April 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE WINKELMARKT 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Proof Studio, Amsterdam Fotografie Maarten Hartman / Hollandse hoogte De situatie op de Nederlandse winkelmarkt is in verder verslechterd. Niet alleen nam het aanbod verder toe, ook bleef de opname van sterk achter bij die in voorgaande jaren. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat het afgelopen jaar circa 41. m² aan werd verkocht en verhuurd, de laagste opname sinds het uitbreken van de kredietcrisis. Daarnaast steeg het aanbod van met 6% tot 2,25 miljoen m², een record voor de winkelmarkt. Eind stond daarmee ruim 7% van de Nederlandse winkelvoorraad te koop of te huur. Vooral de recessie heeft grote impact gehad op de detailhandel, waarvan de winkelmarkt nog steeds de gevolgen ondervindt. Onder invloed van een zeer laag consumentenvertrouwen daalden de winkelomzetten in sterker dan in voorgaande jaren en bereikte het aantal faillissementen in de detailhandel een recordhoogte. Vooral de winkels in non-food noteerden dieprode cijfers. Dat ook het winkelvastgoed hiervan de negatieve gevolgen ondervond, kwam dan ook niet als een verrassing. Naast het feit dat de aanbod- en de opnamecijfers in achterbleven bij voorgaande jaren, stonden de prijzen voor sterk onder druk. De huurprijzen daalden verder en ook de gerealiseerde koopsommen waren lager dan in voorgaande jaren. Op de beleggingsmarkt werd minder in geïnvesteerd. Waar in nog voor circa 937 miljoen euro in winkels werd belegd, bleef de teller in steken op circa 64 miljoen. Hoewel de belangstelling van ondernemers voor huur- en koopobjecten de eerste maanden van 214 iets lijkt te verbeteren en de vooruitzichten van de economie iets gunstiger zijn, voorziet NVM Business voor 214 geen structurele verbetering van de winkelmarkt. Door het nog altijd lage consumentenvertrouwen zullen consumenten voorzichtig zijn met het doen van uitgaven. In combinatie met de verdere groei van online winkelen zal de druk op de winkelmarkt aanhouden. NVM Business verwacht dat het aanbod in 214 verder zal toenemen.
1. OPNAME VAN WINKELRUIMTE Lagere opname De winkelmarkt wist de afgelopen jaren een groeiend aanbod te combineren met een toegenomen vraag naar. De door de crisis vrijkomende winkels konden vrij makkelijk weer worden ingevuld. In is met deze trend gebroken. Hoewel Nederland officieel uit de recessie is, bleef de opname vorig jaar sterk achter bij die in voorgaande jaren. In totaal werd er in 41. m² verhuurd en verkocht, een daling van ongeveer 25% ten opzichte van het voorgaande jaar. OPNAME VAN WINKELRUIMTE NAAR EIGENDOMSSITUATIE 6. 5. 4. 3. 2. Uitzonderingen vormden de provincies Noord-Holland en Flevoland, die met een stijging van de opname te maken hadden. De overige provincies kampten met een fors lagere vraag, waarbij Gelderland, Noord- Brabant en Groningen de zwaarste klappen kregen. 1. 26 27 28 Huur 29 21 Koop 211 De vraag naar in de grote steden bleef in desondanks groot. Zo werd in bijvoorbeeld Amsterdam, Den Haag en Almere meer opgenomen. Vooral grote metrages zijn gewild. Grote internationale modeketens als Zara en Primark breiden hun aanwezigheid verder uit door in de grotere steden nieuwe vestigingen te openen. Maar ook ketens als Action en Big Bazar wisten te profiteren van het vrijkomen van locaties in de grote en middelgrote steden. Vraag vrijwel in alle branches minder Vrijwel alle branches hadden vorig jaar met een verminderde vraag naar te maken. Met name de vraag van de elektronica- en witgoedbranche, woninginrichting- en meubelbranche en de sport-, kampeer- en speelgoedsector bleef sterk achter bij die van. Daarnaast namen ook supermarkten in aanzienlijk minder in gebruik. OPNAME VAN WINKELRUIMTE NAAR REGI Amsterdam Rotterdam Den Haag Eindhoven Almere Utrecht Tilburg Enschede Maastricht Groningen Arnhem Breda Haarlem 5. 1. 15. 2. 25. 3. 35. 4. 45. De toetreding van internetwinkels tot de fysieke winkelmarkt neemt vooralsnog geen hoge vlucht. Uitzondering vormt de webwinkel Coolblue, die in verschillende grote steden vestigingen heeft geopend buiten de kernwinkelgebieden. Desondanks blijkt uit onderzoek in opdracht van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de Kamer van Koophandel dat ruim twee derde van de webwinkels interesse heeft in een stenen winkel, hetzij in een winkelgebied of op een bedrijventerrein. Webwinkels hebben vooral interesse in locaties buiten de hoofdwinkelstraten, waarbij zij zich richten op de wat kleinere panden (tot 1 m2). Dit biedt de aanloopstraten kansen. Grote internationale webondernemingen zullen zich naar verwachting overigens richten op de beste locaties in de kernwinkelgebieden van de grotere steden. Marketing door fysieke aanwezigheid en zichtbaarheid van het merk en service zullen voor deze partijen dan belangrijker zijn dan winkelomzet. OPNAME VAN WINKEL- RUIMTE NAAR GROOTTE- KLASSE 25 % 22 % 1 m² 1 25 m² 25 5 m² 4 % 15 % 17 % 5 1. m² 17 % 1. 2. m² 2. m² AANTAL TRANSACTIES VAN WINKELRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 19 % 8 % 7 % 1 m² 1 25 m² 25 5 m² 3 % 21% 42 % 5 1. m² 1. 2. m² 2. m²
2. AANBOD VAN WINKELRUIMTE Aanbod stijgt verder Het aanbod op de Nederlandse winkelmarkt is in verder verruimd. Ten opzichte van een jaar geleden steeg het aanbod met 13. m² tot in totaal 2,25 miljoen m². Dat betekent een stijging van 6% ten opzichte van eind. Op basis van de gegevens van NVM Business staat eind circa 7,2% van de winkelvoorraad te koop of te huur. Niet alleen de recessie, ook concurrentie van het internet speelde de middenstand parten. Door bijvoorbeeld de overname van bol.com door Ahold en een fijnmaziger netwerk van op-/afhaalpunten verdwijnt het verschil tussen pure internetwinkels en fysieke winkels steeds meer. Ondanks een verminderde vraag naar en een record aan faillissementen in de detailhandel is de toename van het aanbod minder sterk dan in. De toename van het aanbod kwam voor een groot deel voor rekening van de provincies Limburg en Noord-Brabant, waar het aanbod met respectievelijk 17% en 16% toenam. Alleen in Flevoland en Zuid-Holland ging de direct beschikbare hoeveelheid vierkante meters naar beneden. Amsterdam blijft sterkste winkelmarkt Weliswaar nam het aanbod in Amsterdam in toe, toch bleef Amsterdam met een aanbodpercentage van rond de 3% de sterkste winkelmarkt van Nederland. Amsterdam wordt op de voet gevolgd door Venlo, Den Bosch, Eindhoven en Utrecht, waar het aanbod minder dan 5% van de winkelvoorraad bedraagt. Leegstand in aanloopstraten stabiel Uit gegevens van Locatus blijkt dat de leegstand in aanloopstraten ten opzichte van redelijk stabiel is gebleven en ten opzichte van 211 zelfs licht is gedaald. Op de C-locaties bedroeg de leegstand in en circa 11%, terwijl de leegstand in 211 nog circa 12% bedroeg. In het B-segment deden zich tegengestelde ontwikkelingen voor, want terwijl op de B1-locaties het aantal leegstaande objecten afnam, stonden op de B2-locaties aanzienlijk meer winkels leeg dan in. Gemiddeld bedroeg de leegstand in het B-segment in ongeveer 9%, evenveel als in, maar meer dan in 211, toen de leegstand hier circa 8% bedroeg. NVM Business is van mening dat de toekomst van de kansrijke aanloopstraten is gelegen in een samenspel van kwaliteitswinkels met speciale producten en goede service, horeca, dienstverlening, zorg en ambachten. Daar zit de toege voegde waarde ten opzichte van de hoofdwinkelstraten. Kansarme aanloopstraten zullen via herbestemming naar bijvoorbeeld wonen een andere functie moeten krijgen. Overigens nam, tegen de verwachting in, het aantal leegstaande objecten op de A-locaties in eveneens toe, al blijft de leegstand in deze straten met een percentage van gemiddeld circa 3,7% ver onder de frictieleegstand. AANBOD VAN WINKELRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE 2.5. 2.. 1.5. 1.. 5. Rotterdam Enschede Den Haag Amsterdam Groningen Breda Tilburg Utrecht Arnhem Haarlem Almere Eindhoven Maastricht 16 % 25 26 27 1. 2. 3. 4. 5. 6. 17 % 18 % 1 m² 1 25 m² 25 5 m² 5 % 28 29 21 Huur Koop Huur of koop 2 % 24 % 5 1. m² 1. 2. m² 2. m² 211 AANBOD VAN WINKELRUIMTE NAAR REGIO AANBOD VAN WINKEL- RUIMTE NAAR GROOTTE- KLASSE 18 % 8 % 4 % 1 % 1 m² 1 25 m² 25 5 m² 46 % 23 % AANTAL OBJECTEN IN AANBOD NAAR GROOTTE- KLASSE 5 1. m² 1. 2. m² 2. m²
3. PRIJZEN VAN WINKELRUIMTE Huurprijzen Vanaf hanteert NVM Business een nieuwe berekeningsmethode voor de berekening van de ontwikkeling van de huurprijs van. Hierbij wordt uitgegaan van de mediane transactieprijs. Uit de gegevens van NVM Business komt naar voren dat de mediane gerealiseerde huurprijs voor in circa 4,7% lager ligt dan in. De huurprijzen zijn daarmee sterker gedaald dan in, toen de mediane huurprijs met 4,% daalde. Ten opzichte van hun hoogste niveau in 28 ligt de mediane huurprijs in ongeveer 12% lager. Overigens gingen in niet overal de huurprijzen naar beneden. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat van de steden met een aanzienlijke winkel voorraad vooral Rotterdam, Arnhem en Breda de prijzen in redelijk op peil hielden. In Amsterdam, Utrecht en Den Haag daarentegen gingen de huurprijzen in omlaag, waarbij de huurprijzen in Den Haag het sterkst onder druk stonden. Overigens gold de daling vooral voor de mindere locaties. Doordat er nog voldoende vraag is naar de absolute toplocaties in de grote steden, met name van buitenlandse partijen, blijven de huurprijzen op de allerbeste locaties onverminderd hoog. Dit wil echter niet zeggen dat de huren in de rest van het A-segment niet onder druk staan. In Utrecht bijvoorbeeld moest ook in dit segment een stap terug worden gedaan. Daarbij werden er in voor de overname van huurcontracten veel lagere overnamesommen betaald dan in het verleden of bleven deze zelfs helemaal achterwege. Ondanks dat de prijzen gedaald zijn, vinden veel winkeliers de huurprijzen nog te hoog in relatie tot de omzet. Als oplossing voor te hoge huren wordt vaak de omzethuur genoemd, maar in de praktijk wordt hier weinig gebruik van gemaakt. Verhuurders zijn over het algemeen niet happig op een omzet gerelateerde huur. De huidige huurwetgeving maakt dit ook lastiger. NVM Business pleit dan ook voor meer flexibiliteit in regelgeving rondom huurcontracten via onder andere de Winkeltop. Koopsommen Niet alleen de huurprijzen daalden in, ook de koopprijzen van gingen in naar beneden. Voor eigenaar-gebruikerobjecten lag de transactieprijs in circa 4,3% lager dan in het jaar ervoor. De daling is echter minder sterk dan in. Eigenaar-gebruikerobjecten zijn sinds de crisis ongeveer 3% goedkoper geworden. HUURPRIJS VAN WINKELRUIMTE per m²/jaar 2 19 18 17 16 15 14 13 12 11 1 26 27 28 29 21 211 Winkelruimte. Nieuwe reeks/gewijzigde berekeningsmethodiek KOOPPRIJSONTWIKKELING WINKELRUIMTE % 2 15 1 5-5 -1-15 -2 26 27 28 29 21 211 Prijsontwikkeling jaar op jaar, eigenaar-gebruiker objecten
4. BELEGGINGEN IN WINKELRUIMTE Beleggingsvolume lager De economische onzekerheid en de moeilijke situatie in de detailhandel resulteerde erin dat er in minder in werd geïnvesteerd. Waar in nog voor circa 937 miljoen euro in winkels werd belegd, bleef de teller in steken op 64 miljoen. Doordat op veel locaties de huurprijzen voor onder druk staan en het aanbod op de winkelmarkt de afgelopen jaren is toegenomen, is beleggen in risicovoller geworden. Als reactie hierop kiezen grote beleggers ervoor enkel nog te beleggen in de top locaties van een beperkt aantal grote steden. BELEGGINGEN IN WINKELRUIMTE NAAR GEBOUWTYPE x miljoen 2.5 2. 1.5 1. 5 Er waren zoals gebruikelijk vooral Nederlandse beleggers actief op de winkelmarkt, maar de weinige buitenlandse beleggers drukten wel hun stempel. Zo maakte Unibail-Rodamco bekend ongeveer 2 miljoen euro te investeren in de uitbreiding en renovatie van winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam. Een andere belangrijke investering was de aankoop door Aachener Grundvermögen van een herontwikkeld winkelpand in het centrum van Den Haag. Met de aankoop was een bedrag van 82 miljoen euro gemoeid. Van Nederlandse kant was het vooral Altera Vastgoed die met de aankoop van een deel van winkelcentrum Het Rond in Houten een aanzienlijk aandeel in het beleggingsvolume had. Bruto-aanvangsrendementen Amsterdam lager Net als in was het door een gebrek aan trans parantie op de beleggingsmarkt lastig de rendements ontwikkeling van verhuurde winkelobjecten op een betrouwbare wijze vast te stellen. Voor zover gegevens bekend zijn, wijzen die op een verdere stijging van de bruto-aanvangsrendementen in de kleine en de middelgrote steden van ons land. Die stijging geldt ook voor de A1-locaties. Zo liggen de rendementen voor A1-locaties in steden als Haarlem, Breda en Arnhem tussen de 5,5% en 6,5%. 46 % 26 27 28 BELEGGINGEN IN WINKELRUIMTE NAAR REGIO Midden Noord Oost Oost 4 % 24 % 18 % West Noord West Zuid Zuid 6 % 2 % 29 Winkelpand 21 211 Winkelcentrum 1 % BELEGGINGEN IN WINKELRUIMTE NAAR GROOTTEKLASSE 63 % 5 m² 5 2.5 m² 2.5 5. m² 1 % 7 % 1 % 5. 1. m² 1. m² Amsterdam blijft de duurste en meest gewilde locatie voor winkelbeleggers. De bruto-aanvangsrendementen zijn in verder gedaald. In Amsterdam worden voor absolute A1-locaties rendementen betaald die onder de 3,5% liggen. In andere grote steden als Utrecht en Eindhoven zijn de rendementen voor de toplocaties stabiel of liggen deze iets onder het niveau van. In deze steden liggen de rendementen voor A1-locaties rond de 5%.
BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN Winkelruimte Een voor het publiek toegankelijke ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is ten behoeve van het voor eindgebruikers bedrijfsmatig ter verkoop uitstallen en aanbieden van artikelen die niet ter plekke geconsumeerd worden. Er moet derhalve sprake zijn van een detailhandelsfunctie. Globaal genomen laat de detailhandel zich indelen in twee groepen: de handel in voedings- en genotmiddelen (food) en de handel in duurzame en overige artikelen (non-food). Opname Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. Aanbod Winkelruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Winkels die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde winkels ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Leegstand Betreft het totaal van fysiek leegstaande winkelobjecten. Leegstand is veelal kleiner dan het aanbod. Huurprijs De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw. Bruto-aanvangsrendement De brutojaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Aan de totstandkoming van deze uitgave is medewerking verleend door: HB Kroese Paternotte (Amsterdam) en Van Rossum Makelaars (Utrecht).