Adviescommissie 12 maart 2009 Dagelijks bestuur 19 maart 2009 Algemeen bestuur 9 april 2009 Aantal bijlagen: 1 Agendapunt: 10 Onderwerp Voortgang Boerderij De Marsen Het Algemeen Bestuur besluit: Op basis van de nu voorliggende concept samenwerkingsovereenkomst d.d. 12 maart 2009 de onderhandelingen met de Wooncompagnie en de Raphaëlstichting niet voort te zetten. Korte toelichting De voortgang van de onderhandelingen loopt stroef. De voorwaarden waaronder Wooncompagnie wil investeren worden gefrustreerd door de looptijd van de erfpacht met Staatsbosbeheer tot 23 maart 2044. Wooncompagnie geeft aan dat zij met de huidige looptijd ongeveer 180.000,= extra moet afschrijven. Dit betekent dat er slechts 20.000,= resteert voor de koopsom van de gebouwen van het Schap. Voor de opstallen van het Schap is destijds een taxatie gemaakt die uitgaat van ruim vijf ton met een jaarlijkse canon van ruim 10.000,= voor de ondergrond. De opstallen zijn niet allemaal geschikt voor verbouw tot zorgboerderij en moeten gedeeltelijk worden gesloopt. Daarom was Wooncompagnie aanvankelijk bereid een koopsom te betalen van 2 ton en een canon van 5.000,= per jaar. Beide gebaseerd op een looptijd van 40 jaar. Met de aanvankelijk begrootte vergoeding van 200.000,= als koopsom zou de Wooncompagnie een nieuwe werkschuur realiseren, omdat de huidige werkschuur voor het beheer van het Twiske onderdeel wordt van de zorgboerderij. Voorts is de Wooncompagnie bereid om slechts 5.000,= per jaar als canon te betalen als ondererfpachter, mits de ondererfpacht wordt gevestigd voor veertig jaar. Indien het recht van ondererfpacht gevestigd wordt voor een periode van 35 jaar is men slechts bereid om 3.000,= aan canon per jaar te betalen. Met Staatsbosbeheer is contact geweest om te bezien welke mogelijkheden er zijn om uit de impasse te komen. Staatsbosbeheer heeft aangegeven alleen een klein lichtpuntje te zien in overname van de boerderij en de omliggende gronden, om deze dan vervolgens onder de condities die Wooncompagnie wenst, in erfpacht te geven. Alle andere opties heeft Staatsbosbeheer afgewezen. De Raphaëlstichting wil ongeveer 18-20 ha land pachten rond de boerderij om biologischdynamisch te boeren. Men wil daarvoor per jaar een pachtsom van 200,= per hectare per jaar betalen, terwijl gangbaar is een bedrag van circa 450,=. Pagina 1 van 7
Resumerend op basis van de te verwachten voorwaarden in de samenwerkingsovereenkomst: 1. Het Recreatieschap het Twiske zou slechts circa 20.000,= als vergoeding voor de over te dragen opstallen krijgen, waarmee een vervangende werkschuur gebouwd moet worden, die begroot is op circa 200.000,=. Daarmee ontstaat een tekort van circa 180.000,=, welke door het Schap moet worden geïnvesteerd; 2. Op jaarbasis is de Wooncompagnie bereid om maximaal 3.000,= aan canon te betalen met de huidige looptijd van de erfpacht; 3. De Raphaëlstichting is bereid om minder dan de helft van de gangbare pachtprijs, ad 200,= per hectare per jaar te betalen. Men wil ongeveer 18-20 hectare in pacht nemen. Consequenties Juridisch: Communicatie: Persbericht maken dat de onderhandelingen met Wooncompagnie en Raphaëlstichting niet tot het gewenste resultaat hebben geleid. Financieel: Door sluiting van De Marsen zijn er geen personeelskosten meer en geen kosten meer voor de levende have. De inkomsten die voortvloeien uit een samenwerking met Wooncompagnie en Raphaëlstichting bedragen op jaarbasis een canon van 3000, = voor de ondererfpacht en 20.000,= voor de opstallen. Voorts is de Raphaëlstichting bereid om 3600,= per jaar aan pacht te betalen voor de omliggende gronden. Reëel zou zijn een canon van ruim 11.000,= per jaar. De opstallen waren in juni 2006 530.00, = waard. De pacht zou op basis van de huidige prijzen in dit gebied 8100,= moeten opbrengen. Financiële toelichting Lasten / baten Dekking in programmabegroting Toelichting afwijking begroting Investering Structurele lasten Incidentele lasten Structurele baten Incidentele baten Meegezonden stukken Voorbereid door Bijlage bij bestuursbesluit De Marsen Henk Wijkhuisen In overleg met Akkoord verantwoordelijke J.W. Nieuwenhuis Pagina 2 van 7
Bijlage bij bestuursbesluit De Marsen AB van 9 april 2009 1. Achtergrond van de besluitvorming In het Algemeen Bestuur van het Twiske is op 12 december 2006 een toekomstverkenning geformuleerd, waarbij twee opties in beeld zijn gebracht: - a) ontwikkeling tot een commerciële manege met bijbehorende horecavoorziening, en - b) ontwikkeling tot een multifunctionele, maatschappelijke en commerciële invulling door een private Stichting. - Uit de resultaten van een door RNH uitgevoerde verkenning bleek dat: Recreatiegebied het Twiske goede tot uitstekende basismogelijkheden en basisvoorzieningen biedt voor de vestiging van een manege en/of een zorgboerderij; Er combinaties mogelijk zijn tussen beide activiteiten, zoals bijvoorbeeld een gehandicapten manege of inzet van zorgvragers op een manege; De effecten op het landschap sterk afhankelijk zijn van de uiteindelijke bedrijfsvoering; Een zorgboerderij meer ruimte lijkt te bieden voor de verdere ontwikkeling van een totaal pakket van extensief beheer, educatie, recreatie en de invulling van een aantal maatschappelijke en sociale behoeften. Beide opties nader onderzocht dienen te worden voor wat betreft vraag en aanbod. In het Dagelijks Bestuur van 22 maart 2007 is geadviseerd om indien de optie van een zorgboerderij geen doorgang mocht vinden, ook andere invullingen dan de twee verkende opties (zorgboerderij en manege) niet uit te sluiten. Dit voor zover deze andere invullingen passen binnen het toetsingskader. Voorts is het uitgangspunt minimaal kostenneutraal aan te scherpen door dit te veranderen in dat een nieuwe ontwikkeling extra inkomsten moet opleveren voor het schap Vervolgens is tijdens de vergadering van 12 april 2007 ingegaan op het verzoek van de gemeente Oostzaan en Landsmeer om, voordat mogelijke alternatieve invullingen worden onderzocht, met voorrang het plan voor een zorgboerderij verder uit te werken passend binnen het toetsingskader. Voor deze invulling bestaat veel draagvlak bij betrokken overheden In het Plan van Aanpak Uitwerking Visie Twiske (31 maart 2008) is als doelstelling opgenomen dat de nieuwe functie voor De Marsen met recreatieve meerwaarde en kostendekkend voor het agrarisch beheer in het Twiske. 2. Uitwerking Zorgboerderij 2.1. Naar een samenwerking met de Raphaëlstichting In december 2007 is een ontwikkelingsplan voor De Marsen geschreven door Joka van Gosliga namens het WWZ project van de gemeenten Landsmeer en Oostzaan en door Wouter Joop van Land-Werk namens de Raphaëlstichting. Medio 2008 hebben er besprekingen plaats gevonden met de Rafaëlstichting die een plan heeft ingediend voor een zorgboerderij op deze locatie. Pagina 3 van 7
De betrokken partijen, namelijk de gemeenten Oostzaan en Landsmeer, het recreatieschap en de Rafaëlstichting hebben op 6 maart 2008 in een verklaring de intentie uitgesproken om zich in te spannen het plan voor een zorgboerderij verder uitwerking te geven en hun besluitvorming op elkaar af te stemmen. RNH zal met de Rafaëlstichting de verdere opzet en afspraken uit gaan werken. Het hiervoor genoemde ontwikkelingsplan is nadrukkelijk de onderlegger van de intentieverklaring. 2.2 Uitwerking intentieverklaring 2.2.1. Aanloop in 2008 Voor de realisatie van de zorgboerderij heeft de Raphaëlstichting de Stichting Volkshuisvestingsgroep Wooncompagnie aangezocht. De Wooncompagnie is een sociale verhuurder die vanuit haar maatschappelijke doelstelling bereid is om in dit project te participeren als ontwikkelaar, investeerder en verhuurder. Op 8 augustus 2008 is een concept- bruikleenovereenkomst opgesteld door RNH.Op 27 oktober 2008 heeft de Raphaëlstichting op basis van haar Programma van Eisen een aantal condities opgesteld. Pas in november 2008 is op de concept-bruikleenovereenkomst vanuit de Raphaëlstichting een reactie gekomen. E.e.a. heeft geleid tot een complex onderhandelingsproces, met drie partijen die ieder met verschillende verantwoordelijkheden en financieringsvormen tot een besluit moeten komen. De problematiek ligt vooral in de overeenstemming over de voorwaarden, tijdsduur en de canon van de ondererfpacht en in relatie hiermee de financiering door Wooncompagnie (en afschrijving en eventuele vergoedingen bij beëindiging) van de nieuw c.q. te verbouwen opstallen van De Marsen. Op 4 december 2008 besluit het Algemeen Bestuur van het Twiske om de onderhandelingen voort te zetten met de Raphaëlstichting en de Wooncompagnie en RNH een opdracht te geven voor de realisatie van een tijdelijke bruikleenovereenkomst voor 2009 en 2010. 2.2.2. Voortgang in 2009 In de eerste helft van 2009 zijn een aantal versies van een concept samenwerkingsovereenkomst besproken tussen de Raphaëlstichting, Wooncompagnie en RNH. De voortgang van de onderhandelingen loopt stroef. De voorwaarden waaronder Wooncompagnie wil investeren worden gefrustreerd door de looptijd van de erfpacht met Staatsbosbeheer tot 23 maart 2044. Wooncompagnie geeft aan zij dat met de huidige looptijd ongeveer 180.000,= extra moet afschrijven. Dit betekent dat er slechts 20.000,= over is voor de koopsom van de gebouwen van het Schap. Op 22 juni 2006 is Boerderij De Marsen getaxeerd. Een onderhandse verkoopwaarde in volle eigendom en vrij van huur en gebruik van het geheel: 780.000, =. Voor de opstal is dit opgesplitst in 530.240, = en voor de grond op basis van ca. 7092 m 2 is de onderhandse verkoopwaarde 249.760, =. Naar schatting zou per maart 2009 een opslag van 10% reëel zijn, gelet op de ontwikkelingen in de onroerend goed markt. De ondererfpachtcanon op jaarbasis van de gewaardeerde grond van 7092 m 2 met ondergrond en bijbehorende grond is getaxeerd op 10.315,09. De indexering op jaarbasis is 4,13 %, hetgeen voor maart 2009 zou betekenen dat een gerekend kan worden met een bedrag ad 11.646,64 Pagina 4 van 7
De opstallen zijn niet allemaal geschikt voor verbouw tot zorgboerderij en moeten gedeeltelijk worden gesloopt. Daarom was Wooncompagnie aanvankelijk bereid een koopsom te betalen van 200.000,= en een canon van 5.000,= per jaar. Beide gebaseerd op een looptijd van 40 jaar. Indien het recht van ondererfpacht gevestigd wordt voor een periode van 35 jaar is men slechts bereid om 3.000,= aan canon per jaar te betalen. Met de aanvankelijk begrootte vergoeding van 200.000,= als koopsom zou de Wooncompagnie een nieuwe werkschuur realiseren, omdat de huidige werkschuur voor het beheer van het Twiske onderdeel wordt van de zorgboerderij. De Raphaëlstichting wil ongeveer 18-20 ha land pachten rond de boerderij om biologischdynamisch te boeren. Men wil daarvoor per jaar een pachtsom van 200,= per hectare per jaar betalen, terwijl gangbaar is een bedrag van circa 450,=. Het bloot eigendom ligt bij Staatsbosbeheer. Dat betekent dat Staatsbosbeheer toestemming dient te geven voor alle voorgenomen activiteiten. Het grootste probleem zit echter in de duur van de erfpacht, welke afloopt op 21 december 2043. Voor de Wooncompagnie is deze termijn een probleem bij de afschrijving, waardoor een tekort wordt voorzien van circa 180.000, =. Dit betekent dat Wooncompagnie slechts circa 20.000, = beschikbaar heeft voor het realiseren van een nieuwe werkschuur. Met Staatsbosbeheer is contact geweest om te bezien welke mogelijkheden er zijn om uit de impasse te komen. Staatsbosbeheer heeft aangegeven alleen een klein lichtpuntje te zien in overname van de boerderij en de omliggende gronden, om deze dan vervolgens onder de condities die Wooncompagnie wenst, in erfpacht te geven. Alle andere opties heeft Staatsbosbeheer afgewezen. Inmiddels ligt een concept-samenwerkingsovereenkomst voor met de hiervoor geschetste condities. Het is evident dat dit resultaat niet overeenstemt met de doelstelling van het bestuur van het Recreatieschap het Twiske om inkomsten te verwerven. Zeker vergeleken met reële alternatieven voor De Marsen pakt het te verwachten onderhandelingsresultaat in financiële zin voor het Recreatieschap het Twiske slecht uit. Vanuit de juridische adviseur van RNH is op basis van de ontwikkeling van de concept samenwerkingsovereenkomst een negatief advies afgegeven aan het bestuur van het Recreatieschap het Twiske. In het Dagelijks Bestuur van 19 maart is afgesproken dat er bestuurlijk activiteiten worden ondernomen om de huidige impasse te doorbreken. Resumerend op basis van de te verwachten voorwaarden in de samenwerkingsovereenkomst: 1. Het Recreatieschap het Twiske zou slechts circa 20.000,= als vergoeding voor de over te dragen opstallen krijgen, waarmee een vervangende werkschuur gebouwd moet worden, die begroot is op circa 200.000,=. Daarmee ontstaat een tekort van circa 180.000,=, welke door het Schap moet worden geïnvesteerd (de waarde van de opstellen in 2006 was 530.240, =); 2. Op jaarbasis is de Wooncompagnie bereid om maximaal 3.000,= aan canon te betalen; 3. De Raphaëlstichting is bereid om minder dan de helft van de gangbare pachtprijs, ad 200,= per hectare per jaar te betalen. Men wil ongeveer 18-20 hectare in pacht nemen. Pagina 5 van 7
Bijlage: Nota van Uitgangspunten De volgende vier hoofduitgangspunten in de Nota van Uitgangspunten van maart 2007 gelden als kader voor de toekomstige ontwikkeling van Boerderij De Marsen: a) De activiteiten leveren een bijdrage aan het verwezenlijken van de doelstellingen van het recreatieschap; Aan dit uitgangspunt kan op verschillende manieren invulling worden gegeven. Als voorbeelden zijn in de visie de volgende activiteiten genoemd: - Manege annex veehouderij; - Informatiecentrum; - Educatieve tuinderij, kinderboerderij; - Dagbesteding voor zorgcliënten (kleinschalige opzet); - Horecavoorziening (kleinschalige opzet); - Boerderijwinkel. Naast deze voorbeelden van activiteiten kan gedacht worden aan het overnemen van activiteiten die momenteel door het recreatieschap worden uitgevoerd, zoals het beheer van graslanden en overige beheerstaken, informatieverstrekking (bezoekerscentrum-functie) over recreatie en buitensportmogelijkheden, natuur, landschap, agrarische bedrijfsvoering e.d.. b) De ontwikkeling van boerderij De Marsen leidt tot extra inkomsten voor het recreatieschap; Op 22 juni 2006 is Boerderij De Marsen getaxeerd. Een onderhandse verkoopwaarde in volle eigendom en vrij van huur en gebruik van het geheel: 780.000, =. Voor de opstal is dit opgesplitst in 530.240, = en voor de grond op basis van ca. 7092 m 2 is de onderhandse verkoopwaarde 249.760, =. Naar schatting zou per maart 2009 een opslag van 10% reëel zijn, gelet op de ontwikkelingen in de onroerend goed markt. De ondererfpachtcanon op jaarbasis van de gewaardeerde grond van 7092 m 2 met ondergrond en bijbehorende grond is getaxeerd op 10.315,09. De indexering op jaarbasis is 4,13 %, hetgeen voor maart 2009 zou betekenen dat een gerekend kan worden met een bedrag ad 11.646,64 De voorkeur van het recreatieschap gaat uit naar uitgifte van de boerderij in erfpacht. Vertrekpunt voor de bepaling van de vergoeding is de onderhandse verkoopwaarde in vol eigendom en vrij van huur. De toekomstige functie van De Marsen zal bepalend zijn voor de uiteindelijke hoogte van de vergoeding. Bij een meer commerciële invulling kan dit leiden tot een naar boven bijgestelde vergoeding. Bij een invulling waar het accent meer ligt op een brede invulling die nadrukkelijk bijdraagt aan de invulling van het eerste uitgangspunt kan een lagere vergoeding worden aangehouden. Uitgangspunt is dat de uitgifte van de boerderij leidt tot extra inkomsten voor het recreatieschap. Pagina 6 van 7
In de ontwikkelingsvisie is het integreren van het beheer van de 90 ha. grond die momenteel vanuit De Marsen wordt beheerd in de toekomstige exploitatie als meerwaarde omschreven. Naast deze optie van beheer door de nieuwe exploitant is het ook mogelijk dat het recreatieschap het beheer van deze gronden blijft verzorgen indien de extra kosten hiervoor ruimschoots worden terugverdiend uit de vergoeding die de nieuwe exploitant van De Marsen aan het recreatieschap betaald. c) De bestaande bebouwing/faciliteiten die in het gebied aanwezig zijn worden zoveel mogelijk gebruikt. Grootschalige uitbreiding van de bebouwing is ongewenst; De omgeving van De Marsen kenmerkt zich door een extensieve inrichting en een natuurlijk aandoende omgeving met daarin fiets-, wandel- en ruiterroutes, een secundaire ontsluiting en enkele parkeerplaatsen. De bebouwing bestaat onder meer uit een woonhuis met aparte garage, aangebouwde veestallen en hooiberging, aparte vijzelberg, mest en gierberging, stallen deels in gebruik als ontvangstruimte/ leslokaal, werkplaats, enkele kleine bouwwerken, erfverharding, en bijbehorende gronden ter grootte van circa 7092 m2 (incl. 1000 m2. bebouwing). Grootschalige uitbreiding van de bebouwing is ongewenst. De bestaande bebouwing dient qua omvang en uitstraling de belangrijkste bebouwing te blijven. d) De activiteiten sluiten aan of passen bij het gebruik van het zuidoostelijke deel van het recreatiegebied dat gericht is op extensieve routegebonden vormen van recreatie en buitensport. De toekomstige exploitatie dient aan te sluiten bij het extensieve karakter en de gebruiksmogelijkheden van dit deel van het recreatiegebied. Het faciliteren van activiteiten met een (openbare en extensieve) recreatieve meerwaarde genieten de voorkeur (wandelen, fietsen, paardrijden, genieten van de natuur, e.d.). Pagina 7 van 7