 AS Maarssen Lid van registers : Vastgoedcert V652436735 BV021112020 onder nummer 507- Opdrachtgever : ROOM with a Vision B.V. Adres : Postbus 76822 Postcode en plaats : 1070 KC Amsterdam SCVM: 08R1196 Datum opname en inspectie : 4 en 12 mei 2012 Uitgevoerd door: Corporate Business Consultancy b.v Industrieweg 32-03 3606 AS MAARSSEN Niets uit dit waarderingsverslag mag worden gepubliceerd, gefotokopieerd, of vermenigvuldigd, anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur. 1 2 32 33
B. OBJECT Korte objectomschrijving : Solitair (kantoor)gebouw, bestaande uit 17 verdiepingen En begane grond met tussenverdieping. Grond wordt uitgegeven als erfpacht door gemeente Amsterdam. Kadastrale gegevens : gemeente Amsterdam (bijlage 2) sectie K nummer ged. 9112 ter grootte van 1.446 + terras; 332= 1.778 m 2 Adres, plaats : Overhoeksplein 1, 1031 KS Amsterdam C. DOEL VAN DE WAARDERING De waardering is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: De beoordeling voor de mogelijkheden van een transformatie, exploitatiemogelijkheden in zowel appartementen, kantoorgebouw/leisureactiviteiten/horeca/hospitality. Hiertoe wenst de opdrachtgever de huidige waarde van het kantoorgebouw als basis voor de berekeningen en het ontwikkelen van een concept. D. WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op 4 en 12 mei 2012 Onderhandse vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Zegge - nihil Euro- E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID: 1. Voorwaarden Op deze waardering zijn van toepassing 2. Aansprakelijkheid: : nihil : Algemene Voorwaarden De waardering is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voorzover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit verslag heeft gefinancierd. 3. Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed F. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN F. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - eigendomsbewijs : niet beschikbaar eigendomsbewijs niet beschikbaar - splitsingakte : niet van toepassing splitsingakte niet van toepassing - kadastraal plan : niet beschikbaar kadastraal plan niet beschikbaar - kadastraal uittreksel : niet beschikbaar kadastraal uittreksel niet beschikbaar - overig : plattegronden en bijlagen overig plattegronden en bijlagen www.torenoverhoeks.nl www.torenoverhoeks.nl 2. Omschrijving kadastraal object 2. Omschrijving kadastraal object Onbekend, na mondelinge telefonische navraag bij het kadaster. Onbekend, na mondelinge telefonische navraag bij het kadaster. 3. Bijzonderheden 3. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waarde Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waarde beïnvloeden bijzonderheden vermeldenswaardig: beïnvloeden bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Bijzondere erfdienstbaarheden, a. Bijzondere erfdienstbaarheden, -kwalitatieve rechten -kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen : bijzondere lasten en beperkingen - Bestuurder : niet bekend Bestuurder niet bekend - Bijdrage/financiële positie : Bijdrage/financiële positie b. Gebruiksbepalingen : niet bekend b. Gebruiksbepalingen niet bekend c. T.a.v. het recht van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/ c. T.a.v. het recht van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/ - Datum uitgifte bevestiging : niet bekend, wordt waarschijnlijk Datum uitgifte bevestiging niet bekend, wordt waarschijnlijk vastgesteld na transactie. vastgesteld na transactie. - Einddatum van het recht : niet bekend, zie voorgaand opmerking Einddatum van het recht niet bekend, zie voorgaand opmerking - Canon/vergoeding : niet bekend, zie voorgaand opmerking Canon/vergoeding niet bekend, zie voorgaand opmerking G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Door de taxateur is gebruik gemaakt Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen : Informatie van de site; www.torenoverhoeks.nl. van de volgende informatiebronnen Informatie van de site; www.torenoverhoeks.nl. Volgens opdrachtgever is schone grond verklaring opgevraagd. Volgens opdrachtgever is schone grond verklaring opgevraagd De taxateur verklaart de waardering te hebben verricht in overeenstemming met het Normblad Taxatierapport Commercieel Vastgoed, gedeponeerd bij de Rechtbank te Utrecht. 3 4 34 35
2. Bijzonderheden 2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennen acht de Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennen acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: vermeldenswaardig: - De publiekrechtelijke bestemming is : Volgens bestemmingsplan kaart De publiekrechtelijke bestemming is Volgens bestemmingsplan kaart Gemend, klasse G2, zie bijlage 3 Gemend, klasse G2, zie bijlage - Het huidige gebruik en het voorgenomen Het huidige gebruik en het voorgenomen gebruik zijn daarmee in overeenstemming: Deels, volgens telefonisch gesprek gebruik zijn daarmee in overeenstemming: Deels, volgens telefonisch gesprek met dhr. Englander van Camelot met dhr. Englander van Camelot beheer wordt het gedeeltelijk beheer wordt het gedeeltelijk verhuurd aan ook kunstenaars etc. verhuurd aan ook kunstenaars etc. - Bijzondere vestigingeisen en/of Bijzondere vestigingeisen en/of verkoopbelemmerende bepalingen : Niet bekend. verkoopbelemmerende bepalingen Niet bekend. - Toekomstige planologische ontwikkelingen : Volgens plan, zie nadere Toekomstige planologische ontwikkelingen Volgens plan, zie nadere mededelingen en bijlage 4 programma van gemeente Amsterdam Noordwaarts. mededelingen en bijlage programma van gemeente Amsterdam Noordwaarts. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten: 3. Wet voorkeursrecht gemeenten: Het object is belast met een voorkeursrecht Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten ( ex art. 2 of 8 ) of een voorstel daartoe ( art. 6 ) : Eigendom van Gemeente ex art. of of een voorstel daartoe art. Eigendom van Gemeente Amsterdam Amsterdam H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING: H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING: 1. Object 1. Object a. Bouwaard, materialen en constructie: a. Bouwaard, materialen en constructie: Het casco is geconstrueerd met metalen constructie en grotendeels betonnen kolommen.. Het casco is geconstrueerd met metalen constructie en grotendeels betonnen kolommen.. De gevelbeplating; zie rapport. Op bovendek nog een betonnen constructie.metselwerk De gevelbeplating; zie rapport. Op bovendek nog een betonnen constructie.metselwerk In 1971 in gebruik genomen en ontworpen door architect Arthur Staal, met bijna 80 meter In 1971 in gebruik genomen en ontworpen door architect Arthur Staal, met bijna 80 meter hoogte in opdracht van Koninklijke Shell. De vierkante footprint van de toren is 45 graden hoogte in opdracht van Koninklijke Shell. De vierkante footprint van de toren is 45 graden gedraaid ten opzicht van de oever aan het IJ. De naam Overhoeks, overdwars, is hierdoor gedraaid ten opzicht van de oever aan het IJ. De naam Overhoeks, overdwars, is hierdoor ontstaan. (rapport Bouwenvelop) ontstaan. (rapport Bouwenvelop) b. Bouwjaar / ouderdom : 1969 b. Bouwjaar ouderdom 1969 c. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen : Neen c. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen Neen d. Indeling volgens beschikbare meetstaat, bijlage 5 d. Indeling volgens beschikbare meetstaat, bijlage BVO (begane grond) : ca. 1.142 m BVO (begane grond) ca. 1.142 2 2 Tussenverdieping 0 : ca. 549m Tussenverdieping ca. 549m 2 2 Vide : ca. 602, m Vide ca. 602, 2 2 Verdieping 1 t/m 16 : ca. 684 m Verdieping t/m 16 ca. 684 2 2 Verdieping 17 : lift- machine kamer, ca. 116 m Verdieping 17 lift- machine kamer, ca. 116 2 2 Kelder: e. F. Huidig PRIVAATRECHTELIJKE gebruik ASPECTEN : leegstaand (kantoor)gebouw, in beheer bij Camelot voor tijdelijk verhuur en beheer f. Voorgenomen gebruik : Eventueel Door de taxateur als combinatie is de volgende van kantoor/bedrijvigheid/wonen/culturele informatie geraadpleegd: omgeving/retail, horeca/hospitality-activiteiten. De invulling is afhankelijk van de ontwikkeling van het - concept. eigendomsbewijs : niet beschikbaar - splitsingakte : niet van toepassing - kadastraal plan : niet beschikbaar g. - kadastraal Gebruiksmogelijkheden uittreksel : : niet beschikbaar Als - overig kantoor en ook combinaties van verschillende : activiteiten/functies. plattegronden en bijlagen Mogelijk in kleinere units te verdelen, en service points/satellietkantoren www.torenoverhoeks.nl te realiseren. Hoewel huidige indeelbaarheid en staat van onderhoud voor zover zichtbaar nog forse aanpassingen vergt. Uit 2. Omschrijving rapport bouwenvelop kadastraal blijkt, object dat behoud van volume, poten, entree paviljoen en kroon voorp staat bij een renovatie. Behoud van kleur, transparantie en uitstraling van ramen en gevelpanelen Onbekend, na is mondelinge het doel wanneer telefonische vervanging navraag onvermijdelijk bij het kadaster. is Fietsparkeren wordt bij voorkeur inpandig opgelost., aldus het rapport. 3. Bijzonderheden De indeling, verspringing, ligging sanitaire kern, verticale verkeerzones en afwijkende gevel vergen Op basis waarschijnlijk van de geraadpleegde een intensieve informatie aanpassing acht de voor taxateur het opnieuw onder in meer gebruik de volgende nemen van waarde het gebouw. beïnvloeden Het bijzonderheden e.e.a. is afhankelijk vermeldenswaardig: van de conceptuele invulling. Daarnaast a. Bijzondere is door de erfdienstbaarheden, provincie Noord-Holland een publiekrechtelijke vergunning verleend om in het projectgebied -kwalitatieve Overhoeks rechten bronnen te slaan en te bedrijven ten behoeve van een WKO systeem. en verplichtingen Onbekend wat en het overige gevolg is voor TorenOverhoeks. bijzondere lasten en beperkingen : - Bestuurder : niet bekend h. Technische voorzieningen / Installaties : zie I onderhoudstoestand - Bijdrage/financiële positie : het gebouw dateert 1969. b. Gebruiksbepalingen 2. Omgeving : niet bekend a. Wijk, stand, belendingen: Gelegen aan het IJ, met gratis pontverbinding naar Centraal Station, binnen 5 minuten. Zie c. T.a.v. het recht van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/ ook nadere mededelingen. - Datum uitgifte bevestiging : niet bekend, wordt waarschijnlijk Recent is het filmmuseum/bioscoop Eye in gebruik genomen. Het gebouw gelegen ten vastgesteld na transactie. noorden aan noordzijde is het voormalig Groot-Lab. Het gehele terrein is voormalig Shell - Einddatum van het recht : niet bekend, zie voorgaand opmerking terrein. 20 ha is door gemeente van Shell verworven en wordt in erfpacht overgedragen aan - Canon/vergoeding : niet bekend, zie voorgaand opmerking ING. Zie bijlage 4 en 7. Momenteel is nieuwbouw in ontwikkeling voor woningbouw. In de huur- en koopsector, G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN voorzieningen en commercieel vastgoed. Huidig parkeergelegenheid is tijdelijk, deze zal in toekomst in Scheg-omgeving gesitueerd worden, volgens plan, zie bijlage 6 (Rapport Overhoeks Bouwenvelop) Door de taxateur is gebruik gemaakt. van de volgende informatiebronnen : Informatie van de site; www.torenoverhoeks.nl. Volgens opdrachtgever is schone grond verklaring opgevraagd. b. Bereikbaarheid Het object is te bereiken vanaf het Centraal Station met de pont Buiksloterweg, dat 24 uur beschikbaar is Voetgangers, fietsers, bromfietsers mogen hiervan gebruik maken. Met de auto te bereiken vanaf de 5 6 4 36 37
snelweg A10, afslag S 116 en vanaf de 2. Bijzonderheden noordzijde. Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennen acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden Busverbindingen nr. 38. vermeldenswaardig: c. Voorzieningen - De publiekrechtelijke bestemming is : Het object/perceel is omsloten Volgens bestemmingsplan kaart d. Parkeermogelijkheden Gemend, klasse G2, zie bijlage 3 : Zie punt H.2. - Het huidige gebruik en het voorgenomen e. Er zijn wel omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waarde-ontwikkeling gebruik zijn daarmee in overeenstemming: Deels, volgens telefonisch gesprek substantieel kunnen beïnvloeden: (her)ontwikkeling van bouwplannen. met dhr. Englander van Camelot beheer wordt het gedeeltelijk Zie stedebouwkundig plan; hoge dichtheid is gepland. 437.000 m² bvo op 20 ha, exclusief verhuurd aan ook kunstenaars etc. parkeren. 70% van deze oppervlakte is bestemd voor wonen, waarvan 3.200 appartementen voor 4.000 bewoners. 20% van deze appartementen is bestemd voor de - Bijzondere vestigingeisen en/of sociale huursector. De andere 80% van de woningbouw wordt ingevuld voor de marktsector verkoopbelemmerende bepalingen : Niet bekend. voor zowel huur- als koopappartementen. De rest van de oppervlakte, 30%, is bestemd voor andere functies; 70.000m² BVO als - Toekomstige planologische ontwikkelingen : Volgens plan, zie nadere kantoor+bedrijfsruimte en 60.000 BVO m² voor de voorzieningen. mededelingen en bijlage 4 programma van gemeente Amsterdam Noordwaarts. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten: Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten I. ONDERHOUDSTOESTAND: ( ex art. 2 of 8 ) of een voorstel daartoe ( art. 6 ) : Eigendom van Gemeente NOG GEEN BESCHRIJVING MOGELIJK. Gebouw is niet bezocht. Wel is informatie uit Amsterdam het rapport van de gevel onderzoek, asbest-inventarisatie beschikbaar en voor zover zichtbaar op foto s. H. OMSCHRIJVING OBJECT Uitstekend EN Goed OMGEVING: Redelijk Matig Slecht Opmerking Dakbedekking Niet bekend 1. Gevels Object x Zie rapport gevelonderzoek, a. Bouwaard, materialen en constructie: samenvatting, Het casco is geconstrueerd met metalen constructie en grotendeels betonnen kolommen.. bijlage 7 De Kozijnen gevelbeplating; zie rapport. Op bovendek nog een betonnen constructie.metselwerk Niet bekend In Schilderwerk 1971 in gebruik genomen en ontworpen door architect Arthur Staal, met bijna Niet 80 bekend meter hoogte Inwendig in opdracht van Koninklijke Shell. De vierkante footprint van de toren is 45 graden gedraaid ten opzicht van de oever aan het IJ. De naam Overhoeks, overdwars, is hierdoor Schilderwerk Niet bekend ontstaan. (rapport Bouwenvelop) Uitwendig b. Bouwjaar / ouderdom : 1969 Vloeren Niet bekend Plafonds Niet bekend c. Gerealiseerde renovaties, verbouwingen : Neen Afwerking Niet bekend d. Centrale Niet bekend Indeling volgens beschikbare meetstaat, bijlage 5 Verwarming BVO Luchtbehandeling (begane grond) : ca. 1.142 m 2 Niet bekend Liftinstallatie Niet bekend Tussenverdieping Elektra-installatie 0 : ca. 549m 2 Niet bekend Vide Alarm-Installatie : ca. 602, m 2 Niet bekend Brandmeldcentrale Niet bekend Verdieping Overig heater 1 t/m 16 : ca. 684 m 2 Niet bekend Verdieping 17 : lift- machine kamer, ca. 116 m 2 a. F. PRIVAATRECHTELIJKE De kosten voor direct noodzakelijk ASPECTEN herstel van achterstallig onderhoud worden begroot op : Niet bekend b. De indruk die de taxateur heeft verkregen Door van de het taxateur object geeft is de aanleiding volgende informatie tot nader geraadpleegd: (bouwkundig) onderzoek : Zie eerdere beschikbare rapportages. - eigendomsbewijs : o.a. niet asbest/gevel. beschikbaar - splitsingakte : niet van toepassing - kadastraal plan : niet beschikbaar J. - kadastraal VERONTREINIGING uittreksel : niet beschikbaar - overig : plattegronden en bijlagen www.torenoverhoeks.nl Ten aanzien van eventueel bodem- en/of grondwaterverontreiniging 2. Omschrijving kadastraal zijn object door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd Onbekend, na mondelinge telefonische navraag : bij het kadaster. a. 3. Gebruiker Bijzonderheden / eigenaar : Volgens opdrachtgever is dit opgevraagd. b. Op Gemeente basis van / de provincie geraadpleegde informatie acht : de zie taxateur a onder meer de volgende waarde beïnvloeden bijzonderheden vermeldenswaardig: c. Gemeente / provinciale inventarisatielijst : zie b a. Bijzondere erfdienstbaarheden, d. Bodemrapport -kwalitatieve rechten : Wordt nog aangereikt. en verplichtingen en overige 2. Bijzonderheden: bijzondere lasten en beperkingen : - Bestuurder : niet bekend De onder - Bijdrage/financiële j.1 geraadpleegde positie informatiebronnen : hebben ten aanzien van (eventuele) bodem en / of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: a. historische b. Gebruiksbepalingen gegevens : niet bekend b. er is negatieve informatie over de c. directe T.a.v. omgeving het recht bekend van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/ : niet bekend - Datum uitgifte bevestiging : niet bekend, wordt waarschijnlijk c. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur vastgesteld geen bijzondere na transactie. aanleiding om (een risico - Einddatum van) verontreiniging van het recht aanwezig te achten. : niet bekend, zie voorgaand opmerking - Canon/vergoeding niet bekend, zie voorgaand opmerking d. Ten aanzien van opslagtanks geldt : niet bekend G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN e. Er is een waardeverminderdende hoeveelheid (mogelijk) asbesthoudend materiaal waargenomen Door de taxateur is gebruik gemaakt : zie rapport asbestinventarisatie, bijlage 8 van de volgende informatiebronnen : Informatie van de site; www.torenoverhoeks.nl. Volgens opdrachtgever is schone grond verklaring opgevraagd. L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL: 1. Toegepaste methodiek: Kapitalisatie en huurwaardeberekening 5 7 8 4 38 39