Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

Elien RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument Opdrachtgever Stadsregio Amsterdam Auteurs Johan van Iersel Elien Smeulders Uitgave maart 2011 Rapportnummer P16790 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 Fax 020 627 68 40 E -mail info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1 Hoofdstuk 2 Huidige woonsituatie 3 2.1 Woningvoorraad 3 2.2 Huishoudens 6 2.3 Wie woont waar 10 Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodverhoudingen 18 3.1 Populariteit segmenten 19 3.2 Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen 24 3.3 Wie vraagt wat 25 Hoofdstuk 4 Toekomstige woningbehoefte 29 4.1 Demografische verwachtingen 29 4.2 Economische ontwikkelingen 31 4.3 Woningbehoefte naar eigendom en type 32 4.4 Woningbehoefte naar prijsklassen 33 Hoofdstuk 5 Verhuisdynamiek 35 5.1 De Stadsregio 35 5.2 Amsterdam 39 5.3 Almere 42 5.4 Noord 43 5.5 Zuid 45 Bijlagen Bijlage 1 Tabellen 51 Bijlage 2 Kaart verhuismobiliteit 60 Bijlage 3 Begrippen en definities 61 Inhoudsopgave

1 Hoofdstuk 1 Inleiding Dit werkdocument Stadsregio Amsterdam en Almere werkt momenteel aan het brede project Regionale wonin g- marktontwikkeling. Doel van dit project is inzicht bieden in de optimale match van woningvraag en gepland en bestaand aanbod binnen de Stadsregio. RIGO is gevraagd op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2009) en gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meer inzicht te bieden in de werking van de woningmarkt nu en in de toekomst. Dit specifiek voor de volgende terreinen: 1. De actuele vraag/aanbodverhoudingen; 2. De te verwachten ontwikkeling van de woningbehoefte in de toekomst; 3. De verhuisdynamiek binnen de regio en van en naar de regio. Het doel was overigens niet het opstellen van een allesomvattende integrale analyse van de woningmarkt. Het doel was vooral om beschikbaar materiaal op een rij te zetten zodat hieruit geput kon worden geput bij diverse interne sessies over het wonen in de regio. Dit werkdocument bestaat dan ook vooral uit tabellen en figuren met een beknopte toelichting. Voor de uiteindelijke beleidsvorming zal een integrale analyse moeten gemaakt, waarbij ook de huidige praktijk (de crisis en de teruggelopen nieuwbouw) en de politieke opvattingen be trokken moeten worden. Leeswijzer In dit werkdocument worden de resultaten van de door RIGO uitgevoerde analyses geprese n- teerd. Het kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt de huidige woonsituatie in Stadsregio Amsterdam en Almere weerg e- geven; hoe ziet de woningvoorraad eruit, hoe is de bevolkingssamenstelling en wie woont waar? Hoofdstuk 3 gaat in op vraag en aanbod; wat zijn de woonwensen van huishoudens en hoe verhoudt zich dit met het potentiële aanbod op de markt? In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de toekomst; op basis van aannamen omtrent demografische en economische ontwikkelingen wordt de woningbehoefte geschetst. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in de verhuisdynamiek in de Stadsregio en Almere. Goed om te weten Het WoON 2009 is een steekproefonderzoek en daardoor niet op elk schaalniveau representatief en betrouwbaar, daarom is in overleg met de opdrachtgevers besloten om bij de WoON - analyses vier deelgebieden te onderscheiden: Amsterdam, Almere, deelregio Noord en deelregio Zuid. Op dit schaalniveau zijn voldoende cases beschikbaar voor betrouwbare analyses. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. De resultaten in dit onderzoek kunnen daarom afwijken van registratiegegevens. Om schijnnau w- keurigheid te voorkomen zijn alle absolute aantallen afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Voor de analyses van CBS-gegevens geldt dat we ook ingaan op de individuele gemeenten. Inleiding

2 Belangrijke kanttekening bij de resultaten op subregionaal niveau is dat er zeker binnen de regio s Noord en Zuid grote variaties zijn tussen gemeenten. Beemster heeft een heel andere positie dan Zaanstad en Haarlemmermeer een andere dan Amstelveen. Op subregionaal niveau middelen deze verschillen uit. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

3 Hoofdstuk 2 Huidige woonsituatie Het in beeld brengen van de huidige woonsituatie behoort niet tot de kernvragen van dit onderzoek. Dit hoofdstuk heeft vooral een kaderstellende functie, waarbinnen de uitkomsten van de latere hoofdstukken kunnen worden geplaatst. Maar daarnaast biedt het hoofdstuk zelf ook relevante (nieuwe) inzichten, bijvoorbeeld op het vlak van scheefwonen. 2.1 Woningvoorraad In de Stadsregio Amsterdam en Almere staan ruim 700.000 woningen, 10% van de totale woningvoorraad in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen behoort tot de gemeente Amsterdam; 10% tot de gemeente Almere; 20% tot deelregio Noord en de overige 20% staat in deelregio Zuid. tabel 2-1 Won ingvoorraa d naar e igendom 20 09 (C B S StatL ine, bewerking RIG O) Totale woningvoorraad Eigen woning Huur woning Onbekend Regio Gemeente abs. abs. % abs. % abs. % Amsterdam Amsterdam 391.180 91.760 23% 261.450 67% 37.980 10% Almere Almere 72.370 45.300 63% 26.140 36% 940 1% Beemster 3.380 2.470 73% 870 26% 40 1% Edam-Volendam 11.370 8.630 76% 2.620 23% 120 1% Landsmeer 4.290 2.790 65% 1.370 32% 140 3% Oostzaan 3.770 2.450 65% 1.250 33% 80 2% Purmerend 33.770 19.600 58% 13.460 40% 710 2% Waterland 7.040 4.620 66% 2.220 32% 210 3% Wormerland 6.510 3.780 58% 2.590 40% 150 2% Zaanstad 62.450 29.630 47% 31.070 50% 1.740 3% Zeevang 2.490 1.960 79% 510 20% 20 1% Stadsregio Noord 132.580 75.930 57% 55.960 42% 3.210 2% Aalsmeer 11.280 6.900 61% 3.900 35% 480 4% Amstelveen 36.980 18.140 49% 17.320 47% 1.530 4% Diemen 10.130 4.560 45% 5.270 52% 300 3% Haarlemmermeer 56.810 37.040 65% 18.760 33% 1.010 2% Ouder-Amstel 5.720 3.000 52% 2.540 44% 180 3% Uithoorn 11.920 6.730 56% 4.940 41% 250 2% Stadsregio Zuid 132.840 76.370 57% 52.730 40% 3.750 3% Totaal Stadsregio en Almere 728.970 289.360 40% 396.280 54% 45.880 6% Nederland totaal 7.104.520 3.968.630 56% 2.880.810 41% 255.080 4% Uit tabel 2-1 blijkt dat, ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de omliggende regio s, het aandeel eigenwoningbezit in Amsterdam (nog altijd) erg laag is. Het exacte percentage eigenwoningbezit is overigens niet bekend, verschillende bronnen (CBS, WoON, WIA) geven verschi l- lende uitkomsten. Een van de redenen voor de verschillen is het hoge percentage onbekend in Huidige woonsituatie

4 de CBS-cijfers: soms is uit de registraties niet duidelijk of de eigenaar van het pand er zelf woont of zijn woning verhuurt. afbeeld ing 2-1 Aandee l e igen woningbezit 2 009 (CB S StatL ine) In de deelregio s Noord en Zuid ligt het aandeel eigenwoningbezit ongeveer op het landelijk gemiddelde van 56%. In de noordelijk gelegen gemeenten in deelregio Noord komen weinig huurwoningen voor; meer dan driekwart van de woningvoorraad bestaat hier uit koopwoningen (afbeelding 2-1). In Almere ligt het aandeel eigenwoningbezit (63%) boven het landelijk gemiddelde en bestaat de koopwoningvoorraad vooral uit woningen in het goedkopere segment van onder de 225.000 euro (prijspeil 1-1-2009, zie ook figuur 2-1). Woningen met een waarde beneden de 167.000 euro komen in de regio beperkt voor, alleen in Almere valt een wezenlijk aandeel van de woningen in deze prijsklasse (8%). In Noord en Zuid zijn vooral meer middeldure en dure koopwoningen te vinden. In Amsterdam is de goedkope huurwoningvoorraad met 60% nog altijd dominant. Woonmilieu In de Stadsregio (en in de rest van Nederland) ontbreekt het aan een goede woonmilieutyp e- ring. Noodgedwongen werken wij daarom met de landelijke indeling zoals ontwikkeld door ABF in opdracht van VROM. In de bijlage staat deze indeling nader toegelicht. In figuur 2-2 staat de opbouw van de woningvoorraad naar woonmilieu weergegeven. Hieruit blijkt direct al een van de manco s van de indeling: Almere en Amsterdam zouden voor 50% een gelijk woonmilieu (buiten-centrum) hebben. Iets wat weinigen zullen herkennen. Het gaat dus om een zeer grove indeling. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

5 figuur 2-1 Won ingvoo rraa d naar huur - en koopprijz en (W o ON 20 09 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 8% 8% 11% 16% 6% 2% 7% 6% 31% 8% 3% 60% 6% 12% 25% 17% 4% 2% 4% 18% 16% 22% 32% 14% 8% 7% 1% 3% 5% 4% 7% Koop > 350.000 Koop 225.000 tot 350.000 Koop 167.000 tot 225.000 Koop < 167.000 Huur > libgr. Huur 2de aftop. - lib.gr. Huur < 2de aftopgr. 20% 10% 28% 36% 27% 34% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland figuur 2-2 Won ingvoo rraa d naar woonmilieu (Wo O N 2 009 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% landelijk wonen centrum-dorps groen-stedelijk buiten-centrum centrum-stedelijk 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland In tabel 2-2 staat de verdeling van de woningvoorraad weergegeven naar woningtype en woonmilieu. Amsterdam is de enige deelregio met een wezenlijk aandeel centrum-stedelijk wonen (32%). Verder komt alleen het buiten-centrumse woonmilieu veel voor in Amsterdam (65%). Eengezinswoningen zijn in Amsterdam nauwelijks te vinden, slechts 15% van de voo r- raad (huur en koop) behoort tot dit type. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor twee derde uit meergezinswoningen in centrum-stedelijke of buiten-centrumse woonmilieus. De woningvoorraad van Almere valt voor maar liefst 90% in het woonmilieu buiten-centrum en 77% van de woningen is een eengezinswoning. In het groen-stedelijke woonmilieu staan vooral eengezinskoopwoningen. Huidige woonsituatie

6 Noord kenmerkt zich door meer dorpse woonmilieus, aangezien ongeveer een kwart van de woningen in een dorps milieu ligt. Buiten de gemeente Zaanstad v alt ongeveer 50% onder het dorpse woonmilieu. Er zijn in de deelregio Noord dan ook weinig meergezinswoningen te vinden; slechts 15% van de voorraad is een appartement en maar liefst 85% een eengezin s- woning. Deelregio Zuid kent de grootste variatie in woonmilieus en heeft ten opzichte van de andere regio s veel groen-stedelijk wonen. In Zuid staan relatief veel appartementen (32%). tabel 2-2 Won ingvoorraa d naar won ingtyp e en wo onmilieu (WoON 200 9) centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen totaal totaal abs. Amsterdam eg koop 1% 6% 0% 0% 0% 8% 31.170 eg huur 0% 6% 0% 0% 0% 7% 27.010 mg koop 8% 11% 0% 0% 0% 19% 75.560 mg huur 23% 42% 2% 0% 0% 66% 264.550 totaal % 32% 65% 2% 0% 0% 100% totaal 129.440 259.250 9.340-260 398.290 Almere eg koop 0% 54% 5% 0% 0% 59% 43.540 eg huur 0% 17% 1% 0% 0% 18% 13.310 mg koop 0% 3% 1% 0% 0% 4% 3.010 mg huur 1% 17% 1% 0% 0% 19% 14.390 totaal % 1% 90% 8% 0% 0% 100% totaal 1.060 66.870 6.110-200 74.250 Stadsregio Noord eg koop 1% 30% 0% 16% 5% 53% 70.470 eg huur 0% 16% 1% 4% 2% 23% 30.260 mg koop 1% 4% 0% 0% 0% 5% 6.990 mg huur 1% 16% 0% 2% 0% 19% 25.960 totaal % 3% 67% 1% 23% 7% 100% totaal 3.890 89.420 1.330 30.360 8.690 133.680 Stadregio Zuid eg koop 1% 32% 10% 7% 2% 50% 63.140 eg huur 0% 11% 3% 3% 0% 18% 21.920 mg koop 1% 6% 1% 1% 0% 10% 11.990 mg huur 3% 14% 3% 3% 0% 22% 28.090 totaal % 5% 63% 16% 14% 2% 100% totaal 6.400 78.670 20.420 17.030 2.600 125.130 Nederland eg koop 1% 15% 8% 18% 9% 50% 3.530.590 eg huur 0% 8% 2% 6% 2% 18% 1.263.590 mg koop 1% 5% 1% 1% 0% 8% 589.850 mg huur 4% 14% 2% 3% 0% 23% 1.612.460 totaal % 7% 42% 13% 28% 11% 100% totaal 466.520 2.907.260 897.420 1.965.300 759.980 6.996.480 Stadsregio en Almere totaal % 19% 68% 5% 6% 2% 100% totaal 140.790 494.210 37.200 47.390 11.750 731.350 2.2 Huishoudens In Amsterdam is 56% van de huishoudens alleenstaand. In de andere deelregio s is hooguit een derde van de huishoudens alleenstaand. Almere onderscheidt zich door een hoog aandeel g e- zinnen met kinderen; 46% van de huishoudens valt in deze categorie. Deelregio Noord en deelregio Zuid hebben een meer gelijkmatige verdeling qua huishoudentypen. Over het algemeen geldt in de Stadsregio: hoe groter het aandeel appartementen des te meer eenpersoonshui s- houdens. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

7 tabel 2-3 Hu ishoudensamenstelling 2 009 (C BS StatL ine, bewe rk ing RIG O) Aantal Meerpersoons Meerpersoons met Meerpersoons Eenpersoons huishoudens zonder kinderen kinderen overig Regio Gemeente abs. abs. % abs. % abs. % abs. % Amsterdam Amsterdam 416.430 231.240 56% 83.720 20% 101.470 24% 6.150 1% Almere Almere 75.400 21.690 29% 18.680 25% 35.030 46% 520 1% Beemster 3.490 970 28% 1.180 34% 1.350 39% 20 1% Edam-Volendam 11.170 2.890 26% 3.310 30% 4.970 44% 30 0% Landsmeer 4.260 1.170 27% 1.360 32% 1.740 41% 20 0% Oostzaan 3.760 940 25% 1.260 34% 1.560 41% 10 0% Purmerend 33.910 10.600 31% 9.810 29% 13.510 40% 160 0% Waterland 7.060 1.950 28% 2.340 33% 2.770 39% 30 0% Wormerland 6.540 1.740 27% 2.180 33% 2.630 40% 20 0% Zaanstad 63.630 21.490 34% 18.570 29% 23.570 37% 390 1% Zeevang 2.480 550 22% 920 37% 1.020 41% 10 0% Stadsregio Noord 136.300 42.300 31% 40.930 30% 53.120 39% 690 1% Aalsmeer 11.460 3.140 27% 3.620 32% 4.700 41% 60 1% Amstelveen 38.730 17.070 44% 9.880 26% 11.780 30% 330 1% Diemen 11.790 5.140 44% 2.860 24% 3.790 32% 110 1% Haarlemmermeer 58.000 16.180 28% 17.050 29% 24.780 43% 330 1% Ouder-Amstel 5.670 1.930 34% 1.640 29% 2.100 37% 40 1% Uithoorn 11.920 3.800 32% 3.590 30% 4.530 38% 50 0% Stadsregio Zuid 137.570 47.260 34% 38.640 28% 51.680 38% 920 1% Totaal Stadsregio en Almere 765.700 342.490 45% 181.970 24% 241.300 32% 8.280 1% Inkomen Uit figuur 2-3 blijkt dat in er vooral in Amsterdam veel lagere inkomens wonen en in Zuid wonen de meeste huishoudens met hogere inkomens. Als alleen wo rdt gekeken naar de alleenstaanden, dan zijn de verschillen veel kleiner (figuur 2-4). figuur 2-3 Ve rdeling hu is houdens naar in komen (W oon 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > 45000 midden hoog 38000-45000 midden laag 33000-38000 secundaire doelgroep < 33000 primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Huidige woonsituatie

8 De inkomensverschillen worden dus voor een deel verklaard door de huishoudensamenstelling. Bij de meerpersoonshuishoudens zijn de verschillen tussen de inkomensverdeling in de subr e- gio s groter dan bij de alleenstaanden (figuur 2-5). Opvallend is dat de inkomensopbouw van Almere en Noord bijna identiek is, ondanks dat de woningvoorraad anders is qua eigendom, prijsopbouw en woonmilieu. Bij de lage inkomens gaat het in Noord relatief vaak om ouderen, bij Almere vaak om huishoudens beneden de 50 jaar. figuur 2-4 Verd eling e enpersoonshuishoudens naar inkomen (WoON 2 009 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > 45000 midden hoog 38000-45000 midden laag 33000-38000 secundaire doelgroep < 33000 primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland figuur 2-5 Verd eling mee r persoonshuishoudens naar inko men (WoON 2 00 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% hoge inkomens > 45000 midden hoog 38000-45000 midden laag 33000-38000 secundaire doelgroep < 33000 primaire doelgroep 20% 10% 0% Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Vergrijzing Almere is een relatief jonge gemeente met weinig vergrijzing; slechts 3 procent is ouder dan 75 jaar. De komende jaren zal de vergrijzing wel wat toenemen gezien het grote aandeel huisho u- dens tussen de 45 en 65 jaar. In de deelregio s Noord en Zuid wonen veel ouderen van 75 jaar en ouder en minder jonge huishoudens. In Noord gaat de vergrijzing samen met ontgroening (afbeelding 2-2 en afbeelding 2-3). Behalve in gemeente Haarlemmermeer is dit ook in Zuid het geval. In Amsterdam neemt de groep ouderen ook wel toe, maar de jongeren blijven ove r- heersen. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

9 afbeeld ing 2-2 Aandee l 7 5 -plussers 2 009 (CBS StatLine) afbeeld ing 2-3 Aandee l j onger dan 3 0 jaa r 200 9 (C BS Sta tl ine) Huidige woonsituatie

10 2.3 Wie woont waar Woningtype De vele huurappartementen in Amsterdam worden bewoond door alle leeftijden. De 65 - plussers wonen op dit moment veelal in (meergezins)huurwoningen en weinig in de koopsector. In de (relatief goedkope) eengezinskoopwoningen in Almere wonen vooral huishoudens van middelbare leeftijd (van 35 tot 65 jaar). In deelregio Noord staan veel eengezinskoopwoningen, die steeds vaker worden bewoond door empty-nesters en ouderen. In deelregio Zuid speelt hetzelfde, maar (door Haarlemmermeer) in mindere mate. Uit landelijke studies (bijvoorbeeld: Senioren op de woningmarkt, RIGO 2010) blijkt dat ouderen steeds honkvaster worden en la n- ge tijd in de eengezinskoopwoningen zullen blijven wonen. Op de langere termijn (na 2035) zullen deze gezinswoningen nu bewoond door ouderen wel vrijkomen, door sterfte en/of verhuizing naar meer geschikte woonvormen. tabel 2-4 Woonsituatie va n huishoudens naar leef tijd (Wo ON 20 09 ) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar Totaal % Totaal abs. Amsterdam eg koop 1% 2% 4% 1% 8% 31.170 eg huur 0% 1% 3% 2% 7% 27.010 mg koop 6% 6% 6% 1% 19% 75.560 mg huur 19% 14% 22% 12% 66% 264.550 totaal % 26% 23% 34% 17% 100% Totaal abs. 105.320 92.030 134.070 66.870 398.290 Almere eg koop 9% 17% 29% 4% 59% 43.540 eg huur 4% 3% 6% 5% 18% 13.310 mg koop 1% 1% 1% 1% 4% 3.010 mg huur 7% 4% 4% 5% 19% 14.390 totaal % 21% 24% 40% 15% 100% Totaal abs. 15.230 18.130 29.460 11.420 74.250 Stadsregio Noord eg koop 6% 12% 25% 9% 53% 70.470 eg huur 1% 5% 9% 8% 23% 30.260 mg koop 1% 1% 2% 2% 5% 6.990 mg huur 5% 3% 5% 5% 19% 25.960 totaal % 14% 21% 41% 24% 100% Totaal abs. 18.990 27.970 54.500 32.210 133.670 Stadsregio Zuid eg koop 3% 14% 26% 7% 50% 63.140 eg huur 2% 4% 6% 6% 18% 21.920 mg koop 3% 1% 2% 3% 10% 11.990 mg huur 8% 3% 5% 6% 22% 28.090 totaal % 16% 22% 40% 22% 100% Totaal abs. 19.930 28.100 49.630 27.480 125.130 Nederland eg koop 6% 12% 23% 9% 50% 3.530.590 eg huur 2% 3% 7% 6% 18% 1.263.580 mg koop 3% 2% 2% 2% 8% 589.840 mg huur 7% 3% 6% 7% 23% 1.612.460 totaal % 17% 23% 37% 19% 100% Totaal abs. 1.201.860 1.426.760 2.709.640 1.658.200 6.996.460 Totaal Stadsregio en Almere totaal % 22% 23% 37% 19% 100% Totaal abs. 159.470 166.230 267.660 137.980 731.340 Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

11 In tabel 2-5 staat de huishoudensamenstelling naar woonsituatie weergegeven. Het algem e- ne beeld is dat alleenstaanden vaak in meergezinswoningen wonen en gezinnen met ki n- deren in eengezinswoningen. Dit geldt voor alle regio s, behalve voor Amsterdam. Hier wonen gezinnen met kinderen, paren en alleenstaanden in appartementen. Blijkbaar neemt men het gebruik aan ruimte op de koop toe om in Amsterdam te kunnen wonen. In de over i- ge regio s wonen gezinnen met kinderen zelden in een koopappartement. tabel 2-5 Woonsituatie va n huishoudens naar sa me nstelling (WoON 2 009 ) Eenpersoons Paar Gezin met kinderen Totaal % Totaal abs. Amsterdam eg koop 2% 2% 4% 8% 31.170 eg huur 2% 2% 3% 7% 27.010 mg koop 8% 6% 4% 19% 75.560 mg huur 38% 12% 16% 66% 264.550 totaal % 51% 22% 27% 100% Totaal abs. 202.730 88.340 107.220 398.290 Almere eg koop 9% 15% 35% 59% 43.540 eg huur 7% 5% 7% 18% 13.310 mg koop 1% 2% 0% 4% 3.010 mg huur 11% 3% 5% 19% 14.390 totaal % 28% 25% 47% 100% Totaal abs. 20.730 18.660 34.860 74.250 Stadsregio Noord eg koop 7% 19% 27% 53% 70.470 eg huur 7% 8% 8% 23% 30.260 mg koop 3% 2% 1% 5% 6.990 mg huur 12% 4% 4% 19% 25.960 totaal % 29% 32% 39% 100% Totaal abs. 38.660 42.610 52.410 133.670 Stadsregio Zuid eg koop 7% 14% 29% 50% 63.140 eg huur 3% 7% 7% 18% 21.920 mg koop 5% 3% 2% 10% 11.990 mg huur 14% 6% 2% 22% 28.090 totaal % 30% 30% 40% 100% Totaal abs. 37.720 37.400 50.000 125.130 Nederland eg koop 8% 18% 24% 50% 3.530.590 eg huur 6% 5% 6% 18% 1.263.580 mg koop 4% 3% 1% 8% 589.830 mg huur 15% 5% 4% 23% 1.612.460 totaal % 33% 31% 35% 100% Totaal abs. 2.333.740 2.180.810 2.481.910 6.996.460 Totaal Stadsregio en Almere totaal % 41% 26% 33% 100% Totaal abs. 299.840 187.010 244.490 731.340 Huidige woonsituatie

12 Woonmilieu Buiten-centrum is het meest voorkomende woonmilieu in alle vier de regio s. In figuur 2-6 staat weergegeven welke huishoudens in de verschillende woonmilieus wonen. In Amsterdam is te zien dat de eenpersoonshuishoudens vaker in centrum-stedelijke buurten wonen dan meerpersoonshuishoudens. Zij wonen het vaakst in buiten-centrum. In Almere wonen zo goed als alle huishoudenstypen in buiten-centrum, omdat er simpelweg bijna geen andere woonmilieus zijn. In deelregio Noord wonen met name paren en gezinnen in de dorpse en landelijke woonmilieus. Alleenstaanden wonen het vaakst in buiten-centrum. Ook in deelregio Zuid wonen de eenpersoonshuishoudens vaker in buiten-centrum en de paren en gezinnen meer in de dorpse en landelijke woonmilieus. figuur 2-6 Woonsituatie v an huishoudens naar woo nmilieu ( Wo ON 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% landelijk wonen centrum-dorps groen-stedelijk buiten-centrum centrum-stedelijk 30% 20% 10% 0% 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. 1 pers. 2 pers. > 2 pers. Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

13 tabel 2-6 Woonsituatie va n huishoudens naar leef tijd en woonmilieu (WoON 2 009 ) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar Totaal % Totaal abs. Amsterdam centrum-stedelijk 10% 8% 10% 4% 32% 129.440 buiten-centrum 16% 15% 23% 12% 65% 259.250 groen-stedelijk 1% 0% 1% 1% 2% 9.340 landelijk wonen 0% 0% 0% 0% 0% 260 totaal % 26% 23% 34% 17% 100% Totaal abs. 105.320 92.020 134.070 66.870 398.280 Almere centrum-stedelijk 0% 0% 0% 1% 1% 1.060 buiten-centrum 18% 22% 36% 13% 90% 66.870 groen-stedelijk 2% 2% 3% 1% 8% 6.110 landelijk wonen 0% 0% 0% 0% 0% 200 totaal % 21% 24% 40% 15% 100% Totaal abs. 15.230 18.130 29.460 11.420 74.250 Stadsregio Noord centrum-stedelijk 1% 0% 1% 1% 3% 3.880 buiten-centrum 11% 15% 25% 16% 67% 89.420 groen-stedelijk 0% 0% 0% 1% 1% 1.330 landelijk wonen 2% 5% 11% 5% 23% 30.360 totaal % 14% 21% 41% 24% 100% Totaal abs. 18.990 27.970 54.500 32.210 133.670 Stadregio Zuid centrum-stedelijk 2% 1% 1% 1% 5% 6.400 buiten-centrum 10% 15% 25% 13% 63% 78.670 groen-stedelijk 2% 4% 6% 4% 16% 20.420 landelijk wonen 2% 2% 6% 4% 14% 17.030 totaal % 16% 22% 40% 22% 100% Totaal abs. 19.930 28.100 49.630 27.480 125.130 Nederland centrum-stedelijk 2% 1% 2% 1% 7% 466.510 buiten-centrum 9% 9% 15% 9% 42% 2.907.260 groen-stedelijk 2% 3% 5% 3% 13% 897.420 landelijk wonen 3% 6% 12% 7% 28% 1.965.300 totaal % 17% 20% 39% 24% 100% Totaal abs. 1.201.860 1.426.760 2.709.640 1.658.200 6.996.460 Totaal Stadsregio en Almere totaal % 22% 23% 37% 19% 100% Totaal abs. 159.470 166.220 267.660 137.980 731.330 Prijsklassen In figuur 2-7 is te zien in welke prijssegmenten de verschillende leeftijdscategorieën wonen. In alle deelregio s wonen de oudste en de jongste huishoudens het vaakst in een huurwoning tot de tweede aftoppingsgrens. In Amsterdam woont van de 65 -plussers maar liefst 70% in een goedkope huurwoning. In Almere wonen de huishoudens in de gezinsfase (35 tot 64 jaar) het vaakst in een goedkope eengezinswoning tot 225.000 euro. Voor deelregio Zuid geldt hetzelfde, alleen wonen ze daar het vaakst in het middensegment van 225.000 tot 350.000 euro. Ook woont hier, in vergelijking met de andere deelregio s, een groot aandeel van de 65-plussers in een dure koopwoning. Huidige woonsituatie

14 figuur 2-7 Woonsituatie v an huishoudens naar leef t ijd en prijsklassen (WoON 200 9) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% > 350.000 225.000-350.000 < 225.000 > libgr. 2de aftopgr.-libgr. < 2de aftopgr. 30% 20% 10% 0% < 35 35-44 45-64 >65 < 35 35-44 45-64 >65 < 35 35-44 45-64 >65 < 35 35-44 45-64 >65 Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Scheefwonen De doelgroep (ofwel huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, zie voor de exa c- te afbakening de bijlage) woont voor het grootste deel in de huursector. Toch wonen ook hui s- houdens met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. We spreken van scheefwonen in de kernvoorraad als deze niet bewoond wordt door de primaire doelgroep. We spreken daarnaast van scheefwonen in de sociale voorraad (tot liberalisatiegrens) als deze niet bewoond wordt door de doelgroep < 33.000 euro bruto. Deze definitie is vooral relevant in het kader van d e afspraken met Europa. In figuur 2-8 staat het voorkomen van beide definities van scheefwonen weergegeven. De ee r- ste staaf (tot 2 de aftopgr.) geeft aan welke inkomensgroepen in de kernvoorraad wonen. De tweede staaf (tot libgr.) geeft het scheefwonen weer in de sociale huurvoorraad, inclusief w o- ningen tot de tweede aftoppingsgrens. Met name in de deelregio s Noord en Zuid wordt er veel scheefgewoond. In Noord wordt maar 45% van de kernvoorraad bewoond door de primaire doelgroep en in Zuid slechts 36%, tegenover ongeveer 50% in heel Nederland. De scheefheid is waarschijnlijk een gevolg van een kwalitatief goed aanbod (waar ook hogere inkomens willen wonen) in combinatie met beperkte uitstroommogelijkheden door een gebrek aan betaalbare alternatieven. Ook in Amsterdam komt scheefwonen voor, maar in mindere mate. Rond de 50% van de ker n- voorraad wordt niet bewoond door de doelgroep. Amsterdam wijkt hiermee niet zo heel veel af van het landelijk gemiddelde. Dit relativeert de gedachte dat iedereen die in Amsterdam een sociale huurwoning heeft, er ook blijft wonen. In populaire delen als de grachtengordel is dit mogelijk het geval (en dus de scheefheid hoog), maar in de buiten wijken wordt veel minder scheefgewoond. In Almere komt scheefwonen het minst vaak voor. Hier wordt 80% van de sociale voorraad verhuurd aan huishoudens met inkomen van minder dan 33.000 euro per jaar. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

15 figuur 2-8 Be woning van de socia le huu rvoo rraad (corpora tie en pa rt icu liere huur) naar inkomen (WoON 2 009 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 23% 22% 24% 25% 23% 22% 29% 26% 24% 24% hoge inkomens > 45000 midden hoog 38000-45000 midden laag 33000-38000 secundaire doelgroep < 33000 primaire doelgroep 30% 20% 52% 51% 58% 55% 45% 43% 36% 33% 50% 49% 10% 0% tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. tot libgr. tot 2de aftopgr. Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Nederland tot libgr. In tabel 2-7 en tabel 2-8 op de volgende pagina s staat de woonsituatie naar inkomensklassen en huur- en koopprijsklassen weergegeven. Opvallend is dat de huurvoor raad van boven de liberalisatiegrens vaak wordt bewoond door de primaire en secundaire doelgroep; in Amste r- dam 44%, Almere 35%, deelregio Noord 48% en deelregio Zuid 46% (tabel 2-8). De vraag of er door de afspraken in Europa huishoudens buiten de boot gaan vallen, is moeilijk te beantwoorden. Het kan zijn dat de groep die net iets meer verdient dan 33.000 euro het (tijdelijk) moeilijk krijgt. Maar het kan ook zijn dat de beperktere omvang van de doelgroep de corporaties ertoe beweegt de sociale voorraad te laten krimpen en dat hierdoor nieuw aanbod voor deze groep beschikbaar komt. Er zijn vele scenario s denkbaar, maar zekerheden zijn er zeker op basis van de hier gepresenteerde gegevens niet te geven. Huidige woonsituatie

16 tabel 2-7 Woons ituatie v an huishoudens naar inko men en huu r - en koopprijz en, verticaal gepercen tee rd (WoON 2 00 9) primaire doelgroep secundaire doelgroep < 33.000 midden laag 33.000-38.000 midden hoog 38.000-45.000 hoge inkomens > 45.000 totaal % totaal abs. Amsterdam Totaal abs. 168.010 83.560 27.250 28.610 109.010 416.430 Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 73% 65% 58% 46% 29% 57% 238.340 Huur tot libgr. (535-632) 6% 5% 6% 7% 6% 6% 23.580 Huur boven libgr. (>632) 5% 5% 8% 9% 11% 7% 29.640 Koop tot 225.000 3% 10% 11% 13% 11% 7% 31.140 Koop 225.000 tot 350.000 4% 6% 10% 18% 22% 11% 44.420 Koop > 350.000 1% 4% 4% 6% 21% 7% 31.160 Onzelfstandig 7% 4% 2% 1% 1% 4% 18.140 Almere Totaal abs 19.050 13.060 6.810 6.480 30.000 75.400 Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 62% 38% 25% 11% 4% 27% 20.690 Huur tot libgr. (535-632) 11% 9% 8% 2% 2% 6% 4.660 Huur boven libgr. (>632) 2% 4% 4% 11% 2% 3% 2.350 Koop tot 225.000 17% 35% 47% 55% 48% 38% 28.840 Koop 225.000 tot 350.000 3% 9% 10% 17% 27% 15% 11.660 Koop > 350.000 1% 4% 0% 3% 17% 8% 6.050 Onzelfstandig 4% 0% 6% 0% 0% 2% 1.160 Stadsregio Noord Totaal abs. 34.320 25.090 11.590 12.720 52.640 136.360 Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 62% 43% 28% 28% 17% 35% 47.760 Huur tot libgr. (535-632) 4% 3% 5% 6% 3% 4% 5.120 Huur boven libgr. (>632) 1% 4% 11% 1% 1% 2% 3.340 Koop tot 225.000 14% 27% 18% 25% 22% 21% 28.400 Koop 225.000 tot 350.000 11% 17% 30% 29% 35% 24% 33.370 Koop > 350.000 3% 6% 9% 10% 21% 12% 15.690 Onzelfstandig 5% 1% 1% 0% 1% 2% 2.680 Stadregio Zuid Totaal abs. 29.770 22.140 9.110 11.050 61.640 133.720 Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 41% 44% 23% 25% 12% 25% 33.830 Huur tot libgr. (535-632) 7% 7% 2% 16% 6% 7% 9.360 Huur boven libgr. (>632) 9% 2% 3% 6% 5% 5% 6.820 Koop tot 225.000 3% 13% 26% 9% 8% 9% 11.980 Koop 225.000 tot 350.000 13% 21% 37% 29% 41% 30% 40.440 Koop > 350.000 7% 9% 9% 17% 26% 17% 22.710 Onzelfstandig 20% 4% 2% 0% 2% 6% 8.590 Nederland Totaal abs. 2.104.990 1.473.370 539.020 640.840 2.554.360 7.312.580 Totaal % 100% 100% 100% 100% 100% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 57% 39% 30% 22% 12% 32% 2.363.140 Huur tot libgr. (535-632) 5% 4% 4% 4% 3% 4% 280.120 Huur boven libgr. (>632) 3% 3% 4% 4% 3% 3% 232.780 Koop tot 225.000 12% 23% 30% 30% 20% 20% 1.462.020 Koop 225.000 tot 350.000 8% 16% 22% 27% 34% 21% 1.556.200 Koop > 350.000 5% 11% 9% 12% 28% 15% 1.102.210 Koop duur 11% 3% 1% 1% 1% 4% 316.110 Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

17 tabel 2-8 Woonsituatie va n huishoudens naar inko m en en huur - en koopp r ijz e n, horizo n- taal geperc entee rd (Wo O N 2 009 ) primaire doelgroep secundaire doelgroep < 33.000 midden laag 33.00-38.000 midden hoog hoge inkomens > 38.000-45.000 45.000 Totaal % Totaal abs. Amsterdam Totaal abs. 168.010 83.560 27.250 28.610 109.010 416.430 Totaal % 40% 20% 7% 7% 26% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 52% 23% 7% 5% 13% 100% 238.340 Huur tot libgr. (535-632) 42% 16% 7% 8% 26% 100% 23.580 Huur boven libgr. (>632) 30% 14% 8% 9% 39% 100% 29.640 Koop tot 225.000 14% 28% 10% 12% 37% 100% 31.140 Koop 225.000 tot 350.000 16% 12% 6% 12% 53% 100% 44.420 Koop > 350.000 8% 11% 4% 6% 72% 100% 31.160 Onzelfstandig 67% 19% 4% 1% 9% 100% 18.140 Almere Totaal abs. 19.050 13.060 6.810 6.480 30.000 75.400 Totaal % 25% 17% 9% 9% 40% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 58% 24% 8% 4% 6% 100% 20.690 Huur tot libgr. (535-632) 46% 26% 12% 3% 14% 100% 4.660 Huur boven libgr. (>632) 15% 19% 12% 31% 23% 100% 2.350 Koop tot 225.000 11% 16% 11% 12% 50% 100% 28.840 Koop 225.000 tot 350.000 5% 10% 6% 10% 69% 100% 11.660 Koop > 350.000 2% 9% 0% 4% 85% 100% 6.050 Onzelfstandig 67% 0% 33% 0% 0% 100% 1.160 Stadsregio Noord Totaal abs. 34.320 25.090 11.590 12.720 52.640 136.360 Totaal % 25% 18% 9% 9% 39% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 45% 23% 7% 7% 19% 100% 47.760 Huur tot libgr. (535-632) 29% 13% 11% 15% 33% 100% 5.120 Huur boven libgr. (>632) 14% 34% 37% 4% 12% 100% 3.340 Koop tot 225.000 17% 24% 7% 11% 41% 100% 28.400 Koop 225.000 tot 350.000 11% 12% 10% 11% 55% 100% 33.370 Koop > 350.000 6% 9% 6% 8% 71% 100% 15.690 Onzelfstandig 60% 12% 5% 0% 22% 100% 2.680 Stadregio Zuid Totaal abs. 29.770 22.140 9.110 11.050 61.640 133.720 Totaal % 22% 17% 7% 8% 46% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 36% 29% 6% 8% 21% 100% 33.830 Huur tot libgr. (535-632) 23% 15% 2% 19% 41% 100% 9.360 Huur boven libgr. (>632) 40% 6% 4% 9% 42% 100% 6.820 Koop tot 225.000 7% 24% 19% 8% 41% 100% 11.980 Koop 225.000 tot 350.000 9% 12% 8% 8% 63% 100% 40.440 Koop > 350.000 9% 9% 3% 8% 71% 100% 22.710 Onzelfstandig 71% 12% 2% 0% 16% 100% 8.590 Nederland Totaal abs. 2.104.990 1.473.370 539.020 640.840 2.554.360 7.312.580 Totaal % 29% 20% 7% 9% 35% 100% Huur tot 2de aftopgr. (<535) 50% 24% 7% 6% 13% 100% 2.363.140 Huur tot libgr. (535-632) 35% 24% 8% 10% 23% 100% 280.120 Huur boven libgr. (>632) 24% 22% 9% 11% 35% 100% 232.780 Koop tot 225.000 17% 24% 11% 13% 35% 100% 1.462.020 Koop 225.000 tot 350.000 11% 15% 8% 11% 55% 100% 1.556.200 Koop > 350.000 9% 14% 4% 7% 65% 100% 1.102.210 Onzelfstandig 74% 14% 2% 2% 8% 100% 316.110 Huidige woonsituatie

18 Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodverhoudingen Bij het schetsen van de vraag/aanbodverhoudingen wordt de woningvraag van verhuisgeneigde huishoudens afgezet tegen het potentiële aanbod dat vrijkomt als alle doorstromers ook zouden verhuizen. Per voorraadsegment (eigendom, type & prijsklasse, woonmilieu) zijn de vraag en het aanbod in beeld gebracht. Als de vraag vervolgens wordt afgetrokken van het aanbod ontstaat zicht op de theoretische overschotten en tekorten. Wordt de vraag door het aanbod gedeeld, dan ontstaat inzicht in de vraagdruk. De vraagdruk geeft de verhouding tussen het aantal beschikbare woningen en het aantal woningzoekenden weer. Voor zowel de berekening van de tekorten als overschotten geldt dat het gaat om sterk theoretische exercities en men moet voorzichtig zijn hier te snel conclusies uit te trekken. De vraag houdt rekening met gewenste locatie, in dit geval per deelgebied. De vraag heeft a l- leen betrekking op huishoudens die zelfstandige woningen bewonen. De vraag van bijvoorbeeld studenten die in Amsterdam op kamers willen wonen wordt buiten beschouwing gelaten. Wel wordt er aan de aanbodkant rekening gehouden met woningmarktverlaters, zoals ouderen die naar een verzorgingstehuis willen en een zelfstandige woning achterlaten, maar zelf geen vraagdruk uitoefenen. Het is van groot belang te beseffen dat het aan de vraagzijde gaat om geuite wensen. Dit is iets anders dan een concrete vraag of belangstelling voor concrete projecten. Er is wel geselecteerd op mensen die ook daadwerkelijk op zoek zijn naar woningen, of beter gezegd begin 2009 op zoek waren. De vraag is dus niet irreëel. Wel is van belang te beseffen dat het WoON is afgenomen in de periode dat nog vooral gesproken werd van een financiële crisis en nog niet over een economische crisis. De doorwerking van de crisis in de reële economie en in de hoofden van mensen was met andere woorden nog beperkt. Destijds waren er nog veel mensen van plan te verhuizen naar de duurdere koop. Op dit moment hebben velen van hen hun verhuisplannen in de ijskast gezet. De vraag wordt afgezet tegen het aanbod dat vrijkomt als iedereen met verhuisplannen ook daadwerkelijk zou verhuizen. Het gaat dus om theoretisch aanbod, want feitelijk kunnen maar weinigen in de Stadsregio de gewenste woning vinden. Als we vraag en aanbod tegen elkaar afzetten spreken we dan ook niet voor niets over een theoretisch tekort. Een laatste kanttekening is dat in woonwensenonderzoek altijd een ander beeld naar voren komt dan uit bijvoorbeeld de wachtlijsten in de huursector. In deze wachtlijsten klinken impe r- fecties op de markt (beperkte doorstroming en/of het ontbreken van een bepaald aanbod) d i- rect door. In woonwensenonderzoek komen deze imperfecties veel minder tot uitdrukking en de wensen van de huishoudens juist veel sterker. Beide bronnen hebben dus elk hun eigen informatiewaarde. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

19 3.1 Populariteit segmenten Woningtype en eigendom In Amsterdam is er een grote vraag naar woonruimte. Wanneer er naast de vraag van doo r- stromers ook rekening wordt gehouden met de vraag van starters, dan is er een potentieel tekort in alle segmenten (figuur 3-1). De huurappartementen zijn bij doorstromers beperkt in trek. De verhuurbaarheid wordt namelijk vooral in stand gehouden door starters. D e eengezinswoningen hebben de grootste vraagdruk (tabel 3-1). Voor iedere eengezinshuurwoning die vrijkomt zijn er ruim vijf geïnteresseerde huishoudens. Almere kent over het geheel genomen een relatief ontspannen markt, waardoor woningen met een matige kwaliteit moeilijk verhuurd of verkocht kunnen worden. Er dreigt een theoretisch overschot aan huurwoningen, zowel eengezins als meergezins. Het gaat om een theoretisch overschot, in de huidige praktijk lopen de wachttijden voor h uurwoningen (mede door de crisis) alleen maar op. Hoewel de omvang van de vraag niet heel groot is (1.900) is de vraagdruk van koopappartementen erg hoog. Dit komt vooral omdat het potenti ële aanbod van koopappartementen in Almere erg klein is. De meeste doorstromers zijn op zoek naar een eengezinskoopwoning. Voor iedere woning die vrijkomt zijn er 1,5 geïnteresseerde huishoudens. In Noord lijkt er voor doorstromers voldoende aanbod te zijn. Alleen de vraag naar grondg e- bonden koopwoningen is iets groter dan het potentiële aanbod. De vraag van starters en doo r- stromers naar meergezinshuurwoningen is groot, maar er is ook veel aanbod. In Zuid is vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen. Er is een potentieel tekort van bijna 4.000 woningen. Rekening houdend met de vraag van starters is er in Zuid evenveel aa n- bod van huurwoningen als vraag. figuur 3-1 Vraag-aanbodverhouding naa r won ingtype en e igendom (Wo ON 2 009 ) 50.000 45.000 40.000 35.000 10.000 9.000 8.000 7.000 Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod 30.000 6.000 25.000 5.000 20.000 4.000 15.000 3.000 10.000 2.000 5.000 1.000 0 koop huur koop huur 0 koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg mg eg mg eg mg eg mg Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Vraag- en aanbodverhoudingen

20 tabel 3-1 Vraag-aanbodve r houdingen naa r won ingtype, in clus ief s tarters (WoON 200 9) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam eengezins koopwoning 12.480 3.190-9.290 3,9 eengezins huurwoning 11.570 2.100-9.470 5,5 meergezins koopwoning 19.220 8.770-10.450 2,2 meergezins huurwoning 46.990 42.770-4.220 1,1 Almere eengezins koopwoning 6.060 4.140-1.920 1,5 eengezins huurwoning 2.210 2.400 190 0,9 meergezins koopwoning 1.900 230-1.670 8,3 meergezins huurwoning 3.650 4.270 620 0,9 Stadsregio Noord eengezins koopwoning 6.430 4.470-1.960 1,4 eengezins huurwoning 3.100 2.130-970 1,5 meergezins koopwoning 1.400 530-870 2,6 meergezins huurwoning 6.410 5.440-970 1,2 Stadsregio Zuid eengezins koopwoning 8.780 4.930-3.850 1,8 eengezins huurwoning 2.840 2.680-160 1,1 meergezins koopwoning 2.540 1.280-1.260 2,0 meergezins huurwoning 5.040 4.910-130 1,0 Totaal eengezins koopwoning 33.750 16.730-17.020 2,0 eengezins huurwoning 19.720 9.310-10.410 2,1 meergezins koopwoning 25.060 10.810-14.250 2,3 meergezins huurwoning 62.090 57.390-4.700 1,1 Huur- en koopprijs In tabel 3-2 staat de vraagdruk weergegeven naar verschillende prijssegmenten in de huur - en koopsector. In Amsterdam is de vraagdruk met name groot bij de goedkope koopwoningen en huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Amsterdam is daa r- naast de enige deelregio met een tekort aan duurdere huurwoningen. In alle andere deelregio s is dit segment minder populair en is het ook maar een beperkte markt ( figuur 3-2). In deze subregio s koopt men liever. Dat duurdere huur in Amsterdam wel populair is, heeft mede te maken met de hoge koopprijzen: voor hetzelfde geld kun je Amsterdam nauwelijks kopen. De vraag naar dure koopwoningen is in alle regio s groter dan het aanbod. In Almere is de vraagdruk zelfs 4,3 bij dure koopwoningen. Het gaat hier echter om kleine aantallen. De vraag naar dure woningen komt uiteraard niet voort uit een wens om veel te betalen. De wens is gericht op woonkwaliteit. De vraag naar dure koop moet dan ook worden beschouwd als een kwaliteitsvraag gecombineerd met de wil en mogelijkheden om voor kwaliteit te betalen. Anno 2010 bestaat de wens naar meer kwaliteit nog altijd, maar de investeringsbereidheid is afg e- nomen en hetzelfde geldt voor de investeringsmogelijkheden. Als de inwoners van de regio nu bevraagd zouden worden, zou er dan ook een andere vraag naar voren komen. In Almere en Zuid blijkt een overschot in de huursector tot de tweede aftoppingsgrens. Dit hoeft niet direct te leiden tot leegstand, maar het is wel een indicator dat in ieder geval een deel van de voorraad niet aan de wensen van de hedendaagse consument voldoet. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

21 tabel 3-2 Vraag-aanbodve r houdingen naa r p rijsklas sen en e igendom (Wo ON 2 009 ) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam Huur tot 2de aftopgr. 40.690 35.490-5.200 1,1 Huur 2de aftopgr.-libgr. 10.790 3.440-7.350 3,1 Huur vrije sector (> 632) 7.070 5.940-1.130 1,2 Koop < 225.000 13.100 3.090-10.010 4,2 Koop < 350.000 12.510 5.670-6.840 2,2 Koop > 350.000 6.090 3.190-2.900 1,9 Almere Huur tot 2de aftopgr. 4.200 5.150 950 0,8 Huur 2de aftopgr.-libgr. 1.310 820-490 1,6 Huur vrije sector (> 632) 340 710 370 0,5 Koop < 225.000 4.870 2.640-2.230 1,8 Koop < 350.000 1.900 1.450-450 1,3 Koop > 350.000 1.190 280-910 4,3 Stadsregio Noord Huur tot 2de aftopgr. 7.330 5.770-1.560 1,3 Huur 2de aftopgr.-libgr. 1.250 340-910 3,7 Huur vrije sector (> 632) 930 1.460 530 0,6 Koop < 225.000 2.360 2.490 130 0,9 Koop < 350.000 3.640 1.700-1.940 2,1 Koop > 350.000 1.840 810-1.030 2,3 Stadsregio Zuid Huur tot 2de aftopgr. 4.730 5.120 390 0,9 Huur 2de aftopgr.-libgr. 1.930 560-1.370 3,4 Huur vrije sector (> 632) 1.210 1.910 700 0,6 Koop < 225.000 3.920 1.450-2.470 2,7 Koop < 350.000 4.870 2.890-1.980 1,7 Koop > 350.000 2.520 1.870-650 1,3 Totaal Huur tot 2de aftopgr. 56.950 51.530-5.420 1,1 Huur 2de aftopgr.-libgr. 15.280 5.160-10.120 3,0 Huur vrije sector (> 632) 9.550 10.020 470 1,0 Koop < 225.000 24.250 9.670-14.580 2,5 Koop < 350.000 22.920 11.710-11.210 2,0 Koop > 350.000 11.640 6.150-5.490 1,9 Vraag- en aanbodverhoudingen

centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen 22 figuur 3-2 Vraag-aanbodverhouding naa r p r ijsklass en en e igendom (Wo ON 2 009 ) 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod 10.000 2.000 5.000 1.000 0 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 0 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 < 535 < 632 > 632 < 225 < 350 > 350 huur koop huur koop huur koop huur koop Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Woonmilieu Het buiten-centrumse woonmilieu wordt veel gevraagd onder de verhuisgeneigden, maar van dit woonmilieu bestaat er ook veel aanbod (figuur 3-3). In Almere, maar ook in Noord (en in mindere mate Zuid) is de populariteit van buiten-centrummilieus relatief beperkt. In de deelregio s Noord en Almere is de populariteit van centrum-stedelijk wonen relatief groot, maar dit heeft vooral te maken met ontbrekend aanbod. Het groen -stedelijke woonmilieu wordt niet aangeboden in deelregio Noord. In Almere en Amsterdam is er zeer weinig vraag naar en geen aanbod van centrum-dorps en landelijk wonen. Deze worden dan ook niet weergegeven in de figuur. figuur 3-3 Vraag-aanbodverhouding naa r woon milieu (Wo ON 20 09 ) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

23 tabel 3-3 Vraag-aanbodve r houdingen naa r woon milieu, inclus ief s tarte rs (Wo ON 200 9) Regio Type woning Totale vraag Potentieel aanbod Potentieel tekort Vraagdruk Amsterdam centrum-stedelijk 35.510 20.130-15.380 1,8 buiten-centrum 47.690 35.620-12.070 1,3 groen-stedelijk 6.400 1.070-5.330 6,0 Almere centrum-stedelijk 1.610 270-1.340 6,0 buiten-centrum 8.500 9.810 1.310 0,9 groen-stedelijk 3.010 960-2.050 3,1 Stadsregio Noord centrum-stedelijk 2.010 660-1.350 3,0 buiten-centrum 9.720 9.560-160 1,0 centrum-dorps 3.260 2.100-1.160 1,6 landelijk wonen 1.350 250-1.100 5,4 Stadsregio Zuid centrum-stedelijk 1.150 810-340 1,4 buiten-centrum 9.610 9.020-590 1,1 groen-stedelijk 4.560 2.250-2.310 2,0 centrum-dorps 2.670 1.360-1.310 2,0 landelijk wonen 1.210 350-860 3,5 In tabel 3-4 is de woningvraag per woonmilieu uitgesplitst naar woningtype. Als we focussen op de meest populaire woonmilieus per deelregio ontstaat het volgende beeld. I n Amsterdam wil men zelfs in het groen-stedelijke woonmilieu vaker een appartement dan een eengezinswoning. In Almere is er een grote vraag naar het centrum-stedelijke woonmilieu en dan het meest naar een meergezinshuurwoning. In deelregio Noord wenst men een (huur)appartement in een centrum-stedelijke en een eengezinskoopwoning in een landelij ke omgeving. De vraag naar huurappartementen in het centrum-stedelijke woonmilieu wordt vooral uitgeoefend door alleenstaanden en in Almere en Noord ook door paren (zie figuur 3-5). Vraag- en aanbodverhoudingen

24 tabel 3-4 Vraag van huish oudens naar woonmilieu en woningtype (Wo ON 20 09) centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen totaal totaal abs. Amsterdam eg koop 4% 9% 0% 1% 0% 14% 12.480 huur 2% 9% 1% 0% 0% 13% 11.560 mg koop 10% 9% 2% 0% 0% 21% 19.220 huur 23% 25% 4% 0% 0% 52% 46.980 totaal 39% 53% 7% 1% 0% 100% 90.240 Almere eg koop 2% 27% 10% 2% 3% 44% 6.070 huur 0% 14% 2% 0% 0% 16% 2.200 mg koop 1% 5% 8% 0% 0% 14% 1.900 huur 9% 16% 2% 0% 0% 26% 3.650 totaal 12% 62% 22% 2% 3% 100% 13.820 Stadsregio Noord eg koop 2% 19% 2% 7% 7% 37% 6.430 huur 2% 14% 1% 1% 0% 18% 3.100 mg koop 1% 4% 1% 1% 1% 8% 1.400 huur 7% 19% 2% 9% 0% 37% 6.400 totaal 12% 56% 6% 19% 8% 100% 17.330 Stadsregio Zuid eg koop 2% 24% 8% 7% 4% 46% 8.780 huur 0% 7% 7% 0% 0% 15% 2.840 mg koop 1% 6% 3% 3% 0% 13% 2.530 huur 2% 13% 6% 4% 2% 26% 5.030 totaal 6% 50% 24% 14% 6% 100% 19.180 Totaal eg koop 3% 14% 3% 3% 2% 24% 33.760 huur 2% 10% 2% 0% 0% 14% 19.700 mg koop 7% 8% 2% 1% 0% 18% 25.050 huur 17% 22% 4% 2% 0% 44% 62.060 totaal 29% 54% 11% 5% 2% 100% 140.570 3.2 Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen In de ene regio wordt meer verhuisd en is men mobieler dan in de andere. Zo is de verhuisg e- neigdheid hoog in Amsterdam en Almere en relatief laag in Noord en Zuid. In Amsterdam en Almere heeft ongeveer 20% een verhuiswens van binnen twee jaar. In Noord en Zuid is dit 14%. Van de vraag gericht op Amsterdam is 76% afkomstig uit de gemeente zelf. Daarnaast is 7% afkomstig uit de rest van de regio en 17% uit de rest van het land. Almere wordt vaak ge zien als overloopgebied van de Stadsregio. Dit terwijl slechts 4% van de vraag afkomstig is uit de Stadsregio en 10% uit de rest van het land. Vanuit dit perspectief kan Almere wellicht beter worden gezien als een potentieel voorportaal van de Stadsregio dan als overloopgebied. Vanuit de deelregio s Noord en Zuid is er dus nagenoeg geen interesse in Almere, andersom wel een kle i- ne voor Zuid. Zuid vervult beide functies: zowel mensen uit de rest van het land (deels uit nabij gelegen gemeenten als Haarlem) willen zich hier vestigen, als mensen uit de regio en dan met name Amsterdam. Noord is veel meer een eigen markt, het heeft banden met Amsterdam, maar beperkte banden met de rest van de regio en het land (tabel 3-5). Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

25 tabel 3-5 De afko mst van de woningvraag naa r reg io (Wo ON 200 9 ) Gewenst> Huidig v Amsterdam Almere Deelregio Noord Deelregio Zuid Amsterdam 76% 3% 11% 8% Almere 1% 87% 0% 2% Deelregio Noord 2% 0% 84% 0% Deelregio Zuid 4% 0% 0% 80% Rest van Nederland 17% 10% 5% 11% totaal 100% 100% 100% 100% Dit beeld wordt bevestigd als gekeken wordt naar de gewenste bestemming van verhuisgenei g- den (tabel 3-6). In Noord wil 74% in de huidige regio blijven wonen, all een in Amsterdam ligt dit percentage met 85% hoger. In Zuid ligt dit aandeel op 67% en in Almere 69%. Uit de verhuiswensen van de Almeerse huishoudens blijkt wel duidelijk de functie als overloo p- gebied. Slechts een klein deel van de huishoudens wil door - of terugverhuizen naar Amsterdam of andere delen van de regio. Tien procent van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur qua bestemming, maar weet wel zeker dat men Almere wil verlaten. Deelregio Zuid vervult duidelijk wel ook een functie als voorportaal: 16 % heeft de ambitie om door of terug te verhuizen naar Amsterdam. tabel 3-6 Ge wenste reg io naar hu idige regio (Wo O N 2 009 ) Gewenst> Huidig v Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Elders in Nederland Voorkeur onbekend Totaal abs. Amsterdam 85% 1% 3% 2% 8% 2% 100% 78.330 Almere 6% 69% 0% 2% 13% 10% 100% 15.210 Stadsregio Noord 12% 0% 74% 0% 10% 4% 100% 18.710 Stadsregio Zuid 16% 0% 0% 67% 13% 5% 100% 21.200 Rest van Nederland 2% 0% 0% 0% 94% 4% 100% 922.550 Total 8% 1% 2% 2% 83% 4% 100% 1.055.990 abs. 88.550 12.270 16.550 18.080 879.440 41.100 1.056.380 3.3 Wie vraagt wat Woningtype De groep woningzoekenden bestaat voor meer dan helft uit huishoudens van jonger dan 35 jaar (tabel 3-7). In Amsterdam zijn zij voornamelijk op zoek naar een huurappartement. In Almere, Noord en Zuid zoeken ze vaker een grondgebonden koopwoning. De 65 -plussers zijn het minst verhuisgeneigd. Als ze willen verhuizen dan zij veelal op zoek naar een huurwoning en meer specifiek een huurappartement. Vraag- en aanbodverhoudingen

26 figuur 3-4 Vraag van v erh uisgeneigden naar le eftij d en woningtype ( WoON 2 009 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% > 65 jaar 45 t/m 64 jaar 35 t/m 44 jaar < 35 jaar 30% 20% 10% 0% koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg mg eg mg eg mg eg mg Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid tabel 3-7 Vraag van v erhu isgeneigden naar le eftijd en woningtype (Wo ON 20 09) < 35 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 64 jaar > 65 jaar totaal Amsterdam totaal 53.240 100% 18.100 100% 16.010 100% 2.900 100% 90.250 100% eg koop 5.270 10% 3.990 22% 3.130 20% 80 3% 12.480 14% huur 6.110 11% 2.020 11% 3.100 19% 330 11% 11.560 13% mg koop 11.470 22% 5.150 28% 2.490 16% 110 4% 19.220 21% huur 30.400 57% 6.930 38% 7.280 45% 2.380 82% 46.990 52% Almere totaal 7.010 100% 3.880 100% 2.790 100% 140 100% 13.820 100% eg koop 3.400 49% 1.620 42% 1.040 37% - 0% 6.070 44% huur 840 12% 670 17% 690 25% - 0% 2.200 16% mg koop 1.010 14% 320 8% 570 20% - 0% 1.900 14% huur 1.760 25% 1.260 32% 480 17% 140 100% 3.650 26% Stadsregio Noord totaal 7.780 100% 4.690 100% 3.430 100% 1.430 100% 17.330 100% eg koop 2.680 34% 2.520 54% 1.230 36% - 0% 6.430 37% huur 1.110 14% 1.490 32% 440 13% 60 4% 3.100 18% mg koop 950 12% 240 5% 60 2% 150 10% 1.400 8% huur 3.050 39% 440 9% 1.700 50% 1.210 85% 6.400 37% Stadsregio Zuid totaal 9.110 100% 5.100 100% 3.320 100% 1.660 100% 19.180 100% eg koop 3.840 42% 3.190 63% 1.750 53% - 0% 8.780 46% huur 720 8% 1.100 22% 560 17% 460 28% 2.840 15% mg koop 1.810 20% 220 4% 460 14% 50 3% 2.530 13% huur 2.750 30% 580 11% 540 16% 1.160 70% 5.030 26% Totaal Stadsregio en Almere 77.140 55% 31.770 23% 25.550 18% 6.130 4% 140.580 100% Woonmilieu Onder de verhuisgeneigden in de Stadsregio Amsterdam en Almere is bijna de helft een paar zonder kinderen, een derde alleenstaand en een vijfde gezinnen met kinderen. Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere