Verkavelingplan Sas van Gent

Verkavelingplan Sas van Gent Julianastraat Alexanderstraat Irenestraat - Frisostraat Opdrachtgever: Door: Woongoed Zeeuws Vlaanderen Verplancke Goethals Architekten Ingenieurs, Sas van Gent en De Plannenmakerij, stedenbouwkundig ontwerp en advies, Zaamslag 20 mei 2009

2

Studie naar de mogelijkheden voor het opstellen van een flexibele verkaveling voor vrijstaande en geschakelde woningen aan de Julianastraat Alexanderstraat Irenestraat Frisostraat. In opdracht van: Woongoed Zeeuws Vlaanderen, Communicatielaan 2, Terneuzen Contactpersonen: Pol van de Vijver ir. H. Michel 3 Door: Contactpersoon: Verplancke Goethals Architekten Ingenieurs, Oostkade 31, Sas van Gent ir. G. Goethals 20 mei 2009 Contactpersoon: De Plannenmakerij, stedenbouwkundig ontwerp en advies, Axelsestraat 2, Zaamslag ing. M. van der Neut van Wagtendonk

4

Probleem Woongoed Zeeuws Vlaanderen heeft een groot aantal huurwoningen in Sas van Gent. De geconstateerde krimp van de bevolking in Zeeuws Vlaanderen is met name in Sas van Gent goed voelbaar. Er is sprake van leegstand en een eenzijdig woningaanbod. Huidige woningbestand in het plangebied: Alexanderstraat: 24 duplexwoningen 2 geschakelde woningen Frisostraat: 10 geschakelde woningen Met het project Renaissance van Sas van Gent wil Woongoed binnen haar eigen woningvoorraad actief zoeken naar oplossing voor deze problematiek. De omgeving Julianastraat Alexanderstraat moet worden gezien als een deelproject binnen de totale opgave in Sas van Gent. In totaal zijn er 68 woningen binnen het plangebied aanwezig, waarvan het grootste deel in handen is van Woongoed. Een aantal is in het verleden verkocht aan derden. De woningen zijn geschakeld gebouwd in een strokenverkaveling uit de jaren 50 en 60. De Duplexwoningen aan de Alexanderstraat en de Irenestraat zijn zeer klein; in deze woningen doen zich diverse sociale problemen voor. 5 Irenestraat: Julianastraat oostzijde: Totaal : 12 duplexwoningen 6 geschakelde woningen 14 geschakelde woningen 68 woningen. Doel Inzicht geven op welke wijze er een nieuwe verkaveling voor het gebied kan worden gemaakt met respect voor de bestaande kwaliteiten van het gebied. De verkaveling dient zodanig flexibel te zijn dat er zowel vrijstaande als geschakelde woningen ingepast kunnen worden. Het plan moet kunnen worden uitgevoerd in minimaal twee fasen.

Julianastraat Poeldijk Verkavelingplan Sas van Gent, omgeving Julianastraat Verkeersstructuur: Strokenverkaveling in combinatie met lineair wegenpatroon; Woonstraten voornamelijk noord-zuid georiënteerd; Westdam Poeldijk en Julianastraat zijn de belangrijkste ontsluitingswegen in de Witte Wijk, maar hebben een relatief smal profiel met diverse verkeersremmers; Julianapark doorbreekt het stringente wegenpatroon door het gekromde verloop van de woonstraat, het brede profiel en het geconcentreerde groen in een hofstructuur; Woonstraten 30 km/uur; Parkeren langs de weg tussen de verspreide groenelementen of in parkeervakken; Informeel circuit via de vele brandpaden; 6 Nabijheid van het spoor inclusief rangeerterrein aan de oostzijde van het plangebied. Groenstructuur: Buurt geeft en algemene groene indruk. Dit wordt mede bepaald door de bomen in het straatprofiel en het versnipperde groen in de plantvakken; Groenelementen in combinatie met verkeersremmers; Eén aangewezen speelplek in deze omgeving (Frisostraat); Voorname groenstructuur aan de zuidzijde vormt een groene buffer naar het voormalige CSM terrein. Deze groene buffer is tevens een markante beëindiging van de bebouwde kom.

serie serie serie Verkavelingplan Sas van Gent, omgeving Julianastraat Functies: serie Uit de aanwezigheid van de (voormalige) fabriekshallen De Vlaanderenhal aan de oostzijde van het plangebied is de industriële geschiedenis goed af te lezen. De hallen worden momenteel voornamelijk gebruikt voor sport en grotere evenementen; individueel Ten zuiden van De Vlaanderenhal ligt een opslagterrein met bouwmaterialen. De woningen aan de Alexanderstraat grenzen aan de achterzijde aan dit terrein. De perceelsgrens wordt gemarkeerd door een forse bomenrij. Aan de noordzijde is meer individuele bebouwing aanwezig, meestal met een beperkte bouwhoogte (1 laag met kap), voornamelijk met kopgevels naar de straat. 7 De zuidelijke helft wordt gekenmerkt door de naoorlogse strokenverkaveling. Geschakelde woningen in twee lagen met een flauwe kap. Pretentieloze, functionele architectuur in een rode baksteen en met rode dakpannen; Julianapark herbergt jonge woningen met ieder hun afzonderlijke architectuur. Vrijstaande woningen in 1 bouwlaag met kap of 2 bouwlagen. Divers materiaal en kleurgebruik, veelsoortige architectuur; Verder is gebleken uit de KLIC-melding dat er geen planologisch relevante leidingen in het gebied liggen.

Het gebied ten westen van het spoor en ten zuiden van de Vlaanderenhal verdient aandacht ; Gebied valt aan de oostzijde gedeeltelijk binnen de zone voor externe veiligheid van het rangeerterrein. Gebied valt binnen de zone voor externe veiligheid van de aanwezige industrie ; Revitalisering van de woningvoorraad wordt als doelstelling genoemd in de toelichting bij het bestemmingsplan. Het proces van vergrijzing en ontgroening neemt in Sas van Gent grote vormen aan; Voor de realisatie van het plan is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. Mogelijk kunnen de ontwikkelingen worden meegenomen in de procedure voor een nieuw bestemmingsplan voor de totale kern Sas van Gent. 8 Het Voorontwerp Bestemmingsplan (2006) bevat veel nuttige informatie ten aanzien van de toekomstvisie voor Sas van Gent, milieucontouren, mogelijke omschrijving van de toekomstige bestemmingen, etc. Het plan vigeert nog niet en is daarom niet het formele toetsingskader.

Foto-impressie van de buurt 9

Model 1: Vergroten cirkel speelterrein Fase 1 Fase 2 10

Toelichting bij model 1: De Frisostraat komt te vervallen (met uitzondering van het gedeelte aan het speelterrein). Binnen de opzet is het echter ook mogelijk om hier een smalle doorgang te handhaven, om zodoende het informele circuit (langzaam verkeer) door de wijk wat tot op heden via de vele brandgangen mogelijk was, niet teveel te verstoren. Door de brede straatprofielen in takt te houden binnen de opzet van de verkaveling, blijft het mogelijk om bomen en andere groenelementen in het straatbeeld terug te brengen. Het bestaande speelterreintje aan de Julianastraat kan worden verdubbeld door het afmaken van de halfronde vorm van de Frisostraat. Hoewel de verkaveling een logisch vervolg is op de reeds ingezette lijnen in het gebied en tevens gebruik maakt van de bestaande infrastructuur, doet de opzet geen recht aan de voorname positie van de Julianastraat in de totale stedenbouwkundige structuur. In de nieuwe verkaveling worden er geen voorgevels naar de Julianastraat georiënteerd, terwijl deze straat de rol van buurtontsluiting heeft. Het zou wenselijk zijn om deze route meer met voorkanten te begeleiden. De as verspringing in de Alexanderstraat is omwille van een goede verdeling van de kaveldieptes in het plan, gebleven. Het zicht vanuit het Julianapark kan netjes worden afgemaakt door een groenelement, bij voorkeur met een forse boom. Het parkeren wordt opgelost door minimaal 1 parkeerplaats per woning op eigen erf te realiseren. Daarnaast kunnen er haakse parkeervakken tussen de bomen gemaakt worden. Hiervoor is voldoende maat in het straatprofiel aanwezig. Ter plaatse van de opritten komen de vakken te vervallen. In het algemeen geeft deze verkaveling niet de gewenste kwaliteitsimpuls aan de wijk. Er ontstaat eerder een tweedeling die de wijk opdeelt in een oostelijk en een westelijk deel. Het groen in de nieuwe woonstraten zorgt voor continuïteit in het beeld en verzacht de verwachte diversiteit in architectuur. Het aantal kavels dat binnen deze opzet gerealiseerd kan worden hangt af van de uiteindelijke kavelbreedtes. De verkaveling biedt voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op de vraag vanuit de markt (zie uitgangspunten voor de verkaveling ) 11

Model 2: stadspark Julianastraat (voorkeur) Fase 1 Fase 2 12

Toelichting bij Model 2 (voorkeursmodel) In dit model wordt er nadrukkelijk voor gekozen om de Julianastraat in te zetten als verbindend en structurerend element in de wijk, wat recht doet aan de centrale ligging van deze straat. De kleine groenelementen worden vervangen door een buurtpark, waar ontmoeting en activiteiten kunnen plaatsvinden. De plek wordt benadrukt door de afwijkende bestrating van de direct aanliggende woonstraten. Hierdoor ontstaat de suggestie van een plein, wat tevens een remmend effect heeft op de snelheden van het verkeer. De oriëntatie van de kavels is zodanig gekozen dat de voorzijden naar het nieuwe parkgebiedje gericht zijn. Deze kavels krijgen zodoende een fraaie ligging en de gevels van de nieuwe woningen leveren een positieve bijdrage aan de benodigde wandvorming voor het plein. In de bocht Alexanderstraat Irenestraat zorgt een kleiner groenelement voor een optische beëindiging van de straat. Hier ontstaat de mogelijkheid om een klein speelelement toe te voegen. De ronde vorm refereert aan de gekozen vorm in het Julianapark. Het blijft in de gekozen opzet mogelijk voor het langzaam verkeer om via een kortere route (kortsluiting bij de Frisostraat) in de richting van de Vlaanderenhal te gaan. Deze route wordt in de huidige situatie ook veel gebruikt als kortsluiting naar het centrum. De route is niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer en krijgt een aantrekkelijke groene aankleding. Parkeren vindt plaats op eigen terrein (minimaal 1 parkeerplaats per woning) en op de openbare weg. Daarnaast wordt er haaksparkeren geïntroduceerd aan de noordzijde van de Irenestraat. Omdat deze zijde van de straat wordt begrenst door zijkanten van twee kavels, gaan er geen plaatsen verloren vanwege inritten van de woningen. De beschikbare ruimte kan daardoor in zijn geheel benut worden voor een goede parkeeroplossing. Het aantal kavels dat binnen deze opzet gerealiseerd kan worden hangt af van de uiteindelijke kavelbreedtes. De verkaveling biedt voldoende flexibiliteit om in te kunnen spelen op de vraag vanuit de markt (zie uitgangspunten voor de verkaveling ). 13

14 Percelen in fase 1 van het plan; totale oppervlakte van eigendom Woongoed Zeeuws Vlaanderen is ca. 4244 m2

4 4 15 Uitgangspunten aaneengebouwd Uitgangspunten vrijstaand 1. Minimaal 4 meter uit de voorste perceelsgrens bouwen; 2. Aan één zijde moet de woning minimaal 3 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd, bij vrijstaande woningen moet dit aan twee zijden minimaal 3 meter zijn; 3. Bijgebouwen mogen op het erf worden opgericht waarbij maximaal 50% van het erf bebouwd mag zijn. Bij percelen kleiner dan 500 m 2 mag in totaal niet meer dan 60 m 2 aan bijgebouwen gebouwd worden, bij percelen groter dan 500 m 2 mag dit maximaal 90 m 2 zijn; 4. Er zijn maximaal 2 vrijstaande bijgebouwen op het erf toegestaan; 5. De goothoogte van een woning mag maximaal 4 meter zijn. De totale bouwhoogte mag maximaal 8 meter zijn; 6. Voor bijgebouwen geldt een goothoogte van maximaal 3 meter en een bouwhoogte van maximaal 6 meter; 7. Er moet minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf gemaakt worden, daarbij wordt de garage niet meegerekend. 8. Er zijn geen voorschriften betreffende de architectuur of materialisatie van de gebouwen.

Indicatieve schets van de verkaveling en de bebouwing 16

17

18

De Plannenmakerij stedenbouwkundig ontwerp en advies 19 Oostkade 31 Postbus 239 4550 AE Sas van Gent www.vgai.nl Axelsestraat 2 4543 CJ Zaamslag