Maart 2014 1
DUINSTRAAT ACACIASTRAAT DE CONSTANT REBECQUEPLEIN E.O. MIENT KEPPLERSTRAAT ISABELLALAND VROONDAAL ESCAMPLAAN STORTENBEKERSTRAAT VAN DER VENNESTRAAT WAPSERVEENSTRAAT JACOB CATSSTRAAT VAN DIJCKSTRAAT LAAKHAVEN WEST A, B, C en Spoorzone SUZE ROBERTSONSTRAAT UITHOFSLAAN JUNOBLOK BEETSSTRAAT ERASMUSHOVE TOMATENLAAN 6 BOSWEIDE FREGATSINGEL GELE LIS
Voorwoord Voor u ligt alweer de derde editie van de brochure 'Mijn eigen stukje Den Haag. Bijna alle kavels en klushuizen uit de eerste (2012) en tweede (2013) ronde zijn inmiddels verkocht. Zo bouwen we ervaring op met de diverse vormen van zelfbouw en hergebruik, waarvan de resultaten mede de basis vormen voor deze actualisatie. Als wethouder Stadsontwikkeling ben ik er trots op dat het gemeentelijke aanbod aan kavels en klushuizen in een aantoonbare behoefte voorziet. Het is fijn om mensen de kans te kunnen bieden hun eigen droomhuis te (laten) bouwen. Haagse traditie springlevend Eerlijk gezegd verbaast het succes me niet. Den Haag is groot geworden door kleinschalige bouwinitiatieven. Die traditie van zelf bouwen blijkt ook nu nog springlevend. De recessie lijkt weinig vat te hebben op individuele investeerders die op zoek zijn naar bouwkavels en klushuizen, dit met een minimale hoeveelheid aan regels en een maximale portie keuzevrijheid. Om aan de vraag te voldoen zal de gemeente jaarlijks nieuwe kavels en klushuizen op verschillende locaties in de stad op de markt blijven brengen. Nieuwe manier van werken De nieuwe rol van de gemeente als ondersteunende partij vergt een andere manier van denken en werken. Ik ervaar die nieuwe rol als inspirerend. Het rechtstreekse contact met u als individuele investeerder en uw enthousiasme maken het meer dan de moeite waard om de uitdagingen van het particulier opdrachtgeverschap goed op te pakken. U staat niet alleen U staat er natuurlijk niet alleen voor als u ervoor kiest om uw droomhuis te realiseren. U kunt ervoor kiezen om alleen of samen in een bouwgroep aan de slag te gaan. En ik help u waar ik kan. Als u het aandurft om de eerste stap te zetten, krijgt u vanuit de gemeente een koperscoach die u bij kan staan bij het nemen van de belangrijkste beslissingen. De koperscoach denkt met u mee en helpt u bij de procedures voor de vereiste vergunningen. Daarnaast kunt u met al uw vragen altijd terecht in de speciaal hiervoor opgezette Kavelwinkel in het Atrium van het stadhuis. Bent u klaar voor de uitdaging? Dromen zijn er om na te jagen en uit te laten komen. Aan de slag Ik roep iedereen die in onze stad gelooft dan ook op om te investeren en aan de slag te gaan. Bewoners met durf, (kleine) aannemers, architecten en ontwikkelaars, het verder bouwen aan de stad is de komende jaren vooral in jullie handen. Maak er werk van! Marnix Norder, Wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie 3
4
Inhoud Veel vrijheid en mogelijkheden 07 Waarom zelfbouw in Den Haag? 09 Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 11 Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 17 Wie doet wat? 29 Erfpacht en eigendom 35 Regelgeving 39 Financiën 43 Draag uw steentje bij aan de toekomst! 47 5
Veel vrijheid en mogelijkheden 6
Veel vrijheid en mogelijkheden Veel vrijheid en mogelijkheden Den Haag is ontwikkeld door particulieren, kleine aannemers en private bouwmaatschappijen. Huis voor huis, straat voor straat; vanaf de 13e eeuw tot vandaag de dag. Wegens succes verlengd: de verkoop van bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen! Graven van Holland gingen u voor De Graven van Holland lieten in de 13e eeuw de Ridderzaal en het Binnenhof bouwen. Het stadhouderlijk hof trok buitenlandse diplomaten en internationale adel aan. Zij bouwden stadspaleizen en riante villa s. Door de internationale sfeer, gezonde zeelucht, stadsparken, oude landgoederen en bossen was Den Haag geliefd bij repatrianten uit Indië. Zij lieten in verschillende wijken huizen bouwen, zoals in Duinoord met het fraaie Sweelinckplein. Ook de middenklasse bouwde vele woningen, winkels en bedrijfsruimten in Den Haag. In de Zeestraat bijvoorbeeld, en in de Stationsbuurt. Berlage en Dudok De industrialisatie, eind negentiende eeuw, zorgde voor een verdubbeling van het aantal inwoners van Den Haag. De woningnood was hoog, de vraag naar huizen enorm. De Woningwet van 1901 maakte volkshuisvesting een zorg van de overheid. Dit leidde tot de oprichting van gemeentelijke diensten als Stadsontwikkeling en Volkshuisvesting, een gemeentelijk woningbedrijf en vele woningbouwverenigingen. Architect H.P. Berlage maakte plannen voor uitbreiding. Nieuwe arbeiderswijken, de Schilderswijk en het Laakkwartier, werden op het veen gebouwd, ten zuiden van de binnenstad. Na de Tweede Wereldoorlog ontwierpen architecten als Dudok en Van den Broek moderne en grootschalige stadswijken als Bouwlust en Morgenstond. Het zijn particulieren en bouwbedrijven die in de jaren twintig en dertig, maar ook afgelopen decennia, kavels bebouwden in Duinoord, Segbroek, Marlot, Vogelwijk en Kijkduin. Het leverde schitterende woningen en fraaie buurten op. Van recente datum is de wijk Vroondaal in Madestein, waar particuliere opdrachtgevers aan het begin van de 21ste eeuw aan de slag zijn. Den Haag en particulier opdrachtgeverschap, ze horen bij elkaar. Divers aanbod, aantrekkelijke prijzen Begin 2012 is het project 'Mijn eigen stukje Den Haag' gestart. Via dit project verkoopt de gemeente Den Haag een gevarieerd assortiment bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen voor aantrekkelijke prijzen. Grote en kleine kavels, voor villa s, rijtjeshuizen, appartementen, bedrijfspanden of voor een combinatie van wonen en werken. Die allemaal hun weg vinden naar nieuwe particuliere investeerders. Vanaf 2012 worden jaarlijks nieuwe bouwkavels en klushuizen/ -complexen te koop aangeboden. Particuliere opdracht, fraai resultaat Toch bleef er ook na invoering van de Woningwet ruimte voor Hagenaren die zelf hun huis wilden bouwen. 7
Waarom zelfbouw in Den Haag? De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. 8
Waarom zelfbouw in Den Haag? Waarom zelfbouw in Den Haag? Den Haag kiest met haar bouwkavels en kluscomplexen voor een gevarieerd palet aan mogelijkheden voor zelfbouw in de stad. Dit maakt het voor bijna iedereen interessant om een eigen woning te (ver)bouwen. Waarom kiest de stad zo duidelijk voor zelfbouw? Er zijn talloze redenen! Binding met de stad Uit onderzoek blijkt dat veel potentiële kopers uit een directe straal van de aangeboden kavels en klushuizen komen. Hiermee wordt een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk gemaakt en houden mensen binding met de stad. Samen bouwen creëert al tijdens de ontwikkelingsperiode een band tussen de toekomstige bewoners. Wanneer optimaal wordt geïnvesteerd in de nieuwe woning levert dat betrokken eigenaren op die ook na de oplevering zorgzaam blijven bij het eigen huis en de woonomgeving. Economisch belang Tot slot leveren de investeringen van particulieren een essentiële en kwalitatieve! - bijdrage aan de woningproductie (aantallen). Bijkomend voordeel is dat lokale bedrijven vaak betrokken zijn bij de ontwikkelingen. Doordat ook kavels worden aangeboden waarop geen zelfbewoningsplicht rust, krijgen ook kleine investeerders de ruimte. Op veel plekken is bovendien de combinatie met bedrijvigheid (werkruimte of praktijkruimte) toegestaan, waarmee de economie in de wijk versterkt kan worden. Een nieuwe kwaliteit De zelfbouwer heeft invloed en zeggenschap hoe de nieuwe woning er uit zal zien. Particuliere opdrachtgevers maken weloverwogen keuzes (prijs kwaliteit) en kiezen veelal bewust voor duurzame bouwmaterialen. Bestaande voorraad krijgt een upgrade door de nieuwe investeringen. Bij kluscomplexen kunnen karakteristieke of historische panden behouden blijven en een nieuw leven krijgen. Op zoek naar een binnenstedelijke mix Particulier opdrachtgeverschap geeft een nieuwe dynamiek. De diversiteit in zowel gebruik als typologie of architectuur van de woningen levert interessante en meer gevarieerde woonwijken op. Ook is zelfbouw een kans om gaten in bebouwing en/of restruimten in te vullen, waarmee de stedenbouwkundige kwaliteiten van een buurt worden versterkt. 9
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Samen bouwen in een bouwgroep is goedkoper. U kunt aanzienlijk besparen op de kosten. 10
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? U bent particulier of investeerder. U kunt binnen de aangegeven kaders de woning of bedrijfsgebouw (ver)bouwen, laten ontwerpen en realiseren zoals u dat wilt. Dat kunt u alleen doen, of samen. U draait aan de knoppen. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Welke past bij u? Uitgangspunten van het Kleinschalig Opdrachtgeverschap De bouwkavels, klushuizen en kluscomplexen worden aangeboden binnen de uitgangspuntenvan het Kleinschalig Opdrachtgeverschap. De koper - alleen of samen met anderen - krijgt als opdrachtgever de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid over het gebruik ontwerp en de bouw. De gemeente verkoopt een kavel of klushuis met een beperkte set bouwregels. De koper draagt zorg voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. De kavelprijs staat vast. U krijgt bij een kavel maximaal drie jaar na definitieve aankoop van de kavel de tijd om uw woning te bouwen. Uw klushuis moet u binnen een jaar na definitieve aankoop van het klushuis hebben verbouwd. Als u een optie neemt, bent u vanaf dat moment volledig aan zet. Er zijn verschillende mogelijkheden om een eigen huis te (ver) bouwen. U kunt het helemaal zelf doen, met andere particulieren in een collectief, of samen met een ontwikkelaar. Uw invloed, verantwoordelijkheid en betrokkenheid is afhankelijk van uw keuze....of samen met andere particulieren Idealen kun je delen. Duurzaam wonen, bijvoorbeeld. Samen bouwen in een bouwgroep is ook goedkoper. Met andere particulieren koopt u een kavel voor twee, drie, vijf of tien woningen. Dit kunnen rijtjeshuizen zijn, geschakelde woonhuizen, een appartementen complex of twee-ondereen-kap woningen. Een bouw begeleidingsbureau kan u helpen om andere kopers te vinden waarmee u een bouwgroep vormt. Er kan een vereniging of stichting worden opgericht, die als opdrachtgever fungeert. De bouwgroep is vrij in de keuze van architect en aannemer. De woningen worden in groepsverband gerealiseerd. Komen er meerdere wooneenheden in één gebouw dan dient een Vereniging van Eigenaren (VvE) te worden opgericht. Dat kan de opvolger zijn van de de vereniging of stichting die het plan heeft uitgewerkt. Ook zonder een bouwgroep te vormen, kunt u samen optrekken bij bepaalde onderdelen van de bouw (funderen bijvoorbeeld - of gezamenlijk een aannemer selecteren). Samen bouwen verbindt, nog voor de eerste steen gelegd is. Individueel (ver)bouwen... Geen zin in concessies? Groot, klein, klassiek of modern? Zeg het maar. Wie alleen (ver) bouwt, heeft de volledige (juridische) zeggenschap en invloed. Het gebruik van de grond, het ontwerp en de (ver)bouw van de woning: u beslist. Uw huis, uw stijl, uw verantwoordelijkheid. U kunt zelf of samen met een architect een ontwerp maken, of een bouwbedrijf kiezen dat uw woning (ver) bouwt en het bouwproces begeleidt. U kunt ook een woning laten bouwen op basis van een ontwerp uit een catalogus. Ook voor de ontwikkelende partij U bent een professionele ontwikkelaar. U koopt bouwgrond, werft en organiseert kopers om samen woningen te ontwikkelen en regelt als ontwikkelaar het ontwerp- en bouwproces. De toekomstige bewoners worden in een vroeg stadium bij de plannen betrokken. Ze kunnen invloed hebben op de visie, inhoud en uitwerking en het financiële risico kan gedeeld worden. 11
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op. 12
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Kavelij/vrijstaand/aaneengesloten/ appartementencomplex. Er is een zeer divers aanbod aan kavels en kluswoningen beschikbaar. Voor (half) vrijstaand bouwen, aan elkaar bouwen, op elkaar bouwen tot zelfs om een toren met appartementen te realiseren. De kluswoningen bevinden zich in bestaande complexen die met wisselende spelregels een nieuw leven krijgen. Op veel plekken is er keuze om kavels samen te voegen of juist te splitsen, om aan iedere wens op maat te kunnen voldoen. Zo is er voor ieder wat wils! Bestaand appartementencomplex Vrijstaand bouwen Aaneengesloten bouwen Appartementencomplex Aaneengesloten bouwen Aaneengesloten bouwen is een echte stadse manier van bouwen en wonen. Het delen van zijmuren levert ruimte en kostenvoordeel op. Afstemmen met de buren is noodzakelijk voor het goed op elkaar laten aansluiten van de verschillende huizen. Financiële voordelen zijn te behalen door gezamenlijk opdracht te geven voor bepaalde werkzaamheden. 13
Mijn eigen stukje Den Haag Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? HOGE VRIJHEID MARTIJN VAN DER HIJDEN ARCHITECTEN & RICK BRUGGINK (IAA ARCHITECTEN) 14
Wat is Kleinschalig Opdrachtgeverschap? TREE OF LIFE SYNARCHI LICHT - LUCHT - RUIMTE - VRIJHEID STUDIO HECHT DE PRIJSVRAAG 'BOUWEN OP ELKAAR' KENDE DRIE WINNAARS: HOGE VRIJHEID, MARTIJN VAN DER HIJDEN ARCHITECTEN & RICK BRUGGINK (IAA ARCHITECTEN), LICHT - LUCHT - RUIMTE - VRIJHEID, STUDIOHECHT EN TREE OF LIFE, SYNARCHI. Bouwen op elkaar Grondgebonden (horizontaal) woningen realiseren met het particulier opdrachtgeverschap is zich aan het bewijzen. Woningen stapelen met particulier opdracht geverschap (verticaal) is een andere optie om efficiënt en voordelig te bouwen. Een gebouw wordt opgedeeld in appartementen die boven elkaar liggen. Dat kan heel kleinschalig (met 2 woningen) of op grotere schaal tot de realisatie van een woontoren of appartementencomplex. De gemeente experimenteert met de mogelijkheden van individuele expressie van een nieuw appartement in een groter gebouw. Dit heeft geresulteerd in een prijsvraag voor nieuwe vormen van gestapeld bouwen, die interessante nieuwe concepten heeft opgeleverd. Ook kluscomplexen geven ruimte niet alleen om lege ruimtes maar ook gevels met grote vrijheid opnieuw in te vullen. Het ontwerp Als opdrachtgever (particulier of zakelijk) beslist u over het ontwerp en op welke wijze dit tot stand komt. Particulieren kunnen een open ontwerpopdracht geven, zich aansluiten bij een bouwgroep of gebruik maken van aanbod van bouwbedrijven of architecten (catalogus). Er wordt veel vrijheid gegeven, vooral ten aanzien van het uiterlijk en materiaalgebruik. Een welstandstoets wordt niet uitgevoerd. Uiteraard dienen de regels uit de paspoorten wel gevolgd te worden. Een voorlopig ontwerp kunt u voorleggen aan de koperscoach om te controleren of u, daar waar het de gemeente aangaat, op de goede weg bent. Haags inspiratieboek zelfbouw helpt u op weg! Vooral om de particuliere opdrachtgever te ondersteunen in het proces van zelfbouw geeft de gemeente Den Haag sinds 2013 het Haags inspiratieboek zelfbouw uit. Maar uiteraard staat het ook professionele partijen vrij om gebruik te maken van de aangeboden ontwerpen! De uitgaven geven de (toekomstige) koper in één oogopslag inzicht in de mogelijkheden voor zelfbouw op diverse locaties in de stad, inclusief de kosten van de te bouwen woning. Veel architecten hebben aan de inspiratieboeken meegewerkt en zo voor een grote verscheidenheid aan ontwerpen en ideeën gezorgd. Maak er gebruik van als koper van een bouwkavel. Als koper van een kavel krijgt u een inspiratieboek mee als opstapje voor in het proces. Het Haags Inspiratieboek Zelfbouw is tevens als inkijkexemplaar te bekijken in de Kavelwinkel en gratis te downloaden op www.ikbouwindenhaag.nl 15
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 16
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Hoe werkt Klein schalig Opdrachtgeverschap? U bent particulier of investeerder. U kunt binnen de aangegeven kaders de woning of bedrijfsgebouw (ver)bouwen, laten ontwerpen en realiseren zoals u dat wilt. Dat kunt u alleen doen, of samen. U draait aan de knoppen. Er zijn verschillende constructies mogelijk. Welke past bij u? De koper beslist - binnen de regels van het kavelpaspoort/kluspaspoort Minder bouwen of juist meer? Veel ruimte voor weinig geld of juist meer uitgeven aan de architectuur en uitstraling van de woning? Hoe dan ook, u beslist. Natuurlijk moeten alle nieuwe woningen straks wel bij elkaar en bij de omgeving passen. Dat verhoogt de kwaliteit van de buurt. Daarom maakt de gemeente voor iedere kavel een kavelpaspoort/kluspaspoort met regels waaraan kopers zich moeten houden. De regels gaan over het parkeren, de bouwhoogte, het woon- en/of werkgebruik en de indeling van de locatie. Het kavelpaspoort maakt deel uit van de verplichtingen van de uitgifteovereenkomst. De bepalingen uit de paspoorten zorgen voor een mooie leefbare en unieke buurt waar u straks met veel plezier zult wonen. Bouwkavels met maximale keuzevrijheid Den Haag maakt het mogelijk! Een eigen huis bouwen, alleen of met anderen. De gemeente verkoopt stukjes bouwgrond op verschillende locaties in de stad. U betaalt een aantrekkelijke prijs. Voor alle locaties geldt: u, als koper, heeft maximale keuzevrijheid. Er zijn kavels voor starters. Voor een eengezinswoning of voor een (goedkoper) appartement, dat u alleen of met andere kopers bouwt. Er zijn ook kavels beschikbaar voor vrijstaande villa s en bungalows. Wilt u wonen en werken combineren? Ook dat kan op verschillende plekken. Van klushuis tot droomhuis Liever een bestaande woning opknappen? Zelf de handen uit de mouwen steken? Dan is een klushuis een bijzondere kans. Een klushuis is een zelfstandige woning met een slechte staat van onderhoud. U koopt de woning voor een scherpe prijs, met de plicht om de woning binnen 1 jaar volledig op te knappen. Hoe meer u zelf doet, hoe goedkoper. Binnen de wet- en regelgeving is heel veel mogelijk om er een droomhuis van te maken, geheel naar eigen idee en indeling; een kamer en suite, open keuken met kookeiland en patio, het kan allemaal! Maar u moet wel lef hebben en twaalf maanden keihard werken. Daarna is uw eigen droomhuis een feit. 17
Mijn eigen stukje Den Haag Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 18
Mijn eigen stukje Den Haag Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Klushuis of kluskavel in een bijzonder gebouw De gemeente biedt ook kluscomplexen te koop aan. Een kluscomplex is een groot gebouw, bijvoorbeeld een voormalige school of kantoorgebouw, waarbinnen u uw eigen deel kunt kopen. De architectuur van het bestaande gebouw, met authentieke details, de gevel, bouwstijl en de vorige functie van het kluscomplex maakt elk kluscomplex bijzonder. Elk kluscomplex is uniek, al was het maar door het formaat, maar ook wat u wel en niet mag. Let dus goed op de regels in het kluspaspoort. Met de aankoop van een klushuis wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is verant woordelijk voor het onderhoud van alle gemeenschappelijke zaken. Een kluscomplex is opgedeeld in individuele kluseenheden. De kluseenheden worden per stuk verkocht en klusrijp opgeleverd. Klusrijp opleveren betekent onder andere dat de gemeente elk klushuis voorziet van hoofdaansluitingen voor gas/water/elektra/riolering en ventilatie- en rookkanaal voor uw centrale verwarming. Gemeenschappelijke gangen en trappenhuizen worden mits niet anders is bepaald, sober maar functioneel opgeleverd. Dus niet geschilderd maar wel volgens brandweereisen met verlichting, entree, centraal bellentableau, intercom en brievenbussen. Hierna bent u aan zet. Mouwen opstropen, hup, aan de slag. Gevelkozijnen in uw klushuis en eventueel een balkon en/of dakkapel dienen door en voor rekening van koper te worden aangepast of te worden geplaatst. Er zijn veel zaken die u samen met de andere kopers in een VvE moet en kunt regelen. Het dak bijvoorbeeld. Het trappenhuis. Of gezamenlijk de balkons en gevelkozijnen. De gemeente is betrokken bij de start van het proces en kan u daar waar nodig adviseren. De gemeente is voortdurend op zoek naar geschikte panden om op deze wijze te kunnen inzetten. Met het kopen van een klushuis komt stap voor Kluscomplex stap uw eigen droomwoning of werkruimte Suze Robertsonstraat dichterbij! 19
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stappenplan klushuis Stap 1. Neem een optie Stap 2. Sluit een reserveringsovereenkomst Stap 3. Koop het klushuis Stap 4. Start met klussen 20
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Een klushuis kopen en vervolgens zelf verbouwen. Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor een optie op een klushuis gaat u, met een geldig legitimatiebewijs, naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaalt 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn. In deze periode kunt u rustig onderzoeken of u echt tot aankoop wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een kluspaspoort. Daarin staan onder meer de prijs van het klushuis, de bouwregels en de eisen waar de woning of werkruimte aan moet voldoen wanneer u klaar bent met de verbouwing. De optietermijn kan niet worden verlengd. Alleen bij zwaarwegende omstandigheden - ter beoordeling van de gemeente- kan de optietermijn eenmalig met 6 weken worden verlengd. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor het klushuis vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de 300 dan niet terug. Gaat u door dan wordt de 300,- met uw uiteindelijke aankoop verrekend. De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Nog steeds enthousiast? Voordat de optietermijn verloopt, dient u de optie om te zetten in een vervolgovereenkomst in de vorm van een reservering. U sluit hiervoor een reserverings overeenkomst met de gemeente. Bij het sluiten van de reserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aan te wijzen projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs. Door het sluiten van een reserveringsovereenkomst heeft u het recht tot aankoop van het klushuis. Deze overeenkomst geldt voor maximaal 12 maanden. Binnen deze periode moet het klushuis ontwerp worden getoetst aan het kluspaspoort. Ook de omgevings vergunning moet nog binnen deze 12 maanden aan u zijn verleend. Naast de betaling van de zekerheidsstelling van 10% zult u ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven zoals de kosten van een architect en leges voor de benodigde vergunningen. De gemeente stelt beperkt bouwkundig advies ter beschikking. Als u het klushuis uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Gaat u wel door dan krijgt u de waarborgsom of bankgarantie terug. Het ontwerp is klaar, het klushuis is klusrijp en de omgevingsvergunning is verleend. Ook heeft u aan de gemeente kenbaar gemaakt of kiest voor canonbetaling per half jaar of voor eenmalige afkoop van de canonbetaling. Vanaf dat moment kunt u de uitgifteovereenkomst sluiten met de gemeente. De door de gemeente aangewezen projectnotaris stelt op basis van deze uitgifteovereenkomst de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van het klushuis. U betaalt bij de notaris de kavelprijs, de kosten koper, de beheerkosten en de Vereniging van Eigenaren bijdragen. De reeds betaalde kosten van de eerdere optie ( 300) en de 10% reserveringskosten, worden bij notarieel transport door de notaris verrekend met de kavelprijs. In geval van keuze voor een jaarlijkse canonbetaling zal de canonbetaling gerekend worden over de kavelprijs exclusief de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting zal op het moment van notarieel transport direct betaald moeten worden. De notaris draagt zorg voor de afdracht van deze overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst. Zodra de notariële akte bij de notaris is gepasseerd, bent u eigenaar van het klushuis. Omdat uw klushuis deel uitmaakt van een groter complex wordt u, vanwege gemeenschappelijke zaken als dak, gevels en trappenhuis, van rechtswege lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Alle verplichtingen die hieruit voortvloeien komen voor uw rekening vanaf ondertekening van de notariële akte. Het klussen kan eindelijk beginnen! U heeft maximaal 12 maanden na de notariële overdracht de tijd voor de verbouw van het klushuis. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens verleende vergunning en het kluspaspoort. Als de klus geklaard is, komt de gemeente de woon- of werkruimte officieel opleveren. U kunt zich vervolgens als bewoner in laten schrijven waarna de zelfbewoningsplicht (indien van toepassing) van 3 jaar gaat lopen. Voor meer informatie over het stappen plan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl 21
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stappenplan bouwkavel Stap 1. Neem een optie Stap 2. Sluit een reserveringsovereenkomst Stap 3. Koop de bouwkavel Stap 4. Start met bouwen 22
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Stap voor stap komt uw eigen woning of werkruimte dichterbij. Voor een optie op een bouwkavel gaat u, met een geldig legitimatiebewijs, naar de Kavelwinkel in het Haagse stadhuis. U betaalt 300 met uw pinpas. Een optie heeft een vaste termijn van 3 maanden. In deze periode kunt u rustig onderzoeken of u echt tot aankoop wilt overgaan. U voert oriënterende gesprekken met adviseurs en banken. U krijgt alle benodigde informatie in de vorm van een kavelpaspoort. Daarin staan onder meer de prijs van de kavel, de bouwregels en de eisen waar de woning aan moet voldoen wanneer u klaar bent met de bouw. De optietermijn kan niet worden verlengd. Alleen bij zwaarwegende omstandigheden - ter beoordeling van de gemeente- kan de optietermijn eenmalig met 6 weken worden verlengd. Als u de optietermijn niet benut of laat verlopen, vervalt uw optie waardoor de bouwkavel vrijkomt voor andere kopers. U krijgt de 300 dan niet terug. Gaat u door dan wordt de 300, - met uw uiteindelijke aankoop verrekend. De koperscoach is uw loket bij de gemeente en denkt graag met u mee bij het nemen van belangrijke beslissingen waar de gemeente bij betrokken is. Nog steeds enthousiast? Voordat de optietermijn verloopt, dient u de optie om te zetten in een vervolgovereenkomst in de vorm van een reservering. U sluit hiervoor een grondreserveringsovereenkomst met de gemeente. Deze overeenkomst wordt circa 4 weken voor afloop van de optieperiode naar u toegestuurd. Bij het sluiten van de grondreserveringsovereenkomst dient u een zekerheidsstelling in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie af te geven aan de door de gemeente aan te wijzen projectnotaris ter hoogte van 10% van de kavelprijs. Door het sluiten van een grondreserveringsovereenkomst heeft u het recht tot aankoop van de bouwkavel. Deze overeenkomst geldt voor maximaal 12 maanden. Binnen deze periode moet uw ontwerp zijn getoetst aan het kavelpaspoort. Ook de omgevingsvergunning moet nog binnen dit jaar zijn verleend. Naast de betaling van de zekerheidsstelling van 10% zult u ook rekening moeten houden met een aantal uitgaven zoals de kosten van een architect en leges voor de benodigde vergunningen. Als u bouwkavel uiteindelijk niet koopt, bent u de waarborgsom of bankgarantie kwijt. Gaat u wel door dan krijgt u de waarborgsom of bankgarantie terug. Het ontwerp is klaar en de omgevingsvergunning is verleend. Ook heeft u aan de gemeente kenbaar gemaakt of u kiest voor volledig eigendom (indien mogelijk), canonbetaling of voor afkoop van de canonbetaling. Vanaf dat moment kunt u de uitgifteovereenkomst sluiten met de gemeente. De door de gemeente aangewezen projectnotaris stelt op basis van deze uitgifteovereenkomst de notariële akte op en spreekt met u een transportdatum af voor de overdracht van de kavel. U betaalt bij de notaris de kavelprijs, de kosten koper en de beheerkosten. De reeds betaalde kosten van de eerdere optie ( 300) en de 10% reserveringskosten, worden bij notarieel transport door de notaris verrekend met de kavelprijs. In geval van keuze voor een jaarlijkse canonbetaling zal de verplichting tot betaling van de canon en de bijhorende beheerskosten vanaf het moment van ondertekening van de notariële akte gaan lopen. Houdt u er rekening mee dat de btw betaald wordt op de dag van notarieel transport. De notaris zal via uw afrekening zorgdragen voor de afdracht van de btw aan de belastingdienst. Zodra de notariële akte door de notaris gepasseerd is, bent u eigenaar van de kavel. Als ook de grond bouwrijp is, kan het bouwen eindelijk beginnen! U hebt maximaal 3 jaar (na de notariële overdracht) de tijd voor de bouw van de woning. De gemeente controleert regelmatig of u de verbouwing uitvoert volgens verleende vergunning. Als de bouw klaar is, komt de gemeente de woning officieel opleveren. U kunt zich vervolgens als bewoner in laten schrijven waarna de zelfbewoningsplicht van 3 jaar gaat lopen. Voor meer informatie over het stappen plan voor een bouwkavel of klushuis zie de filmpjes op www.ikbouwindenhaag.nl 23
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? 24
Hoe werkt Kleinschalig Opdrachtgeverschap? Erfdienstbaarheden Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, en wel een last, waarmee een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is bijvoorbeeld dat er soms (rij)kavels worden geleverd met een aanvullende strook grond die is bedoeld om te worden gebruikt als achterpad. Het achterpad wordt dan ingericht door de gemeente en overgedragen aan de bewoners. De bewoners zijn verplicht om het achterpad als zodanig te gebruiken, te onderhouden en buren een recht van overpad (erfdienstbaarheid) te geven. Recht van overpad Soms worden (rij)kavels geleverd met een aanvullende strook grond die is bedoeld om te worden gebruikt als achterpad. Het achterpad wordt dan ingericht door de gemeente en overgedragen aan de bewoners. De bewoners zijn verplicht om het achterpad als zodanig te gebruiken, te onderhouden en buren een recht van overpad te geven. Toets kavelpaspoort/kluspaspoort en bestemmingsplan Als kader voor het bouwen geldt altijd het vigerende bestemmingsplan van de betreffende locatie, aangevuld met de regels voor het bouwen die zijn vastgesteld in het kavel- of kluspaspoort van uw kavel of klushuis. Uw bouwplan wordt eerst getoetst aan de bouwregels van het kavelpaspoort. De bouwregels uit het kavelpaspoort zijn maatgevend en uiteindelijke bepalend voor de levering van de grond. De bouwregels uit het kavelpaspoort zijn overgenomen in het bestemmingsplan. Hiermee zijn de bouwregels ook publiekrechtelijk ondervangen en is het kavelpaspoort een gegarandeerd product. De gemeente heeft dit voor u geregeld. Als de regels van het bestemmingsplan meer mogelijkheden bieden (o.a. op basis van ontheffing) dan via het kavelpaspoort de bedoeling is dan zijn de regels uit het kavelpaspoort bepalend. Aanvraag van een omgevingsvergunning Voor het bouwen of verbouwen van uw woning heeft u een vergunning nodig. Dit is een omgevingsvergunning. Uw bouw plan wordt eerst getoetst aan het bestemmingsplan en de voorwaarden uit het kavel- of kluspaspoort. Er is geen welstands toets. En de toetst op het Bouwbesluit is bij de omgevingsvergunning. Als u hierop goedkeuring heeft verkregen vanuit de Kavelwinkel kunt u de omgevingsvergunning aanvragen.. Samen optrekken Individuele kopers kunnen samen optrekken in het ontwerp. U kunt samen met uw buren voor meerdere woningen in de rij een aanvraag omgevingsvergunning indienen. De aanvraag dient dan wel tegelijkertijd ingediend te worden. U geeft hierbij duidelijk aan hoe er aan elkaar zal worden gebouwd (duidelijke detailtekeningen). Als buren zult u over en weer toestemming hebben geven voor de gekozen gezamenlijk oplossing. Uitgangspunt hierbij is dat iedere koper zijn eigen woning aanvraagt en zorg draagt voor een bouwplan dat voldoet aan de bouwregelgeving. Uit de aanvraag om omgevingsvergunning moet dit duidelijk blijken. Vergunningsvrije aanbouwen en bijgebouwen Vergunningsvrije aanbouwen en bijge bouw en mogen niet in de aanvraag om omgevingsvergunning worden meegenomen. Niettemin kunt u het ontwerp van de fundering en de constructie van vergunningsvrije bouwwerken aangeven op de in te dienen constructieve tekeningen en berekeningen. Nadere afspraken over de wijze van aanleveren van gegevens moeten nog worden gemaakt. De aanvraag omgevingsvergunning moet dus uitgaan van de basiswoning en bijvoorbeeld de energie technische gegevens (Energieprestatie) moeten hierop zijn gebaseerd. Nadere afstemming met vergunningverlener van de afdeling Vergunningen & Toezicht is mogelijk met de vertegenwoordiger namens de kopers. De omgevingsvergunning vraagt u online aan via het Omgevingsloket via de website www.omgevingsloket.nl 25