SILODAM 1E 1013 AL 020-6254267 WWW.STEDPLAN.NL @STEDPLAN.NL Multi Vastgoed BV t.a.v. de heer R. H. (Rogier) Hendriks Postbus 875 2800 AW Amsterdam, 4 oktober 2012 Betreft: Gouda Zuidelijk Stationsgebied-herijking effecten supermarkt Geachte heer Hendriks, Multi Vastgoed heeft de herontwikkelingsplannen voor het Zuidelijke Stationsgebied ingrijpend moeten aanpassen, deels als gevolg van de veranderde marktomstandigheden, deels als gevolg van het feit dat de voor het plan noodzakelijke noordelijke ontsluiting van de parkeergarage in het plan niet mogelijk bleek. Onderdeel van het oorspronkelijke plan was een supermarkt van 1.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Ten behoeve van deze supermarkt is (op verzoek van de gemeenteraad) door Bureau Stedelijke Planning een distributieplanologisch onderzoek verricht. Dit onderzoek toonde aan dat de supermarkt geen ontwrichtende werking heeft op de bestaande supermarktstructuur en dat een aanzienlijk deel van de omzet gegenereerd zal worden door koopkracht uit een wijd verzorgingsgebied binnen Gouda en de regio. Ook toonde het onderzoek aan dat deze supermarkt geen overwegend negatief effect heeft op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad. Omdat de planopzet nu gewijzigd is, en de supermarkt ook in de gewijzigde opzet onderdeel uitmaakt van het plan, heeft u ons gevraagd of dit gegeven consequenties heeft voor de conclusies uit het genoemde onderzoek.
pagina 2 In deze brief zullen wij onze expert visie geven op deze kwestie. Wij doen dit door allereerst de conclusies uit het in 2011 uitgevoerde onderzoek te formuleren, inclusief de motivatie die daarbij hoorde. Vervolgens beschrijven wij beknopt de gewijzigde planopzet en analyseren wij wat dit voor consequenties heeft voor de functie die het plan beoogt te vervullen in de Goudse binnenstad. Op basis daarvan wordt ook de functie van de beoogde supermarkt herijkt. Tot slot vindt met die kennis ook een herijking van de effecten van de supermarkt plaats. Conclusies onderzoek 2011 Het masterplan dat in april 2011 werd vastgesteld omvatte ca. 18.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo), commerciële functies, horeca, appartementen en een parkeergarage. In het in 2011 verrichte onderzoek is gesteld dat de supermarkt in het project Zuidelijke Stationsomgeving een drieledige functie zou gaan vervullen in de supermarktstructuur van Gouda. De supermarkt zou vanwege de ligging in het centrumproject een overwegend deel van de omzet moeten halen als afgeleide bestedingen van centrumbezoekers die primair met een recreatief bezoekmotief de binnenstad van Gouda bezoeken. Deze bezoekers komend deels uit Gouda, deels ook vanuit omliggende gemeenten die logischerwijs voor het winkelen georiënteerd zijn op de binnenstad van Gouda. Ook zullen (trein)reizigers, zoals mensen die in Gouda werken, dagelijkse boodschappen meenemen uit deze supermarkt. Daarnaast zal de supermarkt een functie gaan vervullen voor de bewoners van de binnenstad en de wijk ten noorden van de binnenstad. Deze zullen de supermarkt te voet of per fiets bezoeken, en dat ten dele doen in combinatie met andere (dagelijkse en doelgerichte) aankopen. De conclusie in 2011 was dat de supermarkt in het centrumproject distributief goed te motiveren is. Allereerst kent Gouda in vergelijking met referentiegemeenten nog steeds een onderbezetting als het gaat om supermarkten. Deze achterstand is door recente ontwikkelingen al voor een deel ingelopen, maar zal pas na realisering van de harde planvoorraad op een gemiddeld niveau terechtkomen. Ook kent Gouda in de huidige situatie met één kleine supermarkt een zeer beperkt aanbod van supermarkten in de binnenstad. Hier zijn de verschillen met de referentiegemeenten nog veel groter. De realisering van zowel de supermarkt in de Jan Verswollezone als die in het project Zuidelijk Stationsgebied brengt het supermarktaanbod in het centrum zowel kwantitatief als kwalitatief meer in lijn met het aanbod in de referentiesteden.
pagina 3 Door de combinatie van maatvoering (met 1.500 m² wvo niet onderscheidend aan de supermarktalternatieven in de wijk) en de specifieke projectuitgangspunten (parkeergarage, betaald parkeren) zou de supermarkt geen voorkeursoptie zijn voor solitair en doelgericht bezoek uit de rest van de gemeente en de regio. Veel meer zou de supermarkt fungeren als sluitstuk van een dagje recreatief winkelen in de binnenstad. In dat opzicht zou het effect van de supermarkt eerder positief van aard zijn, voor zowel het project als voor de binnenstad als geheel, dan negatief. De aanwezigheid van een supermarkt in het project zou namelijk ook in belangrijke mate bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de bronpunt-functie van het project en de bijbehorende parkeergarage. In ruimtelijk opzicht vervult de supermarkt een goede functie in een deel van het plangebied dat door de ligging tegenover de kerk meer afhankelijk is van winkels die doelgericht bezocht worden. Uit eerdere studies van Bureau Stedelijke Planning en de ervaringsgegevens bij vergelijkbare projecten is vast te stellen dat slechts een klein deel van de omzetclaim van een dergelijke supermarkt is te traceren als het verlies van bestaande supermarkten. Dit heeft vooral te maken met het feit dat het totale verzorgingsgebied van de nieuwe supermarkt als gevolg van de situering in een recreatief winkelgebied met groot verzorgingsbereik zeer groot is, maar dat er geen sprake is van een stevige marktpositie in elk van de deelgebieden. De supermarkt wordt immers laagfrequent bezocht, en overwegend vanuit een ondergeschikt motief. Dit betekent: relatief veel klanten, betrekkelijk weinig klantentrouw en een relatief lage besteding per transactie. De algehele conclusie van het onderzoek was dat de nieuwe supermarkt in het te herontwikkelen stationsgebied past in het streven van de gemeente naar een evenwichtige spreiding van supermarkten over de buurten en de wijken van de stad, en dat de nieuwe supermarkt gegeven de relatief bescheiden maatvoering en de functie (groot verzorgingsbereik, ondergeschikt aan recreatieve bezoekmotief) geen ontwrichtende werking zal hebben op de supermarktstructuur in de stad. Voorts was er de verwachting dat de nieuwe supermarkt in het te herontwikkelen stationsgebied geen solitaire trekkracht zal hebben en/of de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten in de binnenstad zal belemmeren. Vestiging van de supermarkt in het Zuidelijk Stationsgebied heeft ruimtelijke en economische voordelen die het project ten goede komen, zoals het bevorderen van de sociale veiligheid en het genereren van aanloop gedurende de stille uren van de dag en de week.
pagina 4 Het nieuwe plan Het nieuwe plan is opgeknipt in twee fasen en omvat de realisering van ca. 7.000 m 2 bvo aan commerciële voorzieningen in fase 1 en van 2.500 m 2 bvo in fase 2. Onderdeel van die eerste fase is een supermarkt van 1.500 m 2 wvo (ca. 1.850 m 2 bvo). Fase 1 betreft de realisering van een tweetal blokken aan de noordzijde van de Vredebest, waarbij het meest noordwestelijke blok (direct bij het NS-station) in de plannen een supermarkt en aanvullende winkels huisvest op de begane grond, mogelijk aangevuld met (een) winkel(s) op verdieping. In het tweede blok, in de punt tussen de Vredebest en de Spoorstraat, is er de mogelijkheid om ca. 3.300 m 2 bvo aan commerciële voorzieningen te huisvesten, gelijk verdeeld over maaiveld en de 1 e verdieping. Mogelijk dat de eerste fase van het plan gecompleteerd wordt door de herontwikkeling van de begane grond van het kantoorgebouw van Goudse verzekeringen, waardoor hier ca. 900 m 2 bvo kan worden gerealiseerd in combinatie met een fietsenstalling. In de tweede fase van het plan zal rond de kerk in een tweetal gebouwen in totaal ca. 2.500 m 2 bvo aan commerciële ruimte worden gerealiseerd. Anders dan in de oorspronkelijke planvorming (dat in volume aan detailhandelsmeters meer dan twee keer zo groot was), zal het Zuidelijk Stationsgebied geen integraal onderdeel uitmaken van de binnenstad. Wel heeft de ontwikkeling een sterke relatie met de binnenstad. Dat heeft te maken met: De functie als bronpunt van binnenstadsbezoek. Voor velen vormt dit gebied door de aanwezigheid van treinstation, busstation (aan de andere zijde van het spoor) en fietsenstallingen de entree van de binnenstad. Deze functie wordt versterkt door de realisering van de parkeergarage met 250 parkeerplaatsen als onderdeel van het plan. Verbonden aan de functie van bronpunt heeft het zuidelijk stationsgebied ook een eigen, autonome commerciële functie. Deze houdt verband met het feit dat dit een geschikte ontwikkeling is voor publieksfuncties (waaronder winkels) die aanvullend zijn op wat de binnenstad te bieden heeft. Dit betekent winkels die qua maatvoering en te dragen huurlasten geen locatie kunnen verwerven in de binnenstad, maar die wel van toegevoegde waarde kunnen zijn voor de attractie van de Goudse binnenstad. Veelal gaat het om winkels die doelgericht bezocht worden. Met deze invulling zal er sprake zijn van een invulling die aanvullend is op de signatuur van de binnenstad, maar die tegelijkertijd versterkend is voor het bezoek aan de binnenstad. Ook in de nieuwe opzet en schaal maakt de Zuidelijke
pagina 5 Stationsomgeving in ruimtelijk-functionele zin onderdeel uit van de binnenstad van Gouda. Wel zal door de aangepaste planopzet de ontwikkeling geen verlengstuk zijn van de winkelrouting door de binnenstad. Met andere woorden: consumenten die elders in de binnenstad zijn aangekomen, zullen voor typisch binnenstedelijk winkelen (recreatief winkelen) niet en masse doorlopen naar het Zuidelijk Stationsgebied. Die doorloop geldt alleen voor winkels die doelgericht bezocht worden. Consequenties nieuwe planvorming voor (effecten) supermarkt In het nieuwe plan zal de supermarkt een substantiëler aandeel hebben in het totale areaal aan commerciële ontwikkeling dan aanvankelijk werd aangenomen. Waar in het masterplan de supermarkt minder dan 10% van de detailhandelsmeters in beslag nam, is dat aandeel in de nu actuele planvorming zo n 25% (in fase 1), respectievelijk 20% (met inbegrip van fase 2). Dit gegeven alleen zegt niet veel over de mogelijke effecten die de nieuwe supermarkt heeft op a) de bestaande supermarktstructuur en b) de doorstroming richting binnenstad. Om te beoordelen of er sprake is van consequenties hierop door de aangepaste planopzet is zicht nodig op de beoogde functie van de supermarkt in de nieuwe planopzet. Centraal daarbij staat de vraag of die anders is dan in een plan dat niet alleen groter was, maar ook meer integraal onderdeel vormde van de recreatieve functie van de Goudse binnenstad. Ook in de nieuwe planopzet zal de supermarkt een meervoudige functie vervullen. Enerzijds vervult de supermarkt een dagelijkse functie voor de bewoners van de binnenstad en de wijk ten noorden van de binnenstad. Ten tweede vervult de supermarkt een functie voor mensen die verspreid over de gemeente en de regio wonen, en die primair naar de Goudse binnenstad komen om te winkelen, en daarbij als afgeleid motief ook de supermarkt bezoeken. Tot slot vervult de supermarkt ook een functie voor mensen die met een ander primair bezoekmotief dan winkelen (bijvoorbeeld werken of studeren) de Goudse binnenstad bezoeken en veelal per trein arriveren en de stad weer verlaten. Deze drieledige functie van de supermarkt (wijkverzorgend, gemaksfunctie ten behoeve van passanten en als afgeleide van recreatief winkelen) blijft ook in het nieuwe plan overeind staan. Ook in het nieuwe plan zal de supermarkt niet doelgericht en solitair worden bezocht door klanten uit Gouda en wijde omtrek, voor het doen van bulkboodschappen. Voor die functie zijn andere supermarkten in Gouda veel meer geschikt. Alternatieven zijn supermarkten die groter zijn (en meer assortimentskeuze bieden),
pagina 6 die eenvoudiger per auto zijn aan te rijden, en waar het parkeren gratis is. Toch zal ook in het nieuwe plan het grootste deel van de omzet een bovenwijkse herkomst hebben. Immers: in de binnenstad van Gouda is het recreatieve bezoekmotief leidend, en zal de supermarkt vooral bezocht worden als onderdeel van een recreatieve winkeltrip door inwoners van heel Gouda en (vooral) de regio. Anders dan in het oude plan is in de aangepaste planopzet de ontwikkeling geen verlengstuk van de winkelrouting door de binnenstad. Dit betekent dat de supermarkt primair voor de bezoekers die de Zuidelijke Stationsomgeving als bronpunt gebruiken een functie kan vervullen in combinatie met (en ondergeschikt aan) het recreatieve bezoekmotief. Daarnaast kan de supermarkt een aanvullende, ondergeschikte functie vervullen voor consumenten die de niet-dagelijkse winkels in het stationsgebied doelgericht zullen bezoeken. De aantrekkelijkheid van de supermarkt voor recreatieve binnenstadsbezoekers die elders hun auto hebben geparkeerd is in de nieuwe planopzet minder groot dan in de oude plannen. Dit betekent ceteris paribus dat de omzetmogelijkheden van de supermarkt in de nieuwe planopzet mogelijk lager liggen dan in de oude plannen. Dit heeft ook consequenties voor de omzeteffecten. Die zullen zeker niet groter zijn dan in de oorspronkelijke plannen. Veel waarschijnlijker is het dat die kleiner zijn, voor rekening van het feit dat de omzetperspectieven voor een dergelijke supermarkt beperkt lager zijn. Ook in de nieuwe planopzet wordt de supermarkt laagfrequent bezocht, en overwegend vanuit een ondergeschikt motief. Dit betekent: relatief veel klanten, betrekkelijk weinig klantentrouw en een relatief lage besteding per transactie. Populair gezegd: dit soort supermarkten haalt over een groot gebied (Gouda en de regio) overal een beetje omzet vandaan. Voor elk van deze supermarkten zal het omzeteffect zeer beperkt en vaak nauwelijks merkbaar zijn. Van het wegvallen van toekomstperspectief is gelet op het huidige functioneren van deze supermarkten en het beperkte effect door deze toevoeging geen enkele sprake. Voor de supermarkten die met de nieuwe supermarkt concurreren in de aanvullende functie van de supermarkt, de buurt- en wijkverzorgende functie, verandert er helemaal niets ten opzichte van de oorspronkelijke planopzet. In deze functie concurreert de supermarkt in meer directe zin met het gevestigde
pagina 7 supermarktaanbod. Hier is weliswaar sprake van een merkbaar effect, maar het is niet de verwachting dat als gevolg van de komst van de nieuwe supermarkt er niet langer perspectief is voor deze supermarkten. De nieuwe planopzet heeft ook nauwelijks effecten op de doorstroming als het gaat om de supermarkt. Vanwege de relatief beperkte omvang van de supermarkt (1.500 m² wvo), ook in vergelijking met de alternatieven in de wijken en de regio, en vanwege het feit dat de alternatieven goed bereikbaar zijn en gratis parkeren kennen, zal de supermarkt in onze optiek niet primair en solitair worden aangereden door bewoners uit de rest van Gouda en de omliggende gemeenten. Veel meer zal de supermarkt fungeren als sluitstuk van een dagje recreatief winkelen in de binnenstad, in de nieuwe planopzet vooral voor hen die het Zuidelijk Stationsgebied als bronpunt gebruiken (parkeergarage of trein- en busstation). In dat opzicht zal het effect van de supermarkt eerder positief zijn, voor zowel het project als voor de binnenstad als geheel, dan negatief. De aanwezigheid van een supermarkt in het project zal namelijk ook in belangrijke mate bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de bronpunt-functie van het project en de bijbehorende parkeergarage. Bovendien is een supermarkt in het project een waardevolle toevoeging omdat het loop genereert in de eerste, luwere dagen van de week en de eerste, luwere uren van de dag. Resumerend Wij zien in de aangepaste planopzet geen enkele reden om aan te nemen dat de effecten van de supermarkt anders van aard zijn of ingrijpender dan in het oorspronkelijke plan. Wel zal er door de bescheidener omvang van het totale plan mogelijk sprake zijn van beperkt lagere omzetperspectieven voor de supermarkt. De meervoudige functie van de supermarkt blijft echter onaangeroerd. Dit betekent dat ook bij realisering van het nu voorliggende plan de supermarkt geen ontwrichtende werking heeft op de bestaande supermarktstructuur. Ook overeind blijft de conclusie dat de supermarkt in het aangepaste plan geen overwegend negatief effect heeft op de doorstroming van bezoekers naar winkelstraten elders in de binnenstad. Erop vertrouwende u met deze reactie van dienst te zijn. Met vriendelijke groet, Dr. Aart Jan van Duren Senior Consultant